小區物業2023年度工作計劃
一、基本服務計劃
1、按國家相關法規、《住宅物業服務三級標準》、《物業管理服務合同》、《業主公約》及業主大會決議等文件精神制定管理服務方案，提供管理服務;
2、審核各分包單位資質，服務質量，監督分包單位(電梯：優力維特;監控、對講、門禁：盛世恒安;保潔：潔雅;綠化：)管理服務工作;
3、復核、公示2023年度特約服務收費標準、特約服務管理辦法;
4、簽訂專項服務委托合同;
5、根據政府要求，堅持作好新冠疫情防控工作;
6、根據國家政策、法律法規，小區設施設備現狀，擬定消防報警聯動系統更新改造、熱水供回水管道更新改造及小區空調機臺圍欄更新改造方案，協同業主委員會，申請使用住宅專項維修資金，實施上述更新改造工程。
二、共用部分、共用設備設施維修服務
(一)第一季度工作計劃
一月份
1、每月進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔;檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;
3、觀察各樓戶內暖氣溫度;重點關注各樓宇之間、各單元之間、各戶型之間二次水流量平衡，為達到供暖溫度標準和鍋爐房節能工作創造條件;檢查樓豎井供暖立管工作情況，及時排除故障隱患，保證采暖系統正常運行。
二月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔;檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;
3、排查各樓外圍排水管線，及時疏堵，保證正常運行;
4、春節前對小區內各污水井、化糞池排查一次，清除可能產生的沼氣;
5、掛燈籠、彩旗，布置園區，營造節日氣氛。
三月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔;檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;
3、停暖后對小區采暖系統檢查、檢修樓內各閥門和水管井各接口以及各樓外圍管線和閥門，關閉局部供暖微循環，為下年度的供暖工作打下良好的基礎;
4、停暖前后重點關注B區熱水系統，與鍋爐房配合重點解決生活熱水系統循環問題，保證小區熱水正常供應;
5、對小區外圍排水管線進行疏通檢查;
6、化糞池檢查、清掏;
7、對在供暖季無法解決的問題制定出具體方案，爭取在非供暖季予以解決;
8、安排組織房屋結構安全檢查，記錄、排除安全隱患。
(二)第二季度工作計劃
四月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔，檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障; 核查抄錄水電表;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;核查抄錄水電表;
3、空調冷凝水管排水管進行疏通，保證暢通;
4、頂層平臺、首層平臺雨水口清掃，漏水點打膠封堵;
5、對各樓變壓器維護保養，為夏季用電高峰做準備;
6、π接室、配電室穿墻孔密封檢查、封堵;
7、景觀水池蓄水。
五月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;核查抄錄水電表;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識，完整清晰、記錄清晰準確;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
3、外圍管井檢查(雨后抽水);
4、外圍井蓋除銹防腐和給水管道除銹防腐;檢查熱力小室，除銹防腐;
5、檢查小區內排水系統，清陶排雨水水井于積，保證汛期到來前小區排水系統通暢;
6、臨時供電系統維護，準備夏季供電系統應急搶修所需備品備件;
7、防雷系統檢測;
8、安排組織房屋結構安全檢查，記錄、排除安全隱患。
六月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔，檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;檢查水泵潤滑情況，補充潤滑脂，保養水泵;
3、雨后外圍管井抽水;
4、準備防汛工具(編織袋、沙子)，重點檢查排水泵情況;
5、安排組織房屋結構安全檢查，記錄、排除安全隱患;
6、應急處理屋面防水。
(三)第三季度工作計劃
本季度工作重點是保證小區雨水管路及排水管路暢通。
七、八月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔檢查道路、樓梯扶手，及時維修，巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;核查抄錄水電表 ;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
3、每日兩次監測各樓變壓器電流，兩次巡查供電設備設施運行情況，及時應急處理設備故障，保證供電系統正常運行;
4、極端天氣后，外圍管井排水，檢查雨水排水口，保證通暢;
5、雨后檢查外圍雨水管路;
6、生活水箱管理員身體檢查，辦理合格的健康證。
