微信運營架構圖

微信公眾號分訂閱號和服務號，因其存在較大的差別性（推送條數、入口、功能等方面），所以很多微信運營者第一步先要做的是定位，根據自身做好明確定位。該選擇訂閱號，還是該選擇服務號。

想要成功運營一個微信公眾平臺絕對不是一件容易的事情，根據自身屬性完成微信定位之后，接下來就是完善公眾平臺的互動功能了。公眾號的互動功能很多，但大體也只包括：關注自動回復、關鍵詞回復、自定義菜單、推送。其中自定義菜單是非常重要的一部分，下圖是社會化電商類、行業/垂直媒體類、自媒體類、企業對外展示類微信公眾號比較常見的自定義菜單功能設定：

一個公眾號，確定定位、完善相關互動功能之后。接下來要做的也是最重要的就是運營，運營是決定一個微信公眾號成功與否的決定性因素，成敗關鍵在于此。林忠周運營多個微信公眾號，粉絲多的幾萬、十幾萬，粉絲少的幾千、幾百都有?；倦x不開下面這些步驟：

正所謂題好文一半，如果沒有一個好的標題又怎能讓別人去點看關注你所謂的干貨呢？就像沒有人愿意通過你丑陋的外表去了解你善良的靈魂一樣，對吧？關于標題方面的技巧可以關注林忠周博客之前分享過的史上最全軟文標題寫作套路

工具我就不多說了，會用的就自己用，不會用的就自己研究

上面都屬于前期的正常運營，運營的成果就主要靠數據來體現了，你的文章數據、用戶數據、業務數據等等各方面都是你要分析的。分析用戶喜歡什么樣的文章、什么樣的文章閱讀率高、什么樣的文章轉發收藏多、在哪個位置的商品用戶點擊最高、留時最長等等數據。就好像是大數據時代，我都知道你的所有的信息：你的喜好、性別、年齡、住址、上網習慣、消費習慣等等，我再去營銷你不是很簡單的事嗎？

篇2：地產品牌運營七大誤區

誤區之一:做房地產品牌就是做房地產精品

時下,房地產界所謂“產品主義”盛行,其實,房地產產品與房地產品牌是兩個不同的概念,兩者既有區別又有聯系。

1.房地產品牌是消費者對房地產產品的各種感受的總和。本質上它是一種抽象的、無形的概念,它存在于消費者的頭腦中;而房地產產品則是實實在在的存在物,包括建筑、環境、市政、配套等要素,它是具體的、看得見的。

2. 房地產品牌高于房地產產品。房地產品牌內涵決定了房地產產品的性質與內容。不同的房地產品牌能使人們識別出它所標定下的房地產產品有別于其它房地產品牌產品的質量、特色和設計等最基本的特征。一個沒有品牌的房地產產品,一旦有計劃地“植入”房地產品牌,從而會徹底改變原來的房地產產品。因此,無形的房地產品牌是房地產產品的生命與靈魂,品牌決定產品的性格、個性、氣質、風度等。

3.房地產品牌以房地產產品為載體。房地產產品不一定必須有品牌,但是,每一個品牌之內肯定有房地產樓盤產品。房地產產品是房地產品牌的基礎,沒有好的房地產產品,用于識別房地產產品來源和個性的房地產品牌就無以存活。一個房地產產品只有能夠得到消費者的信任、認可與接受并能與消費者建立起強韌而密切的關系,才能使標定在該樓盤上的品牌得以長久存活。

4. “做房地產品牌”與“做房地產精品”是兩種不同的游戲規則?！白龇康禺a品牌”是建立在以顧客認知管理為中心的基礎上的一整套開放式方法體系,其游戲的出發點是消費者的心智,其最終目的是要在消費者心目中塑造強勢的房地產品牌?！白龇康禺a精品”是建立在以全面質量管理為中心的基礎上的一整套收斂式方法體系,其游戲的出發點是發展商所開發的樓盤產品,其目的是塑造樓盤精品。塑造強勢房地產品牌包含塑造樓盤精品的基礎工作。

