探討小區智能化物業管理
序言 在社會信息化進程日益發展的今天，人們對自己住宅的關注已不再僅僅局限于居室面積、周邊自然環境、交通等方面，而是把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務、安全防范、物業管理等方面，正是適應這種社會需求，智能小區應運而生。
本文通過對小區物業自動化管理系統的方案介紹，探討一下目前國內智能小區一種可實現方案。
一、物業管理計算機化
隨著房產體制改革的不斷深化，有關物業的數據越來越龐雜，人們對物業信息的處理要求日益提高，因此采用計算機作為物業管理的工具是歷史發展的必然，發展電子計算機在此領域的應用，這是物業管理手段現代化的發展方向。
只有利用計算機進行物業管理，特別是進行聯網管理，才可能實現物業信息的標準化和規范化，為物業管理工作提供準確及時的信息，有助于物業管理部門進行管理并做出相關決策:同時也使物業管理公司及時準確地了解運營狀況，做出經營決策，這樣才能使物業管理走向現代化。結合小區介紹物業管理計算機化的主要功能。
1.1房產管理子系統
1.1.1房產檔案主要功能是儲存、輸出所有需要長期管理的公寓房屋的各種詳細信息。
1.1.2業主檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的住戶(包括租用戶)的詳細信息，進行住戶的入住和遷出操作，戶主的照片。 1.1.3產權檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的產權信息，進行產權分配的操作。
1.2財務管理子系統
實現小區帳務的電子化，并與指定銀行協作，實現業主費用的直接劃轉。
1.3收費管理子系統（物業管理/租金/服務等收費）
物業管理的很大一部分是物業收費。在物業管理計算機化的基礎上，應該是物業收費的規范化。業主可以通過IC卡交納各種物業費用，包括租金、月收費、年收費、合同收費、三表收費等，此外還包括日常各種服務收費，如有線電視、VOD、IrItemet網絡服務、停車、洗衣、清潔等。
1.3.1收費標準(各種費用、租金、物業管理費等)主要功能是對收取的各類費用確定價格因素以及進行計算工作。
1.3.2收費計算主要功能是確定最后應向用戶收取的費用和設定費用追補項目，為費用收取做準備。
1.3.3費用結算主要功能是進行實際的費用收取工作，輸出每一套戶的各類費用收欠情況。
1.4圖形圖像管理子系統
主要功能是儲存物業小區的建筑規劃圖、建筑效果圖、建筑平面圖、樓排的建筑平面圖、建筑效果圖、建筑示意圖，套戶的單元平面圖、基礎平面圖、單元效果圖、房間效果圖。
1.5辦公自動化子系統
在小區網絡的基礎上提供一個足夠開放的平臺，實現充分的數據共享，內部通訊和無紙辦公。辦公自動化主要包括:文檔管理、收發文管理、各類報表的收集整理、接待管理(來賓來客、投訴、管理。、報修等)、事務處理等。
1.5.1文檔管理將物業公司發布的文件分類整理，以電子文檔形式保存以方便公司人員檢索、查詢。
1.5.2收文管理文件的收發、登記、管理。
1.5.3報表管理收集整理各類報表提供給公司領導和上級有關部門。
l.5.4接待管理對公司的來賓來客進行登記，為編寫公司大事記提供資料。記錄各類投訴等轉給事務處理過程。
1.5.5事務處理對公司內部事務、各類投訴、報修等事務的處理進行監控登記，為管理者提供事務處理全過程監控和事后查詢。為查詢系統提供信息。
1.6查詢子系統
