中海項目成本管控經驗

　　一、中海成熟的項目后評估報告體系

　　中海有一套成熟的項目后評估報告體系，乃至形成了一系列項目后評估報告模板，這個模板包括項目概況、項目投資管理評估、營銷管理評估、合約管理評估、設計管理評估、工程管理評估、項目財務評價、綜合評估等，對項目發展的經驗、教訓、存在問題、解決辦法、改進措施等都有所總結。細目如下圖所示。

　　而對于不同類型不同城市不同產品系列的項目，項目后評估可有針對性的管理策略，下文以成本管控為例進行例舉。

　　二、低投資高利潤項目成本管控的4大漏洞與8大經驗

　　以成都中海格林威治城項目為例，該項目實現了投資預期，是低投資高利潤的一個項目，較為注重成本控制，特別是將從各個環節加強建安成本的控制列為重要工作。

　　該項目實施階段與可研階段相比，其前期費用、建安成本、營銷費用及管理費用增加較大，實施階段建安成本與控制指標相比，總體水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司規定的超支范圍內，除去政府原因，實際建安費用與控制指標基本持平。

　　4大成本漏洞

　　漏洞1：市場調查與研究不足增加室外工程成本

　　景觀投入與售價的關系、景觀投入與小業主的期望值的關系、其他開發商在景觀上的較大投入，都直接影響了中海成都公司，該項目決定順應市場潮流，加大在環境景觀及綠化上的投入。而由于未能提前對市場進行調查和研究，前期成本預測與市場有所脫軌，導致室外工程成本加大。

　　漏洞2：不合理的工期增加成本

　　室外鋼天橋，施工單位進場后，項目部要求施工單位進場后馬上制作施工，但大部分沒有工作面，導致堆放在現場約4個月。造成材料資金積壓、現場管理費損失等。

　　漏洞3：市場政策把控不足造成成本增加

　　地下室人防工程，原人防設計采用砼隔墻，為了節省成本，將砼隔墻改為磚砌體隔墻，在人防驗收中，無法通過，最后采用植筋辦法，重新改為砼隔墻。

　　漏洞4：工程效果把握不好，4次變更增加成本

　　該項目為成都公司第一個高層住宅群，對綠化設計缺少經驗，按照原來其他城市已有項目的綠化設計經驗進行設計，但未能分析其多層與高層的差異導致綠化需要的差異性，作出第一次調整。第一次調整時樹又選擇太大，大到市場上根本就無法供給，被迫進行第二次調整；第二次又出現原始設計情況，樹比較小，達不到效果，不得不進行第三次調整；第三次達到比較理想效果；第四次調整主要是業主投訴，為了維護公司形象，進行第四次調整。

　　8大成本經驗

　　第一，混凝土采購，打破了所有混凝土廠家的價格聯盟的潛規則，談判過程中采取各個擊破的談判政策，占據主動。

　　第二，鋼材采購由以前的乙供更改為甲購，進行時時市場價格的變化調整，較好的控制了成本，并避免了施工方以市場缺貨為借口拖延工期，較好的保證了工期。

　　第三，鋼材、防火門、公共部位燈具施行年度招標，從該項目開始由以前的單項目招標改為聯合其他項目一起進行年度招標，降低了成本且也充分調動投標單位的積極性，效果較好。

　　第四，UPVC排水管、PVC穿線管、PPR給水管采用甲方先招標后定廠、定價，簽訂三方協議，在本項目執行包干單價，由乙方進行采購。

　　第五，電梯采購，提前一年對市場進行摸底作前期準備工作，在條件成熟后邀請14個知名電梯品牌的廠家進行技術及經濟招投標。第一次回標后，各相關部門評標，商議選出部分電梯廠家進行第二輪招投標。第二輪投標完成，又進行了3次談判才最終確定了電梯供應商。最終簽約價格較第二次投標價格與下降了18%。

　　第六，配電柜采購，克服了圖紙不準確，技術復雜，元件數量、型號較多的困難。實行先對元件進行招標，再采取多輪議標的方式，成功將成套費用談到理想的價格。

　　第七，在潛污泵招標方面，根據圖紙，與各投標廠家和公司技術人員一起進行多次核查、論證，將原設計所用的緩閉式止回閥改為潛污泵專用止回閥，降低了成本。

　　第八，形成了一份專業的部品標準，編制了操作性極強的清單投標報價體系，潔具采購打破了傳統的發標計價模式。

　　三、新進入區域項目成本管控的7大漏洞與9大經驗

　　以長春中海水岸項目為例，該項目作為中海長春公司首個項目，未有成熟經驗得以借鑒，同時因發展周期較長，前期工程無集團批復成本控制值，建安總成本與計劃成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中，特別是合約管理過程中出現一些情況，長春公司對此進行了較深入的總結分析。

