民辦非企業單位管理制度

　　為了把本單位辦成一個管理規范、制度健全、決策民主、事業興旺的民辦非企業單位，更好地為我單位工作服務，特制定以下七項制度。

　　一、民主決策制度

　　(一)根據本單位章程第三章規定，本單位的最高權利機構是理事會。本單位的重大事項須經理事會決定。

　　(二)本單位人事任免：理·事長由理事會任命，副理事長、財務負責人的聘任或解聘由理事長提名理事會通過，其他工作人員的聘任或解聘由理事長負責。

　　(三)外出考察或參加會議：工作人員因公外出考察，費用由單位支付的，須經集體研究確定，報理事會同意，考察后必須寫出考察情況向理事會報告。

　　專職工作人員外出參加與本單位工作相關的會議與考察，須報理事長同意，考察后必須寫出考察情況向理事會報告。

　　(四)課題研究或事業發展項目：為了發展本單位的事業，開立課題研究或開辦事業實體項目，事先必須有可行性論證調查報告和費用預算。

　　投資在2萬元以上的項目，須經理事會討論確定后方能進行。

　　(五)修改章程：本單位章程是開展工作的依據。修改章程時，由本單位寫出報告，報請業務主管部門和社會組織登記機關批準，并將章程修改草案交理事會表決通過后，方能生效。

　　(六)修改本單位七項制度：本單位七項制度是確保本單位工作正常、有序、持續、健康發展的保障。因形勢發展和實際工作需要應當修改時，由本單位有關部門寫出草案，交理事會討論批準后，方能生效。

　　二、重大事項報告制度

　　(一)修改章程、變更地址等重大事項，必須提前5天寫出報告，經業務主管單位和社會組織登記管理機關同意后，方可進行。

　　(二)創辦事業、實體，事先寫出報告，經上級管理機關批準，辦齊有關證照，方可開業。

　　(三)本單位的職能部門應當及時向理事會進行年度工作總結和財務報告，提出下一年度的工作計劃，經審議通過后，報告業務主管部門和社會組織登記管理機關。

　　三、接受捐贈公示制度

　　(一)本單位經費來源之一，是鼓勵會員單位、企業界合作單位和其他單位進行贊助。本單位獲得贊助經費的情況，須向理事會報告，并向贊助單位致謝。

　　(二)本單位組織開展專項活動，經費不足時，鼓勵社會各界贊助。贊助的專項經費必須用于專項活動，邀請贊助單位及相關部門對經費開支進行監督。對贊助較多的單位，可以約定贊助單位參加活動，事后將活動情況向業務主管單位和社會組織登記管理機關匯報，同時在理事會上報告情況，并向贊助單位致謝。

　　(三)本單位工作人員代表本單位參加其他社會組織或國內外組織的有關活動，接受捐贈屬本單位所有，必須交回本單位。贈給個人的財物，價值在500元以上的，應報告本單位領導研究，視情況處理。

　　四、考核獎懲制度

　　(一)工作人員必須嚴格遵守本單位章程和七項制度，履行好權利和義務，積極參與本單位活動，支持配合本單位工作。對熱愛本單位、支持本單位工作成績突出和貢獻卓著的，本單位應予表彰獎勵。

　　(二)本單位設立“先進個人”獎，每年評選一次，對獲獎的個人給予證書和一定數額的獎金。

　　(三)對不關心本單位的發展，工作不積極主動的員工，應給予批評和教育;屢教不改的，撤換或解聘其在本單位的職務或工作。

　　對玩忽職守，給本單位工作造成不良社會影響或帶來重大經濟損失的，應視情節輕重給予處分，賠償損失或撤換、罷免，直至追究相關責任。

　　五、財務管理制度

　　(一)本單位財務工作必須嚴格遵守《民間非營利組織會計制度》，自覺接受業務主管單位和社會組織登記管理機關監督管理，堅持開支合理、勤儉節約的原則，切實做好、管好、用好各項經費。

　　(二)做好收取費用的工作。

　　(三)本單位經費使用范圍：

　　1、辦公費及差旅費;

　　2、召開會議或者舉行活動的經費;

　　3、友好往來活動經費;

　　4、舉辦刊物、編印書籍所需的稿費、編輯費、印刷費等;

　　5、工作人員工資及福利開支;

　　6、設備添置費;

　　7、開展其他活動必要的經費。

　　(四)本單位堅持民主理財。日常財務管理由理事長負責，聘請具有專業資格的會計人員，建立財務收支賬目，會計、出納必須分設。經費收支情況，每年向理事會通報，并以書面形式向理事會報告。

