物業經理人

亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則(2012)

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亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則(2012)

  亳州市物價局、房產局關于印發《亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》的通知

  亳價服[20**]72號

  各縣區物價局、房產局,亳州市城區各物業管理企業:

  為規范我市物業服務收費行為,保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》和省物價局、建設廳《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》等規定,結合我市實際,修訂《亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》,現印發給你們,請認真貫徹執行。

  附件:亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則

  亳州市物價局 亳州市房地產管理局

  20**年12月17日

  亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則

  第一章 總 則

  第一條 為進一步提高物業服務水平,規范物業服務收費行為,維護業主、物業使用人和物業服務企業合法權益,促進物業服務行業健康發展,根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》和省物價局、建設廳《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》等規定,結合我市實際,制定本細則。

  第二條 本細則適用于亳州市范圍內的物業服務收費及其管理工作。

  第三條 本細則所稱物業服務收費,是指具有物業服務資質的物業服務企業按照物業服務合同的約定,對住宅小區物業管理區域內房屋及配套的共用部位、共用設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護管理區域內的環境衛生和秩序,向業主或者物業使用人收取的費用。

  第四條市物價局會同市房地產管理局負責全市物業服務收費的監督管理,各縣物價局和物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理。

  第五條物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。物業服務企業在物業服務中應當遵循國家的有關法律法規,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務。

  第六條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,促進物業服務收費通過市場競爭形成。

  第二章收費范圍

  第七條 物業服務收費根據物業服務內容的性質和不同特點,分別實行政府指導價和市場調節價。

  住宅小區物業服務收費中的物業綜合服務費、車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。

  非住宅的物業服務費、別墅(含獨棟、雙拼、聯排、疊加)和實行酬金制的住宅小區的物業綜合服務費、物業服務企業接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節價。

  第八條 住宅小區物業綜合服務費實行分等級定價。市價格行政主管部門會同市房地產行政主管部門,根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本等,制定相應的基準收費標準和浮動幅度,并適時向社會公布。

  第九條實行市場調節價的物業服務收費標準,由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定,不得強行服務,強行收費。

  第十條物業服務管理一般包括以下內容:  (一)物業共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理;

  (二)物業共用部位、公共區域的清潔衛生、垃圾的收集清理和化糞池清理;

  (三)公共綠地、景觀和花草樹木的養護管理;  (四)車輛停放管理;

  (五)做好安全防范和秩序維護工作;

  (六)做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作;

  (七)物業維修、更新費用的帳目管理和物業檔案資料管理;

  (八)業主委托的其他公共性服務內容。

  第十一條業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業服務收費標準。

  包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈虧均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

  酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制的物業服務收費按合同約定辦理。

  第十二條 物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

  物業服務成本構成一般包括以下部分:

  (一)服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

  (二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用,電梯檢測費用;

  (三)物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用;  (四)物業服務企業辦公費用;

  (五)物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊;

  (六)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;  (七)經業主或業主委員會同意的其他費用?! ∥飿I共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,符合專項維修資金使用規定的,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務成本。實行政府指導價的物業服務收費,其利潤率不得超過物業服務成本的5%。

  第十三條物業服務企業應當每年不少于一次向全體業主公布住宅小區內的服務項目和服務工作開展情況,聽取業主委員會或業主大會的意見?! ∥飿I服務企業收取物業服務費用情況,應接受物業項目所在地街道辦事處監督。

  第三章收費管理

  第十四條新建住宅小區的開發建設單位應當在辦理《商品房預售許可證》前,參照《亳州市住宅小區物業服務等級標準》(附件3)、《亳州市住宅小區物業綜合服務費基準收費標準》(附件1),擬定前期物業服務方案,確定物業服務等級標準,在收費標準范圍內,按規定實行公開招投標,中標價格即為前期物業綜合服務收費標準。中標的物業服務企業在與開發建設單位簽訂正式前期物業服務合同的10個工作日內,將物業綜合服務收費標準報價格主管部門備案并申領《服務價格登記證》。

  物業服務企業備案前期物業服務收費標準時,物業服務企業應當向價格主管部門提供以下資料:1、物業服務項目、服務等級標準的書面申請;2、經規劃部門批準的建設工程規劃許可證、住宅小區總平面圖;3、成本核算資料;4、物業服務企業的資質證書、營業執照復印件(加蓋公章);5、物業招標的標書和物業招標結束后的中標通知書; 6、開發建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同;7、《亳州市普通住宅小區物業服務費備案登記表》(附件4)8、其他需報送的資料。

  價格主管部門和物業行政主管部門應加強對招標過程中及之后價格行為的監督和管理,及時糾正和依法查處各種違規違法收費行為。

  第十五條前期物業服務住宅小區因開發建設單位分期開發、分批交付使用等原因,造成小區配套設施和綠化未全部完工的,業主交納的物業服務費應低于約定收費標準的20%,差額部分由開發建設單位承擔,待小區配套設施和綠化全部完工,再按約定的物業費標準執行。

  開發建設單位與業主(物業買受人)簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容,作為商品房買賣合同附件,經業主(物業買受人)簽字確認。前期物業服務合同應當明確物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間等內容。

  第十六條 住宅小區入住率達50%以上、首批物業交付滿2年并且入住率超過30%、首批物業交付滿3年,具備此三個條件之一的,應當召開業主大會,成立業主委員會,業主委員會由業主大會選舉產生。

  第十七條 業主委員會成立后,由業主大會決定續聘或重新選聘物業服務企業;在新簽訂物業服務合同時,要在街道辦事處(鄉鎮人民政府或開發區管委會下設的管理區)的指導、組織下,通過召開業主大會(或書面征求意見)的形式征求業主意見,確定本小區物業服務等級、物業服務收費標準、停車收費標準、物業服務內容等,并在物業管理區域顯著位置予以不少于10日的公示,公示期間未提出書面發對意見的視為同意,公示后物業管理企業到價格主管部門辦理收費備案并申領《服務價格登記證》。

  物業服務企業備案物業服務收費標準時,物業服務企業應當向價格主管部門提供以下資料:1、物業服務項目、服務等級標準的書面申請; 2、經規劃部門批準的建設工程規劃許可證、住宅小區總平面圖;3、成本核算資料;4、物業服務企業的資質證書、營業執照復印件(加蓋公章);5、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同;6、新建住宅符合交付使用綜合驗收備案材料;7、《亳州市普通住宅小區物業服務費備案登記表》(附件4);8、其他需報送的資料。

  價格主管部門對申報手續、資料齊全的,在20個工作日內批復。

  第十八條 住宅小區應當成立業主委員會但是尚未成立或業主委員會不能正常運轉的,由小區所在的社區居委會代行業主委員會職責,在調整或延期執行普通住宅物業公共服務收費標準時,物業服務企業在社區居委會監督下按前款方式征求意見并公示,社區居委會代業主委員會在收費備案相關資料中予以明確意見,物業服務企業到價格主管部門辦理收費備案并申領《服務價格登記證》。

  第十九條物業綜合服務費(含住宅躍層或閣樓的),以房屋所有權證登記的建筑面積計算。

  未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算,未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業綜合服務費。

  第二十條 已交付業主的物業,物業服務費自交付之日起次月由業主承擔。業主半年以上未入住且月用電量不足2度的,其物業服務費按房屋所在小區相應等級中“多層”物業費收費標準的90%計收。未交付業主的物業,物業服務費由開發建設單位承擔?! 〗桓妒侵冈诜课葙I賣合同約定的時間內,業主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續。業主收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續的,視為交付。開發建設單位沒有事先書面通知的,以業主實際辦妥相關交付手續為準。

  第二十一條業主與物業服務企業約定預收物業服務費的,預收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外,但約定的期限不得超過物業服務合同期限。對五保戶和實行生活低保的住戶,經業主委員會和物業服務企業雙方商定,可以減收或者免收物業綜合服務費用。

  出租或以其他方式交他人使用的物業,業主應及時到物業服務企業登記備案,物業服務費由業主或使用人按規定交納。

  第二十二條 實行政府指導價的物業服務實行服務價格登記證制度。物業服務企業在收費前,應當向物業所在地價格行政主管部門辦理備案和申領《服務價格登記證》,亮證收費,收費時使用稅務票據。

  第二十三條物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業服務區域內的顯著位置或收費地點,按照物業服務收費明碼標價規定,公布物業服務收費標準、等級標準(附件5)。

  第四章停車收費

  第二十四條住宅小區內符合規劃配置要求的共用車位、車庫(含地下、地面)、地面停車場由物業服務企業人員提供管理服務的,按規定標準可以收取車輛停放管理費(見附件2)。

  業主對車輛有保管要求的,由業主和物業服務企業另行簽訂保管合同。住宅物業管理區域內車庫、車位應優先滿足業主、物業使用人停車需要,業主、物業使用人要求承租車庫的,建設單位不得以只售不租為由拒絕。

