物業服務合同終止后原物業該怎么辦?

　　一、物業服務合同終止后，原物業應當退出服務區域?

　　【案例】 一家物業公司與一處小區業主委員會的物業服務合同到期后，基于仍想繼續經營，而小區業主委員會不同意續約，遂以部分業主沒有付清或沒有支付物業服務費用為由拒絕撤場交接。物業公司能否以此抗辯呢?

　　【點評】 物業公司不得以此抗辯?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖艞l第一款規定：“物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。”《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第一款也指出：“物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。”《物業管理條例》第三十八條第一款同樣表明：“物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。”即只要“物業服務合同終止”，物業服務合同便喪失法律效力，原物業公司必須無條件撤場交接。至于物業費的支付，可在交接中協商或通過訴訟等解決。

　　二、物業服務合同終止后，原物業拒不退出造成損失應賠償

　　【案例】 為繼續獨占一處小區的物業服務業務，一家物業公司在物業服務合同到期后一直拒絕退出服務區域、移交物業服務用房和相關設施、物業服務的必需資料等，導致其他物業管理企業無法入駐，使得小區在三個月的時間里處在無人管理狀態。期間，李先生等7戶業主家發生被盜。而由于監控一直被關閉且進出人員復雜，公安機關長時間未能破案。那么，李先生等能否要求原物業公司賠償呢?

　　【點評】 李先生等有權要求原物業公司賠償損失?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖艞l第二款、第一千一百六十五條規定：“原物業服務人違反前款規定的……造成業主損失的，應當賠償損失。”“行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。”與之對應，原物業公司明知自己的行為會導致其他物業管理企業無法入駐，使得小區處在無人管理狀態，給業主的財產造成威脅，卻故意違反自身的法定義務，對業主可能出現損害疏忽大意或者輕信可以避免，即存在過錯，且李先生等業主家被盜乃至公安機關長時間未能破案，均與原物業公司的行為致使小區失控有關。

　　三、物業在合同終止后拒不移交，提供了服務也不得收費

　　【案例】 一家物業公司因為服務欠佳，以至于在物業服務合同到期后，業主委員會拒絕續簽服務合同并要求其撤場交接。物業公司見百般交涉未果，遂采取“霸王硬上弓”方法，即在稍加改進服務的基礎上，我行我素地繼續提供物業服務。那么，物業公司能否要求業主按原標準繳納物業費用呢?

　　【點評】 業主有權拒絕繳納新產生的物業服務費用?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖艞l第二款規定：“原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費。”《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第二款也指出：“物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。”即基于物業與業主之間的物業服務合同權利義務終止后，物業公司撤場交接，決定了即使其繼續提供了服務，也不得請求業主支付新產生的物業費用。但《民法典》第九百五十條規定的下列情形除外：“物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。”

篇2：前期物業顧問服務合同(D版)

　　前期物業顧問服務合同(D版)

　　委托方：

　　注冊地址：

　　郵編號碼：

　　電話號碼：

　　傳真號碼：

　　受委托方：

　　注冊地址：

　　郵編號碼：

　　電話號碼：

　　傳真號碼：

　　甲方是依據中國法律成立并在**注冊的房地產公司，營業執照編號為： ，房地產開發資質證書編號為: 號。

　　乙方是依據中國法律成立并在**注冊的物業管理公司，營業執照編號為: 號。

　　經雙方友好協商，在平等互利之原則下,達成以下協定：

　　第1條:注釋

　　除合同內文或文意需要另外解釋外,下列用語將具有如下之意義:

　　1.1 ‘物業’指***‘*****’，建筑面積約為****平方米,位于******。

　　1.2 ‘物業管理顧問合同’指‘*****’，即本合同。

　　1.3 ‘物業管理顧問’指以本合同中約定的方式、時間執行本合同規定工作內容的整個工作形式。

　　1.4 ‘業主’指物業之所有權者。

　　1.5 ‘業戶’指物業之所有業主或使用人。

　　第2條：顧問服務之宗旨

　　2.1 為配合**市‘*****’之交付使用及檢討改善已交付使用之物業管理之資素，使往后能令該物業服務保持在一個高的水平，甲方同意委托乙方為上述發展專案提供專業之管理顧問服務，務求使該物業順利交付給業戶使用，同時設立完善管理制度使甲方為該物業成立之管理處管理職員能于最短時間內獨立管理整個項目。

　　第3條：物業管理顧問期限

　　3.1 本合同前期(交付使用日前)為前期物業顧問服務期由*年*月*日起至*年*月*日止,為期*個月。

　　3.2 本合同后期(交付使用日后)為物業顧問常務期由*年*月*日起至*年*月*日止,為期*個月。

　　第4條：前期物業管理顧問的內容/服務范圍包括如下事宜:

