摘要∶國家建設部、人事部聯合制訂了《物業管理師制度暫行規定》,并于20**年12月1日起施行。這一創舉,紛紛受到業界的歡迎?？梢哉f,這一《規定》的頒發,為中國物業管理行業推行職業經理人制打下了基礎。

推行職業經理人制度,在業界的呼喚中應運而生。中國物業管理行業發展近二十五年,這一路走來,實為不易。今天,走向職業經理人制度,更是行業發展的一個里程碑。當前民營企業的老板,普遍有一種想把事業做大,打造著名品牌企業的野心,所以他們通過各種途徑,尋找能為自己的事業帶來跳躍性幫助的高級管理人才,但同時他們也存在一個迷惑:該如何選擇和用好職業經理人?當行業逐級走向職業經理人制度時,面對民營企業,如何用好職業經理人這一問題必將成為了業內人士討論的焦點。

主題詞:物業管理 民營企業 職業經理人

一、物業管理民營企業發展現狀

目前,民營物業管理企業盡管在行業中所占比例不是很大,還沒有形成大的氣候,但同20**年建設部的調查相比,已經有了很大的發展和提高。今后幾年將是我國民營物業企業進入快速發展時期,民營物業企業在物業行業中的地位將得到明顯的提高和改善,并將成為我國物業管理行業的主力。如深圳市開元國際物業管理有限公司,作為中國物業管理行業較有影響的民營企業,其規模已發展到全委項目300多萬平方米,顧問項目管理面積超過600萬平方米?？梢哉f名列為民營物業管理企業前矛。而上海、廣州、深圳等地一些知名大型物業企業也紛紛陸續進行民營改革,走向民營的發展大道。

但實際上,民營家族企業在引進職業經理人隊伍方面的成功概率卻很低。這在地產界就最為之明顯,萬科姚牧明等知名職業經理人對加盟民營企業后,均出現水土不服,以失敗告終。那么物業管理行業是否也會出現民營企業在任用職業經理人后,出現職業經理人水土不服,大家不歡而散呢?恐怕誰也不能做出保證。因為從眾多因素上分析,為什么職業經理人很難在民營企業中生存,主要是民營企業在引進職業經理人這個問題上存在著幾大偏差,如職務位置安排不當、信任度把握不準、期望值過高等,從而導致企業沒有效益、經理人沒有業績,最后大家不歡而散。

二、民營企業如何選好職業經理人

用好人,才能做好事。這個道理誰都知道,但是怎么樣用好人,卻隱藏著許多學問。相信每個老板都具有一定的用人思想和眼光,這里所提出的一些看法,只是一個拋磚引玉罷了。

1、為什么要引進職業經理人?

這是個必須要思考的問題,一般來講,民營企業的開創都是,老板自己一手打拼起來的企業。因此,這就一開始民營企業就有了相當的集權。而如何引進經理人就會產生授權的問題,就會對公司的管理帶來的沖擊。首先,引進經理人目的要明確:是為了品牌效應,還是真真正正要給企業帶來變革,或者是給企業某一些混亂的部分加以改善。再者,如何衡量“外來的和尚是否真的會念經”,這是個非常重要的問題。只有這幾個問題弄明白了,才能夠進一步考慮引進職業經理人的其他事項。

2、考察對方人品及應聘目的

人品絕對比專業能力更重要,這個問題無可非議!要了解一個人的人品可以通過他(她)原先的工作單位及同事調查獲得;同時還是要仔細的查明,對方看中你的是高薪水?還是你這個企業的前途?或者老板的個人魅力?是不是有其它的想法?有的職業經理人口頭表達能力高于實際的工作技能,面試時故意隱藏了自己的真實意圖,這就使選擇者會作出錯誤的選擇方向。

現在一些自我標榜為職業經理人、或者政府等組織考證獲取職業經理人證書人的未必真正是職業經理人。因為能稱之為職業經理人在職業方面應該具備:市場化、寬廣度、優良的職業背景、業績證明、能力證明的人。

