業主與物業服務公司關系的探析

　　文/郭衛建

　　最近一部電影《業主奏鳴曲》上映。 影片展現了業主與物業公司之間的矛盾、沖突。業主與物業公司，儼然是一對冤家。

　　影片所反映的現象在很多商住小區存在。中華人民大學“小區治理”課題組先后對北京100多個居民小區進行調研，結果顯示：業主與物業公司發生過嚴重糾紛的小區占到了80%，其中產生肢體沖突和暴力沖突(不包括威脅和恐嚇)的占37%。

　　一方面是，很多小區得不到最基本的服務，業主抱怨物業公司服務不好，想換物業公司，炒掉物業。

　　一方面是，不斷有物業公司因收不上物業費，收入不能維持基本的開支，不能正常經營下去，被迫撤離小區。如在上海，有業界人士估計，有1/3以上的住宅小區面臨服務危機，部分入住8-10年的小區可能成為“燙手山芋”。

　　在多數的商住小區，物業公司和業主之間不斷攀升的矛盾，導致兩敗俱傷，物業公司干不下去，丟了飯碗;業主失去了物業公司提供最基本的服務，垃圾無人清掃，共有物業無人維護，個別小區因欠供電公司電費，還造成了停電停水...。情況嚴重的個別小區，成了社會不安定的因素。

　　物業公司和業主是一對天生的冤家嗎? 如何認識兩者之間的關系? 兩者的關系為什么對立、尖銳? 如何化解這些矛盾?

　　一、 如何認識業主和物業公司之間的關系

　　商品房小區，每一個業主有自己的專有部分，形象的理解，可以認為關上自家的大門，門內的部分就是自已專有的。

　　但業主不能永遠生活在自己的家門內，需要出門，需要走樓梯或乘坐電梯，需要有停車場停自己的小車，需要小區內的道路步行出門或開車出門，還需要保安看守大門，垃圾有人清掃，綠地有人維護等等。這些樓道、電梯、小區內的停車場、小區內的道路、綠地等是有關業主共有的財產或共有物業。業主的生活，需要這些共有物業在良好狀態下正常運轉。而維護這些共有物業一般需要有資質的物業公司來完成。因此在通常情況下，業主的生活需要物業公司，離不開物業公司。

　　物業公司是業主選聘來對業主的共有財產或共有物業做服務的。業主們一塊商量，達成一致意見，通過招標或協商的方式，選出一家物業服務公司，由小區的業主委員會代表全體業主與物業公司簽訂物業服務合同，將業主一方和物業公司一方的責任和權利，用契約的方式固化下來。

　　因此業主與物業公司之間的關系是商業合作關系，是合同關系，是業主花錢，購買物業公司的服務。物業公司通過對共有物業管理維護，通過給業主的專有部分的維修維護，給業主提供服務，并掙取相應的報酬。物業公司和業主是通過提供服務、獲得報酬，建立起一種相互依存的商業伙伴關系。

　　物業公司為了更好地給業主提供服務，需要管理來輔助

　　物業公司通過對共有物業進行維護給業主提供服務。但這些共有物業不是存在于真空中的，是存在于業主生活小區中。即共有物業與用這些物業的業主共存，業主的行為在很大程度上影響對共有物業的使用。

　　比如，小區中有停車場，業主們已通過協商，達成了如何規范停車的規定，并授權物業公司對停車場實施管理。如果有的業主，不遵守規則，胡亂停車，影響了其它的業主正常使用停車位。這時，物業公司有權對于違規停車的業主進行規勸。這種規勸就是為了達到更好的服務效果，而進行的輔助管理。這種管理的本質，是物業公司按業主共同決定和授權執行管理權，是物業公司代表大多數業主對個別不遵守規則的業主進行管理。

　　業主和物業公司及物業從業人員是平等的商業伙伴關系

　　在小區內，業主是物業的所有者，是物業的主人。物業公司是按合同為業主提供服務的。有些業主稱自己是主人，稱物業公司是保姆或仆人。這種認識是不正確的。

　　應認識到，社會在發展進步，社會上從事服務行業的人越來越多，社會分工也起來越細。從某種程度上講，我們每個人都是為它人服務，而又得到很多它人提供的服務。我們出門坐車，到銀行存錢，去醫院看病，都是在享受它人提供的服務。而從事公交、銀行、醫院的人，一方面在服務它人，而在另外的方面又需要其它人提供的服務。因此，不能說從事物業服務行業的人，因為其工作性質是提供物業服務，就是保姆或仆人。業主和物業公司及物業從業人員是平等的商業合作伙伴關系。

　　二、 業主和物業公司之間的關系為什么這么對立、尖銳?