　　7大成本漏洞

　　漏洞1：新進入區域發展，過程磨合增加成本

　　由于是新進入區域，長春公司各部門都處于工作磨合狀態，重組整合的人員，對于中海的企業管理模式尚未清晰，尤其是在各專業部門，如合約、設計、項目等體現得尤為突出些，圖紙出圖滯后，出圖質量未能夠達到設計標準及深度，圖紙會審留于形式，招標漏項缺項，超常規的工期安排，以及各方面的協調、配合、溝通等工作未能夠達到預期的順暢，無形中導致成本超支。如下圖為該項目發展建安成本超值分析（為項目發展期間數據）。

　　從上表分析可知，成本超支主要為土地費用超支比例為8%、建安費用超支7%、利息費用超支31%、銷售費用超支24%、稅金超支40%，整體項目超支12%。

　　漏洞2：新進入區域公司籌建期營銷費用失控

　　公司的籌建期都需花費大量的甚至超額營銷費，對于品牌的樹立和前期的宣傳投入較多，這樣，才能打開市場爭奪市場。另外，由于公司初建期間管理不足而導致營銷費用超支，監管體系不嚴引起費用流失。

　　漏洞3：跨年施工導致費用增加

　　水岸春城項目三期主體續建工程，是采用費率招標模式，簽訂合同日期為20**年，竣工日期為20**年，在這過程中人工、材料、機械設備的費用的上漲，也是導致成本增加的主要原因。:

　　漏洞4：設計缺欠導致成本增加

　　水岸春城一期半地下車庫、屋面設計為覆土的屋面，但防水措施不夠嚴密且泛水高度未考慮到業主裝修后的變化，造成漏水現象較為普遍。

　　景觀硬鋪裝采用的米石及馬賽克，不適合東北氣候，造成質量問題較為普遍。

　　為節約成本，會所泳池上空的墻面使用涂料，而未貼面磚，結果出現大面積長毛情況，反而增加了成本支出。

　　車庫標高設計不完善，導致雨季車庫地面泛水，截水溝未能發揮其作用。

　　漏洞5：無圖分判影響成本的增加

　　無圖分判造成暫定工程量不準確，出圖質量較為粗糙的情況下，導致分判范圍、責任劃分模糊，分判缺項、漏項、丟項、各工種交界說明不明確的情況頻頻發生，在項目發展過程中，設計圖紙的頻繁變更，施工圖設計時間較短，施工圖尚未出

圖或者設計圖紙質量不高，形成典型的“三邊”工程，施工階段發生的設計修改、變更、有些甚至是結構性、顛覆性的改動。

　　如主體工程C6接建一個單元、園建工程變更量較大，同時受北方地區的氣候影響，大型水系工程及景石在后期維護工作中造成成本增加的情況較為嚴重。

　　漏洞6：氣候影響成本的增加

　　為保證小區內的整體效果及營銷整體策劃安排，園區綠化工程從設計階段的選苗、種植、保養、維護等工作，都是在精心的合理策劃下進行的，但受北方地區氣候的特殊性所影響，同時未有成熟的經驗做支持，冬季過后，苗木存活率非常低，導致次年春天的綠化整體維護量較大，影響造價。

　　漏洞7：不合理的工期影響成本增加

　　為實現集團下達的任務指標，滿足總體項目運營的各個時間節點，超常規的工期安排影響著建安成本的增幅情況，如增加的人工、周轉材料、早強劑的使用、機械設備等，不合理的工期達到一定限度時，工期措施成本則會急劇上升。而工期損失則不然，綜合工期成本的各種因素，找到一個工期成本為最低的理想點，是非常值得探討的課題。

　　9大成本經驗

　　第一，基礎形式的調整。

　　水岸春城項目一期基礎工程均采用沉管灌注樁的形式，此種形式工期比較長，耗費的人力、物力比較嚴重不利于成本控制，續建工程針對此種情況改用毛石基礎，經實踐證明毛石基礎雖然造價低，但工期相對較長，且對施工人員的技術水平要求較高，結合目前市場的實際情況，具備毛石基礎施工經驗的人員較少，質量與工期的問題很難掌控，經歷以上的經驗積累與施工現場的地質情況，修改方案改為預制樁基礎形式，預制樁采購形式為甲供，大大提高了施工效率，壓縮工期，雖然表面上增加了成本造價，但最終按照項目發展計劃、現場管理及后期的成本控制來看是非常值得的。

　　C2、C3基礎加固處理增加費用200多萬元。

　　第二，墻體保溫形式調整。

　　水岸春城項目一期墻體保溫工程為夾芯墻體,復合墻體保溫的形式，此類技術在設計方面不夠成熟,施工工藝復雜,不易控制質量,施工過程中，在細部節點的施工操作與處理方面很難達到設計的標準，南向主臥、客廳的外窗采用飄窗方案及陽光房立板造型，屋面保溫層厚度不夠，最終導致冷橋、長毛的問題很多，整體效果并非十分理想，經多方研究與探討新的工藝，決定采用比較新型的工藝“外保溫”，此種工藝增加網格布、抹灰、粘結劑等工序，按墻體面積計算大概增加30元/m2的成本造價，但后期發生的質量問題較少，保溫效果不錯，綜合而論，此種工藝的引進雖然增加了成本造價但卻減少了工程返修的隱患，達到成本控制的目的。

