房屋設施養護維修工作規程
一、引言
1. 本規程是為了規范房屋設施養護維修工作，保持房屋設施的正常運行和延長使用壽命，確保居民舒適、安全的居住環境。
2. 房屋設施包括但不限于電器、水管、管道、門窗、衛生設施等。
3. 所有與房屋設施養護維修相關的工作人員都必須按照本規程執行。
二、工作目標
1. 定期對房屋設施進行養護和修繕，保持或恢復其使用功能。
2. 處理常見的設施問題，如電表更換、插座維修、水龍頭漏水等。
3. 維護修繕工作的及時性和效果，并接受用戶的評價和反饋。
三、工作職責
1. 設施養護維修人員
1.1負責定期檢查房屋設施，并進行養護維修工作。
1.2處理和解決用戶報修的設施問題。
1.3根據工作要求，及時完成維修計劃，并確保修繕效果。
1.4接受用戶的評價和反饋，并不斷改進工作。
2. 大廈事務部
2.1監管和協調設施養護維修工作，確保工作按時完成。
2.2提供必要的技術支持和相關資源，以保障工作的順利進行。
2.3進行用戶滿意度調查，并及時反饋結果給維修人員以提高服務質量。
四、工作指引
1.一般性的設施修繕
1.1更換水表
1.1.1 關上水表前第一個閥門，排空管內的殘余水后拆下水表。
1.1.2 檢查水表的接頭膠圈，如已經斷裂或變形時應選同一型號、規格的具有合格證的水表安裝上去。
1.1.3 安裝時注意水表的水流方向與供水方向保持一致。
1.1.4 維修結束后，打開閥門檢查有無滲漏，表針轉動是否正常。
1.1.5 維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用水表底數記錄。
1.2更換電表
1.2.1 斷開電源拆下電表，確認電表已經失靈時，可選用具有檢驗合格證的同一型號電表進行安裝。
1.2.2 安裝時注意進出線接法正確。
1.2.3 安裝結束后合閘試電，保證用戶用電設備使用正常，電表轉動正常。
1.2.4 維修人員會同大廈事務部做好用戶新啟用電表底數記錄。
1.3維修開關
1.3.1 分析造成低壓開關跳閘或燒壞的原因。
1.3.2 如果是短路故障，首先將空氣開關置于“OFF”位置，用萬用表(兆歐表)檢查線路，查出故障點后予以排除。
1.3.3 經試電后如確認需要更換空氣開關或熔斷器時，必須采用同一技術規格的合格配件進行調換安裝。
1.3.4 如果是由于線路過載造成的開關跳閘或燒壞，在更換損壞元件后應將該線路負荷減少。
1.4燈管、白熾燈的維修
1.4.1 切斷電源、取出白熾燈，如果燈絲已經燒壞斷，可更換同一型號的卡口或螺旋頭燈泡安裝上去，試電查看是否正常。
1.4.2 燈管不亮可先檢查啟輝器，如損壞可更換新的;試電檢查如不亮時，取出燈管并更換同規格、同型號的燈管，再次試電檢查，如仍不亮時可檢查接線和鎮流器，查出故障立即排除，恢復正常照明。
1.4.3 其他情況造成的燈不亮情況，可參見3.1.3、3.1.5進行處理。
1.5線路檢測
1.5.1 線路停電檢修應及時通知用戶。
1.5.2 用戶開關燒壞的處理根據3.1.3維修開關進行處理。
1.5.3 電表損壞的維修根據3.1.2更換電表進行處理。
1.5.4 進戶接線端子接觸不良可先切斷電源，將接頭緊固。
1.5.5 線路短路時可用萬用表對線路逐一檢查，找出故障原因并及時處理。
1.5.6 當確認故障排除后方可送電。
1.6門鈴維修
1.6.1 無電情況時可更換新電池。
1.6.2 電極板腐蝕或接觸不良可進行除銹、緊固處理。
1.6.3 因線路短路問題造成的故障，用萬用表(兆歐表)檢查線路找出故障點并及時處理。
1.7插座無電
1.7.1 由于市政停電或線路維修造成的停電應通知用戶。
1.7.2 插座接線端子松動，可拆開插座板緊固接線頭后重新安裝，檢查試電情況。
1.7.3 線路短路造成的停電根據3.1.6e)進行處理。
1.8水龍頭漏水
1.8.1 關閉戶內水閥門，拆卸下水龍頭并檢查出故障點。
1.8.2 根據用戶需要，更換破損的膠圈部件或更換新水龍頭;如因水龍頭有砂眼漏水的，必須更換新的水龍頭。
1.8.3 打開水閥門檢查水龍頭是否有滲漏，使用時切勿過度擰緊。
1.9馬桶不通
1.9.1 檢查堵塞的原因，用馬桶抽子或疏通機進行疏通，使其排水暢通。
1.10洗臉(菜)盆堵塞、漏水
1.10.1 檢查存水彎管，取出雜物。如仍不通暢，可用竹篾、鐵絲或疏通機對下水管道進行疏通，排除故障后試驗排水情況，使其排水暢通。
1.10.2 檢查盆體與下水管接口，查出漏水處用玻璃膠封閉漏水處，待膠干后試水檢查，保證無漏水現象。
1.11浴缸堵塞、漏水
1.11.1 如管道堵塞根據3.1.10a)進行處理。
1.11.2 浴缸缸體漏水應建議用戶更換，如檢查是接口漏水應征得用戶同意打開修理，待修理部位干燥后試水，檢查有無再漏現象。
1.12部分樓層停水
1.12.1 查明停水的樓層后先關總閥，拆開支閥，并將濾網清洗后重新裝上。
1.12.2 市政或其他維修造成的停水應通知用戶，并作解釋。
1.13 疏通地漏
1.13.1 同3.1.9處理辦法。
1.14修門窗
1.14.1 檢查門窗附件有無損壞、不全，進行更新或補裝。
1.14.2 清除門角和窗軌道的雜物，對門合頁和窗軌道注油。
1.14.3 更換破損玻璃時注意防止玻璃碎片跌下傷人。
1.15換鎖
1.15.1 拆下壞鎖后先檢查是何處壞，如能修理及時修理，無法修理好的可通知用戶更換新鎖。
2.非一般性的維修
對于一些復雜或特殊的設施問題，需要委托專業維修公司進行維修工作。維修人員應及時聯系專業維修公司，并確保維修方案的合理性和質量。
3. 時間要求
3.1 接到《維修單》后立即安排人員進行處理。一般情況下，處理時間不超過25分鐘;一般性維修工作不超過7小時;較困難復雜的維修工作要求在72小時內完成(工藝技術要求特殊的除外)。
3.2 維修人員需向用戶解釋延遲維修的原因，并及時提供解決方案。
4. 維修工作的檢查
4.1 機電主管每周將《維修單》整理一次，以檢查服務的及時性和用戶的反饋。對于不合格的維修工作和發現的隱患，應立即查找原因并采取糾正措施。
4.2 大廈事務部負責對用戶進行回訪，收集用戶對維修人員服務態度及效果的評價，并及時反饋給維修人員，以提高服務質量。
五、補充條款
1. 維修人員應遵守安全操作規程，保證自身和他人的安全。
2. 維修人員應保持工作區域的整潔和清理，確保設施養護維修工作的工作環境。
3. 大廈事務部應定期組織技術培訓，提高維修人員的專業技能和服務質量。
4. 房屋設施養護維修工作需按照相關法律法規和行業標準進行，維修人員應遵守并執行相應規定。
六、附則
1. 本規程的解釋權歸大廈事務部所有。
2. 本規程自頒布之日起生效，可根據實際情況進行調整和修訂。
以上為房屋設施養護維修管理規程的主要內容，目的是為了確保設施維修工作的規范性和有效性，提高居住環境的舒適度和安全性。各相關人員應嚴格按照規程執行工作，以達到預期的效果。
篇2：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準
盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準
序號項目“z城”管理標準
1)綜合管理
1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。
5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。
8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。
2)共用部位
1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。
2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。
