內蒙古自治區人民政府關于加強物業管理促進物業服務業發展的意見

　　內政發〔20**〕91號

　　各盟行政公署、市人民政府，各旗縣人民政府，自治區各委、辦、廳、局，各大企業、事業單位：

　　物業服務業是現代服務業的重要組成部分，也是現代城市管理的重要內容。近年來，我區物業服務業發展較快，在改善城鎮人居環境、提高居民生活質量、創新社會管理、促進社會和諧穩定等方面發揮了重要作用，但還存在著產業基礎薄弱、層次偏低、服務能力不足、覆蓋面有限、部分老舊住宅小區臟亂差現象嚴重、物業服務企業綜合實力不強等亟待解決的問題。為有效破解我區物業服務業發展瓶頸問題，進一步提升物業服務能力和行業發展水平，現就加強物業管理、促進物業服務業發展提出如下意見。

　　一、總體要求和目標任務

　　(一)總體要求。深入貫徹*****大和十八屆三中、四中全會精神，認真落實自治區“8337”發展思路，緊緊圍繞保障和改善民生，以提高居民居住環境和生活質量為根本，優化物業服務市場和發展環境，規范物業服務標準，提升從業人員整體素質，加快培育一批綜合實力較強的物業服務企業，努力構建業務完備、服務優質、競爭有序、管理規范的物業服務業新體系，逐步實現物業管理和服務社會化、市場化、專業化、規范化。

　　(二)目標任務。到20**年，全區物業管理和物業服務業發展整體水平明顯提高。

　　物業管理體系進一步完善。各盟市、旗縣(市、區)應建立物業管理工作領導機制，盟市、旗縣(市、區)、蘇木鄉鎮(街道)、社區四級物業管理體系不斷健全完善，房地產管理部門物業管理機構、人員、職責、經費基本落實到位;各級房地產管理部門和單位職責明確，協調配合;有條件的物業管理小區成立業主大會、業主委員會，能有效履行職能職責;物業管理基本制度體系進一步完善，物業服務業發展步入制度化、規范化軌道。

　　物業管理覆蓋面逐步擴大。住宅小區物業管理平均覆蓋率達到75%以上，其中，新建住宅小區實現物業管理全覆蓋，老舊住宅小區物業管理或準物業管理覆蓋率達到50%以上;非住宅小區物業管理平均覆蓋率達到50%以上，其中，新建非住宅物業管理覆蓋率達到60%以上。

　　物業服務質量和群眾滿意度顯著提高。物業服務區域內突發事件得到及時有效處理，違章搭建、違規裝修、破壞公共綠地、無序停車等行為得到有效遏制，物業管理秩序得到有效維護。各類物業管理示范項目不斷豐富，到20**年，新增國家物業管理示范項目15個以上、自治區物業管理示范項目100個以上、自治區物業管理優秀項目200個以上。物業服務糾紛和投訴明顯減少，物業服務費收繳率在20**年的基礎上每年提高3-5個百分點，物業服務區域業主的總體滿意率達到90%以上。

　　物業服務智能化水平不斷提升。實現小區門禁系統、電子監控系統、電梯入戶管理系統等新技術在新建住宅小區全面推廣，在既有住宅物業服務項目中逐步推廣，有條件的住宅小區實現“一卡通”。到20**年6月底，物業服務企業全部實現電子建檔。

　　物業服務企業綜合實力和市場競爭力明顯增強。到20**年，力爭打造一級資質物業服務企業10家以上，二級資質物業服務企業150家以上。培育年營業收入1億元以上的物業服務企業5家，年營業收入5000萬元以上的物業服務企業20家，年營業收入1000萬元以上的物業服務企業50家。一級、二級資質物業服務企業服務項目總面積占物業項目總面積的40%以上，年營業收入占行業總量的50%以上。

　　二、積極培育和規范物業服務市場

　　(三)放開搞活物業服務市場。將住宅作為物業服務市場的核心內容進行重點規范和發展，將工廠、醫院、學校、商場、酒店、辦公樓等非住宅納入物業服務市場進行培育，逐步建立住宅和非住宅并存的物業服務市場體系，為業主、使用者提供專業化的物業服務。推進機關、事業單位、國有企業用房由自我服務的管理模式向專業物業服務轉化，實現后勤管理服務社會化、市場化。

　　(四)積極推進物業服務專業化發展。在堅持提高物業服務企業綜合服務能力和水平的基礎上，鼓勵物業服務企業將保潔、秩序維護、冰雪清理、綠化美化亮化、二次供水、公共設施維修等服務事項委托給專業化公司管理，提升專業化服務水平。

　　(五)建立健全物業管理招投標制度。各地區要進一步健全完善物業管理項目的招投標制度和相關工作機制，并參照工商部門公示的企業經營異常名錄、行政處罰案件等信息，組織開展招投標工作，有條件的地區要建設物業項目招投標專家庫，充分利用工程交易平臺，加快建立競爭有序的物業管理市場，推進物業管理的市場化和社會化進程。新建住宅小區、建筑面積在2萬平方米以上的辦公樓，原則上要在當地房地產主管部門的組織下，通過招投標方式選擇物業服務企業，并實行信用保證金制度。開發建設單位或產權所有單位均不得指定物業服務企業，已經指定的要予以糾正，并重新通過招投標方式確定物業服務企業。引導和規范有條件的工廠、醫院、學校、商場等采用公開招投標方式選擇物業服務企業進行專業物業服務。

