前幾年,北京萬科城市花園中曾發生過養犬管理之爭,眾多業主、住戶飼養了各種各樣大小不一的寵物犬,尤其是少數住戶飼養了大型兇猛犬,使部分住戶,尤其是有孩子的住戶多了擔心與憂慮,而且少數住戶在遛犬時不注意衛生的維護,致使公共綠地受到污損,從而引致個別住戶在公共部位投放毒物并毒死多條寵物犬。一時間,住戶展開爭論并分成養犬派與限犬派,限犬派強烈敦促物業公司加強管理,但是物業公司除了依據粗疏的《北京市嚴格限制養犬規定》外,再無更好的辦法,對于何種犬不能養、什么時候不能遛犬、以及對于危險犬應該如何限制等則無從處理。

其實,圍繞養犬的矛盾在許多小區大量存在,與養犬類似的如拒交物業費、侵占公用樓道等社區公共事務的管理問題也在我們身邊時時刻刻發生。那么,當一部分業主的利益與另一部分業主的利益發生沖突、或當業主的利益與物業公司的管理之間發生沖突時,又該如何判定誰是誰非呢?

依據之一:法法律

目前,我國還沒有關于物業管理的法律,正在進行的民法典立法中的《物權法》部分為物業管理提供了最基本、最重要的規則,在通過后將成為物業管理最重要的依據。

法規

目前正在征求意見的《中華人民共和國物業管理條例》(草案)在通過后將成為第一部關于物業管理的行政法規;北京還沒有關于物業管理的地方性法規。

規章

主要有建設部在1994年制定頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》及《城市公有房屋管理規定》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》,以及于20**年修改的《城市異產毗連房屋管理規定》。目前北京市關于物業管理的規章主要是《北京市居住小區物業管理辦法》。

法律、法規、規章具備法律拘束力,物業公司及業主、住戶必須嚴格遵守。

依據之二:物業管理公約

物業管理公約,北京稱之為《物業使用管理維修公約》,香港稱之為業主公契(Deeds of mutual convenient)。其地位猶如小區這個區域內的“憲法”,是社區運行的“基本法”。

物業管理公約是小區管理機構(業主大會或代表大會、業主委員會)存在與運行的基礎與依據,是小區業主、住戶權利義務的“憲章”,規制小區各個人(包括各業主及業主的繼受人、使用人、業主大會、業主委員會、物業公司等)的主要行為,是小區管理的最主要依據。

物業管理公約既然是個業主之間的契約,就要由各業主共同制定,并共同修改,并且要按照現代多數人決定(重大事項絕對多數決定)、保護少數的民主原則進行修改。

物業管理公約有幾個特點,一是規范的事項是長期的、重大的,二是穩定性,即公約的規范不能經常更改,以便人們熟悉規則、遵行規則;由于公約的修改需要業主大會會議中多數人或絕對多數人同意,因此也不便經常修改。

依據之三:物業管理委托合同

上一期文章中,我已介紹了購房人在前期購房簽定合同時,已授權委托開發商轉委托物業公司進行物業管理,因此開發商在委托合同中確認的業主(購房人)的義務與責任必須由業主承受(當然,開發商濫用權利及惡意賦予的除外)。

依據之四:物業使用管理規則

在一個社區的眾多事務中,有些屬于一般性的事務,比如大件物品進出社區、社區綠地衛生管理、社區公共文體休閑娛樂場所設施的使用管理等,這些事務非常繁多且細碎,與公約規范的事項有所不同,應當以不同的方式確立規矩,這就是公約之下的各項具體使用管理規則存在的必

篇2：探析物業管理文件資料送達和簽收

　　探析物業管理文件資料送達和簽收

　　作為物業管理從業者，熟知物業管理法律知識可以使我們很好地與發展商、客戶進行溝通交流，對日常工作幫助很大。下面我們就一起去探討兩個在物業管理中經常遇到的案例。

　　案例一：入伙后，管理處接到房屋質量問題的報修，經過現場查看，初步判定是施工質量問題，工作人員填寫《工程質量問題通知單》告知施工單位、請施工單位負責人簽收。這個簽收是否有效？幾年后，該單能否做證據使用、效力如何？

