石家莊泛美地產鹿泉項目整體開發戰略報告
泛美地產石市鹿泉項目整體開發戰略報告
泛美地產
前言
泛美地產隸屬泛美國際，雖然成立時間不算很長，但其擁有豐富的開發經驗，國際性的開發背景，現正邁向專業化、市場化、規?；膮^域性開發商，對于石家莊鹿泉項目(以下簡稱本項目)有著極高的期望，旨在以此項目為起點，推動石家莊住宅產業的飛躍式發展，真正為石家莊人民造好房子，滿足其對生活品質的更高追求，同時，也成就企業自身，在品牌、資金、經驗、機制等層面皆得到提升，成功實現“全國性大型專業化開發商”的發展方向與規劃。
石家莊鹿泉項目整體開發戰略報告，是考察泛美地產企業發展、當地市場競爭態勢及房地產發展的基本規律及特質而制訂的整體開發決策和計劃方案。
本項目整體開發報告是一個在縝密的市場調查和分析研究的前提下，展開戰略的基礎思考及深度思考，具體對開發戰略思想，產品整體開發步驟等方面進行綜合性的研究，并就上述主要內容做出初步判斷，確立未來項目開發特點與進程的行動計劃，并在未來的各項地塊開發、規劃及建設中有計劃執行。
第一章什么是戰略
1、戰略的定義：
戰略是關于一個組織項目長遠的、全局的目標，以及組織為實現目標在不同階段上實施的不同方針和對策。
2、本項目的戰略目標：
本項目的戰略規劃包括長期、中期和短期目標。
短期目標(1年)：
1)迅速在石家莊地區擴大知名度;
2)順利完成首期的開發銷售;
3)企業品牌的導入，樹立泛美地產在當地的良好形象。
中期目標(2年)：
1)本項目順利進入良性開發以及持續熱銷;
2)強化泛美地產在石家莊地區的品牌形象。
長期目標(3-5年)：
1)本項目進入成熟發展期，并為下一個項目積蓄深厚的品牌資源;
2)樹立泛美地產全國性的品牌形象;
3)推動泛美地產在全國性開發領域的滾動發展。
3、本項目戰略報告的主要內容：
要實現設定的以上的戰略規劃，則要求從項目所在地的石家莊的房地產市場環境狀況為出發點，結合本地的消費群，從開發商的企業品牌的營造與延續的品牌效應，擬定產品的整體發展思路與品牌的發展戰略，鎖定目標客戶群，制定項目的開發理念與開發步驟，與極具競爭力的核心戰略，以達到泛美地產的目標——盈利能力、市場覆蓋率及企業品牌發展和造福社會等。
著重考慮以下幾方面：
1)以怎樣的形象出現在市場面前;
2)開發哪些產品或服務;
3)面對哪些市場;
4)關心滿足顧客的程度;
5)達到泛美地產的目標——如：盈利能力、市場覆蓋率及企業品牌發展和造福社會等。
第二章戰略基本思考
本章對項目的開發過程進行系統性思考，泛美地產將遵循十二大原則予以展開。
第一原則：好房子策略——為石家莊人民建好房子。
確立泛美地產項目的開發宗旨，為石家莊人民造好房子。石家莊目前的房地產市場競爭態勢雖較為激烈，但產品的整體素質尚且不高，但作為泛美地產，具有國際背景，擁有深厚的開發經驗，更應不斷提升住宅產品素質。以“好房子”的標準為指導，如：居住的舒適度、生活的便利度、審美藝術氣質、科學用材的含量、人文文化內涵、自然生態的維護與延續等，著力在整體素質的超越，同時又具有鮮明的賣點，二者合一形成強有力的產品力來支持產品的形象力，使本項目成為石家莊地產界發展質的飛躍，一個標志性的物業。
第二原則：強勢品牌策略——實力決勝一切。
以強勢品牌打造石家莊地產的航空母艦，為企業樹立品牌形象，實力型開發商進駐石家莊。泛美地產，作為具有國際背景，如香港、日本、新加坡、英國等，以超強的國際性開發理念，融合國際地產的智慧。因此，以往的資質與開發經歷將是入市時重要的“名片”，是項目開發成功的關鍵保證。
而且，以往石家莊的樓盤著重在于概念的炒作，真正體現優質住宅的項目有限，市場還處于逐步成熟的過程中。因此，泛美地產將以“實力決勝一切”的姿態入市，并將公眾的目光吸引到本項目上，成為20**年石家莊最值得期待的地產項目。同時，也為“泛美地產”長遠發展構筑堅實的平臺。
第三原則：全面領先策略——以我為主，做市場的領導者。
全面提升生活品質，以全新標準引領石家莊地產。以我為主，開發理念先進、產品精良、價格合理的產品，從而取得全面領先的市場地位。
只有始終站在市場的前端，以“大盤”和全面領先的“產品先鋒”的市場地位，才有可能分得整體市場上最大的市場份額，持久地保證大體量的產品出售，確保開發進程的正常運轉。
第四原則：滾動發展策略——建立大品牌，為持續發展提供平臺。
本項目具有規模優勢，總占地面積380畝，這就決定了其必須建立大品牌，不斷地維系與強化品牌，給予新的生命力，才能有效地消化系列產品。大品牌具有較強的張力，在其控制下，有機地發展出不同時期、不同類型的產品。同時，規模龐大也決定了其開發進程不可能在同一時間內結束，這要求在一個相對較長的時期(預計將在4-5年內完成總體開發)。要保持較強的市場關注度與銷售態勢，則要不斷地推出全新的組團，形成獨特的競爭優勢，成為既涵蓋在大品牌內，又相對獨立存在的個體。
因此，對于大品牌平臺的搭建，實質上創建了一個資源共享的平臺，在這個平臺上，項目的資源是相同的，能夠綜合項目的推出，奠定基礎，在平臺上形成共性，各個組團則展示個性的發展。由此，勢必形成“大品牌、多組團”的滾動式良性開發模式。
第五原則：復合地產策略——跳出地產做地產，以發散性思維思考本項目開發。
復合地產，是以創新的、發散的思維方式，跳出地產行業之外整合各種優勢，將狹義的房地產與工業、農業、商業、旅游、體育、教育、科技等產業融合起來，形成各種產業房地產。它既能滿足住房的基本需求，也能滿足人們對旅游、休閑、教育等多重心理與生理的需求。
本項目，開發時間跨度長。一是，需要有引導市場的題材，二是，有節奏地推出賣點。所以，必須從策劃和規劃開始，為未來的營銷準備充足的題材，以源源不絕的賣點吸引市場持續性的高度關注。在提供生活空間的同時，要為業主提供未來70年的時間。與人們生活息息相關的教育、健康、休閑、文化、服務等，絕不僅僅是被動投入的配套項目，更是具有持續性經營價值的項目。
