物業經理人

物業裝修管理服務培訓手冊

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物業裝修管理服務培訓手冊

物業裝修管理的基本概念

  1. 物業裝修,是指業主或使用人為了改善居住、辦公或經營環境,對自有物業或租賃物業范圍內的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強弱電、有線電視、電話、寬帶進行裝修處理的活動和過程。

  2. 物業裝修管理,是指物業管理公司依據國家相關法規和條例,受開發商或全體業主委托,對物業管轄范圍的業主或使用人在裝修過程中,對新建房屋的室內裝修活動實施審查、監督和管理的行為。

物業裝修管理的目的

  1.規范施工行為,消除施工隱患,保證新建樓房外觀的整潔和統一;杜絕新建樓房建筑主體和承重結構遭受破壞;保障新建樓房的居住安全,保障新建樓房配套設備設施的正常運行和使用。最終實現物業的保質和增質,延長物業使用壽命。

物業裝修管理的意義

  維護和保持房屋建筑原創設計的元素和風貌,維護環境品質,避免房屋建筑結構、外觀、環境、設施設備遭受破壞和污染。維護小區正常的生活、學習、工作秩序,營造小區的安定、團結、和諧氛圍,維護物業管理秩序,保障物業管理服務工作的正常開展。

術語解釋

  1、建筑主體:

  是指建筑實體的結構構造,包括屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

  2、承重結構:

  是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點,包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

  3、砌體結構:

  即用磚墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構件作為主要承重的結構,稱為磚~物業管理圈;鋼筋混凝土混合結構,簡稱磚混結構。此結構抗震性差,防滲水性能差。這是當前建造數量大、采用最普遍的結構類型。

  4、鋼筋混凝土結構:

  即主要承重構件全部采用鋼筋混凝土,并現場整體澆注而成的結構。此結構抗震性能和防滲水性能良好。這種結構類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業建筑等。

  5、剪力墻:

  剪力墻是指墻肢的長度為厚度的5~8倍的鋼筋混凝土墻。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一”字型。

  6、異形柱:

  異形柱是指柱肢的截面高度與柱肢寬度的比值在2~4倍,相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子。它包括異形柱框架和異形柱框架剪力墻,常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。

  7、承重墻

  是指不但承受自身重量,同時還承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。

  8、非承重墻

  不承受上部傳來的荷載,也不會把荷載加載到其下的非承重墻上。通常在非承重墻墻底設置單跨梁或者連續梁來承受其荷載并把其荷載傳導到相鄰的承重構件上(例如:磚混中的承重墻,框架中的框架梁)。非承重墻通常還是設計上的抗震墻,如果發生地震,非承重墻將和承重墻一起承受地震力。

  9、房屋外觀:

  是指相對于室內的外立面,準確的說,就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺、附屬結構及裝飾物等。

  10、防水工程:

  是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛生間、陽臺防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對室內的浸害;廚房、衛生間、陽臺防水的目的是為了防止生活用水對本房屋和相鄰房屋室內的浸害。

  11、隱蔽工程

  是指被其他建筑物遮掩的工程,具體是指地基、電氣管線、供水管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。由于隱蔽工程在隱蔽后,如發生問題,還需重新覆蓋和掩蓋,返工損失非常大,為了避免資源的浪費和當事人雙方的損失,保證工程的質量和工程順利完成,安裝施工時,在覆蓋和掩蓋前應當通知發包人檢查,發包人檢查合格后,方可進行隱蔽施工。

  12、房屋配套設施設備:

  是指房屋除門窗、護欄外的,與房屋配套的給排水管道(空調排水管)、強電源及弱電源信號系統(照明電源、閉路線、電話線、網絡線、監控)、煤氣報警器、紅外線防盜報警器、可視電話(非可視電話)、應急求助按鈕、天然氣表、管等。

  13、房屋平面布置圖:

  是指用于指導建筑裝飾裝修施工的平面(水平面)設計圖,它包括房屋平面結構布置(家具、陳設擺放)設計、區域使用功能劃分(如:臥室、客廳、書房、廚房及衛生間等)設計、出入通道(如:門的開啟方向及通道走向)設計,其中包括某些部位使用的材質和安裝方式、要求等設計。它是按實際比例尺寸繪制的,一般采用的長度單位為公制長度單位㎜。

  14、水電施工圖:

  是指用于指導建筑裝飾裝修水電施工的平面示意圖,顧名思義,示意圖是以示意方式進行繪制的,圖形是以線條和符號連接構成的,圖形一般沒有準確的數值標注,只是示意大概的安裝方位和形式,具體安裝方法和要求,都是以文字標注及說明為主。

物業裝修管理的基本內容

(一) 房屋外觀的管理

(二) 主體結構的管理

(三) 房屋防水施工的管理

(四) 房屋配套設施的管理

(五) 施工行為的管理

(六) 告知和督導義務

(七) 商業門面裝修管理

(八) 物業裝修管理如何規避責任

  (一)房屋外觀的管理

  1. 任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝修的活動中,不得破壞房屋的外觀,嚴禁擅自改變房屋的門、窗、陽臺護欄,以及外立面墻磚、涂料顏色;

  2. 嚴禁在承重墻上開鑿門、窗孔洞,嚴禁擴大承重墻上原有的門窗尺寸,嚴禁拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體,未經許可不得擅自在外墻上開孔和鑿洞;

  3. 嚴禁搭建建筑物、構筑物,嚴禁封閉觀景陽臺、生活陽臺,未經許可不得擅自在外墻上安裝雨蓬、防盜網、晾衣桿等;

  4. 嚴禁隨意在外墻上安裝空調外機,空調外機應安裝在房屋的預留位置上,或物業管理公司指定的位置上;

  5. 未經許可不得擅自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應的標識;

  6. 嚴禁侵占公共區域的通道、露臺和屋面,嚴禁在公共區域的通道、露臺和屋面亂搭亂建;

  7. 嚴禁開挖地下室、打井。損壞物業共有設施、設備及場地。

  (二)主體結構的管理

  1. 嚴禁擅自改變物業使用性質;

  2. 嚴禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設施、設備;

  3. 任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝飾裝修的活動中,不得破壞房屋的主體結構、承重結構和房屋基礎,嚴禁在結構墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設,確須開孔鑿槽,必須報物業管理公司,經物業管理公司審查同意后,并在物業管理公司工程技術人員的指導下進行施工;

  4. 嚴禁在非承重樓面砌磚體(紅磚、沙磚)隔墻;

  5. 嚴禁改變房屋的使用功能,嚴禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛生間和廚房;

  6. 吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點鉆孔,孔洞點陣不得≤600㎜,孔洞直徑不得≥12㎜,孔洞深度不得≥50㎜;

  7. 房屋裝修如需變動房屋結構(建筑主體和承重結構)的,必須經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,其施工必須委托具有相應資質等級的建筑施工企業承擔。

