怎樣區別住宅小區物業共有部分

　　城市商品房住宅小區物業共有部分，就是指一個住宅區域內，屬于該區域全體所有權人即業主共有共用的不動產。對我國城市商品房住宅小區物業共有部分所有權的界定和怎樣經營管理城市商品房住宅小區物業共有部分，是鏟除房地產業腐敗源頭、維護廣大購房百姓利益的關鍵，更是共建和諧社會的基礎之一。

　　隨著我國城市住房*的不斷加快和深入，以小區為單位的城市住宅一棟棟拔地而起，在這些居住區域內，除了獨棟別墅的專有部分是獨立的外，幾乎所有業主的私人房產如：墻、柱、梁、地板、頂板、室內的各種管道都是連接在一起的。

　　他們共用樓宇大堂、樓梯、電梯、走廊、過道、設備間;共享小區甬道、綠地、花園、廣場、地下室、自行車房和樓宇的地基、外立面、房頂等;共同維護支撐住宅運行基礎的管線組網和設施、設備，小區中還有連同住宅建設一起規劃的公共配套設施，如：小區的管理用房、地下車庫、鍋爐房、配電室、會所等。

　　業主們的購房款中還包含了小區周圍城市基礎設施的建設成本，如：道路管線、配電室、居委會用房、人防工程、公共廁所、垃圾轉運站、中小學、幼兒園的校舍等。公攤在業主房產中的建筑面積、共有共用的設施、設備和龐大的公共使用區域以及與之有關的城市基礎設施，由于這些資產的存在，構成了我國城市商品房住宅小區物業共有部分。

　　怎樣區分城市商品房住宅小區物業共有部分的所有權、使用權，以保證住宅區域內產權人的共同利益不受侵占?這些權屬區分的不界定以及住宅小區物業共有部位經營管理權的錯位，是造成我國當前城市住宅小區物業糾紛頻發最直接的因素。因此，從我國現有的房地產業相關法律規定和對城市商品房住宅小區開發建設資金來源和成本構成的追溯，界定我國城市商品房住宅小區物業共有部分的所有權屬，可以加強住宅小區物業共有部位的經營管理。

　　1 、國有土地使用權的出讓

　　要區分商品房住宅小區物業共有部分的所有權，首先要從我國土地出讓制度談起?！吨腥A人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二章第八條規定：“土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓應當簽訂出讓合同”。

　　《中華人民共和國土地管理法》規定：建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定使用土地。

　　建設部頒布的《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》第五條中規定：出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定控制性的詳細規劃。第七條又規定：城市國有土地使用權出讓、轉讓合同必須附具備規劃設計條件的附圖。拿北京市為例，《北京市國有土地使用權出讓合同》范本“第三章：宗地情況、第四章：土地費用及支付方式”中，對土地的使用年限、宗地面積、土地規劃用途、土地使用權出讓價格等都做了嚴格的規定。在土地使用和規劃條件中，又規定開發項目的建筑面積且分為地上部分和地下部分，還對建筑高度、建筑密度、出讓容積率、綠地比例、停車泊位、必須配置的公共設施、工程設施、建筑界線、開發期限等都做了具體的要求，將一個商品房開發項目的有償土地使用權限界定得很清楚。

　　2 、城市商品房住宅小區土地使用費的繳納<

　　在我國城市中開發商品房住宅小區，開發商在簽訂了《國有土地使用權出讓合同》后，必須按合同規定向政府主管部門繳納一定數額的土地使用費，此項費用中包含：土地出讓金、土地增值稅以及國家有關土地的費(稅)，其中最大一項就是土地出讓金。土地出讓金的收費標準，是由當地人民政府主管及有關部門根據各城市實際情況劃分土地級別，再依據項目的規劃條件如容積率等，參照修正系數標準具體協商定價的。

　　一個住宅小區開發項目的土地使用費，初始是由該項目的開發商交納，政府土地管理部門在收到開發商交來一定數額的土地使用費后，給開發商頒發該宗地的《國有土地使用證》，開發商在沒有售樓前是該宗地國有土地的使用權人，但是，開發商支付土地使用費的總額，是要分攤到該項目出售商品房的每個建筑平方米中，它的計算公式是：每建筑平米應分攤的土地使用費= 該宗地國有土地出讓金總額/ 該項目銷售的商品房總建筑面積，由此可見開發商在出售小區商品房的同時，已經收回了為開發該項目所墊付的全部土地使用費，所以說：一宗城市商品房住宅小區開發的土地使用費，是由該住宅小區全體所有權人共同向政府繳納的。