誤區之二:沒有速成的房地產品牌

許多人認為,做房地產品牌非一朝一夕之功,品牌是一個長期培育的過程,必須舍棄和犧牲房地產短期銷量和效益,做好打持久戰的準備。這種說法使許多試圖做房地產品牌的發展商知難而退,使大部分發展商至今徘徊在房地產品牌運營的大門之外。

筆者經過多年的理論研究與實戰總結證明:“房地產品牌運營”不僅是發展商賴以生存與發展的高層次的長程戰略,同時更是發展商在短期內迅速提高銷量、迅速提升產品價值的震撼人心的營銷利器。

現代城、陽光100、萬泉新新家園、奧林匹克花園、碧桂園等房地產品牌的成功運作的事實證明:房地產品牌是完全可以速成的!

房地產品牌的速成運作必須把握好以下步驟:

1. 定位準確

房地產品牌進入市場,首先要做好品牌市場定位、品牌理念、品牌產品和品牌時機四大定位。

2. 一步到位

房地產品牌運營絕不是零敲碎打的滾動開發。

一步到位,指發展商開發規模、總投入與投入要素如人力、資金等達到有競爭優勢的較大的量與較高的水平及較高的起點。這個量有多大?水平高到什么程度?要根據項目本身規模、市場需要、競爭者水平與潛在競爭者動態等情況及發展商的主觀目標來確定。

3. 寧過無不及

在確定具體的投入量時,由于信息的不完全性,很難找到一分不差、既不多又不少的合適界線。所以,在產出效果難以精確控制的情況下,對那些影響成功的決定性投入因素與投入量不妨采取“寧過無不及”的原則。

4. 建立提前優勢

實施速成房地產品牌戰略,意味著發展商計劃將未來大增長目標加速實現,其實現手段如品牌競爭力、價格競爭力、渠道競爭力和傳播及促銷競爭力,就要按未來大增長目標所必需的最優條件來設置,如未到規模經濟而采取規模經濟條件下的低價格、大宣傳規模與大宣傳力度、大渠道網絡及超值產品。只有提前優勢,才能提前大發展。

5. 集中

所謂集中即“集中資源做品牌”:1 品牌目標集中。在資源緊張的情況下,要求發展商將所有資源集中到一個目標上。2 品牌運營力量集中。在時間上把多項資源和能力同時安排在幾個關鍵發展階段上;在空間上,把多項資源和能力集中到一個或少數重要的活動與目標上。3 品牌運營協同。在整個品牌運營過程中,使各項資源與各項活動,形成目標一致,效果一致,互相配合,互相利用的統一協同的整體。

6. 精確的立體戰

房地產品牌運營精確的立體戰模式,是目標與結果之間關系明確、目標與手段之間關系明確、投入與產業之間關系明確的一套精確化品牌營銷方法體系。這套精確的方法體系一旦啟動,必將產生摧枯拉朽、震憾人心的效果。

誤區之三:做房地產品牌就是誠信經商、老老實實兌現客戶的承諾

從本質上說,房地產品牌是發展商通過房地產產品(包括服務)對消費者最莊嚴、最重要的承諾。房地產品牌傳播就是發展商以各種各樣的富有感染力的信號向廣大消費者宣傳這種承諾,消費者接受信息,通過購買、消費該品牌標定的房地產產品,感受這種承諾存在與否。如果消費者感知、接受、信任房地產品牌的這種承諾,那么,該房地產品牌就擁有了存活于房地產市場的資格。

但是,房地產品牌運營決不僅僅是“老老實實地兌現客戶的承諾”。兌現客戶承諾只是房地產品牌運營最起碼、最基本的條件。而房地產品牌運營最崇高的使命則是創造高價值的房地產品牌。

