FM設施管理 vs PM物業管理

　　對于物業管理公司來說，如果只收取物業管理費，營業收入有限，而人力成本越來越高，利潤空間會越來越薄。物業管理公司有著與業主、租戶最短距離的先天優勢，如果加上良好的設施管理能力，可以成為支持業主和客戶核心業務發展的最佳合作伙伴。

　　盡管業內外尚對“設施管理”(Facility Management)一詞仍未形成完全統一的認識，但設施管理這個行業在中國形成已是基本事實。

　　那么，物業管理和設施管理是什么樣的關系?設施管理與物業管理之間存在哪些異同?在具體運營過程中，物業管理經理與設施管理重要的交集點在哪些地方?中國內地的設施管理在最近幾年和今后的發展趨勢是什么?

　　01　產生背景和發展過程不同

　　關鍵詞

　　樓宇服務VS組織戰略

　　國際上物業管理已有百年歷史，我國物業管理于1981年出現在深圳，是gg開放催生的產物。當時，出于gg開放的需要，為滿足涉外商品房售后產生的服務需求，通過模仿學習香港物業管理的經驗，成立了內地第一家物業管理企業——深圳市物業管理公司。物業管理的主要職能還是以樓宇服務為主。

　　設施管理20世紀70年代末在美國誕生，是組織為更好地實現其戰略目標而不斷變革形成的管理職能，是運用系統的方法進行整體上的優化協調以實現更高效率，是以人為本面向未來的價值觀的體現，也是人類關心自身生活質量和組織持續發展兩者兼顧的一種社會進步。

　　由于設施管理帶來了這些特別的價值，令其在世界范圍內得以快速發展。

　　02　目標定位不同

　　關鍵詞：主動VS被動

　　從《物業管理條例》關于物業管理的定義可以發現，物業管理定位于“維修、養護”這一層次，屬于運作層面，相對而言處于被動和從屬的地位。而設施管理著眼于組織戰略層面，強調設施應滿足組織實現戰略目標的需求，通過整合內外部資源主動適應組織的要求。

　　物業管理服務對象主要是多業主共有的住宅小區，設施管理則是組織對自身發展能力的內部要求，也就是單一組織為了更好地推動核心業務發展，通過整合自身資源以達到組織戰略目標的必要手段，其可視為與財務、經營、生產等相提并論的內部職能，其對組織戰略的重要性得到越來越多高層管理者的認可。

　　在實踐中，物業管理通常作為支持服務外包給專業公司，而設施管理作為組織內部職能之一，其管理的設施服務既可以由內部供應方完成，也可外包給專業供應商。

　　03　管理范圍和要求不同

　　關鍵詞

　　具體服務VS內容廣泛

　　物業管理的范圍相對簡單明確，就是通常所說的提供“保安、保潔、綠植、保修”，這些都是運作層面具體的服務。

　　設施管理的范圍則非常廣泛，可謂包羅萬象，既有戰略層面的戰略規劃、設施投資、戰略尋購等，又有戰術層面的組織和人員管理、FM過程管理、管理體系等;在運作層面有運維管理、環境管理、空間管理、能源管理、應急管理、可持續管理、安全管理等。由此可見，在管理的重要程度上二者有著明顯和本質的區別;在范圍的寬度上，設施管理的內容遠遠大于物業管理。

　　04　管理范圍和要求不同

　　設施管理涵蓋的范圍如此之廣，涉及的專業如此之多，要求從業人員將具備更加全面的管理技能和專業知識。我們舉個例子：設施經理和物業經理服務流程就大有不同。

　　情景模擬

　　會議服務，物業和設施經理會如何安排?

　　設施經理：

　　1. 客戶需求確認(偏重如何更好支持核心業務)

　　2. 設施(場地及設備等)準備

　　3. 軟服務(接待人員、茶歇等)準備

　　4. 應急預案(含疏散路線講解和備用方案等)

　　5. 確保對核心業務的保障(技術人員和設備支持等)

　　6. 人員體驗(溫度、燈光、音響和衛生間指示牌等)。

　　物業經理：

　　1. 場地準備

　　2. 確認需求(偏重具體形式)

