物業供暖系統運行保養工作規程

　　1 目的

　　規范供暖系統運行保養的管理工作，確保服務區域供暖系統的正常使用和正常運行。

　　2 適用范圍

　　適用于服務區域供暖系統的管理。

　　3 職責

　　3.1 設施部主管負責供暖系統運行保養的管理。

　　3.2 暖通維修工負責供暖系統運行保養管理工作的實施。

　　3.3 其他部門配合做供暖系統運行保養的管理工作。

　　4 工作要求

　　4.1 運行操作

　　4.1.1 供暖設施首次開啟及故障維修后等情況的開啟運作要求：

　?、?檢查系統內閥門是否在正確的位置;

　?、?檢查配電柜內接線是否正確，有無松動及接觸不良現象;控制系統各項設定參數是否正確，如有錯誤應進行修正;

　?、?檢查系統內壓力表及溫度計指示是否正常，是否在校驗期內;

　?、?檢查系統內有無跑、冒、滴、漏現象，如有發現要及時維修;

　?、?檢查系統補水箱是否有水;

　?、?清理回水除污器;

　?、?應記錄開機前的水、電表讀數。

　　4.1.2 系統沖洗、沖水及定壓工作：

　?、?沖洗供暖系統內的污垢，清洗各濾網;

　?、?啟動補水泵向系統充水，直到系統全部充滿，檢查各樓排氣閥，保證系統完全排氣;

　?、?系統壓力值應設定為在保證最高建筑系統水滿的情況下增加0.05MPA個壓力。

　　4.1.3 開啟供熱系統的步驟：

　?、?合上控制柜(箱)電源開關，將轉換開關置于“手動”位置;

　?、?補水壓力泵開啟前應將泵內空氣排凈后在開泵，開泵后觀察回水壓力是否在設定壓力范圍內，如果低于設定壓力，請及時檢查室外管網是否跑水，系統內補水系統是否跑水;

　?、?循環水泵開啟前，應將泵內空氣排凈再開泵，手動開泵后觀察供回壓是否異常，循環泵電流是否異常，如有異常應及時發現問題;

　?、?將交換器及蒸汽閥門同步打開，逐步升溫，檢查有無滲漏現象，如有及時停氣處理，如無異常，逐步將供水溫度升至設定溫度，并隨時觀察回水溫度和壓力;

　?、?啟動成功后，讓其運轉5分鐘。觀察運轉電流，聽有無異常聲響，檢查漏水是否嚴重;

　?、?將轉換開關置于“自動”位置，水泵自動啟動并運行。

　　4.1.4 停止供暖系統運行的步驟：

　　管 理 體 系文件 編號 KYWY-QD-SS-08-20**

　　供 暖 系 統 運 行 保 養 管 理 工 作 規 程

　?、?當采暖期已過，停止機組時，應先將控制柜運行轉換開關置于“停止”位置，機組停止工作;

　?、?當水溫降到45℃左右時，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時拉下水泵控制箱電源開關;

　?、?檢查有無不正常情況，如有則及時處理。

　　4.2運行檢查

　　4.2.1檢查內容

　?、?檢查系統補水箱水位高度、自動注水裝置工作狀況;

　?、?檢查各閥門管路有無漏水現象及壓力表讀數;

　?、?檢查水泵有無振動及異常響聲，水泵電動機運行正常無雜音;

　?、?檢查電機、電氣柜有無異常氣味及變頻器的工作情況(指示燈應與實際情況相符);

　?、?檢查電壓電流正常，各個壓力表壓力正常;

　?、?檢查出口溫度回水溫度。

　　4.2.2暖通維修工應每天對供暖系統運行情況進行檢查，并根據供暖設施設備日常的運行狀況完整、規范地填寫《供暖設施機組值班表》。

　　4.3運行保養

　　4.3.1日常保養

　　4.3.1.1 供暖系統設施設備的日常(月度)保養工作要求在日常巡檢過程同時開展。

　　4.3.1.2 做好供暖系統設施設備表面的衛生清潔，要求設施設備表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。

　　4.3.1.3 日常保養工作記錄填寫《供暖設施機組值班表》。

　　4.3.2年度保養

　　4.3.2.1 水泵機組

　　維修養護時應對水泵軸承加注潤滑油，磨損比較嚴重的應更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新加壓盤根。檢查聯軸器是否牢固可靠，旋轉水泵軸，若有卡住、碰撞現象則需更換葉輪。

　　4.3.2.2 電氣控制系統

　　檢查電控箱里的各元件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰脫落。對于附屬閘閥，水箱、閘閥是否漏水，開關是否靈活。

　　4.3.2.3 室內外供熱管網的維修養護

　　外供熱管網每半年維修保養一次(每次維保盡可能安排在采暖期到來之前與采暖期結束之后)。應仔細檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現象，地溝，室內通風、照明設施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現問題及時修補。

　　4.3.2.4 維保完成需規范填寫《維護實施記錄單》。

　　4.4異常情況的處理

　　4.4.1機房發生水浸時的處置

　　管 理 體 系文件 編號 KYWY-QD-SS-08-20**

　　供 暖 系 統 運 行 保 養 管 理 工 作 規 程

　　當這種情況發生時，視進水情況關掉運行中鍋爐，拉下總電源開關，堵住漏水源，若漏水嚴重，盡力阻滯進水，并立即通知領導。漏水源堵住以后，應立即對漏水設備進行除濕處理，確認水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行，如無異常即可投入運行。