3)空調系統
1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。
2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。
3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。
4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。
5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。
7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。
4)二次供水設施
1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。
3.每月切換1次備用水泵。
4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。
5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
5)排水系統
1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。
2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。
3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
6)照明和電氣設備
1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。
2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。
3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。
4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。
5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。
6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。
7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。
8.檢測每年檢驗1次電能表。
9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。
7)安全防范系統
1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。
6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。
7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。
8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。
9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。
10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。
11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。
12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。
8)電梯
1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。
2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。
9)水景
1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。
2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。
3.設置必要的安全警示標志。
4.水質符合衛生要求。
篇3：投資廣場房屋及公用設施維修養護計劃
1、提要:
制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結構支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結構、工程以及公用設施的詳細維修養護計劃和實施細則。
定期進行房屋查勘,確保房屋和公用設施的安全、正常使用。
1.1建筑物結構特色
××市××廣場××號樓項目(---),位于××市××區濱海廣場南側,總建筑面積約167,000平方米,由四棟30層(不含地下部分),地下3層,建筑高度一百多米;裙房地上3層并相互連為一體。
1.2房屋本體和公用設施維修養護目標
我們對××廣場××號樓項目(---)房屋本體和公用設施維修養護的目標是:保證房屋的使用功能和安全,維護房屋外觀完好,延長房屋使用壽命,充分發揮房屋的使用價值,實現物業的保值增值,房屋及配套設施完好率99%以上,房屋零修、急修及時率為100%,中大修工程質量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。
1.3對××廣場××號樓項目(---)房屋及公共設施的管理策略
為做好××廣場××號樓項目(---)的房屋和公共設施的維護保養,我們采取如下三大管理策略:
1.3.1預防性保養策略
重視××廣場××號樓項目(---)房屋本體和公共設施的日常檢查和養護(來自:www.airporthotelslisboa.com)工作,采用計劃性保養與日常檢查監督相結合的預防性保養策略,根據設施設備的實際狀況和老化周期,制定詳細的檢查計劃,通過檢查及時發現并解決問題,化被動為主動,保障房屋公共設施的完好,延長其使用壽命。
1.3.2重點服務策略
根據建筑物管理中的重點服務事項,進行重點防護。
1.3.3技術先行策略
我們將重視技術的引進和開發工作,防止因技術不足影響正常維修與養護,確保物業養護和管理的專業化,保障維修養護的高質量。
1.4建筑物管理的重點及對策
1.4.1管理重點之一:玻璃幕墻維修養護
××廣場××號樓項目(---)大量使用玻璃幕墻,根據××市建筑幕墻檢測曾對××市玻璃幕墻工程的現狀進行的調研,結果發現隨著幕墻使用時間的推移,目前已有10%以上的工程出現了不少質量問題,涉及調查的931個建筑,有90個出現問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結構膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴重質量問題。所以,玻璃幕墻的維護是建筑物管理的一個重點。
對策:
(1)建議甲方委托專業機構每年對玻璃幕墻進行空氣滲漏、雨水滲漏、風壓變形的"動風壓三性能檢測"檢測一次。
(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。
1.4.2管理重點之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養護
對策:
(1)采取預防為主的計劃性維修保養和應急修繕養護相結合的原則,定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查(來自:www.airporthotelslisboa.com)養護。針對性地制定養護措施和計劃,及時做好房屋和公用設施外墻、基礎、屋面和勒腳等維修養護工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補,消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴等現象,保證房屋和公用設施經受臺風暴雨的襲擊。
(2)針對一些薄弱環節,制定專門措施,進行防護,如在臺風來臨前做好門窗關閉工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加強建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴把裝修管理關,加強安全檢查,杜絕違章裝修。
(4)加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作,做好防損管理工作,及時修補損壞的飾面等。
1.4.3重點管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構件的維護
對策:
(1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養工作量化分解到人,實施質量專業控制;采用多重保障制度,日常維護、定期保養、日常巡查和定期巡查相結合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補與整體色澤和質量保持一致。
(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預防性養護等措施,減少大修次數,降低維護成本。
(4)對施工過程進行嚴格控制、跟蹤管理,及時糾正任何有可能損壞建筑結構、危及配套設施安全的行為。
1.4.4重點管理之四:鋼筋混凝土結構、砌體結構的修繕和養護
對策:
(1)定期對房屋及配套設施進行勘察、鑒定,并根據勘察、鑒定結果,制定科學維護保養方案并組織實施。
(2)加強員工業務技能培訓,提高維修技術。
(3)做好材料特性的研究和技術貯備工作,掌握其技術標準和參數,包括材料配比方案等。
1.4.5重點管理之五:裝飾材料的養護
對策:
(1)了解掌握××廣場××號樓項目(---)各種裝飾材料的使用和維護特性。
(2)加強外墻等飾面的日常性維護和檢查工作,及時處理變色、脫落、破損,發現問題及時處理。
(3)定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對進口的黑色大理石日常重點檢查,定期清潔、維護,更要注意在清潔、維護中,要使用適當的藥劑,禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。
(4)加強對橡木等木質墻面材料防潮、防白蟻的日常性養護和清潔衛生工作。
(5)嚴格把好材料和維修質量的驗收關,工程材料的采購嚴格按照質量驗收控制程序執行。
(6)及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設施。
1.5房屋本體及公用設施維修養護范圍
房屋本體維修養護范圍是:承重結構部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂等)、內外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛生間、車庫、設備機房的維修、養護和管理。(電梯、消防設施、室內外照明、中央空調、加壓供水設備、配電系統、中央空調水質處理、上下水管道等設備設施的維修養護詳見《2.設備管理》)。
公用設施維修養護范圍:規劃紅線內的道路、室外管網、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。
1.6房屋本體及公用設施維修養護計劃
1.6.1房屋本體維修養護計劃:
房屋本體維修養護計劃表
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序 號 |
項目 |
時間 間隔 |
次數 |
維修養護內容 |
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1 |
地基基礎 |
半年 |
一 |
檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。 檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破損。 |
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每季 |
一 |
1．適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內有無發現白蟻，檢查公共部位有無白蟻。 |
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每年 |
一 |
1．檢查房屋基礎結構性能是否完好以及地基沉降總量情況。 |
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2 |
承重結構 |
梁 |
每季 |
一 |
1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查整體結構性能是否完好。 |
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|
板 |
每季 |
一 |
1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查整體結構性能是否完好。 |
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|
柱 |
每季 |
一 |
1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查整體結構性能是否完好。 |
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|
承重墻 |
每季 |
一 |
1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查整體結構性能是否完好。 |
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|
備注：對于承重結構各部件，若出現因設計或不可抗拒因素引起的嚴重損壞，我們委托專家進行分析、計算，擬訂維修方案，由專業公司實施處理。 |
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3 |
非承重墻 |
每月 |
一 |
1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風化等缺陷。 |
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|
每年 |
一 |
2．檢查墻體結構性能是否完好。 |
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4 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發現問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結構功能的完好性。 |