　　3. 會議形式和設備要求

　　4. 人員安排

　　5. 簽到與接待

　　6. 確認費用。

　　從以上案例，顯而易見，設施經理更加關注如何保障會議(確保支持核心業務)和人員體驗。而物業經理，更多是在實操層面落實以上內容。

　　隨著不動產行業進入存量時代，當下物業企業的行業現狀可以用六個字概括：合并、萎縮、困惑。與此同時，經過40多年發展，在城市不動產領域沉淀了一大批存量物業，包括但僅限于商辦物業、產業園、數據中心、醫院、廠房、研究中心、主題公園、康養中心及公共基礎設施等。海量存量資產沉淀出的數以千億級的設施管理潛在市場，這對于傳統物業企業的生存與發展又不失為一次重大的戰略機遇與轉型契機。

　　由全國設施管理標準化委員會精心設計，蘭博中物教育與前海勤博教育組織，全新推出《設施管理國家標準落地認證班》，課程為期兩天，由四大模塊組成。

　　參加并學習本項目，幫助傳統物業管理企業了解FM的概念、體系及國內外物業企業轉型設施管理的經典案例，并且能夠及時了解掌握FM發展趨勢、把握設施管理的轉型契機，并探討通過設施管理賦能為業主提供更高品質的設施管理及增值服務。

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篇2：淺議物業管理中的設施管理

　　淺議物業管理中的設施管理

　　設施管理是物業管理的高級形態。進入20世紀80年代，物業管理行業發生一系列變革，為了適應新的市場需求，設施管理應運而生。設施管理出于物業管理，而又高于物業管理，具有專業化、精細化、集約化、智能化、信息化、定制化等特點，是具有相當潛力的新興行業。

　　一、設施管理出現的背景

　　隨著產業價值鏈分解和專業化發展，物業管理出現精深精細化趨勢，并從勞動密集型逐漸轉化為知識密集型，在物業管理提升的基礎上，產生了一個新型的領域--設施管理。

　　傳統的物業管理側重于人員現場管理，以保安、保潔以及采暖、通風、空調、電氣、給水、排水等設施設備的維護保養為主要工作內容，以設施設備的正常運行為工作目標，具有“維持”的特點。

　　進入20世紀80年代后，物業管理行業發生了一系列變革，促成了設施管理的產生。物業管理行業變革主要體現在以下三個方面：

　　第一，建筑領域的技術革命使得物業管理的對象越來越復雜。

　　隨著建筑業的發展和4C(Computer、Control、Communication、CRT圖形顯示)技術的應用，智能大廈開始出現，并且在美、歐、日及全球蓬勃發展。伴隨智能建筑的蓬勃發展，信息化的現代建筑設備很快地進入各種建筑，使物業管理范圍內的設施設備形成龐大而復雜的系統，各項傳統產業的業務也由于結合了信息技術而出現很大的變化。面對龐大而復雜的建筑系統，傳統的物業管理應接不暇。

　　第二，社會發展要求物業提高能源利用效率。

　　能源危機以來，如何提高能源利用效率一直是社會所關心的熱點問題，“物業節能”被提高到前所未有的高度。但許多物業能源利用效率仍不盡人意。路燈徹夜通明、用電負荷失衡、給排水管道跑冒漏滴、公用水閥細水長流、供暖空調溫度不穩、室內空氣嚴重惡化、自控設備失常運行等現象普遍存在。面對新的要求，傳統物業管理粗放的經營模式顯得捉襟見肘。

　　第三，產業價值鏈分解與非核心業務外包促進了設施管理行業的產生。隨著經濟全球化的發展，企業之間的競爭越來越激烈。為了有效的面對競爭，企業不得不集中精力關注其核心業務，而將以物業為主的非核心業務外包給專業公司進行管理。同時，公司的物業部門或者被解散，或者獨立成專業的物業管理或設施管理提供商。產業價值鏈分解和非核心業務外包推動了物業管理行業的專業化，促進了設施管理行業的產生。

　　舉一個例子，90年代初，香港的渣打銀行物業管理部門有200多名員工。隨著全球化的發展和業務外包模式的影響，經過研究，他們將物業部門解散，把相關業務外包給專業的設施管理公司。這樣，渣打銀行200多人的物業管理部門變成只有2個人負責，從新建分行的選址、投資、裝修，到已有物業的維護、管理都由這個公司負責。另外，公司所有的辦公樓，包括員工的住宅都外包給這家公司管理。通過非核心業務外包，香港渣打銀行競爭力不斷提高。