高價值房地產品牌,它擁有顧客認同程度高的品牌印象,擁有大量認同品牌的顧客和潛在顧客。擁有這一優勢的房地產品牌,就等同于巨大的資本資源。判斷一個房地產品牌有多大價值,即看它有多少個品牌印象。每個品牌印象,代表一個認同該品牌的顧客。

房地產品牌印象怎樣達到較高的顧客認同?以下條件是必不可少的。同時,這些條件構成了房地產品牌創造的五大目標,也是高價值房地產品牌的五大特點:

1.顧客對品牌印象的完整性、豐滿性;

2.顧客對品牌印象記憶的深刻性;

3.顧客對品牌印象的良好感情;

4.品牌印象與顧客的關鍵購買動機建立排他性聯系;

5.顧客對品牌形成購買指令性的信念與價值觀等。

誤區之四:房地產品牌就是房地產商標

樓盤品牌與樓盤商標是極易混淆的一對概念。許多發展商錯誤地認為,樓盤進行商標注冊后就成為了一個品牌,事實上,兩者既有聯系,又有區別。

樓盤商標是樓盤品牌的一部分。樓盤商標是樓盤品牌中的標志和名稱部分,它使消費者便于識別。但房地產品牌的內涵遠不止于此。房地產不僅僅是一個樓盤名稱和符號,更是樓盤的一種綜合的象征。需要賦予樓盤的形象、個性、生命。樓盤的標志和樓盤名稱的設計只是建立樓盤品牌的第一道工作,也是必不可少的一道程序,但要真正成為房地產品牌,還要著手品牌個性、品牌認同、品牌定位、品牌傳播、品牌管理等各方面的內容完善。這樣,消費者對房地產品牌的認識,才會由形式到內容、從感性到理性、從淺層到深入,從而完成由未知-認識-理解-確信-行為的階梯,形成忠誠顧客。

誤區之五:做房地產品牌就是做“概念”,做“賣點”

房地產品牌“概念”或“賣點”的策劃是房地產品牌運營的核心內容之一,可以說“品牌概念”是房地產品牌的靈魂。一般來說,房地產品牌概念的策劃可以從以下方面著手:

1. 把品牌定義為顧客實用性的、感情需求的或自我表現等方面的利益點。如:“生態住宅”、“環保小區”、“公園里的家”、“CEO府邸”、“網絡社區”、“水景住宅”等等。

2. 把品牌定義為產品類型或用途。如:“酒店式公寓”、“商住式公寓”、“純居住小區”、“SOHO”等等。

3.把品牌定義為產品的優點與高品質。如:“名師設計”、“貼身管家”、“魯班獎”、“寬帶”、“名?！?、“圖書館”、“藝術館”等等。

4. 把品牌定義為產品的高價值。如:“性價比”、“海景豪宅”、“無敵風景”、“港式豪宅”、“歐式豪宅”等等。

5. 把品牌與有吸引力的地段、區域、板塊相結合。如:“CBD”、“CLD”、“奧運商圈”、“亞運商圈”、“中關村”、“圓明園花園” 等等。

6. 把品牌與可信度相結合。如:珠江竣景的整體開發概念、經濟實用房的政府概念、某些小區的“現房銷售”概念、“無理由退房”概念等等。

顯然,房地產品牌的創造僅有“品牌概念”、“品牌賣點”這個靈魂是不夠的,還必須有完整、生動的“品牌生命有機體”作為靈魂的支持與支撐。

誤區之六:做房地產品牌就是做知名度、做“明星樓盤”

大多數發展商與媒體都有一個認識誤區,把追求名牌樓盤、明星樓盤看成是房地產品牌的最高戰略,認為只要肯花大錢,大做宣傳廣告,提高知名度,就可以換來一個名牌。

房地產品牌的最高戰略,應是創造高價值品牌,才能使樓盤成功并長久不衰。名牌充其量是高價值品牌的一個要素。

衡量一個房地產品牌有沒有價值,價值有多大,除了要看品牌知名度之外,還要看品牌推崇度、品牌滿意度、品牌忠誠度等指標。每項指標得分高低,要看它們各自在品牌印象的完整性、記憶