  (三)房屋防水施工的管理

  1. 防水層應涂抹在結實、堅硬、表面光滑平整、干凈、干燥的基層上,并按規范要求施工,防水層應有一定的面積和厚度。防水施工完成后,應作閉水試驗,試驗時間應不少于48小時,并會同裝修管理人員一道共同檢查閉水試驗情況,確認無滲漏現象后,方可后續施工;

  2. 室內裝修施工,對陽臺、廚房和衛生間,有較大改變的和對原防水層有較大破壞的部位,二次防水施工時應作重點和加強處理,確保無滲漏;

  3. 衛生間、廚房、陽臺未作閉水試驗不得回填,并不得只在回填找平層上做防水層,此方式存在嚴重的工藝技術缺陷和隱患;

  4. 回填找平層水泥沙漿應有足夠的強度,其水泥沙漿標號不得低于1∶2,水泥沙漿厚度應≥60㎜;

  5. 衛生間地面防水必須全做,墻面防水最低點應≥300mm;若使用淋浴龍頭,安裝龍頭的墻面防水層高度應≥1800mm,寬度是淋浴龍頭左右各500mm, 陰角臨界墻寬度為1000mm,高度必須達到1800mm。

  (四)房屋配套設施的管理

  1. 給水管不得暗敷在非防水地面,在通過無防水要求的區域內,應采用天、墻布管敷設方式,即采用吊頂內敷設和沿墻壁暗敷方式敷設;

  2. 給水管道安裝完畢后,應作壓力試驗,水壓不應小于9kg、穩壓不應少于兩小時; 排水管道安裝完畢后,應作沖水試驗,每個管口沖水量不應少于200kg, 沖水方式為容器灌沖。經壓力試驗和沖水試驗無滲漏現象后,方可進行下一道工序;

  3. 施工臨時用電,只能在漏電保護開關后端駁接。布線完畢后,各回路應作通電試驗和絕緣試驗,通電試驗時應在漏電保護開關的保護下進行;

  4. 天然氣管道、閥門、計量表,嚴禁裝飾封閉及包裹。應裸露在外,并隨時保持良好的通風狀態,安裝后的管道接口應作漏氣檢測;

  5. 燃氣報警器探頭接通電源后,安裝在吊頂的下方,盡可能靠近和正對燃氣用具,不得遠離燃氣用具和隱蔽安裝;

  6. 燃氣熱水器排氣管道,嚴禁接入廚房排煙道內,應按物業管理公司規定的位置和方式直接引向戶外排放。

  7. 嚴禁將燃氣熱水器置于廚房、衛生間內,燃氣熱水器只能安裝在生活陽臺的墻壁上,相距天然氣表和管道≥500㎜的位置, 并將排氣管道引至戶外;

  8. 嚴禁拆卸廚房與飯廳之間的隔門,嚴禁將封閉式廚房改裝成開敞式廚房,并隨時保持廚房與戶外空氣的對流。廚房采用暗埋式燃氣灶,應在廚柜前門上方開4~6個直徑不≤30㎜的透氣孔;

  9. 陽臺落水主立管,嚴禁裝飾包裹。廚房、衛生間落水主立管,如確需裝飾包裹,應采用可拆卸方式,或采用紅磚隔離空包方式處理,包裹時管道與磚之間應留出5~10mm間距。有檢查口的樓層,應露出檢查口和足夠的拆卸檢查口蓋的空間。嚴禁用水泥砂漿灰填充式包裹;

  10. 可視電話及紅外線監視器,不得擅自移位和改變,如需變動位置,應由原安裝單位施工人員處理;

  11. 嚴禁移動廚房排煙道預留孔洞位置(高度和方向)。抽油煙機排煙管應規范的接入排煙道預留孔;

  12. 空調外機,應安裝在預留位置上,氟里昂管敷設,應按物業管理公司統一規定規范安裝,并將冷凝水管接入積水管內,嚴禁冷凝水散流。(注:本樓房原設計未考慮家用中央空調安裝,故嚴禁安裝家用中央空調);

  13. 嚴禁拆除臥室內的陽光窗防護欄。因裝修改變防護欄材質和款式,高度不得低于1000mm,其安裝應牢固、可靠。;

  14. 入戶給水管應加設總閥,便于日常維修和檢查。

  15. 嚴禁損壞物業共有設施、設備及場地,嚴禁擅自改變和移動共有設施、設備。

  (五)施工行為的管理

  1. 任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝修的活動中,不得損壞公共設施設備,不得影響公共環境清潔衛生,不得影響業主的正常生活秩序;

  2. 嚴禁違章作業和野蠻施工,杜絕一切不文明的施工現象和行為;

  3. 嚴禁施工現場有違反消防法規的行為,如:吸煙、亂扔煙頭、火種、不規范的使用明火、電爐(含電阻加熱器)、碘鎢燈取暖或烘烤物品等;

  4. 施工和照明臨時用電、線及插線板的安裝應符合規范,嚴禁亂接亂搭;

  5. 嚴禁在公共過道、公共區域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進行木制品制作等作業;

  6. 施工用水區域,應保證在不滲漏的前提下規范用水,不得侵害和影響相鄰戶;

  7. 嚴禁將建筑裝修材料堆放在公共過道及公共區域,保證公共過道及公共區域的清潔衛生及通行安全;

  8. 嚴禁高空拋灑,嚴禁影響公共衛生和公共安全的現象和行為;

  9. 嚴禁采用國家或政府相關部門明令禁止的淘汰產品和材料;

  10. 嚴禁采用國家或政府相關部門明令禁止的工藝技術和施工設備、設施;

  11. 房屋裝修,如須變動房屋結構(建筑主體和承重結構)的,必須經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,其施工必須委托具有相應資質的施工企業承擔;

  12. 裝飾裝修企業,必須按照工程建筑強制性標準和其他技術標準施工,不得偷工減料,確保裝飾裝修工程質量;

  13. 裝飾裝修企業,必須嚴格遵守施工安全操作規程,按規定采取必要的安全防護和消防措施,不得擅自動用明火和進行焊接作業,保證作業人員和周圍住房及財產的安全。

  (六)商業門面裝修管理

  1. 門面室內裝修,應嚴格遵守消防安全管理規定,不得擅自更改和移動報警按鈕、噴淋頭、煙感器、溫感器、消防箱等消防設施,嚴禁封閉和占用消防通道。

  2. 門面室內裝修,嚴禁封閉共用管線(水、電、氣、消防)井檢查口、門,應留出檢修空間及通道。

  3. 燃氣管道安裝應符合燃氣安全使用管理規定,不得埋于墻內和地下,不得接近有明火和易產生靜電火花的電器,應保持正常的空氣流通。

  4. 商業門面裝修,必須遵守附屬設施使用功能規定和要求,不得超功率、超容量、超標準、超范圍、超規范安裝和使用,如:通電、通水、通氣(天然氣)、通風(換氣、新風)、排水、排煙、消防水等。

