以開發商角度看物業服務企業發展趨勢

　　物業服務作為一個新興行業，正被越來越多的開發商所重視；它不僅是房產項目開發售后服務的重要環節，也逐漸成為房產營銷的主要賣點之一，因此，從開發商的角度談物業服務發展就顯得十分必要。

　　一、21世紀物業服務必須倡導康居生活新概念

　　新世紀里，不僅國家的經濟、政治、文化都將快速地進步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動人們生活質量標準的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個完整的物業不僅僅具有固定居信場所功能，同時也是學習和娛樂場所，同時也對小區的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發展的必然趨勢。我們的物業服務，必須及時適應這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。

　　1、21世紀的人們對居住環境的要求大大提高

　　隨著物質生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強烈?，F代家居生活已突破了以往“躲進小樓成一統”的室內封閉生活概念，而是追求進一步擴展生活空間，將自已的居家生活與小區環境乃至整個大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項調查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設施建設的四項需求要素之首，充分反映了當今市民強烈的環境意識。目前的南京房地產市場已出現了“生態化”概念和“全生命周期綠色環?！弊≌?，并受到了市民的普遍關注。

　　誠然，新形勢下的物業服務必須關注市民的這一需要，力爭通過自身的努力，讓小區內的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗到一份回歸大自然的愜意。

　　2、21世紀的人們對居住文化、藝術的要求將越發強烈

　　不久前日本的一個學者出了一本書，他用了這樣一個題目“20世紀企業的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業和社會對企業形象的重視已是不爭的事實。

　　在過去很長一段時期內，技術和藝術被日漸分開，直到英國文藝復興時期才又提出藝術和技術融合的問題。實際上，亞里士多德曾經指出，藝術是存在于制造中的，藝術應當在我們每個人的生活中。目前，我們已經把住宅建設和小區管理提高到了一個非常藝術化的程度，通過環境整合藝術，真正使藝術直接介入到技術應用中。實踐表明，藝術在建筑中的合理運用確實能起到畫龍點晴的作用，并體現尚住宅的要求。我們對每個小區都進行了CIS設計，小區內的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經過精心設計，小區有自已的會所，有們喜愛的文化體育活動。開發商開發的樓盤是否暢銷，與小區內濃郁的藝術氛圍和深厚的文化底蘊有十分重要的關系。營造社區評論經將是物業公司的一項重要工作內容，物業服務打“文化牌”、“藝術牌”，這是競爭中的必然選擇。

　　3、21世紀的們對居住的舒適度要求更高

　　這里所說的“舒適度”內容很寬泛，除了前面已經提到的環境文化的高品質給小區居民提供相應的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設施完善，服務及時等等?？傊?，人們期望21世紀的居所能最大程度地滿足自已對舒適度和自我實現的需求。

　　因此，在房地產開發過程中，就要考慮到今后的物業服務能夠實現最優化，避免因建、管脫節而給物業服務造成障礙。我們的物業公司，也應盡量地適應這些變化，并在變化中尋求生存和發展。

　　二、21世紀的物業服務必須建立“網絡管理大平臺”

　　傳統的物業服務，由于技術含量不高，只能是一個勞動密集型的行業。面對現代科技的迅猛發展，以樓宇智能化、寬帶社區網絡為代表的高新技術在現代建筑中的廣泛運用，物業服務行業賴以生存和發展的各種物業“硬件”發生了前所未有的變化。如何適應這一發展潮流，并實現物業服務行業的科技轉型，是擺在所有業內人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網絡大平臺”，實現網絡管理現代化。

　　1、一個居住區就是一個小社會，實現各社會成員之間的協調運轉，必須借助網絡化手段

　　住宅是一個產品群，不是單一的產品，它包含了環境、配套和日常生活的方方面面。物業服務要做好對這個產品群的服務，必須遵循一定的規律。建立小區物業服務的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯系起來，實現人與人之間的交流、溝通、理解，使物業服務人性化。

　　2、網絡化管理可以提高物業服務的附加值

　　網絡化社區突破了所有的門坎，可以實現與每一位住戶的“零距離”溝通。物業公司通過網上發布通知，組織社區的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業服務可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區居民的特點開展豐富多彩的社區活動，營造小區特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業服務公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業服務價格。

