業主建筑物區分專有權限制引發的糾紛及相關案例
?。ㄒ唬I主改變住宅用途方面的限制引發的糾紛
1相關爭論及法律規定
近年來，現實生活中，經常出現共同居住在同一建筑物內的所有權人即業主，將購買時為住宅用途的房屋改作商業用房或者辦公用房等經營性用房的情況，因此引發的糾紛也不斷出現，且呈持續上升的趨勢，這在一定程度上影響了社區秩序的穩定和鄰居之間的和睦，成為導致鄰里關系不和諧、社會不穩定的因素之一。從實踐中看，出現這些情況的原因是多方面的，主要是很多人考慮出于低成本經商的目的，而在商業集中區購買或者租賃寫字樓或者商鋪、門面房等，成本較高，便在住宅區域內購買商品房后改變使用性質，變更為商業用房或者辦公用房等經營性用房。
建設部頒布的《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》第4條規定，房屋的承重結構部位、外墻面等屬于住宅的共用部位，并不屬于住宅的自用部位。例如，20**年7月18日，北京市朝陽區人民法院審結的14件基本都是業主擅自裝修、改建住宅遭房產公司起訴的案件，對這14件“住改商”糾紛案件進行了集中宣判。法院認為，案件中的住戶拆改窗下墻的行為確屬損壞住宅共用部位，違反了相應法律的規定及雙方合同的約定，超出了正當行使房屋所有權的權利界限。14名業主均被判令將拆改的房屋窗下墻恢復原狀或進行加固處理，使之符合安全要求。一些媒體以北京14戶“住改商”先后敗訴為題作了報道?！斗ㄖ迫請蟆?0**年7月18日。從以往的審判實踐看，改變住宅性質房屋結構的“住改商”被判敗訴的案例多一些，也有一些沒有改變住宅性質房屋結構的“住改商”被判敗訴的案例。從業主權利角度看，有利害關系的業主是有權提出請求排除或者停止擅自將住宅性質的房屋改變成餐飲、娛樂等經營性用房等侵害其合法權益行為的。物權法對此予以明確，其中第77條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意?！?/P>
關于“住改商”情形下如何對建筑物區分所有權人的權利予以限制的問題，存在不同的觀點。第一種觀點認為，在物權法施行之前，法律和行政法規沒有對“住改商”予以明確界定，按照法不溯及既往原則，應該對過去的“住改商”行為不予涉及，只是針對物權法施行之后的“住改商”行為適用該條原則。第二種觀點認為，應當針對建筑物的時代性而有所區分。從原則上講，對于實行住房制度改革以前的房屋，無法強求所有住宅性質的房屋都不得改變性質為商業用房等經營性用房，但在住房制度改革以后購買的商品房，即應該禁止“住改商”。
2“住改商”的限制條件
在建筑物區分所有的情形下，這種擅自將住宅性質房屋的用途改變為餐飲、娛樂、超市等商業用房以及開辦公司、事務所等辦公用房統稱為經營性用房的行為，即通稱業主“住改商”的行為，是受到很多條件限制的。
改變房屋的住宅性質為經營性用房有幾種情況。有的只是改變了房屋的使用性質，有的不但改變房屋的使用性質，而且改變了房屋的結構狀況，如居住在一層房屋的業主將房屋窗下墻進行拆改。如同土地使用權的取得后用途不得隨意改變一樣。房屋在建造并報經審批時的用途也不得隨意改變。如果需要在建造過程中改變房屋的用途，如將住宅性質的房屋改變成經營性用房，則需要重新報經規劃部門同意批準后才能建造。有的商品房項目是按純住宅性質規劃和建造的，有的商品房是按商業住宅并用規劃和建造的。一旦按城市規劃確定后，不但建設單位或者開發商不得隨意改變房屋用途，作為購房人的業主在購買商品房后也不得改變商品房屋的用途，這既涉及城市功能的定位、布局規劃，同時更涉及區域社會秩序的安定、社會的管理。在購買商品房住宅時開發商告知的房屋用途是住宅，但入住后發現有的業主將規劃設計為住宅的房屋作為餐飲、娛樂等經營性用房，使小區的秩序和環境受到了很大的改變，因而，造成了相鄰業主的利益受到不同程度的侵害。如本來很安靜的環境變得嘈雜了，本來穩定安全的環境顯得不穩定的因素增多了，住宅作為私密性很強的處所受到了來自外界的不同程度干擾。所有這些，表現為對建筑物區分所有權人所享有的物權利益的一種妨礙或者侵害，作為權利人有權依法提出自己的訴求，要求實施不當行為的人停止妨礙或者侵害，使自己的合法權益得到保護。