九月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔，檢查道路、樓梯扶手，及時維修;每月進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔;檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;核查抄錄水電表;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;
3、完成下一個供暖季供暖工作的前期準備;
4、各采暖管道除污器檢查清理;
5、合理安排國慶節的員工休假，保證節日期間各項工作正常行;
6、化糞池檢查清掏;
7、組織房屋結構安全檢查，記錄、排除安全隱患。
(四)第四季度工作計劃
十月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔檢查道路、樓扶手，及時維修;每月進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔;檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;核查抄錄水電表;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;
3、按衛生健康委員會規范要求對二次供水水箱清洗消毒，保證水質符合國家生活飲用水衛生標準;檢查各種衛生設施運行情況，保證完好;
4、外圍管井清除積水、閥門及流量調節閥調整;
5、景觀水池排水，清理水池積水。
十一月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;核查抄錄水電表;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識，完整清晰、記錄清晰準確;
3、做好采暖準備工作，擇期進行系統冷循環，調試系統參數;
4、采暖系統末端排氣，觀察各樓管井閥門及末端壓力，做好采暖工作。
十二月份
1、進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔，檢查道路、樓梯扶手，及時維修;每月進行共用部分門窗、玻璃檢查，記錄歸檔;檢查道路、樓梯扶手，及時維修;巡視公共區域照明，低壓供電設備，及時排除故障;核查抄錄水電表;消防栓系統巡視，消防水泵盤車、點動;
2、設備機房檢查，防鼠設施齊全、消防器材完備、標志標識完整清晰、記錄清晰準確;
3、檢查樓宇公共區域采暖情況，采取設備設施防凍措施，開啟車庫熱風幕;
4、檢查水泵潤滑情況，補充潤滑脂，保養水泵;
5、安排組織房屋結構安全檢查，記錄、排除安全隱患;
6、園區元旦節日布置，烘托節日氣氛。
三、電梯維保計劃
眾所周知，電梯與其它機電設備一樣，需要定期檢查、保養和維護。通過對電梯設備的定期保養、維護，可以使電梯最大限度地達到并符合原設計、制造的標準和技術要求;并可保證電梯設備的安全可靠運行，降低故障率和延長電梯設備的使用壽命。
應制訂專門的適用于各種具體型號電梯的定期循環檢查保養計劃，并嚴格地執行，才能從技術上有效地保證電梯設備的定期檢查、保養和維護工作的質量。
電梯設備和其它機電設備一樣，需針對其使用環境、使用頻次等不同情況，采取不同的保養周期，才能最大限度地保證電梯設備的安全可靠運行、降低故障率。
通常電梯的定期循環保養周期，有日檢、半月檢、月檢、季檢、半年檢、年檢等方式，針對不同型號電梯的特點和用戶具體使用的情況，制訂專門的檢查保養工作內容或計劃，是必要的。物業管理圈。因為每種保養制度、方式，都有其各自的重點和具體內容，在前后環節上，都是互相緊扣和密切聯系的，保養人員須根據電梯的現有狀況和使用頻次等情況，制定該梯具體的保養方式，然后認真、嚴格地按技術規程和制訂的保養計劃執行，才能真正地保證電梯的安全可靠運行。
所以根據本小區電梯運行時間、運行頻率以及電梯安裝日期特制訂2023年電梯維護保養計劃書。
1、每日檢查，保養的重點部位放在電梯運行的可靠性上(即電梯運行動作的正確性、電梯運行速度的穩定性和有無故障)，確保電梯不帶故障、安全運行。在電梯運行動作的正確性方面，主要檢查各按鈕、信號指示、平層、電梯運行是否正常，并做好記錄。
每周檢查保養，每周檢查保養工作的重點應放在檢查保養電梯的安全裝置，以及電梯運轉零部件的靈活性方面。在電梯運行安全裝置的安全可靠性方面，主要需檢查保養電梯各層門鎖、電氣聯鎖觸點和安全回路各安全開關的可靠，以及制動器制動性能和轎門安全保護裝置的情況。對電梯運轉零部件靈活性方面，主要需檢查保養轎層門滑輪滑塊和門機各運動部件的靈活性，以及電機、蝸輪蝸桿、導向輪等轉動清潔潤滑狀況。
2、每月檢查保養，每月檢查保養工作的重點是，檢查電梯因頻繁運行而可能易松動、易磨損的部件(如轎層門)的牢固性和完好性，使電梯在整體結構上，處于完整無損、牢固、安全可靠的良好工作狀態。在電梯各緊固部位牢固性方面，須檢查保養的內容主要是轎層門各處的螺栓、層門自復門裝置、導軌支架壓板螺栓、曳引繩繩頭、平衡補償裝置、控制柜中各電氣緊定螺釘、井道信息裝置等。
3、對因滑移滾動易磨損部位的完整、可靠性方面，須檢查保養或更換的內容主要是轎層門滑輪滑塊、門機傳動帶、導靴的靴襯、各熔斷器熔芯曳引、曳引鋼絲繩等，且對電梯進行一次較全面清潔衛生和定期檢查、保養的維護工作。
4、季度檢查保養，季度檢查保養工作的重點，應放在影響電梯工作可靠性的各部件之間的配合間隙或相對尺寸的檢查、調整和保養上，并兼顧日檢、周檢、月檢時疏忽、遺漏的地方。季度保養中，對電梯各運動部件之間的配合間隙或相對尺寸進行檢查、調整的主要內容有檢查調整自動門機系統、門刀與各層廳門地坎間距、轎層門電氣聯鎖觸點的可靠嚙合性，以及曳引鋼絲繩各繩之間的漲緊度、制動器的間隙、轎廂對重裝置的撞板與緩沖器頂面的距離、安全嵌楔塊與導軌兩側間隙和平層精度等。