因此，本項目，不應僅局限于對房子產品質量的要求，原來的一些核心因素(地段、規劃、戶型、物業管理等)，變化成了基礎性因素。在復合地產的思路下，相應的房地產理念、目標、價值觀，以及資金、人才、技術的資源組合也都在變化。
第六原則：優質服務策略——強化全過程、全員的服務意識。
房地產經營，不只是開發行為，過程中更多的貫穿著服務。尤其是在同比競爭日趨激烈的石家莊市場，增值服務顯得格外重要，不僅僅是開發商對客戶的承諾，更是開發商完善自我的要求，始終為客戶提供優質的服務。因此，為了維護客戶的正當利益，必須形成一套完整的服務系統。
一是，不管是消費者、業主，還是未來合作的商家，都可以通過這個系統反饋意見，得到來自各部門的滿意服務。
二是，在售前、售中、售后的過程，對消費者提供全過程的優質服務，讓其感受到開發商的關注無處不在。
三是，與各行業的專業公司，如：海爾集團合作，向消費者所提供的“一站式”菜單家居集成服務。
總之，開發商應從客戶出發，本著優質、全面服務的原則，大處著眼，小處著手，經過不懈努力，創立企業及項目品牌。
第七原則：全面覆蓋策略——努力提高市場占有率
本項目開發體量龐大，從石家莊整個一手市場而言，無論是從靜態市場，還是從動態市場空間來看，都具有相當沉重的銷售壓力。因此，最大限度地擴大市場份額，緊緊抓住意向購房者是重中之重，同時，通過有效的措施挖掘并刺激潛在的購房者，使他們的購房計劃盡早地實施。
解決規?；c市場容量有限的矛盾，關鍵在于不僅要求擴大產品類型及目標消費群，并且以高性價比成為市場焦點，打動更廣泛的購房人群。
第八原則：持續創新策略——超越石家莊現有的產品素質，以創新為競爭武器。
創新是項目成功的靈魂，是生存之本。創新并不意味著無原則的超越，其尺度與標準均需恰到好處。
對于本項目，創新不是一次而就的，而是持續不斷的，根據產品類型的變化，開發進程而展開，在每一種物業類型，在每一個開發階段，將創新意識融會其中，自始至終，處于市場的領先地位。
然而，在創新的過程中也要考慮到石家莊房地產市場處于一個并不成熟的階段，追求完全地一步到位，要求達到國內最頂級的水平，將造成企業資源的浪費，也難以讓當地的消費者接受。因此，在創新的空間把握上，鑒于本項目體量龐大，在開發初期仍以當地市場最為接受的產品類型為主導，例如以多層為主，小高層為輔。
第九原則：人文文化策略——培育住戶的歸屬感與認同感。
在房地產市場競爭日益激烈，樓盤同質化、白熱化的情況下，當今開發商爭相競爭的不僅僅是樓盤硬件上的配套與材質方面，更是體現在社區的濃厚生活文化人氛圍的營造上。一切都是從業主出發，為其營造濃厚的生活與人文社區氛圍，賦予樓盤獨有的生活方式，使社區擁有長久的吸引力。
本項目規模龐大，開發時間長，這就決定了只從硬件上下功夫，生硬的搬砌更多的配套設施來完善與提高本項目的素質，并不能滿足到現代業主理想的居住的環境與生活方式。
用心營造濃厚的生活氛圍，只有通過社區活動，促進業主間的文化交流與感情交流，讓居住在此的業主構筑強烈的歸屬感與親切感，賦予樓盤獨有的生活方式，讓大家的社區變得更豐富多彩，更有內涵，更有品味。
第十原則：提前展示策略——展現生活的魅力，激發客戶的購買欲望。
由于本項目是泛美地產在石家莊首個開發的大型項目，市場對開發商的品牌認識不夠深刻，短期內難以建立強勢品牌效應。因而，對本項目的前期包裝與品牌的建立，必須強下功夫，充分發揮本項目的優勢，國際性背景、地塊規模龐大，開發商實力雄厚等這些優勢。
因此，開發示范策略則能更好地為本項目的推售與形象服務。通過打造極具誘惑力的現場，極具個性的包裝廣告，將項目的未來生活形態充分展現出來，以極大的震撼力進入市場。讓到此的客戶能真真切切地感受到居住于此的強烈社區氛圍與生活氣氛。
由此，無論是對于制造銷售的持久旺勢，還是快速建立企業及項目品牌，均具有理想的效應。
第十一原則：整合社會資源策略——加強與政府、傳媒的合作，增強項目品牌的社會效應。
本項目處于石家莊市新城市規劃四個衛星城市之一的鹿泉市，必然得到政府的大力政策支持與扶持。而且要加強與傳媒的合作力度及深度，增強項目品牌與產品的社會效應。
第十二原則：實現經濟效應與社會效應雙贏——達到企業的最終戰略目標。
在本項目的開發過程中，注重成本預算的控制，以實現利潤的最大化，對于泛美地產，特別是其首次在石家莊開發房地產項目，更應注意整體開發的成本與利潤，并周全考慮項目的一、二期整體性的滾動開發，權衡整體開發的總利潤，
促使其經濟效應得以實現。
從城市運營角度分析和項目所帶來的社會效應的角度來看，本項目全部建成后將容納3000個家庭，逾萬人在此安居樂業，其本身過硬的品質和完善的配套設施將帶領石家莊地區的住宅消費觀念進行升級換代，全面提升石家莊的市民素質，為石家莊以及鹿泉市進行跨越式發展奠定基礎。
第三章泛美地產品牌戰略規劃
國際地產智慧
引領現代生活
一、品牌建立的思考點：
1、從發展商的開發角度而言：
泛美地產具有國際性的開發背景，擁有國際開發理念，先進的開發意識，泛美地產從博大到精深，以其國際背景、扎實的房地產開發經驗、雄厚的集團實力、前瞻性的開發眼界等全力打造石家莊鹿泉本項目，持續創造地產界的高峰提供了堅實的保障。
2、市場需要的客觀條件出發：
石家莊的房地產市場正處于更新換代的洗牌階段，市場需要有真正強勢的品牌作為引導者，為眾多的開發商，以及正在成熟中的消費者做出清晰的示范與指導，而在這一階段中，能真正脫穎而出的開發商，將具有更廣闊的發展前景。這一點，也是泛美地產進入石家莊首要彰顯的目標。
3、從消費者消費的角度需要：