  5. 商業門面室內裝修,未經計可,不得擅自更改排污管道預留接口位置。不得封包檢查口(疏???。

  6. 室內外天棚吊頂時,在遇沉水彎、檢查口(疏???、消防水閥、強弱電路分線盒時,應在對應位置處預留維修檢查口,洞口尺寸應小于500×500(㎜)。

  7. 使用液化氣罐的門面,燃具與液化氣罐相距≥5m,液化氣罐存放處應保持陰涼和空氣流通,存放處應設置防爆墻或安全防護裝置,在入口處張貼“火源切勿接近”或“非工作人員嚴禁入內”等標識。

  8. 商業門面(辦公用房)電器安裝,應設置電源配電箱,除設置總開關(空氣開關)外,各回路應單獨設置空氣開關,確保電力的使用安全。

  9. 使用大功率電器較多的商業門面(辦公用房),并由380V三相電源變為220V兩相電源使用的,三相電源負荷分配應均衡和合理。

  Ø 餐飲門面室內裝修:

  1.廚房污水進入主排水管道前,必須設置沉渣池、隔油池,避免污水中夾帶的動(植)物油及碎骨、泥土、沙石進入主排污管道內,嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道;

  2.店面較大的,水平排水管道長度方向≥20m的,應增置管道疏浚檢查口;

  3.廚房油煙在進入主煙道(管)前,應安裝濾油及油煙凈化裝置,嚴禁將未過濾的油煙排入主煙道(管)內,嚴禁向小區內或門面四周直接排放油煙;

  4.嚴禁將直排式和強排式熱水器的排氣管接入煙道內;

  5.廚房抽油煙機,應采用低噪聲高速風機或專用風機,噪聲不應大于65分貝,營業時間不得超過晚上10:00點鐘。

  Ø 美容美發門面室內裝修:

  1.洗發室地漏及洗滌池放水口必須加設不銹鋼絲過濾網,模數不應≥2㎜;

  2.污水進入主排水管道前,必須設置沉渣池,避免污水中夾帶的發絲、發屑進入主排污管道內,嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道。

  Ø 門面戶外裝修:

  1.門面裝飾裝修除嚴格申報審批外,

  戶外裝修(門額、門柱、戶外廣告等),應嚴格按物管統一要求進行設計及施工。戶外裝修方案,未經申報和審核,不得擅自和違規施工。個性張揚,必須服從整體規劃和管理要求。

  2.門面戶外裝修,嚴禁侵占公共過道和路面。門額和門柱裝修,不得超過相鄰戶彼此間分隔線。未經許可,不得擅自更改原路面整體形式和效果。

  3.門面戶外裝飾裝修,未經計可,不得擅自改變原始結構和開狀,不得擅自增加附屬構筑物,不得侵占相鄰門面的位置和影響相鄰門面的裝修效果。

  4.門面空調安裝,應遵守物管的規定和要求,安裝前應將安裝方案報物管審核,并在物管有關人員的現場指導下進行。

  (七)告知和督導義務

  1. 裝修管理人員,應將小區物業管理規定及相關管理辦法,詳細的介紹給前來辦理裝修申報的業主、租賃人或裝修公司人員。

  2. 裝修管理人員,有權利和義務,將裝修公司情況或裝修公司的施工情況告知業主。

  3. 裝修管理人員,應將裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患告知業主。

  4. 裝修管理人員,應將裝修的禁止行為和相關的注意事項告知業主和裝修施工人員。

  5. 裝修管理人員,有權利和義務,維護裝飾裝修管理規定,維護業主利益,對裝修施工中的違規行為予以及時的糾正,并督導業主或裝修施工人員進行整改。

  6. 裝修管理人員,對檢查中發現的質量問題和隱患,應及時的跟進和處理,并及時的督導和予以解決。

  7. 裝修管理人員,對業主和裝修施工人員提出的詢問和求助,應予以當面的解釋和指導,對難以陳述問題,應親臨施工現場予以幫助和督導。

  (八)物業裝修管理如何規避責任

  1.認真履行告知義務:

  物業裝修管理,必須將物管公司裝修管理的相關規定和《房屋裝修禁止行為和注意事項》告知業主和裝修施工人員。

  2.依理依法的管理:

  物業裝修管理,必須依據政府有關部門的規定和小區《管理規約》進行裝修管理。

  3.堅守管理職責:

  物業裝修管理,必須認真履行自己的管理職責,必須做到違規必查、違規必禁、違規必究。

  4.不得混淆管理范圍:

  物業裝修管理,必須清楚物業裝修管理的范圍和性質,必須清楚物業裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質量管理,裝修驗收只是行為驗收而非質量驗收。

  5.不可參與裝修業務的推薦和介紹:

  物業裝修管理,不得強制性的向業主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。

  6.不得無原則的干預業主裝修事務:

  物業裝修管理,不得無故的對業主或裝修施工人員進行管、卡、壓,或進行與物業裝修管理無關的事。

對裝飾裝修違規現象的處理

  1. 對違反《裝修施工管理服管理協議》、《裝修施工現場管理規定》的裝飾裝修企業或個人,應當面給予批評教育,情節嚴重的給予口頭警告或書面警告,造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償,或清退離場,不得在本小區繼續施工;

  2. 對違反了《裝修房屋的禁止行為和注意事項》的裝飾裝修企業或個人,應立即予以制止和糾正,情節嚴重的責令其停止施工,造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償,或清退離場,不得在本小區繼續施工;

  3. 對裝修管理員的管理,執意不予理采的裝飾裝修企業或個人,物管公司有權采取法律訴訟方式予以解決;

  4. 對違反了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《物業管理條例》的裝飾裝修企業或個人,除立即停止違章規施工外,責令其限期恢復和整改,情節嚴重并造成重大后果的上報相關行政部門進行處理;

  5. 在實施物業裝修管理的過程中,物業管理企業和裝修管理員,只能依據建設部令第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和國務院令第504號《物業管理條例》之規定行使其權力,履行其應盡的職責和義務;

  6. 在物業裝修管理活動中,物業公司擁有審查、監督和管理的權力和義務,擁有對一般違規行為的處理權,如:責令其停工和整改等。絕沒有行政職能部門的處罰權。物業管理公司,對裝飾裝修企業或個人的違規現象和行為有制止、糾正、舉報、投訴的權力和義務;

  7. 在物業裝修管理活動中,對嚴重違反國家相關規定的施工行為,除強行的予以制止外,應及時的將情況上報行政主管部門處理。

裝修管理員的素質要求

  (一)熟悉物業基本概念及裝修管理基本概念;

  (二)熟悉物業管理相關的法律、法規和政策;

  (三)熟悉相關的建筑裝飾裝修施工技術規范、工藝流程和施工驗收標準;

