住宅公攤水費構成詳解和建議

　　住宅公攤水詳解及一些建議公用分攤水的構成

　　從法律的角度來分析，住戶目前所分攤的公用水可分為三種性質，分別是合法公攤、非法公攤和模糊公攤。合法公攤包括合理誤差、正常管網泄漏和火警時消防用水；非法公攤包括小區清潔用水、小區綠化管理用水、管理處用水、開發商未出售(或已出售未收樓)的某些單元用水、非火警動用消防水和偷竊用水；法律沒有明確規定歸屬的分攤，筆者都稱之為模糊公攤。

　　合法公攤用水詳解及建議

　　1.合理誤差。

　　水表的正常誤差有兩個值。最大流值高區最大允許誤差為±2%，最低流量低區最大允許誤差為±5%(根據國家水表檢定規程《JJG162-85》)。某些用戶合理地利用最低流量低區用水時負誤差大的經驗，用緩慢滴水的方式來取水。這種取水方式對總表產生的是正誤差，是允許范圍內的誤差。最近有報道，某些假水表的誤差為400%，簡直像搶劫用水。分表總和大于總表就是負分攤。小區用水為什么經常會出現負分攤的現象呢?因為小區設計供水量遠大于實際取水量時，總表總是出現在最低流量低區，如上所述低區負誤差大(換句話說就是總表實際上轉得慢了)，所以就出現了分表總和大于總表的負分攤。我曾經管轄的一個物業小區就是這種負分攤的現象，開始我以為是總表壞了，自來水公司更換了總表后還是負分攤，5年來一直是負分攤。建議推廣使用精密水表，并建議自來水公司收回水表的安裝、更換和移動的監督權。

　　2.正常管網泄漏。

　　管網泄漏分為明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易發現，并容易得到修復，所以這方面的損失一般很少。暗管泄漏分為地下暗管泄漏和地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易發現，并容易得到修復，這方面的損失一般也很少。地下暗管具體用途通常有四種:一種是公共地方清潔用水水管，一種是綠化用水水管，一種是觀賞設施用水水管，一種是總表后的進戶管。建議在《建筑給水排水設計規范》修訂時將前三種用途的水表，規定為表前明管設計。建議對總表后的進戶管也進行明管設計。發現地下管網泄漏的方法通常有兩種，一種是定期用水數量對比，另一種是定期人工檢查，檢查的方法很簡單，將用戶前端的總水閥關閉，水表仍然轉動，說明有泄漏。鍍鋅水管違法使用和超期使用也是造成管網泄漏的原因之一。鍍鋅水管容易生銹和被腐蝕，里面容易貯藏細菌，正常使用壽命是8至10年。建設部發布的《關于在住宅建設中淘汰落后產品的通知》(建住房[1999]295號)中規定:自2000年6月1日起，在城鎮新建住宅中，禁止使用冷鍍鋅鋼管用于室內給水管道，并根據當地實際情況逐步限時禁止使用熱鍍鋅鋼管。實際上這一通知沒有很好地執行。建議政府有關部門加強執法。

　　3.火警時消防用水。

　　消防用水是沒有設計安裝水表的，火警難得一遇，無火警也就無這方面的用水分攤。

　　非法公攤用水詳解

　　1.根據國家計委發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)第八條規定:管理費中包含了綠化管理費、清潔衛生費、辦公費和保安費等。小區清潔用水、小區綠化管理用水、管理處辦公用水和管理處員工生活用水理應在管理費中支出。由于缺少監督，不少物業管理公司通過不裝分表或做假賬的形式將這些用水分攤到其他用戶。

　　2.開發商未出售(或已出售未收樓)的某些單元用水。如果管理不善，這些單元會造成很大的水暖器材泄漏。開發商和物業管理公司都不愿意分擔這種預算外開支，最終物業公司可能將此部分泄漏分攤到其他的用戶頭上。入住未滿的新小區這種現象會較多。