　　面對物業管理行業的變革，傳統的粗放型管理方式日漸力不從心，不得不向專業化、集約化、精細化發展，并由勞動密集型逐漸轉化為知識密集型，設施管理應運而生，形成具有相當潛力的新興行業。

　　二、設施管理的內涵和特點

　　按照國際設施管理協會(-IFMA,International Facility Management Association)的定義，所謂的設施管理是指“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類生活環境進行有效的規劃、整理和維護管理的工作，它將物質的工作場所與人和機構的工作任務有機地結合起來，是一門綜合了工商管理、建筑科學和工程技術的綜合學科”。

　　作為一個新興行業，設施管理有其自身的特點。歸納起來，主要有六點，即：專業化、精細化、集約化、智能化、信息化、定制化。

　　專業化。設施管理提供策略性規劃、財務與預算管理、不動產管理、空間規劃及管理、設施設備的維護和修護、能源管理等多方面內容，需要專業的知識和管理，有大量專業人才參與。另外，化工、制藥、電子技術等不同的行業和領域，對水、電、氣、熱等基礎設施以及公共服務設施的要求不同，所涉及的設施設備也不同，需求實行專業化服務。

　　精細化。設施管理以信息化技術為依托，以業務規范化為基礎，以精細化流程控制為手段，運用科學的方法對客戶的業務流程進行研究分析，尋找控制重點并進行有效的優化、重組和控制，實現質量、成本、進度、服務總體最優的精細化管理目標。

　　集約化。設施管理致力于資源能源的集約利用，通過流程優化、空間規劃、能源管理等服務對客戶的資源能源實現集約化的經營和管理，以降低客戶的運營成本、提高收益，最終實現提高客戶營運能力的目標。

　　智能化。設施管理充分利用現代4C技術，通過高效的傳輸網絡，實現智能化服務與管理。設施管理智能化的具體體現是智能家居、智能辦公、智能安防系統、智能能源管理系統、智能物業管理維護系統、智能信息服務系統等。

　　信息化。設施管理以信息化為基礎和平臺，堅持與高新技術應用同步發展，大量采用信息化技術與手段，實現業務操作信息化。在降低成本提升效率的同時，信息化保證了管理與技術數據分析處理的準確，有利于科學決策。

　　定制化。每個公司都是不同的，專業的設施管理提供商根據客戶的業務流程、工作模式、經營目標，以及存在的問題和需求，為客戶量身定做設施管理方案，合理組織空間流程，提高物業價值，最終實現客戶的經營目標。

　　三、設施管理的業務范疇和服務對象

　　設施管理涉及范疇廣，包括客戶所有的非核心業務。國際設施管理協會提出設施管理的業務范疇主要包括八方面：策略性年度及長期規劃；財務與預算管理；公司不動產管理；室內空間規劃及空間管理；建筑及改造工程；新的建筑及修復；保養及運作；保安、通訊及行政服務。除此之外，設施管理的業務還包括能源管理、支援服務、高技術運用及質量管理等。

　　盡管設施管理的業務范疇比較廣泛，但這些業務都是圍繞著兩個中心內容展開的：其一，通過對建筑設施的管理，延長設備設施的使用年限，確保其功能的正常發揮，節約能源，降低成本及運行費用；其二，應用各種高新技術，向客戶提供各種高效增值服務，使客戶工作更加合理化和簡潔化，生活更方便和舒適。針對不同類型的物業，設施管理內容的側重點也有所不同。

　　設施管理應用于業權相對單一或集中的物業，主要包括：

　　城市公用設施。如醫院、學校、體育場館、博物館、會展中心、機場、火車站、公園等。

　　工業設施。如工廠、工業園區、科技園區、保稅區、物流港等。

　　四、設施管理與物業管理的區別

　　設施管理是傳統物業管理的提升，在管理方法、內容、目的和手段等方面超越傳統物業管理(如表1所示)。

　　表1 設施管理與物業管理的區別

　　物業管理設施管理

　　方法現場管理經營戰略

　　內容保安、保潔等日常方面的設施維護和服務更加專業化和精細化，與建筑、不動產、經營、財務、心理、環境、信息等相關

　　目標保持物業設施的正常運轉，具有“保值”的特點改善客戶運營能力，提高收益，不但要“保值”，而且要實現“增值”

