淺析物業管理需走出觀念誤區

　　我國首部《物業管理條例》將于 9月1日起正式施行。為配合《條例》的貫徹落實，上海正在加緊制訂過渡性地方實施細則，9月份起同步施行。與此同時，1997年頒布的地方性物業管理條例《上海市居住物業管理條例》也在抓緊修訂，一旦經市人大審議通過，明年初即可施行。市房地資源局副局長馬云安在接受采訪時表示，新《條例》對物業管理領域的一些熱點難點作出了明確界定，它將指導上海實施細則的制訂。在解讀新《條例》時，有必要走出一些觀念誤區。

　　首先，誰是物業管理的責任主體。過去，市民居住的房產屬于國有，房管所受國家委托管理居民租住的房屋。如今絕大多數物業都屬于業主的私有財產，在這種情況下，國家立法的指導思想非常明確，就是突出強調保護業主的財產權利，因此物業管理的責任主體不是政府部門、開發商和物業管理企業，而是物業區域內擁有私人財產的業主。

　　其次，物業管理企業與業主是什么關系。新頒布的《物業管理條例》明確，業主與業主的關系、業主與開發企業的關系、業主與物業管理企業的關系等，屬于民事關系，而不是行政關系。因此，過去很多物管企業認為自己和業主是“管理與被管理”關系，這是不對的。這一觀念如果不扭轉，很多糾紛將無法消除。另外，一些業主覺得自己和物業管理企業是“主仆”關系，這也是錯誤的。因為業主和物業企業雙方是法律關系平等的雙方，物業企業受業主委托對物業進行管理，雙方事先已簽訂有法律效應的合同。

　　據介紹，我國首部《物業管理條例》創設了八項新的制度，將成為今后上海實施細則中的“亮點”。

　　一、業主公約制度?！稐l例》規定，業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約對全體業主具有約束力。（點評：業主雖是物業管理主體，但行為也不能“野豁豁”。）

　　二、業主大會制度。居住小區內制訂和修改業主公約、選舉或更換業主委員會委員、選聘和解聘物業管理企業、決定專項維修基金使用等重要事項，必須由業主大會決定，并經2/3以上業主通過。（點評：居民之事無小事，僅由業主委員會決定是不行的。）

　　三、前期物業招投標制度。在前期物業管理中，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　?。c評：誰開發，誰管理，開發商與物業管理企業不能老上演“父子情”。）

　　四、物業管理企業承接驗收制度。物管企業承接物業時，應對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，還應當與業主委員會辦理物業驗收手續。（點評：承接驗收清楚，才能避免日后相互扯皮。）

　　五、物業企業資質管理制度。從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。（點評：“野路子”房管家出局。）

　　六、從事物業管理人員的職業資格制度。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。（點評：物業管理人員必須遵守“行規”。）

　　七、物業服務收費制度。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，在合同中約定。（點評：物業服務收費也要“質價相符”。）

　　八、專項維修基金制度。專項維修基金屬業主所有，用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。（點評：維修基金，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。）

　　據悉，這八項制度中，上海已經實施的有維修基金制度，物業企業資質管理制度、業主公約制度以及物業管理企業的招投標制度等四項。

篇2：慎防物業管理市場擴張三大誤區

　　慎防物業管理市場擴張三大誤區

　　物業管理行業內外論及物業管理發展態勢時，無不認為物業管理的規?；l展是必然趨勢。持此觀點的專家學者有此共識，基于幾個不爭的原因:一是物業管理產業化勢在必行，而產業化的前提是規?；?二是物業管理企業只有通過規?；?，才能達到效益化;三是企業資源配置的合理化只有通過規?；拍苄纬蓛灮?四是社會平均勞動成本的降低與企業成本的下降只有通過規?；拍艿靡詫崿F。然而，當前我國物業管理行業在規?；倪M程中卻存在三大誤區。

