摘要:物業管理行業發展至今,物業管理收費難一直是困擾行業發展的嚴重問題之一,20**年頒布實施的《物業管理條例》為解決這一難題提供了行政法規方面的保障,但在供暖收費中,由于政策性補貼和個人交納的雙重性,拖欠費用現象至今仍未得到有效遏止。

一、物業管理供暖費收繳難的主、客觀因素

1. 國家供暖體制不健全。多年來,國家在這方面一直實行財政補貼、單位出費、個人無償取暖的福利政策。1992~20**年,北京方莊地區供暖價格就曾4次上調,終因成本過高造成承擔供暖費的單位負擔過重,國家財政補貼不到位,交費難的問題十分突出。

2 .市場經濟的競爭。一些企業經濟不景氣,有很多單位存在倒閉、重組、轉產、搬遷等情況,而有的單位在等著靠賣地、賣廠房維持生活,根本無力支付供暖費,供暖費用的拖欠情況十分嚴重。

3. 無單位的個人承租人。他們大多下崗在家,靠領取生活費來解決溫飽問題,沒有其它的經濟來源,他們當中有的不愿交費,有的把供暖費用與房屋質量等問題糾纏在一起,使欠費呈上升趨勢。

4 .開發商征地拆遷所遺留的問題。一些拆遷戶前后拆遷補償不一,因產生逆反心理而拒交供暖費用的業主占相當一部分。

5 .供暖管理單位在管理上還有薄弱環節。如,供暖管線是整體供暖 , 交不交費也得供暖,保證穩定。

6 .收費人員有的素質不高,缺乏相應的公關能力。他們因為文化知識偏低、對政府政策的理解水平不夠、形象和語言表達欠佳等主觀因素,影響了供暖收費工作。

二、正確運用法律維權,確保物業管理企業的正常運轉

雖然收費難有諸多因素,但關鍵還是看管理者是否采取積極手段和方法來收繳費用。幾年來的工作實踐中,物業管理企業在運用法律手段維護企業的利益方面取得了明顯的成效。其具體做法為以下幾個方面:

1 .培養法律意識,提高收費人員的運用能力。起訴工作要前移、先難后易、早立案、早判決、早收益,這是收費工作中積累的基本經驗。

2 .明確訴訟程序,提高起訴工作質量。明確起訴工作程序,發揮每個程序的作用,才能有效地提高起訴質量、降低起訴成本。為此,在起訴工作中,物業管理企業可以采取一套法律程序走的通、被告能接收的方法:收費員與欠費單位談判,明確欠費金額,講明道理做好宣傳;發送起訴書到單位再談;法院受理后,庭外協商解決,我方撤訴;民事調解,經雙方當事人簽收后,即具有法律效力;民事判決;應訴二中院維持原判;最后申請執行。

3 .樹立零成本意識 , 降低訴訟成本。在進行法律維權的每個程序當中 , 都要始終遵循以最小的成本獲得最大的利益的基本原則來開展工作。如關于起訴費和滯納金問題,起訴時 , 訴訟要求只寫按協議繳納滯納金,不寫滯納金費用可降低起訴費成本。而且法官判決的原則是滯納金適當判決。20**年6月,一家物業管理企業起訴某電器集團公司8名職工未繳納共計120**.23元供暖費,該公司無故不參加庭審,8名職工中5名有協議(7326.03元),按200天×0.01×7326.03=14652.06元計算 ,

判決被告給付供暖費120**.23元,滯納金14652.06元及訴訟費。申請執行后,被告同意支付供暖費、訴訟費,但滯納金以5臺270立升數字冰箱抵債。只要認真總結、分析并采取正確的方法進行解決,一定會取得好的結果。

4 .打好主動仗,提高解決問題的能力。供暖針對的收費對象比較復雜,遺留的難題也不少。為了解決這些難題,廣大收費員積極清理賬目、收集證據、弄清情況。舉例如,某縫紉機經銷部、某能源工程有限公司、中鐵某工程有限公司這三個單位欠費類型不同,難度卻相當,某物業管理企業是這樣處理的 :

某縫紉機經銷部,有11人因拆遷安置到該部門,從1992年至20**年從未支付過供暖費,金額近十萬。由于所欠費用較大,20**年該物業管理企業將其告上了法庭,結果是物業管理企業勝訴。