　　4.1 評估住宅小區規劃設計及設施設備。

　　4.1.1 從管理角度提出對建筑物設計圖紙的意見，含包括對日后物業管理有正面及直接影響的意見。

　　4.1.2 從日后管理的角度，分析物業建造的選料及安裝方法等，減少遺漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理之壓力。

　　4.1.3 從管理角度者的角度對有關工程設備之選擇提供意見。

　　4.1.4 定期與專案工程部聯絡并作出會議，對可能影響日后執行管理工作的事項提供建議。

　　4.2 評估各機電房的規劃位置，原機電設備合理充分利用

　　4.2.1 建議小區內之配電房、水泵房、煤氣調壓站、污水處理站、水池等之適當位置，使日后管理運作能更為流暢，節省資源。

　　4.2.2 協助制定管理維修保養計劃。

　　4.3 建筑材料設備的適用性之專業意見。

　　4.3.1 提供機電安裝及能源分配的有關專業管理意見。

　　4.3.2 提供功能布局的有關專業管理意見，減少日后管理期間操作成本及使物業經濟效益增加。

　　4.3.3 建議成本保護方案，減少因施工對材料可能造成的損害。

　　4.3.4 協助物業管理公司工程人員提前熟悉小區中的各種設備和路線，保證樓宇的安全啟用，正常運行。

　　4.4 協助發展商銷售方面

　　4.4.1 于物業銷售期間，針對物業基本情況而設計適合其日后運作之物業管理方案。

　　4.4.2 *年*月*日展銷會期間，派一名顧問人員親臨**展銷現場*天，配合發展商進行銷售宣傳，以及配合物業管理公司解答客戶有關物業管理之咨詢。

　　4.5 制定公約條款及管理守則

　　4.5.1 根據發展商提供之公約樣本，與發展商之指定法律代表商討，參照發展商之意見，協助制定符合政府規定及****之特定公約內容及細則。

　　4.5.2 制定一套符合***所設定之管理規章。

　　4.5.3 制定***業戶手冊、裝修流程、裝修守則。

　　4.6 協助物業管理公司開辦事宜。

　　4.6.1 建議管理處辦公位置。

　　4.6.2 就組建管理隊伍、管理結構設置提出建議。

　　4.6.3 提出管理處內部裝修要求意見、購置各類家居、工具、文具用品，以及印制各式表格、信函和信封的專業建議。

　　4.7 配套設施的安排及管理建議

　　由物業管理角度，基于小區設計圖紙或設計方案，提供小區配套設施意見。

　　4.8 管理費預算

　　4.8.1 針對物業日常運作支出，作出評估，制定年管理費預算案。

　　4.8.2 依據預算案，建議管理費金額。

　　4.8.3 制定收取管理費之運作程序。

　　4.8.4 建議管理處帳目之控制程序及安排。

　　4.9 移交住宅小區單元用戶之程序

　　針對物業移交用戶之程序，提出關于用戶應知事項、移交流程裝修須知、運送物件安排等相關事宜的專業意見及相關文案資料。

　　4.10 物業交付期間之保安控制

　　4.10.1 對小區全部公共地方、機械機電室及小區周邊范圍之保安評估。

　　4.10.2 制定適合****之保安制度。

　　4.10.3 編制各相關巡更路線圖表等。

　　4.10.4 制定一套符合物業需要之保安計劃草本。

　　4.11 物業管理人力資源

　　4.11.1 協助聘請合適人員負責日常管理、安保維修等工作。

　　4.11.2 制定員工編制表、當值時間、員工手冊及各項運作報告。

　　4.12 建議處理用戶投訴之程序

　　4.12.1 建立處理投訴之程序。

　　4.12.2 制定相關管理制度及解決方法。

　　4.13 建議園藝保養及節日布置之安排

　　4.13.1 向管理處提供園藝招標書及建議，由園藝承包商處理日常園藝維護工作。

　　4.13.2 提供關于特定節日，如中秋節、春節等期間所安排物業之布置建議。

　　4.14 建議管理報告

　　提供每月管理報告之模式，內容包括但不限于以下方面：物業人力資源狀況、用戶之投訴、物業維修事項、管理費收支表等。

　　4.15 員工培訓計劃

　　4.15.1 協助發展商對銷售人員、物業相關人員進行物業管理事物培訓。

　　4.15.2 培訓內容綱要

　　-物業管理對物業的意義

　　-管理公司之架構及運作

　　-物業管理的有關法規文件

　　-業主委員會之成立

　　-業主公約

　　-管理公司所提供之服務

　　-物業管理費的構成

　　-物業管理所屬之政府機構

　　-物業管理案例分析

　　-有關銷售中常見的物業管理問題討論

　　注：(1)4.1-4.2之顧問內容，乙方均須提供書面專題報告給予乙方。

　　(2)對于4.15之培訓內容，乙方須于培訓開始前一星期將培訓準備時間、人員及相關培訓資料以文字形式送交甲方。

　　第5條：物業管理常務顧問的內容包括如下事宜：

　　5.1 提供各項物業管理咨詢服務(范圍將按上述4.1-4.15之內容)

