智能小區需要智能化物業服務
一、智能住宅小區為物業服務提供了新的發展空間
智能住宅與智能社區的發展方向，可以概括出四大特點:
?、倬W絡化。目前流行的家庭的辦公、網上購物、遠程教育等等正是通信與計算機網絡化的現實表現，離開了網絡，也就不可能有住宅與住宅小區的智能化。
?、谥悄芑?。住宅的智能化是把住宅的單一居住功能引向休閑、娛樂、購物、教育、家庭辦公等多項功能;把住宅小區的狹小、封閉空間變為可觸及世界的開放地域。
?、廴诵曰?。智能住宅與智能住宅小區是迎合人的需要而產生和發展的，因此，在規劃、設計階段，就已充分考慮了居民的各種現實與各種需要要“以人為本”。
?、芫C合化。智能住宅小區具有很多復雜的功能，這些功能含蓋通信、安防、物業服務、家庭智能化等幾大方面，綜合性很強。
具備四大特點的智能住宅與智能住宅小區的產生，給了物業服務一個發展的空間，也給物業服務一個展現價值的機會。智能住宅與智能住宅小區的出現，給物業服務增加了很多新的、技術含量較高的管理服務內容，如網絡服務等等，使物業服務真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區物業服務的形象。
同時，物業服務的參與也才能真正實現智能住宅與智能住宅小區的智能功能。一方面，物業服務智能化系統是智能住宅與智能住宅小區智能系統的組成部分，沒有物業服務的智能化，就沒有完整意義上的住宅與住宅小區的智能化;另一方面，只有物業服務的參與，并通過物業公司管理服務人員對智能化設備設施的管理，及通過提供多種信息為居民服務，居民才能真正感受到住宅與住宅小區的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒適與豐富多彩。
二、智能住宅小區需要智能化的物業服務
與普通住宅小區物業服務相比，智能型住宅小區物業服務具有明顯不同的特點:
其一，智能化程度高。
傳統住宅小區由于其建筑、設備設施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區智能化的改造，在物業服務方面使用一些計算機，但使用范圍相對狹窄。智能住宅與智能住宅小區由于其先天優勢，給物業智能化管理創造了條件，不僅在計算機的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區范圍要寬、程度要高得多。
其二、效率更高、內容更多、更便于管理。主要表現為:
?、傥飿I服務中的一些傳統收費項目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費因為可以使用電腦管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進行數據的精確采集。這樣可以提高效率，減少收費糾紛，而且大大方便了住戶。
?、谖飿I服務領域中的一些專項與特約綜合經營服務，如快餐盒飯送餐服務、物業租售代理服務、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機票、其它中介咨詢服務、購物服務、洗衣服務、社區廚房等，通過電腦網絡聯系與處理將更為方便高效。
?、畚飿I公司管理服務人員也將變為電腦網絡的操作者與管理者，通過電腦網絡(廣城網與局域網)提供各種管理服務，不僅可以收取網絡信息使用費和各種服務費，而且也從根本上改變了自身的傳統形象，提升了物業服務的科技含量、檔次和社會地位。管理服務人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協調與勸解，而是管理和維護電腦網絡，提供網上信息服務。這樣不但增加了管理服務內容，相應增加了物業公司的收入來源和利潤，而且因為網絡管理服務的高效而使物業服務變得更有效率，更容易管理。
其三，管理人員素質要求更高。
智能住宅小區物業服務人員要在智能結構方面不但具有普通住宅小區物業服務人員的知識結構，同時還應熟悉和掌握計算機的基本知識和網絡知識，了解計算機的管理維護知識，熟練進行計算機的各種操作，包括文檔處理的網絡操作等等。