業主改變住宅性質為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，還要經過有利害關系業主的同意。本條規定的法規包括國務院制定的行政法規和各省、自治區、直轄市人大常委會制定的地方性法規?？梢?，“住改商”要經過多個環節才能實現。根據物權法第76條的規定，業主共同決定的事項包括制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約。管理規約內容廣泛，涉及業主基于物業方面而形成的諸多權利義務。自20**年9月1日起施行的《物業管理條例》第17條規定，管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主具有約束力。這次制定的物權法中提及的管理規約，與《
物業管理條例》中規定的管理規約是一個意思的不同表達方式，概念不同但意思相同。通常情況下，在召開業主大會并成立了業主委員會的情形下，依照經業主大會通過的管理規約來確定業主是否有權改變住宅性質的房屋用途。如果管理規約對此類問題沒有涉及，就需要基于建筑物區分所有權原理確定業主權利的行使范圍和途徑，主要是看“住改商”的業主是否征得所有具有利害關系的業主(有時是相鄰和同一單元的業主)的同意，在許多情況下當然也包括整棟樓和相鄰樓的業主，但不宜理解為整個小區的所有業主。需要注意的是，在七審稿之前的《物權法(草案)》中，都是規定需經相鄰業主同意，后來的規定將業主范圍擴大了，規定為應當經有利害關系的業主同意，賦予了更多業主的權利。這就表明，凡是因某業主的“住改商”行為而改變了居住和生活環境的業主，都包括在《物權法》規定的有利害關系的業主范圍之內，而不僅僅指居住在同一建筑物內的有墻體相連部分的上下左右鄰居，更不僅限于傳統意義上的左鄰右舍。在對于“有利害關系業主同意”的理解問題上值得注意的是，在日常生活中，人們通常所講的同意，可能也包括口頭形式，但在法律上講，同意應當是一種明示的意思表示，不同于默示，即所謂的在一定的期限內不表示反對的情形。明示的意思表示必須具備一定的要件，這就是采用書面形式表示同意。同意屬于當事人的意思表示范疇，需要將行為人進行某一民事法律行為的內心效果意思，以一定的方式表達于外部，并足以為外界所客觀理解的行為。馬駿駒、余延滿：《民法原論》(第二版)，法律出版社20**年版，第190～191頁。如果業主需要將住宅性質的房屋改變成商業用房等經營性用房之前，一般情況下，征得有利害關系業主同意應當采取書面形式方可。因此，在處理“住改商”糾紛，涉及認定業主將住宅性質的房屋改變成商業用房或者辦公用房等經營性用房，是否征得有利害關系、業主同意事實的情形，要審查業主之間是否有證據證明書面同意相關業主將住宅性質的房屋改變成商業用房或者辦公用房等經營性用房。沒有書面證據證明的，不能認定為同意。
3專有部分所有出租與抵押權的限制