性、深刻性、品牌感情、定位準確、購買價值觀的得分總和。

要達到較高品牌滿意度和品牌忠誠度,就必須將房地產品牌定位準確,使樓盤品牌在顧客心目中產生深刻、完整的印象,還需要消費者在房地產產品使用體驗中產生不舍分離的感情,并升華到價值觀認定的理想境界。

誤區之七:中小發展商、房地產項目公司不需要、也很難塑造房地產品牌

許多中小發展商在談及房地產品牌時,都存在一個誤區,即:“做品牌那是以后的事情,當務之急是積累資本,搞好銷售策劃,盡快把房子賣出去?！?

的確,初次投資房地產,資金短缺,經驗不足、能力有限、管理不到位等等,生存的風險還是一個大問題,還有何資格談論房地產品牌?但是,真正的房地產品牌運營模式既是大型房地產開發商塑造高價值房地產品牌的長遠戰略,同時,中小發展商也完全可以通過領先一步的房地產品牌運營戰略,實現巧妙的低成本的價值提升。中小發展商不僅能在短期內迅速實現項目的價值,更能為其進一步擴張積累極其寶貴的無形資產。

房地產品牌運營既是企業長遠發展的必由之路,又是企業短期迅速膨脹、克敵制勝的營銷法寶。中小發展商實施房地產品牌運營戰略應特別重視以下幾個方面:

首先,要有一個準確、鮮明、獨特的概念定位。如果房地產品牌定位沒有與目標顧客群存在心馳神往的購買動機,沒有一致的聯系或沒有在這種聯系中取得排它性競爭優勢,就難以贏得顧客的青睞。

其次,房地產品牌策劃要以向顧客提供超值產品為基礎。所謂超值產品,是使顧客總受益價值大于顧客總付出,而給顧客帶來盈余或剩余價值(即消費者剩余)。這種剩余價值不是一點點或是多一些,而是一種導致質變的非常大、非常多的量,這個質變,就是超值商品使顧客從一般商品的簡單消費行為上升到對品牌認同、服從、信仰和忠誠的文化境界。什么叫文化?文而化之,即能改變人的生活方式的一種強大力量。超值商品就是如此。

最后,中小發展商在實施房地產品牌運營的初期,就應該制定長期的品牌戰略目標,將品牌的目標與營銷的目標實現真正的和諧與統一。只有心存高遠,才能把握眼前的市場機會,使中小發展商完成一次又一次的騰飛。

(作者為北京盛世紅格房地產品牌研究所所長)

篇3：國內二三線城市商業綜合體策劃開發運營要點

　　國內二三線城市商業綜合體策劃開發運營的要點

　　城市商業綜合體，特指位于城市市區中心或主要商業區的商業綜合體，集社區公寓、開放式步行街、主題性封閉式的MALL、零售主力店、酒店、寫字樓等為一體，綜合開發的房地產項目。規模和體量可大可小。

　　城市商業綜合體把城市中不同性質、不同使用功能的社會生活空間相結合，進行統一規劃，統一開發和管理，充分發揮城市功能與用地及建筑空間的共同作用，形成一個完整的街區，滿足人們對于居住、消費、環保、休閑等多方面和諧統一的需求。

　　當前，中國城市化進程迅速提高，人口向區域中心城市集中，現代生活方式和商業資源向郊區和二三線城市滲透、擴展，如何建設合理規劃的現代化的城市商業綜合體，是擺在實業界和政府面前的重要任務。

　　筆者多年從事城市商業綜合體的策劃和運營，有幾點體會：

　　一、城市商業綜合體首先要符合城市發展規劃

　　隨著城市居住格局和消費能力的變化，無論新區建設，還是舊區改造，都需要合理布局的商業網點配套，需要適合商業環境的新的商業物業內容，政府規劃部門首先在用地上，應該充分預留商業用地，并科學規劃用地內容和控制性規劃要點。