5、年度檢查保養，年度檢查保養工作內容同樣可作為專職質量檢驗人員在進行年度年檢維保工作質量檢驗時的必檢內容，年度檢查保養工作的重點是，對電梯的安全可靠性、易磨損零部件以及各系統部件重要相關尺寸，進行一次全面、系統的檢查、維護保養工作。對需年度檢查保養的電梯，須檢查保養的部位和主要內容有：電梯整機性能和安全可靠性進行檢查、測試，對易磨損零部件及其完整可靠性進行更換，對影響電梯工作可靠性的各運動部件之間的重要的配合間隙或相對尺寸進行檢查、調整等。
6、專項檢查維護保養。專項檢查保養工作內容可作為專職質量檢驗人員在進行專項維保工作質量檢驗時的必檢內容，電梯的專項檢查維保工作就是我們通常說的項目修理或大修，需要維保人員根據電梯具體狀況確定專項檢查維保的內容。但對涉及到的安全項目(如限速器安全鉗、安全回路各開關、門保護系統等)必須作為專項檢查維保的必檢項目，雖然電梯具體狀況不同，電梯的專項檢查維保即項目修理或大修工作的內容會各異，但常見專項修理項目內容有：曳引機制動器、各種繩輪、導軌、曳引鋼絲繩、轎層門、補償裝置、井道信息裝置、控制柜中的各電器元件的檢查保養或更換。(電梯具體保養及巡檢內容請見附表)
7、根據國家規定每年做兩次電梯困人救援演習。每年演習時間為當年4月與9月。
8、北京市海淀區質量監督局每年對逸成東苑小區68部電梯進行質量年檢，年檢合格后給與年檢合格報告及電梯檢驗合格證。電梯年檢具體時間為六月份、八月份 、九月份、 十月份 、十二月份。
四、園區秩序維護計劃
(一)園區秩序維護計劃
新的一年里，為了能保證保安部工作有條不紊的的進行，提高隊伍的整體素質，防止各種案件的發生，為業主提供更優質的服務，特制定以下具體的工作計劃：
1、職工隊伍建設
1.1 在現有各種保安規范的基礎上，增加新的保安員日常行為規范及紀律要求，并推行到隊伍的管理中。
1.2 每季度組織安全大檢查，及時整改隱患。
1.3 每半年演練各種計劃和突發事件處理方案。
1.4 對隊員進行兩次崗位職責的整體培訓。
1.5 對隊員進行兩次物業知識的整體培訓。
1.6 進行兩次突發事件處理程序的培訓。
1.7 進行消防安全檢查，學習消防知識。
1.8 出臺警情提示，由于夏季入室案件高發，提示業主外出及休息時關閉門窗，另天氣干燥，注意防火。
1.9 夏季天氣較熱，加強隊員的個人衛生，內務衛生及公共衛生的檢查，防止疾病的發生。
1.10 制定各種事件的應急方案，做好節前的各項培訓工作。舉行節日前的安全檢查，發現隱患限期整改或及時處理。
1.11 對隊員進行愛國主義教育，學習優秀員工事跡。
1.12 檢查消防設施設備，進行消防知識的培訓，迎接消防日的到來并舉行一次消防演習。
2、各崗位工作要求
2.1 園區封閉管理，主要出入口設專人 24 小時值守，管理外來行人、車輛出入園區。
2.2 完善巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至 22： 00 巡視 2 次、22：00 至次日 6：00 巡視 1 次。
2.3 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。
2.4 安防控制室設專人 24 小時值守;監控影像資料、報警記錄，應留存 30 日備查;管理制度、應急預案張貼在顯著位置。
2.5 對違法行為立即報警，協助相關部門處理。
2.6 每年進行 2 次專項應急預案演習，做好記錄。
2.7 備勤人員 24 小時待崗。
(二)安全防范系統服務計劃
1、報警控制管理主機每日巡查 1 次，檢查設備運行狀態;每 2 周表面清潔 1 次;每半年內部除塵 1 次。
2、對講門口機每月檢查 1 次按鍵、顯示屏等;每月表面清潔 1 次;每半年內部除塵 1 次。
3、圖像采集設備每周檢查 1 次監視畫面、錄像功能;每 2 周表面清潔 1 次;每半年內部除塵 1 次。
4、攝像機每季度檢查 1 次聚焦、接線、防水狀況等，進行相應的調試;每季度鏡頭表面清潔 1 次;每年防護罩內部除塵 1 次。
5、讀卡器每月檢查 1 次外觀;每月表面清潔 1 次，查看防水狀況。
6、電磁鎖門鎖每 2 月檢查 1 次吸力、外觀、接線。
7、出門按鈕每 2 月檢查 1 次開鎖功能、接線。
五、消防安全服務計劃
1、建立、落實消防安全責任制，設消防安全負責人，逐級逐崗明確消防安全職責。
2、成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能;每年組織 2 次消防演練。
3、設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育;每年對員工進行 2 次消防安全培訓。
4、每日防火巡查 1 次;每月進行防火檢查 1 次，按照規定每年檢測 1 次建筑消防設施;保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施器材符合消防安全要求;每月對消防水泵檢修、試運行，保證其完好，抽查消防栓、水龍帶的系統部件，確保齊全、有效。
5、發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。
6、消防控制室設專人 巡視，及時處理各類報警、故障信息。發生火情立即報警，組織撲救初期火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。