區分所有人能否將其所有部分出租和抵押？一般認為，既然區分人享有所有權，其應當享有處分權，自然可以出租和設定抵押等負擔。但是，關于房屋出租問題，經常發生爭議，業主頻繁出租自己的房屋通常會給其他業主和整個小區帶來管理上的困難，因此，專有權人在從出租或者其他活動收益過程中也必須受到較多的限制，當然，該問題與小區物業管理也有密切聯系。我們認為，有關出租問題，應該受到限制，防止區分所有人改變建筑物的使用目的，但該問題可以通過業主大會通過的小區管理章程來解決，而不能通過法律進行規定。
?。ǘI主和物業服務企業不當行使建筑物區分所有專有權的法律責任
1業主不當行使建筑物區分所有專有權的法律責任
區分所有權人作為專有權人違反義務承擔法律責任的形式主要有：停止侵害，排除妨礙；損害賠償、剝奪區分所有權。前三種責任形式適用范圍較廣，且較為常見，而剝奪區分所有權則是各國在建筑物區分所有權立法中針對違反義務的區分所有權人規定的最為嚴厲的責任形式。剝奪區分所有權由其他多數區分所有權人通過決議、訴訟，以強制遷離、強制出讓或強制拍賣區分所有權的方式達到懲罰目的。奧地利早在1948年頒布的《奧地利住宅所有權法》中就對剝奪區分所有權作出了規定，即“從共同關系中驅逐”?！兜聡≌袡喾ā返?8條亦規定“住宅所有權人違反法律規定的義務或禁止性規定使他住宅所有權人遭受重大損害，致不能期待他住宅所有權人與其繼續維持共同關系的，他住宅所有權人得請求讓與該住宅所有權人的住宅所有權”。日本1983年修正的《建筑物區分所有權法》及中國臺灣地區頒布的“中國臺灣地區公寓大廈管例條例”均有類似規定。中國民法典立法研究課題組起草的民法典草案物權編也設定了由管理人或管理委員會訴請人民法院責令區分所有權人出讓其區分所有權及申請拍賣的強制措施。其立法目的在于維護全體區分所有權人的共同利益，建立舒適、安全及衛生的居住環境。
2業主是否有權對獨幢別墅院落進行改建？是否有權封閉越層房屋觀景陽臺
隨著城鎮住房制度的改革，房屋所有權的形式也發生了巨大的變化。越來越多的居民購買獨幢別墅、連排別墅、復式越層房屋，在物業小區內，業主對于別墅花園進行改建、對越層房屋觀景陽臺進行封閉的情況也非常普遍。對于業主在獨幢別墅院落內實施的改建行為，物業服務企業是否有權進行制止？這種改建行為是否構成違約？衡量物業服務企業在業主違規裝修、改建中的職責標準又是什么？在何種情況下可以認定物業服務企業未履行制止義務構成違約？
業主對于獨幢別墅、連排別墅的改建主要為在院落中加建陽光房、加建房屋的門樓、加砌院落的圍墻；對于越層房屋的改建，主要是封閉觀景陽臺。這些改建行為雖然大部分發生在業主的房屋之室外，但對獨幢別墅、連排別墅內院落的搭建、改建行為，以及越層房屋的觀景陽臺的封閉行為，往往是對自己專有的房屋、院落的改建行為，是對業主私有或私自使用的部位的一種裝飾，并不直接侵害到異產相鄰房屋產權人的權益，這些行為是業主對私有房屋處分權的行使？還是妨礙其他業主、違反物業服務合同約定或管理規約的違約行為？是否侵犯了小區其他業主的共有權利？對此，一直存在著意見分歧。
通常講到區分所有均是指一幢建筑物而言，包括區分所有的定義也是這樣規定的。建筑物的區分所有權是指多個所有權人共同擁有一幢高層建筑物時，各個所有權人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分（專有部分）所享有的所有權和對供全體或部分所有權人共同使用的建筑物部分所享有的共有權以及基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。周珂主編：《物業管理法教程》，法律出版社20**年版，第421頁。但是，如果業主購買的是一幢別墅，其取得的是對整幢別墅物業所有權，不存在與其他人共有的問題。即使是連排別墅的幾幢別墅相連的情況下，也可以通過共有界墻來解決每兩個相鄰業主之間的關系。