　　第三，合約分判模式。

　　項目合約分判是采用不完全總承包模式，即“主承包+專業分包+甲供材（設備）”，對一些專業工程例如園建、綠化、鐵藝、圍墻、土方、塑窗制安、專業配套工程進行分包，加強項目部對整個項目的全局控制，并采取對影響效果、進度等方面的主要材料進行甲供或甲控的管理手段，以緊跟項目進度、保證工程質量、降低成本為目的展開合約分判工作。

　　主承包工程招標均是在施工圖紙尚未完善的情況下進行的，前期工程（水岸春城）因超常規工期、且無圖分判、無成熟清單經驗，而采用“費率”招標，暫定總價；后期工程（萊茵東郡、水岸馨都）采用模擬工程量招標，固定單價、暫定總價的主承包形式。

　　前期工程（水岸春城）項目多采用費率招標形式，后期工程（萊茵東郡、水岸馨都）在圖紙具備條件的情況下，均采用工程量清單形式招標，合同為固定總價合同。

　　材料合同均為固定單價合同，設備合同均為總價包干合同。通過對市場材料的充分調研，結合長春建筑環境及本工程的實際情況，及時并有策略性的確定了“甲供材料+甲控材料”的采購策略并明確了采購范圍，根據實際情況逐步調整修正了物資管理制度，使物資從計劃→采購→運輸→進場→封樣等，一系列的管理流程取得較好的效果，有效地保證了工程質量及建安成本的控制情況，保證了后續工程的材料供應工作。

　　第四，推行樣板先行。

　　“樣板先行”是實際的現場圖紙會審工作，是直觀的技術交底的好教材，更為有效的指導施工，可起到事前控制的作用，避免合約分判的經濟損失，對于項目部可以提高工程質量，對各工藝的施工流程表現得更為清晰；對于合約部可以更為準確的掌握施工的實際情況及對價格的判斷與分析；對于設計部可以較為快捷的展示出設計的標準與合理性、功能使用性；對于營銷部可以成為賣點及起到活廣告的作用。

　　第五，工程結算安排。

　　由于招標工作是采用“固定單價”的招標方式，因此結算工作的質量，會直接影響公司的利潤情況，在結算過程中合約部所有結算人員都秉承嚴謹、認真、敬業的工作作風，本著為公司節余每一分錢就是利潤的工作態度，總體來看結算工作取得了良好的成果，為公司節約了資金并大大降低了工程成本。

　　在實際結算的過程中，按日匯總結算時發現的問題，共同探討尋求最佳的解決方案。在保持內部思維統一的同時，經常與項目部、市定額站溝通，及時了解當時施工現場的真實情況和政策上的一些新規定，將主體的結算額降至最低，在成本控制上也取得了一定的成績：水岸春城項目二期帶車庫主體工程造價比一期的造價降低了100元/平方米（二期結算時遇到了政策性上調，上調價格達到50元/平方米），如果沒有政策性調增，造價會降低150元左右。

　　第六，加強工程變更簽證的管控。

　　要求設計部必須嚴格執行限額設計的成本管理理念，嚴禁擅自提高設計標準及使用功能。對于原設計影響很小的變更項目，必須執行合約造價測算并經設計負責人、合約負責人、項目負責人確認后才可執行，對有可能引起造價較大的變更，如設計不適合使用要求、平面布局、建筑結構及裝修標準有大的變動，需組織公司相關領導召開專題會議，從技術、經濟、功能等方面進行論證商定后，達成一致意見后并形成書面文字紀要備案。

　　嚴格設計變更審批程序。一般性變更由設計部擬定，并經部門負責人審批，大項變更，應先做合約測算，報相關主管領導批準后實施。同時要注重變更的合理性、及時性，對于不必要的變更堅決不予執行，對于某些不合理或保守設計，在滿足使用功能要求的前提下，通過優化設計，可降低建安成本。

　　加強對設計變更工程量及內容的審核監督工作。對于變更中的內容及工程量增減，就由項目部工程師及項目部QS人員進行現場實測實量，以保證變更內容的準確性。

　　制定統一的設計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內容質量，同時變更要準確及時，以免發生返工費用，增加成本支出。

　　第七，結算時嚴格設計變更的審查。

　　除在施工過程中嚴把設計變更關外，在竣工結算時，結算人員需從專業角度對設計變更進行審查主要包括以下幾個方面：

　　審查設計變更內容是否符合規定。審核設計變更內容與原合同內所簽定的范圍及內容是否

重復列項，即設計變更增加的成本費用是否包含在合同造價中，如有上述情況，應與項目部、施工單位做好溝通、審批工作，使其符合合約規定。

　　審核手續是否符合制度要求。凡設計變更必須具備設計部或設計院簽字、蓋章，比較重要的設計變更還應有公司主管領導的簽字及批示，方能生效，手續不全不予結算。

　　審核內容是否清楚。設計變更應資料齊全，內容表達清楚，有具體的變更部位、變更原因、變更項目、變更數量，以及特殊情況的技術處理意見等。設計變更應滿足做增減測算的要求。如有變更內容不清楚或過于簡單，應核實具體內容情況，補充設計變更簽證。