智能住宅小區及其物業服務的上述特點，也對物業服務提出了一系列新的要求:
第一、從業人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業服務的各個方面入手搞好物業服務工作。
智能住宅是智能建筑技術的發展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特點。從其智能化的內容來看，重點是生活服務、安保和物業的管理維護;系統結構具有適應眾多服務對象與服務內容的分散性、多樣性、靈活性、控制對象分散，信息傳輸距離長，布線復雜等等。因此，從業人員要真正把智能住宅小區與智能建筑從管理觀念和管理服務的具體內容方面區別開來，從住宅小區的角度，向居民提供優質高效的管理服務產品，同時，積極做好智能化設備設施的維護工作。
第二，必須強調和切實督促物業公司對智能住宅小區物業服務的早期介入。
一方面物業公司要從思想上把早期介入真正重視起來，并切實付諸實施;另一方面，政府有關部門也要從維護人民生命財產的角度出發，強調和督促物業公司對智能住宅小區物業服務的早期介入。
第三，必須加強智能住宅小區管理服務人員，特別是智能化系統維護管理人員的培訓培養工作。
物業公司應選派相關專業的技術人員參與智能化系統的設計與實施，進行崗位培訓，掌握智能化系統管理的技能，并將系統過程、數據全面存檔，作為智能化系統啟動的初始條件，以確保智能化系統正常運行，并能保證管理服務人員正常利用該系統為廣大居民服務。
第四，努力做好智能小區物業服務的組織實施工作。
智能住宅小區物業服務具有普通住宅小區物業服務的一般內容，包括:
?、俟?/a>管理服務。具體內容有:房屋維修管理、房屋設備管理、安全管理、道路交通管理、環境環衛管理、供曖管理以及公眾代辦性質的服務等等。
?、诰C合經營服務。包括專項服務和特約服務兩個方面。具體內容有:衣著、飲食、居住、行旅、娛樂、購物、文教體衛等方面的服務。另外，智能住宅小區物業服務比普通小區物業服務也多了一些新的管理服務內容，如網絡信息服務等等。同時，智能住宅小區物業服務的主要工作也將變為管理和維護電腦網絡，而不是以前那種主要是依靠人力來發現和解決物業服務問題。
這樣，組織和實施智能住宅小區物業服務，就主要是操作電腦網絡、監測各種智能化儀器設備傳送的各種信息，并給以及時處理。智能住宅小區物業服務的微觀模式已經由主要是人工運作的模式，轉變為主要是機器動作的模式。
(《南方房地產》 北京首都經濟貿易大學城市經濟系 譚善勇)
篇2：物業管理知識培訓：智能化管理知識
物業管理知識培訓：智能化管理知識
001智能化:就是通過各種技術手段，對樓宇進行監控以及提供網絡、通訊服務，最終目的是為樓宇提供高效、便捷的管理手段和服務。
002智能化包含的內容:樓宇自動化(BA)、保安監控自動化(SA)、辦公自動化(OA).通訊自動化(CA)、消防自動化(FA)。抄表記費自動化。
003樓宇自動化的概念:就是通過對樓內主要設備的監控，實現對設備的自動化管理，達到及時高效管理樓宇的目的，同時可以通過對耗能設備的管理，達到節能目的。
004樓宇自動化主要包括:空調系統監控，供配電系統的監控，共用照明系統監控，消防系統監控，給排水系統監控，電梯系統監控。
005樓宇自動化系統的工作程序:正常情況下根據實際設定的程序進行工作，當發生異常情況時，發出報警信號，提醒值班人員進行相應處理。
006監控計算機故障特點是:所有指令失效或者干脆計算機工作不正常。
007指令失效的可能原因是:最可能的原因是軟件故障。
008發生監控計算機故障應立即通知工程單位進行處理。
009發生總線故障的現象是:部分設備狀態顯示不正?；虿糠衷O備指令無效。
010發生總線故障的特點是:總線上故障點后所有設備狀態顯示不正常，故障點后指令無效。
011發生總線故障應馬上查看系統圖，找到故障點，進行相應線路維護，或者通知承包商進行處理。
012何謂DDC?直接總線控制器。(Direct Data Controller)
013 DDC故障特點是:該DDC控制的設備狀態顯示不正?；蛳鄳O備指令不正常。