但是，開發商開發別墅群，就構成一個特定功能性生活區，對于綠地、小區的公共道路、其他公共場所、公共設施等均為業主共有，因此，整個地產包括自用部分和共有部分，即每幢建筑物的區分所有人因共有基地和設施而發生以土地為紐帶的區分所有權關系。對于數棟建筑物的區分所有立法，我國目前只是籠統地稱為“建筑物區分所有”，《物權法》第70條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！痹谶@里強調的也是建筑物內外專有與共有部分的劃分，并沒有統一區分所有立法。在日本是區分了建
筑物區分所有和居住區區分所有，認為在一個住宅區內每一幢物業業主（既可以是單個所有權人，也可以是區分所有權人）又構成另一種類或層次的區分所有，可以適用建筑物區分所有的一般規則，解決一個獨立住宅區內共用物業的使用和管理問題。日本《建筑物區分所有法》對居住區內區分所有作了明確規定，它稱為住宅區內建筑物所有權人團體。如其第65條明確規定：當一住宅區內有數棟建筑物，其住宅區內的土地及附屬設施（包括權利）屬于這些建筑物的所有權人（如有專有部分建筑物時，為區分所有人）共有的情況時，這些所有權人的（以下簡稱住宅區建筑物所有權人）全體人員則構成為管理住宅區內的土地、附屬設施以及擁有建筑物專有部分的團體。我國有些地方立法把建筑物區分所有擴展至物業小區，如《上海市居住物業管理條例》注意到了一幢物業的自用部分（含自用部位和自用設備）和共用部位（含自用設備和自用部分）與一個居住小區內共用部分（稱共用設施）的區別。但是該條例也沒有區分兩個層次的區分所有，而且這里是以物業管理區域為單位，而不是以獨立的居住區為單位，現行的業主委員會對應的是物業小區，而不是每幢建筑物。物權法第73條規定的是：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外……這里應當理解為是物業小區的區分所有的共有部分。據此，有學者提出了居住區區分所有的概念，解釋獨幢別墅在物業小區中的區分所有。高富平、黃武雙：《物業權屬與物業管理》，中國法制出版社20**年版，第33~35頁。還有的學者雖然未明確說明獨幢別墅與物業小區的區分所有權問題，但是也認可這一觀點。何欣榮、申黎主編：《物業之爭——物業糾紛典型案例評析》，法律出版社20**年版，第27頁?？梢?，隨著獨幢別墅的物業小區的增多，在一個物業小區內每一幢建筑物的業主（既可以是單個所有權人，也可以是區分所有權人）又構成另一種類或層次的區分所有，可以適用建筑物區分所有的一般規則，解決一個獨立住宅區內共用物業的使用和管理問題。對于連排別墅是否存在區分所有，這首先要分析連排別墅的特點。連排別墅是毗連建筑的一種，是指共有界墻或山墻的建筑。在傳統的物權法中，毗連建筑多用共有理論來處理共用墻體而引起的法律問題。如果用區分所有理論來解釋，則可以解釋為一幢建筑物被縱向地區分為幾個獨立單元，對于縱向單元的墻體為兩個區分所有權人共有。和上述關于獨幢別墅物業小區的區分所有的觀點一樣，如果用區分所有理解物業小區中的毗連建筑，可以更好地解決整幢建筑物的物業管理和居住環境問題。而對于越層房屋，雖然其觀景陽臺屬于區分所有權人專有，但越層房屋肯定屬于建筑物區分所有的范圍。上述三類房屋是處于物業小區內的區分所有產權，產權人對于建筑物享有占有、使用、收益和處分的權利，并排除他人的干涉，業主同時也負有義務，在行使專有部分所有權時不得妨礙其他區分所有權人的安寧、安全、衛生及相鄰義務，必須接受物業服務企業的檢查管理等。法律法規在有些情況下，也對業主對專有部分使用的行為作出限制，從我國立法看，常見的限制主要是針對業主在裝修中改變建筑物的用途、危害建筑物的安全、不得影響物業小區整體美觀、市容環境及其他公共利益。
