物業管理顧問的工作特點

　　物業管理作為目前中國的新興行業，隨著市場經濟的逐步完善而得到了長足的進步。然而，由于經濟發展水平的差異以及人們對物業管理各不相同的認識，物業管理公司服務的規范、專業化的程度也不相同。要使中國的物業管理整體服務水平有較快的進步，并順應各類物業業主和使用人對服務的要求，物業管理顧問方式不失為一種較先進的“拿來主義”。這里對物業管理顧問工作的特點做出簡要分析。

　　從專業分工的角度來看，物業管理顧問是提供知識產品的服務性行業，屬于咨詢業的范疇，有著其他咨詢業許多相同的特點。然而，物業管理顧問和管理咨詢又有不同的地方：第一、咨詢的切入點不同，管理咨詢的企業一般都已運行幾年甚至十幾年，更有幾十年的，是在現有的企業內找尋管理不足，而絕大部分物業管理顧問服務卻是幫助組建一個新的物業管理公司的全過程；第二、咨詢的對象不同，管理咨詢的委托方和被咨詢方一般是一家，而大部分物業管理顧問項目的委托方和被顧問公司（下稱“公司”）大都存在著上下級關系，也就是說，委托方和被顧問方不是一一對應的。

　　專業服務性

　　專業服務性是物業管理顧問最基本的特點。物業管理的專業化導向較為明顯。不同于管理咨詢業可以針對不同類型的企業，物業管理顧問只針對物業管理企業，也就是說，其專業范圍基本固定，以城市后勤服務系統為主軸。

　　物業管理顧問的整個過程，是運用現代物業管理方法來進行檢查、測定和分析各個服務流程的過程，也是向公司的員工傳播與推廣現代物業管理方法的過程。物業管理顧問工作針對每一物業的不同特性開展。

　　物業管理服務的內容可以從其內涵和外延去把握。為了保證管理顧問工作的專業性，顧問人員應充分掌握物業管理的內涵即服務意識、專業化、規范化要求，外延--物業的外在特點，即物業管理的服務對象特點，如物業的類型、物業服務的對象等，幫助公司展開對業主、使用人及其他顧客服務要求的調查；幫助公司定性和定量地分析顧客的要求；堅持一切憑實踐和數據說話的專業、職業的務實精神。

　　物業管理顧問工作的整個過程都建立在科學流程的基礎上，這些流程是物業管理人經過多年工作，分析不同顧客需求，結合當地法律、法規的要求，并用科學的理論、知識和方法總結出來的一整套工作流程。

　　創新性

　　富有創造性是各類服務業生命力的源泉，物業管理顧問也不例外。物業管理顧問工作將面對不同的物業、不同的顧客、不同的顧問咨詢要求，如果只抱著過去的經驗將不能適應新的形勢的要求，顧問服務也將得不到顧客的支持。

　　每一個物業都有其不可重復性，每一項物業管理的服務都有其獨特性。顧問人員需要針對各個物業的相同性和不同性，針對物業管理服務內容，面對當地的物業管理市場水平和市場需求以及客戶的需要，以高度的科學求實精神和創造精神，謀求切實可行的顧問方案。這些富有創造性的顧問方案包括：針對被顧問公司的實際需要，設計和推行公司全新的管理機構及其職能系統、全新的管理規章制度、新的管理方法；設計和推行高效率的信息管理系統、建立通暢的溝通渠道；設計和開創新的培訓體制，培育新型的人際關系等等。

　　物業管理顧問的目的在于幫助公司提高經營管理水平和競爭能力，為達到此目的，必須探索出一條可行的道路。這種探索既表現在用新的思維方式、新的觀點去觀察物業管理公司的現狀，分析其存在的問題及原因，也表現在以科學的態度和創新精神，去設計切實可行又有所突破的顧問服務計劃。

　　系統性

　　物業管理顧問人員在考慮問題特別是醞釀并提出顧問書和建議函的時候，必須充分注意系統性。具體地說，主要是在分析問題和提出改善建議時，應以提高公司服務過程的規范性和服務能力為出發點，兼顧公司的局部利益和整體利益、長期利益和近期利益。為了做到這一點，顧問人員必須注意提高自己對公司進行系統分析和思考的能力。