　　審核變更簽證是否準確。是否存在將不屬于簽證范疇的內容列入簽證參與結算的情況，諸如像施工單位自身原因返工的項目，施工現場臨時設施項目及施工單位現場用工等不予結算。

　　審核工程量應根據合同規定，以施工過程中發生的設計變更、現場簽證等進行審核，不能多算或不按規則計算，在要求施工單位報送相應的工程計算式和材料用量明細表的同時，合約部也要編制一份完整的結算書及材料用量明細，這樣比照審核，才能做到客觀、公正、合理、準確進行工程量審核，其次結算復審中，還應注意審核項目的單價，結算書中分項的正確性及程序的準確性，結合現場實際情況分析計算。

　　第八，實施工程量清單招標方式，加強招標管理。

　　由于工程量清單明確和詳細地反映了工程的實物消耗和有關費用。因此，這種計價模式易于結合工程的具體情況，有利于成本控制，也有利于承包商自主報價，不僅提高了投資效益，還促使承包商在施工中采用新技術、新工藝、新材料，努力降低成本、增加利潤，在激烈的市場競爭中保持優勢地位。

　　工程量清單招標的實施，提高了招投標工作的透明度，為承包商競爭提供了一個共同的起點?！傲績r分離、風險分擔”，合理低價中標是在其他條件相同的前提下，選擇所有投標人中報價最低但又不低于成本的報價，力求工程價格更加符合價值基礎。在評標過程中，增加詢標環節，通過綜合單價、工料機價格分析，對投標報價進行全面的經濟評價，以確保中標價是合理低價。

　　實施工程量清單招標可以充分發揮工程量清單中已有的工程量作用，避免了重復做預結算，節省了大量的人力物力，同時縮短了招標時間、提高了功效，克服了由于誤差帶來的負面影響，準確合理公正，便于實際操作。

　　第九，細化施工管理，控制成本支出。

　　控制材料用量，合理確定材料價格。在建安成本控制中材料費的控制是主要的方面，材料費在工程中往往占有很大的比重，一般占預算費的70%，占直接費的80%左右。因此必須在施工階段嚴格按照合同中的材料應供量控制，從而有效地控制工程造價。在市場經濟體制下，建筑材料的供應提供了多種渠道，而且材料品種價格繁多，要求合約部造價管理人員應密切關注市場行情，隨著工程進展深入現場、市場，掌握第一手的施工情況及材料信息，為結算工作提供有力的依據。

　　嚴把變更關，將建安費用控制在測算內，在施工中引起變更的原因很多，如工程設計嚴重滯后，使工程實際與招標時提供的圖紙不符；當前市場供應材料規格標準不符合設計要求等，這些問題的產生給工程造價留下浮動因素。所以在施工過程中，必須嚴把變更關，嚴禁通過設計變更擴大施工規模，提高設計標準，增加施工內容等，為此項目部QS人員需常駐施工現場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。

　　嚴格現場簽證管理，掌握工程造價變化。項目部要加強現場施工管理，督促施工單位按圖施工，嚴格控制變更洽商、材料代用、現場口頭指令簽證、額外用工及各種合約外費用，對必要的變更、應做盡量做到先測算，后執行，變更一旦發生就及時計算因工作量變更而發生增減的費用，隨時掌握費用額度，避免簽證積壓成堆，對工程造價心中無數，督促施工單位做好各種記錄，特別是隱蔽工程記記錄和簽證工作，減少結算時的扯皮現象。

　　技術與經濟結合，加強成本控制。切實有效的成本控制，必須從組織、技術、經濟、合同等多方面采取措施。所以必須加強現場管理人員以及公司各部門人員的“經濟”觀念、專業技術水平、培養實事求是的辦事作風，協助施工單位搞好現場施工組織設計，合理安排人、財、物，加快施工進度，提高工程質量。施工中遇到問題應及時與設計部聯系，選擇既科學又經濟可行的解決方案，克服盲目指揮造成的資源浪費，充分重視節約成本的重要性，特別是項目部的工程師應與項目部QS人員相結合，從合約簽訂、交底、支付進度款至竣工結算、造價分析等實行全過程管理，嚴格控制工程造價。

　　四、高溢價高端豪宅項目成本管控的5大漏洞與4大經驗

　　以深圳中海香蜜湖1號項目為例，項目發展成本有所增加，主要為補交竣工面積增加產生的土地款、項目定位及檔次提高增加的前期費用、建安費用、營銷費，以及合作項目公司管理費增加等。但本項目銷售收入不論是總收入還是單位售價遠遠超過成本增加的幅度，除去市場因素外，項目的檔次提高對售價的增加也是一個主要貢獻，因此本項目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。