　　(六)全面規范前期物業管理和物業項目承接驗收工作。房地產開發項目的前期物業管理招投標工作，應在辦理商品房預售許可證之前完成，中標物業服務企業要提前介入，參與工程建設和綜合驗收。不進行預售，只現售的房地產開發項目，應在現售前30日完成前期物業管理招投標工作。開發建設單位在銷售房屋時，不得對前期物業服務合同未約定的物業管理事項向買受人擅自作出承諾。開發建設單位要按照招投標有關規定與物業服務企業辦理物業承接驗收手續，將項目開發建設圖紙、資料等移交給物業服務企業。物業服務企業承接物業時，要做好物業共用部位、公用設施等有關事項的查驗登記工作。

　　(七)著力加強新建商品住宅交付使用和管理。嚴格執行《內蒙古自治區新建商品住宅小區交付使用標準》(內建房〔20**〕475號)，房地產主管部門要組織房地產開發建設單位和供水、供電、供氣、供熱、有線電視、通信、郵政以及路燈、道路、綠化、排水、安全技防等經營管理單位，做好住宅小區相關公用設施的移交，并明確移交后維修管理責任。新建商品住宅電梯的安裝、使用要嚴格執行《內蒙古自治區電梯安全管理辦法》(內蒙古自治區人民政府令第231號)。物業服務企業應依法選擇有資質的電梯維保單位與其簽訂維保合同，按照合同約定對住宅小區的電梯進行維修養護。物業服務企業應完善相關制度，切實做好電梯的日常運行管理，確保電梯安全運行。全面建立新建住宅小區電子檔案，物業服務企業對其管理的住宅小區的相關圖紙、資料等統一建檔，并實行電子信息管理。

　　(八)充分發揮業主委員會職能作用。加快推進業主委員會成立工作。對符合《內蒙古自治區物業管理條例》、《業主大會、業主委員會指導規則》(建房〔20**〕274號)等法規政策規定的住宅小區，旗縣(市、區)房地產主管部門和蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織成立業主委員會，力爭用5年左右的時間，設立業主委員會的住宅小區覆蓋率達到70%以上。業主委員會應依法履行職責，主動接受房地產主管部門、蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處和社區居民委員會的監督和指導，督促和協助物業服務企業履行合同和約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾、糾紛，同時探索在業主委員會成員中產生社區居民委員會成員。房地產、公安、規劃、建設、城管等部門要加強對業主委員會的對口業務指導和培訓，不斷提高業主委員會自我管理和自治能力。業主委員會按照法定程序依法取得社團法人資格，享有開立銀行賬戶、鐫刻公章、簽定合同(協議)、依法訴訟等權利，保證其正確行使權利和履行義務。業主委員會可以在物業共用部位、公用設施經營收益中列支活動經費，并做到財務公開。未實行物業管理服務項目的，由社區居委會組織業主自行管理，提供以公用設施維修、保潔、公共秩序維護為主要內容的基礎性服務，所發生的費用由業主共同分攤。

　　三、不斷提升老舊住宅小區物業管理服務水平

　　(九)加快老舊住宅小區綜合整治改造。老舊住宅小區(一般為上世紀90年代以前建成)綜合整治改造要堅持政府主導。地方各級人民政府和有關部門要對老舊住宅小區進行全面摸底，對需整治改造的事項進行分類建檔。要科學編制改造規劃和年度實施計劃，合理確定老舊住宅小區綜合整治改造的目標任務，逐年實施，穩步推進。要對老舊住宅小區管網管線、綠化硬化、節能改造和內外環境進行綜合整治改造，進一步完善供水、供電、供氣、供熱、通信、排水與垃圾處理等市政基礎設施和物業用房等公用服務設施。老舊住宅小區的二次供水設備、換熱站、箱式變壓器、消防設備及相關管線的移交工作由當地人民政府負責組織完成。老舊住宅小區綜合整治改造比例每年不低于總數的20%，爭取用3-5年的時間把符合條件的老舊住宅小區全部改造完成。

　　(十)加大資金投入力度。各地區要增加對老舊住宅小區綜合整治改造的資金投入，積極發揮政府投入的支撐與引導作用，把整治改造資金列入財政年度預算。國家、自治區安排的既有建筑節能改造資金與其他改造資金可以捆綁使用，切實提高改造資金的使用效率。設區的城市，按照“市、區兩級共同負擔”的原則籌集整治改造專項資金。老舊住宅小區屬于房改售房的，原產權單位應當負擔一定比例的整治改造資金，單位房改售房資金結余部分，可以用于老舊住宅小區綜合整治改造。屬于房地產開發的，在原開發過程中已明確由房地產開發企業配置而未落實的基礎設施建設項目，應責成原開發企業按原規定予以補救或出資委托建設;住宅小區內的設施和交付的房屋，在質量保修期內出現質量問題，應由房地產開發企業承擔第一維修責任。更新改造供電、通信、郵政、有線電視以及供水、供氣、供熱等市政公用設施的專項支出，應由各運營單位承擔。涉及居民自用設施整修改造的費用，由居民自行出資，統一組織實施。