20**年9月,某能源工程公司有8名員工從1997年至20**年一直支付50%的

篇2：談物業管理規范化服務及企業權益保障

　　談物業管理規范化服務及企業權益保障

　　物業管理在我國是一個新興行業，發展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系領域各方矛盾和糾紛 時有發生。諸如：物業管理企業與開發商的職能不清，業主拒交管理服務費，物業管理企業因小區內業主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業管理企業體制模糊、法規不健全及物業管理企業義務承擔某些社會功能的現象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業管理行業的發展。

　　規范物業管理，提高企業權益保護意識，促使物業管理企業從法制化、規范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止事故的發生，避免企業不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業管理法制建設，使物業管理朝著健康的方向發展，這已成為物業管理企業發展的當務之急。如何規范物業管理，加強物業管理企業 權益保護，必須強化如下幾方面工作：

　　一、要樹立風險意識和規范發展意識。

　　物業管理公司是自負盈虧的企業，企業必然面對經營風險，合理、有效地規避風險，才能獲得最大的利潤。作為企業有幾個重要環節必須把握：

　　1、物業管理委托合同。

　　在合同中，企業務必把握細節，明確哪些該做，哪些不該做；哪些是常規服務，哪些是收費項目；權利與義務是否對等，例如：物業管理的保安工作，應在合同中明確描述，物業管理中的安全服務工作只是協助和配合本地公安機關維護指定社區內的公共秩序，以注意和防范為已任，而非同國家公安機關，它沒有義務、更沒有執法權利，所以它不能承擔人身安全、財產保護責任。同時在簽訂物業管理服務合同時應在政府相關示范合同范本的基礎上，結合物業接管項目的特點，重點體現服務質量標準、考評的方法、時間的跨度，糾紛產生時處理的程序等明確的約定。

　　2、規范內部管理，練好內功。

　　企業必須健全內部規章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，樹立良好的團隊氣氛，鼓勵和激發員工的工作積極性，讓員工認為物業管理是一門專業，更是一種事業，以優良的企業機制給員工創造事業發展的空間，無論是安全管理還是工程管理都需要專業的人才去完成。明確指出物業管理無小事、業主生活無小事、物業服務的每一種業務、每一個執行環節都不能忽視。系統地對員工進行培訓，在員工的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發性，從而把經營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，順便對車身四周進行巡視，發現有破損等問題及時向車主指出，以免發生麻煩和糾紛；在停車場、車場進出的登記一定要完整、齊備。如果把措施做細做好，管理工作做得周到、扎實，那么，即使發生了丟車事件，企業就不負管理責任，也無需賠償。

　　3、購買商業保險，保障多方利益。

　　物業管理企業要樹立保險意識，化解風險，一般應購買財產保險、機器設備保險、公共責任險等，將可能的風險化解，避免經濟上的損失。物業公司在與業主簽訂的物業管理合同中就明確了物業公司承擔的責任范圍。而每年業主所交的物業費中，物業公司專門辟出30萬元用于購買公共責任險。當小區 公共設施受損、或者是突發事件上需要物業公司承擔公共責任時，受損業主可以得到保險公司的賠償。

　　二、強化管理團隊的法律法規意識，行業規范教育的培訓工作，通過法律來維護企業、員工權益 。

　　目前，由于行業法規還屬于成長期、面對新的服務行業，消費者也處于成長期，淡漠法律法規的情況較多，企業也往往因為這些現象 的存在而輕視或忽視了自身的法制建設。因此，增強員工的法制觀念 是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員工對法律法規的學習，提高法制意識，依法操作；另一方言面要勇于利用法律武器來維護自身權益。如對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的業主，物業管理企業應依據法律法規、管理制度和業主公約，積極或支持權益受損的業主尋求法律支持。物業管理企業應有意識的組織有關法律法規的宣傳活動，加強包括業主在內的社會大眾對物業管理法律法規的認識和理解。

　　三、完善物業管理法規體系，加大執法力度。

　　全國性的物業管理條例已經出臺，有了全國性物業管理條例，就便于統一管理標準和管理規范，加強相關政策法規的協調，避免法規 的社會性沖突，用法規范市場環境，規范物業管理操作。建立健全物業管理法規體系，需著重注意如下幾點：

