電梯維修保養服務方案

　　青島金鑫物業管理有限公司學院東路西班牙莊園小區，型號西子OTIS5100電梯的維保要求，我公司專業資質、技術資格能力已能滿足?，F將人員配備、24小時故障處理、巡檢點檢、維護保養、運行保障、年季質量檢查、文明安全作業、零配件供應保證、減輕物業成本措施、服務承諾等內容逐一安排如下：

　　1. 人員配備、時間安排

　　1.1人員配備：

　　為確保青島金鑫物業管理有限公司西班牙莊園小區電梯設備的安全、正常運行，我司派出執證專業員工，以確?，F場電梯24小時能進行應急維修，及時處理電梯故障。對技監局年檢等重大工作，公司根據現場保養工作量和項目維修內容，另增派人員加強維保工作。

　　1.2時間安排：

　　現場24小時不中斷急修服務。在法定工作時間進行保養工作，保養時間安排以有利于物業管理與服務的日期、時段進行，具體保養時間雙方協商確定。除處理和進行故障檢修、保養工作外，現場員工還要做好電梯每周不少于1次的日常巡檢點檢工作。

　　2. 24小時故障處理

　　2.1 普通故障處理

　　任何時間段電梯一旦有故障發生時，維保人員應在1小時內趕赴，及時處理電梯故障。修理完成后填寫“急修及處理紀錄”(附件)。如發生更換零部件，填寫“零部件更換紀錄表”(附件)，并由貴公司指定人員核查簽認，如急修工作發生在深夜不方便簽證，應在次日辦理上述有關手續。

　　2.2 特殊故障處理

　　現場發生特殊故障，現場維修人員短時無法解決，將通知公司工程部，由工程部另行派遣技術人員赴現場處理，以盡快排除故障，恢復電梯正常運行。如發生重大故障，則立即啟動公司應急預案組織人員進行搶修。

　　搶修結束后填寫“急修及處理紀錄”并查明和分析事故原因，提出相應改進措施。

　　2.3 關人故障處理

　　當發生關人故障時，現場維保人員立即進行緊急放人操作，并查明故障產生原因，根除故障防止同一故障的再次發生。

　　3. 巡檢點檢

　　現場駐點維保人員每周1次對電梯進行巡檢、點檢，電梯運行情況實行經常性監控，及時發現電梯維保工作中存在的缺陷，乘客安全乘梯是否存在問題，業主管理中和設備運行環境是否存在問題，及早發現并采取措施，或與管理單位協商解決問題的辦法，使電梯的故障率降至最低，并做好相關記錄。

　　4. 維護保養

　　按照我公司編制的“電梯維修保養技術工藝規程”(略)的技術工藝要求，對金帝華庭小區電梯進行維護保養。每月例行保養次數不少于二次，間隙時間不大于15天。每次保養結束，將保養的內容、時間、梯號等相關紀錄填入“電梯維修保養紀錄”，由業主管理方指定人員核查或簽認。

　　我公司對西班牙莊園小區電梯建立電梯檔案卡，實行一梯一檔管理，見“電(扶)梯檔案卡”(附件)。

　　5. 運行保障

　　接到貴公司有要客服務的通知后，現場維保人員提前到達維?，F場，檢查設備運行情況，確保電梯設備安全運行。對業主管理方要求的如緊急救援、消防迫降、消防演習等活動，及早派人配合操作。

　　6. 年季質量檢查

　　公司質檢部門每年不少于1次對電梯抽檢，填寫公司電梯維修保養自檢報告(附件)。

　　班組每月進行一次安全檢查，對查出的不安全隱患和公司質檢人員查出的不合格項，公司責成工程部及現場維保小組及時整改。涉及到設備原因一時無法整改的，由公司與青島金鑫物業管理有限公司電梯主管部門協調解決辦法。

　　我公司確保西班牙莊園電梯維保工作通過市技術監督局的年度安全檢驗，并取得檢驗合格證。如一次檢驗未能通過，相關人員按我公司扣罰機制處罰。

　　7. 文明、安全作業

　　我公司嚴格遵守國家各項特種設備安全管理條例和維修規范(國務院令第549號、國家質檢總局TSG T5001-20**《電梯使用管理與維護保養規則》、GB/T18775、GB7588、GB10060、GB16899)等。