　　案例二：某小區入伙將近2年，有幾戶業主一直沒有來辦理入伙手續。管理處想給業主寄發催費通知單，就按照發展商提供的業主身份證復印件上的地址寄發了催費通知單。請問，按這個地址寄發的催費通知單是否合適、是否具有法律效力？

　　案例一涉及文件資料的簽收問題，案例二涉及文件資料的送達和通訊地址問題，這都是在我們日常工作中最常見、經常發生的事情。對于上述提問，大家似乎不假思索的就能給出答案，“施工單位負責人都簽字了，單據肯定有效！身份證上面的地址是戶籍所在地，肯定具有法律效力！”

　　但事實呢？我們看看律師給出的專業意見。

　　案例一：經過一段時間（如幾年）后，管理處如何證明該簽字人員是施工單位的負責人？即便證明了簽字人是施工單位的負責人，但又如何證明該簽字是其本人的簽字？

　　案例二：律師給出的意見是，按身份證上登記的地址寄送函件不一定有效！因為身份證上的地址是戶籍所在地，但通常人們的經常居住地、實際居住地與戶籍所在地存在不一致的問題。而且，在商品房買賣合同中都會約定業主的實際通訊地址，該地址才是最具有法律效力的聯系地址！管理處寄發函件應往業主留存在買賣合同中的地址為準。

　　那么，在日常工作中我們該如何操作、注意哪些細節，才能盡可能的規避法律風險呢？

　　一、關于通訊地址和聯系人的問題。

　　1、新項目入伙前，以發展商整理登記的地址為準（如發展商寄發《入伙通知書》的地址）。

　　2、新項目辦理業主入伙時，請業主重新登記最新的通訊地址（在登記表上，應注明，該通訊地址作為日常聯系使用，具有法律效力），并請業主提供電子郵件地址。

　　3、如業主沒有辦理入伙手續，待入伙過程結束后，向發展商確認業主的通訊地址（該地址一般以商品房買賣合同上的地址為準，如業主更改了通訊地址，應以最后登記地址為準，并復印該合同和文件存檔）。

　　4、如業主辦理了入伙手續，但沒有居住在物業小區內；如向業主發函，可以同時向小區內的業主房屋地址、登記的通訊地址、身份證地址等寄發函件。

　　5、對于工程維保單位?？稍谌牖锴?，物業公司與所有施工單位簽訂一份書面協議（或采用《會議紀要》形式），約定各個施工單位負責接收《維修通知單》負責人，并請負責人人在協議上留取簽字樣本?；蛘?，請發展商要求各施工單位發函給物業公司、管理處，明確施工單位接收《維修通知單》的負責人及簽字樣本。

　　6、對于其他供方、合作方及關聯方等，可在合同、協議文本中（或另行起草協議）約定雙方的通訊地址、聯系人、聯系人簽字樣本及聯系電話等內容。

　　二、關于文件資料的送達和簽收問題。

　　送達是法律術語，是指人民法院依照法律規定的程序和方式，將訴訟文書送交當事人或者其他訴訟參與人的行為。目前我國法律沒有對通知、往來函件等非訴訟類文件的送達做出規范，但在實際工作，文件資料送達是很多很頻繁的，如工程維修通知、催費通知、與發展商的往來函件等，這些文件資料如在日后涉及到訴訟、仲裁等法律程序，就需要舉證人證明文件資料已送到收件人手中。但通常我們認為實實在在是對方簽收文件資料，在律師眼中不堪一擊、沒有什么證據力。除本文最初列舉的第2個案例，還有以下常見的不太具有證據力或證據力很弱的情況，如：

　　1、向業主送達催費通知單、裝修整改通知單等不利于業主的文件資料，業主往往拒簽、或者是由業主家庭成員簽收的。

　　2、將催費通知單、裝修整改通知單等文件資料貼在業主家的大門上，然后附加當日報紙（著重突出報紙日期）拍照存檔，作為證據。

　　3、將催費通知單、各類通知等資料直接投遞到業主信箱中。但事后查找《前期物業服務協議》、《物業服務合同》、《管理規約》等文件資料中都沒有業主同意或認可、將業主信箱約定成法定通訊地址的約定內容。