  第二十五條 實施物業管理區域車輛停放服務收費的物業服務企業,應當建立健全車輛停放服務及收費的內部管理制度,做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視(或監視)和日常維護等服務工作。

  第五章共用設施設備收費

  第二十六條住宅小區內共用電梯、公共照明、消防設施、景觀水系、監控系統、單元防盜門等設施設備運行、檢測等費用,納入物業綜合服務費,不得另行分攤收取。二次供水用電可據實分攤,張榜公布、接受監督。合同沒到期的物業小區收費,仍按原合同執行。重新簽訂物業服務合同的住宅小區,物業收費必須實行“一費制”。除法律、法規規定外,物業企業不得以任何名義向業主收取裝修押金、保證金、車輛出入證押金、辦證費等費用,不得向裝修人員收取出入證費等。

  第二十七條 非城市集中供暖(冷)單位直收到戶的集中供暖(冷)系統、中央空調的物業小區,按照“以收抵支、收支平衡”的原則,由物業服務企業提出收費方案,經業主大會同意后收取。業主委員會成立前,由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中合理約定,并在銷售物業時告知物業買受人。同時,實施收費前應將具體收費標準報價格主管部門備案。

  第二十八條物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、數字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

  物業服務企業接受委托代收上述費用的,可向委托方收取手續費,具體標準在雙方委托合同中約定;物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用?! 〉诙艞l利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收

  益30%用于補貼物業綜合服務費,70%納入專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

  第六章裝飾裝修收費

  第三十條 裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業服務企業清運裝飾裝修垃圾的,應當繳納裝飾裝修垃圾清運費。垃圾清運費標準按建筑面積每平方米不高于1.5元收取?! 〉谌粭l 因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的,恢復、維修費用按實際發生額,由業主(使用人)或裝修單位(裝修人)承擔,并承擔相關法律責任。

  第七章 責任與義務

  第三十二條 物業服務企業必須按照物業服務合同約定的服務內容提供服務。物業服務企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務,除法律法規規章另有規定外,服務收費由雙方約定。

  第三十三條 業主、物業使用人和開發建設單位,應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的,應按照物業服務合同約定承擔違約責任,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法追繳。

  業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

  物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。未按規定結清物業費用的,房屋權屬登記部門不予受理房屋權屬轉移登記。

  第三十四條 物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務事項外包給其他專業服務企業的,不得降低服務質量,減少服務內容,提高收費標準。

  第八章監督管理

  第三十五條 市、縣價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門加強對轄區內的物業服務收費項目、收費標準、收費行為和服務內容、服務質量、服務標準進行監管。

  第三十六條 物業服務等級實行年度考核制度,對服務達不到現行等級標準的物業服務企業降低服務等級。物業服務企業在物業服務中應當遵循國家的法律法規,嚴格履行物業服務合同,對物業服務企業無證收費、證照超期收費、收費不公示、超標準收費、自立項目收費等違規行為由價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》等法律、法規的規定予以處罰。

  第三十七條未選聘物業服務企業提供物業服務的住宅小區、單位宿舍、業主自行組織的物業管理,可參照本辦法自行協商,并在物業所在街道辦事處(鄉鎮人民政府或開發區管委會下設的管理區)的指導下具體實行。

  第三十八條 市轄三縣價格主管部門和房地產行政主管部門,可結合本地實際參照本細則執行。

  第三十九條本細則由市價格主管部門會同市房地產主管部門負責解釋。

  第四十條 本細則自20**年元月1日起施行。本細則實施前,已簽訂物業服務合同尚未到期的,物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行,合同到期后按本細則規定執行。原市物價局、房產局下發的《亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》(亳價〔20**〕67號)同時廢止。

  附件1:《亳州市住宅小區物業管理服務費等級收費標準》

  附件2:《亳州市住宅小區車輛停放管理費收費標準》

  附件3:《亳州市住宅小區物業服務等級標準》

  附件4: 亳州市普通住宅小區物業服務費備案登記表

  附件5:××小區物業服務收費公示(式樣)

  二〇一二年十一月日

  附件1

亳州市住宅小區物業管理服務費等級收費標準

  (政府指導價格)

級 別

基準價(元/㎡.月)

備 注

多層(無電梯)

高層(有電梯)

上下浮

動幅度

標 準

標 準

一級

0.60

1.10

20%

二次供水未移交給供水部門的供水設備,其增壓水泵運行費用據實合理分攤收取。

二級

0.50

0.90

三級

0.40

0.70

四級

0.30

0.40

  附件2

亳州市住宅小區車輛停放管理費收費標準

  (最高限價)

  (一)室內停車(元/月·輛)

自行車

輕騎(電動、電摩、燃油助力車)

摩托車

小汽車

備注

10

15

20

90

室內固定車位,專人24小時看管

  (二)室內臨時停車:自行車每輛每次0.5元,過夜每輛每次2元;摩托車、電瓶車、三輪車等車輛每輛每次2元,過夜每輛每次3元;小汽車每輛每次5元,過夜每輛每次10元。

  (三)小區內場地停車(機動車)

 

臨時停車(元/次.輛)

過夜停車(元/天.輛)

長期停車(元/月·輛)

小型車

5

10

70

中型車

8

15

100

  說明:1.停車場需有專人定時巡查; 2.長期停車或有特殊約定的雙方簽定服務協議;3.搬家臨時停車不得收費;4.大型車輛和危險標志車輛不得在住宅區內停車。

  附件3:

亳州市住宅小區物業綜合服務等級標準

  (一級)

序號

服務要求

1

管理處

設置

(1)小區內設置管理處,并設客服接待中心,公示服務電話;管理人員每日巡查小區兩次以上,發現問題及時處理。

(2)辦公場所整潔有序,有專門的業主或使用人接待區域。

2

管理

人員

要求

(1)小區項目經理持證上崗,有五年以上物業管理工作經歷。

(2)管理人員、專業操作人員按規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

(3)管理人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,行為規范,服務主動熱情。

3

服務

時間

周一至周日在小區管理處進行業務接待,并提供服務。

4

日常

管理

與服務

(1)24小時受理業主或使用人報修,急修半個小時內到現場處理,一般修理一日內完成(預約除外)。

(2)對業主或使用人的投拆在二天內答復處理。

(3)制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度,建立業主或使用人房屋裝修檔案,對不符合規定行為,現象及時勸阻、制止或報告。

(4)建立健全的財務管理制度,對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理,做到運作規范,賬目清晰。

(5)建立小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主資料檔案(含業主或使用人房屋裝修檔案)等實行微機查閱]。

(6)制定小區物業管理與物業服務工作計劃,并組織實施。

(7)按有關規定和合同約定規范管理、使用專項維修資金。

(8)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通,每年的溝通不低于小區住戶的90%。

(9)制定管理處內部管理制度和考核制度,并按有關規定和合同約定公布物業服務費的收支情況和物業經營性收支情況

(10)廣泛運用計算機進行管理(含業主檔案、收費管理、設備管理房屋檔案、日常管理等)

(11)在小區醒目位置設立公示牌公示服務內容、服務等級、收費項目和收費標準、監督電話、公告停水、停電及其它服務信息。

(12)每年對業主或使用人進行一次滿意情況測評,對測評結果進行分析并及時整改。

(13)能提供四種以上特約服務(有償)和四種以上便民(無償)服務;節假日有專題布置,每年組織兩次以上的社區活動。

(14)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。

(15)對違反“(臨時)管理規約”或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。

(16)小區主出入口設有小區平面示意圖,各組團、棟、單元(門)戶有明顯標志。

5

公共區域衛生保潔服務

一、樓內公共區

(1)地面:地面每日拖掃一次,門廳每日清掃一次,地面每日拖洗一次以上;大堂、門廳花崗石、大理石每月保養一次,保持材質原貌,干凈、無灰塵。全天候保潔。

(2)樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹3次,保持無灰塵。

(3)消防栓、指示牌等公共設施:每周擦抹一次,外表基本無灰塵、無污漬。

(4)天花板、公共燈具:每周除塵一次,目視無灰塵、無蜘蛛網。

(5)天臺、屋頂、雨蓬:保持清潔、無垃圾。

(6)垃圾收集:根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱,垃圾清運日產日清。

(7)公用防盜門等每日擦拭一次。

(8)電梯轎廂:每日擦拭、清掃一次以上,保持目視干凈無污跡。

二、樓外公共區域

(1)道路地面、綠地、陰溝:每日清掃二次以上,目視地面、綠地清潔無雜物;明溝每周清掃二次,明溝無雜物、無積水。廣場地面磚每半月沖洗一次,全天候保潔。

(2)公共燈具、宣傳欄、小品等:每周擦抹二次,目視無灰塵、明亮清潔(2米以上部位每半月擦抹、除塵一次)。

(3)垃圾箱(房):有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放,垃圾箱(房)每日清理、沖洗二次以上,垃圾箱(房)整體清潔、無異味,滅害措施完善。