7、滅火器每日巡查 1 次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器壓力和有效期，保證處于完好狀態。
8、對小區的滅火器進行檢測。
六、保潔工作計劃
第一季度：
1、疫情防控及消毒工作按原有計劃作業;
2、遇雨雪天氣時，根據冬季掃雪預案安排工作及時清掃積雪;
3、春節前，安排好員工春節探親假的往返時間及節日期間的安全工作，做好春節期間各項工作的安排以保證小區的衛生質量;
4、春節后及時招收新員工并抓好員工培訓工作，除日常保潔工作培訓之外疫情防護，垃圾分類，各種安全培訓也是培訓重點;
5、依據上年度的各種突發事件的預案，制定新的突發事件的預案，在突發事件發生時，做到及時有效地處理應對;
6、提高管理人員的專業素質，根據每個主管的不同個性和特點，拿出相應的管理方法，同時加大主管的巡查力度，力爭提高工作質量。
第二季度：
1、天氣轉暖后，逐項落實小區定保項目——樓道玻璃和一層大廳的高玻璃;
2、執行消殺計劃，申購消殺藥品，在去年消殺的基礎上加大消殺力度，根據季節具體實施，合理安排消殺人員及消殺時間;
3、夏季安排小區外圍員工進行輪流巡視加班工作，保障好因白天時長增加產生下班后污染的清理工作;
4、夏季生活垃圾增多、增重早晚投放垃圾多，調整清運垃圾員工的上下班時間以防垃圾桶滿溢。
第三季度：
1、針對季節性執行消殺計劃;
2、針對夏季雨水多，按照雨季汛期預案做好小區內雨水的清掃工作，做好歷年在雨季漏水位置的清掃預案;
3、夏季安排小區外圍員工進行輪流巡視加班工作，保障好因白天時長增加產生下班后污染的清理工作;
4、夏季生活垃圾增多早晚投放垃圾多，調整清運垃圾員工的上下班時間以防垃圾桶滿溢。
第四季度:
1、對本年度的消殺工作進行收尾;
2、安排小區內的定保項目;
3、按照預案做好小區內清掃積雪準備工作。
在做好每項工作的同時要加強與各部門的工作協調與溝通工作，對各部門提出的問題以積極的態度去執行，并對有關部門提出的問題處理完后及時向其反饋。
七、綠化養護計劃
一、年度養護計劃
1月：植物休眠期內，清理綠地內落葉雜物，修剪花灌木及大喬木的干枝死杈。
2月：春節假期結束，工人返崗，清理綠地衛生，修剪。月底至3月上旬用石硫合劑對綠地植物做一次普遍消殺，殺滅越冬蟲卵、蛹以及病原物。
3月：澆返青水，修剪龍爪槐，本月中旬開始是一年中種植的最好時間，可以進行綠地補植。返青水需澆足澆透，以保證植物春季返青生長需要。
4月：澆水，結合澆水對月季、玉蘭以及綠籬施肥，四月中旬開始第一次修剪綠籬，五一之前第一次剪草。4月20日以后開始根據情況打藥，防治蚜蟲、天幕毛蟲，大葉黃楊白粉病應在四月底第一次用藥防治。北京春季一向旱情嚴重，4月正是萬物生長，花開春暖的時節，一定要保證綠地植物對水分的需要。
5月：澆水，剪草，打藥防治蚜蟲、刺蛾，打藥防治大葉黃楊及月季白粉病(每30-40天用一次藥)5月下旬打藥防治紅蜘蛛，本月開始草坪修剪、病蟲害防治、雜草防除成為重點。
6月：澆水，剪草，除雜草(人工拔除、打除草劑)，打藥防治大葉黃楊及月季白粉病、草坪病害、防治紅蜘蛛。
7月：澆水、剪草，除雜草，打藥防治病蟲害，進行第二次修剪綠籬。本月雨季到來，高溫高濕，為草坪病害高發期，秋季雜草旺盛生長期，要適當增加用藥次數。
8月：澆水，剪草，除雜草，打藥防治大葉黃楊及月季葉斑病，防治紅蜘蛛刺蛾，注意觀察本年度最后一次美國白蛾是否爆發，必要時及時打藥，繼續重點防治草坪病害。8月中旬到9月上旬第三次修剪綠籬。
9月：澆水，剪草，除雜草，打藥防治大葉黃楊白粉病、月季黑斑病，打藥防治紅蜘蛛、蚜蟲。本月開始天氣轉涼爽，草坪病害基本消失，草坪生長加速，需要增加修剪次數，本月也是草坪播種的最佳時間(病害、雜草相對較少)，可以對夏季病害和雜草侵占造成斑禿的草坪進行補播。
10月：澆水，剪草，除雜草，打藥防治紅蜘蛛，蚜蟲，白粉病。對綠地內雜草進行最后的清理。物業管理圈。
11月：澆凍水，剪草，清理部分樹木落葉。天氣轉冷，本月中下旬開始出現霜凍，植物開始落葉進入休眠期，需要對所有綠地植物灌一次透水，幫助植物安全越冬。有可能的話本月中旬對所有植物及地面用石硫合劑進行一次消殺，減少病原物越冬。
12月：花灌木冬季修剪，清理落葉。本月所有植物基本都進入休眠，應該對海棠、紫葉李、榆葉梅、紫薇、月季等植物進行修剪。大部分落葉樹木都開始落葉或者落葉結束，本月和下月上中旬落葉清理工作量很大。
二、修剪作業時間表
養護作業種類
作業內容(主要防治對象)
完成時間
綠籬色帶修剪
第一次修剪
5月10日
第二次修剪
7月15日
第三次修剪
9月10日
第四次修剪
10月15日
草坪修剪
第一次修剪(修剪后第二天使用矮化劑，減緩生長，提高抗旱能力)
4月20-25日
第二次修剪(修剪后第二天使用矮化劑，減緩生長，提高抗旱能力)
5月20-25日
第三次修剪(修剪后第二天使用矮化劑，減緩生長，提高抗旱能力)
6月20-25日
第四次修剪(修剪后第二天使用矮化劑，增加草坪抗病性)
7月20-25日
第五次修剪(修剪后第二天使用矮化劑，增加草坪抗病性)
8月20-25日
第六次修剪(修剪后第二天使用矮化劑，減緩生長，提高抗旱能力)
9月20-25日
第七次修剪
10月25-30日
修剪作業在工作日進行，按照北京市規定噪音作業時間段完成。
三、病蟲害防治時間表
防治時間
主要防治目標
主要用藥種類
主要用藥植物
3月上中旬
清園消殺
石硫合劑
所有綠地
4月下旬至五月初
蚜蟲，大葉黃楊白粉病
己唑醇
高效氯氰菊酯
碧桃、海棠、大葉黃楊、月季、柳樹、元寶楓、欒樹、松柏類等
5月下旬至六月初
蚜蟲，紅蜘蛛