　　本項目土地成本高，且為合作開發，因此對建安成本的控制要求極高。項目發展的各個階段均有成本控制指標，用以控制成本。項目實際建安總成本比計劃成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范圍內。

　　5大成本漏洞

　　漏洞1：合約分判模式帶來的問題

　　初期采用香港私人工程模式：業主-總承建商-判頭(分包商)，相應采用香港合約體系，即由業主分判的指定分包商與總承包商簽訂合同，總包負責分包商的管理、工程款項計量支付等全部事宜。其特點是業主與指定分包商之間不存在合約關系，不直接對其進行管理，僅通過總包進行協調。實踐發現存在以下問題：

　　現場對指定分包商的管理難度較大：業主與指定分包商之間沒有合同關系，無法直接對其做出指示，特別是設計變更、加緊施工等重要環節上，現場必須通過總包來協調指定分包商?？偘?、指定分包各方利益博弈的結果使得業主的重要指示往往無法及時完全付諸于實際，造成了工程的進度拖延等。

　　付款較慢，影響指定分包的工作：指定分包商的付款流程環節多（分包商-主包-業主-主包-分包商），周期長，加之總包單位各方面的原因，使得工程進度款無法按時到達指定分包商。嚴重影響了分包商的積極性，對施工進度產生了不良影響。

　　漏洞2：分項工程招標中未分列工程量清單

　　在中區TH、多層住宅和北區高層住宅主承包工程招標中，未分列各單位工程的實物工程量，而是簡單地將其匯總。造成后來公司決定分別由兩家公司承擔主承包工程分別簽訂合同時，在如何劃分各自的工程量的問題上，投入了很大的時間、精力和資源，并且由于施工圖紙設計質量不高（存在許多設計不明確、結構構件漏標注、建筑與結構設計相互矛盾、建筑結構與安裝圖紙相互矛盾等情況），給中標施工單位鉆空子、扯皮，增加工程成本和工程結算難度。

　　漏洞3：施工圖設計工期和施工工期不足

　　設計

和施工工期嚴重不足，盡管施工前設計部、發展部百般努力，要求設計院高質量、高效率地設計，合約部在南區采用無圖招標的方式，力爭盡快開工。但在工程實施中，由于施工圖設計不完善和開工前準備時間嚴重不足，仍無法避免“三邊”工程帶來的多種后遺癥。眾所周知，建安成本控制重點和有效性是在方案和設計階段，但為了完成經營指標任務，只得用金錢換時間，在成本上做出犧牲。

　　漏洞4：設計變更的審核和管理混亂

　　本項目設計變更管理比較混亂，發出設計變更指令的單位和部門有：設計院、公司設計部、項目部、圖紙會審單以及施工單位的工程聯系單，這些文件中，有重復同一問題的，有前后同一問題不同處理方法的，有施工單位沒認真看懂圖紙（或者故意假裝沒看懂）的，有施工單位根據現場管理人員或者監理人員口頭指令施工的等等，十分混亂。給補充預算的審核帶來極大的困擾和難度，對工程成本控制極為不利。

　　漏洞5：合同簽訂后未能指定材料品牌、型號的變更以及新指定材料

　　比如鋁合金門窗五金中的把手由流線型改為直線型，沒有確認變更單價就發出變更指令，而施工單位與五金供應商互相串通，抬高直線性把手的單價來進行索賠；再比如原設計抗滲砼只要求抗滲標號，沒有規定何種抗滲劑，而在施工過程中，要求采用“禹克”抗滲劑，給施工單位抓住索賠理由，增加了較大的成本。

　　4大成本經驗

　　第一，指定分包合同變更為直接分包合同。

　　考慮到項目的重要性及大陸地區暫不完善的法律體系，中海參照自身長期行之有效的合約體系，及時調整，將指定分包合同變更為直接分包合同，保證了對項目進度的有效控制。最終項目采用“主承包+專業分包+甲供材（設備）”的分判模式，本著確保工期進度的指導思想，以專業分工為手段，以保證工程質量和控制、降低成本為目的，兼顧工程整體協調和配合，將各項工程分解組合，形成若干合約分判項目，按發展進度，開展分判工作。

　　主承包工程分判：在施工圖紙尚未完善情況下，用模擬招標縮短招標定標周期，在南區及中北區部分單位工程上采用“暫定工程量+固定單價”招標方式，主承包中標價是按“∑（暫定工程量×固定單價）+開辦費包死”的形式，同時暫估合同總價。

　　各專項分包分判：各專項分包均采用正常的招標方式，以深圳市建筑工程、裝飾工程、安裝工程等專業工程消耗量標準、當期建筑材料信息價格為基礎，以工程量清單報價方式進行招標。