　　維修人員嚴格遵守并執行青島金鑫物業管理有限公司各項規章制度和管理條例，嚴格遵守并執行我司“駐點人員管理規定”(見附件)。如遇災害性天氣，根據應急預案配合西班牙莊園小區做好相關工作。

　　員工實行安全教育制度，每一員工必須接受三級教育后，才能進行上崗作業?，F場安全教育由班組長負責進行，每月二次安全教育學習，學習內容紀錄在“安全教育學習紀錄表”內(略)。

　　維修人員做到文明用語、統一著裝、文明施工、安全作業，見公司“電梯維修安全操作規程”(略)，“電梯保養安全操作規程”(略)。

　　8. 零配件供應保證

　　為確保電梯的正常使用，確保電梯備品配件的正常供應，公司工程科負責備、配件總需求計劃的編制，技術科負責備、配件技術參數的審核，庫房負責備、配件的集中管理、計劃采購和供應，財務會計科負責備、配件的核價和定價，各保養組負責備、配件計劃編制、申領、現場保管和使用，質量科負責在產品維修過程中備、配件的處理及備、配件在實際使用中的質量信息反饋。公司在保養點設立備、配件存儲，便于管理，方便使用。

　　西班牙莊園維保組內常備部份電梯的易損件，以便電梯故障時損壞部件的及時更換。

　　公司備、配件倉庫品種齊備，庫存備、配件一旦短缺，及時補充確保電梯備、配件的供應。

　　9. 減輕物業成本的措施

　　9.1電子板維修措施

　　電梯電子板的損壞更換是電梯維護成本的重要部份，各電梯維保單位均是在損壞后采購換新。我公司對在使用中自然損壞或非正常(如跑水、過電壓、雷擊等)損壞的電子板，有較強的長年的電子板維修能力，其維修后成本一般僅是換新的30-40%左右，我司建議維修后繼續使用，可大大降低維護成夲。

　　9.2巡檢點檢中的發現預告措施。

　　加強電梯的巡檢點檢，將及時發現的非正常因素：如非正常的使用，意外的事故，人為的損傷，管理方的欠缺等做到早發現，早報告，早采取防救措施和預防的措施，以減少損失降低維護成本。

　　9.3配合物業保險索賠的措施

　　協助物業辦理電梯設備(設備險)和第三方安全責任保險。對因意外造成的電梯損壞，如跑水、過電壓、高溫、雷擊等原因致使電梯故障需花費較大的維修費用，我司協助和配合物業進行商業保險索賠，以減少或完全規避損失降低維護成本。

　　10. 其它服務承諾

　　10.1 電梯困人時維保工趕赴故障電梯時間一般不超過30分鐘。

　　10.2 現場派駐人員保持通訊暢通。

　　10.4 當物業進行消防等項目檢測時，及時派人員予以配合。

　　10.5 派駐服務現場的維保人員，除遵守本公司的各項制度外，同時遵守用戶單位的有關規章制度。 10.6 配合物業進行每年電梯年檢，及時完成年檢缺陷問題的整改。除因國家和地方檢驗標準變更需另行增加或修改項目以及電梯非正常使用造成的原因，電梯年檢一次合格通過，并獲得安全檢驗合格標志。若發生電梯年檢不合格，電梯停用，公司愿承擔因此產生的相關費用。

　　10.7 加強維護保養，確保電梯、自動扶梯在設計使用壽命期內各系統、各部件的完好性能。 10.8 加強維護保養，確保電梯在保證安全、性能(振動、噪聲等)完好條件下正常運行。設備的安全、技術性能符合迅達電梯的技術標準、符合國家現行標準規定，以及雙方的合同規定。

　　10.9 公司確保有充足的備品備件，更換的零配件均是嶄新的、未使用過的合格產品，均為西子OTIS電梯專用的中國制造的產品。

　　10.10 對已不符合電梯使用技術標準和條件的易損部件，一經發現及時更換。每次更換零部件，均告之物業更換原因，并填寫有關記錄表，經物業簽字確認。

　　10.11 堅持電梯使用狀況的年度報告制度，除正常的質量檢查以外，公司工程部每年向物業提交一份電梯狀況分析，運行、維修情況匯總，以及下一年度預計維修項目等內容的報告。