　　3、網絡化管理是滿足居民對服務高效化及時化需要的有效手段

　　網絡化管理是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的的建筑物(主要是住宅小區)按照統籌的方法對其功能進行智能化，實現資源共享和統一管理，在提供安全、舒適、方便、節能、可持續發展的生活環境的同時，便于管理和控制。通過研究開發一種集小區安保、交通管理、收費和各種服務管理于一體的信息大平臺，提高物業服務的水平和效率。三、21世紀的物業服務企業發展要走專業化、規?；⑴e的道路

　　根據國外物業服務企業發展的歷程。物業服務行業將走向專業化道路，即物業服務公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護均由專業化公司去實施，中國物業服務也正向著這一趨勢發展?？梢灶A測，在21世紀，一個成功的物業企業更趨向虛擬化，物業公司的理想狀態就如同一個網絡中樞，或者更形象一點，就是個總協調官或一個樂隊的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務。

　　當然，物業公司要想在激烈的競爭中形成自已的核心競爭能力，需要有規?；慕洜I作為堅強后盾。大家都知道，物業服務被政府確定為微利行業，形不成規?；洜I，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業公司一定要兼并重組之路，擴大企業的規模和托管的物業面積，形成規模經營。物業服務在21世紀充滿了新的生活力，但是又任重而道遠。因為，隨著中國加入WTO進程的加快，我國房地產業的競爭將越來越激烈，作為一個服務貿易型企業，房地產業的競爭最終是靠服務來支撐的，物業的價值也將通過服務來體現，優質的服務可以提高物業的附加值。

篇2：物業服務行業重組及其新趨勢

　　物業服務行業重組及其新趨勢

　　筆者于5年前提出“物業服務重組”的論題，相關理論文章（《論物業服務行業重組三重性及其相互關系》、《關于物業服務規?；洜I的話題》、《理性的回歸》）先后發表并引起行業內關注。值得欣慰的是許多觀點和設想被不幸而言中，但行業重組事態的發展迅猛卻有些意料之外。社會發展，行業重組，在社會經濟學家眼里是一個永恒的話題，我們畢竟不是專家，因此對物業服務行業重組的新趨勢的再研究對我們今天的物管從業人員來講就更有必要了。

　　物業服務行業重組理論的簡單回顧和再認識

　　談到物業服務行業重組的新趨勢，就不得不對物業服務行業重組的有關理論進行簡要回顧。物業服務的行業重組存在三重性，亦即三種形式，這也是物業服務行業不同于其他行業的根本原因。其三重性表現在：物業服務專業技術重組、物業服務單位重組、物業服務企業重組。前者是將傳統的物管企業中專業技術含量高的人才、技術、設備分離出來，按專業化運作管理服務于企業和整個社會的調整過程，亦即“條條管理”的重組；中者是通過物業服務單位（管理處）的兼并、聯合和改組等來實現物業服務單位的調整過程，亦即“塊塊整合”的重組；后者是通過兼并收購、聯合、改造等方式來實現物業服務企業之間的調整過程，亦即“條塊結合”的重組。前兩個重組是物業服務行業重組的基礎和過程，后一個重組是結果，只有量的積累才有質的飛躍。

　　如果我們把物業服務行業重組用歷史的眼光來看，那么對上面的認識可以看作一條橫軸，把物業服務行業重組的發展趨勢當作一條縱軸來研究了。

　　我國物業服務經過20多年的發展，如果從行業重組的角度來研究，就有非常明顯的三段式特征，這就是筆者原來提到的“三次革命”?！暗谝淮胃锩?-物業服務行業的產生（從社會、政府剝離出物業服務職能）；“第二次革命”--物業服務規?；洜I（物管職能在地產商與物管企業以及物管企業之間進行調整）；“第三次革命”--物業服務的理性回歸（部分物管職能從物管企業剝離出，回歸社會和政府）。簡言之，物業服務行業發展過程，也就是一個物管職能在社會、政府、物管企業以及物管企業之間的不斷重組整合過程。認清這個問題，對我們關于“新趨勢”問題的研究就會有一個辨證、客觀的思路了。

