中國物業管理行業的競爭分析

　　資料顯示：70年代的世界500強，進入80年代三分之一已經出局，它說明擺在世界眾多企業面前的嚴峻課題是：如何迎接與面對具有全球化概念的市場經濟競爭？如何為保證企業可持續地快速發展而創造與培養企業的核心競爭力？

　　物業管理行業（Property Management Industry）屬于房地產開發中規劃、設計、施工、銷售、管理中的最后一環，作為新興朝陽行業隸屬于第三產業中的服務行業，在中國起步較晚，但發展迅速，尤其是在中國的深圳、廣州、上海、北京等地區，發展的規模與速度已遠超過其它地區。在*中央關于“十五”計劃綱要的建議和九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十個五年計劃綱要》中關于“規范發展物業管理行業”的重要精神，國家進一步明確了物業管理的行業地位，并指明了發展方向。這同時也明確了房地產開發的規劃、設計、銷售、物業管理的分業經營，明確了以往計劃經濟下的房屋管理徹底走向社會化、市場化與專業化的改革道路。

　　從上面的物業管理行業生命周期圖，我們可以分析出：目前中國的物業管理行業在絕大部分地區還處在行業導入期，而只有少數市場經濟較發達地區（深圳、廣州、上海、北京等）的物業管理行業處在行業成長期的初期。在處于中國物業管理行業導入期的地區，物業管理發展緩慢，市場化程度不高，該地區消費者不具備物業管理消費概念，因此對其的接受與容納程度不夠，這也導致在該地區物業管理的市場滲透率較低，即使進入，為占領市場和保證服務質量而會付出較高的成本，甚至會出現社會效益與經濟效益兩不佳的局面。而在物業管理行業成長期的地區，消費者具備物業管理消費概念，并且廣大消費者接受與認可物業管理，同時由于物業規范化、標準化的發展，促使該地區該行業較大規模發展，市場滲透率隨之而提高，從而促進了物業管理企業健康發展。

　　物業管理行業的SWOT分析

　　SWOT分析指的是強勢（Strengths）、弱勢（Weaknesses）、機遇（Opportunities）、威脅（Threaten）的分析。面對發展迅速，處在朝陽地位的物業管理行業，其強勢是初步形成具有獨立法人結構獨立經營核算的企業，在經營上是有一定規模，在管理上初步形成規范化、標準化的現代企業管理制度，同時在其市場化進程中，具有一定的成熟度；弱勢就是隨著目前物業管理的快速發展和物業管理覆蓋面的不斷擴大，行業發展的深層次問題和矛盾也隨之暴露出來：法制建設滯后，產權關系不清晰，建管脫節，社會對物業管理的期望值越來越大，業主委員會權利與義務不明確，社會行政責任與物業管理責任區分不清，房管局改制力度加大等等一系列的問題影響著物業管理企業的發展，影響著物業管理的內涵挖掘，影響著物業管理企業的徹底市場化，影響著物業管理企業經營的寬度與深度；機遇就是面對*中央“十五”計劃綱要中對物業管理行業地位與發展方向的明確，物業管理市場化由國內經濟發達、物業管理起步較早的地區帶動下全面啟動，國內將有80億平方米的房屋管理實施市場化管理，同時在“十五”期間，我國將新建城鎮住宅27億平方米，也就是平均每年將有5億多平方米住宅物業進入物業管理市場等等，這些無疑給物業管理企業帶來巨大的發展機遇，可以說這是一塊相當誘人的巨大“蛋糕”。

　　有機遇就有威脅，物業管理企業面對的威脅有來自內部，也有來自外部。內部是企業的無序非正當競爭，外部來自宏觀大環境如法制環境的不完善、政府導向的干預等，外部微觀有來自WTO引入具有資金雄厚、技術先進、管理超前的外資“狼”，例如美國的“為您服務”與澳洲的“商務年華”等以及機制靈活、擁有成本優勢的民營物業管理企業等等，還有在物業管理發展較成熟的地區，競爭不斷加劇。例如，在深圳地區，1999年至今，全市采用公開招標、議標、邀請招標來確定物業管理權的項目達百余個，參與競標的物業管理公司400多家，可謂物業管理市場七天一競標，競爭日趨白熱化。