3、要根據公司的發展時期來選人

小廟不用大和尚,沒有最優秀的,只有最合適的。企業要有自己的發展計劃,要逐步推進:長考慮,短安排,企業的發展不可能一揮而就,更不可能使用一個很優秀的經理

篇2：中國民營物業管理企業希望在前

　　中國民營物業管理企業希望在前

　　中國民營物業管理企業現在之所以沒有以強者的姿態出現，有其歷史的和現實的原因。

　　還有外部生存環境問題。以物業管理的“主流”--有企業作參照系，目前民營物業管理企業的外部生存環境極為嚴峻。

　　一、民自物業管理企業缺乏市場支撐

　　現在市場中物業管理企業70％屬于開發商自辦，20％屬于房管所改制或后勤單位改制。也就是說，70％的開發商自辦物業管理企業有開發商的“米”可以下鍋。20％的房管所改制或后勤單位改制企業可以利用改制前的物業資源，也可以利用其政府的“權利資源”占有市場。那么，剩下的10％民營物業管理企業怎么辦呢？只有自己去找“米”。從哪兒找呢？從市場中去摳，而且這個市場是已經被預先瓜分過一次的，若從食物鏈的角度去論述，民營物業管理企業是處于較低一級的，所以，拿到市場份額這塊“奶酪”的難度可想而知。

　　二、民營物業管理企業缺乏資金主持

　　據統計，在服務行業的投資中，國有經濟投資占60％左右。而占80％以上的國有物業管理企業具備雄厚的資金實力自不待言，開發商辦的物業管理公司也有資金實力，唯民營公司在資金運作方面非常艱難。一般人認為，物業管理不屬于資金密集型行業，不需要太多的資金投入。實際上，要提升物業管理的技術水平必須有資金支持。上市融資對民營物業管理企業來說，現在還只能是一個夢想，至于銀行借貸，則是難于上青天。只有依靠微利的管理費等收入的緩慢積累，慢慢向先進水平靠攏。

　　三、民營物業管理企業缺乏政府支持

　　對政府而言，任何企業應不分國企、民營身份，只要合法并遵守游戲規則即可。而事實上，政府所制定的游戲規則，客觀上起到了抑制民營物業管理企業的作用。這是因為，在物業管理發展至今的20多年歷史中，國有企業發揮了至關重要的作用，而且可以說，20多年的歷史是由國企締造的。因此，政府在制定相關政策時，所依據的是國企所創造的事實。比如，在資質的認定上，國家一級資質企業必須具備七個條件，這七個條件有著極為嚴格的限制，而不具備一級資質的企業，在全國范圍內最多只可承接30萬平方米以下的物業項目，甚至不可出省承接項目。由于歷史的原因，純粹具有獨立產權的民營物業管理企業，在資質認定的條件上不具備優勢。

　　民營物業管理企業的希望在哪里？為迎接民營物業管理企業的春天，我們應該做哪些事情？

　　一、加快推進“分業經營”的步伐

　　物業管理與房地產業“分業經營”的提法至今已有兩年了。而且已形成一致共識，但實際推行的速度卻很緩慢。一段時間以來，物業管理公司與業主間的矛盾重重，從媒體報道的情況來看，與“分業經營”沒能有效推行頗有關聯?！胺謽I經營”應至少明確以下兩點：

　　一、是房地產業與物業管理行業必須徹底脫離“父子”甚至“祖孫”關系。

　　對開發商開辦新的物業管理企業，要通過制定有效的條件予以限制，對已存在的，則通過改制等方式實現脫鉤。二是房地產商新開發的項目實行物業管理，必須徹底實現社會公開公平招投標。按現行法規規定，在物業未入伙或入伙但業主達不到成立業委會法定人數的情況下，開發商仍以最大業主的身份對物業管理單位的選擇有決定權，如不公開招投標，已成立物業管理公司的開發商仍會將項目交給自己的物業管理公司，這對靠市場吃飯的民營物業管理公司來說，有失公允。