　　對物業管理公司進行系統的分析思考，就是要把公司看成一個互相獨立而又互為依存、相互聯系而又彼此制約的各部分（例如服務要求、品質管理、經營成本、流程制定、設施和設備、資金管理、人員招聘和培訓等）構成的有機整體。從全局出發，系統、全面地分析被顧問公司的內、外條件，以求達到整體物業管理服務水平和經營手段的最優化。

　　從系統的觀點來分析，一個物業管理公司經營的好壞，固然要求公司內部各個部門能夠各自正常地工作和運轉，更重要的是，還要求它們能相互有效地配合，以適應公司內外各種因素變化的影響（尤其是公司外部各種因素的影響，例如市場需求變化、管理體制及上級單位的變動等）。因此，在物業管理顧問活動中，顧問工作要用系統的觀點去分析公司，全面地把握公司的內外情況。在分析問題原因時，充分注意各方面的相互關系；在提出建議時，充分考慮到某一方面改進對其他方面乃至整個公司的影響，從公司的整體利益出發，協調各個部門之間的關系，力求達到公司服務水平、經營能力整體提高的最佳效果。

　　合作性

　　整個物業管理顧問的過程，既是顧問人員和公司人員密切配合的過程，也是顧問項目組內部融洽合作的過程。良好的合作性，是物業管理顧問工作取得成功的必要前提，也是對顧問人員素質的基本要求。

　　在整個物業管理顧問服務過程中，顧問項目組成員必須相互協作，同時也需要公司之間的密切配合。公司需將本公司經營過程中的各類相關資料提供給顧問項目組；顧問人員則應本著高度負責的精神，深入地進行調查研究。公司的干部和顧問人員之間要推心置腹，以誠相見，為改善公司素質、提高經濟效益而共同努力。在分析公司存在的問題及其原因和提出建議的過程中，顧問人員應該發揮主要作用，并對所提建議的有效性負主要責任；公司則對落實顧問人員所提建議負主要責任。公司的領導人必須認識到：顧問人員所提的建議能否得到實施，最終取決于自己能否采取切實有效的措施。公司最終能否以現代物業管理公司的標準進行運作是衡量物業管理顧問工作成效的根本標準。

　?。?）顧問人員和公司人員的合作

　　顧問項目組與公司不是單純的、短暫的交易活動，而是一種連續的、長期的、互利、互促的伙伴關系。

　　顧問項目組人員要在較短的時間內針對公司所在地的法律、法規、市場需求以及委托方的要求，提出并實施切實可行的顧問計劃書，必須緊緊地依靠公司招聘的有實踐經驗的各類人員與他們密切合作，否則將一事無成。顧問人員必須注意做好以下幾點：

　?、兕檰柸藛T要具有謙虛謹慎的品質和作風。顧問項目組和公司雖然是互相平等的關系，但作為顧問人員來說，應主動多和公司各級人員進行有效的溝通，要有意識地使公司人員感受到：每一個正確的觀點都是雙方共同完成的；每一條建議也凝聚著公司職工的一番心血；顧問服務一旦成功，是雙方共同努力的結果。這樣，他們就會像愛惜自己的勞動成果一樣來珍惜顧問項目組提出的建議，有助于各類建議的貫徹實施。

　?、陬檰柸藛T要耐心傾聽公司員工所反映的意見，哪怕是明顯的偏見，也要認真地驗證核實。對公司人員提出的問題要給予熱情耐心的解答。如果自己的觀點尚未成熟，則不宜過早地發表對公司的評價，或作不確切的回答。顧問人員要善于利用眾人之見，修正、完善自己尚未成熟的觀點和結論。