　　4、發展商或相關單位發函。

　?。?）使用傳真方式，但沒有合同或協議約定傳真號碼。

　?。?）有書面簽收的，但簽收人不是合同或協議約定的簽收人，或者書面簽收人不是單位的法人代表、負責人或具有收發文件職責的行政、門崗人員。

　?。?）發文單位請簽收人員在簽收表上簽名，但事后不能證明簽字文件內容與留存文件內容相一致。

　?。?）發文單位請簽收人在發函函件復印件上簽收，但只有簽名和日期，無詳細的簽收單位和簽收人的職務，證據力很弱。

　　那我們在實踐中如何送達和簽收函件，才是合法有效、才能成為以后雙方爭議乃至訴訟時對己方有利的證據。我們可以：

　　1、按本文前段內容，提前在合同和協議中約定聯系地址、通訊地址（送達地址）和聯系人或文件簽收人（預留簽名樣式），以便文件的直接送達。

　　2、直接送達。自然人的必須由本人簽收（無完全民事行為能力人由法定代理人簽收）；受送達人是法人或者其他組織的，應當由法人的法定代表人、其他組織的主要負責人或者該法人、組織負責收件的人簽收；受送達人有代理人（需提前書面告知，或有合同、協議約定），可以送交其代理人簽收。

　　3、郵寄送達。目前常用的是采用“EMS”郵政快遞或其他快遞公司郵寄送達。但須注意：

　?。?）發件人一定要在快遞運單上的“物品名稱”及“數量”一欄中詳細記載文件的準確名稱及份數（如：郵寄催費通知單，在快遞運單上要注明“物業服務費催繳通知單、文件份數和頁數、欠費期間、欠費金額等”）。

　?。?）保存好快遞運單的底單和函件復印件；如快遞被退回，將退回的快遞保存好。

　?。?）如郵寄函件是多頁的、需注意函件要加蓋騎縫章。

　?。?）業主具體居住地址不確定的，可多發幾份快遞，可以同時向身份證登記地址、提前約定的通訊地址及物業小區內的房屋地址等擊發快遞。

　?。?）、重要文件或需要證據力很強的文件，可采用“公正送達”。

　　4、電子郵箱送達。電子郵箱作為現代人常用的聯系方式，以其快速、便利、成本低等優勢已成為人們生活中不可或缺的一部分。而且，電子郵件被新合同法所確認，采用電子郵箱形式發送函件是具有法律效力的。另外，發送電子郵件等數據電文、只要該數據電子到達被送達人的特定系統就視為送達，不存在拒收的情況。發送電子郵件，我們需要注意：

　?。?）必須提前在合同、協議或者其他書面文件中約定好電子郵箱，并注明該電子郵箱作為有效通訊聯系地址、具有法律效力。

　?。?）對外發送相關郵件時務必使用公司郵箱 ；在公司郵箱的設置上，設置發送回執，這樣對方收到郵件后打開即發送送達回執，表明對方已收到。

　?。?）注意保存電子郵件，不要隨便刪除，以便應對不時之需；重要的郵件要另外備份，重裝電腦系統等要備份出所有郵件。

　?。?）通過郵件的后續行為確定電子郵件的存在，例如在發出電子郵件交易信息后，發出方在之后的交易單證中證明了前期電子郵件中的內容。

　?。?）重要文件可采用掃描儀等器材制作成圖片、作為附件發送，避免篡改。

　　在日常工作中，如須向業主、發展商及相關供方送達文件資料，在直接送達存在困難的情況下，我建議應采用快遞和電子郵件形式送達。

　　三、關于外來函件的簽收問題。

　　我們在日常工作中，經常碰到業主、發展商拿著書面函件（不利于我方的函件）要求簽收。簽還是不簽，大家心里很糾結，因為大家通常認為簽收函件就相當于確認了函件的內容了，其實不然。律師告訴我們，外來函件大部分都可以簽收，但若涉及到與公司有關權利處分的事宜時，當場不要做任何有關責任方面的承諾即可。