(4)果皮箱、垃圾桶:每日清理二次,擦拭一次,箱(桶)無滿溢、無異味、無污。

(5)水 景:每周二次打撈漂浮雜物,保持水體清潔,水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其他處理,保持水體無異味。

(6)消毒滅害:每月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次,每半年滅鼠一次。

(7)二次供水水箱定期清洗,水質符合衛生要求。

6

公共區域秩序維護

總體要求:住宅小區實施封閉管理;做好安全防范和秩序維護工作。

人員要求

(1)專職秩序維護人員,身體健康,工作認真負責并定期接受培訓,協助公安部門做好小區安全防范工作。

(2)能處理和應對小區公共秩序維護工作,能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備,能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。

(3)上崗時佩帶統一標志,穿戴統一制服(精致),裝備佩戴規范,儀容儀表規范整齊,當值時坐姿挺直,站崗時不倚不靠。

(4)配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。

(5)秩序維護人員以中青年為主45周歲以下的人數占總人數的80%以上。

門 崗

(1)各出入口24小時值班看守,其中主出入口雙人值勤,6:00-20:00立崗,并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

(2)對外來人員進入小區,進行登記。

(3)對進出小區的車輛進行管理和疏導,保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;對大型物件搬出實行記錄。

巡邏崗

(1)秩序人員手持巡更采集器,按指定的時間和路線每二小時巡查一次,重點部位(小區道路、單元出入口、樓層和地下車庫)應設巡更點,在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過二分鐘,監控中心有巡更記錄。

(2)接到火警、警情后三分鐘內到達現場,協助保護現場,并報告管理處與警方。

(3)在遇到異常情況或住戶緊急求助時,三分鐘內趕到現場,采取相應措施。

技防設施和救助(監控崗)

(1)小區設有監控中心,應具備錄像監控(監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口)、樓宇對講(可視)、周界報警(全封閉)、住戶(100%安裝)報警(對講功能)、門鎖智能卡等五項以上技防設施,24小時開通,并有人駐守,注視各設備所傳達的信息。

(2)監控中心接到報警信號后,秩序維護人員三分鐘內趕到現場進行處理,同時中心應接受用戶救助的要求,解答用戶的詢問。(3)小區應有火警、水警、警情應急預案,并在監控中心控制室內懸掛;每年應組織不少于1次的應急預案演習。

車輛管理

(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標,車輛行駛有規定路線,車輛停放有序。(2)有專職人員24小時巡視和協助停車事宜。(3)收費管理的車庫應24小時有專人管理,車輛停放有序,車庫內配置道閘和錄像監視,地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標,照明、消防器械配置齊全,車庫場地每日清潔一次,無滲漏,無積水,通風良好,無易燃、易爆及危險物品存放。

7

公共區域綠化日常養護服務

基本要求

(1)小區綠地率達40%以上

(2)綠地總體布局合理,滿足居住環境的需要,集中綠地率10%以上。(3)利用植物、山石、水景等設置景點,且與環境協調。(4)喬、灌、地被、草配植合理,層次較豐富,景觀好?;▔?、花境面積占綠地總面積的0.5%以上。(5)綠地保存率100%,喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。

修剪草坪保持平整,草高不超過8cm;隨時清除雜草,目視無雜草;常年保證有效供水,有低洼及時整平,基本無積水;按肥力、草種、生長情況及時施肥,每年二遍以上;及時做好病蟲害防治;草地生長正常,斑禿黃萎低于5%。

修剪喬、灌木修剪每年四次以上,基本做到無枯枝、萌蘗枝;蘺、球、造型植物及時修剪,每年不少于六遍,做到枝葉緊密、圓整、無脫節;地被、攀緣植物修剪及時,每年不少于四次,基本無枯枝;適時中耕除草,做到基本無雜草,土壤疏松;按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍;防治結合、及時滅治,無病蟲害發生;樹木基本無傾斜;喬灌木生長良好,樹冠完整;花灌木按時開花結果;球、籬、地被生長良好,無缺枝、空檔。

花壇花境:

一年中有二次以上花卉布置;保持有效供水,無積水;缺枝倒伏不超過三處;及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;每年施基肥一次,每次布置前施復合肥一次;適時做好病蟲害防治。

8

共用設備設施日常運行、保養、維修

基本要求

(1)房屋外觀(包括層面、露臺)完好、整潔;公共墻面及樓梯間墻面,地面不破損;外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,整齊有序。

(2)根據房屋實際使用年限,適時檢查房屋共用部位、共用設施設備的使用情況,需要維修,屬于小修范圍內,及時組織修復;屬于大、中修范圍內,按規定使用專項維修資金。

(3)共用設施設備照項目配套建設,管理責任分工運轉正常,維護良好,保養檢修制度完備,有設備運行記錄,對設備故障及重大事故有處理記錄。

(4)載人電梯24小時運行。

(5)消防通道暢通,消防設施設備完好,可隨時啟用。

路燈、樓道燈、景觀燈:路燈、公共樓道、景觀燈完好率98%

房層結構:每年二次以上對房層結構、涉及使用安全的部位每季檢查一次,并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主,使用人。

窗:每日一次巡視房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護。

樓內墻面、頂面、地面:墻面、頂面粉刷層無剝落、無滲漏;面磚、地磚平整不起殼、無缺損。

管道、排水溝、屋頂、窨井、化糞池:每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通,保障排水暢通,并有記錄。(6月至9月每半月檢查一次),每半年檢查一次屋頂,發現防水層有氣臌、碎裂,隔熱材料有斷裂、缺損的,應及時修理。窨井、化糞池每半年清掏一次。

墻:每日一次巡查圍墻,發現損壞立即修復;鐵柵欄圍墻表面無銹蝕,保持圍墻完好,并有記錄。

道路、場地等:循環巡查道路、路面、側石、井蓋等,發現損壞及時修復,保持路面基本平整、無破損、無積水,側石平直無缺損,并有記錄。

休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品:循環巡查休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查,發現損壞立即修復,保持原有面貌,保證其安全使用,并有記錄。

室外健身設施,兒童樂園等:循環巡查,發現損壞立即修復,保證器械、設施的安全使用(如需更換的除外),并有記錄。

安全標志:對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。每周檢查一次,保證檢查清晰完整,設施運行正常。

亳州市住宅小區物業綜合服務等級標準

  (二級)

序號

內 容

服務要求

1

管理

處設置

(1)小區內設置管理處,并設客服接待中心,公示服務電話,管理人員每日巡查小區兩次以上,發現問題及時處理。

(2)辦公場所整潔有序

管理人員要求

(1)小區項目經理持證上崗,有三年以上物業管理工作經歷。

(2)管理人員、專業操作人員按規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

(3)管理人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,行為規范,服務主動熱情。

服務

時間

周一至周五在小區管理處進行業務接待,并提供服務。周六、周日在指定地點進行業務接待。

日常管理與服務

(1)24小時受理業主或使用人報修,急修一小時內到現場處理,一般修理二日內完成(預約除外)。

(2)對業主或使用人的投拆在三天內答復處理。

(3)制定小區房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等裝修管理制度,建立業主或使用人房屋裝修檔案,對不符合規定行為、現象及時勸阻、制止或報告。

(4)建立健全的財務管理制度,對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理,做到運作規范,賬目清晰。

(5)建立小區物業管理檔案[包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主資料檔案(含業主或使用人房屋裝修檔案)等實行微機查閱]。

(6)制定小區物業管理與物業服務工作計劃,并組織實施。

(7)按照有關規定和合同約定規范管理、使用專項維修資金。

(8)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通,每年至少一次且溝通面不低于小區住戶的80%。

(9)建立管理處內部管理制度和考核制度,并按有關規定和合同約定公布物業服務收費的收支情況和物業經營性收支情況。

(10)運用計算機進行管理(含業主檔案、收費管理、設備管理等)