　　通過物業管理行業SWOT的分析，我們可以清楚地看到物業管理行業機遇與挑戰并存，可以說前途是光明的，道路是坎坷的。但無論內外部環境如何變遷，對于一個企業來說苦練內功，創造與培養企業自身的核心競爭能力才是真正的硬道理。海爾集團的CEO張瑞敏曾經指出：“現在最需要考慮的是企業的競爭力，企業競爭力強可能會好些，企業競爭力弱日子會非常難過?！彼瑫r還指出海爾所有的戰略都圍繞一個主題，就是海爾能否具備與國際大公司一樣的競爭能力，如果不具備，中國企業面臨的不是增長問題而是生存問題。讓我們來看看物業管理行業，隨著其快速規模地發展，暴露出的深層次問題對一個處在行業發展導入期與成長期初期的行業應屬于正?，F象，因為畢竟物業管理行業是一個非常特殊的行業，單單就住宅物業管理產業中，其消費群體就非常特殊?？梢哉f還沒有一個行業天天面對相同的顧客，為同一客戶服務的時間可能是一年兩年，也可能是八年十年，甚至可能是幾十年，這是與其它行業消費者短暫消費行為的巨大差異，同時本行業的消費顧客群體無論從性別、年齡、個人素質，還是從教育背景、興趣愛好、意識形態都是千差萬別、形色各異。

　　因此，在本行業的服務管理中經常會出現“眾口難調”的局面，對于客戶的無理要求和帶有主觀色彩的偏頗認識，物業管理企業有苦難言，加上本行業中魚龍混雜的企業不惜以不正當競爭手段獲得短期利益，從而影響了客戶，影響了本行業的健康發展。再來看看業主委員會，它是與物業管理企業平等的民事主體，委員由業主兼職業余組成，業主委員可以審核物業管理企業具有商業秘密的財務報表，而業主委員會義務的履行由誰監督？一邊是業余的民事主體，一邊是具有法人代表的正規企業，這兩者是否可以真正平等？也許我們也可以想象對于零售業、餐飲業、金融業、旅游業等行業，為監督其企業的運行，在每個商場、酒樓、銀行、景點也成立相應的具有民事主體的委員會，其實不然。面對中國物業管理行業目前發展遇到的深層次問題，我們也深刻地認識到它既不能完全依賴政府解決，也個能單靠企業解決，更不是一朝一夕所能解決，它是需要社會各界力量共同努力。導致這些問題的出現可以說有內外部環境因素，有直接與間接因素，有些影響因素短暫飛逝，有些影響因素由來已久。

　　就拿物業管理行業法規來說，本身物業管理行業所涉及的房地產業、建筑業等相關行業法制環境尚未形成良性規范的法制環境，加之中國這個法制大環境并未真正形成氣候，何談物業管理行業法制全面規范的小環境呢？推怪在深圳地區緊隨投訴率較高的房地產業之后就是物業管理行業！因此，中國物業管理行業所面臨的問題是一個社會深層次問題，同時也是社會的系統工程，解決該問題，不能完全依賴政府的解決，也不能單靠企業來解決，當中國物業管理行業市場化全面啟動后，行業發展到一定規模時，市場會及時反應作出調整，物業管理市場經濟杠桿將會發揮巨大作用，優勝劣汰，市場將真正重新洗牌，格局將重新整理，在行業中將會出現以重組、兼并、收購、控股、參股等資本運營方式的現代企業規模擴張發展的經營模式。屆時將會形成具有誠信服務、品牌優勢、企業信譽等級高、規模程度大、專業化程度深，且具有核心競爭力企業相互競爭的局面而政府發揮的作用是對物業管理行業的宏觀調控，政策導向，法規制定等具有計劃意義的引導作用。