　　(十一)加強物業或準物業管理。對整治改造后的老舊住宅小區，按照屬地管理原則，實現市場化的物業管理或推行準物業管理，力爭物業服務全覆蓋。對物業管理主體缺失的，由社區居委會根據居民的意見，選擇物業服務企業或組織居民進行自我管理。要加強對老舊住宅小區綜合整治改造后各類圖紙、資料的管理。改造后選擇物業服務企業進行物業管理或準物業管理的，由物業服務企業統一對改造資料建檔管理;沒有選擇物業服務企業進行物業管理或準物業管理的，由社區居民委員會負責管理。物業服務企業發現所管物業范圍內有違反治安管理、環境保護、物業裝飾裝修和使用等相關法律、法規規定的行為，特別是私搭亂建行為，要及時制止并向業主委員會和有關行政管理部門報告，協同做好相關工作。

　　四、加強住宅專項維修資金交存、使用和監管

　　(十二)規范住宅維修資金交存。各地區要嚴格執行《住宅專項維修資金管理辦法》，全面落實新建商品住宅建立住宅專項維修資金制度。尚未開展住宅專項維修資金交存工作的地區，要在20**年年底前全面啟動實施，并根據本地區住宅建筑安裝工程每平方米造價合理確定首期住宅專項維修資金交存標準，報經同級人民政府批準后公布執行。已經開展住宅專項維修資金交存工作的地區，要研究調整各類住宅的維修資金繳存標準和制定完善住宅專項維修資金續繳辦法。

　　需業主交存的住宅專項維修資金，由業主辦理入住手續時持住宅專項維修資金交存通知書自行到當地設立的住宅專項維修資金專戶交存維修資金。自本意見下發之日起，房地產開發建設單位不得代收住宅專項維修資金。

　　(十三)提高住宅專項維修資金使用效率。各地區應本著方便快捷、應急使用優先的原則，進一步簡化住宅專項維修資金使用審批條件和程序。對屋面漏水、管道堵塞或破裂、單元門損壞、電梯停運、消防系統故障、地下車庫雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的緊急維修事項，經業主委員會(沒有成立業主委員會的由社區居民委員會)現場查驗確認后，可直接申請主管部門審核使用住宅專項維修資金。

　　(十四)加大對資金安全運行監管力度。各地區要嚴格按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，委托所在地一家商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，同時在專戶管理銀行開立維修資金專戶，并實現以物業管理區域或者以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。要完善住宅專項維修資金的財務管理和會計核算制度，嚴格執行財務和會計核算規定，配備專職財務管理人員，實現住宅專項維修資金單獨記賬，做到財務制度健全，記賬科目、結賬、核算規范合理。要加強對住宅專項維修資金交存、使用和管理的日常監督檢查，建立定期審計制度，嚴禁任何單位和個人違規使用或擠占挪用住宅專項維修資金。

　　各地區擠占挪用住宅專項維修資金的，要在20**年12月31日前全部歸還，對未按時歸還的地區，自治區將進行約談和問責。要加強對住宅專項維修資金交存、使用和管理的日常監督檢查，建立定期審計制度，嚴禁任何單位和個人違規使用或擠占挪用住宅專項維修資金。各地區要對房地產開發建設單位代收住宅專項維修資金情況進行全面清理，對存在的欠繳、挪用等損害購房者權益問題，要提出辦法限期解決，進一步嚴格住宅專項維修資金收繳工作，確保資金安全。自治區住房城鄉建設廳要加快開發住宅專項維修資金信息管理系統，全面提高全區住宅專項維修資金信息化管理手段，規范住宅專項維修資金的使用，加大對住宅專項維修資金的使用監督力度，進一步提高住宅專項維修資金使用的透明度。

　　五、做大做強物業服務企業

　　(十五)拓寬物業服務領域和范圍。支持和引導物業服務企業從單純住宅物業服務加快向辦公樓、工廠、醫院、學校、商場、市政設施、城市綜合體等多種物業服務延伸拓展，從建成交付后的建筑物管理向物業全過程管理和為居住者提供包括基礎物業服務、家政服務、養老服務、電子信息服務、理財服務等全方位服務延伸拓展，加快形成完備的現代物業服務體系。

　　(十六)簡化行政審批程序。對物業服務企業辦理資質證書換發、變更、補發以及外地備案登記等業務的，各級管理部門要開辟綠色通道，簡化審批手續，縮短辦理時限，提高審批效率。

　　(十七)鼓勵和扶持物業服務企業發展壯大。對骨干物業服務企業參與建設規模10萬平方米以上的物業項目招投標的，給予適當加分的政策鼓勵，并對其承接的項目減免50%的信用保證金。對財政投資建設的公共場所以及通過招投標方式實施物業管理的機關事業單位辦公場所，原則上在骨干物業服務企業中招標產生;對政府組織開發建設的公租房、棚戶區改造項目等，在物業招投標時同等條件下優先考慮骨干物業服務企業。骨干物業服務企業由當地按物業服務規模、信譽、有無違法違紀行為等內容綜合確定。

　　對持有中國馳名商標、自治區著名商標和中華老字號的物業服務企業，以及獲得國家和自治區服務業標準化試點(示范)項目的企業，除按自治區加快服務業發展若干政策規定給予獎勵外，在物業項目招投標、信用等級評定時，分別給予適當加分的政策鼓勵，并對其承接的項目適當減免物業服務信用保證金。