(11)在小區醒目位置設立公示牌公示服務內容、服務等級、收費項目和收費標準、監督電話、公告停水、停電及其它服務信息。

(12)每年對業主或使用人進行一次滿意情況測評,對測評結果進行分析并及時整改。

(13)能提供三種以上特約服務(有償)和三種以上便民(無償)服務;節假日有專題布置,每年組織一次以上的社區活動。

(14)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。

(15)對違反“(臨時)管理公約”或政府有關規定的行為進行勸阻、制止或報有關部門處理。

(16)小區主出入口設有小區平面示意圖,各組團、棟、單元(門)戶有明顯標志。

5

公共區域衛生保潔服務

一、樓內公共區域

(1)地面:地面每兩日拖掃一次,其中門廳每日清掃一次,地面每日拖洗一次以上;大堂、門廳花崗石、大理石每二個月保養一次,保持材質原貌,干凈、無灰塵。全天候保潔。

(2)樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦抹2次,保持無灰塵。

(3)消防栓、指示牌等公共設施:每周擦抹一次,外表基本無灰塵、無污漬。

(4)天花板、公共燈具:每月除塵一次,目視無灰塵、無蜘蛛網。

(5)天臺、屋頂、雨蓬:天臺、屋頂 保持清潔、無垃圾。

(6)垃圾收集:根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱,垃圾清運日產日清。

(7)公用防盜門等每周擦拭一次。

(8)電梯轎廂:每日擦拭、清掃一次以上,保持目視干凈無污跡。

二、樓外公共區域

(1)道路地面、綠地、陰溝:道路地面、綠地每日清掃一次,目視地面,綠地清潔無雜物;陰溝每周清掃一次,陰溝無雜物,無積水。廣場地磚每月沖洗一次,全天候保潔。

(2)公共燈具、宣傳欄、小品等:每周擦抹一次,目視無灰塵、明亮清潔(2米以上部位每月擦抹、除塵一次)。

(3)垃圾箱(房):有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放,垃圾箱(房)每日清理、沖洗一次以上,垃圾箱(房)整體清潔、無異味,滅害措施完善。

(4)果皮箱、垃圾桶:合理設置,每日清理一次,擦拭一次,箱(桶)無滿溢、無異味、無污跡。

(5)水 景:每周一次打撈漂浮雜物,保持水體清潔,水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或進行其他處理,保持水體無異味。

(6)消毒滅害:每兩月對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次,每半年滅鼠一次。

(7)二次供水水箱定期清洗,水質符合衛生要求。

6

公共區域秩序維護

總體要求:住宅小區實施封閉管理;做好安全防范和秩序維護工作。

人員要求

(1)專職秩序維護人員,身體健康,工作認真負責并定期接受培訓;協助公安部門做好小區安全防范工作。

(2)能處理和應對小區公共秩序維護工作,能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備,能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。

(3)上崗時佩帶統一標志,穿戴統一制服(精致),裝備佩戴規范,儀容儀表規范整齊,當值時坐姿挺直,站崗時不倚不靠。

(4)配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。

(5)秩序維護人員以中青年為主45周歲以下的人數占總人數的70%以上。

(1)各出入口24小時值班看守,其中主出入口雙人值勤,7:00-18:00立崗,并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。

(2)對外來人員進入小區人員進行登記。(3)對進出小區的車輛進行管理和疏導,保持出入口環境整潔、有序、道路暢通;

對大型物件

搬出實行記錄。

巡邏崗

(1)秩序維護人員手持巡更采集器,按指定的時間和路線每三小時巡查一次,重點部位(小區道路、單元出入口、樓層和地下車庫)應設巡更點,在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過五分鐘,監控中心有巡更記錄。

(2)接到火警、警情后五分鐘內到達現場,協助保護現場,并報告管理處與警方。

(3)在遇到異常情況或住戶緊急求助時,五分鐘內趕到現場,采取相應措施。

技防設施和救助(監控崗)

(1)小區設有監控中心,應具備錄像監控(監控點至少覆蓋單元進出口、小區主要道路出入口)、樓宇對講(可視)、周界報警(全封閉)、住戶(100%安裝)報警(對講功能)、門鎖智能卡等四項以上技防設施,24小時開通,并有人駐守,注視各設備所傳達的信息。

(2)監控中心接到報警信號后,保安人員五分鐘內趕到現場進行處理,同時中心應接受用戶救助的要求,解答用戶的詢問。

(3)小區應有火警、水警、警情應急預案,并在監控中心控制室內懸掛;每年應組織不少于1次的應急預案演習。

車輛管理

(1)地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標,車輛行駛有規定路線,車

輛停放有序。(2)有專職人員24小時巡視和協助停車事宜。(3)收費管理的車庫應24小時有專人管理,車輛停放有序,車庫內配置道閘和錄像監視,地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標,照明、消防器械配置齊全,車庫場地每日清潔一次,無滲漏,無積水,通風良好,無易燃、易爆及危險物品存放。

7

公共區域綠化日常養護服務

基本要求

1)小區綠地率達35%以上

(2)綠地總體布局合理,滿足居住環境的需要,集中綠地率10%以上。(3)利用植物、山石、水景等設置景點,且與環境協調。(4)喬、灌、地被、草配植合理,層次較豐富,景觀好。

(5)綠地保存率100%,喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設施、硬質景觀保持完好。

修剪草坪保持平整,草高不超過8cm;每年清除雜草七遍以上,雜草面積不大于5%;常年保證有效供水,有低洼及時整平,基本無積水;按肥力、草種、生長情況及時施肥,每年二遍以上;及時做好病蟲害防治;草地生長正常,斑禿黃萎低于5%。

適時中耕除草,做到基本無雜草,土壤疏松;按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍;防治結合、及時滅治,主要病蟲害發生低于5%;樹木基本無傾斜;喬灌木生長良好,樹冠完整;花灌木按時開花結果;球、籬、地被生長良好,無缺枝、空檔。

一年中有一次以上花卉布置;保持有效供水,無積水;缺枝倒伏不超過五處;及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾;每年施基肥一次,每次布置前施復合肥一次;適時做好病蟲害防治。

8

共用設備設施日常運行、保養、維修

基本要求:

(1)房屋外觀(包括層面、露臺)完好、整潔;公共墻面及樓梯間墻面,地面不破損;外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,整齊有序。

(2)根據房屋實際使用年限,適時檢查房屋共用部位、共用設施設備的使用情況,需要維修,屬于小修范圍內,及時組織修復;屬于大、中修范圍內,按規定使用專項維修資金。

(3)共用設施設備照項目配套建設,管理責任分工明確、運轉正常,維護良好,保養檢修制度完備,有設施設備運行臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄;對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施,處理記錄。

(4)操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。

(5)載人電梯24小時運行。

(6)消防通道暢通。

路燈、樓道燈、景觀燈:路燈、公共樓道、景觀燈完好率不低于95%

房層結構:每年一次以上對房層結構、涉及使用安全的部位每季檢查一次,并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主,使用人。

窗:每半月一次房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護。

樓內墻面、頂面、地面:墻面、頂面粉刷層無剝落、無滲漏;面磚、地磚平整不起殼、無缺損。

管道、排水溝、屋頂、窨井、化糞池:每二個月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通,保障排水暢通,并有記錄。(6月至9月每半月檢查一次),每半年檢查一次屋頂,發現防水層有氣臌、碎裂,隔熱材料有斷裂、缺損的,應及時修理。窨井、化糞池每半年清掏一次。

墻:每半月一次巡查圍墻,發現損壞立即修復;鐵柵欄圍墻表面無銹蝕,保持圍墻完好,并有記錄。

道路、場地等:每周一次巡查道路、路面、側石、井蓋等,發現損壞及時修復,保持路面基本平整、無破損、無積水,側石平直無缺損,并有記錄。

休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品:每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查,發現損壞立即修復,保持原有面貌,保證其安全使用,并有記錄。

室外健身設施,兒童樂園等:每日一次巡查,發現損壞立即修復,保證器械、設施的安全使用(如需更換的除外),并有記錄。

安全標志:對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。每月檢查一次,保證檢查清晰完整,設施運行正常。

亳州市住宅小區物業綜合服務等級標準

  (三級)

