建立公開、公平、公正的物業管理招投標評價體系

　　《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）的頒布實施以及《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）的出臺，對于房地產業與物業管理業分業經營將起著積極的催化作用，可以預期市場競爭將更加激烈。通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業，必然要求物業管理市場的發展有一個公開、公平、公正的市場體系做支撐，為物業管理企業參與平等競爭創造條件，保障物業管理行業健康發展，促使物業管理市場進入良性競爭軌道。

　　其中，如何建立和推行物業管理招投標的公開、公平、公正體系這一環節，是我們物業人都在思考的問題。下面，我在這里談談我的想法：

　　一、盡快建立具有公信力的、專業水準的招投標評價體系

　　招投標是建立物業管理的雙向選擇機制的一條可行之道，但是從這幾年全國物業管理招標投標的實踐來看，不少招投標活動一般分為企業綜合情況、標書、答辯三個方面，以評比標書為主。從標書中可以反映出一個企業的實力、運作情況、管理經驗等狀況，標書往往只是一份細化管理的策劃書。另外，在物業管理招標投標過程中還存在一些違法違規和不合理作法：有些物業管理企業為了中標，故意把管理費用減低到不合理程度或脫離實際做出種種過高承諾；有些投標企業采取非正當競爭性手段，干擾招投標活動，鉆政策法規的空子；招投標流于形式，陪標、走過場現象時有發生。由于招標方對物業管理行業特點缺乏理解，對企業的綜合情況了解很少，甚至根本不對招標企業進行認真的考察，使一些跨區投標、具有良好資質的物業管理公司往往深受其害。

　　盡快建立具有公信力的、專業水準的評價體系，可以反映出物業管理最真實和最重要的情況，豐富招標人對物業管理公司取舍的判斷內涵，逐漸擺脫“誰報價低就選擇誰的不科學現象”。

　　二、由政府建立一個關于邀約標底的評價標準

　　過去物業管理招標評標主要是看標書的服務策劃內容，收費標準則是根據當地政府確定的收費標準先定了下來，因此標書報價柔性大，無風險。由于物業管理標書對目標物業管理的服務計劃、設想與承諾還只停留在紙上，再加上以往招標評標中強調報價權重，使招標投標活動容易出現偏差。

　　目標物業管理的費用測算和報價，可以模仿各地的房地產建筑行業建筑施工項目的招標方法，有一個政府編制的定額標準，可避免業主委員會缺乏專業人員或管理企業為爭奪項目而隨意編制預算的不良現象。由一個行業政府研究和編制出物業管理項目預算定額，這類預算定額可側重在各類管理內容的人工標準和各類設施的能源消耗標準上。一方面可以使招投標雙方有一個費用測算的共同準則，合約雙方在市場化洽談過程中必須遵守的游戲規則；另一方面可使項目管理預算成為公開的、專業化的、可委托的工作，由政府管理部門實施監督。即在政府規定的收費范圍內，進行測算報價，通常報價是硬指標，這樣既強調了價格，又防止了過低壓價的不平等競爭。而對物業管理企業來講，既要保證管理服務質量高、各項措施到位，又要達到目標物業定位所需的成本核算，提出一個合理的價位進行報價，它體現了企業的實力競爭。

　　制定物業項目預算定額可以使招標方（開發商、業主委員會）乃至廣大業主有所依據，都能了解物業管理企業的運作內容和必須的成本，使招投標活動在預算共識下更注重企業的管理誠信、經驗和管理實績；從而推動物業管理行業真正走向市場化，消除惡性競爭，淘汰不良企業，形成良性循環。

　　三、避免價格戰

　　1、防止招投標偏差

　　目前有部分招標人希望中標價格越低越好，片面追求中標價格的最低化。不少臨時資質、管理規模過小企業面臨被市場淘汰的危機，不惜以低于成本的價格來贏取中標，以期在市場中占有一席之地，像高層辦公拼到1.3元的管理費，要維持正常的管理都很難，更別說去維護和養護各種配套設備、電梯等。這種低價競爭的行為，長期的低利潤運作，導致過度壓縮成本，管理服務質量下降、人才流走、環境惡化、物業維護不當等后果，加速物業貶值，帶來物業管理糾紛的隱患。