　　由于城市商業綜合體首先是房地產建設項目，如何引導或影響政府利用土地及空間，實現商業資源與城市功能的重新配置，達到集約目的，是發展商和運營商應該積極有為的工作。

　　發展商和運營商應積極為政府相關規劃提供有效建議，使建設項目的功能直接被接納到城市功能規劃中，使政府能夠更多了解城市實際需求，達到發展規劃與資源配置的更好結合。特別是要充分幫助政府解決急難的城市“舊城改造”、“新區商業中心”區塊二級用地開發問題，對于緩解城市居住、交通、環境與治安等壓力都是可以得到政府積極支持的，用地和規劃上也可獲得優惠便利的政策條件。

　　二、城市商業綜合體開發的關鍵原則

　　城市商業綜合體開發建設，實際也是城市局部升級的時間安排，或在空間上的再次開發利用。牽涉到土地的一級整理、二級開發，系統性強，工程巨大，包容內容復雜，更牽涉到城市居民、投資者和消費者的切身利益，因此，項目用地的選擇、項目前期的策劃定位、項目的統籌運營必須堅持四大原則：

　　1、符合“剛性規劃”的原則：城市商業綜合體復合了交通、居住、商業、生活娛樂等各種生活形態的部分或全部功能于一體，是不可再生的稀缺資源，需要將項目建筑功能和商業功能融入城市發展規劃中，引導和主導一個城市或城區的功能定位，如商業網點配套、街區產業復興、文化特色構成、城市交通組織及市政配套、景觀，等等，一旦落地難以更改，其商業規劃和建筑設計的編制必須以所在地城鎮建設規劃、人口規劃和商業網點規劃為依據進行編制，以實際街區或項目用地進行策劃，用科學分析的數據和策劃報審，突出土地利用與城市發展目標的完美結合，實行城市再造與城市文化內涵的融合，獲得用地和技術經濟指標上的批準，獲得開發報建過程的通暢。

　　2、符合“以商定產”的原則：城市商業綜合體，一般是城市區域重點的商業中心樞紐設施或居住區重要的配套商業設施，也是對舊的街區商業的揚棄、繼承、創新、發展的過程，需要全面進行商業資源、形態和業態的調查和引進，外埠同類項目的借鑒，達到重新整合、優化配置商業資源，提高投產物業資產利用價值的目的。特別是主力店、國內外一線二線的商業品牌資源、具備主題商業價值的新的消費形態，需要在建筑設計前就落實主力店商家的各項工程技術要求和商業規范，落實商業業態匹配的空間營造和商鋪分割，使建筑設計和建筑工程符合整體商業規劃目的。如果不熟悉商業資源和商業發展趨勢，就是盲人摸象，結果自然可知。因此，建筑設計之前一定要進行充分的商圈、社區市場調研和商業規劃定位。

　　3、符合“以人為本”的原則：城市商業綜合體最終是為城市居民、消費者和旅游者服務的，無論建筑體的公共空間和內部空間，都是高度人性化服務的要求，在建筑規劃設計、建筑結構設計、空間設計、景觀設計、綠化、區間布局及流線設計、交通組織、環保、市政配套及安全等等方面都有硬性指標，而這些硬性的指標卻是為“以人為本”的根本目的服務的，深度設計上卻是消費行為科學的軟性溝稽。既要方便集客和商戶經營，又要方便行人、殘障人出行，有利于人流、車流、商流的安全回流和疏散，同時又要增強社會公眾參與性，給百姓創造更好的景觀文化休閑空間，具備“細節到一厘米”的物業品質，形成消費者的精神共鳴和文化認知。