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　?、俳o排水設備設施使用的頻度；

　?、诮o排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　?、酆侠淼臅r間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　?、倬S修保養項目及內容；

　?、趥淦?、備件計劃；

　?、劬唧w實施維修保養的時間；

　?、茴A計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　?、儆?00V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　?、蹤z查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　?、芮鍧嶋妱訖C外殼；

　?、輽z查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　?、贆z查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　?、谵D動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　?、蹤z查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　?、芮鍧嵥猛獗?；

　?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　?、偾宄郎缁≌謨鹊奶蓟锖徒饘兕w粒；

　?、谇宄|頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　?、矍鍧嶈F芯上的油污及臟物；

　?、軝z查復位調簧情況；

　?、輸Q緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　?、谕鈿煽拷拥?，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　?、跈z查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　?、谇宄郎缁≌謨鹊奶蓟锘蚪饘兕w粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　?、圩詣涌諝忾_關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　?、贆z查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　?、跈z查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　?、贆z查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　?、跈z查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　?、燮詈艽蠡蛐盘柧€腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　?、贆z查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　?、跈z查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　?、蹖﹂l閥閥桿加黃油潤滑；

　?、軐︿P蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　?、贆z查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、跈z查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　?、蹤z查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　?、贆z查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　?、跈z查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　?、蹤z查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　?、贆z查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、谇宄龎毫κ覂任畚?，疏通控制水道；

　?、蹤z查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　?、芫o固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：變壓器維修保養規程

　　變壓器維修保養規程

　　1．0目的

　　加強變壓器的維護保養，確保變壓器性能良好，為中心提供可靠的電力供應；

　　2．0適用范圍

　　適用于z客戶服務中心

　　3．0管理職責

　　3.1工作責任人:工程主管；

　　3.2值班人員負責變壓器的日常巡查工作；

　　3.3變壓器的年度保養由工程部自行實施，高壓測試委托具備相關資質的專業公司實施；

　　4．0定義

　　無

　　5．0規程

　　5.1每年對變壓器進行一次停電保養，具體實施時間應經部門主管批準并報領導審批，并提前通知相關部門、業主及租戶；

　　5.2在進行變壓器檢查保養工作時，應先斷開變壓器低壓側負荷開關，主開關，然后斷開高壓側出線斷路器，合上接地開關對變壓器充分放電，然后鎖住高壓出線柜，并懸掛“有人工作，禁止合閘”標牌，鎖住高壓室遮欄門，禁止任何人進入高壓室操作；

　　5.3保養工作必須有兩人進行，一人操作，一人監護，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；首先對變壓器驗電，確認無電后掛上臨時接地線；

　　5.4變壓器外殼、墊片、瓷套應無破損和放電的痕跡，電纜及母線無變形、變色現象；

　　5.5緊固引線端子，銷子、接地的螺絲，進出母線螺絲，如有松動的應拆下螺絲，用細平銼輕銼接觸面，用手感覺無任何凸凹不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵及金屬細粉，抹上導電膏，裝上新的彈簧墊圈，緊固螺絲；

　　5.6用吹風機吹去變壓器周圍及配件的灰塵，然后用干凈的布擦拭，拆除臨時接地線，再進行變壓器絕緣電阻的測量工作，測量時由兩人進行，測量前后均須放電，測量完應先斷開搖表連接線后才能停止搖柄的搖動；

　　5.7工作結束后，清理現場物品（使用的工具、螺絲，其它附件等），清理完畢后，再次對室內以及變壓器本體進行檢查，最后鎖好遮欄門；

　　5.8確認所有人員及工具等都離開變壓器室后，進行三次沖擊合閘，無異常則投入運行；

　　5.9變壓器每三年應進行一次高壓測試，掌握繞組的絕緣情況，以免運行中發生意外；

　　6．0附則

　　保養工作必須程序操作，保持有兩人進行，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；

　　7．0支持性文件