本項目是泛美地產石家莊的首個開發項目，在當地房地產市場還沒有建立強勢的品牌。本項目規模雖然大，但在市場還沒有完全認可的前提下，消費者對本項目缺乏信心，持觀望態度的狀況下，若強勢的品牌未能在當地樹立與延伸，未能對本項目作強勢支撐，
則難以在當地房地產市場樹立彪炳的作用，難以領航當地房地產市場，難以贏得消費者的信任與青睞。
4、項目良性發展的需要：
項目規模之大，開發時間長，自始至終堅持品牌的戰略，樹立與延續與發揮品牌的效應，則對本項目開發的全程監控則起著舉足輕重的作用，它能保證到項目的良性發展的需要。品牌是為銷售提供服務的，通過形象塑造、品牌內涵的充實，使泛美地產、本項目走上一條可持續發展的品牌之路。
二、品牌定位闡述：
國際地產智慧
引領現代生活
闡述：
站在國際地產的高度，將國際地產智慧融于都市生活之中，不僅張揚出企業的國際性背景，在地產界的行業領先性及引導性，而且可以將企業的形象提升到一個全新的高度。國際與智慧并重，住宅與生活并舉，將建筑與生活有機相融，這正是地產企業的精神和企業取得可持續發展的有力保障。
三、品牌推廣節奏
1、品牌發展的進程規劃：
20**年，建立泛美地產的品牌知名度。
本項目作為一個大盤，從一出場，就必須占據目標客戶群的注意力，讓泛美地產作為當地業界的“金字招牌”，成從眾效應，使人們關注并期待新項目的推出。
20**年起，持續提高泛美地產的品牌認知度。
根據首期銷售及工程進度的推進，泛美地產為石家莊人民將一步步展現完美的篇章，以此為基礎，將本項目的各種優勢及特質有效地傳播予客戶，使之對泛美地產的輪廓愈來愈清晰及突出，心目中的形象也更為鮮明與獨特。
在品牌發展與深化的過程中，不斷創造泛美地產的美譽度。
美譽度的培育是需要一段相對較長的時間，需要事無巨細的執行，帶來的是泛美地產品牌的不斷積累與優化，以及良好的“口啤效應”，從而得以社會效益、經濟效益的雙贏。
2、品牌發展的過程，需要一項由內至外的貫徹。
內——開發商自身。
1)樹立精品意識，一切從產品出發。
任何消費行為，最終都將回到產品本身。泛美地產所開發的項目不僅擁有相當高的綜合素質，在自身特色的營造上亦將有著出色的表現。
2)品牌文化的培育。
泛美地產的每一位員工，上至老總，下到基層人員都了解“品牌之道”，理解并履行“品牌承諾”。并且，品牌承諾必須成為企業文化的重要組成部分，對每一個決策產生影響。但是要明確，培訓品牌文化要依靠持久且充滿熱情的教育，以及角色表率的方式來實現的。
外——面向客戶。
1)統一形象。
泛美地產的所有對外宣傳中，將是以一致的形象，強化系統性的形象宣傳。啟用泛美地產標準的VI識別系統和特定的組合，通過特定的組合方式強化泛美地產形象，同時也通過建立泛美地產的號召力來推動項目銷售。
2)系統地傳播。
泛美地產的品牌傳播與所開發項目的推廣密不可分，相輔相成。
3、品牌戰略發展之建立品牌優勢：
通過對泛美地產的品牌持久而細致的發展，建立起品牌之優勢，從某種意義上說，塑造一個品牌易，維護一個品牌難，品牌應具有可持續發展的能力和空間，要令品牌不斷強大，就必須不斷提升、確保品牌不斷更新的源動力。
對于泛美地產，就是立足品牌承諾的基礎上，在品牌及項目的整體營銷推廣的過程中，產品及推廣手段不斷推陳出新，只有創新才能使品牌有生命力。
第四章本項目的目標客戶群分析
目標消費群定位——“泛精英階層”：
1、解決規?；c中高端市場容量有限的矛盾，盡量擴大本項目的目標消費群。
2、將家庭年收入5萬元以上階層定義為“泛精英階層”。
3、一個事業、知識和財富不斷“成長和發展中”的階層。
4、一個奔向“小康”，并開始擁有固定資產的階層。
5、力爭快速地消化周邊置業人群，擴大分割石家莊整體消費市場的份額。
6、分為“薪富”、“中富”和“先富”三類。
薪富精英階層：
1、家庭生命周期和特征：
1.1處于初婚期(從結婚建立家庭到生育第一個子女的時期)，部分為單身人士;
1.2年齡由25至35歲;
1.3家庭年收入5萬—8萬元;
1.4一般沒有私家車;
1.5多為“非創業型”人士，我們稱之為“銀領”，主要是有以下幾類：
A.知識型人才，如教師、醫生、專業技術人員;
B.公務員，如：企事業單位干部;
C.企業中的高級白領。
1.6事業剛起步，但很有發展潛力;
1.7年輕、寬裕、學歷較高，觀念超前，經濟和家庭負擔相對較輕，對賺錢信心十足，不屑于“藏”錢，習慣先花“未來錢”。
2、購房動機和消費心理：
2.1為改善居住環境或結婚需求購房，基本為自住購房，需求迫切。
2.2有勇氣借貸購房，有足夠的還款能力。
2.3易受媒體廣告影響。
2.4求新、求美。
中富精英階層:
1、家庭生命周期和個體特征:
1.1處于生育期(從第一個孩子出生到最小一個孩子被撫養成人的時期)。
1.2夫妻年齡由30—45歲。
1.3家庭年收入8萬至10萬元。
1.4部分擁有一輛國產私家車。
1.5主要包括:
A、大型外資、合資和國有企業的高級管理人員，我們稱之為“金領”;
B、中小型私營企業主;
C、政府機關的領導干部;
D、商品批發市場的經營業主，不少是來自外地。
1.6有較高的素質和教養，有較好的職業和身份，有新的文化背景，新的人生體驗，緊追時代的脈搏，追求新的生活方式;
1.7有事業心，工作勤奮;事業成功或有良好的發展潛力和為此奮斗的精神;
1.8受過良好的教育，有著良好的事業基礎和發展前景;
1.9生活方式積極、健康、向上。
2、購房動機和消費心理:
2.1為子女就讀名校而買房;
2.2為改善生活環境而換房;
2.3住宅的投資功能愈來愈為更多的人所關注;
2.4追求健康和舒適;
2.5效仿及炫耀動機;
2.6注重房屋的實用性、合理性;
2.7求新、求美。
先富精英階層：
1、家庭生命周期和特征：