　　最近，國家七部委（建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監察部）召開會議聯合下發了“關于整頓和規范房地產市場秩序的通知”，同時前段時間深圳市房地產行業管理部門也下發關于清理整頓深圳市房地產市場和物業管理市場的通知，這充分說明國家清理規范整頓在國民經濟中具有支柱作用的房地產行業的決心，這同時也預示著國家揭開清理規范整頓物業管理行業的序幕。面對這些帶給物業管理企業的啟示是什么？

　　創造與培養企業的核心競爭力

　　留給企業最重要的啟示就是在激烈的市場競爭環境中創造與培養企業自身的核心競爭力。

　　從哈佛商學院麥克·波特教授五種力量競爭分析，我們可以知道，面對中國物業管理新興行業中服務產品的替代者將不會對物業管理企業產生威脅，應該說這種替代品暫時未成形；目前全國物業管理企業已有2萬多家，在中國加入WTO及物業管理全面的市場化以后，將會有更多的物業管理企業產生，政府對市場潛在進入者需要進行宏觀調控，須對物業管理企業市場準入條件加以限制，例如資金需求、經營規模、資質審核等等，避免良莠不齊的企業“混入”市場，提早推動市場的無序競爭進入合理有序的競爭。目前從中國物業管理行業發展較為成熟的深圳地區來看，存在一千多家物業管理企業暫且不包括尚未注冊與不合法的企業。很小的一個小區，或者幾棟樓就存在一家物業管理企業，而且比比皆是，這實際為影響物業管理行業健康發展提供了“溫床”，這同時也是社會資源的浪費與配置的不合理。

　　而物業管理發展較為發達，市場經濟成熟，人口600萬的香港，物管企業也僅為500多家，這種差異的現象的確值得我們去反思。潛入者真正的威脅是來自有資金、技術、人員優勢，擁有先進管理服務理念與經驗，企業機制靈活擁有企業成本領先優勢的外資企業和民營企業，他們將會是未來物業管理市場有力的競爭者；對于購買者也就是我們服務的客戶來說，其對服務價格的敏感理性認識，客戶維權意識的加強，對物業管理行業了解的增強，對服務質量提高要求的增加以及服務價格理性的回歸等等因素，這些無疑給物業管理企業發展增加了壓力，同時我們應該理解這些也是市場經濟的正常反應；對于行業競爭來說；面對物業管理市場化的全面啟動，這對于我們來說是不可多得的契機，占領市場份額刻不容緩，如果不積極主動占領市場，蛋糕永遠無法做大，即使我們不占領，都將會被更多的同行競爭者占領。

　　The BCG Matri*

　　波士頓顧問矩陣圖

　　在積極主動地拓展物業管理市場中，物業管理企業必須留意有選擇地進入。從波士頓顧問矩陣圖．可以明顯地看出，市場拓展力度須放在物業管理行業增長率高且市場份額高的“明星”地區，例如國內經濟發達并且物業管理市場已全面啟動的中心城市地區，北京、東莞、大連等城市就是非常典型的“明星”地區?？梢哉f深圳、上海、廣州等城市就是“現金奶?！钡貐^，雖然物業管理市場份額大，但市場占有率較低，競爭激烈，深圳物業管理行業七天一招標足以印證該地區物業管理行業競爭的白熱化。因此，長城物業戰略管理重心北移，極具科學性與前瞻性。對于市場份額低，物業管理增長率低的“狗”地區，我們應予以堅決舍棄，例如經濟落后的城市。市場份額低但增長率卻高的“問題”地區，不應輕易進入。同樣可以用矩陣工具圖分析出在同一地區的明星、現金奶牛、狗、問題物業類型。商業寫字樓就是“明星”物業，多層住宅與資金少、誠信低、房屋質量問題多的物業為“狗“物業等。因此，無論是物業管理市場地區拓展還是同一地區物業類型的拓展，市場都須進行細分，集中精力于“明星”份額，鞏固堅守“現金奶?！狈蓊~，舍棄“狗”份額，謹慎“問題”份額，真正地做到有選擇有方向地拓展。