序號

內 容

服務要求

1

管理處

設置

小區內設置管理處,管理人員每日巡查小區一次以上,發現問題及時處理。

管理人員要求

(1)管理人員、專業操作人員持證上崗。(2)管理人員服裝統一,掛牌上崗,儀表整潔,行為規范,服務主動熱情。

服務

時間

周一至周五在小區管理處進行業務接待。

日常

管理

與服務

(1)設有服務接待中心、公示服務電話,16小時受理業主或使用人報修。急修二小時內到現場處理,一般修理三日內完成(預約除外)。

(2)對業主或使用人的投拆在五天內答復處理。

(3)告知業主或使用人裝修須知,監督裝修過程,對違規裝修、違章搭建及時勸阻、制止或報告。

(4)建立財務管理制度,對物業服務費的收支進行財務管理,做到運作規范,賬目清晰。

(5)建立小區物業管理檔案(包括設備管理檔案、業主資料檔案等),實行微機查閱。

(6)制定小區物業管理與物業服務工作計劃,并組織實施。

(7)按有關規定和合同約定規范管理、使用專項維修資金。

(8)可采取走訪、懇談會、問卷調查、通訊等多種形式與業主或使用人進行溝通,每年至少一次且的溝通面不低于小區住戶的60%。

(9)在小區醒目位置設立公示牌公示服務內容、服務等級、收費項目和收費標準、監督電話,公告停水、停電信息。

(10)建立管理處內部管理制度和考核制度,并按有關規定和合同約定公布物業服務費的收支情況和物業經營性收支情況。

(11)每年對業主或使用人進行一次滿意情況測評,對測評結果進行分析并及時整改。

(12)綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準,能提供特約服務。

(13)對違反“(臨時)管理公約”或政府有關規定的行為進行勸阻、

制止或報有關部門處理。

(14)小區主出入口設有小區平面示意圖、各組團、棟、單元(門)、戶有明顯標志。

(15)能提供二種以上特約服務(有償)和便民(無償)服務。

5

公共區域衛生保潔   

服務

一、樓內公共區域

(1)地面:每日清掃一次,每天保潔時間6:00--18:00(冬季7:00--16:30),地面無垃圾堆積。

(2)樓梯扶手、欄桿、窗臺:每周擦抹1次。

(3)消防栓、指示牌等公共設施:每月擦抹一次。

(4)天花板、公共燈具:每年除塵一次。

(5)天臺、屋頂、雨蓬:每年清掃一次。

(6)垃圾收集:根據小區實際情況合理布設垃圾根、果皮箱、垃圾清運日產日清。

二、樓外公共區域

(1)道路地面、綠地、陰溝:道路地面、綠地每日清掃一次,每日保潔時間6:00--18:00(冬季7:00--16:30),無衛生死角;明溝每周清掃一次。

(2)公共燈具、宣傳欄、小品等:每月擦抹一次。

(3)垃圾箱(房):每月清掃洗刷一次以上,保持垃圾廂(房)及其周圍清潔。

(4)消毒滅害:每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次(6、7、8月每月噴灑一次)。

(5)水景:每月一次打撈飄浮雜物、保持水體清潔,水面無漂浮物;定期對水體投放藥劑或

進行其他處理,保持水體無異味。

6

公共區域秩序維護

總體要求:住宅小區實行封閉管理,不具備封閉條件的小區定時巡查;做好安全防范和秩序維護工作。

人員要求

(1)對小區日常護衛事項做出正確反應,能正確使用消防器材。

(2)上崗時佩帶統一標志,穿戴統一制服。

門 崗

(1)主出入口設有值班室。

(2)主出入口24小時值班看守,邊門定時開放并專人看管,門衛有詳細交接班記錄。

(3)對進出車輛進行管理和疏導,保持出入口暢通;阻止小商小販、外來人員隨意進入小區;對大型物件搬出實行記錄。

巡邏崗

(1)封閉小區白天巡邏不少于四次,夜間巡邏不少于兩次,并有巡羅記錄。未封閉

小區白天不少于五次,夜間重點部位巡邏每小時一次,并有巡邏記錄。

(2)在遇到突發事件時,采取必要措施并及時報告管理處和相關部門。

(3)設有安全技防設施的實施24小時安全監控并記錄及時。

車輛管理

(1)地面、墻面設置簡易的交通標志。

(2)車輛按規定有序停放,對亂停車輛進行引導。

(3)收費管理的車庫(棚)應24小時有專人管理,車輛停放有序,備有必需的消防器械,車庫(棚)場地整潔,有照明,無滲漏,無明顯積水,無易燃、易爆及危險物品存放,車庫場地每日清潔一次,小型車輛有露天停車位。

7

公共區域綠化日常養護服務

基本要求

(1)以綠為主、植物選景,小區綠地率30%以上,綠地基本無裸露。

(2)綠地保存率90%,喬灌、草等保存率95%以上,大喬木保存率95%以上。

(3)有專業人員實施綠地養護管理或委托專業公司實施綠地管理。

每年普修二遍以上,切邊整理一次以上。每年除草四遍以上,無明顯雜草。干旱、高溫季節基本保證有效供水。有積水應及時排除。發現病蟲害及時滅殺。

喬、灌木按規范修剪每年二遍以上;籬、球年剪三遍以上;地被、攀緣植物每年修剪、整理二次以上。

每年中耕除草四次以上,及時拔除雜草,控制大面積雜草發生;每年普施基肥一遍;有針對性及時滅治,年噴藥不少于二次,控制大面積病蟲害發生;發生倒伏及時扶正、加固。

8

共用設備設施日常運行、保養、維修

基本要求

(1)房屋外觀(包括層面、露臺)完好、整潔;公共墻面及樓梯間墻面、地面基本無破損;外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,整齊有序。

(2)根據房屋實際使用年限,適時檢查房屋共用部位、共用設施設備的使用情況,需要維修,屬于小修范圍內,及時組織修復;屬于大、中修范圍內,按規定使用專項維修資金。

(3)共用設施設備按照項目配套建設,管理責任分工明確、運轉正常、維護良好、保

養檢修制度完備,有設備運行記錄,對設備維修及重大事故有處理記錄。

(4)消防通道暢通;消防設施設備完好,可隨時啟用。

(5)載人電梯24小時運行。

路燈、樓道燈、景觀燈:路燈、公共樓道燈完好率不低于90%,景觀燈完好率不低于90%

房層結構:每年對房層結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主,使用人。

窗:每月一次巡視房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護。

樓內墻面、頂面、地面:墻面、頂面粉刷層無明顯剝落;面磚、地磚平整不起殼、無缺損,墻面修補應保持與原墻面材質一致。

管道、排水溝、屋頂、窨井、化糞池:每半年一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行清掃、疏通,保障排水暢通。

每年檢查一次屋頂,發現防水層有氣臌、碎裂,隔熱材料有斷裂、缺損的,應及時修理。窨井、化糞池每半年清掏一次。

:每月一次巡查圍墻,發現損壞立即修復;鐵柵欄圍墻表面無明顯銹蝕,保持圍墻完好。

道路、場地等:每半月一次巡查道路、路面、側石、井蓋等,發現損壞及時修復,保持路面基本平整無積水,側石平直無缺損。

休閑椅、室外健身設施等:每周二次以上巡視,發現損壞立即修復,保證器械、設施的安全使用(如需更換的除外)。

安全標志:對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施。每月檢查一次,保證檢查清晰完整,設施運行正常。

亳州市住宅小區物業綜合服務等級標準

  (四級)

  1、 服務項目按照三級指導標準約定。 2、服務內容和標準參照或部分達到三級的內容與標準,由當事人雙方在合同中約定。 3、管理服務年代較早的住宅小區,達不到三級服務內容與服務標準的等級為四級。

  附件4

亳州市普通住宅小區物業服務費備案登記表

  填寫日期:

小區名稱

小區地址

物業管理

企業名稱

企業資質

等級

聯系人

聯系電話

物業服務

質量等級

收費標準

(元/月·m2)

合同執行期限

年 月 日至 年 月 日

業主委員會或建設單位意見:

業主委員會主任:

或建設單位法人代表:

(蓋章)

年 月 日

物業管理行政主管部門意見

(蓋章)

年 月 日

物價局意見:

(蓋章)

年 月 日

  附件5

××小區物業服務收費公示(式樣)

  服務企業:企業資質:負責人: 辦公電話:

收費

項目

樓棟號

收 費 標 準

服務等級

備 注

物業

服務費

元/月.平方米

元/月.平方米

車輛

管理費

元/月.平方米

收費時效:××年×月×日至××年×月×日

  物業行政主管部門投訴電話:

  價格舉報電話:12358 ××物價局價格監督檢查分局監制

  附:亳州市住宅小區物業綜合服務級具體服務標準

篇2:山東省住宅物業服務收費管理辦法(2012)

  山東省住宅物業服務收費管理辦法(20**)

  山東省物價局、山東省住房城鄉建設廳關于印發《山東省住宅物業服務收費管理辦法》的通知

  二0一一年十一月九日 魯價綜發[20**]185號

  各市物價局、住房城鄉建委(建設局)、房管局、市政公用局、城管執法局:

  為進一步規范住宅物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規,結合我省實際,制定《山東省住宅物業服務收費管理辦法》,現印發給你們,請認真貫徹執行。

  山東省住宅物業服務收費管理辦法

  第一條 為規范住宅物業服務收費行為,維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規,結合本省實際,制定本辦法。