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5 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發現問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結構功能的完好性。 |
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6 |
公共通道、門廳等 |
每周 |
一 |
檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發現異常及時修復。 公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發現異常隨時處理。 |
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|
每半年 |
一 |
檢查扶手、踏步有無損壞，發現異常隨時修復。 補換損壞的地板。 修復空鼓的地板。 |
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每年 |
一 |
油漆扶手。 |
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7 |
外墻面 |
鋁型材、玻璃幕墻、大理石 |
每周 |
一 |
修補外墻飾面裂縫、脫落部分。 更換破碎的玻璃外墻飾面，發現問題立刻處理。 |
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|
每半年 |
一 |
1．結合外墻清洗作業，一并檢查外墻面的使用狀況。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。 |
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|
每年 |
一 |
1．雨季時期對用戶窗臺進行密封維護檢查，杜絕雨水侵入。 2．對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止滲漏面積擴大。 |
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備注 |
臺風暴雨天氣及時發布信息，提醒用戶關好、鎖好門窗。 大風、臺風、暴雨過后及時進行巡查。 外墻清洗選用適宜的清潔劑。 更換外墻飾面應按原設計要求進行。 3．建議每25年翻新外墻面一次。 |
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8 |
吊頂 |
每周 |
一 |
1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發現損壞及時修補。 |
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每月 |
一 |
2．加強防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發現有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復。 |
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9 |
門窗 |
每月 |
一 |
1．檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發現總問題及時處理。 2．門轉軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 |
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每半年 |
一 |
1．更換門窗的易磨損部件。 |
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1.6.2公用設施維修養護計劃:
公用設施維修養護計劃表
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序號 |
項目 |
時間 |
次數 |
維修養護內容 |
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1 |
路面路基 |
每周 |
一 |
檢查路面有無積水。 檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查路基有無塌陷。 發現異常及時處理或修復。 |
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2 |
路燈及線路 |
每日 |
一 |
1．檢查燈具完好情況，即壞即修。 |
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每周 |
一 |
檢查玻璃燈罩有無破損。 有無金屬燈架松脫現象。 燈口、燈柵有無損壞。 |
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每季 |
一 |
檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現象。 金屬燈架有無銹蝕。 發現異常即時處理或修復 |
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|
每半年 |
一 |
1．油漆燈具支架。 2．檢查路燈線路有無老化現象。 3. 油漆燈具線管一次。 |
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|
3 |
停車場（庫） |
每日 |
一 |
檢查路面有無積水。 檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查車道燈有無損壞。 檢查行車指示標志是否正常。 發現異常即時處理或修復。 |
|
每月 |
一 |
檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查擋車器是否正常。 |
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|
4 |
溝渠池井 |
每周 |
一 |
檢查溝、渠有無堵塞現象，如有異常及時疏通。 檢查雨水篦有無異常。 |
|
每季 |
一 |
檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。 檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復。 井蓋及雨水篦刷漆。 檢查井蓋完好程度，發現損壞及時修復或更換。 |
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5 |
雕塑、建筑小品 |
每周 |
一 |
全面清潔。 檢查有無破損，如有異常及時修復。 檢查有無亂刻亂劃現象，發現問題及時處理。 |
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6 |
公共標識標牌等設施 |
每周 |
一 |
保證標識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發現異常及時處理。 檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。 |
