仁壽縣人民政府辦公室關于進一步加強住宅小區物業管理工作的意見
仁府辦發〔20**〕31號
各鎮鄉人民政府，縣級有關部門：
為進一步整頓規范物業服務市場，優化提升物業管理水平，建立健全長效物業管理機制，全面改善市民人居環境，根據《物業管理條例》（國務院令第379號）（20**年3月19日修正版）、《眉山市人民政府辦公室關于進一步加強住宅小區物業管理工作的意見》（眉府辦發〔20**〕60號）等規定，經縣政府同意，特制定本意見。
一、明確總體要求
圍繞把仁壽建成宜居宜業宜商的區域中心城市的總體目標，按照“制度健全，權責清晰，管理規范，競爭有序”的要求，堅持業主自治與專業服務、屬地管理與條塊聯動、政府引導與分類管理、依法監管和規范管理相結合的原則，加快體制創新，轉變政府職能，完善市場機制，規范企業行為，拓展基層治理，促進聯動共治，著力完善物業管理體系，提升物業管理效能，確保全縣城鎮新建住宅項目物業管理覆蓋率實現100%，縣城區物業管理覆蓋率五年內達到85%以上，場鎮物業管理覆蓋率達到80%以上。
二、健全領導機制
按照“統一領導部署，統籌協調推進”要求，成立以縣政府分管領導任組長，縣政府辦公室、縣監察委、縣法院、縣公安局、縣信訪局、縣司法局、縣發改局、縣財政局、縣國土資源局、縣住建局、縣規劃局、縣房管局、縣城市行政執法局、縣環保局、縣工商質監局和有關鄉鎮政府負責人為成員的物業管理工作領導小組（詳見附件1），負責全縣物業管理工作。領導小組下設辦公室在縣房管局，由縣房管局主要負責人兼任辦公室主任，負責領導小組日常工作。
領導小組或領導小組辦公室堅持定期不定期召開聯席會議，統籌、協調、研究物業管理工作出現的問題和矛盾，督促有關部門按期妥善處理涉及物業管理領域的各類案件，對未按期完成的，予以通報批評。
三、厘清各方職責
縣政府辦公室：負責對不認真履職盡責、“推諉扯皮”的責任單位進行督查通報，并按有關規定扣減單位年度綜合目標分。
縣監察委：負責對拒不履行業主責任和義務的黨員、機關事業單位人員進行問責。
縣信訪局：負責協助調解處理物業管理領域的矛盾糾紛和信訪案件。
縣法院：負責依法做好物業管理領域的矛盾糾紛裁判工作，設立物業矛盾糾紛巡回法庭，做到快立、快查、快處。
縣司法局：負責建立物業法律服務專業人員庫，供業主和物業公司選擇。加強對參與物業法律服務的律師、法律服務工作者執業行為的監督。
縣房管局：負責全縣住宅小區物業區域劃分備案、前期物業服務等級劃分和招投標備案，及監督管理工作；負責籌備或受委托召開物業管理聯席會議；負責城鎮居民住宅室內裝飾裝修管理工作；負責物業服務企業信用檔案管理工作；負責做好物業服務企業年度考評工作（詳見附件2），嚴格根據《物業優秀項目評分細則》（詳見附件3）進行考評；負責依法對違反物業管理規定行為進行查處，協助有關部門督促企業或業主做好違規行為的整改工作（凡有關部門發出整改要求，但未按規定和整改要求落實的企業或業主，一律暫停辦理違規房產有關手續）。
縣規劃局：負責做好住宅小區物業管理配套設施的統籌規劃審批工作；負責依法對住宅小區違規搭建或擅自改變房屋使用性質、破壞小區綠化地等違反規劃的行為進行查處。
縣住建局：負責非住宅房產室內，且投資30萬元以上或建筑面積300平方米以上（含）裝修規范管理工作，負責對破壞房屋結構等涉及建設工程質量、違規裝飾裝修領域信訪投訴進行調查處理，負責做好房地產開發企業、裝飾裝修企業的資質管理工作。
縣公安局（縣公安消防大隊、縣公安局交管大隊）：負責指導、支持業主大會、業主委員會和物業服務企業落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好公共秩序維護工作；負責指導物業服務企業、業主委員會科學合理劃分停車位及制定在物業管理區域內合理的行車路線，負責對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、嚴重阻塞交通、阻礙消防通道等行為采取措施予以強制拖離，負責定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查指導，依法處理物業管理區域內破壞消防設施的行為。