　　1、努力完善與物業管理服務相關的建設局、街道辦、轄區派出所、租賃辦等公共政策性服務單位在物業管理服務過程中職能定位；還要不斷規范有線電視臺以及水、電、氣等與物業管理服務對象息息相關的社會資源性企業的相關服務，明確物業管理企業與政府物業管理職能部門、水電等社會公共資源企業在物業管理活動中權力義務 約定，避免在物業管理企業在管理服務過程中出現一些關系到政府職能部門、社區公共資源企業責任范圍內的問題出現糾紛而物業企業 權力義務不對等的問題。

　　2、盡快制訂、頒布物業管理招投標法規和配套實施細則，用法規和制度來限制和約束不正當競爭行為，以避免個別業主或者業主委員會成員將個人利益凌駕于廣大業主的權益和物業管理企業的規范管理之上，圖謀以出賣全體業主的物業自治權，從而獲取私利。

　　3、對于業主及業主委員會的職權，應進一步規范和細化相關條款，如明確業主違反業主公約及有關法律、法規，但又不構成刑事案件時，應由哪些部門來處理，或可賦予物業管理企業哪些執行權力。物業管理過程中形成有關決議和方案，經業主大會50%以上成員通過 后，對于其他拒不服從的業主，物業管理企業可以采取哪些措施，同時也要防止有些業主由于法律意識淡薄，對物業管理知識欠缺導致 維權行為過當，從而影響了社會治安和政治穩定等等。

　　四、加強物業管理企業的內部建設

　　物業管理企業必須在服務團隊的建設和培養方面狠下功夫，只要有一支高素質、專業化的服務群體并能運用一套以人為本的服務技術，科學管理、重視服務與管理的細節、善待每一位業主、處理好每一件事務，一定能在競爭激烈的市場上站穩腳跟。

　　五、預防物業管理糾紛、簽好《物業管理公約》。

　　物業管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業主與物業管理企業發生糾紛的報道經常見諸報端。如此多的物業管理糾紛確實反映出目前物業管理現狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛紛漩渦的業主來說，本該方便生活的物業管理變成了困擾生活的煩惱事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產生這么多的物業管理糾紛？物業管理糾紛能不能防患于未然？

　　在國家法律、法規不夠健全的情況下，物業管理各方應通過業主大會。在協商互利的基礎上，完善《物業管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業管理糾紛，采取合法手段有效解決物業管理糾紛。物業管理各方如果想更好地保護 自己的權益 ，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的?，F在很多業主認為只要交了物業管理費，物業管理企業應該什么事都得處理，否則就是管理質量，服務不到位。但小區業主沒有明白物業管理企業不是政府單位，只是在市場條件下依據合同與業主形成的一種服務與被服務的經濟關系。合同中約定的服務要素才是物業管理企業 必需的工作。因此只有管好物業管理合同才能有效地保護物業管理企業的權益。

　　總之物業管理企業自身在遵守法律法規的前提下，搞好企業內部 建設，提高服務水平，尊重顧客權益，使物業管理行業走上科學化、法制化、市場化的軌道。必須深刻明確，顧客就是市場、顧客認同你、市場就認同你、市場認同你社會就認同你。在平等的基礎上使顧客和自己的權益達到平衡，讓客戶在享受科學、規范、合理、人性化物業服務與管理的同時，從而接納并支持物業管理行業，只有這樣企業的權益才能得到確實的保障。

　　佳兆業物業

篇3：新修《物業管理條例》保護業主權益

　　新修《物業管理條例》如何保護業主權益

　　根據《中華人民共和國物權法》有關規定，國務院決定對《物業管理條例》進行修改，并于近日發布了修改后的《物業管理條例》。修改后的《物業管理條例》如何保護業主和物業服務企業的合法權益？

　　A 明確業主大會、業主委員會職責

　　《條例》明確，房屋所有權人為業主。物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定?！稐l例》規定，同一物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。

　　B 業主委員會應與物業訂立書面合同

　　《條例》規定，一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　C 物業代收費用不得收取手續費

　　《條例》提出，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　D 物業管理區內公建不得改變用途

　　《條例》規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續?！稐l例》還規定，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。