|
每半年 |
一 |
1．檢查完好程度，加固。 |
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7 |
管網 |
每日 |
一 |
檢查管線接頭有無滲漏現象。 檢查管線固定支架的松緊情況。 |
|
每周 |
一 |
1．檢查管道保溫層有無損壞。 2．管網支架完好。 |
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每半年 |
一 |
1．管道刷漆。 2．檢查或更換管網。 3．發現異常及時修復。 |
1.7維修養護實施細則
1.7.1砌體結構的修繕與養護
砌體結構大量分布于房屋建筑的墻體,它們在不良的環境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞,導致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對房屋的正常使用、維護、管理都會有不利的影響,嚴重的甚至可以影響到房屋結構的安全。
電腦、通訊、自動控制等網絡設備的房間,內墻采用了如靜電屏蔽等相關的技術處理和措施,對于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關材料及設施的完整性。
1.7.1.1砌體結構的修繕
(1)砌體裂縫的修繕
砌體裂縫的修繕,一般應在裂縫穩定以后進行,以免維修后又很快出現新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時,應首先考慮消除產生裂縫的隱患,避免反復多次的修補。對強度裂縫則應采取整體加固或拆除重砌。
根據砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復。
(2)砌體腐蝕的維修
對腐蝕的砌體進行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復墻面。
1.7.1.2砌體結構的加固
隨著大廈投入使用時間的推移,砌體結構的承重構件(如墻、柱等)可能出現開裂、腐蝕、變形,對經鑒定已達到危險程度的構件,我們將對砌體結構進行適當的加固,以確保房屋建筑的使用功能。
根據砌體結構的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強度,維護房屋建筑的穩定性。
1.7.1.3砌體結構的養護
為防止砌體結構受損,我們將做好如下養護和管理工作,保證磚砌體結構完好。
(1)定期檢查,加強對砌體結構受潮和受腐蝕情況的觀測和監視,查明原因并及時采取措施,對容易被腐蝕的特殊部位加強觀測。
(2)對濕度較大或經常用水而容易產生滲漏問題的房間,如廚房、衛生間等,我們將著重加強對防水層、給排水設施的維護,發現問題及時修復。
(3)經常檢修屋面,保持屋面排水系統通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發生損壞要及時修復,減少和穩定溫度裂縫發展。
(4)保持室外場地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。
(5)禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結構受浸濕,減弱墻體的承載力。
(6)地基基礎的損壞,在出現不均勻沉降時就及時進行加固處理,以免造成結構損壞或擴大損壞。
(7)房屋按設計要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時,若要改變其使用功能或更新改造,要先進行結構驗算,需進行加固時要做加固處理。
1.7.2鋼筋混凝土結構的修繕與養護
鋼筋混凝土結構的常見缺陷和損壞是結構構件中出現蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。
1.7.2.1鋼筋混凝土結構的修繕
(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修
鋼筋混凝土結構構件,在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環氧樹脂配合劑等方法對其予以修復,防止進一步風化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結構或構件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修
當混凝土結構部件的損壞深度已超過了混凝土保護層時,將嚴重削弱構件的有效截面,并且鋼筋砼內的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構件的強度和結構使用的可靠性。我們采用環氧混凝土或較原混凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、嵌填、噴注混凝土結構部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對其予以修復。
(3)鋼筋銹蝕的維修
鋼筋銹蝕尚不嚴重時,混凝土表面僅有細小裂縫,或者個別破損較小,我們對裂縫或破損處的混凝土保護層進行修補。若鋼筋銹蝕嚴重,混凝土破裂,保護層剝離較多時,我們采取焊接或加鋼筋網加固補強。
1.7.2.2鋼筋混凝土結構的加固
當鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經鑒定成為危險構件時,應聘請具備資質的專業公司,通過對構件或結構的變形、損壞程度的檢查和觀測,對使用狀態和周圍環境的調查,以及對有關資料的驗算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法,提高原構件強度,實現鋼筋混凝土結構的加固目的。
1.7.2.3鋼筋混凝土結構的養護
鋼筋混凝土結構是房屋的重要組成部分,直接關系到房屋的使用安全,所以管理處會高度重視鋼筋混凝土結構的養護工作:
(1)對混凝土結構的變形縫、預埋件、給排水設施等的使用情況,進行定期檢查。發現腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理。對在混凝土結構上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設必要的防護措施。
(2)即時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內環境中存在侵蝕性介質或相對濕度較大時,可以采取加強通風的措施,并在構件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環氧樹脂涂料等)進行防護。
(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設施以及地基基礎等維護工作,發現問題及時處理,避免和減小由此對結構帶來的不利影響。
(4)房屋的使用應滿足設計要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結構,嚴禁超載使用。
1.7.3房屋防水工程的修繕與養護
1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養護
隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過程中,可能出現開裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護工作中,我們注重對防水屋面的修繕與管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修繕