查詢系統采用分級密碼查詢的方式，不同的密碼可以查詢的范圍不同，查詢的輸出采用網絡、觸摸屏等多種方式。 為領導了解小區管理狀況和決策提供依據。 為一般工作人員提供工作任務查詢和相關文檔查詢。 為業主和賓客提供小區綜合服務信息查詢。
1.7Internet和 Internet服務子系統
小區租用專線，自身成為一個ISP服務站。小區對外成為一個Internet網站，可發布小區的概況、物業管理公司、小區地形、樓盤情況等相關信息，提供電子信箱服務:對內形成Intran剖，實現業主的費用查詢、報修、投訴、各種綜合服務信息(天氣預報、電視節目、新聞、啟示、廣告)的發布，網上購物等。
1.8維修養護管理子系統
1.8.1房產維修主要功能是儲存、輸出物業維修養護的詳細情況。
1.8.2設施設備維修主要功能是儲存、輸出對物業中的各種公共設施、各種樓宇設備進行維修養護的詳細情況。
1.8.3統計及帳務主要功能是儲存、輸出所有維修養護工作的綜合情況以及按照產權人來統計其應交的各種費用。
1.9公用模塊及系統維護
在以上子系統中，都包括有如下三個公用模塊:查詢統計、系統維護和幫助。三個公用模塊為用戶更好的使用本系統提供了方便和安全的保證。
1.10 IC卡管理子
IC卡作為一種信息的存儲和傳遞媒體，在現代社會中得到越來越廣泛的應用。小區卡系統的最終目的是實現真正的小區一卡通，用IC卡取代小區管理和生活中所使用的個人證件和現金支付手段。用IC卡一卡通，是小區信息化標志之一，能夠提高業主的生活水平，也使物業管理自動化更加成熟。
IC卡一卡通有以下特點: 在小區范圍內用IC卡取代了現金交易，方便了業主。業主通過一張卡就可以完成各種支付、身份認證等多種功能。物業管理以IC卡為媒介，杜絕了現金流通，財務管理可以自動建立各種帳目，自動生成統計用的各種報表，自動建立卡片庫，具有多種靈活方便的查詢檢索功能。提高了財務處理的效率，堵塞了財務管理的漏洞。
卡片管理中心可以對所有的卡片獨立控制，使其在安防系統中有效或無效，有利于安全防范。管理中心能對所有卡片進行加密、注銷和掛失等功能。通過設置不同類型的卡片(如工作人員卡和業主卡〉能夠區別對待小區用戶和服務人員。
IC卡固有的安全性和先進性保證了網上交易、網上支付的可行性和安全性，IC卡的不可偽造性也保證了安防系統的可靠性。
IC卡系統功能可分為兩部分:金融應用和非金融應用。金融應用中，IC卡作為存折或錢包使用，可以儲蓄、取款、支付。非金融應用主要是指IC卡的身份認證功能，包括: 迸出樓門，IC卡可以作為鑰匙，這種鑰匙不會被偽造。 迸出停車，場，作為合法身份的憑證。 迸出小區大門，作為一種身份證明。 作為娛樂場所的會員卡等。
以上主要是針對業主持卡人的分析。物業管理中心作為管理單位，其工作人員也可以是持卡人，其卡片功能包括了金融應用中的支付功能，還可以作為工作證、餐廳就餐卡、考勤卡等。在小區一卡通應用系統中，所有在小區之內活動的人員都可以是持卡人，卡片包括業主卡、工作人員卡和各種管理卡:此外還可以設置臨時卡，作為流動人員的臨時身份證，設置會客卡，作為來賓或來訪客人的臨時身份證等。
小區卡片管理中心負責卡片的發行、掛失和注銷等卡片的管理工作，IC卡系統的財務管理，與各消費場所進行金融結算。 考慮到小區的多種應用，包含了電子支付、身份認證等各項功能，小區擬采用接觸式和非接觸式二合一的IC卡(CPU卡)，以方便用戶使用。
二、公用設備管理
現代化物業管理要求對公用設備進行智能化集中管理，主要包括建筑的采暖熱交換系統、生活熱交換系統、水箱液位、照明回路、變配電系統等進行信號采集和控制，實現設備管理系統自動化，起到集中管理、分散控制、節能降耗的作用。