　　(十八)引導物業服務企業兼并重組。鼓勵和引導物業服務企業通過加盟、兼并、重組等方式，加大市場資源整合力度，推行規模集約經營。對企業兼并、重組中涉及的資質變更、物業項目移交、信用保證金和物業費托管資金劃轉、物業服務合同重簽等事項，有關部門要給予支持配合，幫助企業協調解決實際困難，促進企業資源快速、有序整合。

　　(十九)提高物業服務從業人員素質。各盟市房地產主管部門要結合本地實際，制定切實可行的培訓規劃，有計劃、有組織、有針對性地開展物業服務從業人員培訓工作，利用各類職業技能培訓機構、行業協會等組織，采取訂單式培訓、定向培訓和在崗培訓等形式，強化物業服務企業管理人員和專業崗位技術人員的理論知識、專業技能和職業道德建設，全面提高物業服務企業從業人員管理和服務水平以及綜合素質。物業服務企業要建立定期培訓學習制度，采取走出去、請進來的方式，結合企業自身實際，認真做好本企業物業服務從業人員的相應培訓工作。支持區內高等院校、技工院校設置物業服務類專業，建設物業服務定點培訓機構，培養滿足現代物業服務業發展需要的專業人才。

　　六、健全完善物業服務業體制機制

　　(二十)建立質價相符的物業服務新機制。自治區住房城鄉建設部門要會同有關部門，結合不同類型物業的特點，加快制定不同類型物業的服務標準和規范，指導和規范物業服務業健康發展。

　　(二十一)建立物業服務收費動態調節機制。公共租賃住房等保障性住房物業服務收費實行政府指導價，各地區要每三年對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時進行調整。普通住宅和商場、酒店、公寓、寫字樓、辦公樓等非住宅物業服務收費實行市場調節價，具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位向終端用戶收取相關費用，委托物業服務企業代收的，應當支付手續費;實行“一卡通”的，可減免手續費。住宅小區內物業服務用房、公廁及共用設施設備維護管理、保潔、綠化、公共照明等物業服務過程中的用水、用電、用氣、用熱價格按照當地居民使用價格執行。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務企業名稱、服務項目、服務內容、服務等級、服務標準、服務質量、計費方式、收費標準以及收費依據，接受業主或物業使用人的監督，不得向業主或物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　(二十二)建立健全行業誠信體系。進一步完善物業企業誠信檔案管理辦法，搭建物業企業誠信檔案和信息發布平臺，及時向社會發布企業誠信信息和不良信用記錄。要逐步將企業誠信體系建設與項目評選、企業資質管理掛鉤，對信譽好、口碑佳的企業，在項目評選和資質升級中予以優先考慮;對社會形象差、服務不規范、管理水平低的企業堅決予以清理整頓，依法實施處罰;對無資質擅自從事物業管理以及合同期內擅自棄管物業的企業，要進行嚴肅處理。進一步建立物業市場準入清出機制，努力形成競爭有序、優勝劣汰的發展環境。

　　各級房地產主管部門應組織開展經常性的物業檢查活動，通過日常巡查和專項檢查，規范市場行為、整頓市場秩序、查處違法行為，特別是對群眾投訴舉報、輿情監測渠道反映出來的情況和問題，要進行重點督促檢查，切實維護廣大居民的合法權益。

　　(二十三)建立完善物業服務糾紛快速調處機制。充分發揮調解工作在物業服務糾紛處理中的作用，將物業糾紛調解工作納入專業性、行業性人民調解組織范圍，構建人民調解、行政調解、司法調解“三調聯動”的物業服務糾紛調解工作新模式，建立盟市、旗縣(市、區)、蘇木鄉鎮(街道)、社區四級物業管理投訴受理制度和物業服務糾紛快速調解處理組織體系，努力形成協調配合、齊抓共管、有序高效的物業糾紛調處工作新格局，引導居民依法理性表達利益訴求，依法及時解決物業管理和服務過程中的各類矛盾和糾紛。旗縣(市、區)、街道建立物業糾紛人民調解委員會，在住宅小區建立人民調解工作室，專門調解物業糾紛。當地人民政府要落實調解委員會辦公場所、設備以及指導人民調解工作經費、人民調解委員會補助經費、人民調解員補貼經費，司法行政部門重點做好調解員選任培訓和調解業務指導工作。

　　(二十四)建立健全統計制度。各地區要加強物業服務業統計信息平臺建設，完善統計報告制度和信息發布制度，加強物業服務業發展的動態監測和分析，為制訂物業服務業發展規劃、政策提供依據。

　　七、加大政策扶持力度

　　(二十五)加強財政補貼支持。對老舊住宅小區、保障性住房小區、回遷安置小區實施專業化物業服務管理或準物業管理的，由旗縣(市、區)人民政府給予物業服務企業一定的資金補貼，保障小區物業服務正常運行;對集中建設或在商品住宅小區中配建的保障性住房、回遷安置住房，業主屬于低收入家庭的，按照優惠價格繳納物業費，低收入家庭繳費標準與小區統一的物業服務收費標準差額部分，由旗縣(市、區)人民政府給予資金補貼。

　　自治區安排的服務業發展引導資金使用范圍擴大到物業服務業，從20**年起，每年安排一定數量的物業服務業發展引導資金，集中用于引導和鼓勵物業服務行業龍頭企業、創新型企業和品牌企業的發展，支持物業服務行業人才培養、標準化和信息化建設，獎勵在節能減排、安置就業、社區建設中作出突出貢獻的物業管理單位等。