014 DDC故障的處理:發生DDC故障，應首先確認供電是否正常，如果供電正常，則應更換DDC或通知廠家進行處理。
015傳感器故障的特點是:相應點數據不正?；蜷L時間沒有變化。
016傳感器故障的處理:應立刻通知廠家進行處理。
017執行器故障的特點是:相應設備不能進行指令動作。
018執行器故障的處理:應該請施工單位確認故障，再通知執行器廠家進行處理。
019空調系統主要監控:冷凍機組、冷卻機組、冷卻塔、空調機、新風機、排風機、風機盤管。
020供配電系統監控的內容:主要包括高低壓配電柜的監測和發電機的監測，一般只監不控。
021供配電系統的監控意義:通過監測高低壓配電柜狀態，及時提醒維護人員對設備進行維護。
022消防系統監控的內容:一般包括消防泵狀態監測和消防水管壓力檢測，一般只監不控。
023電梯系統監控的內容:電梯系統監控一般包括垂直梯狀態監測和手扶梯監控。
024給排水系統監控的內容:給排水系統監控一般包括生活水泵監控、生活水池和生活水箱液位、污水池液位、污水泵監控。
025保安監控自動化包括的內容:保安監控系統主要包括閉路攝像系統和門禁巡更系統。
026閉路攝像系統的作用:通過對主要通道、公共區域、電梯轎箱等設置攝像機，使得監控中心人員可以隨意監視公共區域的情況，同時可以進行常規錄像和報警錄像。
027門禁巡更系統包括的內容:門禁系統、巡更系統、門磁、紅外雙鑒、紅外對射等。
028雙鑒探頭的意義:主要作為門磁系統的補充系統，對大面積的開放區域進行禁入控制和報警錄像。
029紅外對射系統的意義:主要設置在外墻上，起到防止攀爬的作用。
030辦公自動化主要包括的內容:辦公自動化主要通過設置郵件系統和定義公文自動流轉程序實現無紙化辦公。
031辦公自動化怎樣實現:實現辦公自動化首先要建立網絡平臺和服務器平臺，在平臺上建立一個辦公自動化應用系統，通過設置內部WWW服務器和郵件服務器，定義公文流轉模塊，實現無紙化辦公。
032 WWW服務器作用是:為用戶上互聯網提供服務，同時為大廈內用戶提供WWW網絡服務。
033綜合應用平臺服務器能提供的服務:綜合應用平臺服務器能提供辦公自動化服務，虛擬主機服務，虛擬專網服務，網絡安全服務，記費服務等。
034綜合應用平臺服務器采用的操作系統:UNI*操作系統。
035綜合應用平臺服務器采用的數據庫:ORACLE數據庫。
036虛擬主機服務:就是用戶通過租用綜合應用平臺服務器的部分資源，建立自己的虛擬主機，提供虛擬網站等服務。
037虛擬主機服務的好處是:不需要自己專門的設備和管理人員。
038虛擬專網服務:就是用戶利用大廈網絡資源，通過在網管機上設置，建立虛擬專網。
039虛擬專網服務的好處是:不需要自己專門的設備和管理人員。
040網絡安全服務:就是通過制定統一的網絡安全策略，保證局域網內的專門服務器和虛擬服務器的安全。
041通訊自動化包括的內容:電話、上網、數據專線、有線電視、衛星電視等內容。
042抄表記費自動化包括的內容:自動抄錄水表、電表、煤氣表、空調等。
043自動抄表記費的前提是:必須選用數字表。
044自動抄表記費的原理是:通過脈沖計數器記取脈沖，再將脈沖數轉換成記費數。
045消防自動化的概念:消防自動化就是通過各種消防探頭和控制設備，實現大樓的消防自動報警，以及自動采取各種緊急措施。
046網絡機房的設備包括:網絡服務器、網管機。
047 MDF機房的設備包括:網絡交換機、UPS、總配線架。
048智能化物業的主要支撐技術是:計算機網絡技術。
篇3：智能化物業管理的兩大法寶是手段和人才
智能化物業管理的兩大法寶是手段和人才
智能建筑融合了現代計算機技術、通信技術、信息技術.以其高效、節能、安全、健康、舒適、便捷、個性化強的優勢倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑設備自動化系統(BAS)、 通訊網絡自動化系統(CAS)、辦公自動化系統(OAS)為特征。如何管好智能化建筑.我們的體會是手段和人才是兩個不可或缺的法寶。