　　5萬元以上的重大開支項目，須經理事會批準方可實行。

　　(五)本單位財務，按規定接受審計。

　　六、誠信自律建設制度

　　(一)擁護黨的路線、方針、政策，維護國家利益，積極參加社會各項公益性活動。

　　(二)牢固樹立“以人為本”的理念，強化“誠實守信、回報社會”的意識。

　　(三)堅持“愛崗敬業、誠實守信、辦事公道、服務群眾、奉獻社會”的理念，大力弘揚中華民族優秀傳統文化和社會主義精神文明建設的道德準則，自覺遵守職業道德規范，注重信譽，維護社會組織的良好形象。

　　(四)遵守國家的各項法律法規，積極維護市場經濟秩序，堅持合作、互助和互律，反對和抵制采取不正當手段進行行業內部競爭。

　　(五)制定完善本單位內的誠信自律建設制度或自律公約，認真執行和落實各項規章制度，不違反人事、勞動等法律、法規，自覺維護和保障社會組織從業人員的合法權益。

　　(六)加強社會組織規范化建設，制定完善以章程為核心的各制度，嚴格按章程規定的宗旨、程序和業務范圍依法開展各項活動。

　　(七)按要求及時進行稅務登記，按時準確申報各項收入，依法納稅，及時足額繳納應繳稅款，不偷漏國家稅費。

　　(八)執行《民間非營利組織會計制度》，按規定建立嚴格的財務管理制度，配備專業會計人員，財務報告及時全面準確，資金使用合理，自覺接受財政、審計等有關部門的監督審計。

　　(九)根據有關規定使用票據，不違法、違規使用票據，要依法建賬，確保會計資料真實完整，不得賬外設賬;不得授意、指使、強令會計人員違法辦理會計事項，禁止一切弄虛作假的行為。

　　(十)理事會按照章程規定行使各項權利，有關記錄和資料齊全、規范。

　　(十一)堅持廉潔奉公，自覺接受政府有關部門及社會各界對社會組織的監督和批評，共同抵制和糾正行業不正之風。

　　七、信息披露制度

　　(一)本單位應嚴格按照法律、法規和《章程》規定進行信息披露的內容和格式要求真實、準確、及時地報送披露信息。

　　(二)信息披露要體現公開、公正、公平的原則，將本單位對社會可能產生重大影響，而社會公眾尚未得知的重大信息，在規定的時間內，通過新聞媒體、公開欄、互聯網等方式向社會公眾披露，并送達業務主管單位和登記管理機關備案。

　　(三)信息披露的內容：

　　1、本單位應當披露的信息包括年度工作報告、舉行學術交流等重大活動、財務狀況、承諾服務項目等;

　　2、籌資和接受捐贈時將籌資目的、資金使用方向和接受捐贈資助財物的使用情況，項目進展情況向社會公眾披露;

　　3、承諾服務項目，應將服務內容、服務形式、服務責任及收費標準等向社會公眾披露;

　　4、本單位章程、注冊地址、名稱發生變更要及時予以披露;

　　5、國家相關法律、法規及章程規定的及其他應披露的重大信息;

　　6、信息披露的時間和格式，應遵循和結合本單位的具體情況，在具體行為發生的前后的5日內進行披露。

　　(四)信息披露前應嚴格履行下列審查程序：

　　1、提供信息的社會組織負責人要認真核對相關信息資料;

　　2、本單位理事會進行審查通過;

　　3、經業務主管單位審查同意，并經登記管理機關核準后予以披露。

　　對玩忽職守導致信息披露違規，在社會上造成嚴重影響或損失的，視情節輕重給予處分，賠償損失或者撤換、罷免，直至追究相關責任。

篇2：管理處經理應具備七項能力

合格的管理處經理應具備七項能力
來自《現代物業》雜志

管理處經理在物業管理企業中處于承上啟下的位置,猶如制造企業的車間主任。他們同時擔負執行者和管理者的雙重角色,是企業高層與基層之間溝通的一座橋梁。他們的作用發揮得好壞與否,直接影響到企業戰略決策的成敗。在全球倡導“執行力”的潮流中,管理處經理的執行力如何成為職業經理人是否稱職的重要籌碼。我以為,一個合格的管理處經理,應具備以下七項能力:

一、 悟性能力
相信很多管理處經理都有同感,企業高層在給我們下達指令時,往往會直接以結果的形式形成指令或目標計劃。因此,管理處經理必須先弄清楚上司的意圖,以此為目標來把握執行目標計劃的方向。這一點很重要,千萬不能埋頭苦干,否則到頭來事倍功半,得不償失。
案例: 某小區已正常入住,小區車位已具備使用條件,為彌補物業管理經
費不足,管理處經理向上司提出在停車場手續申報中向業主按有關規定收取車位費。這種做法主要是由于政府機關辦事效率不高導致各項審批困難所致。上司在給管理處經理下達指令時,考慮到種種原因,沒有一個明確的說法,但告誡管理處經理要充分考慮種種會發生的潛在問題。管理處經理從上司的指令中悟出了意圖,為此贏得了一個季度的停車場收益以彌補物業管理經費的不足。此案例雖然有些偏頗,但從中可以看出管理處經理的領悟能力確實不凡。