　　4.4.2供熱管網突然損壞

　　當供熱管網大量漏水，應通過室外管溝的檢查口進行檢查尋找損壞部位，然后關閉供水管上的分段閥門進行整修或更換，在整修時由于水管上余壓比較大，水溫較高，應注意工作的安全性。

　　4.4.3散熱設備漏水

　　若散熱設備漏水，應查找原因，是因為散熱片本身質量問題，還是安裝時不嚴密，然后關閉暖氣進水閥，拆下散熱設備，進行整修，整修完畢，重新裝上。

　　4.4.4壓力下降

　　熱水供暖系統在充水過程中，壓力表長時間達不到應有的靜壓，或在運行過程中壓力不穩，壓力下降很嚴重，則表明系統中有大量泄漏需馬上查找及時修補。

　　4.4.5循環水泵入口處壓力低于正常值

　　通常是由于閥門開啟度不夠，或水過濾器被堵塞等原因，應及時排除。

　　4.4.6大面積的暖氣不熱

　　如果供暖區內大多數的散熱器不熱，室溫達不到要求，主要原因有：循環水泵水量不足;系統運行存在問題。

　　4.4.7末端用戶暖氣不熱

　　距離供暖機組最遠的建筑物內暖氣不熱或溫度較低，主要原因是設計不合理或沒有認真進行運行前的初調節，室外管道存在水平失調現象。要改進設計或調節各環節上閥門開啟度。

　　4.4.8室內暖氣局部不熱

　　出現這種情況原因可能是分支路閥門沒有打開或開啟度不夠;供水干管上集氣等原因，應調整閥門開啟度及排出氣體。

　　4.4.9個別散熱器不熱

　　散熱器不熱的原因可能是散熱器的支管坡度不對或散熱器里有空氣。應改變安裝坡度或打開排氣閥排除散熱器內空氣。

　　4.9交接班

　　值班人員在下班前向值班人員做好交接班工作，認真填寫《工作交接記錄》。

　　5相關/支持性文件

　　5.1 《公共設施設備維修保養工作規程》

　　6相關記錄

　　6.1 《供暖設施機組值班表》

　　6.2 《維護實施記錄單》

　　6.3 《工作交接記錄》

篇2：公共部位、公共設備設施日常運行保養維修制度

公共部位、公共設備設施日常運行保養維修制度

　　一、房屋結構：

　　每年一次以上對房屋結構及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發現損壞及時按排專項修理并告知相關業主和使用人。

　　二、門、窗：

　　每半月巡視一次公共部位的門、窗，保持玻璃門、窗完好，開啟正常。

　　三、樓內墻面：

　　墻面粉刷層無剝落、面磚、地坪平整不起殼，無缺損。

　　四、管道、排水溝、樓頂：

　　每月一次對屋面泄水溝，樓內外排水管道進行疏通清掃，保障排水暢通(6月至9月每半月檢查一次)，每半年檢查一次屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的及時進行修復。

　　五、圍墻：

　　每半月一次巡視圍墻，發現損壞立即修復，鐵柵欄、圍墻表面無銹濁，保持圍墻完整。

　　六、道路、場地：

　　每周一次巡視道路、路面、側石、井蓋等，發現損壞及時修復，保持路面平整，無損壞，無積水、無缺損。

　　七、休閑椅、景觀小品、室外健身設施、兒童樂圓等：

　　每日一次對休閑椅、景觀小品、室外健身設施、兒童樂圓等進行巡視，發現損壞立即修復，保證使用安全。

　　八、安全標志等：

　　對危險隱患部位設置安全防范警示標志和照明設施，并每月檢查一次，保證其清晰完整。

篇3：樓宇自控系統運行維修保養規程

　　樓宇自控系統運行及維修保養規程

　　（1）運行規程

　　1．控制計算機保持開啟。

　　2．每月對系統相關數據進行備份。

　　3．控制點定義、預定日程表等參數不可隨意修改。

　　4．新增被控設備要注意繼電器觸點容量。

　　5．保持設備表面清潔。

　　6．嚴禁于控制電腦上運行自帶軟件及游戲。

　　7．當有危機警告發生時立即查明及檢修。

　　8．一切元器件、線路不得隨意更改。

　　9．網絡控制器、控制電腦故障應于4小時內修復；現場控制器、擴展模塊故障應于8小時內修復；中間繼電器故障應于2小時內修復。

　　（2）維修保養規程

　　1．每天使用相應軟件工具掃描控制電腦硬盤。

　　2．根據保養計劃做系統保養。

　　3．每天監控NCU狀態，發現不在線故障立刻處理。

　　4．注意后備電池沖放電情況，每天檢查一次。

　　5．注意電腦顯示的各控制模塊工作情況。

　　6．NCU保養時應關閉電源，其余各控制箱可帶電作業。

　　7．保養時著重檢查端子接線情況及接插件。

　　8．保養時選擇一定數量的控制點進行測試。

　　9．保養情況記錄于樓宇自控系統設備檢查表上。