　　企業的核心競爭力在市場拓展中與激烈的市場競爭起到不可估量的重要作用。如何創造與培養物業管理企業的核心競爭力，是眼下眾多中國物業管理企業的當務之急。

　　一、創造與培養企業的核心競爭力需要實施專業化戰略。

　　眾所周知，當一個企業在自身行業領域范圍內，做到專業突出，具有行業特色是非常不易的。萬科集團當年橫跨13個行業，并且個個贏利，但是世界投資專家評估其企業風險卻是最大的，好在萬科已認識其風險，并采取實施專業化戰略。華為電氣也是一家贏利非?？捎^的企業，可也就是在該企業如日中天的時候，華為集團卻以幾十億的價格賣給了美國艾默生電氣公司，這與華為專業化發展戰略不謀而合。如此多的企業行為體現出專業化發展戰略對一個企業有多么重要！物業管理企業的專業化發展體現在日常為客戶提供專業化的公共服務與特約服務，例如清潔綠化服務、安全護衛服務、電梯維護保養服務、樓宇智能化服務、客戶請修服務、公共設備設施服務等硬性服務；對于服務態度、服務質量、物業咨詢服務等軟性服務同樣也須體現出物業管理企業專業化發展的水準。因此可以這樣說，當物業管理服務中的硬性與軟性服務發展達到專業化，由其形成的點線面專業化服務所組合而成的服務自然具備專業化。所以，建立、變革以及不斷完善現代化企業管理制度是企業實施專業化戰略的重要保證。

　　二、創造與培養企業的核心競爭力需要實施成本領先優勢戰略。

　　通過機構精減，部門合并，工作流程垂直與水平的整合，提高工作效率，降低管理成本。實施成本領先優勢戰略步驟：（一）確定基礎業務活動。確定職能部門與業務部門如工程技術部、品質管理部、物業咨詢部、管理處等部門基本業務活動；（二）分配總成本；（三）確定成本驅動部門，例如確定與成本變化較大的相關部門；（四）確定與成本相關的聯系；（五）提出成本降低建議。通過開展TCS小組活動、質量成本活動等形式的活動，降低企業運營成本，提高企業運作的性價比。通過低成本運營，并保證服務產品輸出的質量，從而提高企業的盈利能力與水平。同時，積極主動地拓展市場，通過擴大管理面積，拓展營運規模，增加盈利能力的規?；\作是降低企業運營成本的重要途徑之一。

　　三、創造與培養企業核心競爭力需要實施差異化戰略。

　　差異化顧名思義與眾不同的方面。人無我有，人有我新，人新我變。物業管理行業雖然是新興的服務行業，但是其內涵尤其深層次服務內涵非常豐富，不但服務產品可以創新，同樣服務過程也可以創新，而且服務戰略一樣可以創新。

　　物業管理行業生命周期

　　從物業管理行業生命周期來看，物業管理行業的導入期與成長期，服務產品是比較容易創新。而進入成熟期后，創新率較低，但對于物業管理的服務過程在行業生命周期任意時候都可以不停地創新，這也使我們聯想到目前服務業中的許多產業都在不停地創新再造，推陳出新。分析客戶需求，細分客戶市場。確定客戶目前需求，瞄準客戶潛在需求，規劃客戶長遠需求，最大限度地滿足客戶需求，持續不斷地讓客戶滿意。CRM（客戶關系管理）的運用、特約服務、個性化服務、“管理報告”制等等都是物業管理服務過程的創新。而在物業管理行業生命周期的衰退期時，由于服務產品缺乏競爭力，此時需要實施服務戰略的創新。