1.1處于生育期(從第一個孩子出生到最小一個孩子被撫養成人的時期)和滿巢期(第一個孩子成家離開家庭的時期);
1.2夫妻年齡由40—55歲;
1.3家庭年收入10萬—30萬元;
1.4一般擁有一輛私家車;
1.5主要指中型私營業主，如：多年的服裝、小商品經銷商(其中部分是外地人)、餐飲業的經營者等等;
1.6成熟、穩健、富有;
1.7步入資產者的行列，表現在擁有各自企業的若干股權。
2、購房動機和消費心理;
2.1.為子女就讀名校而買房;
2.2.為改善生活環境而換房;
2.3.部分為投資功能;
2.4.追求健康和舒適;
2.5.效仿及炫耀動機;
2.6.追求華麗、高貴甚至奢華;
2.7.注重房屋的高檔次、舒適性與附加價值。
本項目主力購買群——薪富階層：
石家莊的整體經濟產業仍然以第一、第二產業為主，第三產業中除了商業批發業有較長的歷史，相對較為發達外，私營經濟發展有限，使之城市的經濟發展不活躍。由此，結合“泛精英階層”的定位，其中的“先富階層”數量局限，難以持續地支持高價位、大戶型的大批量出貨。
而另一方面，也導致“中富階層”，即金領階層絕對與相對數量均較少、專業技術人員的個人價值也難以充分地體現(可以從薪酬來衡量)。
因此，意味著處于精英階層的第二梯隊——薪富階層，將在未來的若干幾年內，占據房地產市場中高端產品的大部分消費量，將組成本項目最重要的購買群體。
針對目標客戶群的具體現狀，對于本項目的開發也有著明確的指導意義，
一是，首期開發針對目標市場的最大人群——薪富階層，滿足這一人群的生活需要;
二是，在后期的開發過程中，可適量引入滿足“泛精英階層”另二種人群中富階層的產品，如：在物業類型、產品的層次設計上給予突破，以擴大本項目的消費層面，提高開發及銷售的速度。
第五章本項目的開發理念設計
一、理念設計的思考過程：
(一)開發模式分析：
1、整體市場開發模式分析：
性價比
高中低
文化(內涵)
中低高
如上圖所示，按銷售力的兩種組成要素，即性價比與文化(內涵)價值兩個指標，以及高、中、低三個水平層次，分為不同的房地產模式。
審視石家莊房地產市場，現有的暢銷樓盤以較高文化(內涵)價值，而性價比卻相對較低的開發模式為主流，則意味著當地的發展商受到臨近北京樓盤的影響，重視概念的炒作與更新，卻沒有在產品上實現質的飛躍。
2、品牌時代下的開發模式：
石家莊房地產市場，和全國的大多數地產發達城市一樣，均將走過以產品為核心的產品時代，將走向以品牌為號召力的品牌時代。
2.1品牌時代的特征：
品牌時代的核心特征是對人的關注，即對目標客戶群的需求與欲望的關注與滿足。
美國著名社會心理學家馬斯洛認為，人的需求分五個層次，即生理需要、安全需要、社會需要、尊重需要、自我實現需要。
人類的需要是從低層次向高層次依次提出來的，對住宅的需求更是如此，開始只是有個落腳的地方，隨后是擴大居住面積、提高住宅質量，當這些生理需要得到基本滿足后，要求全面提高住宅總體水平，追求住宅的文化品位和綠色環境品位，不僅要住得舒適，還要住得“有身份”和“有文化”。
因此，品牌時代的樓盤必須符合目標消費者更高層次的需求。
在品牌時代，人的消費觀念呈現多元化狀態。這種多元化狀態對發展商來說，是挑戰，也是機會。挑戰在于滿足這種多元化的需求絕非容易之事，機會在于多元化需求為優秀者謀取更大的利益提供了前提和基礎。
2.2本項目的開發模式分析：
性價比
高中低
文化(內涵)
低中高
如圖所示，本項目的開發模式是：高性價比高文化價值。
闡釋：
目前，隨著“城中村”改造工作的推進及城市化進程的加快，將有眾多新開發之項目的入市，這些項目普遍規模較大，且開發商實力較強，將導致石家莊的房地產市場進行相對供大于求的狀態。
由于競爭日益激烈，必然出現兩種情況：
一方面，相當部分的住宅空置——不一定是由于開發水平低，往往是由于沒有個性，沒有特色，不能在短期內高度吸引市場的注意力;
另一方面，真正的好項目越來越搶手——不僅開發水平高，而且有充分的個性和特色，能使有限的市場關注集中在項目上。
究其原因，是因為今天的房地產市場上，市場決勝的關鍵因素不僅僅在于開發水平的高低，諸如規劃水平、建筑質量、營銷推廣水平等。這樣一些要素已成為了重要的因素，但不能稱為唯一或關鍵。
未來的暢銷樓盤，不僅基于較高的綜合素質，而且建立在社區個性與特色空間的營造上，創造項目獨特、鮮明的魅力所在：
——建立獨具特色的項目開發理念;
——構筑支撐這一開發理念的產品與生活體系;
——樹立社區品牌形象，使業主擁有歸屬感與認同感。
3、開發理念的提出：
健康+完美舒適的生活環境
國家健康住宅試點小區
4、項目命名：
泛美·后海
備注：據說，后海的水域連著故宮的龍脈，從古至今都是風水寶地。所以，歷代的高僧們在這里修寺建廟，而王公大臣們則在岸邊選址筑府造園，名人們也紛紛遷居湖畔，開始了后海邊上最初的水岸生活。因此，俗語說，“先有什剎海，后有北京城”。
5、廣告語：
“新石家莊，10萬人家居后海”
在開發方式上，本項目的做法是先規劃、后建設，先建花園后建小區，多種產業與房地產互動發展。
在解決操作層面的問題上，本項目必須形成了自然特有的原則立場：
一是以超前的眼光來解決現實中的問題，不僅“先規劃，后建設”，而且在建設中遇到問題總是以發展的眼光加以解決，為可持續發展預留空間;
二是以科學的精神來打造藝術品。充分尊重專家意見、尊重科學律，在維護規劃的權威性與完整性的同時，適時適度、科學合理地加以調整;
三是短期利潤與長期利潤的完美結合。本項目前期需要投入資金在沒有直接效益的環境建設上，特別是當經濟利益與環境建設發展矛盾時，需要以前者讓位于后者，但最終——當本項目的空氣、陽光、自然環境成為稀有資源時，在經濟上的巨大收獲便開始了。
第六章本項目核心競爭優勢的構筑