　　降低物業服務企業運行成本。各地區對物業服務企業征收的營業稅地方所得部分，主要用于物業服務管理補貼和獎勵;對物業服務企業因節能減排而改造公用設施的費用支出，以及節能降耗成效突出的物業服務企業，當地人民政府給予一定比例的一次性費用補貼和獎勵。

　　(二十六)落實稅收扶持政策。合理確定納稅基數。從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額征收營業稅。對物業服務企業開展多種經營、兼有不同稅目的營業額，應當分別核算營業額，并按經營項目適用稅目的稅率征收營業稅。營業稅改征增值稅后，物業服務企業稅收政策按國家相關規定執行。

　　物業服務企業繳納房產稅確有困難的，可以提出申請，由地方稅務機關逐級上報，經自治區人民政府批準后，可定期減征或者免征房產稅。對物業服務企業安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的100%在當年應納稅所得額中加計扣除應納稅所得額。對新辦從事物業服務的企業，自取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，3年內免征企業所得地方分享部分。鼓勵物業服務企業兼并重組、做大做強，在兼并重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅。認真落實財政部、國家稅務總局《關于進一步支持企事業單位改制重組有關契稅政策的通知》(財稅〔20**〕37號)精神，對符合條件的物業服務企業給予支持。符合小型微利企業條件的物業服務企業，其應納稅所得減按20%的稅率征收企業所得稅;20**年1月1日至20**年12月31日，對年應納稅所得額低于20萬元(含20萬元)的小型微利企業，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅，并免征其中地方分享部分。

　　(二十七)落實相關補貼政策。對物業服務企業錄用城鄉就業困難人員，企業與其簽訂1年以上勞動合同，并依照規定繳納社會保險費的，企業為其實際繳納的基本養老、基本醫療、失業保險費由當地人民政府給予補貼，不包括就業困難人員個人應繳納的基本養老保險費、基本醫療保險費和失業保險費，以及企業(單位)和個人應繳納的其他社會保險費。補貼期限，除對距法定退休年齡不足5年的就業困難人員可延長至退休外，其余人員不超過3年。

　　加大對創優達標物業服務企業的獎勵力度，引導物業服務企業增加便民服務項目、擴大服務范圍、提高服務質量，鼓勵優秀企業做大做強，帶動行業發展水平整體提升。對獲得自治區級物業管理示范、優秀項目的，由當地人民政府按建筑面積0.80元/平方米的標準給予一次性獎勵。對獲得國家級物業管理示范項目的，由當地人民政府按建筑面積1.00元/平方米的標準給予一次性獎勵。對接管改造后老舊住宅小區的物業服務企業，與業主委員會簽訂3年以上物業服務合同，在服務期限內業主滿意率達到80%以上的，由所在地人民政府每年獎勵0.5元/平方米，連續獎勵3年，以鼓勵企業承擔社會責任。

　　物業服務企業從業人員的崗前培訓和繼續教育培訓，享受培訓所在地人力資源社會保障部門的職業培訓補貼。

　　(二十八)落實其他扶持政策。理順車位經營權。房地產企業不得出售住宅小區地上停車位，只能由物業服務企業出租經營，且每次出租期限不得超過一年，租金收入本著“取之于業主用之于業主”的原則用于彌補物業費不足。

　　鼓勵和支持到物業服務企業就業。人力資源社會保障部門對物業服務企業招聘大中專畢業生、復轉軍人、就業困難人員的，優先提供招聘崗位并實行免費就業指導服務。

　　物業服務企業按照規定參加職工醫保和生育保險，享受職工醫保和生育保險同等待遇;確實困難的企業，也可以按照靈活就業人員參加職工醫?；蚓用襻t保，享受相應待遇。

　　八、強化保障措施

　　(二十九)加強組織領導，形成工作合力。建立由自治區住房城鄉建設廳牽頭，發展改革、公安、民政、司法、財政、稅務、工商、質監、安監、金融、電力等部門和單位組成的物業管理聯席會議制度，加強統籌協調，及時解決實際工作中遇到的重大問題。聯席會議辦公室設在自治區住房城鄉建設廳。各盟市、旗縣(市、區)也要建立健全相關協調機制。地方各級人民政府和有關部門要充分認識加快發展物業服務業的重要性和緊迫性，進一步轉變觀念，拓寬思路，把提高物業行業發展水平和服務能力、培育和規范物業服務市場、減輕物業企業負擔、落實扶持政策工作列入重要議事日程，明確任務，落實責任，確保各項工作和扶持政策落實到位。

　　(三十)強化目標考核，推動工作落實。自治區將開展為期三年的“物業管理服務規范年”活動，具體實施方案由自治區住房城鄉建設廳制定下發。從20**年起，將物業管理工作納入自治區對盟市領導班子年度績效考核目標，有關部門要制定物業管理考核辦法與評分細則，并做好組織實施工作。自治區住房和城鄉建設廳要認真做好物業管理工作年度總結，積極廣泛宣傳管理好的物業項目、物業服務企業和地區，發揮典型示范帶動作用。各盟市也要建立相應的考核激勵機制。