　?、垲檰柸藛T要敢于揭露公司存在的種種弊病，要本著誠懇、耐心、熱情的態度去調查和解決問題，把提高公司的物業管理服務水平和經營管理能力作為己任，負責到底。

　?。?）顧問項目組內部的合作

　　顧問人員不僅要善于和公司人員密切

　　分頭調查，是指顧問項目組成員在顧問項目組組長的統一布置下，應充分發揮自己獨立工作的能力，按照組長的要求制訂出各自詳細的工作計劃進行實際的調查工作。

　　匯合求證，是指把顧問項目組成員分頭調查的結果匯集在一起，共同分析，綜合考慮。對于顧問課題，盡可能地找到原始資料和數據，通過匯總分析，互相對照，結合顧問項目組人員集思廣益的探討和分析得出合理的答案。

　　組長決策，是指對顧問課題的結論和建議書，應在組內民主討論的基礎上，最后由組長做出決斷。顧問工作猶如打仗一樣，要協同作戰，指揮員的權威很重要。全體顧問人員應懂得維護組長信譽與維護全組（直至每個組員本人）信譽的一致性，并把此看成是促使顧問成功的一項必要措施。

　　物業管理顧問是一項獨立的服務工作。顧問的獨立性是其重要特點，它是物業管理顧問工作贏得顧客信任和好評的重要原因。

　　物業管理顧問工作的獨立性，是指顧問人員遇事要獨立思考，這是顧問人員取得工作成效的基本功。獨立思考，應貫穿于物業管理顧問的全過程，尤其在調查研究和分析問題原因的時候，顧問人員應通過自己認真的獨立思考，觀點鮮明地談出自己的見解，做出正確判斷。

　　真正的獨立思考，應當在深入調查、廣泛而虛心地聽取公司主管單位及公司有關人員意見的基礎上進行。顧問人員根據自己的知識和經驗，結合當地的物業管理法律、法規，廣泛搜集公司有關人員的見解與智慧，通過加工提煉，深入思考。不為公司領導人的意見或公司職工的情緒所左右，不因外部的干預而輕易地改變，通過獨立思考，去粗取精，去偽存真，找出有價值的靠得住的觀點和結論。因此，顧問人員的獨立性并不是閉門造車，更不是遷就某些公司領導人的意圖，迎合個別領導人的口味，而是根據公司整體的經營管理和發展的要求出發。

　　藝術性

　　顧問項目組要了解公司領導管理風格，在從物業管理服務的角度幫助其建立起公司自己的企業文化的基礎上，慎選顧問的工作方式，注意表述方法和分寸，以利于顧問意見被公司理解和接受。

　　物業管理顧問介入深度的把握，是每一個顧問項目組需要面對的難題。新組建的物業管理公司一般都相對較缺乏物業管理的經驗，他們非?？是箢檰柸藛T幫助公司建立一支成熟的隊伍，幫助建立自己的服務流程，但又常常不知從何下手，更愿意顧問人員幫著做些具體的工作。這就要求顧問項目組人員有根據自己的工作經驗藝術性地把握介入尺度、既不包辦又讓公司的員工充分掌握物業管理服務技巧的能力。

　　艱苦性

　　艱苦性是物業管理顧問的又一顯著特點。管理顧問之所以艱苦，是因為這一工作要求顧問人員付出極為緊張繁重的腦力和體力勞動。不論是長期顧問還是短期顧問，顧問人員在公司工作的時間總是帶有階段性和突擊性的。要在很短的時間里對不太熟悉的地方、不太熟悉的物業管理市場、不同的物業以及陌生的公司和人員進行深刻地分析，并提出行之有效的顧問服務方案，必然要付出辛勤的勞動。

　　在物業管理顧問期間，顧問人員應經常深入到物業現場，親自去聽、看、問、測、試，完成對重要數據的測定或分析。每一項物業管理顧問項目，往往是物業沒有完全建成或即將建成之時進入，物業的施工現場相當混亂，顧問人員首先要有較高的職業安全意識，并針對物業的不同特性，了解物業的使用方向和物業管理要求，有針對性和建設性地找到顧問服務的結合點。

　　管理顧問工作的艱苦性，要求顧問人員不僅有一個富有創造性的敏捷思考的大腦，還必須具備良好的體質、充沛的精力和高度的事業心，才能勝任。

　　有效性

　　確保顧問建議的有效性，是物業管理顧問的基本職責。一次物業管理顧問的成功，雖然有賴于顧問人員和公司人員的共同努力，但顧問人員必須確保提出建議的質量和有效性。雖然顧問人員并不能保證建議一定會得到實施（因為這主要取決于公司領導人員），但必須保證建議一旦付諸實施，將是有效的。