　　通過創新，讓我們的企業與其它企業存在差異，這也可以保證我們的企業比其它企業更具有領先優勢，更易勝人一籌。通過運用價值鏈的分析，讓我們再來看一下潛在的差異化。

　　Value Chain

　　價值鏈

　　價值鏈終端產品服務與客戶相連接，也就是通過物業管理企業建立為客戶提供快速服務反應的企業組織結構，為客戶提供最好服務的人力資源，為客戶提供最佳服務的科學技術三層宏觀面；以及通過實施物業管理品牌滲透的市場營銷，在運營中實施品質控制到終端為客戶提供具有質量保證與誠信服務的微觀面，挖掘潛在的差異化，為更好地實施差異化戰略打下堅實的基礎。

　　綜上所述，中國物業管理企業實施專業化、成本領先優勢、差異化戰略，最終目的是創造與培養企業自身的核心競爭力優勢。

　　企業核心競爭力是復雜的，是由企業許多部門與員工相互作用而產生，是企業通過自身學習與創造逐漸積累起來，并通過學習、培養、創造、整合最終以機制的形式沉淀出知識與技能，而企業的核心競爭力由此而產生，擁有了核心競爭力，企業才會在激烈的市場經濟競爭中，長期保持勝勢。

篇2：對物業管理行業強化安全應急管理的探討

　　對物業管理行業強化安全應急管理的探討

　　黨中央、國務院，十分重視安全應急管理工作。*xxx強調：“發展決不能以犧牲人的生命為代價，這必須作為一條不可逾越的紅線。”安全應急管理是對企業服務運營中的各種安全運營事故和可能給企業帶來人員傷亡、財產損失的各種外部突發公共事件，以及企業可能給社會帶來損害的各類突發公共事件的預防、處置和恢復等工作。安全應急管理是保障物業服務員工和全體業主生命財產的“安全網”，是構建和諧社會的“減壓閥”，是推進行業發展必須牢牢抓住的“底線”。清醒認識和深刻理解安全應急管理在物業管理行業中的職責定位，深入研究安全應急管理與物業管理行業并駕齊驅的路徑，對物業管理行業健康持續發展具有十分重要的現實意義。

　　一、充分認識安全應急管理的重要作用。

　　1.是實現“中國夢”的必然選擇。

　　*xxx指出：“實現中華民族的偉大復興，就是中華民族近代以來最偉大的夢想”。“中國夢”，也承載著鄭州物業管理行業廣大企業和員工的期盼。鄭州物業管理行業擁有1300多家物業服務企業,12萬多從業員工，物業管理面積達2億平方米，物業服務住宅小區4300多個。安全應急管理是企業的第一政治，是干部的第一責任，是員工的第一福祉，是企業的第一效益。沒有安全應急管理,就沒有平安和健康，企業就失去了發展的基礎，一切都無從談起。作為鄭州物業服務企業來講，加強安全應急管理,為守牢最后一道生命防線提供堅實的基礎,就是大家心中的“中國夢”、“物業夢”。

　　2.是貫徹“以人為本”方針的迫切需求。

　　我國是一個自然災害突發事件較多的國家,龍卷風、冰凍、暴雨、干旱、洪澇、地震等災害防范難度極大。物業小區內消防安全隱患、高空拋物、地面塌陷、外墻剝落、電梯故障等危險始終存在。隨著gg開放和社會經濟的迅速發展，因利益調整引發的新矛盾新問題不斷產生。部分業主對花錢買服務的觀念還沒正確樹立，期望值往往偏高，遇到問題非理性維權，行為偏激，堵門堵路事件時有發生。又隨著網站、博客、微博、手機短信等新型渠道的傳播，使得突發事件影響的范圍更廣、處置的難度更大。全面做好安全應急管理，提高事故防范和應急處置能力，從源頭上預防和化解企業運營中出現的各種利益摩擦，是貫徹“以人為本”方針的必由之路。