　　誤區一:規?；褪枪芾砻娣e擴大

　　舉凡資質評審、合同談判、行業排隊等，人們首先關注的就是企業的管理面積，一時間，深圳企業對外東討西伐、南征北戰，重組、兼并、合作、顧問頓起熱潮，不管遠親近鄰，只要數字攀升，便能心滿意足。但冷靜地審視物業管理規?；按筌S進”的結果，不難看出，單純的數量化推進造成了極大的危害。首先是違背了企業宗旨，偏離了效益這一核心原則。其次，忽視了量與質的辯證關系。量以質為前提，重量輕質的結果極易助長企業的形式主義傾向。簡單累積的辦法忽視了物業的差異性特征，物業管理與有形產品市場份額的擴大有著本質的區別。第三，企業內部和企業間的購并重組，應當具有偶合性，“血型不符的嫁接”，結構不同的聯手，其結果不僅不會形成遞增應，相反會導致排異反應，形成企業內耗。物業管理企業的聯合應當以文化認同為基礎，以優勢互補為準則。

　　誤區二:有規模就有品牌

　　人們普遍認為，物業管理已進入品牌經營階段，物業管理的競爭已演繹成品牌競爭。既然要樹立品牌，就不可避免地要進行品牌告知。近來物業管理項目中標、接管的消息不斷，一些本名不見經傳的企業也常見諸報端，企業也陶醉其中，熱衷宣傳、迷信炒作，比企業就是比消息的風氣日熾。品牌應當是能為顧客提供其認為值得購買的功能利益及附加價值的產品，它具有識別功能、承諾功能和價值功能。

　　第一，品牌傳播要經過奠定品牌資產基礎、累積品牌資產、提升品牌資產等幾個階段?！盎ㄥX買吆喝，賠錢賺項目”的做法與品牌經營是背道而馳的。

　　第二，品牌并不完全是建立在物業管理規模之上，而是以過硬的服務品質、優良的管理績效、全面的顧客滿意為基礎，建立品牌核心價值，規劃品牌系統，塑造品牌形象、建立顧客忠誠。萬科、中海、鵬基等知名企業遵循“有所為有所不為”的原則，既取得了可觀的經濟效益，又取得了良好的品牌效益，經驗值得借鑒。

　　誤區三:規?；蜁幏?/a>化

　　一種觀點就是只有走規?；l展的道路才能推動規范化的形成。這種外因決定內因的認識對行業與企業的發展也造成了一定的影響。它主要體現在兩個方面，一是顛倒了規范化與規?；那昂箨P系，是先有規范化后有規?；?，還是先有規?；笥幸幏痘?不少企業急于求成，跟風攀附，在根基不穩、后方吃緊的情況下，也要疏通關系，致力于公關，拿下異地物業。結果，接下項目后，難以消化，暴露出內虛的致命缺陷。異地項目市場環境復雜，難于應對，公司上下只好忙于救火，導致前方后方都受到重創，其內未安，又要攘外，兩敗俱傷做一日和尚撞一天鐘是必然的結局。練好內功，才能傳出真經，抱著僥幸心理去拓展市場，不會取得雙贏的效果。

　　第二，規范化與規?；摴?，在企業資源配置上優先保障拓展項目，以爭取合同承諾條款的實現。但這種保障規模擴張的做法，結果會造成本部因人力資源不足使本有的管理規范等優勢逐漸失去，同時，外圍物業也因后院吃緊而難以維系。所謂ISO9000、CS戰略等規范運作的方式也會落得徒有虛名。規?；\作往往會造成跳躍式發展的最大矛盾就是企業資源短缺，尤其是人力資源匱乏，要求也與其它行業有別，既要理論，更重實踐。人才的培養需假以時日，不可拔苗助長。

　　物業管理規?；瘎菰诒匦?，但在規?；M程中，我們必須探尋規?；囊幝?，走出誤區，盡可能少走彎路。盡可能少犯急躁冒進和形式方義錯誤。只有這樣，物業管理規?；繕瞬拍苷嬲龑崿F。

篇3：走出誤區推動物業管理行業健康發展

　　走出誤區推動物業管理行業健康發展

　　物業服務在我國還算剛剛興起，起步最早的深圳也只有20年的歷史，所以規模小、難度大、觀念舊是物業服務的總特點。要想使物業服務實現社會化、專業化、市場化，必須要走出幾個誤會，才能有發展的生機。