　　3.動用消防水清洗公共場所或疏通下水管道等各種非火警用途，這種用水最終會分攤到所有用戶賬戶。

　　模糊公攤用水詳解及建議

　　清洗水池浪費掉的消防用水就是屬于模糊公攤。清潔水池的用水理應由物業管理公司提供，實際上清洗水池本身所需的水很少。因為生活用水水池一般和消防貯水水池合用一池，所以每次清洗水池時都要浪費掉大量的消防貯水。清潔水池浪費掉的大量消防貯水究竟由誰承擔呢?法律并沒有明文規定。浪費的消防貯水究竟是多少呢?高層樓房一般有兩個水池，樓頂一個，地下一個。樓頂的水池消防貯水量是按不同類型的建筑6至18立方計算設計的，地下水池消防貯水量是按大樓所有消防栓連續完全開啟2至3小時的用水量來設計(根據《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95第七章第三節規定)。我們可以想象這個量是多大。有經驗的工作人員會提前一個星期左右關閉地下水池的進水閥門，將池底的消防水作為生活用水來使用，以此辦法來減少消防水浪費。這又會造成長時間缺少消防水的安全隱患。建議設計時將生活水池和消防水池分開。分開后，消防水池一般不用清洗。分開的好處是節水、節能、衛生和安全。

　　盜竊用水

　　如果物業管理到位，盜竊用水就不會發生。物業管理公司監守自盜現象反而較多。自來水公司和業主都有監督物業管理公司用水的責任。

篇2：住宅公攤水費構成詳解和建議

　　住宅公攤水費構成詳解和建議

　　住宅公攤水詳解及一些建議公用分攤水的構成

　　從法律的角度來分析，住戶目前所分攤的公用水可分為三種性質，分別是合法公攤、非法公攤和模糊公攤。合法公攤包括合理誤差、正常管網泄漏和火警時消防用水；非法公攤包括小區清潔用水、小區綠化管理用水、管理處用水、開發商未出售(或已出售未收樓)的某些單元用水、非火警動用消防水和偷竊用水；法律沒有明確規定歸屬的分攤，筆者都稱之為模糊公攤。

　　合法公攤用水詳解及建議

　　1.合理誤差。

　　水表的正常誤差有兩個值。最大流值高區最大允許誤差為±2%，最低流量低區最大允許誤差為±5%(根據國家水表檢定規程《JJG162-85》)。某些用戶合理地利用最低流量低區用水時負誤差大的經驗，用緩慢滴水的方式來取水。這種取水方式對總表產生的是正誤差，是允許范圍內的誤差。最近有報道，某些假水表的誤差為400%，簡直像搶劫用水。分表總和大于總表就是負分攤。小區用水為什么經常會出現負分攤的現象呢?因為小區設計供水量遠大于實際取水量時，總表總是出現在最低流量低區，如上所述低區負誤差大(換句話說就是總表實際上轉得慢了)，所以就出現了分表總和大于總表的負分攤。我曾經管轄的一個物業小區就是這種負分攤的現象，開始我以為是總表壞了，自來水公司更換了總表后還是負分攤，5年來一直是負分攤。建議推廣使用精密水表，并建議自來水公司收回水表的安裝、更換和移動的監督權。

　　2.正常管網泄漏。

　　管網泄漏分為明管泄漏和暗管泄漏。明管泄漏容易發現，并容易得到修復，所以這方面的損失一般很少。暗管泄漏分為地下暗管泄漏和地上暗管泄漏。地上暗管泄漏容易發現，并容易得到修復，這方面的損失一般也很少。地下暗管具體用途通常有四種:一種是公共地方清潔用水水管，一種是綠化用水水管，一種是觀賞設施用水水管，一種是總表后的進戶管。建議在《建筑給水排水設計規范》修訂時將前三種用途的水表，規定為表前明管設計。建議對總表后的進戶管也進行明管設計。發現地下管網泄漏的方法通常有兩種，一種是定期用水數量對比，另一種是定期人工檢查，檢查的方法很簡單，將用戶前端的總水閥關閉，水表仍然轉動，說明有泄漏。鍍鋅水管違法使用和超期使用也是造成管網泄漏的原因之一。鍍鋅水管容易生銹和被腐蝕，里面容易貯藏細菌，正常使用壽命是8至10年。建設部發布的《關于在住宅建設中淘汰落后產品的通知》(建住房[1999]295號)中規定:自2000年6月1日起，在城鎮新建住宅中，禁止使用冷鍍鋅鋼管用于室內給水管道，并根據當地實際情況逐步限時禁止使用熱鍍鋅鋼管。實際上這一通知沒有很好地執行。建議政府有關部門加強執法。