　　改善意見的有效性具體地體現在：建議應以內涵挖潛為主，少花錢，多辦事，辦好事，經濟實惠；建議應適合公司的現有財力、人力和管理水平。

　　為了確保改善意見的有效性，顧問人員不僅要考慮建議內容的經濟、合理、可行，而且還應做到提建議的方式對頭，改善措施得當，使效果和動機統一。

篇2：盟物業管理顧問工程建議函(精要)

　　盟東城物業管理顧問工程建議函(精要)

　　編號：z局物業字GW--ZJ--HC--(20**)--004號

　　致：z實業發展有限公司z先生

　　抄：z物業服務有限公司z先生

　　由：z局物業管理有限公司z城項目顧問咨詢組

　　時間：二〇一三年十二月五日

　　主題：《關于z城工程的建議函》

　　主題（盟東城物業管理顧問工程建議函）

　　z實業發展有限公司：

　　為使產品日臻完善，我們從物業人與使用人的角度，針對z城工程方面提出如下建議，供貴司產品、服務在不同形態時參考使用。

　　詳細內容見正文：《關于z城工程的建議函》。

　　z局物業管理有限公司

　　z城項目顧問咨詢組

　　二〇一三年十二月五日

　　乙方簽發甲方簽收

　　時間時間

　　附件：關于z城工程的建議函

　　由：z局物業管理有限公司z城項目顧問咨詢組

　　致：z實業發展有限公司z先生

　　抄：z物業服務有限公司z先生

　　事宜：z城工程建議函

　　《關于z城工程的建議函》

　　一、綠化景觀

　　1、會所旁回填土層較淺，不宜栽種高大喬木；

　　2、關注高端社區的生態文明、人與自然的和諧共生：1）可在產品的不同階段（如銷售投入期、正常居住期）考慮設計耐腐蝕、耐風化的景觀鳥籠，為近六萬平方米的景觀綠化區增添盎然生機。2）建議在小區景觀隱蔽處設寵物廁所，并安放小沙鏟、塑料袋掛件或裝置，并考慮設置洗手取水點。3）z氣候濕熱，小區綠化面積大，容易滋生蚊蟲，建議設計安裝若干滅蚊設施；