　　新趨勢之一：專業技術重組（專業化分工）更為徹底和細化

　　物業服務行業重組中的專業技術重組的產生，起初是在技術、資金、人才含量高的專業上發生的，如物管企業通常是在機電、智能化、消殺等方面交給專業公司打理，而現在的專業化重組幾乎涵蓋了物業服務的全部專業，如勞動力密集的清潔和綠化。據不完全統計，深圳凡國家一級和市屬甲級物管企業，其清潔衛生幾乎全部或正在全部交給社會上專業清潔公司打理，因為這樣做在成本、服務質量和勞資管理方面對物管企業更為有利。以至于這幾年深圳的清潔公司如雨后春筍般產生，并形成幾個諸如玉禾田、日新、志誠等這樣幾家重量級專業清潔公司，動轍員工數幾千人，許多已超過物管公司人數。

　　在深圳，停車場管理在物業服務工作屬保安管理工作中的一部分，但隨著《深圳經濟特區機動車停放和停車場建設管理條例》的即將頒布實施，許多專業經營管理停車場的企業應運而生。這就是說，物業服務專業技術化重組將進一步在保安管理工作中細化分工，停車位的嚴重不足即資源稀缺和現代化停車場（庫）的高技術含量（自動化控制、機電等）是這一專業技術重組的直接誘因。目前在國內外，如香港、日本等地區國家已有很多停車場經營管理公司。

　　因此，物業服務行業重組的深化，專業技術重組不但在技術含量高的專業，在勞動力密集的非技術專業也完全展開，同時隨著高新技術的運用，將又不斷產生出新的專業。

　　新趨勢之二：物業服務行業重組從有形化為主向無形化為主轉變

　　這一層面的重組，主要發生在物業服務單位重組和企業重組方面。在深圳物業服務規?；l展初期，物管企業通過重組發展壯大，無一不是以人力、資金、物力以及技術的整合來實現的，更多的表現在全委托物管上，亦即“有形的”。而現在則更多是以“無形的”重組來實現企業的規?；洜I，即通過半委托、顧問、咨詢、合作等多種形式來實現管理（品牌、智力）的輸出等實現企業的總收入增加和利潤實現。前幾年，深圳物管企業大規模發起在內地圈地運動，但因全國各地的法規、經濟、人文等諸方面的原因而形成的千差萬別的物業服務環境，造成深圳物管企業大多水土不服而陷入泥潭，這也是深圳物管企業從“有形”輸出到今天的“無形”輸出一個重要外因。

　　從近半年來大多“洋物管”進入深圳和內地，更能說明行業重組的“有形化”向“無形化”發展。這些年的外資物管企業進入中國絕不是象當年gg開放初期那種挾巨資、技術的外資企業，而僅僅是一種“無形”的投資，帶來的僅僅是品牌、管理理念等等。如近來活躍于國內物管行業的戴德梁行、嘉里建設、熊谷企業等物業公司，不要說人、財、物的整合看不到，就連這些企業里的“洋面孔”你恐怕都見不到，這些企業從高管人員到普通員工基本都是國內本土員工組成。

　　因此，不論是深圳物管企業之間的整合，還是對內地物管市場的拓展，抑或是“洋物管”的進入，我們更多地看到的是企業品牌、理念和管理的輸出來實現重組。

　　新趨勢之三：物管企業的資產重組實施的規模和跨度日益加大

　　物業服務行業重組的前兩種重組，在物管企業內部或物管企業之間可以實現，但跨行業、跨區域的多企業重組卻是一種社會經濟行為，近期的幾起物管企業重組表明較重的政府行政色彩，使得物業服務企業的資產重組的規模和力度前所未有。深圳市常安物業對凱虹物業和啟利物業的兼并重組，就基本上是在南山區政府的主持和協調下順利完成的。常安物業是市屬甲級物管公司，而凱虹和啟利物業僅為乙級和丙級資質，管理規模也不大，通過這一“政府行為”重組后的常安物業規模得以迅速擴大，管理內容從過去走單一住宅物業擴展到了工業區物業等，也順利度過了重組后的磨合期，目前常安物業成為南山區大型物管企業之一。天津市天孚物業服務有限公司的重組則是“政府行為”最成功的重組。在天津開發區工委的主持下，將天津市分屬三個系統的8家物管公司組建為現在的天孚物業公司。這種跨系統、跨單位的重組，只有用政府這只強大的“手”才有可能順利實現。