  第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。

  第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序,向業主或者物業使用人收取的費用。

  第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業,鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物業服務收費通過市場形成。

  第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

  第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉建設主管部門負責全省住宅物業服務收費的監督管理工作。

  設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門(以下統稱物業主管部門)按照價格管理權限,負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。

  第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段,分別實行政府指導價和市場調節價。

  普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價,由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度,報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準,由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。

  非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價,由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。

  第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素,實行分等級定價。

  物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

  第九條 普通住宅物業服務成本包括:

 ?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

 ?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用;

 ?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用;

 ?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用;

 ?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護、安全防范費用;

 ?。┺k公費用;

 ?。ㄆ撸┪飿I服務企業的固定資產折舊;

 ?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

 ?。ň牛┙洏I主同意的其它費用。

  物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

  供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔,不得列入物業服務成本。

  第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的,其約定應當一致。

  建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。

  前期物業管理住宅小區,因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因,造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的,物業服務收費應當適當減免,差額部分由建設單位補償物業服務企業。

  第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的,物業服務費用由開發建設單位交納。

  業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的,物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。

  物業服務合同有約定的,物業服務費可以預收,預收時間一般不超過半年。

  第十二條 物業服務收費按法定房屋產權面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。

  改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。

  第十三條 房屋交付后空置一年以上的,其物業服務費按實際運行費用適當減收,合同另有約定的,從其約定。

  第十四條 車位租賃費實行政府指導價,由設區的市、縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度,報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。

  第十五條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。

  停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

  普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規定的程序單獨核定。

  業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的,應當與物業服務企業另行約定。

  己購買車位但未停放車輛的,停車服務費應當適當減收。

  第十六條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的,應當交納車位場地使用費,收費標準由業主大會確定,所收費用屬全體業主共有。

  第十七條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的,應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的,可以適當收取工本費。

  第十八條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。

  除前款規定以外的其他外來車輛,停放超過2個小時的,可以收取一定費用。

  第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同,向最終用戶收取費用。

  物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

  專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

  第二十條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾,應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放,并承擔清運費用,具體收費標準由雙方協商確定。

  第二十一條 物業服務企業應當加強價格自律,遵守價格法律、法規、政策,嚴格履行物業服務合同,服務標準與收費標準應當質價相符。

  第二十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等,接受業主的監督,不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。

  第二十三條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

  第二十四條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

  物業服務企業依約履行義務的,業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費,不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的,物業服務企業可依法追繳。

  物業產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

  第二十五條 政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求,如實反映情況,提供必要的資料。

  第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的,由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰:

 ?。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的;

 ?。ǘ┑陀诜盏燃壱筇峁┓詹⑹召M的;

 ?。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

 ?。ㄋ模娭品詹⑹召M的;

 ?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的;

 ?。┢渌`反價格法律、法規規定的行為。

  第二十七條 價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的,由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正,并依法追究有關人員責任。

  第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的,物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行,合同到期后按本辦法規定執行。

  第二十九條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。

  第三十條 各設區市應結合當地實際制定具體實施辦法,并報省物價局、省住房城鄉建設廳備案。

  第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年?!渡綎|省物價局、山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》(魯價費發〔20**〕205號)同時廢止。

篇3:忻州市物業服務等級收費管理辦法(2015試行)

  忻州市物業服務等級收費管理辦法(20**試行)

  忻州市人民政府辦公廳

  關于印發忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)的通知

  忻政辦發〔20**〕73號

  各縣(市、區)人民政府,市人民政府各委、局、辦:

  《忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)》已經市人民政府同意,現印發給你們,請認真組織實施。

  忻州市人民政府辦公廳

  20**年6月25日

  忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)

  第一條 為規范物業服務收費秩序,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,促進物業服務行業穩定健康發展,根據國務院、山西省《物業管理條例》和國家發改委、住建部《物業服務收費管理辦法》等相關法規以及省物價局、省住房和城鄉建設廳《關于規范物業服務收費管理的通知》精神,結合忻州實際制定本辦法。

  第二條 本辦法適用于忻州市范圍內具有資質的物業企業服務收費行為。

  第三條 物業服務收費管理實行分級負責,忻州城區按照城市建設管理權限劃分,分別由市價格主管部門、房地產主管部門和忻府區價格主管部門、房地產主管部門管理,各縣(市、區)的由當地價格主管部門、房地產主管部門負責。

  市、縣兩級價格主管部門牽頭,房地產主管部門等配合,負責物業服務收費等級標準的制定,對物業服務價格進行監管,依法查處物業服務中的違規收費、亂收費行為。

  市、縣兩級房地產主管部門牽頭,價格主管部門等配合,負責物業服務行業的管理,指導物業企業自主定價,協調解決物業服務管理中的矛盾和問題,加強對物業企業的監督和管理。

  第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及服務內容、服務質量與服務費用相適應的原則。

  第五條 物業服務收費管理,業主委員會或產權單位應根據物業實際情況和業主消費水平,選定相應級別的服務內容標準,確定服務收費價格。

  第六條 物業綜合服務費構成包括物業服務成本、法定稅費和利潤。其中,物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:

 ?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險、住房公積金和按規定提取的福利費等;

 ?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用(不包括電梯運行、供熱供水二次加壓和專項維修資金分攤費用);

 ?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用;

 ?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用;

 ?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用;

 ?。┺k公費用;

 ?。ㄆ撸┪飿I服務機構固定資產折舊;

 ?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

 ?。ň牛㊣C卡工本費及經業主大會(業主委員會)同意的其它費用。

  第七條 物業服務收費包括物業綜合服務費、電梯等共用設備運行費、車輛停放服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務等費用。

  根據不同物業的性質和特點,物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

  住宅小區前期物業和保障性小區物業綜合服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費,實行政府指導價。

  電梯等共用設備運行費據實結算,按住戶面積分攤。

  已成立業主委員會的非保障性住宅小區的物業綜合服務費、非住宅物業和別墅服務收費以及車輛停放服務費、物業企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費,實行市場調節價。

  第八條 實行政府指導價的住宅小區物業綜合服務收費實行分等定價。市價格主管部門會同市房地產主管部門根據住宅小區的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準,制定出臺住宅小區物業服務等級控制收費標準(忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準)附后。具體收費標準由建設單位或業主與物業服務企業在控制收費標準內選擇等級以物業服務合同的形式約定執行。

  第九條 前期物業服務(房屋竣工交付使用、業主大會未成立前)。開發建設單位應在政府指導價范圍內對照有關服務內容標準,擬定服務價格后,進行前期物業服務招投標,選擇物業企業,簽訂物業服務合同,報房地產主管部門備案。

  前期物業服務合同作為房屋買賣合同附件應當明確雙方的權利、義務和物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間,經買受人簽字確認后執行。

  第十條 業主大會選舉產生業主委員會后,非保障性住房物業服務收費實行市場調節價,物業服務企業可參照《忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準》,結合業主或業主委員會的意見確定本小區物業服務等級。物業服務收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

  第十一條 電梯運行費、消防維護費、年檢費和供熱、供水的二次加壓費用等收費,根據運行情況據實結算、按住戶面積分攤,定期公布,具體收取辦法由雙方議定后以合同約定的形式執行。

  供電實行合表電價計費的小區,使用公共變壓器用電的,應將供電企業折扣的度電3分錢用于小區供電設施的運行維護和彌補損耗等費用,不得另外向住戶分攤損耗電量或加收損耗電費;使用非公共變壓器用電的,供電企業折扣的度電3分錢不足以彌補運行損耗的,超出部分據實結算、分攤到戶。

  第十二條 符合規劃要求且業主已購買的地下車庫(位)、地面車庫(位)以及未購買的停車庫(位)、經業主大會同意的臨時停車位等管理服務收費實行市場調節價,具體收費標準由雙方議定后以合同約定的形式執行。

  第十三條 業主或使用人裝飾裝修房屋的,應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議,服從物業管理服務企業的管理。裝飾裝修管理費每平米不得高于3元,業主與物業企業另有約定的從其約定。裝修垃圾清運費按照房屋建筑面積分段收取,100平方米(包括100平方米)以內的按400元/戶收取,100平方米以上的按600元/戶收取。

  業主或使用人自己清理裝修垃圾、運送到垃圾處理場的,不得收取裝修垃圾清運費。

  第十四條 物業服務采用IC卡等各種智能卡管理的,在同一小區內應盡可能采用一卡管理,一卡多用,智能卡費用均應包含在物業服務成本中,發卡時不得向業主或使用人收取卡費和押金,更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的,可以據實收取智能卡工本費。