  (四)熟悉轄區環境以及配套的設備設施,熟悉轄區環境布局及房屋結構;

  (五)熟悉燃氣安全使用管理規定、消防管理條例及相關安全生產條例;

  (六)熟悉本崗位業務內容及工作流程,具有一定的建筑裝飾裝修專業基礎知識,具有一定的制圖和識圖能力;

  (七)具有一定的書寫能力和口頭表達能力,能規范的書寫與之相關的技術作業文件和說明;

  (八)具有規范的、文明的行為舉止,能做到禮貌待人,并具有一定的組織能力和協調能力;

  (九)能準確的掌握和執行相關的法律、法規和政策。

裝修管理員的職責

  (一)具有高度的責任心和熱情的服務意識,具有專業的職業素養;

  (二)嚴格遵守和執行國家相關的法律、法規和政策,準確的執行和運用相關的建筑裝飾裝修施工規范及標準;

  (三)嚴格審核裝修方案,在審核中對違反法規和條例明令禁止的行為和注意事項,應予以提示和制止,并在原裝修方案圖中予以糾正和注釋;

  (四)在裝修巡查中,對未按裝修審核內容及修正意見施工的裝飾裝修企業或個人,應立即予以制止和糾正,盡可能地避免給業主或相鄰戶造成重大經濟損失和留下質量安全事故隱患;

  (五)在裝修巡查中,對違反施工安全操作規范和消防規范行為的裝飾裝修企業或個人,應立即予以制止和糾正,盡可能地避免重大施工事故和人員傷亡事故的發生;

  (六)在裝修巡查中,對違反小區管理規定行為的裝飾裝修企業或個人,應立即予以口頭警告或書面警告;

  (七)堅守崗位、堅持原則、履行職責,認真作好裝修審核記錄和裝修巡查記錄,認真填寫整改通知書,并做到及時追蹤、督導和檢查;

  (八)及時協調和處理好裝修施工中出現矛盾和問題;

  (九)負責解答業主對小區物業裝修管理事宜的詢問,做到悉心指導、耐心解釋、熱情服務,并及時處理業主的報事和求助。

裝修管理控制程序

  1.0 目的:

  規范裝修管理工作,維護樓宇安全和房屋外觀的統一和協調,確保公共環境、設施的運行正常和使用。

  2.0 適用范圍:

  適用于住宅小區、別墅、商住區、寫字樓物業裝修的管理工作。

  3.0 職責:

  3.1 管理處主任負責小區裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。

  3.2 樓棟管理員負責業主裝修申報及裝修資料的收集、整理、歸檔。

  3.3 裝修管理員負責裝修方案初審,管理處工程部主管或房地產公司工程部負責技術上的審批。

  3.4 裝修管理員負責裝修竣工驗收。

  3.5 裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員負責裝修巡視,裝修跟進、裝修現場監管,對裝修過程中各環節進行控制。

  3.6 秩序護維護員負責裝修消防、安全的巡視和檢查。

  3.7 客戶服務中心收費員負責裝修相關費用的收取。

  4.0 程序:

  4.1 裝修申請

  4.1.1 業主提出裝修申請時,應提供裝修施工設計方案圖(指平面布置圖、單元立面圖、空調安裝圖、照明(開關、插座)線路圖、給排水施工圖等)和相關技術資料,業主應按《裝修申報登記表》要求如實填寫各項內容。

  4.1.2 如業主委托裝修公司裝修,裝修公司應提供加蓋裝修施工單位公章(必須是鮮章)的營業執照、資質證書復印件各一份。

  4.1.3 如租賃戶(物業使用人)裝修申請時,應出具《租賃合同》原件及業主同意裝修的有關證明。

  4.1.4 如業主或租賃戶自行裝修,應與物業公司簽訂《裝修承諾書》。

  4.1.5 商鋪門面、娛樂場所裝修申請時,申請人(業主或租賃戶)應提供消防部門的審批文件。

  4.1.6 裝修管理員確認業主和租賃戶身份后,向申請人提供物管公司《裝修施工現場管理規定》、《房屋裝修的禁止行為和注意事項》等文件。

  4.2 裝修審批

  4.2.1 裝修管理員應認真審查如下事項:

  4.2.1.1 裝修設計是否對房屋結構、外墻立面、公共設施設備造成改動、破壞。

  4.2.1.2 裝修是否存在有嚴重的消防隱患。

  4.2.1.3 是否有其他違章情況。如:亂搭亂建、改變房屋使用功能、打鑿共用墻等。

  4.2.2 初審合格后,報管理處主任及房地產公司工程部作技術審批,審批工作在三個工作日內完成。

  4.2.3 裝修管理員負責將審批后的裝修申報情況通知業主,對需要業主修改裝修設計的,應告之業主修改。

  4.2.4 裝修申請獲得批準后,裝修管理員應通知業主到客服中心辦理有關手續,交納相關費用,參照《裝修收費一覽表》:

  4.2.4.1 業主應交納一定數額的裝修保證金和垃圾清運費。

  4.2.4.2 裝修施工單位交納一定數額的裝修保證金和施工人員證件工本費。

  4.2.4.3 裝修施工單位將施工人員照片(兩張)和身份證復印件交客服中心,辦理(臨時出入證)和施工人員基本情況登記。

  4.2.4.4 施工人員(臨時出入證),分正、副兩證,正證由施工人員隨身攜帶,副證進入小區時交門衛臨時保存。

  4.2.4.5 裝修相關費用完清后,發放《施工許可證》,通知工程部開啟該戶水電,告知業主可以進場裝修施工。

  4.3 施工期間的管理

  4.3.1 裝修施工期間,裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員應每日至少巡查一次裝修施工情況,并將檢查情況,記錄于《裝修巡視檢查記錄表》。秩序護維護員嚴格按照小區有關管理規定,對施工人員進行秩序維護管理。

  4.3.2 發現下列情況,裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員按本程序4.5項辦理。

  4.3.2.1 未按規定張貼《施工許可證》的;

  4.3.2.2 未按規定的施工時間施工的;

  4.3.2.3 超出申報范圍內的裝修項目或擅自更改裝修審批內容的;

  4.3.2.4 違反裝修管理規定及國家相關規定的;

  4.3.3 業主或裝修施工人員,就裝修事宜提出請求協助或幫助時,裝修管理員應予積極的支持和配合,在詳細了解業主提出的請求后,及時的給予幫助和處理。

  4.4 裝修竣工驗收

  4.4.1 裝修施工結束后,業主或施工單位應向管理處提出裝修驗收申請。

  4.4.2 裝修管理人員、業主或施工單位現場負責人對裝修工程進行現場驗收。裝修無違章情況,按以下程序辦理,如發現違章情況,按本程序4.5項辦理。

  4.4.3 竣工驗收合格的,由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》內“驗收意見”欄簽署“初驗合格”,并簽署姓名和日期。