　　強強聯合的企業重組使得物業服務的區域跨度和品牌資質的集中度空前加大。招商局物業的整合重組應該是目前國內動作最大的重組之一。其跨度之大，物業單位分布在香港、北京、上海、南京等地區，面積1000多萬平方米，人員4000多人，具有2個甲級，多個乙級和丙級的品牌，在招商集團的主持下，最后重組整合為“招商物業”這一個品牌。最典型的是近期發生的堪稱目前國內品牌級別最高的重組--中航物業和南光物業的重組，兩公司都具有國家一級和深圳甲級資質。這些成功案例還有諸如上海中環陸家嘴物業的重組等等。

　　物業服務經過近幾年的成熟期，其行業中的企業重組，已完全不僅限于筆者初期所描述的優勝劣汰，大吃小的范疇，新的重組趨勢表明，物業服務企業重組將向跨區域、跨企業、品牌高度集中發展，而且這種趨勢將在政府或集團的行為下，企業重組規模和態勢將愈演愈烈。

　　斗轉星移，萬物更新，大自然和社會總是處在一個發展演變過程之中。物業服務行業經過20多年的發展，這個發展的過程，其實質就是一個行業重組的過程。無論是專業技術重組的更加徹底和細化，還是行業重組的從“有形化”為主向“無形化”為主過渡，抑或是企業資產重組的規模和跨度日益加大，物業服務行業的高速發展無一不是一個“變”字。作為我們這一代物業服務人，有幸目睹和參與這一波瀾壯闊歷史的過程，我們必須正視它，只有這樣，才能在今后的千變萬化中永遠立于不敗之地。

　　文 晏華

篇3：物業服務行業發展趨勢的思考

　　物業服務行業發展趨勢的思考

　　物業服務作為服務業的重要組成部分，廣州從1981年在全國成立第一家物業服務公司，歷經二十余年的發展，行業已初具規模。目前，在廣州從事物業服務的公司已有1100多家，從業人員6萬多人，物業服務面積1.6億平方米。

　　《物權法》出臺后，行業內部立即掀起了學習熱潮，面對《物權法》的相關規定，物業服務沿襲了20多年的慣性思維與做法將可能被部分或徹底打破，物管行業將面臨制度、模式、利益格局等等一系列的變化與變革。物業服務行業如何在《物權法》出臺后順應物業服務未來發展大勢，共建和諧社會，是擺在我們行業面前的一個現實而迫切的問題，需要行業全體業主和企業共同的思考。

　　一、《物權法》頒布實施對物業服務行業變革的思考

　　物業服務應該是業主以私有財產為核心，以公共財產為紐帶，以業主公約（或業主章程）為基礎而形成的共同協商、自我管理不動產的行為。

　　早在20**年國務院《物業服務條例》頒布實施時，國家建設部主要領導就明確要求“政府機關要轉變職能，...既要尊重業主在物業服務上的自主權，也要尊重物業服務企業的獨立經營自主權，...要徹底改變過去大包大攬的觀念和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為，應交給市場解決的。一旦有民事糾紛，應鼓勵依照司法程序來處理，做到依法行政，既到位，又不越位?！笨梢?，《物業服務條例》在其立法過程中已經貫徹了共同協商、自我管理的理念。

　　《物權法》體現了民法的“私法自治”的原則，明確了業主的建筑物區分所有權，進一步確立了業主共同協商，自我管理的物業服務模式?！段餀喾ā返诎耸?、八十二條規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換?！薄拔飿I服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督?！痹撘幎ㄙx予了業主充分的物業服務選擇權，物業服務標準、服務內容以及物業服務的考核，均由業主與物業服務企業根據物業的基本情況和業主需求，按市場的原則協商確定。

　　可見，《物權法》的出臺和實施，必然打破現行的物業服務思維和模式，形成新的服務理念和服務模式。物業服務活動中的業主、物業服務企業、政府行政管理部門等各方主體也必須要在法律框架內重新調整各自的關系，從而擺正各自位置。