  第十五條 物業服務收費按房屋建筑面積計費,按月、季、年計收,也可預收,但預收期限不得超過12個月。未辦理房產證的,可以房屋買賣合同記載的建筑面積為準;已辦理房產證的,以房產證記載的建筑面積為準。

  第十六條 物業服務管理區域內,供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用,物業服務企業接受委托代收上述費用的,必須嚴格執行國家收費標準,可以向委托單位收取手續費,但不得向業主收取手續費等一切額外費用,嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。

  供電、供水、供熱主管部門要采取工作措施,盡快解決住宅小區供電變壓器運行用電及線路損耗過大和供水、供熱二次加壓的問題,加快推進戶表改造工作,必須實行向終端用戶收費。

  第十七條 物業服務企業在制定調整物業服務收費標準時,應遵守《物業管理條例》有關規定,必須經過業主大會或住戶代表大會討論同意,通過公示無異議后,由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

  第十八條 物業管理企業必須按照規定實行明碼標價。在物業收費管理區域內的醒目位置公示服務企業名稱、服務對象、服務內容、服務等級、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、投訴舉報電話等,接受業主或物業使用人的監督,不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

  第十九條 業主、使用人、開發企業,應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務相關費用。違反物業服務合同約定逾期不繳納物業服務相關費用的,業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期繳納;逾期仍不繳納的,物業管理企業可以依法追繳。

  第二十條 不按照物業服務等級標準執行或不執行合同約定服務收費的物業企業,房地產主管部門會同價格部門責令企業限期改正,并進行行政處罰,逾期不改的按照資質管理規定降低資質等級,記入信用檔案,通報所管小區,直至取消收費行為。

  第二十一條 獎懲辦法。物業服務管理項目榮獲市級以上優秀住宅小區稱號的,可與企業資質等級掛鉤,在動態考核時可作為加分項目,記入企業信用檔案;物業企業有過失或責任事故的,依法給與行政處罰直至吊銷企業資質證書并記入信用檔案。

  第二十二條 市、縣兩級價格主管部門和房地產主管部門要加強對物業服務企業的協同監管和信息共享。指導企業自主定價,協調解決物業企業與業主之間存在的收費矛盾和問題;依法查處違反規定要求的違規收費、隨意提高收費標準、亂收費、不明碼標價等行為;指導物業企業加強隊伍、制度建設,增強服務意識,提升服務質量。

  第二十三條 本辦法由市價格主管部門和市房地產主管部門負責解釋,自20**年7月1日起施行。原忻州市房管局、忻州市物價局出臺的《忻州市物業服務等級收費管理辦法》(忻房字〔20**〕51號),忻州市物價局、忻州市房地產管理局《關于進一步規范住宅小區供熱二次加壓等收費的通知》(忻價發〔20**〕193號),忻州市發展和改革委員會、忻州市房地產管理局《關于規范忻州城區住宅小區道閘系統安裝收費標準的通知》(忻房字〔20**〕19號)文同時廢止。

  附件:忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準

  附件:

  忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準

  一級標準(1.05元/月.㎡)

  一、基本要求(0.08元/月.㎡)

  1、物業管理單位建立了現代化企業管理制度。有規范的崗位職責制度;

  2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;

  3、建立有完善的住戶檔案;

  4、有符合國家規定的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度,保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度,并裝訂成冊;

  5、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗,有檢驗記錄,并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好;

  6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書;

  7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情;

  8、設有服務接待中心,公示24小時服務電話。急修及時到場,有完整的報修、維修和回訪記錄;

  9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務;

  10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準和物業服務資金的收支情況,據實結算的費用每月公布一次;

  11、按合同約定規范使用住房專項維修資金;

  12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見,滿意率達95%以上。

  二、公共設施設備運行維修保養(0.30元/月.㎡)

  住宅區域范圍內公共設施設備完善,并有智能化管理的:

  1、配備專業人員維修養護;

  2、建立共用設施設備檔案,設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全;

  3、公共設施設備標志齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常;

  4、對共用設施設備每日巡查一次,做好巡查記錄,發現隱患及時處理;

  5、有電梯運行管理制度和應急預案,保證24小時載人電梯正常運行;

  6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,設施設備完好,可隨時啟用。為確保消防通道舒暢,發現有圈占、堵占消防通道的,應加以制止并報有關部門;

  7、設備房每日清潔一次,保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象;

  8、住宅區域內道路平整,主要道路及停車場交通標志齊全、規范;

  9、路燈、樓道燈完好率不低于95%,景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好,經常有人維護修理;

  10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

  三、共用部位維護及管理(0.12元/月.㎡)

  1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全;

  2、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修,屬于小修范圍的,及時修復,屬于大、中修范圍的,在報修期內的,及時編制維修計劃報建設單位,按雙方《前期物業管理合同》進行維修。在保修期以外的,及時編制維修計劃,報業主大會或者業主委員會,根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造;

  3、高層住宅每日巡查一次樓宇對講門,發現問題及時修復(與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復);

  4、每日巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護;

  5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(業主臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項;

  6、每日巡查二次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;

  7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;

  8、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

  四、協助維護公共秩序(0.20元/月.㎡)

  1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤,其中12小時站崗值勤;

  2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每2小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次,并做好記錄。

  3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域,保持樓梯間暢通,無擅自占用、亂堆亂放現象。

  4、配有安全監控設施的,24小時監控,專人值守。監控資料保存不少于30日;

  5、對進出小區的車輛實施規范管理,引導車輛有序通行、停放(雙方另有約定的除外);

  6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理;

  7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;

  8、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。

  五、保潔服務(0.20元/月.㎡)

  1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清,保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔;

  2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次,全天保潔;

  3、樓道每日清掃一次,樓梯扶手每日清擦一次。公共部位門、窗每月清擦一次;

  4、及時清除道路積水、積雪;

  5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果;

  6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能;

  7、共用雨、污水、井、化糞池每月檢查一次,視檢查情況及時清掏;

  8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月兩次消毒和滅蟲除害;

  9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次,電梯轎廂墻壁每日清擦一次,電梯轎廂地面保持清潔;

  10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱;

  11、衛生保潔設專人監督檢查,發現問題及時處理。

  六、綠化養護管理(0.15元/月.㎡)

  住宅區域內綠化覆蓋率達到規劃要求的:

  1、有完善的綠化養護措施,有專業人員實施綠化養護管理;

  2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護,雜草面積應小于2%;

  3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新,缺株率應小于3%,存活率應大于95%,行道樹缺株率應小于3%,土地裸露面積應小于5%;

  4、定期組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物,做好防寒和預防病蟲害;

  5、大型活動和重大節日隨季節擺花裝扮,美化環境、增加氣氛;

  6、設有景觀湖的,應保持三季有水,水質良好,每月至少補水1次,每年清淤1次。

  二級標準(0.85元/月.㎡)

  一、基本要求(0.07元/月.㎡)

  1、各崗位有規范的崗位職責,并將制度上墻接受監督;

  2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;

  3、建立有完善的住戶檔案;

  4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度,保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度;

  5、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗,有檢驗記錄,并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好;

  6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書;

  7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情;

  8、設有服務接待中心,公示24小時服務電話。急修及時到場,有完整的報修、維修和回訪記錄;

  9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務;

  10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每季公布一次;

  11、按合同約定規范使用住房專項維修資金;

  12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見,滿意率達90%以上。

  二、公共設施設備運行維修保養(0.25元/月.㎡)

  住宅區域范圍內公共設施設備完善,并部分設施設備實行智能化管理的:

  1、配備專業人員維修養護;

  2、建立共用設施設備檔案,設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全;

  3、公共設施設備標志齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常;

  4、對共用設施設備每兩日巡查一次,做好巡查記錄,發現隱患及時處理;

  5、有電梯運行管理制度和應急預案,保證電梯正常運行;

  6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,設施設備完好,可隨時啟用。為確保消防通道舒暢,發現有圈占、堵占消防通道的,應加以制止并報有關部門;

  7、設備房每二日清潔一次,保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象;

  8、住宅區域內道路平整,主要道路及停車場交通標志齊全、規范;

  9、路燈、樓道燈完好率不低于90%,景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好,經常有人維護修理;

  10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

  三、共用部位維護及管理(0.11元/月.㎡)

  1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全;

  2、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修的及時組織維修;

  3、高層住宅每二日巡查一次樓宇對講門,發現問題及時修復(與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復);

  4、每二天巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護;

  5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約(業主臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項;

  6、每日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;

  7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;

  8、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

  四、協助維護公共秩序(0.15元/月.㎡)

  1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤,其中9小時站崗值勤;

  2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每3小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次,并做好記錄。