產品策劃及提升的過程，旨在建立完整的產品體系，繼而形成本項目自身的核心競爭優勢。
基本思考點:
1、構筑他人不可模仿和超越的核心競爭優勢;
2、傳統的SWOT分析只能找到市場粗略位置，無法找到項目的核心競爭力，在此我們采取核心競爭價值分析;
3、本項目核心競爭價值共分“內中外”三重——整合本項目的優勢。
(一)本項目核心競爭優勢示意圖：
外層價值：地段與規模
超前的規劃
本案美學的建筑
中層價值：高性價比的產品
科學合理的戶型
優美怡人的園林景觀
精彩的生活配套及服務
濃厚的人文文化的氛圍
內層價值：健康住宅
(二)三重核心優勢的分析：
1、外層價值——區位與規模：
本項目處于鹿泉城市中心，為城市規劃建設的重點，有便利的交通，地塊總占地超過380畝，為石家莊郊縣規模龐大的地塊之一。
2、中層價值——高性價比的產品：
“先建配套后建物業”的開發策略。
通過此開發策略，讓消費群在現場感受居住氛圍及配套設施，以及社區的整體人文氛圍，引導消費群體產生對置業居住在本項目的美好憧憬，激發購買欲望。
規?；_發配套和環境，別人有我有，別人沒有我也有，為社區住戶生活的豐富性創造條件。
本項目占地規模之大在石家莊地區市場中屈指可數，規?；_發配套和環境，集眾多優點一身，是彰顯個性化與時代性的大型中高端項目，為社區住戶生活的豐富性與無限可能性創造條件。
硬件優勢，是優質生活的重要保證。
結合石家莊當地的市場狀況，借鑒國內大城市房地產開發的先進、成熟的模式，創造一個領先的產品，并隨著開發進程的推進，持續地創新與提升，保持在當地市場的領導地位。
人文內涵：
根據銷售推廣部署逐步展開，前期以各種方式加強社區居住人文氛圍，并隨著工程進度，逐步引導，逐漸實現及深化社區居住內涵。
3、內層價值——健康住宅：
本項目在規劃階段就按照國家級的“健康住宅”標準實施，力爭獲得“國家健康住宅試點小區”的稱號，并在建設與施工過程中，嚴格執行并接受專家的監督與驗收，為未來住戶提供健康、舒適的生活空間。
(三)三重價值的關系與發展：
1、三者相互關聯、互為表里、相互作用，是密不可分的一個整體。
2、本項目外層與內層的優勢，如地段與規模、健康住宅技術體系作為價值的基石。
3、前期消費者首先接受外層和內層價值，即地段與規模和“健康住宅”，首先通過最顯而易見的優勢及國家級的認可產生的巨大效應，為逐漸導入中層價值“本項目產品品質”作好鋪墊。
4、中層價值最終將外層價值和內層價值融合為一。
5、三重核心價值是本項目策劃的基本指導原則，需通過推廣進行實現。
結論：
三重核心價值在不同的推廣階段起著不同的作用，并非逐步單項獨立推廣，而是同時將三重核心價值進行結合，只是根據不同的階段如銷售時機、工程進度、項目特點、競爭對手等推出的主次不同。
第七章本項目的開發步驟
通過前期對泛美地產項目的開發進程進行初步的判斷，尤其是各地塊開發時間、周期、產品及功能定位提前考慮，對于整個開發階段的持續性發展及以市場依據的策略性調整均提供可參考的藍本，這是十分必要的。
本項目發展計劃的設計，是本著該項目是一個大盤，意味著不僅是規模大，重要的是在產品的開發存在明顯的階段性劃分、在產品的配套上超越一般意義的小區，注重分組團、分階段開發，諸如此類的開發特征與需要，以及根據各地塊的拿地時間、位置特點、政府對周邊區域的規劃等方面，綜合性地慎重考慮，從一期與二、三期著手分別闡述：
1、一期地塊的開發步驟及產品開發設計;
2、二、三期的開發步驟探索及產品開發設計。
一、分期開發基本數據：
1、根據地塊的特點，將其分為三期：
第一期占地80畝
第二期占地200畝
第三期占地100畝
2、本項目總體規劃思路：
2.1總體開發的規劃要點：
1)全面導入“健康住宅技術體系”，推動石家莊地產市場的更新換代，體現本項目的全面領先。
2)首期的規劃應兼顧后期規劃的統一性，維持一、二、三期風格的完整性。
3)首期開發應適當控制成本與利潤，以整體大局為重，切忌只顧眼前利益，以小失大，將眼前利益與長遠利益較好的協
4)建筑外立面的設計引進國內先進、成熟的模式，帶給石家莊人民全新的建筑美學感受。
3、住宅類型：
第一期：多層與小高層結合，面積比例約為3：7;
第二、三期：小高層。
4、本項目可復合的資源：
4.1、復合多種產業以特殊利益創造市場增量：
復合地產不僅局限于項目開發，并且已上升到產業拉動、區域開發的宏觀層面，往往能獲得超常量的資源與利益。
石家莊市場容量有限，對此，泛美地產必須以復合地產的戰略思想嫁接來自各方面的資源，為本項目創造更大的附加價值與購買誘因，擴大客戶來源層面，吸引包括來自各縣區，以及外地的客戶。
4.2、可復合的資源建議：
本項目可將教育產業、運動休閑業等產業的角度切入房地產開發，包括以下的資源整合與引進：
教育業：
泛美地產與國內知名的幼兒教育機構合作，如：北京大學心理學系、北師大幼兒教育系等，提供優質的幼兒教育、深入社區生活的青少年素質教育，并提供的活動空間等多種教育元素于一體，保證了教育產業的高素質和吸引力，并且為業主子女營造一個最佳的成長空間。
運動休閑業：
本項目在獲得“國家健康住宅試點小區”稱號的基礎上，倡導一種健康、科學、文明的生活氛圍。在本項目中，除了建設運動型會所，園區中的籃球場、排球場、網球場等硬件設施外，邀請國家級的運動員及專家為業主提供長年的運動及健康咨詢，使健康成為社區文化中的主旋律。
泛美集團
篇2：人力資本開發與管理的核心問題:理念戰略
人力資本開發與管理的核心問題-理念戰略
國防大學 劉 毅
一、從對西方企業人力資本發展史的研究中發現，人力資本開發與管理具有一般性、階段性和層次性的特點
(一)、管理的一般性、階段性和層次性。