  4.4.4 施工人員撤場時,客服中心收回《臨時出入證》,如有丟失,出入證押金不予以退還??头行膽ㄖT崗該戶裝修人員已清場。

  4.4.5 裝修驗收合格,并已入住三個月,業主應申請裝修復驗,裝修管理員應到現場復驗,如無問題。由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》“二次驗收意見”欄簽署“復驗合格”后,經公司經理審批,由財務退還業主或裝修施工單位的裝修保證金。

  4.5 違章裝修的處理

  4.5.1 裝修施工期間或裝修竣工驗收中,發現違規裝修行為的,裝修管理員應立即要求違規整改,并視其情況,按以下方式進行處理:

  4.5.1.1 批評教育,責令立即整改。

  4.5.1.2 出具《裝修整改通知書》,限期整改。

  4.5.1.3 出具《裝修驗收整改通知書》,限期整改。

  4.5.1.4 情形嚴重的報公司經理批準,實施停電停水,強行制止違規及侵害行為。

  4.5.1.5 要求損失賠償的,報公司經理批準。

  4.5.1.6 情形特別嚴重的,除強行停止施工外,報相關行政部門處理。

  4.5.2 裝修施工驗收時,如發現業主違章裝修的,裝修管理員,應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估,并視情況請示公司經理同意后,列清扣款數額,由財務按以下方法進行扣款,扣款順序為:

  4.5.2.1 首先從業主或裝修施工單位裝修押金中扣款。

  4.5.2.2 業主或裝修施工單位裝修押金不足以補償扣款的,由業主支付現金方式給予賠償。

  4.5.2.3 對嚴重違反裝修管理規定的,且又拒絕整改的業主或裝修施工單位,裝修管理員按規定不予驗收,并拒簽《入住許可證》。

  4.6 裝修檔案管理

  4.6.1 裝修竣工,通過驗收,由客戶服務中心片區樓管員收集、整理裝修管理資料,統一歸檔。

  4.6.2 裝修檔案管理按公司有關文件管理規定執行。

  5.0相關支持及參考文件

  5.1 《物權法》

  5.2 《物業管理條例》

  5.3 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

  5.4 《管理規約》

  5.5 《物業管理服務合同》

  5.6 《裝修施工管理服管理協議》

  5.7 《業主手冊》

  5.8 《裝修施工現場管理規定》

  5.9 《房屋裝修的禁止行為和注意事項》

  6.0相關記錄表格備案文件

  6.0.1《裝修委托書》

  6.0.2《裝修申報表》

  6.0.3《裝修承諾書》

  6.0.4《裝修許可證》

  6.0.5《裝修收費一覽表》

  6.0.6《裝修申報情況記錄表》

  6.0.7《裝修動態一覽表》

  6.0.8《施工人員登記表》

  6.0.9《裝修巡視檢查記錄表》

  6.1.0《裝修整改通知書》

  6.1.1《裝修竣工驗收表》

  6.1.2《入住許可證》

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篇2:物業裝修管理培訓手冊

一、裝飾裝修的基本分類

  1、室內裝飾裝修; 室外裝飾裝修。

  2、新建房屋的裝飾裝修;原有房屋的裝飾裝修。

二、從案例看裝飾裝修管理的必要性

  某小區業主吳先生搬進其購買并裝飾好的某套三居室。搬進新房不到一個月,發現其主臥室衛生間的漏水嚴重,導致三間臥室及走廊地面鋪裝的復合地板大部分被污水浸泡了,踢腳板、臥室門和門套的下沿也被水浸泡,屋內臭味彌散。

  物業公司在疏通過程中發現,原來阻塞的部位是與樓上房屋相連的主下水管線處阻塞,阻塞物有水泥等裝修垃圾和其他生活垃圾。

  吳先生找樓上業主,未果。于是找物業公司。吳先生認為由于物業公司未履行職責造成了很大的損失,故要求物業公司進行賠償,一氣之下將物業公司告上了法庭。

三、裝飾裝修管理的法律規定

  法律文件:我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律文件中:

《物業管理條例》

  (一)(國務院2003年6月8日頒布,同年9月1日施行。)

  第53條:業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業管理企業。

  物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

  第46條:對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。

  有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

  (二)(建設部于2002年3月5日發布、同年5月1日施行。)

  是專門的裝飾裝修管理的部門規章,是我們學習的重點法律文件。

  第一章:總則

  第二章:一般規定(主要規定禁止和應注意的裝修行為)

  第三章:開工申報與監督

  第四章:委托與承接

  第五章:室內環境質量

  第六章:竣工驗收與保修

  第七章:法律責任(裝修人、企業等的違法責任)

從以上規定中我們可知道室內裝飾裝修管理規定包括六個環節

  1、報建程序;

  2、提交材料;

  3、告知(重點)裝修禁止和注意事項;

  4、簽訂協議;

  5、監督檢查;

  6、竣工驗收。

裝飾裝修管理監督檢查內容

  1、第26條:自覺限定每天施工的時間,降低施工噪音,減少環境污染。

  2、第27條:按照規定位置、方式和時間堆放和清運廢物。

  3、第28條:裝飾裝修工程使用的材料和設備

  必須符合國家標準,有質量檢驗合格證明和有中文標識的產品名稱、規格、型號、廠名、廠址等。

  禁止使用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設備。

  4、應當遵守施工安全操作,按照規定采取必要的安全防護和消防措施,不得擅自動用明火和進行焊接作用,保證作業人員和周圍住房及財產的安全。

  以上內容來自網絡

裝修管理范文

  秋天是個裝修的好季節,秋高氣爽,空氣干燥,經常開窗通風可以使裝修材料中的有害物盡可能多的散發出去。

  房屋裝修的好與壞直接關系著業主日常居住的舒適度、幸福感,也更關系業主房屋未來的保值和增值。

  業主在裝修中也要注意以下幾點:(無錫碧桂園物業)

  1未經物業公司審批私自開工裝修的;

  業主必須先辦理相關的物業手續后,才能正式開工裝修,否則將被視為野蠻裝修。(無裝修許可、無裝修圖紙、無裝修手續等)屬于違規行為。

  2私改造承重結構(承重墻、隔墻、窗臺等)

  一些業主會因為采光或空間面積等原因拆改墻體,重新調整室內格局。然而,并非任何墻體都可以隨意拆除的。承重墻是支撐著上部樓層重量的重要墻體,房屋使用者未經允許是不能擅自改動的,否則會造成嚴重后果。

  3私改給排系統(衛生間、廚房等)

  私改給排系統容易造成下水道堵塞或者不暢的情況,還容易產生異味,造成病毒細菌的進一步傳播。

  4私自占用公共區域(天面搭建陽光房、封閉陽臺、占用走道)

  小區業主私自占用公共區域,既是一種違反管理規約的違約行為,同時也是一種違反土地管理法、城市規劃法等相關法律、法規的規定的違法行為。

  5裝修時間的規定

  法定休息日、節假日全天,及工作日12時至14時、18時至次日8時,禁止在居民樓內進行裝修,以保障其他居民的合法權益。

  6裝修垃圾

  在裝修業主及施工單位自覺遵守裝修管理規定,產生的裝修垃圾不要堆放在公共區域,做到日產日清。

  為了給您或他人提供一個幸福、舒適的居住環境,請有序裝修。和諧、文明的裝修,靠你、靠我、靠大家!