　　二、進一步完普物業管理的法制環境

　　要確立物業管理招投標的透明度、程序性、公正、公平與公開，須由政府部門牽頭組建物業管理專業招投標委員會和物業管理招投標專家庫，由這些專業人才承擔物業管理項目的招投標工作。無論是開發商新開發的項目，還是已由業主委員會管理的二手項目，當其需要新的物業管理公司時，均需要經過物業管理專業招投標委員會同意，在滿足他們的管理質量、價格等要求的前提下，由其從專家庫中選聘評委，最終項目花落誰家，決定權就在這些專業評委手中。同時如若能對物業管理招投標子以立法，則會使各方面的權益得到更有效的保。

　　三、加緊實施企業間的兼并與重組

　　據報載，20**年間，北京的物業管理公司平均每家管理物業的建筑面積僅為15.5萬平方米。這樣小的管理面積怎會有競爭力？當國外先進的物業管理企業進入中國市場時，這種現狀是很難與其抗衡的。因此，必須走兼并聯合的道路。怎么聯合呢？這就需要政府的力量之手，一是限制小規模物業管理企業的發展，當在一定時間內小規模物業管理企業仍未能達標時，取消其市場資格，所屬物業自然交由市場進行調節。二是政府對物業管理的資源進行科學評估，先評估出優良資產，然后以其作主體，將其他小規模物業管理企業聯合到他身邊來。這里面最關鍵的是資源的評估，將最具活力、最有發展前景的物業管理企業選出來，做中國物業管理的開拓者。

　　四、建設物業管理職業經理人隊伍

　　地產、家電、IT行業等，基本上都引入了職業經理人制度，成為推動社會進步的有生力量，自身也取得了巨大的社會和經濟效益。優秀的職業經理人將會改變企業的運營機制，成為管理的樞紐，成為許多產業有序發展的實際管理者。他們的管理不僅關系到企業的運營質量和利潤，而且將直接影響到企業的健康成長。物業管理必須盡早走職業經理人道路。

　　五、加速物業管理的產業化進程

　　20多年來，我國物業管理的服務對象主要局限在住宅物業。服務內容也限于保安、清潔、維修三大類。而發展到今天，不僅業主的要求越來越高，物業管理的風險也越來越高，因各種原因受到損害的業主常常會向物業管理公司索賠幾十萬甚至上百萬。而物業管理公司要增強抵御風險的能力，唯一有效的途徑就是增強獲利本領。在當前物業管理微利的現實情況下，就需要政府大力倡導、積極引導并大力推行物業管理的產業化進程。

　　六、制定公平的游戲規則

　　民營物業管理企業并不奢望游戲規則對自己有利，因為自己既不是規則的制定者，也不是制定規則所依據事實的創造者。但規則也是隨著時間的前進而變化的，先進的規則應能推動行業的進步?，F在，衡量一個物業管理公司的水平有幾個關鍵指標，如管理面積、創建優秀小區的數量等，這也是政府制定的有關規則的重要內容，但對如何確認這些指標卻沒有規則。一個物業管理公司所管理物業的建筑面積是現在在管的，還是現在所有簽約的，還是包括曾經管理現己解約的，有沒有時間的限制。誰來審核這些數據，這都應是游戲規則的組成部分。再者，資質的認定本身已確認了該企業的實力，為其在市場上競爭增加了難以估量的分值。但如再限制其經營范圍，對整個行業探索新的領域和新的發展道路會產生負面的影響。