根據上述要求我們通過對小區的各類公用設備的智能化管理做到運行安全、可靠、精確高效、節省能源、節省人力。設備管理內容主要包括:
2.1電源開關狀態及故障報警高、低壓配電柜之狀態監測及開/關控制。 高壓配電之電流、電壓及有功功率監測。 變壓器出線電流、電壓、功率因數及有功功率監測。 各種負載的電流監測。 自動開關、母聯開關的投切與故障報警。 多臺開關的邏輯控制。 各層配電的狀態與故障監測。
2.2給排水系統智能化管理
給水、排水系統無論缺水或溢出都是很大的故障。監測系統可對給排水系統進行全面監控。電腦屏幕以動畫圖形顯示給排水系統的運行狀況，一有異常情況，自動調出報警畫面顯示故障位置及原因并提供聲響報警的報拳打印。
給排水系統的智能管理有以下功能可供選擇: 各水箱、水池、低位預警。 各水泵之運行狀態與故障集中監控。 生活水泵、潛水泵、廢水泵故障報警、程序啟動/停止。 廢水池水位控制水位最高限(HH)報警及夜間抽廢水控制。 各水泵定期自動開列保養工作單。 各泵輪流交互使用。 設備管理中心電腦屏幕動畫顯示水系統的運轉現狀、如有異狀，自動調出報警畫面顯示并提供聲響報警及報警打印。
2.3溫度、壓力、流量檢測: 檢測供回水溫度、壓力、流量。 自動檢測總管壓力。 自動檢測補水泵運行狀態。 根據協調級所確定的換熱站控制方案確定所需開啟換熱器臺數。 開關機過程控制，自動控制相關泵的啟停:根據用戶側供水溫度，自動控制相關閥門的開度按優化控制算法自動調節相關用戶側循環泵的開啟臺數:根據回水壓力，確定補水泵的啟停。 熱水循環泵的啟?？刂?。 供熱溫度的自動調節。 顯示各測量參數，修改各設定值。
2.4風機的啟停狀態
送排風應依清晨、上班、午休、下班、夜間及樓層特性，自動調整風機啟停及節電周期運轉。送排風系統的智能化運轉以下功能可供選擇: 按不同時段及樓層屬性自動時序控制新風機啟停。 送排風機狀態監控、故障報警。 火警發生時自動開閉送排風機、正壓送風機。 正壓送風機狀態監控，故障報警。
2.5照明智能化
電梯口夜間警戒時段由紅外人體偵測聯動照明。自動啟動CCTV系統錄像。 庭院照明。 節日彩燈、泛光燈、廣告霓虹燈、噴泉彩燈、航空障礙照明燈等的定時開關控制及各種圖形及效果控制。立面、廣告燈及路燈時序控制。
2.6電梯運行狀態及故障報警
電梯故障及具體故障類型。 各部電梯運動方向。 各部電梯供電電源狀態
2.7小區安防系統
2.7.1閉路電視監控系統
閉路電視監控系統用于整個小區范圍內的監視?？蓪⒏鞅O視點設于小區的各主要出入通道、軍庫、電梯等地，對小區的人流進行動態控制。
各監控點的圖像信號，可通過外置的編碼盒編成數字保證小區通信網傳輸。
2.7.2門禁系統
門禁系統與小區物業管理中的一卡通相結合，主要用于業主出入小區大門和自己所住的單元樓門。
2.7.3巡更系統
巡更系統的作用是保證小區保安值班人員能夠按照預先隨機設定的路線順序地對小區內各巡更點進行巡視，同時保護巡更人員的安全。
保安值班人員開始巡更時，必須確認好設定的巡視路線，在規定時間區段內順序達到每一巡更點，以巡更鑰匙去觸碰巡更點。如果途中發生意外情況時，及時與保安中控值班室聯系。中控室的電腦系統通過打印機將各巡更站的巡更情況打印出來，詳細列出巡更日期和經過每一巡更點的地點、時間以及缺巡資料，以便核對保安值班人員是否按照規定，對每一個要求的巡更點進行巡視，以確保小區和業主的安全。
巡更資料可貯存在電腦內，供隨時查詢，并作考勤記錄。
三、家庭智能管理