業主對專有部分的使用行為不得侵害到物業服務企業的管理權。物業服務企業的管理權是物業服務企業維持物業管理區域管理秩序的權利。物業服務企業的管理要維護的是物業小區全體業主的合法權益，保證小區的居住環境。物業服務企業管理權來源于物業服務合同或管理規約，對于業主與物業服務企業同樣具有約束力。業主應當遵守物業服務合同和管理規約的規定，不得妨礙物業管理秩序。一般在管理規約中都會注明業主應當維護物業小區的整體外觀的美觀與整齊，會注明“未經管理者書面同意前，不得改動結構，不得改動建筑物的外貌”等。在業主違規裝飾、裝修房屋時，尤其是對獨幢別墅、連排別墅加建門樓、圍墻，破壞了物業小區房屋群落的整體美觀、整齊的情況下，是對小區其他業主的合法權益的侵害，物業服務企業有權予以制止。對于物業服務企業的管理，業主應當服從，在業主拒絕按照物業服務企業的要求拆除的情況下，是對物業服務企業按照物業服務合同的約定與法律法規規定正常行使管理活動的妨礙，物業服務企業有報告的義務與起訴拆除的權利，業主應當承擔違約的責任。
在審判實踐中出現有兩種情形尚存爭論。一種是獨幢別墅、連排別墅的多戶業主自行協商對自用花園圍墻進行統一改建，或者對門樓進行統一擴建，或者對花園的院落改建為同一樣式的陽光房，在物業服務企業訴訟拆除后，是否認定為業主違約，侵犯了全體業主權益呢？對此，有意見認為因系小區大部分業主都進行了改建，所以不宜認定為業主的改建行為侵犯了小區全體業主的共同利益，在審理中也不應判決由小區業主將擴建、改建的部位拆除。對此，筆者認為，這樣認定似有不妥。首先房屋向外側延展，延伸的改建、擴建行為，應當經過相關行政部門先行審批，在未經相關部門審批的情況下，業主的改建、擴建行為違反了相關法規的強制性規定，不應得到法院的認可。其次，即使是小區的大部分業主都進行了統一樣式的改建與擴建，也不能改變其行為的性質，因業主應當遵守管理規約的規定，管理規約的禁止行為是管理規約明確規定的業主在物業區域內不得為之的行為，其中必然包含業主不得擅自改變物業的外貌、房屋結構等。如果要改變管理規約的規定，必須經過業主大會以決議的方式進行，并經物業管理區域內全體業主所持投票權的2/3以上通過，方能有效。在未經物業小區業主大會討論通過的情況下，法院判決對管理規約的約定予以變更實為不當。另外一種情形是，越層住宅樓的頂層業主全部同意封閉觀景陽臺的，是否應當允許，在物業服務企業訴訟拆除的情況下法院應否支持。對此，有觀點認為，越層住宅的頂層觀景陽臺存在不安全因素，封閉陽臺的行為是一種自救措施；業主封閉陽臺約定的裝修標準一致，并未影響到小區的整體美觀，未對其他業主造成不利影響；而業主封閉陽臺的行為對于物業服務企業對小區的管理也沒有影響，因此物業服務企業的行為不應得到支持。對此，筆者認為，業主每一幢建筑物的外觀設計均是經過相關部門的審批才得以實施，而對于一幢建筑物的外立面是否予以改觀，也有相關規定，建設部《住宅室內裝修管理辦法》規定，裝修人未經城市規劃行政主管部門批準不得改變住宅的外立面。顯然，并不能因為業主的一致同意就取代城市規劃主管部門的批準；其次，物業管理權的來源是全體業主的委托，業主未經管理人同意就私自改變物業區域內房屋的觀景陽臺的外觀，顯然仍舊處于物業服務企業管理權的范圍之內，所以認為“業主封閉陽臺的行為對于物業服務企業對小區的管理也沒有影響”的觀點值得探討。
3業主違法搭建建筑物、占用損壞共用部位的法律責任