篇3:物業內部員工培訓:裝飾裝修管理

  物業內部員工培訓:裝飾裝修管理

  各位領導、同事們,大家好:

  為了規范LY物業所轄住宅區內業主的裝修管理,杜絕違規裝修和出現內部問題,今天,我就其相關知識與大家進行交流。

  物業裝飾裝修是業主入住后必不可少的環節。由于缺乏物業裝飾裝修建筑專業知識和對裝飾裝修管理相關法律法規的了解,業主在裝飾裝修中更多的是考慮物業的實用、美觀和舒適,而較少顧及建筑安全和公共權益。物業裝飾裝修過程長、點多面廣、不確定因素多,管理控制難度大。稍有不慎,一方面有可能危害物業安全,影響物業的正常使用,或對物業構成潛在的危險,導致物業風險;另一方面,也可能激發物業服務雙方的矛盾沖突,影響物業管理和社區的和諧局面。

  下面我們來學習一下物業裝飾裝修管理的內容

  物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議實施管理,加強現場檢查,及時發現問題加以制止。一般而言,物業裝飾裝修管理包括以下內容。

  (一)物業裝飾裝修的時間管理

  對住宅房屋來說,噪音施工時間要避開人們的休息時間,比如,中午12:00至下午2:00,晚上8:00至早上7:00以前,不允許噪音施工。還要規定不能使用發出有害氣味的材料。

  要對電梯使用時間,作出限制,為不影響其他人的使用,應規定使用電梯的時間,通常的規定是運送施工人員、裝修材料和垃圾要避開電梯使用的高峰時間,如白天電梯使用非常繁忙,可安排在夜間運送裝修材料和垃圾。裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間。目前國家頒布的法規雖無明確規定,但一般情況下不超過三個月。

  (二)物業裝飾裝修管理的要求

  為確保物業安全和全體業主的合法權益,物業裝飾裝修管理應重點檢查:

  (1)有無變動建筑主體和承重結構。

  例如,某物業住在19樓的業主魏某在自己住房內衛生間的東墻開窗,將厚厚的外墻打穿,物業公司多次上門阻止,魏某不聽勸阻繼續施工安裝窗戶,致使19層至底層樓面被泥漿污染,物業公司只得將魏某告上法庭,魏某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗,并造成外墻面的污染,嚴重損壞了房屋的承重結構,破壞了大樓的外貌,影響了周邊環境,物業管理公司根據物業管理條例及小區管理公約對魏某采取制止措施,維護了其他業主的合法權益。法院判決:該業主在法院判決生效之日起10日內拆除東墻上的窗戶,恢復原狀;清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。

  (2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間。

  (3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸 ,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

  (4)有無損壞房屋原有節能設施,降低節能效果。

  (5)有無其他影響建筑結構和使用安全的行為。

  (6)有無未經有關單位批準的下列行為:

  1)搭建建筑物、構筑物;

  2)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;

  3)拆改供暖管道和設施;

  4)拆改燃氣管道和設施;

  5)超過設計標準或者規范增加樓面荷載的;

  例如:某物業一位業主購買了一只占地面積8.9平方米,可放水4.2噸的巨型浴缸,準備安裝在其居住的29層住房內,遭到周圍業主的強烈反對,物業公司向有關專家咨詢,樓板無法承受浴缸重量,如果長期使用巨型浴缸必然對大樓的樓板強度及承重結構造成危害,使大樓存在潛在的安全隱患,所有必須加以制止。

  6)改動衛生間、廚房間防水層的。廚房、廁所在建筑時已經過特殊的防水設施處理,如果破壞了它的結構很可能漏水,影響樓下住戶廚房、廁所的使用,因漏水還會造成墻體表皮脫落造成經濟損失。

  同時,還應注意檢查以下方面:

  1)施工現場有無采取必要的安全防護和消防措施,有無擅自動用明火和進行焊接作業等;

  2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等;

  3)樓地面鋪設材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質材料等;

  4)是否符合物業裝修公共及室外統一要求(如空調室外機的安裝和排水的統-要求、陽臺防盜網的統一要求等);

  那么為什么空調一定要在指定位置安裝呢?是由于空調隨意安裝后,使房屋外觀雜亂,冷凝水隨意排放,影響環境及立面美觀和物業保值,降低物業檔次。

  5)物業裝修方案和材料的選擇是否符合環保、節能的要求。

  (三)物業裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理目前較為通常和相對合理的做法是:在物業裝飾裝修之前,由裝修人和物業管理單位簽訂《物業裝飾裝修管理協議》,約定物業裝飾裝修相關事項和管理收費,并以此為依據規范各方行為。一般而言,《物業裝飾裝修管理協議》中物業管理單位向裝修人約定收取的費用包括裝飾裝修管理服務費和垃圾清運費。

  管理服務費是指因物業裝飾裝修工程增加物業管理服務工作量而設置的臨時性收費項目,該費用可向裝修業主收取,也可向裝飾裝修工程單位收取。

  垃圾清運費是指由裝飾裝修工程所產生的垃圾的管理和清運費用。如果業主按照要求管理并自行清運裝修垃圾,則該費用可免予繳納;否則,裝修人應向物業管理單位繳納垃圾清運費,裝修垃圾由物業管理單位代為清運。物業對裝修垃圾的基本要求是:裝飾裝修垃圾需袋裝處理;應按指定位置、時間、方式進行堆放和清運。

  (四)物業裝飾裝修現場管理

  1.嚴把出入關,杜絕無序狀態

  在物業裝飾裝修期間,物業管理單位應嚴格物業區域出入口的人員和材料管理。尤其是門崗嚴格把好第一關,做好對施工人員及違規材料進入的控制,裝修管理巡查員、秩序巡邏崗、工程巡查等人員嚴格按各自職責認真檢查,記錄,并密切配合,及時發現和處理問題,做到預防為主,處置果斷,將一切違規現場消滅在萌芽狀態。對裝飾裝修材料和設備應著重從以下兩個方面加強控制和管理:

  一是核對是否為審批同意的材料。

  二是核對是否符合相關規定。

  對于有特別要求的材料或設備(如電焊機),應按照規定辦理相應手續;施工隊須進行動火作業的,必須辦理申報審批手續;進入物業區域的裝飾裝修材料、設備等,應符合物業裝飾裝修規定要求,否則拒絕入場。通過加強裝飾裝修材料和設備的出入管理,杜絕不安全因素的出現。