　　物業管理主管部門應當通過制定完善的規則，使評委專家測算出合理的管理成本價，將“低于成本價”競爭的違法行為拒之門外。對于投標報價明顯偏低的投標行為，主管部門也不宜以行政命令直接宣布投標無效，而是通過制定完善的、強制性的物業管理服務質量標準，以此約束中標企業的后續管理服務行為，保證今后管理服務的質量標準，并以此作為企業資質評定的依據之一，對達不到管理服務質量標準且情節嚴重的，應當取消物業管理企業的資質。

　　為合理評估在招投標過程中的物業管理成本價，我認為應該要求投標企業詳細列明合同期限內的管理成本構成與測算過程，并將成本構成與其服務范圍、服務標準和服務質量一一對應，避免成本測算中的遺漏與混亂。在具體的評標過程中，評委應當依據勞動部門定期發布的工資指導標準、物業管理相關服務標準，綜合測定各投標方案的成本價。這就對評委的專業性提出了很高的要求。

　　2、建立招投標評標人專業組織體系

　　公正、公平是任何招投標活動的核心原則與思想精髓，而公平是建立在公開的基礎上的。根據《招標投標法》第37條規定：依法必須進行招標的項目，其評標委員會（以下簡稱 評委會 ）由招標人的代表和有關技術、經濟等方面的專家組成，其中專家不得少于成員總數的2/3。物業管理服務具有一定公共產品的性質，在評委會中應當有相當數量的專家成員，專家的專業素質及客觀公正性，主要體現在評標過程與評分結果上。日前，建設部配合各地物業管理招投標活動，根據地方主管部門和地方協會推薦，公布了第一批全國物業管理招投標專家評委。將招投標的評審權和決定權授權交給了專家評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時，整個招投標過程是公開、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理條件，有利于物業管理企業輕裝上陣，最終有利于行業的健康發展。

　　對物業管理招投標活動中依然存在不按規定的程序與規則操作，暗箱操作和行政權力過度介入的情況，只有建立并落實完善的監督制約與懲罰機制，規范招標人、投標人的行為和開標、評標、中標等一系列活動，才能真正解決物業管理招投標中的程序公正問題。

　　全國各地招投標機構可考慮認定一批物業管理專家，建立一個專家名冊或專家庫，主要參與本地的物業管理招投標的評標工作，加強信用體系建設，加強對物業管理企業和物業管理從業人員的培訓和資格認定，提高從業人員及企業的整體素質。

　　3、建立營運系統組織體系

　　盡快為物業管理招投標搭一個“臺”， 形成了物業管理招投標中介市場。一方面，作為招標方之一的業委會同物業管理企業是建立在法律關系和經濟關系上的平等民事主體，往往面臨缺乏經驗、無完善的操作規范，不知道哪個物業管理公司適合自己的小區，不知道把招標信息發布給誰；不了解物業管理公司有關公司資質、管理規模、經營業績等情況。另一方面，作為投標方的物業管理公司，不清楚哪些樓盤、小區近期會招投標。供需雙方信息溝通不暢，制約了物業管理招投標的推行。

　　還要培育和發展中間服務體系。招投標是一項專業性、技術性很強的工作，如同一切市場體系一樣，物業管理招投標市場的發育和運行離不開相關的、有效的服務體系，包括建立專業化的招投標中介、咨詢機構，物業管理評估機構，律師事務所和市場信息網絡。

　?。ㄗ髡呦嫡猩叹治飿I管理有限公司董事總經理文/ 張萬和）

篇2：物業管理招投標標書制作

　　物業管理招投標標書制作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。

　　作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻

篇3：讓物管招投標陽光起來

　　讓物管招投標“陽光”起來

　　物業管理招投標是物業管理市場化關鍵的一環?！罢型稑恕蹦芊窆_、公平、公正，直接的關系到能否真正通過市場優化配置資源，能否真正維護消費者權益，能否確保社會和諧穩定和物業管理行業健康發展。