　　業主和物業公司之間的對立、尖銳關系的產生，有三個方面的原因：

　　一個是物業公司自身的問題。

　　由于受過去計劃體制的影響，有些物業公司沒有樹立起服務業主的意識，認為自己還是準行政組織，是來管理業主的。在很多小區，物業公司是開發商指定的“前期物業公司”，是開發商的子公司或孫公司。物業公司雖然在小區服務多年，但沒有與業主平等協商、平等簽訂服務合同，而是一種不平等的“事實”服務、強制收費。有些問題本來是開發商遺留下來的，是開發商的問題，但由于物業公司是開發商的關聯公司，物業公司不能擺脫開發商的壓力，從而為開發商掩蓋問題，替開發商推脫責任。還有一些物業公司，如《業主奏鳴曲》中所描寫的，公司的主要負責人，有私利，為了保護自己的私利，為了避免失去自己的私利，用非法的手段，對待業主。

　　二是開發商遺留問題。

　　在很多小區，由于開發商的遺留問題，如房屋質量低劣、配套物業質量差、違反當時規劃開發等。業主在買房和入住時，沒有發現這些問題。在一定時間后，問題暴露出來后，開發商不負責任，不給解決。這會從兩個方面影響物業公司的服務，一是硬件質量差，物業公司不可能在低質量的硬件上提供高水平的服務。二是業主很容易將對開發商的怨氣，轉成對物業公司的抱怨。這樣，本來是業主與開發商的矛盾，變成了業主與物業公司的矛盾。由于很多物業公司是開發商的子公司或孫公司，與開發商有關聯，使這種情況更嚴重。

　　三是業主自身的問題。

　　《物權法》賦予業主通過共同決定行使對共有財產或共有物業的管理權，如制定和修改建筑物及其附屬物業的管理規約;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人等。就全國范圍來講，大部分小區的業主還沒有建立起自己的組織，沒有成立起業主委員會。有些小區雖成立了業主委員會，也沒有真正運作起來，不能通過公開、公平、公正的協商，在廣泛參與的基礎上，形成業主對于共有財產或共有物業管理的共同決定，不能將這種意愿以契約的形式表達出來并體現在物業服務合同中。這樣，本來是業主與業主之間的矛盾，如上面所舉的業主違反規則停車的例子，卻容易轉化成了業主與物業公司的矛盾。

　　三、 化解業主和物業公司之間矛盾的思路

　　要化解業主和物業公司之間的矛盾，需從上面所提的產生矛盾的三方面入手：

　　物業公司方面要樹立物業公司的目標是為業主提供服務的意識。在接手一個小區的物業服務時，要有一切權力來自于業主共同決定的意識，從合同的簽訂上，要做到將義務和權利，即服務內容及輔助管理權利，都明確表述在物業服務合同中。

　　開發商的遺留問題，需要開發商有良好的商業道德，來主動解決遺留問題;有些共性問題，需要政府有關部門通過立法來規范。當然也需要廣大業主理性、堅定的維護自己權益。

　　業主的自身問題，或業主自治的問題，需要建立合理的業主組織和運作規則，更好、更有效地體現和實現業主的共同決定。很多商住小區的業主感覺成立業主委員會難，進行決策難，對業委會監督難。造成這種局面的原因，一方面是業主的參與程度不夠。但部分原因也與《物業管理條例》中規定的業主大會/業主委員會組織構架有關。我國商住小區的特點是普遍較大，小區戶數的中位數在一千戶左右?！段飿I管理條例》中業主大會/業主委員會構架設計的初衷可能是保護每個業主的權利，但實際上由于業主大會(由全體業主組成)的“松散性”，實際執行起來往往成了每個業主都可以管，每個業主都管不了的局面。從《物業管理條例》實施五年多的實際情況看，業主大會/業主委員會構架對于推動小區業主自治沒有起到應有的作用。因此，要創新業主組織，建立起公平與效率統一的決策機制，讓業主對于共有財產的管理，在有組織有制度保障的基礎上，能參與，能決策。如有的小區建立起業主代表大會制度，基于全體業主授權的基礎上，由幾十位業主代表組成的業主代表大會做一定范圍有關共有物業管理的決策，起到了較好的效果。另外，在業主參與物業管理較差的小區，政府加強對于業主自治的推動、指導和監督，也是非常必要的。

篇2：工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　致:zz實業發展有限公司

　　本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。

　　特此申請

　　業主簽名：

　　日期：

篇3：因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

　　頁數：1頁

　　主題：關于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業服務費的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復□請傳閱

　　尊敬的公司領導：

　　z6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業主提出申請“其單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業服務費減免優惠，物業服務費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓?！?/p>

　　業主收樓過程中提出的工程遺留問題經整改后業主現已同意收樓，為更好處理客戶關系，積極維護公司形象，建議該單元的物業服務費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業服務費減免優惠。

　　妥否，敬請公司領導批示。

　　zz物業服務有限公司

　　年 月 日