  2.加強巡視,防患于未然

  物業裝飾裝修期間,物業管理單位要抽調專業技術人員、管理人員和保安力量,加大物業裝飾裝修管理巡視力度,對有違規違章苗頭的裝飾裝修戶,要重點巡視盯防、頻繁溝通。出現違規違章行為的,要曉之以理,動之以情,必要時須報告有關行政主管部門處理。同時,要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證,強化施工人員的管理。

  例如:某物業一業主家進行裝修,施工人員違反物業裝修管理規定,擅自將裝修殘余水泥、油漆倒入地漏,經排水管道流至該樓主管彎頭處,堵塞了本樓的管道,樓上住戶排出的污水不能流出,便慢慢從樓下李師傅家的地漏處冒出。物業管理處發現后,馬上通知李師傅,由于李師傅當時不在家,電話聯系兩個小時后,李師傅和物業公司人員一同到現場檢查,發現家里的木地板已經被浸泡了,搞清故障點后,物業派人疏通了堵塞現象。李師傅認為物業公司未盡到管理職責,就向物業公司提出了索賠要求,而物業公司的人員卻說這家裝修業主向物業申報裝修后,物業公司按照規定與該家裝修業主及施工隊伍簽訂了裝修協議書,并要求其交納了裝修押金,告知其應遵守的規定,并派人員到裝修現場巡視,物業公司已經很好的履行了管理職責,不應該承擔賠償責任。

  在這次裝修事故中,裝修工人是在逃避物業公司監管的情況下,偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經超出了物業公司的管理范圍及力量以外,物業公司不可能察覺。所以在這個問題上,物業公司也沒有疏漏,因此,物業公司不應承擔任何賠償義務,根據相關的法律以及建設部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規定,這次事件是由于裝修人員違規操作而造成的,應負完全責任。

  3.控制作業時間,維護業主合法權益

  物業裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(尤其是拆打)的作業時間,避免影響其他業主和物業使用人的正常生活工作秩序。另外,還應針對不同的物業類型,制訂相應的管理規定,區別對待。

  4.強化管理,反復核查

  物業集中裝修期間,要增派人力,做到普遍巡查和重點檢查相結合。一方面,要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目,一是要檢查裝飾裝修項目是否申報,二是檢查裝飾、裝修物業的內容、項目有無私自增加,在巡視過程中發現新增裝修、裝飾項目的,須指導用戶及時申報,辦理相關手續。另一方面,要檢查施工人員的現場操作是否符合相關要求,如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管,施工現場的防火設備是否配備,操作是否符合安全要求,現場的材料堆放是否安全;垃圾是否及時清運,有無亂堆放,裝修戶門外是否保持清潔衛生等。

  例如: 裝修管理人員在某物業樓層巡視時發現某裝修單位現場材料堆放混亂,工人在用電爐做飯,且無滅火設備,于是立即對該裝修戶提出整改要求。

  按規定,施工人員不得在裝修現場使用電爐和生火做飯,裝修現場材料應堆放有序,易燃易爆材料應專門堆放,現場必須配備滅火器,一些物業公司規定裝修現場每50平方米至少配置1具4公斤干粉滅火器,否則,應當勒令其停工整改。

  物業公司對裝修管理要嚴格按照裝飾裝修管理流程進行管理,裝飾裝修流程既是物業管理內部操作作業指導書,也是方便業主了解裝飾裝修管理流程的公示性標識。物業公司制作的裝飾裝修流程示意圖應懸掛于物業管理單位或在業主入住辦理現場。在物業管理內部裝飾裝修作業文件以及《業主手冊》(或《業主須知》)等發放給業主的資料上也需有與其相一致的內容。裝飾裝修流程一般內容形式見下圖:

  略······

  室內裝飾裝修是否規范,對物業企業的服務品質是否優秀至關重要,更是衡量一個企業物業管理水平高低的重要標桿之一。服務與控制是裝修管理過程的一對矛盾,如何處理充分體現了物業管理的水平與技巧。物業管理是服務活動,而裝修管理工作的核心是對裝修人各項裝飾裝修行為的控制,甚至是約束。如何做好控制和服務,解決好這一矛盾,在實現控制的基礎上讓業主得到最大程度的滿意,樹立良好服務形象,就需要物業管理各級各類人員真正做到堅持原則,熟悉裝飾裝修管理規定,換位思考,為業主著想,規范操作行為,維護全體業主的共同利益。

  以上就是我今天與大家分享的物業裝飾裝修管理的內容,不足之處請大家批評指正,謝謝大家!

篇4:金灣小區裝修管理培訓科目及相關內容

  金灣小區裝修管理培訓科目及相關內容

  ?裝修申請及驗收操作內容:

  根據《業主高尚生活指南》與業主的約定以下辦理程序:

  第二章、裝修申請程序

  一、為避免延誤進行工程施工,業主/住戶應盡早將一切所需圖紙、文件及保證金提交物業公司,物業公司會在獲取圖紙3個工作日內提出初審意見并告知,業戶對物業公司的意見須盡早回復,以免延誤審圖。在補足初審資料后,物業公司會在3個工作日內審查圖紙,并以書面方式提出審批意見;若圖紙不獲批準,業戶須修訂有關圖紙再報審批。有關消防等指定工程,業戶隨后需向政府有關部門申請審批。

  二、在所提交圖紙經過審查后,物業公司須將意見反饋給住戶。

  三、業戶須向物業公司呈交1份其單元比例為1:100的裝修圖紙、裝修保證金、裝修垃圾清理費用,該裝修必須確保并無涉及或影響公共地方設計,目的是確保進行裝修的業戶并無違反物業公司的規定,以免日后產生不必要的損失或爭議。

  四、在未獲得物業公司的書面批準前,業戶不可進行裝修工作;而某些工程必須依法事先取得有關政府部門的審批,物業公司書面批準并不代表業戶不需要取得有關政府部門的法定許可。

  五、物業裝修申請手續的辦理,需業主本人攜帶身份證明文件,到物業服務中心辦理相關手續;如委托他人辦理,受委托人需持:(1)業主的委托書;(2)業主身份證;受委托人本人身份證;

  六、業戶向物業公司申報《裝修申請表》及提交相關資料:

  1、房屋合法權益有效證明;

  2、申報人身份證;

  3、裝飾總平面圖、隱蔽工程部分施工圖;

  七、申請程序圖:

  (請詳見下頁)

  (提出申請)

  (不符合規定的)

  物業公司

  (出具意見書)

  業主/住戶

  (如有需要)

  (不符合規定的)

  房地產行政主管部門

  (核發批準書)

  業主/住戶

  (符合規定的)