　　那么，收到外來函件（直接、郵件或者電子郵件等）我們該注意什么呢？

　　1、簽收確認。在簽收后要做好登記記錄（包括簽收時間），對于簽收的函件應充分重視，所有來函應保留存檔以備隨時查詢。

　　2、如有異議應及時回函。對來函中所述內容如有異議的，則應及時回函澄清，表明觀點。

　　3、如對方又回函表示新的不同意見時，應再予回函澄清。如無新意見，則不必回函。

　　以上，就是本人的片面之見，希望能起到拋磚引玉的作用，引起大家思考和注意。

　　周勇/《深圳物業管理》/20**年第7期

篇3：探析美國的物業管理

　　探析美國的物業管理

　　美國的物業管理已有70年左右的歷史，其發展已日臻成熟。美國物業管理的法規制度比較系統，組織機構穩定，從業人員數量可觀、素質較高。這與美國房地產業在整個國民經濟中所占的重要地位是分不開的，美國房地產業總值約占國民生產總值的10％～15％，全國三分之二的有形資產是房地產，其中土地占30、2％，房產約占50％，房地產投資占美國私人投資的一半以上，其中絕大部分是住宅投資。全國約有100萬人從事與房地產業有關的工作，包括物業管理工作。

　　1933年，全美物業管理協會(IREM)成立。這是全美國境內第一家涉及物業管理的專業協會。IREM成立后，做了許多工作，特別是建立了一些行業規范。隨著這些行業規范逐漸被業主所接受，其物業管理標準化模式也逐漸在全美推廣開來。

　　(一)IREM所確定的基本物業管理的功能

　　全美物業管理協會所確定的基本物業管理功能主要包括了以下方面：

　　1、代理業主對物業進行經營；

　　2、財務計劃和報表；

　　3、客戶溝通交流；

　　4、最大出租率；

　　5、合法經營；

　　6、維修保養。

　　(二)IREM確定的物業管理流程

　　1、了解客戶的各種需求和期望。

　　2、了解業主提供的情況。

　　3、制定與客戶期望保持一致的計劃、文件和方案。

　　4、實施有關策略。

　　5、所有的文字協議簽訂和業主與租客之間的溝通。

　　6、提供超值的服務，在客戶沒有想到之前的服務。

　　7、征集及反饋意見。

　　8、改善服務。

　　三、物業管理的發展趨勢

　　近年來，美國物業管理的發展有所變化，特別是物業管理組織機構功能的變化。過去物業管理工作看重的是最大出租率，而現在則看重的是增加利潤，創造利潤。管理組織也從簡單功能的組織向以顧客為中心發展的多元服務組織發展。投資管理模式從固定資產管理模式向企業資產管理方向發展，管理人員從物業管理人向首席執行官發展(CEO)。

　　總體來看，美國物業管理呈現以下特點：

　　1、物業管理邊界在法律上(往往是通過合同和公約來界定)和物理外觀上是十分清晰的。

　　2、實際工作中，服務的量化指標盡量變小，減少糾紛。例如，有些城市城區的獨立住宅的垃圾清運是由政府負責，但政府的垃圾清運不能夠承受大量的無序的垃圾，因此，政府規定每次清運只負責兩袋垃圾。若住戶由于特殊原因，垃圾增加較多，可以購買特殊標記貼于多余垃圾袋上，政府聘請的清潔公司才能清運。

　　3、物業管理的專業化水平高。物業管理公司只負責管理的有關職責，管理中的服務行為一般由專業的公司負責。例如，清潔公司、綠化公司、除草公司等。

　　4、地方化的財政政策對政府和私人在物業上的關系起到積極的協調作用。特別是物業稅的征收，對地方政府財政的支持起到非常大的支撐作用，同時，政府又將大量的財政收入投入市政建設和城市管理中，干凈的街道、良好的治安、優雅的風景，又反過來提高了城市的整體居住環境和物業的價值。