　　3.是行業轉型升級的內在要求。

　　現代轉型升級“三角形理論”認為，轉型升級是兩條邊，安全應急管理是底邊，如果沒有底邊的支撐，即使轉型升級再快也構不成穩定的三角形。我們不能離開安全應急管理談轉型，更不能離開安全應急管理談創新。全市不少物業服務企業，都把安全應急管理與轉型升級放在同等重要的位置。鑫苑物業堅持把建立健全各項安全運營管理制度做為轉型升級的保證，突出安全質量標準化建設、安全技術裝備和員工安全教育培訓三個重點，促進了“鑫模式、鑫家園、鑫服務、鑫生活”智慧社區的構建。正弘物業在轉型升級中，采用高科技含量的新技術新工具，減少手工操作，增加機械作業。在提高勞動生產率的同時，最大限度地減少了不安全因素，有效的避免了人的不安全行為。

　　4.是建設和諧企業的可靠保障。

　　科學發展首先強調安全發展，和諧企業首先強調關注生命。做好安全應急管理是創建和諧企業、促進經營發展的重要內容，是企業生存發展的基本要求。安全應急管理是一項復雜的系統工程，必須齊抓共管，形成合力，才能保證此項工作穩定發展。近期，由市房管局物業管理處牽頭，市消防支隊、市物業管理協會、物業管理專家等36人組成的9個檢查組，用3天時間，冒著高溫酷暑，頂著連陰中雨，對全市104家物業服務企業105個項目，進行了消防安全大檢查。經過認真檢查評議，共評定優秀項目23個、良好項目22個、及格項目28個、不及格項目32個。其中優秀、良好、及格的占105個項目的 69.5%，不及格項目占30.5%。對檢查過程中發現的消防安全問題，采取定方案、定責任、定資金、定人員、定時間的措施，以鐵面孔、鐵手腕、鐵心腸、鐵紀律的“四鐵精神”，確保消防安全隱患逐一整改。

　　二、行業安全應急管理存在的問題。

　　1.對安全應急管理的認識沒有入腦入心。

　　有的企業表面上重視安全應急管理，但實際上對安全應急管理上口不上心，制度規范上墻不上腦 。有章不循、有令不行、有禁不止、違章操作，違反勞動紀律時有發生。有的企業消防設備設施處于癱瘓狀態不能使用，消防管道全部無水，消防通道嚴重擠占，消防聯動不靈，煙感失靈，報警損壞。有的小區電動車充電私拉亂接，隱患極大。鄭州市現有電動車超200萬輛 ，近幾年來因違規給電動自行車充電引發的火災已造成多人死傷，造成巨大的人身財產損失。還有一些業主家庭為了追求美觀，使用大量可燃物材料進行室內裝修，電氣線路、設備、選型、安裝不合規范，任意增設大功率電器，增加了火險荷載。

　　2.安全應急管理責任落實仍有很大差距。

　　有些企業應急保障體系滯后，應急保障能力脆弱，人才、資金、裝備得不到保障，未能實現安全應急管理與物業服務經營同部署、同落實。有的對安全應急預案編制工作不重視，內容生搬硬套，應急救援職責不清，遇到突發事件，因無專業人員指揮、無人組織救援、無人分工疏散等而造成混亂。一些企業的員工很少受過應急培訓演練，甚至連最基本的手提滅火器的正確使用都不會。因此，當突發事件來臨時驚慌失措，錯過應急救援最佳時機，從而擴大事故。

　　3.落實整治隱患項目難度較大。

　　一些房地產商在開發建設上，與物業服務公司明顯存在著脫節現象，未從物業的運營、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督，建與用脫節、建與管失范，造成物業投入使用和消費過程中建筑安全分區、分隔、疏散不合理，安全設施設備不齊全、不配套，留下先天隱患。有的開發商不按規定將臨時基建用水用電辦理為永久居民用水用電，有的消防、電梯、監控、房屋出現安全質量隱患。解決這些問題需要一定的資金作保障，而物業服務企業本身無力解決，其結果只有采取臨時措施維持現狀，存在相當大的安全隱患。