對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的養護
①加強對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發現異常及時維修。
②重視對屋面的清掃,保證屋面排水通暢。
③制定屋面日常保養制度,及時做好屋面維修工作。
1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養護
(1)墻體防水工程的修繕
外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結構的情況,××廣場××號樓項目(---)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴或密封材質差,飾面材料局部脫落、開裂,或者墻體結構的開裂導致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會注意檢查外墻飾面的狀況,對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時維修或更換;外墻磚砌體上的結構裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復;外墻門窗框與洞口側壁嵌填不嚴引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進行修繕;施工孔洞、預埋管線處滲漏,用墻體一般開裂的維修方法進行處理,滲漏嚴重時,采用局部高壓灌漿進行加固堵漏。
(2)墻體防水工程的養護
①定期檢查。容易發生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。
②建立技術檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。
③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結構的行為。
④對于外墻體的防水工程,出現損壞,及時修復。
⑤定期清洗外墻飾面。
1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養護
(1)地下室防水工程的修繕
地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進行修補;對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補;對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進行堵漏;能有效消除滲漏水現象。
(2)做好地下室防水工程的養護工作。
(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發現異常及時修復。
(4)建立技術檔案。
(5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。
1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養護
房屋裝飾工程包括外裝飾、內裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護,既可以保持房屋的美觀,創造良好環境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩外界不良環境的侵蝕,延長房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期檢查,發現缺陷及時處理。
1.7.4.2重點檢查板材飾面上部收頭處,發現開裂及時修補,避免開裂擴大。
1.7.4.3及時處理因房屋其它部位滲漏或其它原因導致墻面潮濕或滲水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發霉變黑而損壞。
1.7.4.4檢查窗臺等突出部位的穩固情況,注意有無飾面(來自:www.airporthotelslisboa.com)塊料的破損、脫落和開裂。同時搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時,由專業人員操作,以免損壞飾面。嚴禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時,先對飾面進行保護。
1.7.4.5對各類釉面磚進行擦洗時,選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強酸、強堿,以免損壞灰縫和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微細毛孔,它對有色液體具有強吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會通過大理石板的微細毛孔滲入到大理石內層,使大理石變色,并且無法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環保防護劑進行處理,使有色液體無法進入大理石板內層,保證大理石面永不變色,光亮如新。
1.7.4.7定期進行清洗,保持飾面潔凈。
1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質構件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。
1.7.4.9定期檢查吊頂內隱蔽的管線和空調、消防等設備是否有漏水現象,有無蟲、蟻、鼠患,及時消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風條件,不要讓吊頂長期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。
1.7.4.10加強正確、合理使用房屋設施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。
1.7.5公用設施的維修和養護
公共設施的維修和養護,主要以加強日常巡視檢查,及時處理小的損壞和隱患為主。
1.8搞好房屋查勘工作
通過房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級,并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據。因此,我們將對房屋進行定期查勘和季節性查勘工作,掌握第一手技術資料,及時處理發生的相關問題。
1.9加強房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結構、荷載的改變。不合理的裝修和不科學的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時,盲目選用不合適的裝飾材料,還會破壞人們的工作生活環境,危及人體健康。我們在房屋的管理工作中,重視對二次裝修和改造的審批、監督、追蹤和驗收工作,確保房屋使用安全。
物業管理處將嚴格執行××市政府物業主管部門的裝修管理的相關文件,參照建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,按程序對房屋裝修實施有效管理和控制。