二、計劃能力
管理處經理接到上司的指令后,在執行指令前應制訂詳盡的計劃,把各項
目標按照輕、重、緩、急列出計劃表(計劃表應明確完成時間、責任人、督導人及未完成原因等)。切記:制定計劃一定要雙方達成共識。一般管理處在制訂計劃時,按照年度計劃逐漸分解到每月,形成月度計劃,再分解到每周甚至每日?？紤]到物業管理的特殊性,不可預料的追加計劃較多。因此,管理處經理在計劃的實施與督導中,要預先掌握關鍵性的目標,用20/80原理來執行與衡量計劃的科學性與合理性。
案例:某管理處經理制定的周計劃(列出其中兩項):周五與業主委員會召開一次溝通會議,周日舉辦一次小業主戶外踏青活動。管理處經理制定計劃后,直至周三才打電話與業主委員會主任預約。結果,業主委員會主任說他們那天有其他重要工作要安排,不能推延。周日的活動由于未考慮到當天是母親節而以失敗告終。

三、督導能力
計劃制定得再周到,如不能有效地執行,也達不到良好的預期效果。管理處
經理日常督導下屬是必要的。督導下屬,首先要考量下屬能力與工作分配的合理性,也要考慮言行的方式,要知道“給我上”與“跟我沖”的區別很大,語氣不好或目標不明確直接影響到計劃的實施。管理處經理在督導下屬時,要利用個人人格魅力去激發下屬的潛意識,提升下屬的責任感與使命感。好的管理處經理懂得如何充分調動下屬的主觀能動性。
案例:某管理處經理在與下屬達成共識的前提下制定了一份月度計劃,并且在計劃實施表中增加了“中途考核時間”一欄。在事前、事中進行全方位督導,遇到阻力,下屬積極與管理處經理溝通。事后管理處經理與下屬共同分析原因、總結經驗。結果,該管理處在公司月度績效評估中一路領先。

四、協調能力
物業管理一線工作,管理處經理往往將大部分時間花在協調上。協調不僅包括內部上下級之間、部門與部門之間的縱向和橫向協調,還包括與外部顧客、合作方、相關方的協調,業主回訪、居委會、業委會的溝通,派出所、市政部門的不定期拜訪等等。任何一方協調不好都會影響到計劃的實施,協調各方關系就是實現共贏。
案例:某管理處經理剛來北京,對北京的物業管理市場環境不了解。對內,他能很快與下屬形成一種良好的合作氛圍,在管理處內部形成良好工作局面。然而在對外聯系上,他由于性格等原因所致,與市政、派出所及業委會關系處理得不融洽。結果,工作中處處受阻,上司不得不忍痛割愛,將之調離。

篇3：房地產銷售人員七項核心技能

　　房地產銷售人員的七項核心技能

　　一：專業知識

　　對一個既定的二手房來講，作為銷售人員應該注意以下幾個方面的產品特征：價格、結構、配套（學校、酒店、銀行、商場、醫院、幼兒園、運動場、公園、酒吧、老年人活動中心）、物管的水平、建筑質量、建筑風格、交通條件、城市規劃、樓盤的規模、朝向、外觀、付款的方式、停車位、環境保護的情況、發展商的品牌效應、產權歸屬、建筑年代等因素。

　　二：客戶利益

　　既定的房屋產品都有其固有的特征，如何將這些特征中的優點適時的、準確的、甚至夸張的傳遞給客戶，以此來給客戶留下深刻的印象。做到“急客戶之所急，想客戶之所想”的程度。

　　準確理解客戶需求，然后針對性的介紹產品的相關優點和特點（例如針對一些老年人居住的房屋應該選擇樓層相對較低的1—3層的房屋以強調其方便性）理解客戶需求的方法便是交流，從交流的過程中（言談舉止）一方面可獲取客戶的真正需求，另一方面應注重贏得客戶的信任，建立一種可靠的、可信任的、可信賴的客戶關系。

　　確保既定房屋能給客戶帶來他所真正需要的利益的是一種銷售技巧，也是贏得客戶信任的一種有效方法。

　　三：顧問形象

　　銷售人員與客戶交談的過程中，應迅速而準確的讓客戶感覺到自己豐富的理論知識和相關的專業經驗，贏得信賴，促使客戶產生購買欲望、產生購買的行為，甚至成為我們的忠實客戶（口碑、影響、持續一段時間的合作）。

　　在客戶的心中形成一種顧問的形象，讓客戶感知我們在房地產理論知識、家居環境、價格預期、市場發展的展望、行業的整體運做情況等各個方面形成一種全面的知識體系，以追求一種“顧問”的形象，以確定客戶的信心，增加其信任感。