家庭智能管理是指將業主家中的溫/濕度、電器、照明、安全防范，對外通訊等進行集中的智能化操控，使整個住宅運作在最佳狀態。它是小區物業管理不可缺少的部分，也是未來住宅智能化的發展趨勢。
我們采用在每戶設置"集中控制盒"的方式，來實現業主家庭的智能化管理。
3.1信息采集
收集業主家居運行的各種參數，包括三表數據、居室溫濕度等。這些數據既可以在其自帶的顯示屏上顯示，又可以上傳至物業管理中心進行統計和計費。
3.2可視對講
自帶可視對講功能，業主可通過它與訪客對講，觀察訪客，開啟單元門。
可視對講的門口機配備IC卡接口，本樓住戶進入時使用小區發放的IC卡。
3.3家用電器的啟停管理
對業主家中的空調等主要電器設備進行控制。
家用電器的控制方式如下:業主在外時可通過雙音頻電話機或手機撥打專用電話號碼，若家中無人應答時，集中控制機自動接聽電話，并給業主提供語音信息，業主在語音提示下進行相應的操作，遙控啟動家中空調等電器，使其在業主到家之前提前開始工作，以提供一舒適的環境。
3.4信息服務
業主通過集中控制盒可以了解自己家庭運作的各種參數，如房間溫、濕度，三表讀數，被控家電狀態等，同時可通過網絡進行各種交費用的簡單查詢。并可通過集中控制盒上自帶的lC卡接口進行費用的結算。
物業管理部門可通過小區網絡及控制盒向業主發出交費通知及其他有關物業管理方面的通知等。
3.5申請社區服務
業主需要維修、搬運、送貨等社區服務時，通過集中控制盒提供的直通語音功能可直接同小區的社區服務中心聯系。具體操作是，業主只要拿起集中控制機上的昕筒并按下社區服務按鍵，業主就與社區服務人員建立了直接的語音聯系，業主說出自己的要求。而社區服務中心的工作站會自動顯示出要求服務業主的樓號和房號并記錄。
3.6防入侵報警
連接門磁開關、雙鑒探頭等防入侵探測器，當有入侵發生時及時發出報警信息至物業管理部門和小區保安部門。
集中控制盒具有緊急呼救功能，有緊急情況發生時，業主按動緊急呼救按鍵通知物業和保安部門采取緊急措施。
3.7友好的人機界面
集中控制盒的可視對講顯示屏除顯示訪可圖象外還可用子交字顯示，以漢字方式與用戶進行交流并配以簡單的語音提示。
3.8分級密碼操作
集中控制盒的操作分三級密碼進行控制，不同級別的操作權限各不相同。
3.9集中控制盒的通訊
集中控制盒的通訊采用直接連接樓中的綜合布線然后進入小區通訊主干的方其通訊協議采用標準的 TCPllP協議，這種方式保證了集中控制盒通訊的開放，高速和信息量，也保證了集中控制盒的功能實現。
四、信息網絡系統
小區信息網絡系統工程的建設總目標和規劃如下: 建成小區網絡系統，為小區提供公用設備管理、物業管理、房屋智能管理及安防系統的信息基礎設施和運行環境。 在物業管理處建成網絡中心，實現網絡運行中心(N0C)和網絡信息中心(N1C)。 建立社區運行中心、物業管理系統，實行有效的社區管理、物業管理、安全管理、計費管理等。 建立以信息交換、信息發布和查詢應用為主的計算機網絡應用基礎環境，為滿足住戶間信息交流、物業公司的管理等提供先進的支持手段。 通過網絡中心連接lnternet網，滿足小區住戶獲取豐富信息的追求。 提供PPP接入服務，為遠在異地的住戶同小區的溝通或上網服務提供方便。 網絡主干選用較為先進的千兆以太網/ATM網絡技術，滿足目前/未來應用對帶寬的求。
4.提供到住戶的10/100M獨享帶寬。
小區社區網絡系統工程網絡系統的總體結構包括如下的部分：
4.1主干網