　　(三十一)加強宣傳引導，營造輿論氛圍。各地區要強化正面宣傳引導，充分利用報紙、廣播、電視、網絡等新聞媒體，深入宣傳物業管理相關法規政策，增強廣大業主的物業消費意識，規范物業服務企業市場行為，著力解決物業管理工作中存在的熱點難點問題，積極引導社會各界關心支持物業管理工作，努力營造物業服務行業健康發展的良好氛圍。

　　內蒙古自治區人民政府

　　20**年8月17日

篇2：發展商前期物業服務合同

　　發展商前期物業服務合同

　　健生?世紀綠洲花園前期物業服務合同

　　甲方：廣州健生房地產開發有限公司；

　　法定代表人：_____；

　　住所地：廣州市健生_____；

　　郵編：_____。

　　乙方：廣州健生物業管理有限公司；

　　法定代表人：_____；

　　住所地：廣州市**大道**號 ；

　　郵編：_____；

　　資質等級：二級；

　　證書編號：_____。

　　根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對健生?健生世紀綠洲花園提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。

　　第一章 物業基本情況

　　第一條 物業基本情況:

　　物業名稱 健生健生世紀綠洲花園；

　　物業類型 高尚住宅小區；

　　座落位置 ***省道***旁；

　　建筑面積 83361平方米。

　　物業管理區域四至：

　　東至 ***省道；

　　南至 新***大道；

　　西至 ***山畔；

　　北至 ***停車場。

　?。ㄎ飿I構成明細見附件）。

　　第二章 服務內容與質量

　　第二條 在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：

　　1、物業共用部位的維修、養護和管理；

　　2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；

　　3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

　　4、公共綠化的養護和管理；

　　5、車輛停放管理；

　　6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；

　　7、裝飾裝修管理服務；

　　8、物業檔案資料管理。

　　第三條 在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：

　　1、個性化特約有償維修服務；

　　2、個性化特約有償家政服務；

　　3、個性化特約有償商務代理服務。

　　第四條 乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標準（前期物業管理服務質量標準見附件）。

　　第五條 單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。

　　第三章 服務費用

　　第六條 本物業管理區域物業服務收費選擇包干制方式：

　　物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：

　　多層住宅：1.5 元/月.平方米；

　　商業物業：3.0 元/月.平方米；

　　物業服務費用主要用于以下開支：

　?。?）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。?）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　?。?）物業管理區域清潔衛生費用；

　?。?）物業管理區域綠化養護費用；

　?。?）物業管理區域秩序維護費用；

　?。?）辦公費用；

　?。?）物業管理企業固定資產折舊；

　?。?）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。?）法定稅費；

　?。?0）物業管理企業的利潤；

　?。?1）社區文化建設等費用。

　　乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

　　第七條 業主應于收到收樓通知書后按約定時間收樓并交納物業服務費用（物業服務資金）。

　　納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用（物業服務資金）的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。

　　物業服務費用（物業服務資金）按 月 （年/季/月）交納，業主或物業使用人應在每月10日前交納當月物業服務費用（每次繳費的具體時間）履行交納義務。

　　第四章 物業的經營與管理

　　第八條 停車場收費分別采取以下方式：

　　1、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和物業使用人有優先使用權，地下停車場使用人應按300元/個?月的標準向乙方交納停車費，露天停車場車位使用人應按150元/個?月標準向乙方交納停車費。

　　乙方從停車費中按不高于100元/個?月的標準提取停車管理服務費。

　　2、停車場車位所有權或使用權由業主購置的，車位使用人按不高于100元/個?月的標準向乙方交納停車管理服務費。

　　第九條 乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

　　第十條 本物業管理區域內的會所（包括游泳池、網球場、籃球場、羽毛球場等）屬甲方（全體業主/甲方）所有。

　　會所委托乙方經營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業主或物業使用人收取費用：

　　1、收費標準另行約定；

　　第十一條 本物業管理區域內屬于全體業主所有的物業共用部位、公用設備設施統一委托乙方經營，經營收入按下列約定分配：

　　1、扣除經營管理成本外凈利潤按5:5分成；

　　第五章 物業的承接驗收

　　第十二條 乙方承接物業時，甲方應配合乙方對以下物業共用部位、共用設施設備進行查驗：

　　1、主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣；

　　2、 水、衛、消防；

　　3、 園林綠化、物業管理用房等 。

　　第十三條 甲乙雙方確認查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題：

　　1、在建工程，尚未交付使用；

　　甲方應承擔解決以上問題的責任，解決辦法如下：

　　1、按國家規定實行保修制度；

　　第十四條 對于本合同簽訂后承接的物業共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。

　　第十五條 乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：

　　1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　4、物業管理所需的其它資料。

　　第十六條 甲方保證交付使用的物業符合國家規定的驗收標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

　　第六章 物業的使用與維護

　　第十七條 業主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

　　乙方根據規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要配合。

　　第十八條 乙方可采取規勸、報請政府主管部門、處罰違約金等必要措施，制止業主、物業使用人違反本臨時公約和物業管理區域內物業管理規章制度的行為。

　　第十九條 乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。

　　第二十條 因維修物業或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和甲方的同意。

　　臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。

　　第二十一條 乙方與裝飾裝修房屋的業主或物業使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事先告知業主或物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

　　第二十二條 甲方應于物業交付使用前一個月（具體時間）按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房。