　　第二，甲供材料設備策劃。

　　由合約物資專業招標小組，多方收集高檔別墅的材料設備資料，組織設計師、項目部、物資主管共同考察，做到設計、采購和施工一體化，既滿足設計要求，又保證了施工質量。

　　甲供材、設備及甲指的范圍為：甲供材主要包括屋面西瓦及平瓦、外墻面磚、進口PP-R給水管、電氣開關插座、三箱等；甲供設備主要包括高低壓配電柜、各種水泵、電梯等；甲指材料設備主要包括聚合物防水材料、鋁合金型材、LOW-E玻璃、門窗五金、高檔裝飾材料等。

　　第三，工程結算安排。

　　工程結算，按嚴格、全面、周全原則，堅持合約現場算量、實測實量和與預算書現場對量的做法，公平、公正的結算。同時嚴格執行結算資料齊全制度，檢查合同范圍內工程及相關手續是否辦理完畢，如工程有問題或缺少手續，則不予辦理，同時對每一份變更都仔細進行審核，保證結算的準確性和有效性。

　　第四，注重施工過程中各種技術、經濟資料的收集。

　　在施工索賠和反索賠過程中，及時整理基礎資料和證據，并適時提供給公司領導層，解決雙方長期爭議。在南區施工階段，施工單位以甲方分包影響進度、甲供材料供應不及時為理由，提出停窩工索賠，金額高達178萬余元，并拒絕工程施工配合。合約部和項目部積極整理資料和證據，開展反索賠，最后由公司召開專題會議，將索賠額降低為30萬元。

篇2：物業項目人力資源(保安員工)成本管控思考

　　關于物業項目人力資源（保安員工）成本管控的思考

　　臨近年關，保安員工缺額問題顯得尤為突出，已經嚴重影響到項目（服務處）的管理服務品質。據保安部的統計：20**年度經過培訓分配到崗為248人，各項目離職人數多達151人，而目前的編制只有191人。不知道大家看到這組數據作何感想。而對于保安部來說，壓力是巨大的，目前正在全力拓展市場招聘渠道，以盡量滿足各項目（服務處）的需求。

　　但是，保安離職率如此之高，對于這個問題是否引起我們各個項目（服務處）的重視了呢？培訓界有句流行的話：“員工離職80%的原因是由主管（是指掌握一定資源，能夠調動、指派、控制和影響他人言行的人）造成的”，歸為一句話：“員工因公司而來卻往往因主管而去”。

　　大凡做管理的人都會有一個成本管理的概念。大家也都知道物業管理行業發展至今，競爭愈加激烈，已有的行業利潤空間也愈加縮小，作為一個勞動密集型的服務行業，我們公司一直開展節能降耗，降低成本，控制各種資源的浪費，以建設節約型企業，但是我們是否忘了人力資源（保安員工）才是我們公司最大的成本，并且已經嚴重影響到企業的發展。

　　公司在發展，職能在轉變。目前保安隊伍的管理職能已劃歸各項目（服務處），這對我們各項目經理（服務處主任）和管理員提出了一個新的課題和挑戰——對人（保安員工）的管理。那么對保安的管理究竟該如何管理呢？筆者有幸走進深圳，觀摩深圳物業的管理模式，發現深圳物業的保安員工隊伍相對比較穩定，流失量較小，處于 15%——20%之間，最低的只有7%。下面筆者就深圳物業的各項目（服務處）的一些做法來與大家分享：

　　一、多層次的溝通,有效地進行“上令下達、下情上傳”，使上下相通。

　　1、服務處主任不僅聽取保安隊長（主管）的日常工作匯報，還經常深入班組，跟隊員進行交流，傾聽員工心聲。

　　2、隊長（主管）每日跟班進行工作檢查，跟隊員進行交流，為隊員提供作業支持，解決隊員工作和生活上的問題。

　　3、隊員可以通過OA軟件上網瀏覽公司網頁,可以通過“員工之聲”欄目評價服務處的工作，反映工作中存在的問題.