　　3 、城市商品房住宅小區的開發成本

　　我國會計準則規定，房地產開發企業的成本費用支出大體分為六大項：第一，土地征用及拆遷補償費或批租地價;第二，前期工程費;第三，基礎設施費;第四，建筑安裝費;第五，配套設施費;第六，開發間接費等，這些成本開支的范圍，已經涵蓋了此開發項目的全部費用支出。有部分商品房住宅小區的配套商業設施如：獨立的物業用房、會所和地下車庫等有可能是開發商自己繳納的土地使用費，但是，這些設施的建設成本無一例外地以配套設施費為名，分攤到整個開發項目之中。還有，政府劃撥土地建在小區中的鍋爐房、配電室、人防工程、垃圾轉運站、公廁、小學、幼兒園等城市基礎設施的建設安裝費，也是構成小區整體開發成本的費用要素。事實上城市商品房住宅小區的所有開發成本，最終埋單人都是購房業主，開發商在建設期間只是墊付了部分資金。

　　《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條規定：土地出讓權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。第二十四條又規定：地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物適用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓。

　　綜上所述，一個城市住宅小區建成并銷售給所有權人的是一個不可分割的共有財產，除了住宅小區所有權人的專有部分外，其余部分即小區物業的公共部分也應該屬于小區全體所有權人即業主共同所有。

篇2：業主委員會向物業公司討要小區共有部分收益糾紛案例

　　業主委員會向物業公司討要小區共有部分收益的糾紛案例

　　案例描述：

　　20**年11月25日，上海森林物業管理有限公司與無錫雅林苑花園住宅小區的開發商簽訂了前期物業管理合同，約定管理期限從合同簽訂日到雅林苑花園小區業委會成立時結束。

　　合同成立后，物業公司指派其下屬無錫分公司具體實施雅林苑花園小區的前期物業管理。同時，根據物價局審批標準，雙方約定由物業公司按建筑面積向業主和物業使用人收取物業管理服務費，對物業范圍內的商鋪、地下停車庫、會所的物業成本不計入向業主所收取的物業費中。

　　20**年12月，雅林苑花園小區業委會成立。20**年1月業委會辦理了登記備案手續后，于6月根據業主大會作出的實施業主自治的決議，致函物業公司明確與其終止物業管理服務合同，同時要求物業公司在接函后15天內，向業委會移交相關資料和財產并交接完畢。

　　20**年7月17日，物業公司接函后與業委會協商，并達成了移交協議，確認20**年4月30日前，物業公司應向業委會返還預收的物業管理費、各類押金以及小區共有部分收益等232萬余元。但物業公司僅履行了55萬余元。后經業委會申請，法院裁定先予執行物業公司銀行存款130萬元。但是，業委會在查看移交清單時發現，物業公司在20**年至20**年間收取的小區共有部分收入596萬元，沒有被列入移交清單之中。此后，雙方交涉不成，業委會將物業公司告上了法庭。

　　法院判決：

　　法院經審理認為，共有部分的物業管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額。

　　在審理中，雙方達成了一致，經審查報表，僅20**年至20**年小區共有部分的場地租賃費、停車管理費、會所收入等總收入達536萬余元，期間的總支出為122萬余元，盈余414萬余元。

　　然而，物業公司的代理律師對業委會成立前是否享有前期物業協議所獲得收益的權利提出了異議。也使這個問題成為了本案爭議的主要焦點。

　　記者了解到，在物業管理領域，物業共有部分權益的歸屬、分配問題由來已久。一是沒有法律法規的明確規定，二是業主舉證困難。

　　錫山區法院民二庭庭長虞靜珠在接受《法制日報》記者采訪時解釋說：“基于所有權和管理權的關系以及公平原則，判決最后確定了'三七開'的分配方案，即小區共有部分收益應主要歸屬于全體業主所有，物業公司付出了管理成本，也享有30%的合理回報?！?/P>

　　值得注意的是，法院在判決中特別提醒，共有部分收益的所有權歸3252戶業主所有，業委會不具有自行處置的權利。依據相關法律法規，該收益應用作小區的維修基金，業委會作為執行機構，如果使用該收益，應按照全體業主的意志和法律的規定行使。

　　錫山區法院院長金瑋琳在總結該案的審理體會時說，承辦人沒有將問題浮于表面、淺嘗輒止，而是通過適用公平原則，較好解決了這一涉及3252戶業主的權益問題，維護了社區和諧穩定。