　　四：行業權威

　　無論潛在客戶的素質、層次在什么水平上，都容易受到行業權威的影響。如果一個銷售人員具備了行業權威的稱號，那么這個銷售人員在影響客戶購買決策方面就容易的多。這也是西方國家在許多行業通常會授予優秀銷售人員的稱號的原因。中原顧問公司“高級物業顧問”的授予就是給客戶一種信任和信心的增援，因為往往是許多客戶對房屋的相關知識比較缺乏，但這些人都具有很大程度上的購買決策權。所以，這種高級物業顧問、經紀人等資格的認證是非常必要的，而作為銷售人員必須樹立這方面的意識，不斷在工作過程中完善和提高自我。

　　五、溝通技巧

　　通是銷售核心技能的過程中最重要的一個環節。

　　通最重要的不是察言觀色，也不是善變的口才，而是學會傾聽。比傾聽更加重要的是，在溝通的過程中對人的贊揚。贊揚是銷售溝通的一個非常重要的指標和技巧。

　　其實贊揚他人的本領一般人都會，但缺乏的是如何系統地運用在銷售過程中，運用在與客戶溝通的過程中。

　　第一，在客戶問到任何一個問題的時候，不要就其問題的實質性內容進行問答：首先要加一個溝通的契子。

　　例：客戶：聽說您這套房子當時的開盤價只有2000元？

　　銷售人員：您的信息非常準確，您是從哪里看到的呢？

　?。ㄕ\懇的問話，是想知道客戶的消息來源）

　　錯：是啊，那又怎么樣啊，房價現在漲了的嘛！

　　因此，首先應該知道，當你給客戶的回答是贊揚性的時候，客戶感知到的不是對立而是一致，這就基本上消除了客戶在提問時的疑慮。而且為表示出關心信息的來源的時候，客戶其實已經真正地關心他問題的答案了。

　　第二，承認客戶的觀點和看法，或者說學會理解客戶。

　　如：如果我是您，我也會這樣的。

　　許多人都這么問，這也是很多客戶關心的問題。

　　您這一問，讓我想起了一件事情……轉入其他話題。

　　第三，重視客戶的問題。重視客戶的問題可以增加對客戶購買行動的理解和利于銷售。

　　如：客戶：這棟樓的顏色搭配不是很理想呀！

　　銷售人員：您說的是這棟樓的顏色沒有偏重深色，還是更看重淺色呢？這個問題重組了客戶的問題，可以引導客戶認為我們是為了更好地回答他們的問題而這樣進一步追問的……

　　以上三個方面可以在溝通及交流的過程中組合起來使用，但一定要注意溝通背后的目的和主題。否則會弄巧成拙，讓客戶反感，當贊揚客戶時，一定要做到以下兩點，一是要真誠，具體表現在：眼睛，用眼睛看著對方的眼睛。穩重、沉著的態度；二是要有準備地做一些“事實依據”?！岸取钡膯栴}

　　六、客戶關系

　　一般而言，維系與客戶的關系對我們以銷售為主的企業而言非常重要。維持與客戶的良好關系可以不斷提升客戶的忠實誠度。這里的客戶應該包括三個層次的客戶：一、客戶的親朋好友，二、客戶周圍的同事，三、客戶的商業合作者，或者說客戶業務上的上游和下游客戶。

　　像這樣涉及資金量www.airporthotelslisboa.com大的產品，任何一個消費者都不可能單獨決策。通?？蛻魰埥桃呀涃I過房的人，然后再咨詢家庭成員的意見。如果我們只是簡單的將全部的銷售技巧都用在客戶本人的身上，實際上是忽略了客戶身邊的決策建議人。對客戶來講，客戶更愿意聽取他們的意見，而不是銷售人員的意見。因此，如果成功地讓決策者周圍的人替我們的“房屋”說話的話，那我們的簽約率就會大大提升了。

　　七、壓力推銷

　　所有專業銷售技能的理論的發展是建立在對人性的透徹了解之上的，所有人最擔心的事情是被拒絕，所有人最需要的是被接受。為有效管理他人，我們必須學會從能夠保護或者強化其自尊的方式行事。任何人都喜歡討論對他們自己非常重要的事情，人們只能聽到和聽從他們理解的話，人們喜歡和信任與他們自己一樣的人，人們常常會按照一些并不顯而易見的理由行事，哪怕是高素質的人，也可能而且經常心胸狹隘。人們都希望別人能夠更多地承認自己的社會價值……

　　這樣，我們就要學會從客戶的心理狀態去分析客戶，對癥下藥，以不變應萬變。

　　如按職業： 老師（八中的）、工程師、酒店管理人員

　　住這樣的房子絕對體現您的高貴氣質和脫俗的品位、追求等。