社區網絡系統工程主干網是數據信息流動的動脈，同時擔負著信息流動的總調度任務。主干網從功能上來看包括四個方面: 為子網間互聯提供高速路由，實現核心高速路由交換。 連接全網共享的高性能服務器，如VOD、lntranet服務器。 實現全網的系統管理和安全管理。 實現國際互聯網絡的連接，撥號接入。
4.2遠程訪問
遠程訪問提供電話撥號訪問功能，使得異地住戶也可以訪問社區網絡系統。遠程工作站通過撥號接入，采用點對點的協議。
4.3INTERNET接入
社區網絡實現與其它網絡的互聯，使信息交換的范圍擴展到整個Internet上。
4.4子網
小區的網絡不僅為用戶提供服務，同時還連接著公用設備管理、房屋智能管理和安防系統，所以從邏輯上即可劃分為這四個子網。
4.5工作組
在各子網下連接的個體或個體群組成了工作組。
篇2：物業管理知識培訓：智能化管理知識
物業管理知識培訓：智能化管理知識
001智能化:就是通過各種技術手段，對樓宇進行監控以及提供網絡、通訊服務，最終目的是為樓宇提供高效、便捷的管理手段和服務。
002智能化包含的內容:樓宇自動化(BA)、保安監控自動化(SA)、辦公自動化(OA).通訊自動化(CA)、消防自動化(FA)。抄表記費自動化。
003樓宇自動化的概念:就是通過對樓內主要設備的監控，實現對設備的自動化管理，達到及時高效管理樓宇的目的，同時可以通過對耗能設備的管理，達到節能目的。
004樓宇自動化主要包括:空調系統監控，供配電系統的監控，共用照明系統監控，消防系統監控，給排水系統監控，電梯系統監控。
005樓宇自動化系統的工作程序:正常情況下根據實際設定的程序進行工作，當發生異常情況時，發出報警信號，提醒值班人員進行相應處理。
006監控計算機故障特點是:所有指令失效或者干脆計算機工作不正常。
007指令失效的可能原因是:最可能的原因是軟件故障。
008發生監控計算機故障應立即通知工程單位進行處理。
009發生總線故障的現象是:部分設備狀態顯示不正?；虿糠衷O備指令無效。
010發生總線故障的特點是:總線上故障點后所有設備狀態顯示不正常，故障點后指令無效。
011發生總線故障應馬上查看系統圖，找到故障點，進行相應線路維護，或者通知承包商進行處理。
012何謂DDC?直接總線控制器。(Direct Data Controller)
013 DDC故障特點是:該DDC控制的設備狀態顯示不正?；蛳鄳O備指令不正常。
014 DDC故障的處理:發生DDC故障，應首先確認供電是否正常，如果供電正常，則應更換DDC或通知廠家進行處理。
015傳感器故障的特點是:相應點數據不正?；蜷L時間沒有變化。
016傳感器故障的處理:應立刻通知廠家進行處理。
017執行器故障的特點是:相應設備不能進行指令動作。
018執行器故障的處理:應該請施工單位確認故障，再通知執行器廠家進行處理。
019空調系統主要監控:冷凍機組、冷卻機組、冷卻塔、空調機、新風機、排風機、風機盤管。
020供配電系統監控的內容:主要包括高低壓配電柜的監測和發電機的監測，一般只監不控。
021供配電系統的監控意義:通過監測高低壓配電柜狀態，及時提醒維護人員對設備進行維護。
022消防系統監控的內容:一般包括消防泵狀態監測和消防水管壓力檢測，一般只監不控。
023電梯系統監控的內容:電梯系統監控一般包括垂直梯狀態監測和手扶梯監控。
024給排水系統監控的內容:給排水系統監控一般包括生活水泵監控、生活水池和生活水箱液位、污水池液位、污水泵監控。
025保安監控自動化包括的內容:保安監控系統主要包括閉路攝像系統和門禁巡更系統。