　　時間范圍當前設施全生命周期

　　手段以人員現場管理為主以信息化為基礎和平臺

　　區別一：現場管理VS經營戰略

　　物業管理是通過對客戶生產經營現場的管理，以達到維持設施設備的正常運行，具體體現就是對現場的整頓、整理、清掃、清潔、維護和安全等。設施管理是從客戶的需求出發，對企業所有非核心業務進行總體性策劃，以達到降低運營成本、提高收益的目的，最終實現提升客戶營運能力的目標，具有很強的戰略性。

　　區別二：日常維護VS專業化、精細化管理

　　物業管理的主要工作內容為保安、保潔以及水、電、氣、暖等設備的日常維護。設施管理從物業的成本分析、空間規劃、標準制定、能源審核、風險許諾和發展策略方面為投資者提供專業化、精細化的服務，與建筑、不動產、經營、財務、心理、環境、信息等多個領域密切相關。另外，設施管理基于信息化技術，運用科學的方法對客戶的業務流程進行研究分析，尋找控制重點并進行有效的優化、重組和控制，實現質量、成本、進度、服務總體最優的精細化管理目標。

　　區別三：“保值”VS“增值”

　　物業管理的工作目標是安全、衛生以及設施設備的正常運行，具有“保值”的特點。設施管理應用各種高新技術，向客戶提供各種高效增值服務，以改善客戶運營能力，提高收益。它從戰略層次的高度和動態發展的全局整合的理念出發，在保證物業“保值”的基礎上，還要實現物業的“增值”。

　　區別四：關注現狀VS關注整個生命周期

　　物業管理關注的是已建成的物業和已裝備的設施設備，它是對物業“現狀”所進行的管理和維護。設施管理關注物業的整個生命周期，提供策略性長期規劃，貫穿到物業或設施的可行性研究、設計、建造、維修及運營管理的全過程之中。

　　區別五：人員現場管理VS信息化管理

　　物業管理的活動，如保安、保潔、設施設備的維護，以及能源控制、費用收取等，都是通過工作人員的現場作業完成的，屬于勞動密集型產業，技術含量比較低。設施管理大量采用信息系統，通過信息化手段，在降低成本提高效率的同時，保證了管理與技術數據分析處理的準確，屬于知識密集型產業。

篇3：物業管理師物業管理實務試題匯編之房屋及設備設施管理(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之房屋及設備設施管理(附答案解析)

　　物業管理師物業管理實務試題匯編之第七章房屋及設備設施管理

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．以下不屬于按建筑結構類型和材料分類的是()。

　　A、磚木結構

　　B、混合結構

　　C、鋼筋混凝土結構

　　D、墻承重結構

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋種類的理解。房屋按建筑結構和類型可分為：磚木結構、混合結構、鋼筋混凝土結構和其他結構。選項D“墻承重結構”是按房屋承受力方式進行分類的，有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。

　　2．以下不屬于房屋及設施設備評價參考的主要指標是()。

　　A、房屋完好率

　　B、危房率

　　c、維修率

　　D、設施設備完好率

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設施設備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設施設備完好率。有關內容可參見教材第109頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。

　　3．以下不屬于房屋組成部分的是()。

　　A、非承重墻

　　B、門窗

　　C、電氣

　　D、樹木

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結構部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設施設備部分(如電氣)。有關內容可參見教材第108頁“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。

　　4．房屋的結構部分不包括哪一項()。

　　A、基礎

　　B、承重構件

　　C、屋面

　　D、暖通

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項D“暖通”屬于設施設備部分。有關內容可參見教材第108頁

　　“房屋及設施設備的種類和組成部分”的內容。

　　5．不屬于房屋及設施設備預防性維修方式的是()。

　　A、計劃性預防維修

　　B、緊急搶修

　　C、狀態監測下的預防維修

　　D、改善性的預防維修

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對維修養護方式和類別的掌握程度。預防性維修包括計劃性預防維修、狀態監測下的預防維修、改善性的預防維修3種方式。選項B“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關內容可參見教材第1 12～1 13頁“房屋及設施設備維修養護計劃的制訂”的內容。

　　6．不屬于訂立外包管理合同應注意的事項的是()。

　　A、建立針對承包方的檢查監控制度

　　B、保證簽約主體與實施主體一致

　　C、明確在出現情況時的責任方

　　D、明確服務的技術指標

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項A“建立針對承包方的檢查監控制度”是外包管理合同實施應注意消防設施維修保養人員的職責，以下說法不正確的是()。