　　二、做好培訓工作,為員工提供智力平臺和能力支持

　　1、服務處定期組織管理人員（含保安隊長、班長）參加培訓，主任親自授課（側重于公司理念、管理流程和方法）；

　　2、保安隊長（主管）每周對崗位隊員組織兩次培訓（崗位技能和形體訓練），每月對所有在崗人員進行輪訓一遍，并組織考試，考試結果納入月度考核；

　　3、鼓勵員工自學和參加各類職業技術培訓。

　　4、實行班長導師制，以幫助新員工進入角色，消除新員工的不適應感。

　　三、文化活動的開展，塑造員工的心態、激情和歸屬感。

　　1、組織保安員工開展拓展運動，如爬山、遠足等活動；

　　2、組織保安員工參加各類比賽活動：如象棋、撲克牌、羽毛球、歌詠和演講比賽等；

　　3、組織保安員工參加社區活動，讓隊員跟業主互動聯誼；

　　4、節日期間的主題活動；

　　5、每月為過生日的員工舉辦生日聚會。

　　四、制度為先，創造平等競爭的氛圍，認同員工價值，較好的滿足員工心理深層次的需求。

　　1、推薦保安員工轉崗、評優和晉升都要進行民意評比。其中服務處領導的評價占40%，而廣大員工的評價占60%，體現出公平、公正和公開的原則。

　　2、項目（服務處）的領導立場分明，明確堅持什么，反對什么。對表現好的隊員公開地予以稱贊，表達賞識和關注，實行心理激勵和價值認可。

　　五、建立員工離職預警機制。

　　一般來說，員工離職醞釀過程可以分為八個階段。

　　1、對現有工作不滿；

　　2、想換工作；

　　3、考慮換工作的得失；

　　4、考慮換一個什么工作；

　　5、獲取相關的求職信息；

　　6、新工作與原有工作的比較；

　　7、離職思考；

　　8、申請離職。

　　組織中的各種因素會形成員工對組織的態度。如工作滿意度、組織承諾等；有了這種態度，又考慮到經濟因素、人才市場的供求狀況等，員工會產生離職意向；有了離職意向，加上條件允許，員工就可能離職。在一般情況下，員工離職不是突然的，因此在企業中建立員工主動離職預警機制，提前了解員工的心理狀態，及時改善影響員工心理的相關條件，可以化解員工的離職的動機，防范員工離職給崗位造成真空，造成很大的損失?？梢岳孟旅鎲T工主動離職的菜單進行檢測：

　　他是對公司的發展充滿信心？

　　他是否認為他在崗位的付出跟他的收獲成正比？

　　他是否適合目前的崗位？

　　他的晉升路徑是否通暢？

　　他是否感到公司的制度是公平的？

　　他是否抱怨增多，并提出更多更高的要求？

　　他是否工作態度惡劣，不再追求上進？

　　他是否常利用各種機會批評現有管理方法、措施？

　　他是否常和上級和同事發生沖突？

　　他是否經常遲到，最近以各種理由請假的次數增多？

　　他是否表現得越來越囂張？

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　　針對員工存在的問題，要及時與有偏見的員工溝通，采取切實可行的措施，消除偏見，加強相互理解。未雨綢繆，就能較好的控制員工的流失，降低員工離職所帶來的損失。

　　以上就是深圳物業各個項目（服務處）的一些具體做法，希望我們公司的各項目（服務處）能從中學習和借鑒，探索出一套行之有效的管理辦法。

篇3：房地產項目園林景觀工程成本管控要點

　　房地產項目園林景觀工程的成本管控要點

　　綠城是豪宅產品的代名詞，中海是成本管控的利潤王，為什么這次選取這兩家企業的景觀成本來探討，是因為zz認為豪宅更需控成本，否則也不賺錢；而成本管控高手中海的景觀成本有哪些路數，更是需要我們去好好研究的。

　　景觀工程，作為客戶感知房地產項目的重要部分，讓房地產企業費盡心思考量和打磨，但是，再需要投入的部分，也要考慮投入產出比。

　　一、景觀工程成本的基本類別

　　景觀工程成本，一般包括室外土方工程、園林環境工程費、園林土建工程、綠化工程、圍墻工程、景觀水電、物業及交通設施、室外零星設施、配套設施費、游泳池、網球場、垃圾站、物業管理用房、其他配套用房等。

　　其中，園林環境工程指的是室外景觀、道路、綠化、景觀小品及相關設施等工程。

　　園林土建工程包括硬質鋪裝、道路、擋土墻、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等。

　　綠化工程包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養護，由于綠化工程往往是客戶在看房時能直觀感受到的敏感性成本，一般建議綠化投資額不低于園林環境工程費總額的25%。

　　二、景觀成本控制原則與重點

　　基于數據分析可提出以下關于景觀成本控制的4大原則：

　　第一，應根據營銷定位匹配樓盤檔次，可參照同檔次樓盤的景觀投入水平。

　　第二，盡量選擇優秀設計單位或著名設計師，不僅能夠有效優化產品設計，而且能夠提高產品知名度，把握了景觀細節，就把握了效果，成熟的景觀設計成果能節約成本。

　　第三，選擇相匹配的材料及有實力的施工單位，保證設計效果的實現，設計再好，沒有好的施工單位來實施，同樣不能做出好的園林景觀。

　　第四，為控制整體投資，應合理分配。根據地塊分級，景觀投資不宜采用統一標準，而應該在統一的投資水平上，根據土地分級采取景觀投入分級的策略，在重點區域，如會所、高端戶型、展示區、中央庭院景觀應高于平均水平；相反，則可以適當低于平均水平，不均衡投入景觀成本，從而控制整體投入。