縣城市行政執法局：負責對小區內外公共場所市政、衛生、綠化、停車圍欄等設施的配置進行監督管理；負責科學布局垃圾收集點，加強對垃圾的收集和處理；負責非住宅房產室內，且投資30萬元以下或建筑面積300平方米以下（不含）裝飾裝修管理工作；負責對物業管理區域違反市政、綠化、市容管理（含廣告牌、空調外掛機、防盜欄等）等違規行為進行查處；負責牽頭對因從事餐飲、娛樂等經營活動造成的油煙、噪聲等污染行為依法進行查處。
縣工商質監局：負責依法對未取得營業執照擅自在物業管理區域內從事商業經營活動的行為進行查處；負責做好小區電梯等特種設備及各類廣告的監管工作。
縣發改局：負責制定前期物業服務費標準，做好前期物業服務收費標準審核備案工作；規范小區停車收費的明碼標價行為；查處物業企業違規收費行為。
縣財政局：負責做好縣城區住宅小區物業服務企業獎勵政策和其他財政資金的配套落實。
各鄉鎮人民政府：負責組織、指導、協調轄區內物業管理的業主委員會成立和換屆，監督業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛；負責指導物業企業和業主召開大會，調處業主與物業服務企業的糾紛；負責落實網格員收集，并轉報協調有關部門妥善處理物業管理領域的信訪案件；負責做好網格員和業主委員會的管理培訓工作；負責協助有關部門督促違規房產企業或業主按規定和要求落實整改。
各社區：負責組織召開業主大會，參與業主委員會的首屆選舉和換屆改選工作；負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理；負責調解處理物業服務中的矛盾糾紛；負責對轄區內物業企業考核提出初審意見；負責參與指導轄區內物業管理項目招標；對物業維修資金的使用提出初審意見等。
物業服務企業：負責依照有關法律法規和服務合同約定進行規范管理，認真落實項目經理負責制，履行主體責任，提高服務質量；負責積極化解物業管理矛盾糾紛，執行物業服務重大事件報告制度，按照有關規定及時向有關職能部門報告物業管理區域發生的重大事件。
四、建立聯動機制
按照“源頭管控，分級負責，聯動調處”要求，建立業主委員會、社區、鄉鎮人民政府三級物業矛盾糾紛化解調解聯動機制。
將所有封閉式住宅小區和開放式住宅小區的物業管理統一納入網格化管理范疇。由網格員負責每天對轄區小區物業管理進行巡查，及時收集并協調處理物業服務企業和居民反映的矛盾糾紛等問題，因特殊情況需有關職能部門予以調查處理的，須在當天向所在鄉鎮人民政府填報《物業問題處置工作聯系單》（附件4）。
鄉鎮人民政府要認真研究網格員填報的《物業問題處置工作聯系單》，依托大調解中心，全力化解物業管理問題，對需縣級有關職能部門調查處置的，須在當天書面函告，建立管理臺賬，跟蹤處置進度，做到辦結一件銷號一件，并在每周星期五將管理臺賬書面報縣房管局物業管理股備案。問題比較復雜的，由縣房管局負責收集匯總后提交物業聯席會議研究處置。
縣級有關職能部門在接到鄉鎮人民政府書面函告的物業問題后，須在2個工作日內完成調查處置。
縣房管局須對物業聯席會議研究確定的事項實行臺賬管理，凡未按期處置到位的，報物業管理領導小組審批后，予以全縣通報批評。因部門不認真履職造成重大信訪穩定問題的，嚴格按有關規定進行追責問責。
五、強化源頭管控
（一）夯實前期物業。
1.落實前期物業備案制度。房地產開發企業申請辦理商品房預售許可前須完成物業區域劃分備案、前期物業服務等級標準、前期物業服務招投標及前期物業合同備案。
2.落實前期物業服務招投標制度。開發總建筑面積3萬平方米以上的新建項目，須公開招標確定前期物業企業；總建筑面積3萬平方米以下的新建項目，經房管部門批準后可采用協議約定方式選聘物業企業。
3.落實前期物業公示制度。房地產開發企業須將《前期物業服務合同》《臨時管理規約》《裝飾裝修協議》《前期物業服務費收費標準》在項目售房部醒目位置進行上墻公示。開發企業與購房業主在簽訂房屋買賣合同時，須同步簽訂《前期物業服務合同》《臨時管理規約》《裝飾裝修協議》后，方可在房管部門辦理房屋銷售網簽備案手續。