　　二、《物權法》頒布實施對業主自我管理的思考

　　共同財產和共同利益是構成業主之間聯系的基礎。業主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要有共同協商的機制來實現。而共同協商的核心要義：一是業主不僅要伸張個人權利，還要服從全體共同的意志，履行個人義務。業主是房屋產權的所有者，業主除了對房屋內專有部分行使所有權，更重要的是還承擔著遵守物業服務區域物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等義務。因此服從共同意志，履行個人義務是有效行使權利的保證；二是業主維權既要合乎法律法規的實體原則，也要符合法律法規的程序要求?，F代社會是法治社會，市場經濟下任何違反法律法規的行為都是無效的；三是業主既要行使權利，又要承擔一定的社會責任。社會由人組成，每個人不僅有權益，還有責任。只有權利，沒有義務的行為既不符合社會主義的公民道德，也違反了法律規范。因此業主維權時要適當，不能采取過激行為，否則不但不能有效維權，反而造成社會不穩定因素的產生，背離了全體業主和業主委員會維權的本意。

　　三、《物權法》頒布實施對物業服務企業轉型的思考

　　業主的權利體系，是構成物業服務行為的依據?！段餀喾ā返念C布，打破了業主只能聘請物業公司進行物業服務的傳統管理模式?！段餀喾ā返诎耸粭l明確規定“業主可自行管理建筑物及其附屬設施”，宣告了：業主自我管理、委托物業服務企業管理和聘請物業服務人管理等多元化的物業服務時代已經到來，物業服務企業的轉型，企業資源重新整合是箭在弦上，部分企業出局已不可避免。因此，物業服務企業要邁好這關鍵的第一步：一要以業主為服務對象，強化自身優勢，形成物業服務的“專業公司”，為滿足業主需求，切實提供有別于一般專業公司的專業化、一體化的物業綜合服務；二要創新物業服務模式，針對不同客戶群的需求提供不同層次服務。如舊城區的住宅區可借鑒越秀區廣衛街的“守望式”、“自主式”的做法，以簡單物業服務為主。高檔住宅區、寫字樓則采取“星級”服務理念，形成多層次、多形式的物業服務模式，不斷提高技術含量，促使企業從傳統的勞動密集型向技術服務型轉化；三要加大對物業服務經理人才的培養：隨著物業服務師職業準入制度的建立與實施，一些物業小區會聘請一個或幾個職業經理人作為大管家來實施小區管理，或指導協助業主進行管理，實現業主自治。

　　四、《物權法》頒布實施對政府部門發揮指導和協助作用的思考

　　我國物業服務行業在高速發展的過程中，始終伴隨著曲解和誤會，雖然《物業服務條例》和《物權法》都只規定了政府的“指導”和“協助”作用，但對于物業服務行業中的糾紛，政府不得不動用大量的行政資源進行協調、處理。究其原因，物業服務在世界發達國家和地區是市場經濟成熟的產物，而在我國卻產生于市場經濟尚未建立之時，并伴隨著市場經濟的發展而成長。因此，我國成熟的物業服務市場建立離不開政府的指導、協助和監管。政府相關部門：首先應根據《物權法》的精神，完善相關的規定，依法行政。物業服務活動中存在大量的民事關系，隨著社會主義市場經濟體制的完善，政府應當通過設定相應的規則，由當事人自行調解或通過司法途徑調節相互間的民事行為。

　　凡對不產生外部影響，不涉及公共利益的民事事務，不設置行政管理權；凡民事主體可以自由協商處理的事務，不設定行政規制；凡能夠通過依法追究民事責任解決的行為，不設定行政處罰；對違反行政管理規定，又同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優先的原則，盡量減少行政規制。其次政府行政部門充分發揮指導和協調作用，鼓勵和引導專業公司有序進入物業服務市場；引導業主與物業服務企業雙方以市場供求關系為基礎，按質論價，充分協商，營造公平合理的市場環境；按照屬地管理的原則充分發揮物業小區所在街道、居委會的指導、調解作用，及時解決業主之間、業主與業主委員會、業主與物業服務企業之間的矛盾糾紛。

　　共建和諧小區是我們全體業主和物業服務企業的共同愿望，在《物權法》頒布實施之際，只要我們物業行業中各方主體相互關愛，平等協商，共同努力，就一定會走出徘徊迷茫，創造互利雙贏、和諧發展的新天地。