　　實際上，民營物業管理企業作為弱勢群體，對環境還有更多的希望。當這些希望暫時無法實現時，就要先練好“內功”，等待機會，蓄勢待發。

篇3：民營物業管理將成市場主流

　　民營物業管理將成市場主流

　　我國物管企業從剛開始發展的純國有性質已逐步演化成國有獨資、國有參股、外資以及民營等多種經濟成份并存的格局，并且這種格局隨著時間的推移也在悄然發生變化，民營物管企業占據物管市場的主流地位將逐步形成。

　　一、物管企業經濟屬性的現狀及特征

　　目前，仍有不少人對物管企業經濟屬性的現狀及特征認識不清，認為目前仍然是國有物管企業占據市場主流地位。其實，這只是某些指標的反映，另外一些指標己顯示目前民營物管企業實際上已經占據了市場的主流地位。

　　1、從管理規模上看，固有物管企業占主流地位

　　物管企業主要是從房地產開發企業衍生而來，而早期的房地產開發企業基本上是國有體制，由其所衍生的物管企業一般也是國有體制。由于長期以來物業管理基本上沿襲的是一種自建自管模式，因此，隨著房地產開發企業開發規模的不斷增加，其下屬的物管企業管理規模也在不斷增加。在物業管理非完全市場化的情況下，這種原先占有壟斷性資源的物業公司能夠通過市場接到更多的優質物管項目，使這些物管企業更加壯大，目前已有相當多的物管企業成為“龐然大物”。而后期出現的民營物管企業，雖然數目較多，但管理規模較小，占物業管理市 場的份額低。因此，從目前在管項目的角度分析，國有物管企業占主流地位。

　　2、從物管企業數量、注冊資金上看，民營物管企業實質上已占主流地位

　　國有物管企業形成主要有三種形式。一是由國有房地產開發企業衍生而來，二是由房營所轉制形成，三是由機關事業單位后勤制度改革形成。民營物管企業形成也有三種主要形式。一是由民營房地產開發企業衍生而來，二是由國有物管企業改制形成，三是新成立的民營物管企業。早期成立的物管企業主要是國有性質，但近幾年注冊成立的物管企業，以民營企業為主。從物管企業注冊的數量來看，近幾年新成立的物業公司數目特別多。目前，從工商注冊的資料分析，就全國而言，民營性質的物管企業在企業數量、注冊資金方面已經占據整個物管行業的主流地位，而且這種主流地位越來越明顯。

　　3、從業主認同的角度上看，民營與國有基本相當，但民營物管企業的認同感呈上升趨勢

　　由于人們對物業管理的服務性質認識不足，而且也由于業主對物業管理企業沒有選擇權，因此早期人們一般選擇、認可國有物管企業，認為這些企業信譽好，一般不會出問題，即使出了問題也可以找到它。在深圳早期的物管企業改制中，就出現國有物管企業改制成民營物管企業，但得不到市場認可，最后不得不戴回國有帽子的例子。由于物業管理是一種服務性的行業，從經營屬性上分析，它更適合民營物管企業發展。因此，隨著后期部分民營物管企業入市后，民營物管企業低廉的價格與優質的服務讓人們對物業管理有了更深的認識。近期筆者認識了兩個業主委員會主任。一個是深圳民營小企業管理項目的業主委員會主任，該業主委員會主任認為小企業管理水平低，大企業管理水平高，因此，想炒掉原來的物業公司而聘請大型物業公司管理。另外一個是深圳大型物業公司管理項目的業主委員會主任。由于國有大企業機構龐大，辦事效率低下，管理品質低下，這讓老百姓吃盡了苦頭，因此，該業主委員會主任及業主們想選擇一家機制靈活而又能提供優質服務的小物管企業。從目前的發展趨勢來看，越來越多的業主更認可民營的物管企業。