《前期物業服務合同》約定內容：物業服務等級標準、物業服務費標準、人員配置數量、保安人員年齡規定、停車位服務收費標準、裝飾裝修物業服務收費標準、裝修建渣清運服務費標準等。
《臨時管理規約》約定內容：業主需承擔的具體責任和義務，對違規裝修、欠繳物業服務費、擅自改變房屋使用性質發生擾民行為等問題的處置辦法。
《裝飾裝修協議》約定內容：承接裝飾裝修業務的必須是具有相應資質的裝修公司，裝飾裝修業務必須按裝修規范執行；裝修工作時間必須限定在上午8時至12時，下午14時至18時，周末、節假日、高考、中考期間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產生嚴重噪音的施工活動；裝修公司違反裝修規定的處置辦法（自行約定）。
同時，物業企業在物業管理辦公室、小區進出口、樓棟單元進出口的醒目位置上墻公示以下文件：《前期物業服務合同》《臨時管理規約》《裝飾裝修協議》《室內裝修白蟻防治通知》物業服務、停車位服務、裝飾裝修服務費、裝修建渣清運費服務收費標準等文件。
4.落實前期物業承接查驗制度。開發企業在房屋交付使用前，須做好物業承接查驗移交資料和現場查驗等前期準備工作，尤其是要與物業服務企業一起開展物業查驗工作。如存在問題，開發企業須及時按規定整改達標方可移交，反之，物業服務企業不得簽收。物業服務企業簽收后由物業服務企業自行承擔。同時，開發企業須將查驗成果報房管部門備案，未實施物業承接查驗的項目，一律不得交房。
物業承接查驗須具備以下條件：具有有關部門驗收合格的證明、綜合竣工驗收備案、資料齊全；道路名稱標志清楚、樓宇/棟號、戶號牌編號準確并經公安部門確認；單體物業接通水、電、氣、光纖、電話；建筑區域內場地平整施工現場清理完畢（在建部分已采取圍護措施），無建筑垃圾、雜物侵占路面、道路暢通、綠化、建筑小品已經竣工；電梯、二次供水、供電、消防、安防監控等共用設施設備安裝配置合格；物業管理用房按有關標準配置且具備使用功能。
物業服務企業完成物業承接查驗備案后，負責對移交資料的保管和配套設施的管理、使用和維護；物業服務合同到期后，負責對保管資料和配套設施進行移交，確保資料齊備、配套設施完好。
5.落實前期物業資料移交制度。開發企業須向物業服務企業移交與業主簽訂的《前期物業服務合同》《臨時管理規約》《裝飾裝修協議》《商品房使用說明書》《商品房質量保證書》物業承接查驗資料、地下網管圖資料等物業管理資料。
6.落實前期物業服務等級復核制度。在設立首次業主大會前，房管部門負責會同發改部門對前期物業備案服務等級標準和服務價格進行復核。對不符合備案標準的項目，必須限期整改落實，凡整改仍不能達標的，一律予以降級和降費處理。
（二）夯實后期物業管理。
1.落實社區管理制度。按照屬地管理原則，物業服務企業在購房業主入住前，應到所在鄉鎮人民政府報備，并接受其組織、指導、協調工作。
住宅小區內發生物業管理矛盾糾紛，物業服務企業要立即向網格員報告，并積極采取措施，妥善化解處置。未能化解處置的，社區居委會要主動作為，全力調處。
物業企業在服務合同期滿終止前90天，須向社區居委會報告退出事宜，并在小區大門醒目位置進行公示。同時，要將負責保管的資料、實物及財務等有關事項規范齊備的移交給業主委員會。
開發企業在小區達到設立首次業主大會條件后，要及時按規定向所在鄉鎮人民政府申請，并由鄉鎮人民政府負責主持召開首次業主大會，選舉業主委員會成員。凡未按規定設立業主大會前，住宅小區公共配套設施設備的完善、維修和更新改造，一律由開發企業承擔，且不得使用專項維修資金。
2.落實裝飾裝修管理制度。凡未依法取得裝修資質的自然人或公司，一律不得進入住宅小區，承接室內裝飾裝修業務。
小區業主在實施住房裝修前，須向物業企業提交與具備資格的裝修企業簽訂的房屋裝修協議或合同，且裝修企業按要求與物業企業簽訂裝修管理協議、向物業企業足額繳納裝修履約保證金后方可進行裝修。
裝修企業必須嚴格遵守有關規定和規范，不得違規裝修，不得亂搭亂建。凡有違規裝修或違章建筑的，將按《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關規定嚴格處罰，并將其納入“違規裝修企業黑名單”予以公示。