  3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域,保持樓梯間暢通,無擅自占用、亂堆亂放現象。

  4、配有安全監控設施的,24小時監控。監控資料保存不少于15日;

  5、對進出小區的車輛實施規范管理,引導車輛有序通行、停放(雙方另有約定的除外);

  6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理;

  7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;

  8、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。

  五、保潔服務(0.14元/月.㎡)

  1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清,保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔;

  2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次,定時保潔;

  3、樓道每二日清掃一次,樓梯扶手每二日清擦一次。公共部位門、窗每二月清擦一次;

  4、及時清除道路積水、積雪;

  5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果;

  6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能;

  7、共用雨、污水、井、化糞池每兩月檢查一次,視檢查情況及時清掏;

  8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月一次消毒和滅蟲除害;

  9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次,電梯轎廂墻壁每日清擦一次,電梯轎廂地面每日清潔兩次;

  10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱;

  11、衛生保潔設專人監督檢查,發現問題及時處理。

  六、綠化養護管理(0.13元/月.㎡)

  住宅區域內綠化覆蓋率基本達到規劃要求的:

  1、有完善的綠化養護措施,有專業人員實施綠化養護管理;

  2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護,雜草面積應小于5%;

  3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新,缺株率應小于5%,存活率應大于95%,行道樹缺株率應小于5%,土地裸露面積應小于5%;

  4、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況,定期修剪整形,需要時補栽、補種,保持觀賞效果;

  5、適時組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物,做好防寒和預防病蟲害;

  6、大型活動和重大節日裝扮小區,美化環境、增加氣氛。

  三級標準(0.65元/月.㎡)

  一、基本要求(0.06元/月.㎡)

  1、物業管理單位機構設置合理,崗位明確;

  2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;

  3、建立住戶檔案;

  4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度,保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度;

  5、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗,將移交給的各種資料保存完好;

  6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書;

  7、管理服務人員統一著裝,服務主動、熱情;

  8、設有服務接待中心,公示12小時服務電話。急修半小時到場,有完整的報修、維修和回訪記錄;

  9、基本能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務;

  10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每年公布一次;

  11、按合同約定規范使用住房專項維修資金;

  12、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見,滿意率達85%以上。

  二、公共設施設備運行維修保養(0.20元/月.㎡)

  住宅區域范圍內公共設施設備完善:

  1、配備專業人員維修養護;

  2、建立共用設施設備檔案,設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全;

  3、公共設施設備標志齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常;

  4、對共用設施設備每三日組織巡查,做好巡查記錄,發現隱患及時處理;

  5、有電梯運行管理制度和應急預案,保證電梯正常運行;

  6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,設施設備完好,可隨時啟用。為確保消防通道舒暢,發現有圈占、堵占消防通道的,應加以制止并報有關部門;

  7、設備房每三日清潔一次,保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象;

  8、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志;

  9、路燈、樓道燈完好率不低于85%,景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好,經常有人維護修理;

  10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

  三、共用部位維護及管理(0.09元/月.㎡)

  1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全;

  2、定期檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造;

  3、高層住宅每三日巡查一次樓宇對講門,發現問題及時修復(與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復);

  4、每三天巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護;

  5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約(業主臨時管理規約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。依業主手冊進行管理;

  6、兩日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;

  7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;

  8、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

  四、協助維護公共秩序(0.11元/月.㎡)

  1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤;

  2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每4小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次,并做好記錄。

  3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域,保持樓梯間暢通,無擅自占用、亂堆亂放現象。

  4、配有安全監控設施的,24小時監控。監控資料保存不少于一周;

  5、對進出小區的車輛實施規范管理,保證停放有序;

  6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理;

  7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;

  8、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。

  五、保潔服務(0.11元/月.㎡)

  1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清,保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔;

  2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每二日清潔一次,適時保潔;

  3、樓道每三日清掃一次,樓梯扶手每三日清擦一次。公共部位門、窗每季清擦一次;

  4、及時清除道路積水、積雪;

  5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果;

  6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能;

  7、共用雨、污水、井、化糞池每季檢查一次,視檢查情況及時清掏;

  8、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害;

  9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每三日清潔一次,電梯轎廂墻壁每三日清擦一次,電梯轎廂地面每日清潔一次;

  10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱。

  六、綠化養護管理(0.08元/月.㎡)

  住宅區域內綠化覆蓋率低于規劃要求50%以下的:

  1、對草坪、花卉、綠籬、樹木應定期進行修剪、養護;

  2、定期清除綠地雜草、雜物,雜草面積應小于10%;

  3、對花卉、草坪、綠籬、樹木應適時補植更新,存活率應達到90%,土地裸露面積應小于10%;

  4、預防花草、樹木病蟲害。

  四級標準(0.45元/月.㎡)

  一、基本要求(0.05元/月.㎡)

  1、物業管理單位有明確的崗位職責制度;

  2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;

  3、建立住戶檔案;

  4、有完善的物業管理方案和相應的管理制度;

  5、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗,將移交給的各種資料保存完好;

  6、管理人員持證上崗;

  7、設有服務電話,及時與住戶溝通;

  8、根據業主需求提供物業服務合同之外的部分特約服務和代辦服務;

  9、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準;

  10、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見,滿意率達80%以上。

  二、公共設施設備運行維修保養(0.12元/月.㎡)

  住宅區域范圍內公共設施設備完善:

  1、建立共用設施設備檔案,并有記錄;

  2、公共設施設備標志齊全、規范,責任人明確;設施設備運行正常;

  3、對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,發現隱患及時處理;

  4、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,保證消防通道暢通,設施設備完好,可隨時啟用;

  5、設備房保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象;

  6、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志;

  7、路燈、樓道燈完好率不低于80%;景觀照明、監控設施等運行良好,經常有人維護修理;

  8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發故障有應急方案。

  三、共用部位維護及管理(0.07元/月.㎡)

  1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護;

  2、檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修的及時組織維修;

  3、每周巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,定期維修;

  4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約(業主臨時管理規約)要求進行管理;

  5、每三日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;

  6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;

  7、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。

  四、協助維護公共秩序(0.07元/月.㎡)

  1、住宅區域主出入口24小時設門衛;

  2、設護樓護院人員進行巡查;

  3、對進出小區的車輛進行管理;

  4、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;

  5、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。

  五、保潔服務(0.08元/月.㎡)

  1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清;

  2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每兩日清潔一次,注意保潔;

  3、樓道每周清掃一次,樓梯扶手每半月清擦一次。公共部位門、窗半年清擦一次;

  4、及時清除道路積水、積雪;

  5、對住宅區域內的園林景觀、健身器材保持清潔及觀賞效果;

  6、共用雨、污水、井、化糞池每半年檢查一次,視檢查情況及時清掏;

  7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害;

  六、綠化養護管理(0.06元/月.㎡)

  1、對花卉、綠籬、樹木實施綠化養護管理,定期進行修剪;

  2、預防花草、樹木病蟲害。

  五級標準(0.35元/月.㎡)

  一、基本要求(0.04元/月.㎡)

  1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確;

  2、建立住戶檔案;

  3、房屋共用部位、公共設施設備應有相應的管理制度;

  4、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗并將移交給的各種資料保存完好;

  5、管理人員持證上崗;

  6、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見。

  二、公共設施設備運行維修保養(0.11元/月.㎡)

  住宅區域范圍內公共設施設備基本完善的:

  1、對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,發現隱患根據需要組織維修;

  2、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理,保證消防通道暢通,設施設備完好,可隨時啟用;

  3、設備房保持整潔;

  4、路燈、樓道燈完好率不低于75%;監控設施等運行良好,經常有人維護修理;

  5、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發故障有應急方案。

  三、共用部位維護及管理(0.06元/月.㎡)

  1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護;

  2、檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修的根據需要組織維修;

  3、每兩周巡查一次小區房屋單元門,樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,定期維修;

  4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約(業主臨時管理規約)進行管理;

  5、每三日巡查一次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關部門;

  6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報業主委員會和有關部門;

  7、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。

  四、協助維護公共秩序(0.06元/月.㎡)

  1、住宅區域主出入口24小時設門衛;

  2、發生安全事故時,有采取應急措施的同時,應當及時向有關部門報告,協助做好救助工作;

  3、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止,并報有關部門;

  4、對火災、治安等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。小區內道路暢通。

  五、保潔服務(0.06元/月.㎡)

  1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清;

  2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每三日清潔一次,注意保潔;

  3、及時清除道路積水,雪天及時清理人行通道;

  4、共用雨、污水、井、化糞池每年檢查一次,視檢查情況及時清掏;

  7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害;

  六、綠化養護管理(0.02元/月.㎡)

  對小區的花、樹木實施綠化養護管理。

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