為做好物業管理項目接管驗收工作,企業應當注意四個方面的問題:業主(業主委員會或開發商)的重視與支持,是做好目接管驗收工作的前提;制定工作方案,是做好接管驗收工作的基礎;牢記宗旨,不越雷池,學會溝通,是做好接管驗收工作的保證;把解決歷史遺留問題落到實處,是做好接管驗收工作的關鍵。

項目接管驗收,是物業管理企業提供服務的一個重要環節,也是服務的基礎。做好這項工作,既是企業和業主(業主委員會或開發商)共同了解項目現狀的需要,也是企業與業主(業主委員會或開發商)分清責任、減少糾紛的需要,更是企業彌補其缺陷和不足、完善設備設施、為業主和使用人提供滿意服務的需要。

為做好這項工作,應當注意以下幾個問題:

一、業主的重視與支持,是做好接管驗收工作的前提

就一個具體的物業管理項目而言,企業和業主(業主委員會或開發商)是一個利益共同體,企業提供物業管理服務,業主或物業使用人通過接受服務使物業保值增值,可謂各有所需、各有所得。雙方在委托合同中,原則只有一個,即物業管理服務質價相符。物業管理企業提供服務,需要得到業主(業主委員會或開發商)的理解、支持、配合。同樣,作為物業管理服務組成部分之一的項目接管驗收工作也離不開業主(業主委員會或開發商)的理解、支持、配合?？梢哉f,沒有業主(業主委員會或開發商)的重視與支持,接管驗收工作就無法開展。在接管驗收過程中,企業要不斷地和業主(業主委員會或開發商)進行溝通,引起他們對工作的重視和支持,從而促進工作的開展。

項目接管驗收工作,一方面是物業管理企業做好自身服務工作的需要,另一方面也是業主(業主委員會或開發商)了解物業管理項目現狀,進而確定物業管理費和維修、改造投入的需要,同時也是物業管理企業與業主(業主委員會或開發商)雙方分清各自責任、減少糾紛的需要。接管驗收絕不僅僅是企業單方面的工作,而應當是企業和業主(業主委員會或開發商)雙方共同的工作。業主(業主委員會或開發商)應當重視和支持物業管理項目接管驗收工作。

二、制定工作方案是做好接管驗收工作的基礎

項目接管驗收不僅是一項重要工作,而且是一項艱巨而復雜的工作,這就要求物業管理企業要精心策劃,制定詳細的工作方案,確保工作有序進行并按時完成。

工作方案一般包括:接管驗收的工作原則、組織機構及人員分工、范圍和事項、工作計劃、注意事項、接管驗收記錄、工作的準備等。

由于接管驗收工作大都是在時間緊迫的情況下進行的。因此,企業應當選派懂業務、有經驗、專業技術水平高的人員,必要時,還可聘請社會上的專家組成專門的組織機構,專門負責項目接管驗收工作。待接管驗收工作結束,再回到各自的崗位。在組織機構內,應當做到分工明確、各司其職。

制定工作方案,有助于接管驗收工作,但由于它是企業和業主(業主委員會或開發商)雙方共同的工作,所以,工作方案要事先和業主(業主委員會或開發商)進行溝通、洽談,并得到他們的認可。對于已經委托過企業管理的項目,業主(業主委員會或開發商)還需和原企業溝通、協商。

工作方案是企業和業主(業主委員會或開發商)雙方開展項目接管驗收工作的依據,一經確定,雙方即應照此辦理。

三、牢記宗旨、不越雷池、學會溝通,是做好接管工作的保證

物業管理企業的宗旨就是全心全意為業主和使用人服務,企業通過自身服務,不斷滿足業主和物業使用人的現實需求和潛在期望。所以企業應當一門心思地做好服務,而不應當陷入其他是非之中,企業在項目接管驗收過程乃至整個服務過程中,都應當牢記這一點。