　　3、建議把水體景觀燈、小品燈、地埋燈、照樹燈、草地燈等分路設置開關，以方便在不同的時間段控制各回路照明，達到節能目的；

　　4、設計階段，園區景觀應盡量避免有棱角的構筑物或做圓弧處理；

　　5、踏步道路石材之間的空隙對老年人、穿高跟鞋的女士造成不便，踏步石之間的綠化難以養護，建議做硬化處理；

　　6、下圖中左邊的園區水景周圍應采取右邊水景的處理方式，避免道路污水流入水景，造成污染；

　　7、園林道路應設置路肩，避免泥沙隨雨水污染路面和避免行人踐踏綠化；

　　8、園區道路未設置殘疾人通道設置不夠人性化；

　　9、園區內管道閥門固定螺栓未使用不銹鋼螺栓，對以后的檢修造成不便；

　　10、樓頂的景觀燈安裝位置不利于檢修，且在大風的季節可能會有燈罩被吹落，造成安全隱患；

　　11、水景或泳池旁不宜栽種小葉類植物；

　　12、腳手架不宜直接放置在石材地面，會造成石材有銹跡，影響景觀品質；

　　13、會所游泳池的消毒池周圍沒有安裝圍欄；

　　14、消毒池深度達到40公分，造成客人進出消毒池不便，建議將深度改到20公分；

　　15、園區草坪燈地腳螺絲被回填土掩蓋，不便檢修，建議將燈的基礎高出回填土；

　　二、電梯系統

　　1、電梯轎廂地面與電梯廳地面設10°左右反坡，防止溢水進入電梯井道，其他未裝修的電梯廳應考慮此建議；

　　2、電梯廳及電梯轎廂內應設置到站提醒；以便提醒等候的客戶；

　　3、電梯轎頂上電子板應有防水浸保護措施，防止電子板浸水損壞；

　　4、因本項目樓層較高建議設電梯樓層防搗亂功能，如有小孩頑皮，亂按電梯樓層按鈕，此功能可取消亂按樓層；

　　5、監控中心應安裝有電梯監控屏，上有電梯的運行及樓層指示，并能鎖定電梯，并能將其降至于一層；

　　6、設電梯視頻樓層顯示裝置：可在電梯監控圖像中迭加電梯運動方向的箭頭指示、樓層層數數字顯示，還可顯示物業管理信息，并配編輯功能，方便現場監控以及日后有需要調取錄像時能很方便查看電梯運行方向、樓層，方便產品后期的管理與使用；

　　7、z地區多雨多臺風，電梯機房的應具有防水和散熱功能，建議做雙層，內層是玻璃推拉窗，外層是百葉窗；

　　三、供配電系統

　　1、配電房內只安裝了一個小型軸流風機，不能滿足夏季高溫時期設備房的散熱效果，影響設備運行安全，建議增加強制排風設備；

　　2、發電機房內沒有設置強制送、排風，只有自然進風，建議增加強制送、排風設備；

　　3、發電機房內墻上未安裝接地母排，不符合相關規范，需增加；并把發電機基座、燃油箱、油管、門等設備與接地母排連接；

　　4、發電機儲油室內照明燈具不是防爆燈具，需更換；

　　5、建議強、弱電井內設置工作插座和工作開關，以方便設備檢修及滿足臨時用電需求；

　　6、地下停車場與庭院燈建議分路間隔控制，以方便在不同的時間段控制各回路照明；

　　7、設備房門安裝防鼠板，電纜進線口加防火泥等材料密封，防鼠進入設備房咬斷線路；

　　8、電纜線槽在連接處應做等電位連接，以策安全；

　　9、建議在非機動車庫內增加充電插座并計量電表；

　　10、電源線路應穿線管，不應該使用黃臘管，這樣不利于線路的散熱和線路的維護；

　　11、按照國家規范每個接線點不應超過2組線，存在安全隱患和以后的維護保養；

　　12、按照國家施工規范，開關的進線端和出線端應做好線路的來自某個開關箱和到某個配電線路；

　　13、電源線路在拐角處未做有效的絕緣防護，存在安全隱患；

　　14、避雷帶連接點應做防銹處理；

　　15、樓頂風機底座未做接地處理，電源線路在露天部位使用線槽，在下雨的天氣，雨水會進入線槽，存在安全隱患；

　　16、樓頂的泛光燈電源線路應使用三芯電纜，并做好接地處理，保障安全；

　　17、天面的通道門未做接地，在存在雷擊的隱患；

　　18、所有的設備房門扇均未做接地處理，存在安全隱患；

　　19、發電機房消煙處理水泵上部裝置水龍頭，存在安全隱患；

　　20、發電機油箱未做沙池，存在消防隱患；

　　四、給排水

　　1、水泵房地面應鋪設瓷磚；

　　2、水泵房控制柜與水泵隔離，建議水泵房控制柜在水泵房內設有單獨的房間；

　　3、消防水池水箱設透明水位標識，設檢修爬梯，同時需設計護攔，最好為不銹鋼材料制作；排水管徑大于80mm，水池底做坡面，水泵房最低處做60公分直徑、深50公分的集水坑；