綜觀西方經濟管理理論的發展，由于歷史的發展和當時的經濟需要，形成了不同的學派。管理思想在西方成為系統的管理理論，是在十九世紀末到二十世紀初。此后，從其發展的歷史及內容來看，西方經濟管理理論各學派的形成基本分為三個階段：第一個階段，是十九世紀末到二十世紀初形成的所謂“古典管理理論”第二個階段，是從本世紀二十年代開始的“人際關系”-“行為科學”的理論;第三個階段，是在古典學派和行為學派出現以后、特別是在第二次世界大戰以后出現的當代西方管理理論的一學派;美國管理學者孔茨(Harold Koonfz)在1980年發表的《再論管理理論的叢林》一文中認為目前至少已發菜到十一個學派，主要有社會系統學派、決策理論學派、系統管理學派、經驗主義學派、權變理論學派、管理科學學派、組織行為學派、社會技術系統學派、經理角色學派、經營管理理論學派等。
從管理思想盧的演變過程中不難發展，管理具有一般性、 階段性和層次性的特點。所謂管理的一般性是指管理的科學性。也就是說管理有它的理論基礎和普遍應用意義，無論是東方企業還是西方企業、無論是國有企業還是私營企業，都可以應用管理理論。所謂管理的階段性是指管理的連續性。它的主要特點有兩條，第一是管理具有不可跳躍性，也就是說企業不可能跳躍管理發展的某一階段而達到另一個新的階段;第二是管理重點性，也就是說企業處在不同的發展階段應該采取不同的管理方式。所謂管理的層次性是指對不同的企業(如：工廠和公司)和企業中不同層次的人員應采取不同類型的管理理論和管理方法。
(二)、人力資本發展史揭示了人力資源開發與管理的一般性、階段性和層次性。
1.人力資本的發展史經歷了勞動力成本、控制員工、人事管理、人力資源管理和人力資本開發與管理五個階段。
2、人力資本管理與開發、人力資源管理與開發和人事管理的區別
(1)、從事務部門變成戰略支持部門。
(2)、從以財(物)為中心變成以人為中心。
(3)、員工從成本變成資源。
(4)、人力資源開發逐步占據管理的中心。
(5)、人力資源管理與開發成為各級經理的首要職責。
(6)、人力資源和人力資本的管理與開發采用許多現代管理技術。
(7)、人力資本成為組織最重要的資本-知力資本。
(三)、人力資源開發的理論基礎
人力資源開發的理論基礎是馬斯洛需求假設模型。美國的馬斯洛提出了“人類需要層次論”假設模型，他把人的需要按其重要性和發生的先后次序排成五個層次;生理上的需要，安全上的需要，感情和歸屬上的需要，地位和受人尊敬的需要，自我實現的需要。他認為，人們一般按照這個層次來追求各項需要的滿足并以此來解釋人們行為的動機。
(四)人力資本開發與管理的理論基礎
1.知力資本的提出。進入知識經濟時代以后，人們提出了知力資本的概念，知力資本包括三個部分：(1)、人力資本-一流的經營管理者，一流的團隊：(2)、結構資本-一流的數據庫、電腦網絡和企業組織結構;(3)、顧客資本一忠誠的顧客關系，合作的協作單位。
2.企業資本由貨幣資本和人力資本共同構成理論。象爭論孩子是男人生的還是女人生的一樣，一百多年來，理論界始終在爭論利潤是貨幣資本創造的還是人力資源創造的。近年來，比較統一的認識是兩者共同創造的。然而，在人力資源(一切員工)中是否有人力資本(技術創新者和職業經理人)存在?芽剝離出它的意義在于：資源是需要加工以后才能成為產品的，而對資本所要關注是如何開發管理以提高效益問題，兩者是不能等同對待的。
3.世界觀組成理論。美國馬里蘭大學布瑞肯教授認為，人的世界觀由五個層次組成;核心是世界觀World view，然后依此是信仰believe、價值觀value、行為舉止behavior、人工贗像artifact;要改變人們的人工贗像、行為舉止必須依次從價值觀、信仰直至世界觀做起。也就是說，世界觀最終決定人們的行為舉止。
4.人性假設前提-自我實現人。這是人力資本管理與開發理論成立的假設前提。
5、管理模-文化管理。這是人力資源和人力資本管理與開發的基本模式。
6、人力資本開發與管理重點-觀念，間接影響人的行為。
二.從對我國企業人力資本開發與管理存在的問題的研究中發現，我國企業存在著混亂性和盲目性的問題
(一).我國的人力資源管理與開發所面臨的問題
1、人力資源總量過剩與結構性短缺并存。
(1)總量過剩。表現為5個人干3個人的活，效率低下。
(2)結構性短缺。表現為缺優秀的高層經理：靠經驗管理者多;輕視管理科學者多;受過系統工商管理培訓者少。缺撥尖的技術研究和開發骨干。缺營銷大師。缺一流的熟練技術工人。
2、大批人員職業能力錯位表現為廠長(經理)-觀念能力、知識錯位，不適應市場經濟的要求。工程技術人員-知識老化、技術過時、觀念落后。技術工人-在新設備、新工藝、新技術面前相形見拙，技術和管理骨干缺乏動力，跳槽嚴重。
3、企業內部激勵和約束機制乏力。
(1)物質激勵乏力。表現為工資水平偏低，平均主義嚴重。
(2)精神激勵乏力。表現為打破“鐵飯碗”以后，勞動者應有的權利缺乏保障，同時，“金錢萬能”論在一些企業泛濫，對精神激勵領導不相信、員工不接受。
(3)傳統認識錯位，現時約束機制乏力。傳統觀念不承認企業有人力資本存在，對企業員工不做區分，一律按工資給予報酬;對人的能力和天賦不予承認，認為人們只有分工不同，沒有高低之分;認為經理和技術人員只是高級“打工仔”，結果出現“非理性”的反抗，造成一些經理人員或貪污受賄、卷款而逃或故意把企業搞壞;一些高級技術人員故意把試驗搞砸，讓你明知他是故意所為，而你又拿他無可奈何。
4.企業文化陳舊，文化變革緩慢。
(二)、我國的人力資源管理與開發過程中出現的問題
混亂性和盲目性的問題是我國在人力資源管理與開發過程中出現的主要問題?；靵y性主要表現在大多數國有企業缺乏對人力資源管理與開發的內在動力，在上級和外界的壓力之下，不得不做些樣子給別人看，其實，這些行為大部分是形式主義的東西，有些是有百害無一利的東西。盲目性主要表現在大多數國有企業的從眾行為。這些企業的高層管理者不知道什么是人力資源管理與開發，只知道隨大溜、跟著走，別的企業干什么他也跟著干什么，有時根本不知道自己做某件事的目的所在。