小區業主在房屋裝修期間，物業服務企業要堅持每天巡查，重點檢查裝飾裝修是否存在違法違規行為。對巡查發現的違法違規行為，要立即勸阻并書面責令裝修企業限期整改；逾期未整改或拒不整改的，嚴格按有關協議執行扣繳裝修履約保證金（用于整改使用），并及時向網格員報告。網格員接到報告后，須現場核實并按規定填報《物業問題處置工作聯系單》，由鄉鎮人民政府按有關程序和要求，轉交有關職能部門調查處置。若新交付物業因物業企業履職不到位，造成各項重大違法違規行為的，將其納入“物業企業黑名單”予以公示并作出相應處罰。
3.落實業主管理制度。小區業主必須自覺遵守各項法律法規，自覺承擔公民責任，履行公民義務。要自覺遵守小區《業主公約》規定，維護小區的公共秩序，按時繳納物業服務費。房屋裝修需委托具有裝修資質的裝修公司進行裝修，不得違規裝修和違規搭建，不得擅自改變住宅使用性質，不得破壞公共設施和綠化，不得占用消防通道。
凡小區業主存在違法違規行為的，由有關部門依法查處，未按規定整改的，將暫停辦理其所屬的房產有關手續。若業主屬黨員或機關事業單位職工的，由其所在單位負責按規定問責，仍拒不執行的，由縣監察委按規定查處。
六、提升企業服務
（一）明晰服務清單。物業企業要充分尊重小區業主、業主委員會的意見，嚴格服務合同約定的質量標準細化服務清單，做好區域共用部位、共用設施設備的管理、維修、養護，維護區域內的環境衛生和公共秩序等各項工作，確保安防措施到位、設施維護及時、環境衛生整潔、綠化養護良好、秩序維護井然、車輛停放有序、道路保持暢通。
（二）鼓勵創先爭優。房管部門要積極探索建立物業企業服務質量評價機制，引入第三方評估機構，對物業小區服務質量進行量化評估，強化企業按約定履行義務，構建公開公平公正的市場環境。要健全考核獎懲機制，采取約談企業負責人、通報批評、媒體曝光、信用扣分、降低企業資質等級等方式，引導督促物業企業提升服務水平，創建星級院落?？h政府督查室要將物業管理工作納入重點督查事項范疇，定期不定期組織開展專項督查。
（三）加大培訓宣傳。房管部門要科學制定年度培訓計劃，委托專業機構提供培訓，切實提高企業、業主委員會規范運行水平。要充分利用廣播、電視、網絡、短信等媒體，多渠道、多形式宣傳物業管理的政策和規定，提高社會公眾對物業管理的知曉率和認知度；要宣傳報道物業管理中的正反典型，形成強大的輿論壓力。
七、附則
本意見自印發之日起30日后施行，有效期5年，由縣房管局負責解釋，有效期屆滿后自動失效，不得再作為適用依據。
附件：1.仁壽縣物業管理工作領導小組成員名單
2.仁壽縣物業（項目）服務企業年度考評暫行規定
3.仁壽縣物業管理優秀項目評分細則
4.仁壽縣物業問題處置工作聯系單
仁壽縣人民政府辦公室
20**年7月25日

附件1
仁壽縣物業管理工作領導小組成員名單
組 長：邱 磊 縣政府副縣長
副組長：胡 波 縣政府副縣長、縣公安局局長
成 員：黃尚友 縣發改局局長
毛自林 縣政府辦公室主任
羅 涔 縣紀委副書記、監察委副主任
唐 濤 縣人民法院院長
段真龍 縣公安局副局長
盧留清 縣信訪局局長
林 濤 縣司法局局長
張 峰 縣財政局局長
李文學 縣國土資源局局長
辜文超 縣住建局局長
楊 毅 縣規劃局局長
吳建華 縣房管局局長
魏正良 縣城市行政執法局局長
吳少云 縣環保局局長
譚 勇 縣工商質監局局長
朱 剛 縣拆遷辦主任、文林鎮鎮長
王 鑫 視高鎮鎮長
李 超 黑龍灘鎮鎮長
王昆鵬 清水鎮鎮長

附件2
仁壽縣物業（項目）服務企業年度考評暫行規定
為進一步促進我縣物業管理發展，有效規范我縣物業行業企業行為，提升物業服務品質，提高行業品牌創建意識和物業服務質量與水平，改善廣大市民居住和工作環境，保障廣大業主合法利益，營造良好的社會環境。經研究，制定本規定。
一、考評設置
（一）每年評選縣級優秀物業（項目）服務公司6名。其中，一等獎1名、二等獎2名、三等獎3名，給予縣級獎勵。
（二）每年評選差評物業服務企業3名，給予縣級通報批評。
二、評優范圍
申報年度考評“縣優”稱號的需具有專業物業企業服務的縣轄商品住宅區。
三、參評條件
（一）參評項目符合城市規劃建設要求，配套設施齊全，使用功能相對獨立，選聘物業服務企業或者其他管理人（以下簡稱企業）實施物業服務滿一年以上。