　　4、建議在水泵房內設置跑水聲光報警設備，報警信號連接至監控中心；

　　5、消防泵風葉防護罩凹陷，對消防泵的運作存在安全隱患；

　　6、消防泵房內的消防管道壓力表裝置的未做過高，不利于觀察壓力指數；

　　7、消防管道和生活用水管道未做防銹處理；

　　8、消防管道支架未做減震處理；

　　9、生活水泵房控制柜上部未做窗扇，在下雨時雨水會飄到控制柜，存在安全隱患；

　　10、生活水泵房的供水管道支架未做減震處理；

　　11、生活水泵房電源箱上部的排水管道管頭未做封閉處理；

　　五、其它

　　1、消防箱報警線路應做暗埋或穿硬質線管，不應該明裝使用軟管；

　　2、非機動車庫下地下室通道樓梯應做護欄；

　　3、大堂天花裝修未預留檢修通道口；

　　4、一樓和地下室電梯廳墻面裝飾板太薄，只有5毫米，強度不夠，容易破損；

　　5、地下室消防箱未做防撞處理，應做防撞護欄；

　　z城項目顧問咨詢組

　　顧問項目經理（簽署）：

　　二〇一三年十二月五日

篇3：麗港商業城物業管理顧問合同

　　麗港商業城物業管理顧問合同

　　第1條 協議雙方

　　甲方：______

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯系人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　乙方：**物業服務（**）有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　丙方：廣州市***房地產咨詢有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：廣州市****

　　聯絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　經三方友好協商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開發的“****”項目提供物業管理顧問服務事宜達成如下協議。

　　第2條 定義

　　1. “甲方”指委托方，即：______

　　2. “乙方”指受托方，即：**物業服務（**）有限公司。

　　3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產咨詢有限公司。

　　4. “物業”指由甲方在**市開發的“***”項目，項目具體信息如下。

　　5.“交付使用日”指甲方與物業購買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業交付的時間。

　　6.“后期物業管理顧問服務”指根據本合約有關條款的內容，在本合約期限內，并且在物業交付購買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業管理顧問服務。

　　7. “物業管理顧問酬金”指甲方就乙方和丙方根據本合約提供的服務，依據本合約的約定應向乙方及丙方支付的費用。

　　第3條 甲方之權利、義務

　　根據本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業的物業管理顧問，在本合約期內，為保障乙方及丙方有效地開展物業顧問工作，甲方的權利和義務為：

　　1．合約期內，甲方有權就本物業使用乙方和丙方的公司標牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項權利同時撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。

　　2．應在物業交付使用日三個月內，成立“物業管理有限公司”。

　　3．負責本物業正常物業管理工作之全部投資、收益及債權、債務。如甲方參與物業管理行政主管部門組織的各項評比時，乙、丙方根據實際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實施，由甲方負責本物業的設備設施等硬件及公共環境等條件符合評比標準，如有不達標的項目，甲方須在限期內負責整改并承擔整改相應費用。

　　4. 須在簽約后指定專人負責與乙方及丙方進行溝通，若此人發生人事變動，或聯絡方式變更，均應在變更前三個工作日內以書面形式通知乙方及丙方其聯系方式或變更聯系人。

　　5. 依據銷售時約定的交鋪標準及建設部《房屋接管驗收標準》規定向物業管理公司移交鋪位；且需完好保存物業的報批件、建筑及設備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個月向物業管理公司移交。

　　6. 須依據本合約規定按時向乙方及丙方支付顧問酬金，并由丙方開具收費發票。

　　7. 在合約期內應對乙方及丙方的顧問工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問工作的順利開展；同時，對乙方及丙方的工作予以監督，給予公正、客觀的評價。

　　8. 甲方應給予乙方及丙方顧問人員以下幾方面之權力，以確保顧問工作的順利開展：

　　物業管理建議權；

　　財務管理建議權；

　　本物業的物業管理公司之人事建議權。

　　9. 甲方須及時提供有利于乙方及丙方工作之有關本物業之資料，及時向乙方及丙方通報工程進度，并負責本物業所在地外部各有關單位的協調聯系工作。

　　第4條 乙方之權利、義務

　　根據本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負責為甲方提供并履行本合約確認的物業之物業管理顧問工作，在合約期內，乙方應：

　　1. 乙方須嚴格履行本合約的相關條款，盡職盡責完成本合約規定之顧問工作內容。

　　( 詳見：本合約第5條之第5項 )

　　2.監督丙方工作，保證丙方按質按量完成合同內與甲方約定之工作。

　　3．同意甲方使用乙方的公司標志，并同意由丙方代收取物業管理顧問酬金。

　　4．合約期內，同意丙方作為乙方的執行代表，按合約規定履行乙方及丙方的責任及義務。

　　第5條 丙方的權利、義務

　　1. 丙方應根據本物業實際需要或經甲方及甲方物業公司書面要求，派遣顧問人員定期到本物業現場進行實地指導工作，并參與及協助甲方解決物業管理籌建與經營運作中出現的問題。