草坪矮化提高抗病節水性
高效氯氰菊酯
阿維菌素
草坪矮化劑
冷季型草坪、碧桃、海棠、月季、紫葉李、欒樹、元寶楓、國槐等
6月下旬或7月上旬
紅蜘蛛
草坪矮化提高抗病節水性
草坪夏季病害
阿維菌素
草坪矮化劑
綠殺
碧桃、海棠、冷季型草坪等
7月下旬
紅蜘蛛
月季葉斑病
草坪矮化提高抗病節水性
草坪夏季病害
阿維菌素
草坪矮化劑
綠殺
碧桃、海棠、月季、冷季型草坪等
8月中下旬
紅蜘蛛
月季葉斑病
草坪矮化提高抗病節水性
草坪夏季病害
阿維菌素
草坪矮化劑
綠殺
碧桃、海棠、月季、冷季型草坪等
9月下旬
大葉黃楊、月季白粉病，月季黑斑病，海棠銹病
草坪矮化提高抗病節水性
己唑醇
草坪矮化劑
月季、海棠、大葉黃楊、冷季型草坪
10月下旬
蚜蟲
噻蟲嗪
碧桃、海棠、月季等
11月中旬
清園消殺
石硫合劑
所有綠地
以上是常規病蟲害防治，還有一部分病蟲害需要注意觀察，發現后及時用藥防治，如刺蛾、美國白蛾、天幕毛蟲、國槐尺蠖、玫瑰葉蜂等，地下害蟲，如蠐螬、金針蟲等大量發生時也要打藥防治，還有因外來植物材料帶入的病蟲害，也要在種植后注意觀察，及時防治。
雜草高發期，人工拔除來不及，需要使用選擇性除草劑防除。
篇2：市房協物業管理協會年度工作計劃
市房協物業管理協會年度工作計劃
一、組織全行業深入學習和貫徹《物權法》和《物業管理條例》及其相關配套文件。利用各種媒體報道《物權法》和《物業管理條例》及其相關配套文件的學習、宣傳和貫徹執行情況。
二、做好物業管理相關熱點問題調研工作。針對近年來行業發展較快、問題與矛盾暴露較多的實際情況，協會將在各副主任委員單位的支持下，組織召開若干專題研討會，專題研討會主要圍繞當前行業發展中存在的難點與熱點問題，探討存在問題的主要原因以及解決問題的出路與方法，指導和引領待業健康有序發展。
三、按照建設部、省建設廳關于做好物業管理師的考前培訓工作的要求。根據我市物業管理行業發展的需要，組織物業管理人員送長沙參加物業管理師考前培訓班學習，各會員單位應積極組織報名參加。
四、組織會員單位參加20**年湖南省管理物業管理論文評比活動，從即日起，各副主任委員及會員單位在轄區內布置20**年湖南省物業管理論文評比工作，各物業管理企業會員單位應提交不少于2篇高質量的物業管理論文，于今年9月20日前報到市協會秘書處初審。9月底前上報省協會對參評的論文進行評審。
加強行業自律，繼續完善物業管理企業信用檔案系統建設。在原有物業管理企業信用檔案系統建設的基礎上，對物業管理企業進行動態跟蹤，不斷更新和充實信用檔案的信息記錄認真做好投拆處理工作，從而使物業企業信用檔案系統的建立和運行，真正起到規范企業行
五、為、維護行業形象及市場秩序、促進行業誠信與和諧社會建設。
六、加強行業組織建設，壯大行業隊伍。今年，協會要求，努力提升服務品質，做好雙向服務，保持信息傳遞與聯系渠道的固定和暢通，形成行業動態信息和快速反饋機制和各地工作聯動機制，進一步增強協會的凝聚力。
七、加強邵陽地區行業之間及對省內外物業管理的行業信息交流，學習先進管理經驗，促進共同發展。協會根據會員需要，由主任、副主任單位分別輪流帶隊組織各會員單位分期、分批赴省內外參觀考察學習。
八、協調外部關系，塑造良好的物業管理行業形象。我們要在行業內開展自我宣傳的同時，擴大對外宣傳溝通的渠道，建立與立法、行政、媒體、業主團體、相關部門和單位的定期溝通交流機制，傾聽各方的意見和建議，及時反饋行業的觀點和訴求，為行業創造更為寬松的發展環境。
九、組織落實好省建設廳20**年度省、市物業管理創優達標考評驗收工作。
十、做好政府和主管部門交辦的其它工作。
十一、組織好市房協物業管理協會年會工作，對20**年度我市物業管理行業工作予以總結對物業管理優秀項目和先進個人予以表彰。
市房協物業管理協會秘書處
20**年4月3日
篇3：物業知識教材：房屋維修計劃管理
物業知訓教材：房屋維修計劃管理
一、房屋維修計劃管理的意義和任務
1.房屋維修計劃
計劃作為企業管理的重要職能之一，它是對企業生產經營活動的事先安排。房屋維修計劃作為物業管理公司的一項重要管理職能，是對物業管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修計劃的內容主要包括在一定時期內有關房屋維修的計劃目標、實施方案和相應的保證性措施。
所謂房屋維修的計劃目標是指物業管理公司在計劃期內必須完成的維修工作的數量、質量和效益等方面的標準。其中維修工作的數量是指在計劃時期內預期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內容及相應的實物工程量和工作量的一種規定。維修工作質量是指對計劃期內所需維修的房屋的質量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關系，具體反映在維修工程成本、勞動生產率及維修工程工期等效益指標上。
作為房屋維修計劃內容之一的實施方案，是指為實現維修計劃目標而采取的工作方法和步驟。實施方案的內容包括計劃期內維修工作的時間安排、實施維修工作的方式、維修工程的技術方案及組織措施等內容。
房屋維修計劃的保證性措施是指為確保維修計劃目標及相應實施方案的實現而做的輔助性計劃。其內容包括房屋維修資金使用計劃、物資供應計劃、勞動力計劃及技術支持計劃等。
房屋維修計劃是一項專業性強又具體的工作計劃，為了全面規劃物業管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，理順各種計劃之間的關系，使之成為相互聯系、相互影響、協調一致的計劃體系。
2.房屋維修計劃體系