　　一、走出概念誤區

　　現在還有許多人對什么是物業服務、物業服務都包括哪些內容、物業服務公司是怎么回事等等，并不十分清楚。因此，就有人說物業服務就是“掃垃圾、看大門”，物業服務公司就是“開發商、建房單位”，物業服務都是“退休人員、下崗職工”等等。

　　首先，物業服務不是以前意認上的房地產行政管理，它是集管理、服務、經營于一體的企業法人，它的最終目的是實現社會效益、經濟效益和環境效益同步增長。它是依照國家的法規政策，運用現代的科學技術和先進的管理手段，對小區的物業進行管理，為小區的業主提供有償服務，使業主的物業得到保值增值。其管理服務的主要內容有:

　　常規性的公共管理服務:房屋主體公共部位的維護，公共設備設施的保養，公共環境衛生的保潔，庭院花草樹木的栽培，庭院治安秩序的護衛，消防設施的保護，道路車輛的管理等；針對性的專項管理服務:為業主提供日常生活的方便(衣食住行)、開展商業服務、文教體衛活動、金融保險業務、中介服務等；還有根椐業主的需求，隨時提供委托性的特約服務等。

　　由此可見，物業服務不只是“掃拉圾、看大門”，它為業主提供的是全方位、綜合性、立體式的管理和服務。

　　其二，物業服務公司可能是開發商的下屬單位，但這紗是某些人所說就是“開發商、建房單位”。成產物業公司要按照法律程序，履行嚴格的申報審批手續。具體說，它要過四關、獲四證；按照國家法規政策規定的條件，向工商管理部門申請營業執照，取得法人證書；向房產管理部門申請企業等級，取得收費許可證書；向培訓單位申請對經理、項目經理、管理員的培訓，取得崗位合格證書。沒有“四證”的公司，不是物業公司，有的單位對房產實行的行政管理，也說成是物業服務，這是盜用物業公司的名義，是違背物業服務內涵和國家法規的。

　　其三，物業服務人員是經過招聘、培訓，具有很高素質的產業隊伍，絕不是“退休人員、下崗職工”。據我對500名經理、項目經理、管理員、財會人員的調查，其中研究生3人，占0.6%，本科131名，占26.2%；大專256名，占51.2%；中專10名，占據22%。50歲-55歲的99名，占19.8%；35歲-49歲的142名，占28.4%；34歲以下的259名，占51.8%。有很多人都是高級工程師、工程師、經濟師、會計師、估價師等。由此看來，物業服務可謂“朝陽產業”，其從業人員也大都是“早晨*點鐘的太陽”，年富力強，朝氣蓬勃，絕不是“退休人員、下崗職工”的組合。

　　總之，走出認識誤區，認清物業服務，營造業主的文明、祥和、安全、清雅、舒適的居住空間和生活環境，留住物業的“青春靚妝”，使業主安居樂業，是物業服務企業的最大追求。

　　二、走出責任誤區

　　現在物業服務糾紛比較多，究其原因，就是分不清各自的職責，導致小區內發生的一切事故、民事案件、刑事案件都歸罪物業公司，對物業公司產生頗多怨言，甚至由此拒交物業服務費用，這都是觀念上的錯覺造成的。例如汽車、摩托車在停車場丟失，究竟由誰承擔賠償責任?依法按理而論，即使交了停車費，也不應由物業公司賠償。

　　其一，物業公司每月收取的停車費不足以承擔賠償義務；

　　其二，停車場是為用戶提供的停車設施，而不是提供的車輛保險、保管業務；

　　其三，收費是因為用戶占用了全體業共有的土地、場地、設施，這種收費恰體現了“誰使用誰受益誰出錢”的原則。

　　同樣道理，業主家中財產被盜，更不應由物業公司賠償，因為業主付給物業公司的服務費用，只是為提供公共環境的維護費用，而不是個人家庭財產的保險費用。但是，物業公司有責任承擔法律和合同約定的責任，如優化服務，加強管理，減少糾紛，防范事故等責任，為業主分憂，為用戶分心。這里需要著重指出的是:按國家有關政策規定，住宅小區是各相關部門綜合服務的場所，應各負其責，各盡其職，如房地產方面的業務，屬房地產行政主管部門的管理職責；政府方面的行政業務，屬轄區辦事處的管理職責；社會治安方面的業務，屬派出所的管理職責；水電氣暖方面的業務，屬相關部門的管理的職責；這些部門都是服務性的企業，都應為業主提供優質服務，按規定入戶抄表，計量收費，不應將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分攤在業主身上，這種分攤理違背國家政策的，業主應該抵制，不應把怨方和責任都轉嫁給物業公司，而應與物業積極配合起來，運用法律武器來保護自已的權利，扼制壟斷行業的違法行為。