　　2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監督，對于甲方因未及時采納或拒絕丙方提出的各種正式書面建議而產生的問題和影響不承擔任何責任；對甲方提出的合理化建議予以充分考慮。

　　3. 丙方根據顧問工作需要，有權隨時檢查甲方對顧問意見的執行情況，若發現執行偏差，有權并應該及時以各種明確的表述方式要求甲方糾正。

　　4. 丙方須于合約期結束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結束時本物業的管理工作仍能正常運行。

　　5. 為甲方提供階段性的物業管理顧問服務，包括：

　　一、物業管理籌備階段顧問服務內容

　　5.1 物業管理銷售配合

　　制定物業管理服務項目及內容；

　　對甲方的銷售和招商人員進行物業管理知識的培訓；

　　協助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務員等人員；

　　對售樓部的裝飾布置及周邊環境提供書面顧問建議；

　　協助甲方確定保安員、清潔工、服務員的制服樣式；

　　對保安員、清潔工、服務員等進行培訓；

　　展銷會期間派員到現場進行有關物業管理知識的解答；

　　在銷售活動前或期間協助提供工作安排的建議及現場協助工作；

　　編制《管理公約》、《商戶手冊》、《裝修手冊》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業主，增加業主對甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問審核確認以后，方可使用于業主。

　　5.2 物業管理籌備服務

　　協助甲方制定物業管理所需的各類文件、管理規章制度、表式等；

　　擬定招聘程序及招聘要求，協助建立合適之管理組織；

　　協助進行物業管理辦公室的選址及裝修；

　　建立員工的工作規程、崗位職責及權能；

　　協助定制相關之管理制度，建立評審及獎懲制度，以協助推動員工之工作積極性；

　　提供崗前培訓，使各崗位管理人員認識有關日常運作，并提高服務意識；

　　根據需要，協助甲方進行清潔、綠化、保險、以及部分工程維護保養外判商的招投標工作；

　　協助甲方做好物業管理籌備的前期采購工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購置建議；

　　協助甲方做好物業的驗收移交。

　　5.3 財務服務

　　協助甲方編制首年財務預算及開辦費預算；

　　開設物業管理專用銀行帳戶；

　　協助編制各項財務制度，如：請款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現金、憑證記帳制度及應收未收帳管理制度等。

　　二、后期物業管理顧問服務內容

　　5.4 物業管理方面

　　協助甲方推行現存或修訂后的管理文件，針對實際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；

　　協助甲方開展二次裝修管理；

　　每月定期向甲方提交檢定報告，并由派員到現場檢定有關工作，對存在的問題提供糾正及預防措施；

　　每月定期協助甲方對員工工作表現進行評審；

　　綜合各部門檢定結果與甲方召開總結會議，定期（每月）與甲方開會，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問題；

　　推行車庫維護的計劃，設計及合理安排車庫照明開放時間，以減少能源費；

　　協助甲方進行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務質量；

　　協助制定完整物業管理緊急處理程序。

　　5.5 財務管理方面

　　協助甲方按既定的財務計劃，執行日常的財務管理工作；

　　每年十月份前，協助甲方編制下一年度管理公司營運的財務預算；

　　協助向物價局申報物價，編制申報物價報告及預算，爭取理想收費。

　　5.6 人事管理方面

　　定期為員工安排專業知識及崗位職責培訓，使員工不斷更新管理技能及物業法規的知識，并促成其取得有關上崗的資格；

　　協助甲方明確崗位職責，執行員工評審制度及匯報責任；

　　協助進行招聘員工工作，以彌補自然流失的員工，并制定標準試題或現場面試的程序等；

　　安排定期對保安員進行業務培訓及素質教育，特別要加強服務意識及法制教育，協助定期舉辦防火演習；

　　5.7 工程支持方面

　　協助執行已制定的修繕計劃，并定期檢查，以確保機電及物業結構，在任何時間均以最佳狀態運作；

　　協助對機電及設備的使用維護手冊，嚴格執行其中內容，并使工作人員熟悉工作程序及設備的運作；

　　聽取客戶的意見，檢討樓宇之設計和設施的營運，并提出改善意見，以求物業達至高水平之物業管理要求。

　　三、顧問工作方式

　　物業驗收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場人員協助解決物管上的問題，經理級管理人員每月赴物業現場不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問題。如甲方有需要，則丙方需到現場配合甲方工作，對物業進行實地考察，并應甲方之需求根據顧問工作內容開展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級物業經理負責駐場，并協助甲方提供物業管理服務。