　　A、維修保養人員應由有消防設施調試維修保養資格和經驗的工程技術人員擔任

　　B、維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告

　　c、對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于2次到現場做一般性檢查

　　D、實行24小時值班制度，對消防設施出現的故障及時修復，保證其正常運行

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養人員工作職責的掌握程度。選項B“維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告”應為“維修保養人員進人現場后，在5個工作日內提供所保養設備的現狀報告”。有關內容可參見教材第119頁“維修保養人員職責”的內容。

　　8．以下各項不屬于排水系統的是()。

　　A、污水系統

　　B、雨水系統

　　C、中水系統

　　D、工業廢水系統

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對給排水系統的掌握程度。排水系統分為污水系統、雨水系統和工業廢水系統。選項C“中水系統”屬于給水系統。有關內容可參見教材第127頁“給排水系統”的內容。

　　9．給排水系統管理的注意事項中，不正確的是()。

　　A、應保證消防用水的基本儲備

　　B、雨水、污水合流排放

　　c、餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池

　　D、北方地區應注意冬季管道防凍

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對給排水系統注意事項的掌握程度。選項B“雨水、污水合流排放”應為“要堅持雨水和污水分流排放”。有關內容可參見教材第128頁“給排水系統中的注意事項”的內容。

　　10．以下說法中不正確的是()。

　　A、完好房是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋

　　B、危險房是指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承重能力的房屋

　　C、嚴重損壞房是指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，需進行大修或翻修、改建的房屋

　　D、設施設備完好率是指完好設施設備數量占全部設施設備數量的百分比

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對完好房、危險房、設施設備完好率等概念的掌握程度。選項A“完好房是指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋”是對“基本完好房”

　　的解釋。有關內容可參見教材第109～1 10頁“房屋及設施設備管理的基本要求”的內容。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．房屋及設施設備的維修保養包括，對房屋和設施設備進行的()。

　　A、維護

　　B、清潔及潤滑

　　c、故障維修

　　D、狀況普查

　　E、定期檢查

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養內容的掌握程度。房屋及設施設備的維修保養包括：對房屋和設施設備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下的專業測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結構和設計方面的改善等，不包括“狀況普查”。有關內容可參見教材第111頁。

　　2．按房屋層次和高度可分為()。

　　A、平層建筑

　　B、低層建筑

　　C、多層建筑

　　D、高層建筑

　　E、超高層建筑

　　【答案】B c D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選B、C、D，有關內容可參見教材第108頁。

　　3．房屋的基本組成部分，結構部分包括()。

　　A、基礎

　　B、承重構件

　　C、屋面

　　D、暖通

　　E、樓地面

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結構部分包括基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面等，選項D“暖通”屬于設施設備部分。故本題選A、B、c、E，有關內容可參見教材第108頁。

　　4．房屋的基本組成部分，設施設備部分包括()。

　　A、水衛

　　B、電氣

　　C、消防系統

　　D、門窗

　　E、非承重墻

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設施設備部分包括水衛、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目，選項D“門窗”屬于裝修部分，選項E“非

　　承重墻”屬于結構部分。故本題選A、B、c，有關內容可參見教材第108頁。

　　5．房屋及設施設備維修養護計劃的實施中，應注意控制的因素有()。

　　A、質量的控制

　　B、進度的控制

　　C、成本的控制

　　D、人員的控制

　　E、緊急事件的控制

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋及設施設備維修養護計劃實施的掌握程度。房屋的維修養護計劃實施應注意控制三個因素：質量的控制、進度的控制、成本的控制。故本題選A、B、C，有關內容可參見教材第116-117頁。

　　6．設施設備的狀態管理包括的內容有()。

　　A、設備的檢查

　　B、設備的狀態監測

　　C、定期預防性試驗

　　D、設備故障診斷技術

　　E節能管理

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對設施設備狀態管理的掌握程度。設施設備的狀態管理包括四個方面：設備的檢查、設備的狀態監測、定期預防性試驗、設備故障診斷技術。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第122頁。