　　三、走出“上帝”誤區

　　在現今市場經濟社會里，“上帝”越來越多，人人愿當“上帝”，人人不在此時此地做“上帝”，就在彼時彼地做“上帝”。這一觀念一度被某些人奉為經典。觀念是“上帝”、病人是“上帝”、顧客是“上帝”......充訴市場，流傳社會。在這種“新潮”中，物業服務行業也概莫能外，業主是“上帝”，物管是“仆人”，早已是口言耳熱的業內外的時髦用語。

　　這一切并沒有什么不好，說明大家觀念的更新，都在搶經營市場，爭取服務對象，推銷自已的產品；只是這種叫法做法與事實相悖，與市場經濟中公平交易的原則相違背。在現實生活中，若病人真是“上帝”，就不會受假藥之害，若顧客真是“上帝”，就不會受假品牌假貨之騙，若業主真是“上帝”，就不會付給“仆人”勞務費，更不會與“仆人”簽定平等合同。如果住奉這種理念，賣方(服務方)對買方(被服務方)只能“頂禮跪拜、進貢敬神、祈禱保佑”，不敢對“上帝”有其他索求；而就物業服務中業主與物業公司的關系，在《民法》中體現的是經濟民事關系，在《合同法》中休現的是委托被委托的關系，在《勞動法》中體現的是平等交易關系。彼此之間是同志、是朋友、是伙伴，權利與義務是對等的；不是“帝”與“仆”、“主”與“奴”的關系。因此，我主張廢棄“上帝”的寶座，物業公司將“上帝”從“天堂”請下來，以優質服務、真情服務、超值服務來回報業主的理解和支持，而業主也應對物業公司主動配合、積極督促、熱情幫助，來攜手并進，創優達標，共建安全和文明的美好家園。

　　四、走出“管家”誤區

　　一個時期以來，由于某服刊的誤導，許多物業公司在對員工進行培訓教育時，常以“管家”自喻；面對廣大業主，也常以“管家”的面孔出現。其實這是不正確的，它混淆了物業服務者與“管家”的本質區別，顛倒了業主與物業服務者的位置，如果不在認識上澄清，不在于理論上糾誤，勢必影響物業服務企業與業主的關系，成為物業服務企業發展的障礙。

　　其一，兩者含義不同。

　　物業服務者是具有法人地位的企業，對內對外承擔法律責任。它是“受委托、按合同”對小區整體物業和全體業主履行職責的同時，也行使自已的權利；在集管理、服務、經營于一體的同時，也發揮著自已責、權、利于一身的優勢；在實行社會化、專業化、企業化管理的同時，也為企業實現社會效益、經濟效益、環境效益鋪設著基石。而“管家”則不同，他是為富貴人家服務的仆人，他的根本任務只是管理家務和服侍主人，他對內對外都不承提法律責任，他對主人只盡義務，沒有決定權，只有建議權，他的唯一目的就是通過勞動的付出，獲得相應的報酬。

　　其二，兩者服務對象不同。

　　物業服務者與業主之間是種平等的契約關系，雙方的行為不僅受相關法律約束，更受雙方簽訂的合同監督。管理者又是服務者，被管理者又是被服務者，管理的目的是為了服務，服務是通過管理來實現。管理服務的范圍是整個社區，具有群體性，社會性和綜合性，是以維護大多數人的整體利益而損害多數人的整體利益。而“管家”則不同，他的服務是某一特定主體，他的服務具有單一性、排他性和特定性，因而他的服務對象是狹窄的個體。

　　綜上所述，物業公司、業主、相關部門，必須從若干誤區的陰影走出來，按照物業服務的平衡原理、市場交易的等價原則，相依融合，共創文明社區。