　　目前，物業管理“招投標”的現狀是：沒有切實完善、操作性強的招投標機制；沒有系統健全、切合實際的招投標法規；沒有獨立的、社會化的、企業化的“第三方”招投標中介組織。真正公開監督、公平競爭、公正的物業管理招投標少之又少。

　　從物業管理招投標的過程看，存在的問題主要有以下三方面：

　　一是招投標程序不科學，不能有效地體現公開性。主要表現在信息不對等和招投標專家的確定上。其信息不對等的表現有：沒有專門的媒體和渠道來公布物業管理的招投標信息；沒有專門的招投標公示制度。例如，許多物業樓盤進行招投標，當地和周邊的知名品牌物業管理公司都不了解，有的直到招投標結束才知道有這回事。與此同時，對招投標專家的認定也缺乏合理有效的“三公”途徑。例如，對招投標專家認定標準和條件、在行業內的影響力和權威性、是否具備實踐和操作經驗等都沒有明確的規定。每次“招投標”過程中，對招投標專家選取也沒有一個合理和科學的程序，如電腦隨機抽取、信息封閉、對抽中的招投標專家在開標前一天進行通知并隔離等。

　　二是中標標的不明確，評標過程不透明。主要表現在物業管理招投標到底是以“價格”為確定中標條件，還是以管理服務方案評判為確定中標條件，或者是兩者兼有之，至今尚無明確規定?，F實中的情況經常是，“招標”書上約定是以價低者為中標條件，但卻又不當眾開標報價；以管理服務方案評判為中標條件，又很難制訂評判的標準。評標過程不透明的具體表現有：評標專家如何產生、評判的依據是什么、誰來監管招投標的全過程等等，參與者都不清楚。

　　三是標的內容與實際操作有較大差距。管理服務方案與實際有很大差距，招投標過程中的承諾不能兌現。招投標過程中，許多物業管理公司送去的“標書”有的1米多厚，說的、寫的與實際能做到的有很大差距。特別是在招投標的答辯中，許多公司為了能“中標”，不顧公司自身條件和小區的實際情況無限度地承諾。很多承諾根本做不到或者是不能完全做到。例如，有些物業公司為了能中標，竟承諾投資上百萬元對小區的設施設備進行改造等等，這些無法做到的承諾給日后的日常服務管理埋下了難以調和的矛盾。

　　針對存在的種種問題，筆者認為應從以下幾個方面進行思考：

　　1.物業管理行業主管部門應從市場優化配置資源、降低物業管理招投標成本的角度，培育和引進社會化、企業化、專業化的“第三方”-招投標中介服務組織，讓它們為業主提供小區物業管理招投標服務。讓“公正性失效”沒有市場生存的土壤，不再成為物業管理行業的尷尬之事!

　　2.物業管理行業監管部門應與主管部門分離，全程對物業管理招投標過程進行監管，確保物業管理招投標的公開、公平、公正。讓“評標缺乏監督”不再成為物業管理行業人士的最苦惱、最無奈之事!

　　3.對物業管理招投標流程(程序)進行改革，將物業管理招投標分為三個“競標”環節：

　　第一個競標環節：報價競標(公開性)。在所有“競標者”和業主監管部門都到場的情況下，當眾“開標”，以報價從低到高為順序，去掉一個最低報價(防止惡意報價)，按從低到高排序，從低報價入取，依次確定3-5名入圍企業。讓“托兒”愚弄政府失去市場。

　　第二個競標環節：方案競標(公正性)。入圍企業根據“招標”小區實際情況制定出“物業管理方案”，提交電子版文件給“招投標服務組織”?！罢型稑朔战M織”進行技術處理后編號(使方案無法識別是哪個企業編制的)。再由電腦隨機抽取7-9名評標專家，對編號的“物業管理方案”進行評標，以不記名方式進行投票，按得票多少排序，從高到低，取前三名入圍。讓“假投標”愚弄投標人失去市場。

　　第三個競標環節：答辯競標(公平性)。在政府監管部門和業主到場的情況下，由“招投標服務組織”再次用電腦隨機抽取5-7名評標專家，組成專家團對入圍企業進行現場提問答辯。答辯得分高者勝出，最終確定中標者。讓“標書決定成敗”這一最不負責任的評標方法失去市場。