　　7．訂立外包管理合同應注意的事項有()。

　　A、在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致

　　B、合同中應明確因設施設備故障、事故造成的人員、財產等損失，明確在出現情況時的責任方，以免在出現問題時產生糾紛

　　C、應在合同中明確服務的技術指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗

　　D、委托方應盡量保留受托方在服務過程中的有關質量記錄文件，既便于監督服務過程，也便于掌握設施設備狀況

　　E、建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項E“建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施”是外包管理合同“實施”應注意的問題。故本題選A、B、C、D，有關內容可參見教材第125～126頁。

　　8．關于消防設施設備維修保養人員的職責，以下說法正確的是()。

　　A、維修保養人員應由有消防設施調試維修保養資格和經驗的工程技術人員擔任

　　B、維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告

　　c、對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于一次到現場做一般性檢查

　　D、實行24小時值班制度，對消防設施出現的故障及時修復，保證其正常運行

　　E、按照計劃對建筑消防設施進行定期檢查、維修和保養

　　【答案】A D E

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養人員職責的掌握程度。選項B“維修保養人員進入現場后，在7個工作日內提供所保養設備的現狀報告”應為“在5個工作日內”；選項c“對維修保養的消防設施運行情況，每月不少于一次到現場做一般性檢查”應為“每月不少于兩次”。故本題選A、D、E，有關內容可參見教材第119-120頁。

　　9．關于供配電系統的種類說法正確的是()。

　　A、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電

　　B、按供電回路數目的情況分為單回路供電和多回路供電

　　c、按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電

　　D、按供電性質分為長期供電和臨時供電

　　E、按供電類型方式分為交流電和直流電

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對供配電系統的掌握程度。選項E“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯誤的。故本題選ABCD，有關內容可參見教材第126頁。

　　10．屬于共用設施設備運行管理主要內容的是()。

　　A、制訂合理的運行計劃

　　B、外包的選擇

　　C、節能管理

　　D、配備合格的運行管理人員

　　E、建立健全必要的規章制度

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對共用設施設備的運行管理和外包控制的掌握程度。共用設施設備的運行管理包括：制訂合理的運行計劃、配備合格的運行管理人員、提供良好的工作環境、建立健全必要的規章制度、設施設備的狀態管理和節能管理，選項B“外包的選擇”屬于房屋及共用設施設備維護管理項目的外包控制中的內容。故本題選A、c、D、E，有關內容可參見教材第121～124頁。

　　1 1．屬于采用管理手段節能降耗的節能管理方式有()。

　　A、加強宣傳和培訓，樹立節能意識

　　B、建立能源消耗的計劃和考核制度

　　c、對設備或工藝進行改造

　　D、盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用

　　E、合理設定運行參數(如空調溫控點)

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對節能管理的掌握程度。選項c“對設備或工藝進行改造”屬于“采用技術改造節能”的內容而不是“采用管理手段節能降耗”中的內容。故本題選A、B、D、E，有關內容可參見教材第123～124頁。

　　三、案例題

　　1．某業主4年前在某小區購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業主接到物業管理公司房屋漏水的通知，經查看，是所購商品房衛生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業主均提出賠償要求。

　　該業主認為，自己并未人住所購商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應對漏水負全責。

　　物業公司認為，業主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應由業主承擔。

　　請問樓上業主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業主造成的損失應該由誰來承擔?在緊急情況下，物業管理公司可否進入本案樓上業主家進行必需的維修，因此給樓上業主造成的損失應該由誰承擔?

　　【答案】(1)首先，根據建設部下發的《商品房實行住宅質量保證書》的規定：房地產開發企業對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業主購房已滿4年，則開發商不承擔責任。

　　本案中的水表接頭處老化斷裂問題發生在業主房屋內，雖然不是業主人為造成的，但由于房屋所有~,II,_JEN有，從物業公司提供服務的公共性質考慮，物業公司既沒有權力私自打開房間進行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應由該業主個人承擔。

　　但根據實際情況，也并不排除物業公司承擔責任的可能性：若在本案例中，物業公司在接到樓下業主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯系樓上業主，而采取消極的不作為，致使樓下業主的損失擴大，則物業公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔責任。

　　(2)物業公司在無法聯系到業主，而樓下業主的損失又在不斷擴大的情形下，(屬于緊急避險)可以先行進入樓上業主家進行檢查維修，如因此給樓上業主造成如門窗破損等損失，賠償責任應由收益人承擔(此案的收益人是樓下業主)。