　　物業管理用房建筑面積250平方米左右，位于B1-B3棟架空層。

　　第二十三條 物業管理用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。

　　第七章 專項維修資金

　　第二十四條 專項維修資金的繳存按政府有關規定執行。

　　第二十五條 專項維修資金的管理按政府有關規定執行。

　　第二十六條 專項維修資金的使用按政府有關規定執行。

　　第二十七條 專項維修資金的續籌按政府有關規定執行。

　　第八章 違約責任

　　第二十八條 甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準的，由甲方賠償由此給業主和物業使用人造成的損失。

　　第二十九條 除前條規定情況外，乙方的管理服務達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準，應按 當月管理費總收入的5%的標準向甲方、業主支付違約金。

　　第三十條 甲方、業主或物業使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業服務費用（物業服務資金）的，應按

　　當月管理費總收入的5%的標準向乙方支付違約金。

　　第三十一條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，業主和物業使用人有權要求乙方雙倍返還。

　　第三十二條 甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

　　第三十三條 以下情況乙方不承擔責任：

　　1、因不可抗力導致物業管理服務中斷的；

　　2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；

　　3、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；

　　4、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；

　　第九章 其他事項

　　第三十四條 本合同期限自20**年2月15日起至20**年12月31日止；但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。

　　第三十五條 本合同期滿前1月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。

　　第三十六條 本合同終止時，乙方應將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會；業主委員會尚未成立的，移交給甲方或當地居委會代管。

　　第三十七條 甲方與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當包含本合同約定的內容；物業買受人簽訂物業買賣合同，即為對接受本合同內容的承諾。

　　第三十八條 業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，業主應承擔連帶責任。

　　第三十九條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

　　第四十條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同存在沖突的，以本合同為準。

　　第四十一條 本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，雙方可選擇以下第 1 種方式處理：

　　1、向_____市仲裁委員會申請仲裁；

　　2、向人民法院提起訴訟。

　　第四十二條 本合同一式2份，甲、乙雙方各執1份。

　　甲方（簽章）乙方（簽章）

　　法定代表人法定代表人

　　年 月 日

篇3：探討開拓物業服務資源促進企業多元發展

　　探討開拓物業服務資源促進企業多元發展

　　從1981年在深圳成立第一家物業服務企業至今，物業服務行業在國內已經有了三十年的發展歷史，行業對于增加就業、改善人居環境和提高城市管理水平，構建和諧社會，維護社會穩定秩序作出了重要貢獻。

　　在新的發展時期，如何利用物業服務平臺、客戶資源以及物業管理自身的專業優勢，向物業管理的上游和下游延伸產業鏈，給傳統的物業管理賦予新的內涵和外延，以提高物業管理的創富能力，尋求物業管理行業新的經濟增長點，帶動全行業經濟效益與管理規模的同步上升，對于物業服務企業而言有著重要意義。

　　一、實觀多元發展的市場契機

　　首先，隨著房地產開發市場的不斷發展，產品類型進一步細分，除了傳統意義上的普通多層、高層公寓以外，近幾年出現了保障性住宅和豪宅類產品，不同類型的房產品對于物業服務的要求也是不一樣的。在杭州，廉租房和經濟適用房的物業費用在O．85-1．0元／平方米之間，業主對服務的要求相對較低；而豪華江景公寓、別墅；高端寫字樓等物業，物業服務費用在6-20元／平方米之間，對于物業服務的要求則相對較高。物業產品細分對物業服務提出新的需求，帶來新的發展契機。

　　其次，物業管理市場不斷細分，呈現多元趨勢。近年來，企事業單位改制、后勤機關社會化等，給物業管理行業帶來了前所未有的發展契機。學校、銀行、醫院、商場、酒店等各類物業逐步列入物業服務范圍之內，擴大物業服務范疇，對物業服務的專業性提出了更高的要求，同時，也為專業物業月賂企業提供了發展的機會。

　　再次，隨著房產市場硬件比拼高潮的結束，市場將進一步重視軟件服務。過去買房子，業主重視的是大環境、大配套，包括建筑立面、建筑材質、戶型及開發商品牌等，隨著房地產開發市場的不斷完善，在四年開發周期限制下，房地產開發的硬件比拼基本告一段落，同一價格序列的商品房硬件標準日趨同質化?，F在，很多業主更多的是關注物業服務企業長期的服務品質，要求是多層次、多方面的，除了公共安全、環境、工程維修等的需求以外，還表：現為對與居住相關聯的服務需求，比如家政服務、洗車服務、洗衣服務、健康咨詢服務、文化娛樂服務等。業主服務需求的提升以及消費能力的提高為企業的多元化經營提供了物質基礎和資源保障。

　　二、需要開拓的物業服務資源

　　物業服務涉及與業主居家、辦公相關的很多細節事務，從業主的裝修、搬家、居家生活到各類健康、娛樂及社區文化活動，因此，物業服務企業可以通過與各類社會資源合作，為業主提供各類多元服務。簡單歸納，可以分為以下三種：

　　社會合作資源。社會上各類專營公司及商家能夠提供專業服務的供應商如工程維修公司、廣告公司、電子商務公司、裝修公司、電梯公司、文化公司、旅游公司、票務公司等，如果說分眾傳媒僅僅利用電梯平臺就能創造一個上市公司，那么物業服務企業在這　　一方面的資源無疑是非常豐厚的。