從系統的觀點講，企業屬于一個有著具體目標的人造系統，構成企業的各個部門、各個單位及各種要素之間存在著相互聯系、相互制約的系統關系。房屋維修作為物業管理公司生產經營活動的組成部分，其活動的開展必然要受公司內部其他部門和活動的制約。所以房屋維修不僅僅是物業管理公司內部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產經營活動的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構造并協調房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關系。而房屋維修計劃作為全面指導公司開展房屋維修活動的指導性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對物業管理公司內部各層次、各部門的工作作出相應的安排。為此，在房屋維修計劃中，必須編制一系列相互聯系、相互影響的計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個有機的整體。所謂房屋維修計劃體系是指以房屋維修施工計劃為中心，由一系列相互聯系、相互影響的計劃所組成的體系。
房屋維修計劃體系中的各種計劃，按不同的分類標準可分為不同的類型。
首先，按計劃內容分，可分成房屋維修施工計劃和企業各部門的保證性計劃兩類。房屋維修施工計劃是直接指導物業管理公司開展房屋維修工作的計劃文件，具有主體計劃的性質。而物業管理公司各部門圍繞房屋維修施工計劃的實現而做的保證性計劃，如材料采購供應計劃、勞動力計劃、機具供應計劃、資金使用計劃等，均屬于輔助性計劃。制定房屋維修計劃時，必須處理好維修施工計劃與其他保證性計劃的系統關系，保持計劃內容、形式、數量、質量指標的相互適應、相互協調及相互統一。同時，還必須根據房屋維修工作的特點，不斷調整、完善維修計劃的內容和指標，努力促進維修工作的正常開展，確保物業管理公司房屋維修計劃的全面貫徹實施。
其次，按計劃期的長短分，房屋維修計劃可分為年度計劃、季度計劃和月度計劃。房屋維修年度計劃是物業管理公司對其年度維修工作的事先安排。由于計劃期較長，所以計劃內容比較粗糙，屬于控制性計劃。房屋維修季度和月度計劃是管理公司對其季度和月度內預期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導維修工作的計劃文件，屬于操作性或實施性的計劃。
二、房屋維修計劃管理
房屋維修計劃管理是物業管理公司計劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達到預期目標的綜合性管理工作。
房屋維修計劃管理是指為高效率地實現企業計劃職能而圍繞房屋維修所開展的計劃編制、組織實施及控制協調活動。其目的是通過合理安排和有效協調，高效率地利用企業現有的生產要素，協調好企業各職能部門的關系，從而使房屋維修工作正常開展。房屋維修計劃管理的內容包括計劃編制、計劃檢查、計劃調整和計劃總結等一系列工作，其中積極做好計劃工作的綜合平衡，是維修計劃管理的基本工作。
為搞好房屋維修管理，要建立健全計劃管理機構和工作制度，明確各級管理人員的職責，保證維修工作在預先擬定的內容、步驟和投資標準內進行，嚴格控制投資標準，合理安排人力、物力和財力，并在執行計劃中做好調節和綜合平衡工作。
1.房屋維修計劃管理的意義
(1)計劃是管理的開端，是管理循環的起始，任何管理都不能與計劃相脫節，沒有計劃就失去了對行動的引導，就談不上管理。
(2)計劃管理是房屋維修部門與物業管理公司其他部門發生業務聯系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業務關系方面有著十分重要的意義。企業組織機構只規定企業各部門的管理職能，而各部門在開展具體業務管理時，則必須按計劃辦事，計劃是指導和評價企業各職能部門工作的依據和標準。
(3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進行，必須對其實行全過程的平衡和協調，使維修工作經常處于計劃的指導下進行，而這一點必須通過維修計劃管理才能實現。
(4)計劃執行過程中的及時反饋是優化生產經營活動的重要方法，通過維修計劃管理及時檢查計劃的執行情況并通過控制協調及時作出優化處理。若無計劃管理就不能使優化得到繼續，就不能使企業人、財、物及產、供、銷等各方面之間保持科學、合理的關系。
2.房屋維修計劃管理的特點
由于房屋維修工作的特點，使其計劃管理工作有許多不同于其他業務的復雜情況。房屋維修計劃管理的特點可以概括如下:
(1)計劃的自主性差。物業管理公司的業務性質屬于服務性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計劃的自主性較差。
(2)計劃的多變性。維修施工中變化因素多，如施工對象、現場環境、氣候和協作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預見。因此，勞動生產率不穩定，影響開竣工，影響計劃的穩定性。
(3)計劃的不均衡性。由于維修施工的季節性與不均衡性，造成計劃期內的施工內容與比例不同，使年、季、月之間做到計劃均衡的難度很大。
3.房屋維修計劃管理的任務
(1)根據國家房管政策對維修工作的要求，根據房屋損壞情況及用戶的實際需要，在調查研究及分析預測的基礎上，制定房屋維修計劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。