　　第6條：物業管理顧問服務方式

　　6.1 前期(交付使用日前)物業管理顧問服務期：由*年*月*日起至*年*月*日止(為期*個月)定期到場召開物業管理顧問會議合共*次(每次為期*個工作日)完成上述第4條之服務內容。

　　6.2 后期(交付使用日后)物業管理顧問服務期：由*年*月*日起至*年*月*日止(為期*個月)提供不到場式物業管理常務顧問服務，由乙方指定一名顧問人員通過電話/郵件/傳真等方式提供咨詢服務。

　　第7條：物業管理顧問服務費及付費方式

　　7.1 前期(交付使用日前)顧問費用合共*****。付款方式：

　　- 簽署本合同日起七天內支付首期顧問費用****.

　　- 第二期顧問服務費用****于*年*月*日之首十四個日內支付。

　　7.2 后期(交付使用日后)常務顧問費用合共****。付款方式：

　　- 首期顧問費用****于*年*月*日之首七天內支付。

　　- 第二期顧問費用****于*年*月*日之首七天內支付。

　　7.3 以上所述相關費用由甲方根據合同按期及時向乙方支付。

　　7.4 上述物業管理顧問費用已包括乙方派員至現場之一切差旅費。

　　7.5 顧問費用由甲方撥付至乙方指定帳戶十天內，乙方提供收款收據予甲方。

　　7.6 延期支付的顧問費用，甲方需向乙方支付滯納金(按月息千分之五計算)。

　　第8條： 雙方責任與義務

　　8.1 甲、乙雙方在******之物業管理中應精誠合作，以保障物業安全及高效的運行。

　　8.2 甲、乙雙方均允許對方于簽訂顧問合同履約期內使用其公司或集團名牌進行商業宣傳，。

　　8.3 甲方責任：

　　8.3.1 甲方應尊重并接納乙方委派之顧問所提出合理的物業管理辦法及適當的培訓人員計劃，做好管理工作。

　　8.3.2 甲方為乙方提供的物業管理技術負責有嚴守商業機密的義務， 此所稱機密僅限于上述專案乙方提供的所有書面的物業管理計劃、規劃、制度、培訓課程、會議記錄、技術資料、應變辦法等。

　　8.3.3 甲方由于歷史或現時原因造成的任何與第三者之糾紛、爭議等與乙方無關，但由于乙方所派顧問人員在工作中造成的糾紛、爭議，乙方由責任妥當處理。

　　8.3.4 甲方應按本合同支付乙方顧問費用。

　　8.3.5 甲方承諾本合同中所有條款保密，不對外公開。

　　8.3.6 乙方委派的管理顧問人員在物業的工作是以完成本協定乙方義務為限，如果超越工作職權范圍所引起的任何損失，乙方不承擔任何責任。

　　9.4 乙方責任：

　　9.4.1 乙方應按期限向甲方提交檢討報告，提供可行性建議。

　　9.4.2 乙方應按合同負責*****物業管理全面的規劃、建議、指導和培訓，提供有關物業管理技術，以保證物業的管理質量。

　　9.4.3 定期向甲方提交管理顧問工作報告，檢討工作。

　　9.4.4 乙方負責為甲方嚴守商業機密的義務，此處所述之商業機密僅限與各業主的資料及甲方提供之有關內部營運書面之資料。

　　第10條： 合同終止事由

　　10.1 除發生下列10.2之情況，立約雙方在合同生效期間不得終止本合約;立約雙方之任何一方要求終止本合約必須提前至少60天以書面通知對方。

　　10.2 本合同可在下列情況下終止：

　　10.2.1甲方或乙方嚴重失職及未能履行本合同所列明的任何責任，蓄意或故意違約，而在對方給予一個月通知后仍無改進或采取適當之補救措施。

　　10.2.2 若乙方公司解散、停止經營、轉讓或因重組或合并以外之任何原因而清盤，乙方須事前給予甲方書面通知。

　　10.2.3 若乙方未能按本合同第6條按時收到顧問報酬時，乙方有權于提出七天通知后，馬上終止合同。

　　10.2.4 簽約雙方任何一方，由于戰爭、嚴重火災、水災、地震等不可抗力而喪失履約能力，由受災方提供當地官方權威證明后，本協定自動終止。

　　第11條： 違約責任

　　11.1 如乙方于合同期內按甲方之指示全力執行本合同所要求之責任，甲方應于合同期內完全補償乙方(包括其雇員及代表人)因執行本合同之要求而受到之任何損失，一切訴訟、訴訟程序、索償及咨詢所引起之有關費用(包括聘請律師及其他專業人士費用)以及賠償責任。但在乙方或其雇員或其代理人蓄意或嚴重疏忽、過失、違約或違法的情形，同樣相應承擔上述賠償責任。