　　緊急避險是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權益免受正在遭受的緊急危險，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認為物業公司可以未經樓上業主許可，進入樓上業主家中進行檢查并排除故障。但應符合下列條件：①樓下業主損失不斷擴大。②業主無法及時趕到或無法聯系到業主。③進入樓上業主家是唯一可行的維修方法。④樓下業主因不及時維修遭受的損失比物業公司進入樓上業主家給樓上業主造成的如門窗破損的損失更大。

　　此外，為了避免在緊急情況下，物業公司因缺乏明確的依據而無法果斷采取行動避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責任確定上與業主之間產生糾紛，我們建議物業公司與業主最好在

　　《物業管理服務合同》中，對在小區管理中可能出現的采取緊急避險行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。

　　2．王先生住在某物業公司管理的小區內。一天，王先生7歲的女兒在小區內的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關節骨折。事

　　后，王先生找到某物業公司，認為其應就管理不善承擔責任。而物業公司則認為這完全是王先生監護不當造成的，與物業公司的管理沒有關系。因此，王先生將物業公司告上法庭。

　　石桌桌面重達90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。

　　庭審中，物業公司認為，在小區安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是她自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監護責任。因此，物業公司不承擔任何賠償責任。請問王先生的女兒受傷，物業公司是否要承擔賠償責任?王先生是否也應該承擔部分責任?

　　【答案】

　　(1)王先生的女兒受傷，物業公司要承擔賠償責任。

　　根據國務院頒布的《物業管理條例》和建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，小區物業管理是對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等管理項目進行維護、修繕和管理。故，物業公司對石桌、石凳有管理義務應承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是，不是全部賠償責任，而是部分責任。

　　(2)由于王先生作為女兒的監護人，沒有盡到監護責任，也負有一定責任。

　　3．甲小區某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經物業公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規范要求設置防護網，被鳥鉆進管道內筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水IZl已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業公司對502室王某的損失負有什么樣的責任?602室的裝修人華某是否對502室王某室內的損失負有責任?

　　【答案】(1)根據國務院頒布的《物業管理條例》和建設部發布的《城市新建住宅小區管理辦法》的規定，小區物業管理是對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治

　　安和環境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業管理公司管理不善，未按規范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內，造成王某財產損失，對此，物業管理公司應承擔主要責任。

　　(2)華某未經物業公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了王某的財產損害。為此，華某對王某的財產損害也應承擔一定的責任。

　　4．張老太太住在某花園小區的7層。一天晚上，張老太太到天臺去收晾曬在外的衣物，當從天臺下樓時，樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為：自己之所以被嚴重摔傷，完全是因為樓道燈不亮造成的。該小區的物業管理企業應承擔自己全部的醫藥費并應賠償自己的精神損失。請問該小區的物業管理企業是否對此負有責任?該物業公司是否應對張老太太進行賠償?

　　【答案】(1)該小區的物業管理企業對張老太太的摔傷負有責任。

　　物業管理是根據合同進行管理和服務的。依據我國《物業管理條例》的相關規定，物業管理企業負有保證小區樓道、道路燈處于正常使用狀態的法定義務，本案中的物業公司沒有及時對小區的樓道燈進行更換，未盡到相應的管理和維護義務，最終導致張老太太身體嚴重受傷，身心受到傷害，物業公司對此負有責任。

　　(2)同時，依據《物業管理條例》的相關規定，“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！惫?，物業公司應對張老太太賠償醫療費和精神損失費。

　　5．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的管理工作，請說明房屋及設施設備管理的主要內容與方法有哪些?

　　【答案】房屋及設施設備管理的主要內容及方法有：房屋及設施設備的使用管理、維修保養、安全管理、技術檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設備的管理、外包管理、技術支持。

　　6．你是工程部管理人員，負責房屋及設施設備的維修工作，請說明房屋及設施設備維修工作在組織實施時應注意哪些問題?

　　【答案】應注意以下問題：

　　(1)質量的控制：對維修養護質量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質量的驗收檢查，確保維修養護工作能夠達到計劃的質量標準。

　　(2)進度的控制：物業的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給物業的使用造成不便。對維修養護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養護工作對物業使用的影響，也有利于降低成本。

　　(3)成本的控制：通過對維修送氣成本的構成要素進行有效控制，提高維修養護工作的經濟性。