(2)做好房屋維修計劃的綜合平衡和優化工作，保證重點工程，統籌安排，最優地使用企業的資源，提高綜合經濟效益。
(3)在組織維修計劃的實施過程中，通過控制和協調手段，消除執行過程中的薄弱環節及不協調因素，保證生產有節奏、有秩序地進行。這里講的控制和協調是指年度計劃對季度計劃的控制和協調，季度計劃對月度計劃的控制和協調。
(4)做好執行情況的檢查、統計和分析，總結經驗和教訓，及時反饋、及時調整和改進，不斷提高計劃管理水平。
4.房屋維修計劃管理的目的
(1)有計劃地對房屋進行維修保養，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。
(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發揮最大的維修效果，實現最大的經濟效益和社會效益，努力使用戶滿意，提高物業管理公司的信譽。
(3)提高房屋維修管理水平，實現房屋維修目標，全面完成維修任務。
總之，做好房屋維修計劃管理工作，要根據國家房屋政策對維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實際需要，在調整及預測基礎上，制定維修計劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業資源，做到節省開支、縮短工期，對維修活動的各個方面進行有效的組織、指揮、協調和控制，不斷提高房屋維修質量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經濟效益、社會效益和環境效益。
三、房屋維修計劃的編制
1.房屋維修計劃編制的原則
編制房屋維修計劃應本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實際出發，計劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。
所謂實事求是，是指應根據房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎上，正確處理重點和一般的關系，區分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計劃。
所謂量力而行，是指正確處理用戶需要、技術與經濟的關系，在編制維修計劃時，在聽取用戶意見的同時，應充分考慮技術上的可行性和經濟上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長房屋使用壽命的基礎上，盡量減少用戶的經濟負擔。
所謂留有余地，是指計劃應有彈性。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過程中存在很多不確定因素及外部環境對它的干擾，一旦某個不確定因素變成現實的影響因素，一旦某個外部環境因素對施工過程產生負面影響，都會帶來實際施工情況偏離原計劃從而改變原計劃的情況。隨著這些情況的出現，必將對人力、物力、財力等企業資源提出新的要求。所以，在編制計劃時必須充分考慮上述可能出現變化的因素，做好準備，即在編制計劃時應留有余地。
2.房屋維修計劃的內容
房屋維修計劃的內容主要包括以下幾個方面:
(1)房屋維修施工計劃。是物業管理公司房屋維修計劃的主導和核心，是編制其他計劃的依據。維修施工計劃必須反映計劃期內所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質、規模(建筑面積和實物工期量)、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務的分配方式、自營維修或外包維修)、維修項目進度表及維修項目施工技術方案等。
(2)房屋維修輔助計劃。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創造條件。其內容主要包括:
?、俜课菥S修施工力量計劃。包括臨時工、合同工的招聘計劃，自有工人的組織及供應計劃，各維修班組(或施工項目部)任務的安排，外包工程的招投標計劃等。
?、诜课菥S修材料供應計劃。包括材料、器材的采購、運輸、儲存計劃等。
?、鄯课菥S修機具供應計劃。包括機具的購置、維修、更新計劃等。
?、芊课菥S修技術支持計劃。包括技術人員的組織與配備、技術制度的制定、施工安全措施等。
?、莘课菥S修資金使用計劃。包括資金的需要量預測、資金籌措、資金使用計劃等。
?、薹课菥S修成本及利潤計劃。包括成本預測、成本目標確定、成本控制、成本核算以及預期實現利潤額計劃等。
3.房屋維修計劃的編制方法
(1)編制依據。編制房屋維修計劃主要依據以下經營環境和條件的分析:
?、僖罁h和國家對房地產管理的方針、政策以及必要的經濟預測和技術預測資料。
?、诜课莸耐険p狀況?，F有房屋的完損狀況是編制年度維修計劃的主要依據，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險房屋必須及時安排修理排險;嚴重損壞房屋可根據情況考慮翻修或大修;一般損壞房屋可進行中修上升為完好房;完好和基本完好房屋經常進行維護保養，以保持完好的狀態等。所以要根據現有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規模。
?、劬幹品课菥S修計劃，除上述主要依據外，還應考慮物業管理公司自身的條件。根據公司的施工力量、材料供應能力、設備及人員素質等因素進行綜合全面的平衡。