三、理念戰略-發揮人力資本主動性的核心戰略
(一)、現代企業制度下的人力資本開發
1、現代企業經營的核心產品-理念
現代市場經濟條件下，企業之間的競爭正逐漸由產品轉向經營理念;企業經營的產品和服務已逐步變成為企業經營理念的載體;企業甚至可以把設計、生產、銷售以及售后服務全部委托出去，而企業只是設計、生產和銷售經營理念。在現代市場經濟條件下，這樣的例子不勝枚舉。比如：如果你要是問麥當勞總裁，他們經營的是什么的時候，他可能會告訴你，他們經營的不是食品，而是兒童娛樂;如果你要是問“寶馬”轎車總裁，他們經營的是什么的時候，他可能會告訴你，他們經營的不是轎車，而是豪華。這些總裁們所講的娛樂、豪華指的是什么?芽實際上是一種經營理念。那么，什么是理念?芽企業應該建立什么樣的理念?芽
2、人力資本開發的核心-企業文化。
理念屬于企業文化的范疇。企業是最高領導人的首要任務就是設計、生產和培訓、推廣甚至灌輸適合企業和市場需求的理念，用理念管理、駕馭各級管理者以至每個員工，使他們自覺地按照統一的行動，進而達到經營管理企業的目的。
(1)文化：什么是文化?芽文化最好、最簡練的定義：“它是所處環境中的約定俗成的作法?！?《核心管理模式-解決高層理論者面臨問題的50種前沿模式》湯姆.蘭伯特/著 原毅軍/譯 大連理工大學出版社1999年6月第一版。)文化的核心是價值觀。
(2)企業文化：企業文化反映了市場需求，同時也反映了企業所有利益主體的渴望。企業文化要求將顧客、雇員(包括高層管理人員及董事)、股東以及社區(包括分銷商和供應商)視為企業的利益主體。企業受共同信念和價值觀的驅動。這些信念和價值觀在企業內外是一致的，并且要確保所有參與者在所做的每一件事上都全身心投入。企業文化建設是企業管理的牛鼻子。企業文化包括三部分，A、管理性企業文化：指在管理過程中員工應該有什么樣的價值理念。B、經營性企業文化：指在經營過程中員工應該有什么樣的價值理念。C、體制性企業文化：指在體制建立過程中員工應該有什么樣的價值理念。
(3)企業文化的來源。戴維.杰南指出了形成企業文化的10種要素：權威領導者的影響;企業的歷史傳統;技術、產品、服務、顧客、企業的期望：信息系統和控制系統;立法和環境;獎勵體制;組織和資源;目標、價值觀、信念。
(4)企業文化診斷與審計。A、企業文化診斷包括6部分：目標;結構;關系;獎勵;領導;系統。B、企業文化審計包括30個問題(《核心管理模式-解決高層理論者面臨問題的50種前沿模式》湯姆.蘭伯物/著 原毅軍/譯P283-P287 大連理工大學出版社1999年6月第一版)。
(二)企業在人力資源、人力資本開發與管理方面的對策改革開發與管理方面的對策。深化勞動用工制度改革和分配制度改革，為企業所有員工實現自身價值創造條件。
(1)建立健全人才市場、勞動力市場。
(2)培育企業核心價值觀，強化培訓，形成統一的精神力量。A、領導者類型-育才型領導：企業的關鍵，資產是學習、遠見、智慧、創新信息。培養下屬，并使之建立與企業相一致的理念，是領導者的第一項職責;領導者帶頭進行終生學習-終生學習的核心：價值觀。B、全員培訓，努力辦成學習型組織：學習不僅是提高的手段，而且是求生存的工具。每個員工都應是自覺學習的學習人。C、培訓計劃和考核;培訓計劃與個人職業生涯計劃結合;培訓形成考核、晉升、獎勵制度。D、借助全面質量(TQM)健全企業文化。(《核心管理模式-解決高層理論者面臨問題的50種前模式》湯姆.蘭伯特/著P282原毅軍/譯 大連理工大學出版社1999年6月第一版)。E、溝通方式：通過電腦溝通、輔以面對面的溝通。
2、在人力資要開發與管理方面的對策。企業文化充革與企業文化建設是培訓、推廣企業理念的基礎工作。而建立現代企業制度又為企業文化變革與加強企業文化建設創造了條件。
(1)建立現代企業要與建立優良企業文化同步。當前，企業在建立現代企業制度過程中，必需要把建立優良的企業文化與之同步設計。設計時，應著重解決人力資本的激勵機制和約束機制。激勵機制可以考慮從以下三個方面建立：第一：建立人力資本經濟利益激勵機制。在這種激勵機制下，必須樹立這樣的觀念：工資是對勞動力價值的回報而不是對人力資本的回報，人力資本作為與貨幣資本相對應的資本，回報方式應該是資本回報。第二：建立人力資本權力、地位的激勵機制。把人力資本在經營管理中需要的權力、地位通通給他們，讓中國的企業出現真正的CEO。第三：建立企業文化激勵機制。由于任何法律、制度都有失效之時，因此當法律、制度這種外部約束失效時，就必須需要道德、理念的內在約束。在建立人力資本激勵機制的同時，必須考慮建立相應的約束機制。約束機制可以考慮從以下三個方面建立：第一：內部約束。一是用公司章程和合同約束;二是用人力資本機構約束，即加強對面人力資本的監控;三是用未來高收益約束，未來回報越高，對人力資本當期的約束力就越高收益約束，未來回報越高，對人力資本當期的約束力就越大。四是自我實現的約束，即通過對人力資本對“自我實現的偏好滿足程度”的控制，實現約束。第二：外部約束。主要包括：法律約束、道德約束、媒體約束、媒體約束、市場約束和自律協會約束。
(2)在進行企業文化建設時，應同時建立四種價值理念。A、等級差別理念。既：人們由于能力的差別導致分工上的差別，分工上的差別導致收入方式上的差別(如：有的人拿的是人力資本收入而有的人拿的是勞動報酬)，收入方式上的差別導致收入水平上的差別，差別大是正常的。B、效率至上的理念。既企業講效率，社會講公平，企業和社會在各自追求目標的同時，實現效率與公平的結合。C、團隊精神。D、忠誠的理念。不講信用沒有忠誠的理念任何制度都會失效。