　　三、切實提高安全應急管理的能力和水平。

　　1.抓組織領導，完善應急處置體系。

　　建立健全組織領導體制，是應對突發事件和各種災難的組織優勢和基本保障。鄭州物業管理協會成立行業安全應急管理委員會，由協會會長任組長、各位副會長任成員。各企業成立安全應急管理領導小組，企業主要負責人作為安全應急管理工作的第一責任人，形成橫向到邊、縱向到底、齊抓共管的安全應急管理領導格局。本著“誰主管，誰負責”，“管行業，必須管安全;抓運營，必須抓安全”的指導思想，將安全應急管理與物業服務運營工作一起布置、一起檢查、一起考核、一起獎懲，使安全應急管理有組織、有領導、有規劃、有活動、有成果。提升應急指揮、應急會商、應急處置、應急資源調度等方面的反應速度和效率。確保到關鍵時候，能夠充分發揮和釋放我們的組織領導體制的優勢和效能。

　　2.抓預案管理，提升應急處置水平。

　　對于物業服務企業來說，在安全管理方面最難把握、危害最大的還應該是突發的或不可抗力的災害性風險。因此，預防和應急突發事件的預案就是不可忽視的重要工作。協會要認真貫徹落實國家安全生產監督管理總局于20**年1月頒布的《企業安全生產應急管理九條規定》，建立鄭州市物業管理行業預防和應急突發事件的預案，各公司也要制定本企業的預防和應急突發事件的預案。預案應包括以下幾個環節：完善的應急管理指揮系統;應急工程救援保障體系;綜合協調、相互支持的協作系統;備災的設備保障體系和過硬的綜合救援應急隊伍等。增強應急預案的前瞻性、實用性和可操作性，立足簡單、好記、易懂、實用，解決干什么、誰來干、怎么干等實實在在的問題。清晰明確的界定應急指揮機構、指揮負責人、牽頭部門、成員單位及其響應標準、處置流程、綜合保障等，做到職責清晰、分工明確、任務到人、責任到位，增強應急預案的針對性、操作性和執行性。

　　3.抓宣傳培訓，打牢應急管理基礎。

　　將突發事件應對工作納入鄭州物業管理行業員工的安全宣傳教育系統工程，依托《鄭州物業》報、“鄭州物業管理協會網站”、“鄭州物業管理協會官方微博”、“安全宣傳專欄”等載體，變傳統的“說教”式教育為潛移默化的“滲透”式教育，注重教育形式多樣化。進一步落實協會《關于建立物業管理行業多層次立體培訓體系的意見》，建立初級、中級、高級、專項4個層次、階梯式的安全立體培訓方法和體系。使員工牢記“什么是安全?為什么要抓安全?由誰來抓安全?在什么地方抓安全?怎么抓安全?”。從過去的“要我安全”轉變為現在的“我要安全”。與消防支隊聯合，進行消防監控人員上崗證培訓。從而確保企業“安全思想宣傳到位、安全現場管理到位、安全制度執行到位、安全培訓落實到位”。扎實開展應急知識宣傳進企業、進小區、進家庭活動，向廣大業主普及防險、避險、自救、互救應急基本知識和風險防范知識，做到家喻戶曉、人人皆知。提高安全宣傳的針對性和業主的可接受性，確保遇事不慌不亂，應對有序有力。

　　4.抓隊伍建設，建立應急聯動機制。

　　協會要在公安消防、安監局的指導下，組織做好應急救援隊伍、裝備、物質、技術等資源情況的普查，加強應急隊伍建設，使之“招之即來、來之能戰、戰之能勝”。著力抓好行業應急救援三支隊伍建設，一是依托企業秩序、維修、客服、保潔員工，建立企業應急救援基礎隊伍;二是依托社區和業主客戶，建立形式多樣的應急救援志愿者隊伍;三是依托協會設施設備專業委員會、檔案管理專業委員會、政策法規專業委員會、物業管理師專業委員會、園林綠化專業委員會、信息技術專業委員會等，建立協會應急救援專業隊伍。要探索建立“依托行業、政府補貼”的應急保障機制。以政府購買服務的方式，與協會專業救援隊伍簽訂服務協議，向其“定向”撥付一定數額的應急救援隊伍建設專項資金,支持專業救援隊伍的基地建設和裝備、設施建設。協會每半年組織1次綜合應急演練，各企業每季度開展1次專項應急演練。通過演練，達到檢驗預案、鍛煉隊伍、磨合機制、增強能力的目的。要強化安全運營應急值班值守，建立和完善行業應急物資儲備網絡，確保在突發事件發生時，能夠保證應急指揮通暢，信息上通下達，搶險人員和物資迅速到位。