（二）參評項目無安全隱患；申報之日前一年內，未發生財產被盜等治安事件、重大安全事故及經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴、負面新聞曝光情況。
（三）深入扎實地開展和諧物管創建活動，取得明顯成效。
（四）依法承接物業服務項目，全面貫徹物業管理法規政策，認真執行行業規范。
（五）嚴格履行（前期）物業服務合同。
（六）申報之日前一年內，物業服務企業無《物業服務企業資質管理辦法》（建設部令第164號）第十一條規定的13種行為，認真履行《仁壽縣人民政府辦公室關于進一步加強物業管理工作實施意見》規定的有關行為，無不良記錄。
（七）按照《四川省物業服務企業信用信息管理辦法》（川建房發〔20**〕132號）的規定建立企業及其從業人員信用信息，上年度的信用記分結果在90分以上。
四、考評方式
（一）聽：聽取企業負責人、項目經理就參評項目概況、物業管理與服務的基本情況、管務公開情況、取得的成績以及存在的主要問題等內容介紹；鄉鎮人民政府、村（居）委會、公安派出所等對參評項目物業管理情況的介紹。
（二）問：就物業概況，物業管理制度的建立健全與落實，物業服務的履約、法規政策的貫徹、行業規范的執行及部門要求的落實情況，有關人員的崗位規范和職責、操作規程等內容，詢問物業服務項目經理以及有關專業服務人員，了解從業人員的基本素質。
（三）查：根據（前期）物業服務合同、（臨時）管理規約、業主大會議事規則，查驗包括物業檔案、物業服務檔案、業主大會及業主委員會檔案在內的物業管理檔案資料及執業名冊建立情況。
（四）看：根據（前期）物業服務合同、（臨時）管理規約、業主大會議事規則和《評分細則》等，對管務公開情況和“規范年”活動開展情況等進行現場查驗。
（五）訪：電話、現場訪問業主委員會委員、業主代表，了解業主對物業管理的知曉度及對物業管理情況的意見和建議，有無發生經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴、負面新聞曝光等。
（六）評：根據考評情況進行綜合評議，填寫考評意見?？荚u過程中，發現企業及其從業人員違反有關法律、法規、政策和行業規范規定行為的，應當責令限期整改；對逾期不整改或整改不到位的，將依法予以信用記減分處理并通報批評。
五、考評安排
（一）物業服務委托雙方共同填報《仁壽縣物業管理優秀項目申報表》，經項目所在社區、鄉鎮簽署意見后，于每年10月1日前報縣房管局。
（二）縣房管局將于當年10月組織物業管理專家，按照《仁壽縣物業管理優秀項目評分細則》，并結合參評項目的（前期）物業服務合同進行考評驗收（具體安排另行通知）。
（三）經考評驗收符合“縣優”條件的項目，由縣政府物業管理工作領導小組予以通報表揚并授牌，對企業、項目經理及業主委員會委員依法予以信用記加分，并向社會公布。
（四）前一年評為“縣優”稱號當年放棄參加復檢或者未通過復檢考評的物業管理項目，由縣政府物業管理工作領導小組取消“縣優”稱號；被取消“縣優”稱號項目的企業應當按要求及時交回“縣優”獎牌，否則將依法予以信用記減分并通報批評。
六、獎懲措施
（一）獎勵措施。
1.當年評為“縣優”的項目，縣政府物業管理工作領導小組授予“縣級優秀物業項目”獎牌，并通過新聞媒體在全縣進行宣傳表揚。
2.當年評為“縣優”的項目，縣政府物業管理工作領導小組對該物業服務企業進行獎勵。一等獎6萬元；二等獎4萬元；三等獎2萬元。
3.當年評為“縣優”的物業服務企業，在參與我縣來年前期物業公開招標評標中加10分獎勵。
（二）懲戒措施。
1.當年經查實存在物業服務企業服務不到位，亂收費信訪量最多的5家企業，縣政府物業管理工作領導小組予以通報批評，并在物業企業管理的小區內予以公示。
2.當年被通報批評的企業，將建議招標人取消其前期物業服務招投標資格。
3.當年被通報批評的企業在該企業的“信用信息”檔案中扣20分。
七、附則
本暫行規定自印發之日起30日后施行，有效期2年，由縣房管局負責解釋，有效期屆滿后自動失效，不得再作為適用依據。

附件3

仁壽縣物業管理優秀項目評分細則

附件4

仁壽縣物業問題處置工作聯系單