　　4、經濟越發達的城市，物管企業民營化程度越低

　　人們一般認為，經濟越發達的城市，其商品的市場化程度也就越高。但是目前作為一種特殊商品的物業管理則恰恰相反。主要原因如下：一是從國有物管企業主要的三種來源來看，越大的城市，由于歷史發展的原因，國有的成份越濃，因此相應產生了更多的國有物管企業，二是由于對物管企業參與競標進行資質限制，國有物管企業很容易憑借其先天形成的壟斷資源而獲得項目，從而得到更大的發展，而民營物管企業則被排除在外，連參與市場競爭的資格都沒有，民營物管企業的發展受到了很大限制；三是早期人們對物業管理認識不足，人們更愿認同國有物管企業而對民營物管企業不放心。因此，由于這些條件的限制，使得民營物管企業在大城市中發展更為困難，從而導致大城市物業管理的市場化程度反而低。

　　5、在中小城市中，民營物管企業已成為市場主流

　　實際上，目前在中小城市中，民營物管企業已占物管市場的絕對主流。主要原因：一是在中小城市，民營的房地產開發企業較多，因此，相應產生了較多的民營物管企業，二是由機關事業單位改制而產生的國有物管企業較少，三是由于中小城市物業管理收費低，物業管理企業經營困難，因此物管企業必須民營化才能求得生存和發展；四是由于物業管理項目不賺錢而且繁瑣事多、遺留問題多，更多的房地產開發企業想甩掉包袱而將物業管理項目外包，因此物業管理的市場化程度反而高。做物業管理市場的人都明白，在深圳獲取一個物業管理項目非常困難，因為深圳物業管理項目大多數掙錢，你有錢都買不到，因此沒有物業管理市場存在。而在內地中小城市，大把的物業管理項目，人家送給你，你都不敢要，因為項目不掙錢，所以物業管理市場到處存在。

　　對物業管理市場產生誤解的主要原因是長期以來，人們一直關注大城市特別是深圳的物業管理，把局部的深圳物管市場等同于全國的物管市場。

　　6、外資物管企業在我國成不了氣候

　　在加入世貿之前，人們普遍認為，加入世貿后，外資物管企業將大量進駐我國。但是到目前為止，外資物管企業在我國并沒有形成多大的影響，而且外資物管企業有逐步退出的跡象。大量現象表明，原先進駐中國的一些知名物管企業，其戰線正在收縮，其發展優勢正在減弱。由于物業管理是一種服務性行業，而且極易同質化，外資物管企業在人力資源、運作成本等方面并沒有什么優勢，外資物管企業在我國成不了氣候。

　　二、物管企業民營化趨勢演變加劇

　　在某些方面，民營物管企業已成為市場主流，但物業管理的民營化趨勢還在加劇演變。

　　1、新入市的國有物管企業數目急劇減少

　　一方面，目前新成立的國有房地產開發企業將會非常少，因此由其成立固有物業公司的機會也非常少。另一方面，房管所改制工作已經基本結束，將不再會新增由房管所改制而產生的物業公司。再一方面，國有機關事業單位成立物業公司的主要目的是想減輕后勤工作壓力。在以前一段時間內，成立這種性質的物業公司比較多。但從目前的情況看，成立下屬的物業公司并沒有完全減輕原單位的負擔?，F階段及以后機關事業單位更情愿將物業管理項目外包給專業化的物業公司而不再自己成立物業公司，因此，由此而新成立的物業公司的數目將非常少。

　　2、國有物管企業通過改制，數目正在減少從物業管理的特征來看，固有物管企業并沒有什么優勢。目前國有物管企業所形成的優勢是歷史形成而不是由市場形成的。因此，國有物管企業要想生存，就必須改變體制。目前，大量的物管企業正在由國有體制向民營體制轉化，國有物管企業數目正在減少。

　　3、大量民營物管企業入市由于物業管理投資較少、風險較小、收益穩定等特點，已吸引了大量的民營資本進入物業管理行業。通過近期工商注冊資料可以看到，現階段及以后仍會有大量的民營物管企業入市。因此，總量不會再增加只會減少的國有物管企業將被大量入市的民營物管企業所稀釋，民營物管企業將真正成為市場主流。

　　文/梁柱