　　業主資源。業主資源是物業服務企業擁有最龐大的資源。圍繞業主的需求，不斷提供各類延伸服務，開拓經營思路，使企業可以獲得意想不到的回報。以南都為例，目前，南都物業以在杭州地區四萬戶，十二萬余名客戶作為主打客戶群體，不僅為業主提供物業服務，還為業主提供洗車服務、家政服務、會所服務、中介置換服務等綜合性服務，一方面使業主享受到多元的服務，另一方面，也使物業增加了多元收益。所以，物業服務企業的最大財富不是物業服務費用，而是每一位信任和支持的業主。

　　物業服務公司自身資源，包括物業服務企業自身擁有的管理平臺。大型物業服務公司旗下會設置酒店公司、綠化公司、置換公司、電梯公司等，公司可以整合這些公司的管理資源，共享各類服務信息，比如CRM的客戶關系管理系統、物業管理軟件等。通過集合各類信息，全方位研究業主的需求，是做好業主服務的最基礎的工作。

　　三、物業服務企業多元發展思路

　　走規?；陌l展，拓展服務內容。五大行是物業服務行業走向規?；?、全球化的代表。比如世邦魏理仕(紐約證券交易所代號：CBG)，是標準普爾500強企業，為全球最大的地產服務公司(按20**年的營業額計算)。它的前身世邦公司成立于1906年，到1940年發展成為美國最大的商業物業顧問公司；魏理仕公司于1773年成立于英國倫敦。1988年4月，兩家公司合并成立了世邦魏理仕。世邦魏理仕原來主要站在乙方的角度，為業主提供物業管理方面的服務；伴隨公司的發展，公司開始將“為甲方服務”納入主營范圍。為全球地產業主、投資者及承租者提供綜合的地產服務，具體包括：物業租售的戰略顧問及實施、企業服務、物業設施及項目管理、按揭融資、評估與估值、開發服務、投資管理、研究與策略顧問等。

　　開拓管理類型，細分市場，走專業發展道路。除了傳統的公寓、別墅、寫字樓管理，目前物業管理范圍已縱深到學校、銀行、醫院、商場、酒店、機埸等各類專業。在杭州，阿里巴巴引進了來自美國的專業工地管理商美盛沃利(MaisonWorleyParsons)，世貿麗晶城引進了全球老牌的服務式公寓經營商奧克伍德(Oakwood)，物業類型的細分，為不同專業的物業服務企業創造了更多的發展機會。而傳統的物業服務企業也需要在此過程中，根據企業特征，調整企業發展戰略，深耕專項物業類型，爭取在專項物業類型中成為全國乃至全球標桿型企業。

　　開拓小區多種經營，延伸物業服務內容。20**年，深圳花樣年物業提出為客戶提供一站式服務，致力于為業主提供家居生活用品團購、房屋增值等有償服務。在物業小區內推進商業經營，以經營利潤來彌補物業收費的不足，開創小區多種經營的先河。近年來，很多規模型物業在很多方面做出了嘗試，為業主提供更多的服務內容。比如，小區可以為業主提供便利服務，包括開設便利店、藥店、照片沖洗、小超市、凈菜館、便民餐館、咖啡廳等；也可以為業主提供房地產中介服務，如代辦權證、房屋置換、資產管理等；還可以幫助業主提供代請保姆、看護病人、訂送報紙、人室清潔、植物租擺等工作。以上方面，大大豐富和完善了物業的服務范疇。

　　縱深服務鏈，創建新型服務集成商。近年來，很多行業在原物業服務公司的基礎上，在關聯行業中擴大業務范疇。比如家居裝修裝飾行業、車輛裝飾及洗車服務行業、配送行業、社區廣告業、綠化種植業、環保產業等。環保產業近年來受到國家大力扶持，也是與物業管理行業聯系比較緊密的行業。在生態環境日益受到重視的今天，環保社區得到消費者的青睞。以收費的形式，建立區域性污水處理站，將污水處理后作為非飲用水循環使用，其中蘊育重大商機。在杭州，綠城旗下不僅設有物業服務公司，也有教育公司、傳媒公司、設計公司等，成為新型服務集成商的代表企業之-。

　　四、多元發展不能忽略的宗旨

　　以上內容從各個方面介紹了物業服務企業多元發展的思路，但是，物業服務仍是基礎，只有滿足業主對物業服務的核心需求與期望，注重企業品質建設，才能使業主真正認同延伸服務，切不可本未倒置。同時，物業服務企業開展多元服務的另一個目的是為了使業主更方便、更愉快，能夠幫助業主解決各種問題，因此，物業服務企業因謹慎選擇合作伙伴和延伸服務內容，不要盲目追求利益，導致業主的不滿。

　　需要強調的是，以上所介紹的內容很大一部份超越了大部份物業服務企業現有的經營能力，多元化成功的案例即便在國外也是不多見的。既是多元發展，也是物業服務企業跨行發展的代名詞，能否經營成功需要企業花費較大的努力和代價才能實行。

　　對于大多數的物業服務企業來說，獲得政府部門的關注和支持，給予一定的行業扶持政策；獲得業主的支持和認同，提高行業的社會地位，減輕物業服務企業從業人員的工作壓力，讓物業服務企業獲得更多的尊重，在很長一段時間內，是改善物業管理行業的主流方向。