智能建筑采用了大量高性能、多用途、濃縮了現代高新技術的建筑設備以及由此構成的高度自動化系統單靠物業管理人員的看、聞、聽、摸是無法對設備的運行狀況做出準確的判 斷的，必須在充分熟悉設備及系統性能的基礎上，利用設備自身的監測、控制、診斷功能.借助科學管理手段，才能真正搞好智能建筑的物業管理工作。
(一)充分利用樓宇設備自身的性能優勢
建筑的智能化往往是從樓宇設備自動化開始，為實現對建筑物內的水、暖、電、空調、車輛、消防、閉路監控、防盜報警、門禁等各種設備系統的綜合監控與管理，利用計算機網絡和接口技術將分散在各子系統中各樓層的直接數字控制器(DDC)連接起來。通過聯網實現各子系統與中央監控管理計算機之間、各子系統之間的信息交換.達到分散控制、集中管理 的功能模式。
在智能建筑管理中，充分利用樓宇控制系統本身具備的自動檢測、自動調節、自動診斷、自動報警等功能，一方面可以大大減少設備管理人員的數量，降低運行成本；另一方面，又
能提高樓宇安全運行的可靠度。
(二)利用微機管理技術，實現綜合協調管理
首先，利用中央控制計算機的功能，對各類建筑設備的運行狀態、運行參數進行跟蹤，及時準確地了解現場設備有無異常，并迅速做出反應，排除故障。其次，利用計算機預定的
參數設置功能，可以極為方便地實現對現場設備的運行過程進行控制和調節，真正實現對現場設備的遙控。再次。利用計算機強大的數據存儲功能和應用程序的數據庫，可以完成大量
歷史數據的存儲，并對歷史數據按特定的要求進行處理，調節歷史數據庫完成運行報表，生成歷史數據分析趨勢曲線等。
(三)重視樓宇設備的運行管理搞好設備的運行管理可以實現設備的安全正常運行，及早發現并排除設備安全隱患.直接關系到各子系統能否達到原有的設計性能與服務年限，影響到大廈的能源供應狀況，涉及到住用戶的安全。因此，搞好設備的運行管理是必要的。
以節能為例，智能樓宇設備的耗能量是驚人的，能源費用支出可以達到總設備運行、管理費用總量的50%照明?？照{、電梯、水泵是主要的用電設備，而其負荷隨時間不斷變化，利用樓宇設備控制技術，根據負荷變化情況適時調節，提高設備的運行效率以實現節能的目標。
照明系統中大量使用高效節能燈具。將辦公區和公共場所照明分別控制，利用辦公區作息時間規律性強的特點，利用預設計算機程序實施定時開關控制。對公共場所的照明，則利用現代聲光控制技術進行靈活的調節和控制。
空調制冷系統中.根據實際冷負荷的變化，確定冷水機組及相應循環水泵、冷卻塔、風機的投入臺數，提高制冷系統的運行效率。并且針對不同的季節，修改溫濕度設定值，以減 少能源損耗。合理調節新風比例，以充分利用新風的冷量或減少新風處理能耗。
(四)遵循科學規律，搞好維護管理設備的維修保養是設備正常、安全、經濟運行的有力保證，它不僅保證設備隨時處于良好的工作狀態或待命工作狀態。而且可以保證設備的各
項運行參數指標符合有關的技術要求，以便設備達到或超過原有的性能及服務年限。設備維修保養一般分為定期維護和緊急維修兩類，定期維護、保養工作到位，緊急維修就會減少很多。
能延長設備連續無故障工作時間。
1、定期維修保養管理在智能大
廈中.可以借助先進的辦公自動化系統編制一套預防性維修管理程序來執行，結合建筑設備自動化系統對現場的自診斷功能，根據上次檢修時間和設備的工作性能自動安排出各類設備的定期檢修時間表，列出具體體檢修項目及實施要求。檢修完畢后將檢修結果存檔.建立維修檔案，以便今后的故障分析提供參考
2.緊急維修管理
對簡單的急修工作應在較短時間內完成，對比較復雜的急修工程必須有效跟進、重視監督落實.對緊急維修的部位及項目進行分類、統計、分析、找出設備出現故障的規律，以避免同類故障再次出現從而消除安全隱患。同時由于智能化系統設計及零部件專用性強，對維修用材必須進行有效監控，以保證維修質量。
智能建筑的出現和發展，對物業管理從業人員的素質提出了更高的要求，用廣博的知識武裝專業技術人才是搞好智能建筑物業管理工作的重要環節。
(一)智能化物業管理人應具有的素質
1.強烈的敬業精神和業主就是上帝”的服務意識。物業是業主工業，物業管理費和其他從事多種經營的費用必須從業主或住用人手中收醛MM1313亚洲国产精品无码试看|91久久偷偷做嫩草影院免|国产原创剧情经理在线播放|国产精品亚洲А∨无码播放麻豆