　　5.抓隱患整治，落實預防為主方針。

　　“早發現、早報告、早處置”，是應對突發事件和應急管理工作的重要原則與治本之策。海恩法則指出：“每一起嚴重事故的背后，必然有29次輕微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隱患。”行業要建立安全隱患臺帳，分類評估，制定隱患治理規劃。實行隱患限期整改跟蹤制度，加強監督和落實整改力度，控制好隱患源頭，嚴防小災釀成大難，小問題釀成大事件。全市物業服務企業在抓隱患整治方面，已有許多好的做法。永威物業在安全應急管理上，堅持了三個“第一時間”做法：即第一時間發現(及時準確發現本崗位的安全隱患或險情)、第一時間報告(按照應急管理規定及時果斷上報隱患或險情)、第一時間處置(按照隱患或險情處置方案迅速正確處置)。今典物業重點對消防泵、噴淋泵、控制柜、消防栓進行了系統的檢查,保持了消防設施的完好。新世紀物業開展了“安全隱患隨手拍活動”，使安全隱患有圖有真相。萬廈物業開展了“微信預警”，時時提醒員工注重人身安全。

　　協會將大力宣傳這些企業好的做法和經驗，在全市物業服務企業中進一步樹立“一切風險可以控制、一切違章可以杜絕、一切隱患可以消除、一切事故可以避免”的理念。堅持把別人的事故當成自己的事故來對待、把過去的事故當成今天的事故來對待、把小事故當成大事故來對待、把隱患當成事故來對待。努力使鄭州市物業管理行業的安全應急管理，實現由被動管理向主動應對轉變、由事后處理向事前預防追溯、由風險管理向常態管理延伸。

篇3：委托代扣物業管理服務費協議書

　　委托代扣物業管理服務費協議書

　　第一聯：收費單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業管理服務費，乙方同意授權丙方，在以下乙方提供的銀行結算賬戶中扣繳乙方每月的物業管理服務費，具體協議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關于《支付結算辦法》的規定，由甲方通過z 市代收代付實時繳費系統每月在繳交物業管理服務費期內向丙方提供乙方應繳交物業管理服務費金額的電子數據，丙方于每月5日前(遇節假日順延)通過電腦系統自動從乙方提供的銀行結算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業管理服務費。

　　三、乙方應按《前期物業服務合同》所約定的收費標準向甲方繳交物業管理服務費,保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業服務費的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結或余額不足等原因而導致甲方未能足額收取物業服務費款項，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權依照《前期物業服務合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業管理服務費以人民幣結算，通過丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號時，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務中心辦理協議變更手續，同時重新簽訂新的協議，原協議自動作廢。在重新簽訂協議之前，本協議繼續有效。

　　六、乙方辦理本業務時，若為個人客戶請攜帶付款人本人身份證（原件，復印件留存）和本人付款結算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務中心辦理簽約手續，不得代辦；對公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現疑問，乙方可到甲方客戶服務中心進行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應如實填寫下表內容，其內容構成本協議的組成部分。乙方需保證所填內容的真實、準確和有效性。如因乙方填寫內容不正確而造成的乙方不便和經濟損失，甲方和丙方對此不負責任。

　　九、本協議一式三份，甲、乙、丙各執一份，均具同等法律效力。本協議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協商。

　　請在需要辦理的業務類型框內打“√”□開通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區幢座房

　　付款人名稱 付款人身份證號

　　繳費編號 聯系電話

　　開戶銀行 付款賬號

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年 月日