　　第6條 顧問期限 (丙方派駐人員清單詳見：附件)

　　1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個月。

　　2. 如甲方在本合約期限結束后，有意繼續聘請物業管理顧問單位，則在同等的條件下，甲方可以優先考慮乙方及丙方。

　　3. 合約期滿前兩個月，如三方達成一致協議，可再續約，續約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達成一致續約協議，及三方并未違反此合約內有關條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。

　　第7條 顧問酬金及其他相關費用

　　1. 物業管理顧問酬金

　　物業管理顧問酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計；

　　q 物業管理顧問酬金的支付方式為：在簽約后十五天內，甲方預付相當于二個月之顧問酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號前向丙方支付酬金。

　　2. 如在乙方及丙方負責管理物業期間內，使物業獲得優秀稱號或有關ISO9002服務質量體系認證等稱號，則甲方將承諾適當的獎勵。

　　3. 如甲方未能按時繳付該酬金，丙方將保留權利在應繳費用拖欠達三十日后暫停本合約內乙方及丙方之職責及服務，直至有關欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。

　　4. 合約期滿后，如甲方有意繼續聘請乙方及丙方，乙方及丙方的物業管理顧問酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。

　　第8條 終止合約

　　1．由于不可抗力導致無法繼續履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔違約責任，三方應本著公平、客觀之原則協商處理。

　　2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務或經甲方提出整改要求，但服務水平仍未能令甲方滿意，甲方有權提前15天通知丙方終止本合約。

　　第9條 合約修改及變更

　　本合約未盡事宜，經三方協商一致后，三方可對本合約的條款進行修訂，更改或補充，并簽訂補充協議，補充協議與本合約具有同等法律效力。

　　第10條 不可抗力

　　非甲、乙、丙方任何一方過錯，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執行本合約下的義務，三方無須承擔任何責任。

　　第11條 責任與權利

　　三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規定之責任及

　　賦予乙方及丙方之權力時，如乙方及丙方在履行職責時并未違反任何法律及本合約的規定，甲方應保證乙方及丙方免受由此產生的法律責任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問期間作出未經甲方認可的工作對甲方造成損失和影響時，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔相關的法律責任。

　　第12條 爭議的解決

　　1. 凡與本合約有關的任何爭議應盡量通過友好協商解決。在一方向另一方提出書面要求后開始協商，如協商不成，任何一方可向本物業所在地有管轄權的法院申請起訴。

　　2. 敗訴方須負責有關之訴訟及法律費。

　　第13條 標志所有權

　　1. 本合約期限內，甲方將有權使用乙、丙方公司的有關名稱、商標、服務標志、版權等，但僅限于與本物業相關的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時間。

　　2. 在本合約期限內，如乙方公司發生股權轉變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據本合約有關條款合法使用乙方新的有關名稱、商標、服務標志、版權等。

　　第14條 適用法律

　　本合約適用于《中華人民共和國合同法》。

　　第15條 文字及其他

　　1. 本合約用中文書寫。

　　2. 合約中任何一方發出任何通知或報告須以書面形式，并以信件或傳真形式發出。若以電子郵件形式發出，則在對方電話確認后，視為有效送達。

　　3.本合約首頁三方的地址、傳真號碼如有任何改變，須在改變后48小時內通知另一方有關之改變。

　　本協議自三方授權代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執一份，均具有同等法律效力。

　　甲方：

　　代表人：

　　日期：

　　乙方：

　　代表人：

　　日期：

　　丙方：

　　代表人：

　　日期：