小區單元房管道污水倒灌淹室內，物業應否賠償
導讀：建設工程定額中排水部分對室內、外下水管道有明確規定，
即以室外出戶第一個檢查井界定室內與室外下水管道(第一個檢查井以內，業主負責;以外，物業公司負責);
若無檢查井的，則以墻外1.5米為分界線，1.5米以外算室外下水管道(物業公司負責)，1.5米以內算室內下水管道(業主負責)。
【案情】
張某住在某小區二層樓中，因家中廚房下水管道倒灌污水，室內被淹。物業公司接到通知后即派人對下水管道進行了疏通處理。張某以物業公司未盡到物業服務義務為由要求賠償，物業公司認為，根據物業服務合同的約定，其僅負責室外下水管道的管理。因堵塞發生在室內下水管道中，故其不負擔任何責任。
【評析】
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業公司是否承擔責任，關鍵看其是否違反了法律規定或合同約定的義務。
雙方物業服務合同第六條約定，物業公司負責該小區建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、自行車棚、停車位。但該合同并未對室內、室外下水管道的分界點予以明確。
有觀點認為，應以建筑物的墻體為界，在墻體及墻體以內的下水管道是室內下水管道，屬業主自行管理的部分，物業公司不負責管理。在墻體以外的下水管道則屬室外下水管道，物業公司應負責。
筆者認為，何為室內、室外下水管道，物業服務合同未作明確約定的情況下，可參照相關行業規范來確定。建設工程定額中排水部分對室內、外下水管道有明確規定，即以室外出戶第一個檢查井界定室內與室外下水管道;若無檢查井的，則以墻外1.5米為分界線，1.5米以外算室外下水管道，1.5米以內算室內下水管道。
本案中，物業公司派人疏通下水管道時，未發現室外出戶第一個檢查井堵塞，但通過專用工具經第一個檢查井向墻體一側的下水管道進行疏通時，發現大量雜物，雜物被清出后，張某室內污水倒灌問題得以解決。
因下水管道堵塞部位屬室內下水管道部分，不屬于物業管理范圍之內，故物業公司并未違反物業服務合同的約定，對張某的損失無責任。
篇2：共用管道污水外溢地板全毀，物業打輸官司被判賠償
共用污水管道堵塞導致廚房污水外溢,業主報修之后物業公司卻遲遲不見動靜,10天后才終于等來了“維修人員”。而此時,鋪設的復合地板與踢腳線已全部損毀。日前,上海嘉定法院一審判決物業公司賠償業主房屋租金收入、排水人工費等損失共計近3000元。
今年9月1日夜,王先生夫婦接到租戶張先生的電話,稱其位于嘉定區雙河路437弄的一套房屋廚房水管往外冒污水。第二天一早,夫婦倆趕來后發現,是廚房間的一根2至6樓共用的污水管道冒溢污水所致。王先生夫婦認為共用管道的維修費用應由業主的維修資金支付,便向同樓號的業主征詢意見,由小區業委會主任張女士來察看現場并證實正是共用水管廢水外溢致廚房、客廳地板有積水。3日,夫婦向物業報修。13日,::物業購買材料后進行污水管改道并在18日完工。但因地板、房租等損失的賠償問題王先生夫婦與物業起了紛爭未能達成一致,遂將物業告上法庭。
嘉定法院審理后認為,物業在9月3日接到報修后,10天后才進行維修,被告前期怠于行使預防職責,管道堵塞后又遲延履行維修義務,導致損害發生,應當賠償原告的損失。
篇3：小區單元房管道污水倒灌淹室內，物業應否賠償
小區單元房管道污水倒灌淹室內，物業應否賠償
導讀：建設工程定額中排水部分對室內、外下水管道有明確規定，
即以室外出戶第一個檢查井界定室內與室外下水管道(第一個檢查井以內，業主負責;以外，物業公司負責);
若無檢查井的，則以墻外1.5米為分界線，1.5米以外算室外下水管道(物業公司負責)，1.5米以內算室內下水管道(業主負責)。
【案情】
張某住在某小區二層樓中，因家中廚房下水管道倒灌污水，室內被淹。物業公司接到通知后即派人對下水管道進行了疏通處理。張某以物業公司未盡到物業服務義務為由要求賠償，物業公司認為，根據物業服務合同的約定，其僅負責室外下水管道的管理。因堵塞發生在室內下水管道中，故其不負擔任何責任。
【評析】
《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。物業公司是否承擔責任，關鍵看其是否違反了法律規定或合同約定的義務。
雙方物業服務合同第六條約定，物業公司負責該小區建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、自行車棚、停車位。但該合同并未對室內、室外下水管道的分界點予以明確。
有觀點認為，應以建筑物的墻體為界，在墻體及墻體以內的下水管道是室內下水管道，屬業主自行管理的部分，物業公司不負責管理。在墻體以外的下水管道則屬室外下水管道，物業公司應負責。
筆者認為，何為室內、室外下水管道，物業服務合同未作明確約定的情況下，可參照相關行業規范來確定。建設工程定額中排水部分對室內、外下水管道有明確規定，即以室外出戶第一個檢查井界定室內與室外下水管道;若無檢查井的，則以墻外1.5米為分界線，1.5米以外算室外下水管道，1.5米以內算室內下水管道。
本案中，物業公司派人疏通下水管道時，未發現室外出戶第一個檢查井堵塞，但通過專用工具經第一個檢查井向墻體一側的下水管道進行疏通時，發現大量雜物，雜物被清出后，張某室內污水倒灌問題得以解決。
因下水管道堵塞部位屬室內下水管道部分，不屬于物業管理范圍之內，故物業公司并未違反物業服務合同的約定，對張某的損失無責任。