  物業公司

  批準裝修(辦理施工許可證、施工人員工作證,繳

  納裝修保證金、裝修垃圾清理等費用)

  ?裝修申請及驗收操作內容:

  根據《業主高尚生活指南》與業主的約定以下辦理程序:

  工程完成

  八、業戶裝修完畢應提前三天向金海灣物業服務中心提出初檢申請,并預約初檢時間

  九、裝修驗收及保證金的退還

  1)如果在初檢中發現有違反裝修管理規定及不符合國家政府有關規定的裝修內容,業戶或裝修負責人必須按物業公司的意見進行整改。

  2)經金海灣物業服務中心初檢之日起入住滿三個月后進行復檢,但必須提前三天預約。初檢中發現的問題必須整改完畢方可進行復檢。

  3)復檢合格后,金海灣物業服務中心應在7個工作日內為業主辦理退還裝修保證金手續,每周的星期三、五為退款日(辦公時間09:00--17:00)

  4)如該裝修單元在裝修期間有違章裝修的,金海灣物業服務中心將按規定扣除部分或全部裝修保證金。

  七十一、驗收流程圖:

  ?日常裝修巡檢管理操作內容:

  ?根據《業主高尚生活指南》及《業主臨時管理規約》與業主的約定:

  ?日常裝飾裝修工作中涉及的雙方約定事項,屬巡檢的主要注意內容:

  第十一條 業主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業服務企業,并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。

  業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。

  第十二條 業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。

  本物業管理區域的裝飾裝修施工時間為周一至周五上午:08:00-12:00,下午14:30-18:00;高噪音作業施工時間為上午:09:00-11:30,下午14:30-17:30,周六、日及節假日裝修施工期間,不得對其他業主的正常生活造成滋擾。除經服務中心特批外,其他時期不得施工。

  第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的,業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。

  第十四條 業主應按有關規定合理使用水、電、氣、暖等共用設施設備,不得擅自拆改。

  第十五條 業主應按設計預留的位置安裝空調,未預留設計位置的,應按物業服務企業指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

  第十六條 業主及物業使用人使用電梯,應遵守本物業管理區域的電梯使用管理規定。

  第十七條 在物業管理區域內行駛和停放車輛,應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停車規則。

  第十八條 本物業管理區域內禁止下列行為:

  1、損壞房屋承重結構、主體結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋設計用途;

  2、占用或損壞物業共用部分、共用設施設備及相關場地,擅自移動物業共用設施設備;

  3、違章搭建、私設攤點;

  4、在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物;

  5、違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒有害物質,發出超標噪聲、散發異味;

  6、擅自在物業公用部分和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫;

  7、利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

  8、法律、法規禁止的其他行為。

  客服人員現場檢查應注意的細節;

  (1)園區公共區域物品、設備設施是否有損壞或異?,F象;

  (2)現場環境衛生;上崗人員著裝、服務用語及崗位執行等;

  (3)現場操作人員的工作流程、操作規范;

  (4)施工現場的環境、標識、安全情況等;

  (5)園區安全、消防等其它有關影響服務品質和管理品質的情況。

  園區巡查的方法:

  包括“看”、“聽”、“摸”、“調查了解”等

  1.“看”:通過觀察來發現園區管理服務中存在的問題。

  2.“聽”:從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障。

  3.“摸”:通過用手觸摸檢查各處的衛生狀況和感覺設施設備的使用狀況。

  4.“聞”:通過嗅覺感受園區是否有異味。

  5.“調查了解”:向業主或員工調查園區日常管理的各項工作狀況。

  巡查的重點部位

  1、樓宇外立面

  2、電 梯

  3、大 堂

  4、大堂到地下車場的樓道

  5、裝修單元

  6、車場的出入口

  7、外圍圍墻

  ?日常裝修巡檢常識了解內容:

  ?根據《業主高尚生活指南》及《業主臨時管理規約》與業主的約定:

  ?日常裝飾裝修工作中涉及的雙方約定事項,屬巡檢的主要注意內容:

  ?樓面設計活荷載標準值為:客廳、房間、廚房、衛生間、陽臺250kg/m2。樓 面上堆放物品時,注意不要超過此負荷量。

  ?所有業主/住戶的裝修設計方案和圖紙亦必須獲取物業公司書面批準后,方可進行裝修工程施工。

  ?裝修施工期間,物業公司有權于任何時候進入有關施工現場,以便查驗工程是否符合審批設計圖紙及是否符合施工規定。

  ?物業公司有權在其認為對相鄰住戶造成不能接受的工程騷擾時,責令改善或停工。

  ?嚴禁進行任何影響建筑物結構或外觀的更改工程,所有工程必須符合政 府規定,并按照物業公司已批準之圖紙執行。

  ?所有電力或動火工程,必須由具有相應專業資質的技工執行。

  ?施工請嚴格遵守以下施工規章:

  1)施工時間為8:00-12:00,14:30-18:00,周六、日及法定節假日不得進行有噪音的工序(如錘打、電鋸、電鉆、釘槍等);如每日18:00后需超時施工,須事先向物業公司提出書面申請,獲得批準后方可進行施工,該等延時施工不得產生噪音或其他影響;

  2)業戶應采取一切合理措施封閉施工現場,以便將塵埃及噪音污染減至最低限度,在裝修工程進行期間必須關閉所有門戶,如產生過多塵埃的工程,物業公司保留封閉施工現場的權利;

  3)拆墻、鉆、鑿、捶打工程:如發現違反規定施工,物業公司將會派員制止,如不聽勸阻,則會采取其他一切必要措施予以制止;

  4)動火工程:凡須進行電焊、氣焊、明火等作業,須提前一天向物業公司提出申請,在領取《動火許可證》后方可作業,并由專門技術人員執行;施工單位不能擅自動火,否則須承擔一切由此引起的責任;在進行以上工程時,請將區域內之木屑、油漆等易燃物品撤出方可施工。

  ?消防措施:

  1)必須每天清理裝修垃圾,以降低火災隱患,裝修承建商須自備有效滅火器(按每50平方米一個不少于4kg);

  2)裝修單元內嚴禁吸煙、煮食,違者按相關規定作出處理;

  3)嚴禁存放大量易燃物品,必須按每日用量存貨;

  4)動火工程必須提前提出申請;

  5)須按規范架設臨時線路;

  6)木屑等易燃裝修垃圾必須及時清理;

  7)在離開前確定沒有留下火種;

  8)必須按消防規定保持火警出口及公共地方暢通無阻;

  ?驗樓意見書的操作方式:

  驗樓意見書

  單元: 第 期 _幢 號房 日 期:200____年 _月 日

  業主姓名/單位:

  確 認 項 目:

  電表表號: 水表讀數:

  備注:

  一式三聯: 第一聯:客戶服務中心 第二聯:物業工程部 第三聯:業主

  業主/業主委托人簽名:

  物業公司經辦人簽名:

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