企業在項目接管驗收時,應當遵循一個基本原則:即僅僅對項目現狀作詳盡的、細致的客觀描述;對問題和缺陷,既不夸大,也不縮小;不對現狀作任何分析和推測;不涉及與接管驗收和服務有關的其它事項。一旦違反這個原則,就會造成企業接管驗收工作的被動。如果企業參與接管驗收的工作人員,隨意議論項目建設過程中或原物業企業服務過程中相關方的是是非非,甚至“摻和”在其中,勢必引起相關方的反感和不滿,從而導致其對項目接管驗收工作不積極配合,造成對項目接管驗收工

作質量與進度的負面影響,嚴重的還會影響到企業和業主(業主委員會或開發商)的關系,對企業在接管后的服

篇2：物業接管驗收中質量問題處理方法原則

　　物業接管驗收中質量問題的處理方法與原則

　　(一)處理質量問題的方法

　　1．發現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責

　　進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。

　　2．發現影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理：因施工原因造成的質量問題，應由施工單位負責，按照約定期限進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。

　　3．對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責修繕，或可采取費用補償的辦法，由物業管理企業處理。

　　4．房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性重大質量事故，應由接管單位會同建設、設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設計、施工、材料的原因由建漫單位負責處理；如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

　　(二)處理質量問題應把握的兩條原則

　　1．原則性與靈活性相結合

　　所謂原則性，就是實事求是、鐵面無私、嚴格按照規章制度辦事。物業管理企業應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。

　　所謂靈活性，就是在不違背原則的前提下，具體問題具體分析。對于大規模的物業，難免會出現一些不盡人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規，要針對不同情況分別采取措施，不能把接管驗收的雙方置于對立狀態，而應共同協商，力爭合理、圓滿地解決接管驗收中存在的問題。

　　2．細致入微與整體把握相結合

　　工程質量問題對物業產生的影響相當久遠，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。所以，物業管理企業在進行工程驗收時必須細致入微。任何一點疏忽都有可能給日后的管理帶來無盡的麻煩，也會嚴重損害業主的利益。大的方面，如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否，各種設備的運行是否正常。細微之處，如所用材料的性能優劣，供電線容的大小是否恰當等。電梯、空調、發電機組等大型設備的檢測和驗收必須在其負載運行一段時間以后進行。

　　整體把握是指從更高層次，從整體的角度去驗收，無論是什么類型的物業，都不是孤立的和一成不變的，物業土地使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目將標示出該物業的檔次和發展潛力。對于住宅小區而言，因為與人們日常生活緊密相關，這一特點決定了一個舒適、優美、安靜的環境是小區建設和管理的重要目標，這正是更高層次的把握：而寫字樓則重視商務、辦公的快捷、方便，并重視體現使用者的地位和身份，因此，內外裝修和設備應是接管驗收的重點。

篇3：樓宇接管驗收發現問題解決辦法

　　樓宇接管驗收發現問題的解決辦法

　　樓宇驗收分物業公司(管理處)初驗和小業主復驗。

　　一、在初驗中發現的問題，處理如下：

　　一一般項目的返修

　　對接管驗收中發現的非結構性的質量問題，物業公司驗收組應在兩天內提交給發展商（一式兩份，一份給發展商，一份由發展商交給承建單位），由承建單位負責返修；管理處應留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由建設單位委托管理處代為返修，所需費用由發展商支付。

　　二房屋結構的加固補強

　　在接管驗收中，如發現影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。由建設單位對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向發展商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。

　　三不具備使用功能問題的處理

　　接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由發展商負責抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。

　　二、小業主在驗收中提出問題的解決辦法

　　1、對小業主提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給發展商（一式兩份，一份給發展商，一份由發展商交給承建商），由承建商負責返修；管理處應留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。

　　2、對小業主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內容見《工程規章制度手冊》中的相關裝修管理規定。

　　3、對小業主提出的有關入住等方面的問題，應當場予以解答，并盡力提供幫助。

　　三、相關文件及記錄:

　　《業主房屋裝修管理規定》《接管驗收記錄》