026閉路攝像系統的作用:通過對主要通道、公共區域、電梯轎箱等設置攝像機，使得監控中心人員可以隨意監視公共區域的情況，同時可以進行常規錄像和報警錄像。
027門禁巡更系統包括的內容:門禁系統、巡更系統、門磁、紅外雙鑒、紅外對射等。
028雙鑒探頭的意義:主要作為門磁系統的補充系統，對大面積的開放區域進行禁入控制和報警錄像。
029紅外對射系統的意義:主要設置在外墻上，起到防止攀爬的作用。
030辦公自動化主要包括的內容:辦公自動化主要通過設置郵件系統和定義公文自動流轉程序實現無紙化辦公。
031辦公自動化怎樣實現:實現辦公自動化首先要建立網絡平臺和服務器平臺，在平臺上建立一個辦公自動化應用系統，通過設置內部WWW服務器和郵件服務器，定義公文流轉模塊，實現無紙化辦公。
032 WWW服務器作用是:為用戶上互聯網提供服務，同時為大廈內用戶提供WWW網絡服務。
033綜合應用平臺服務器能提供的服務:綜合應用平臺服務器能提供辦公自動化服務，虛擬主機服務，虛擬專網服務，網絡安全服務，記費服務等。
034綜合應用平臺服務器采用的操作系統:UNI*操作系統。
035綜合應用平臺服務器采用的數據庫:ORACLE數據庫。
036虛擬主機服務:就是用戶通過租用綜合應用平臺服務器的部分資源，建立自己的虛擬主機，提供虛擬網站等服務。
037虛擬主機服務的好處是:不需要自己專門的設備和管理人員。
038虛擬專網服務:就是用戶利用大廈網絡資源，通過在網管機上設置，建立虛擬專網。
039虛擬專網服務的好處是:不需要自己專門的設備和管理人員。
040網絡安全服務:就是通過制定統一的網絡安全策略，保證局域網內的專門服務器和虛擬服務器的安全。
041通訊自動化包括的內容:電話、上網、數據專線、有線電視、衛星電視等內容。
042抄表記費自動化包括的內容:自動抄錄水表、電表、煤氣表、空調等。
043自動抄表記費的前提是:必須選用數字表。
044自動抄表記費的原理是:通過脈沖計數器記取脈沖，再將脈沖數轉換成記費數。
045消防自動化的概念:消防自動化就是通過各種消防探頭和控制設備，實現大樓的消防自動報警，以及自動采取各種緊急措施。
046網絡機房的設備包括:網絡服務器、網管機。
047 MDF機房的設備包括:網絡交換機、UPS、總配線架。
048智能化物業的主要支撐技術是:計算機網絡技術。
篇3：智能化物業管理的兩大法寶是手段和人才
智能化物業管理的兩大法寶是手段和人才
智能建筑融合了現代計算機技術、通信技術、信息技術.以其高效、節能、安全、健康、舒適、便捷、個性化強的優勢倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑設備自動化系統(BAS)、 通訊網絡自動化系統(CAS)、辦公自動化系統(OAS)為特征。如何管好智能化建筑.我們的體會是手段和人才是兩個不可或缺的法寶。
智能建筑采用了大量高性能、多用途、濃縮了現代高新技術的建筑設備以及由此構成的高度自動化系統單靠物業管理人員的看、聞、聽、摸是無法對設備的運行狀況做出準確的判 斷的，必須在充分熟悉設備及系統性能的基礎上，利用設備自身的監測、控制、診斷功能.借助科學管理手段，才能真正搞好智能建筑的物業管理工作。
(一)充分利用樓宇設備自身的性能優勢
建筑的智能化往往是從樓宇設備自動化開始，為實現對建筑物內的水、暖、電、空調、車輛、消防、閉路監控、防盜報警、門禁等各種設備系統的綜合監控與管理，利用計算機網絡和接口技術將分散在各子系統中各樓層的直接數字控制器(DDC)連接起來。通過聯網實現各子系統與中央監控管理計算機之間、各子系統之間的信息交換.達到分散控制、集中管理 的功能模式。