(2)年度維修計劃的編制。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全、質量、服務、施工管理等有著密切的聯系，年度維修計劃的編制步驟如下:
?、俑鶕课萃険p狀況、國家有關房屋維修管理的政策及標準、企業自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計劃期內房屋維修的總規模以及各種維修類型的規模。
?、诟鶕嘘P技術要求和企業自身條件確定維修任務分配方案(即確定是自營維修還是自包維修)并編制相應的年度維修施工進度計劃。
?、鄹鶕课菥S修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標準(定額)及進度安排，編制有關人工、材料、機具、成本、資金計劃。
制定年度維修計劃時，還應注意以下幾點:
?、賹ζ髽I自身條件應有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎上編制計劃。
?、趯Ψ课輷p壞等級統計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。
?、墼诰幹朴媱潟r，應做好綜合平衡工作，協調好各層次、各方面的關系。
(3)季度維修計劃的編制。季度維修計劃是在年度維修計劃的基礎上，按照均衡生產的原則，并結合季節特點，編制季度計劃，季度計劃要保證年度計劃的順利完成。
?、倬幹萍径染S修計劃要考慮的因素。
首先，應根據季節不同、氣候條件不同(如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑)，適當安排維修任務和采取施工措施。其次應根據不同季節安排不同維修項目，例如維修屋面工程應盡量安排在雨季到來之前進行。再次應根據不同季節安排不同住戶維修，如修理商業用房應盡量安排在營業淡季進行，學校用戶可安排在寒暑假期間施工等。
?、诩径染S修計劃的編制。
編制季度維修計劃時，應在年度維修計劃的指導下，根據季度特點及有關具體條件來確定本季度維修施工的工程量及相應的進度計劃，在確定本季度維修工程量及進度計劃時應考慮與年度維修計劃總量的比例，在條件許可的基礎上，盡量趕早，以確保年度計劃的完成。在編制季度維修計劃時，應擬定具體的維修設計方案和施工方案，以作為編制資源供應計劃的依據。
季度維修計劃中每個維修工程均應編制工程預算，以確定該工程的預算造價及工料消耗量指標，并在此基礎上編制勞動力組織計劃及材料、機具、資金供應計劃。對在建工程，應參照其原有的施工組織設計中總進度的要求來編制季度維修計劃進度表，對新開工程，在未編制進度計劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計劃中施工進度計劃表上的工程量及相應資源的分配情況，在此基礎上，對新開工程進行研究，初步排出其施工進度計劃，并對其資源進行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。
?、墼露染S修計劃的編制。
在充分保證季度維修計劃完成的前提下，根據季度維修計劃中各項工程準備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計劃。工程準備情況主要指工程前期準備，包括工程項目的查勘設計，維修項目報批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動遷，維修隊伍、材料、設備等準備情況。
月度維修計劃的編制方法與季度維修計劃相同，維修項目因是月度計劃，基本上均做查勘預算，編制的依據是施工分段作業計劃，如情況有變化，在月度計劃中要進行調整。月度維修計劃應保證季度維修計劃的完成。如有特殊情況，應辦理一定手續，經批準后才可以調整計劃。
四、房屋維修計劃的執行和控制
編制房屋維修計劃，是計劃管理的開始，重要的是在計劃確定以后，如何貫徹執行，保證計劃的實施。
房屋維修計劃控制的主要內容包括:修繕項目的進度、產量、質量、成本和安全等。其控制的手段應為各級人員深入實際地檢查，召集有關會議等。
房屋維修計劃是維修工作要達到總要求。因此，必須將維修計劃按內部組織機構層層分解，落實到基層，實行責任制，并讓從事維修的有關人員了解，使計劃成為全體人員的奮斗目標。
在計劃貫徹執行過程中，要進行經常性地監督檢查和考核。房屋維修施工中對已有房屋進行的維護保養、修理、改造，受到多種因素的制約。如:因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進行;因房屋周圍環境牽連而改變維修方案;因城市規劃的需要而提前更新改造;因維修經費限制而降低維修標準和減少維修工程量，以及建筑材料價格調整，突發性天災人禍等。這些必然會影響原計劃的實施和完成。因此，加強對維修計劃的監督檢查和考核，發現問題，及時研究解決，搞好綜合平衡，對于維修計劃的完成尤為重要。
維修計劃執行情況檢查的主要內容有:計劃指標分解及措施落實情況;計劃指標的完成情況;原計劃的正確程度;執行過程中出現的問題及解決的辦法;有哪些經驗教訓等。
為了確保按規定工期完成任務，在計劃管理中還要重視抓好掃尾工作計劃。當一個階段的工程完成70%左右時，就要準備下一階段的開工，所以這時往往容易重視新開工階段工程，而忽視對上一階段的掃尾工作，使工期得不到保證。因此必須重視掃尾工程計劃，對掃尾計劃要落實到人，并要落實時間、落實任務，以確保整個工程按工期計劃完成。