　　基于上述大原則，可以基于以下重點來打造景觀，從而在實現成本管控基礎上，好鋼用在刀刃上。

　　首先，根據整體規劃土地分級策略在景觀投資上相應的提高重點位置及銷售賣場路線的景觀投資水準。

　　其次，在考慮景觀均好性的同時，適當提高商業街區、展示區、水所、入口、中心庭院景觀檔次，以提升高品質物業的標準。

　　再次，依據高品質物業景觀設計越來越重視軟景的趨勢，樓盤整體投資應提高軟景投資比例。

　　最后，在具有相對劣勢如朝向不好、周邊環境差的地塊，周圍應適當提高景觀投資水平，提高劣勢地塊的景觀標準即提高了整體樓盤的物業品質；對于城市形象展示面和臨街區的地方，適當的提高投資比例是有必要的。

　　三、園林景觀工程成本管控

　　上海綠城園林景觀工程分為硬景和軟景兩個部分，硬景（含園林土建、水景、水電及附屬設施）面積約為35000平方米；軟景（苗木綠化）面積約為60000平方米。經估算造價為5467萬元?？偩坝^面積約為95000平方米，折合575元/㎡。

　　由測算分析表可知，造價比例相對較高的為：綠化費37%，道路建造費19%，特色鋪裝、小品、涼亭等其他構件11%，水景8%，室外照明水電6%，此五項合計占造價的81%。是成本控制中應重點關注部分?？傮w景觀成本分析詳見下表。

　　又以中海室外園林限額設計為例，會根據項目檔次來安排軟景、硬景的比例。

　　1.軟景

　　上海綠城軟景部分造價為2032萬元，其中：成本投入量最大的為中等喬木，占綠化部分投入成本的35％，第二的為大喬木及名貴樹種費用，占總成本的15％，第三的為小灌木，投入比例為16.03％。以上三個部分總投入比例合計為66％，占成本的一半以上，因此是重點關注區域。從面積分配比例來看，

　　灌木面積：草坪（含地被）面積比例為1:1，喬木：灌木、草坪面積比為1.3:1:1.2，成本投入比為6：2：1。

　　上海綠城軟景綠化部分詳見下表。

　　軟景綠化分析如下表：

　　前十類大量苗木品種成本投入分析如下表：

　　此項目樹木的品種多樣，營造出不同的效果。值得注意的是，以上苗木、種植土價格為某地的當地價格，不同城市的價格有所不同，比如上海地區價格約高出南京20%~30%。

　　2.硬景

　　硬景部分造價為3435萬元，面積約為35000平方米。占總造價的63%，按景觀總面積計算，折合361元/㎡。按硬景部分面積計算，折合981元/㎡。

　　硬景分析詳見下表5。

　　道路分析見下表：

　　3.特色鋪裝、雕塑、涼亭等

　　上海綠城的特色鋪裝種類較多，有廊架、木地臺、水景墻、旱景墻、臺階等內容，其做法多樣，結合所處的環境及功能使用要求而為。特色鋪裝結合小品、涼亭等其他構件對整個景觀綠化環境起到了“集中點題”、提升整體檔次的作用。特色鋪裝造價折合景觀總面積為39元/㎡。此部分可依不同的地形、設計理念予以增減。詳見下表。

　　特色鋪裝分析：

　　建筑小品分析：

　　4.其他景觀設計細節

　　拙劣的雕塑或小品經不起長久的欣賞，不如用秋千、單杠等參與性健身器材代替。秋千和木馬對所用人都是童年美好的回憶。

　　減小人行道寬度，因為彎而窄的人行道更具美感，而人行道不要安砌立沿石，采用紅磚或片石平面安砌，讓草自然地向人行道延伸，更具品位。

　　減小空曠的大廣場，增加樓間的庭院綠地：因為人們更喜歡在樓根下或樹蔭下玩樂，更喜歡庭院綠地。

　　一樓設計“私家”庭院：打開側門進入小院子，類似別墅生活，既好賣又能提高價位。

　　多種樹、少植草，樹木的綠化作用和養護成本都是草坪所無法比的。

　　景觀綠化要有層次：草坪、低灌木、高灌木、低喬木、高喬本高低有序，既有層次，又顯自然。

　　綠化用樹可在郊區曠野上、山上或農村尋找購買樹型好的、有觀賞價值的成品樹，別自己種。因為十年樹木的花費更高，綠化效果也不如前者。

　　除非與規劃的建筑物相沖突，否則一定要保留原土地上的大樹，特別是古樹。第一，古樹不花錢；第二，古樹不是花錢就能買來的；第三，能提高社區品位、增加賣點；第四，能落個保護環境的好名聲。

　　墻外綠化和樣板區綠化要一步到位，既有利于樓盤包裝，也可減少二次浪費。

　　復式房屋的樓梯設計時，可在實體隔墻上預留幾個高低、大小不等的洞，作為放置藝術品的壁龕。既能減少工程量，又能增加客戶的想象力，顯得有藝

術品位。

　　景觀設計中盡量不做或少做大理石石球，因為它摸不得（有落塵）、爬不得、扒不得（很危險）。

　　在大城市，與其全種觀賞樹，不如辟出一塊地種果樹，更有田園風光，也有教育價值。