在智能建筑管理中，充分利用樓宇控制系統本身具備的自動檢測、自動調節、自動診斷、自動報警等功能，一方面可以大大減少設備管理人員的數量，降低運行成本；另一方面，又
能提高樓宇安全運行的可靠度。
(二)利用微機管理技術，實現綜合協調管理
首先，利用中央控制計算機的功能，對各類建筑設備的運行狀態、運行參數進行跟蹤，及時準確地了解現場設備有無異常，并迅速做出反應，排除故障。其次，利用計算機預定的
參數設置功能，可以極為方便地實現對現場設備的運行過程進行控制和調節，真正實現對現場設備的遙控。再次。利用計算機強大的數據存儲功能和應用程序的數據庫，可以完成大量
歷史數據的存儲，并對歷史數據按特定的要求進行處理，調節歷史數據庫完成運行報表，生成歷史數據分析趨勢曲線等。
(三)重視樓宇設備的運行管理搞好設備的運行管理可以實現設備的安全正常運行，及早發現并排除設備安全隱患.直接關系到各子系統能否達到原有的設計性能與服務年限，影響到大廈的能源供應狀況，涉及到住用戶的安全。因此，搞好設備的運行管理是必要的。
以節能為例，智能樓宇設備的耗能量是驚人的，能源費用支出可以達到總設備運行、管理費用總量的50%照明?？照{、電梯、水泵是主要的用電設備，而其負荷隨時間不斷變化，利用樓宇設備控制技術，根據負荷變化情況適時調節，提高設備的運行效率以實現節能的目標。
照明系統中大量使用高效節能燈具。將辦公區和公共場所照明分別控制，利用辦公區作息時間規律性強的特點，利用預設計算機程序實施定時開關控制。對公共場所的照明，則利用現代聲光控制技術進行靈活的調節和控制。
空調制冷系統中.根據實際冷負荷的變化，確定冷水機組及相應循環水泵、冷卻塔、風機的投入臺數，提高制冷系統的運行效率。并且針對不同的季節，修改溫濕度設定值，以減 少能源損耗。合理調節新風比例，以充分利用新風的冷量或減少新風處理能耗。
(四)遵循科學規律，搞好維護管理設備的維修保養是設備正常、安全、經濟運行的有力保證，它不僅保證設備隨時處于良好的工作狀態或待命工作狀態。而且可以保證設備的各
項運行參數指標符合有關的技術要求，以便設備達到或超過原有的性能及服務年限。設備維修保養一般分為定期維護和緊急維修兩類，定期維護、保養工作到位，緊急維修就會減少很多。
能延長設備連續無故障工作時間。
1、定期維修保養管理在智能大
廈中.可以借助先進的辦公自動化系統編制一套預防性維修管理程序來執行，結合建筑設備自動化系統對現場的自診斷功能，根據上次檢修時間和設備的工作性能自動安排出各類設備的定期檢修時間表，列出具體體檢修項目及實施要求。檢修完畢后將檢修結果存檔.建立維修檔案，以便今后的故障分析提供參考
2.緊急維修管理
對簡單的急修工作應在較短時間內完成，對比較復雜的急修工程必須有效跟進、重視監督落實.對緊急維修的部位及項目進行分類、統計、分析、找出設備出現故障的規律，以避免同類故障再次出現從而消除安全隱患。同時由于智能化系統設計及零部件專用性強，對維修用材必須進行有效監控，以保證維修質量。
智能建筑的出現和發展，對物業管理從業人員的素質提出了更高的要求，用廣博的知識武裝專業技術人才是搞好智能建筑物業管理工作的重要環節。
(一)智能化物業管理人應具有的素質
1.強烈的敬業精神和業主就是上帝”的服務意識。物業是業主工業，物業管理費和其他從事多種經營的費用必須從業主或住用人手中收醛MM1313亚洲国产精品无码试看|91久久偷偷做嫩草影院免|国产原创剧情经理在线播放|国产精品亚洲А∨无码播放麻豆