　　11.2 如甲方非因第10.2而終止合同(處理的方式已于該條款中注明)，甲方應賠償乙方所有由此而發生的合理支出、費用及因終止本合同而所受到之直接經濟損失。

　　第12條： 爭議解決

　　12.1 雙方在履行本合同如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，可提出仲裁委員會仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙主均具有約束力。

　　第13條： 其他事項

　　13.1 雙方可對本合同的條款進行修訂、更改或補充，以書面簽訂補充協定，有關之補充協定與本合同具有同等效力。

　　13.2 若本合同內由任何條文于任何法律下成為無效，非法或不能執行時，本合約其余條文之有效性、合法性及執行性并不因此而受損。

　　13.3 本合同的制定是根據中華人民共和國的法律。

　　13.4 任何與本合同有關之通知或通訊應以中文書寫，并以郵寄、電傳、或專人送交方式送到本合同內注明當事人之地址。

　　第14條： 合同生效

　　14.1 本合同雙方代表簽字及加蓋公章，乙方落實收到首期物業管理顧問費用后即時生效。

　　14.2 本合同正本一式兩份，具有同等法律效力。甲乙方各持一份存檔。

　　14.3 本合同所有附件均為本合同的有效組成部分。

　　14.4 本合同已包括所有合同雙方之協定，并取代所有先前合同雙方之間關于提供管理顧問服務的協定或溝通。

篇3：與物業簽訂《物業服務合同》注意事項

　　與物業簽訂《物業服務合同》注意事項

　　隨著《物業管理條例》的出臺，越來越多的業主都知道了作為業主所擁有的權利和義務，同時也更重視和謹慎地使用這些權利，希望能有效地維護自身的利益。其中最重要、和業主利益關系最密切的一項權利就是通過業主委員會選聘優秀的物業公司來管理小區，并和選好的物業公司簽訂好《物業服務合同》，因為該合同簽訂后，對全體業主和物業公司都具有法律約束力，所以簽好該合同對業主來說是享受優質物業服務的關鍵所在。

　　鑒于目前的情況和即將實施的《物業管理條例》，業主委員會在和物業公司簽訂《物業服務合同》時應注意以下幾點：

　　一、明確委托物業服務的內容、范圍和期限。由于現在專業分工的細化，出現了專提供某一項服務的物業公司，所以在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作，還是只負責某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。例如某小區業主委員會通過招標聘用了一家物業公司，委托其管理小區的全部物業內容。而該公司在接手以后，除了物業費是自己收取外，其余的物業服務內容全部以低價委托給其他沒有業務的物業企業，來賺取其中的差價。而受委托的物業企業以低價承接該業務后，由于成本的原因，只能是降低服務的內容和標準。如果業主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標準，也沒有約定該物業公司不得將服務內容轉委托給第三方的話，由于該物業公司這種做法沒有違反法律規定和合同約定，業主只能是白受損失。所以如果業主委員會是看中了某家物業公司的品牌和服務質量，那就要在服務合同中約定詳細服務內容和具體的服務標準，并且約定該公司不得將服務內容轉委托給第三方，否則承擔相應的違約責任。這樣才能避免業主花高價買低質服務的情況。

　　二、除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外，其它一些權利，也應在服務合同里更具體地約定。例如，由業主委員會收取物業費后轉交給物業公司、物業公司應為業主委員會提供相應的辦公場所、業主委員會的主要領導人可以從物業費中提取補貼、業主委員會對物業公司服務質量有權提出意見并可要求其限期整改等內容。同時，業主委員會應承擔相應的義務，督促業主按時交納物業費，積極配合物業公司工作，尊重物業公司專業化的管理方式和措施等。

　　三、明確物業公司的權利和義務。本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明確物業公司所承擔的義務，并且盡可能地明確責任，例如保安失職導致業主物品被盜，物業公司應承擔賠償責任;物業公司在使用物業費時，必須有明確的記錄并向業主委員會公開賬目等。

　　四、對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況，雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業主的利益。