　　4、符合“投資共贏”的原則：城市商業綜合體，包括了購物、休閑、辦公、居住、旅游、停車等多種功能，包括主力店、獨立街鋪、酒店、寫字樓、特色商業街、公寓、高尚住宅、大型購物中心、環境及市政配套等等物業設施，投資非常巨大，各類物業投資回報方式和周期多樣化。在項目產品規劃投產前，需要將概念性規劃設計與項目可行性財務分析，以及投資開發周期、物業租售留回報方式結合，進行綜合分析，進行項目規模、產品內容、布局、體量的配置，滿足各個利益相關方的權益組合，滿足項目實際的資金籌措和回收。

　　三、把項目開發的程序做對

　　城市商業綜合體的建設和投產是投資商、發展商和運營商，以及相關服務機構、零售商、供應商，等等，高度協同的社會化勞動，作為投資商、發展商和運營商擔當著統籌項目的重要角色，也是最大的風險承擔者。

　　由于一些發展商自認為是“老板”，做事拍腦袋，或者財力不足盲目投資，或者專業能力局限，造成項目失敗的案例比比皆是。特別是產品規劃和硬件投產方面的問題，給項目帶來的損失相當巨大。所以，有錢有權不等于你有專業能力，也不等于你可以忽視商業地產的專業規范。

　　項目的操作應該以“格物致知、專業管控”的態度去進行，項目的投資運營、開發運營和商業運營都應該進行集中的計劃統籌，按照設定的程序，一環扣一環銜接實施。

　　1、做對投資運營的程序。土地成本、開發成本、運營成本都需要產品實現和變現，才能收回。而投資回報的方式依賴于不同項目產品的使用價值和資產屬性，租售留需反復測算論證。因此，投資前的項目產品論證和概念性規劃設計，實際已經決定了項目投資的成敗。好的項目產品規劃設計，結合了商業、建筑、文化、投資、政府、銀行、消費者等，多方面的認同，可以在項目投產前就贏得投資機構和個人的認可和投入，使得發展商可以通過自籌資金、合資合作投資、債權融資、股權融資、施工單位代建等多種方式建立良性投資組合，實現滾動開發，也可以在項目投產后較容易實現產品現貨變現，盤活現金流，甚至成為資本市場的上好產品。

　　2、做對開發運營的程序。城市商業綜合體，往往是銷售型物業和持有型物業相結合進行產品總成，開發程序就要結合本地的情況設定，在規劃報建、工程報建、市政報建方面，一般可以通過大盤住宅和寫字樓的先期投產，提前收回項目投資，而將配置好的商業綜合體部分實現“訂單式

”定制分配，對于不便分割的大型商場實施商家定制或機構持有，或經營權租賃，對于獨立商鋪或街鋪，則可進行封頂后的預售，包括返租銷售。工程管理也是決定項目產品質量的關鍵，特別是擴初設計不細節和工藝程序的失敗也將直接導致產品無法使用。

　　3、做對商業運營的程序。城市商業綜合體歸根到底還是活的商業內容，構成一座活的城市生命體，提供給人們生產和生活消費之用。一個新生的物種需要土壤、水分、陽光，需要面臨競爭的物種，任何新生事物的產生一定是以其他舊事物的犧牲和代價為轉換，需要具備自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必須統一商業規劃和運營管理，項目要具備獨立的營招合一的運營管理機制。項目的成功投產，需要嚴格按照商業運營的要求和意見，進行工程界面、主力店入駐界面、商戶組合及商裝界面、物業安防界面、開業營銷界面等工作的統籌，達到投產后的可持續經營，實現穩場和旺場的不同階段目的。

　　總之，做好城市商業綜合體，要符合具體的城市、區域的現實發展需要，在現有土地利用價值最大化上實現項目產品合理、符合投資目的、建設周期短、與居住社區和城市商業格局匹配的預期建設目標，住宅產品和商鋪產品能夠保證收回投資，并持有部分經營性物業，形成穩場和旺場的城市商業綜合體。這要求投資發展商具備必要的專業能力和眼光，需要專業的運營商全程專業管理，需要各類節點服務商提供專業經驗和技術規范！