　　3.火警時消防用水。

　　消防用水是沒有設計安裝水表的，火警難得一遇，無火警也就無這方面的用水分攤。

　　非法公攤用水詳解

　　1.根據國家計委發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)第八條規定:管理費中包含了綠化管理費、清潔衛生費、辦公費和保安費等。小區清潔用水、小區綠化管理用水、管理處辦公用水和管理處員工生活用水理應在管理費中支出。由于缺少監督，不少物業管理公司通過不裝分表或做假賬的形式將這些用水分攤到其他用戶。

　　2.開發商未出售(或已出售未收樓)的某些單元用水。如果管理不善，這些單元會造成很大的水暖器材泄漏。開發商和物業管理公司都不愿意分擔這種預算外開支，最終物業公司可能將此部分泄漏分攤到其他的用戶頭上。入住未滿的新小區這種現象會較多。

　　3.動用消防水清洗公共場所或疏通下水管道等各種非火警用途，這種用水最終會分攤到所有用戶賬戶。

　　模糊公攤用水詳解及建議

　　清洗水池浪費掉的消防用水就是屬于模糊公攤。清潔水池的用水理應由物業管理公司提供，實際上清洗水池本身所需的水很少。因為生活用水水池一般和消防貯水水池合用一池，所以每次清洗水池時都要浪費掉大量的消防貯水。清潔水池浪費掉的大量消防貯水究竟由誰承擔呢?法律并沒有明文規定。浪費的消防貯水究竟是多少呢?高層樓房一般有兩個水池，樓頂一個，地下一個。樓頂的水池消防貯水量是按不同類型的建筑6至18立方計算設計的，地下水池消防貯水量是按大樓所有消防栓連續完全開啟2至3小時的用水量來設計(根據《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95第七章第三節規定)。我們可以想象這個量是多大。有經驗的工作人員會提前一個星期左右關閉地下水池的進水閥門，將池底的消防水作為生活用水來使用，以此辦法來減少消防水浪費。這又會造成長時間缺少消防水的安全隱患。建議設計時將生活水池和消防水池分開。分開后，消防水池一般不用清洗。分開的好處是節水、節能、衛生和安全。

　　盜竊用水

　　如果物業管理到位，盜竊用水就不會發生。物業管理公司監守自盜現象反而較多。自來水公司和業主都有監督物業管理公司用水的責任。

篇3：物業法律知識:公攤水電費

　　物業法律知識--公攤水電費

　　親愛的業主朋友們：

　　物業服務已經成為我們生活中息息相關的一部分，為了便于業主朋友們對物業服務各項費用的了解，我們推出物業服務法律知識序列篇。

　　今天我們來進行公攤水電費知識的學習吧!

　　1什么叫公攤水電費?

　　答：公攤水電費是為了保障小區公共照明、景觀、消防、門禁、監控、周界報警、電梯、發電機、高低壓配電、二次供水等建筑物及附屬設施設備正常運行產生的用水用電費用及損耗，屬于業主共有的共用設施設備部分的費用，應當由業主分攤。

　　2《民法典》關于公攤水電費怎么說?

　　答：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。

　　3物業服務合同關于公攤水電費怎么說?

　　答：

　　1、預繳公攤水電費?

　　物業服務企業按照項目管理面積、公共區域規劃的設施設備和時間進行計量測算的，按月預繳、定期公示，實行多退少補。

　　2、共有部分的權利與義務?

　　“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利為由，不履行義務”。所以業主不得以任何理由拒繳公攤水電費用。

　　4物業管理條例關于公攤水電費怎么說?

　　答：

　　1、公共區域用水用電費用如何收取?

　　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，按下列規定向物業管理區域內最終用戶收取有關費用：公共使用的由業主分攤，按照合同約定收取。

　　2、物業所有權轉移費用如何結算?

　　物業所有權發生轉移時，原業主應當結清物業服務費以及水電公攤等相關費用。