(3)解決跨地區經營中的文化問題。企業在跨地區經營中應考慮本企業文化如何與異地、異國的融通問題。
結論
當前，我國在建立現代企業制度過程中，應該尊重管理的基本原理并注意借鑒西方發達國家已經成功的經驗，結合我國當前實際和我國五千年的優秀文明成果，確實把理念當作人力資本開發與管理的核心問題和企業的核心發展戰略來研究、應用。
篇3：別墅開發模式:前期戰略分析
別墅開發模式：前期戰略分析
別墅歷經大起大落，如今又漸漸引起發展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內被搶購一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。在中國現階段開發別墅極具挑戰性，很多國際常理不通行，比如某知名樓盤的別墅被稱作農民房，卻仍然供不應求。該講深入調查別墅市場的盈利模型，為我們提出了現實指南。
第1操作環節：別墅項目開發前期戰略分析
分析A：別墅項目特性剖析
別墅的詞義出自"別業"是指本宅門外供游玩休養的園林房屋，《宋書.謝靈運傳》中有"修營別業，傍水依山，盡幽居之美。"gg開放前，別墅數量少，僅僅出現在一些風景勝地供度假租用，或由少數特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十年代后，隨著房地產的發展，別墅的含義也逐漸擴大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做"別墅"，甚至高層公寓頂層復式單元也被冠名"空中別墅"，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。
別墅面積標準從 100-1000平方米均有，可滿足不同經濟水平的需求。在組合上可以獨立，也有并聯和多聯體，橫向干擾少，沒有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂、停車等要求。結構簡單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業主興趣、基地條件而千變萬化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經濟，因而售價高，政府從節約土地資源出發，也有一定限制。
未來的別墅發展，有幾個值得關注的方向：
?。?）生態型。著重節約能源，改善地域氣候，最大限度表現和利用自然環境。
?。?）智能化。重在運用最高技術設備，提高生活工作的效率和舒適度。
?。?）個性化。極力體現業主或建筑師的個人風格，營造出獨特的基地環境和室內空間。
?。?）社區化。創造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務活動，豐富社區文
化。
分析B：別墅項目開發的致命陷阱
現有一些度假別墅項目主要存在以下問題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時帶有一定盲目性，有的選址甚至現有一些度假別墅項目主要存在以下問題： 完全忽視環境資源和自然景觀。
一些度假別墅所處地段沒有任何景觀，僅僅因為偏僻地價便宜或者有一些形狀并不優美的山地。在銷售遇阻后，價格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區域住宅價格還低，別墅的功能和意義已發生了根本的改變。其次規劃設計上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環境和每個庭院都應有足夠的空間，同時設計造型和建筑都體現一定檔次，配套設施要求高。而一些環境本來相當不錯的度假別墅，由于片面追求利潤，強調銷售面積，只顧增加棟數，已經從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質量較差；有的別墅配套設施不全，甚至水電、通訊問題都不能很好地解決。
分析C：別墅開發市場背景分析
以深圳為例，隨中國經濟的高度發展，深圳作為中國最大港口城市之一，吸引了許多外資機構及大型國有機構。據統計，世界500強經濟集團大多進駐中國，其中不少在上海、廣東深圳設立總部或分支機構，加之國有大型機構及香港、臺灣、內地三資及私營企業落戶深圳，宏觀利好形勢下，給深圳別墅物業也帶來無限商機。
目前深圳市場已建和在建項目詳情見下表
已建項目青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居
在建項目華景園、齊明別墅（二期）、深圳國際會議中心
由于別墅物業所面對的客戶群相對較窄，所以深圳別墅供給量相對較少。
分析D：別墅項目總體銷售狀況
目前深圳別墅銷售期相對較長，不少樓宇有四、五的還在發售，也有個別樓宇發展因樓市低迷，暫時封市，如表所示的為銷售狀況較好的一些別墅盤。經過市場調研后發現：別墅項目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區域相對其他更為優良，其原因主要是利益于優越地理位置及無與倫比的自然環境。隨著深圳房地產大市日升溫，別墅物業的價格已見底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現出來，近期位于銀湖區域的"鳴翠谷"熱銷就是一個很好的說明，加之目前港人對深圳住房強大的購買力，不少別墅物業的發展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會有結果。