例如，李某系上海市平涼路1098~1112號某大廈14樓業主。上海中慧物業管理有限公司（以下簡稱中慧物業）系該大廈的物業管理企業。20**年11月，大廈業主大會制定業主公約，該業主公約約定：業主、使用人在物業使用中，不得違法搭建建筑物、構筑
物；不得擅自占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或移裝共用設備。20**年7月，李某在14樓樓頂兩個共用平臺上搭建了玻璃房、防護層等構筑物，中慧物業多次督促其整改，李某均不予理睬。20**年9月，中慧物業起訴至原審法院，要求判決李某拆除侵占樓面平臺的所有違法搭建，恢復屋面共用部位原狀并修復平臺防水層，修復用于物業巡檢電梯機房的公共樓梯。原審審理中，中慧物業變更訴請，要求李某拆除14層樓面兩個平臺的搭建物。法院經過審理認為，中慧物業作為上海市平涼路1098~1112號大廈的物業管理單位，有權對該小區實施物業管理。業主大會制定的業主公約，是從廣大業主的利益角度出發而制定的，其效力及于全體業主。李某作為小區的業主，應遵守業主公約的規定。該業主公約已明文規定不得違法搭建建筑物、構筑物，不得擅自占用、損壞住宅的共用部位，現李某在14樓樓頂兩個公用平臺上搭建構筑物違反了業主公約的相關約定。故中慧物業于李某在樓頂平臺上進行搭建后，有權要求李某予以拆除，恢復原狀。李某辯稱中慧物業同意其在公用平臺上搭建，無證據證實，且公用平臺屬于全體業主所有，中慧物業也無權同意李某占用公用部位。判決李某拆除上海市平涼路1098~1112號大廈14樓樓頂兩個平臺搭建的構筑物，恢復原狀。篇2：物業采暖費糾紛案：業主為啥不交取暖費？
物業采暖糾紛案：業主為啥不交取暖費？
近幾年，隨著供暖社會化的轉變和供暖費用的上升，業主和供暖部門的矛盾越來越多，由于沒有相應的法規細節，供暖部門和業主各持己見，各說各的理由，產生的糾紛越來越多，成為棘手的社會問題?！澳緲蚧▓@”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個縮影，案件中被告拒交取暖費的理由，也僅是各種拒交取暖費理由中的一個。
理由之一：供熱不合格 拒交取暖費
“木橋花園”案中被告拒交取暖費的理由即源于此。西寧市城北區某小區一樓的馬老太太在接受記者采訪時敘說自己幾年來的經歷：頭一年搬進來，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說是放放氣就好了，放了3個月的氣，暖氣還是不熱，后來連人都不來了；兩個冬天暖氣都不熱，向物業公司反映了，還是沒有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門的供暖溫度達不到標準是業主拒交取暖費最主要的理由，幾乎占到了拒交人數的50％以上。很多人持有這樣的觀點，供暖也是商品，既然花錢來買，就要買得物有所值，供暖溫度達不到標準也屬“劣質產品”，作為消費者當然有權拒買。
理由之二：收費不合理 當然不交費
收費不合理，是業主拒交取暖費的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對取暖收費方式有了界定，但許多西寧人對目前的收費方式還是產生了質疑。家住西寧市朝陽某小區的王先生告訴記者：“按套內面積計算也不科學，我家的過廳、廚房、廁所都沒有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓，收費時卻把廁所的面積計算進去，這樣的收費合理嗎？”住在同一小區的李先生對記者說，買房的時候家里敞開式的陰臺、陽臺都是按對折面積進行計算的，收取暖費卻按全額收，為什么？收費合理的當然要交，收費不合理的為什么還要交？
理由之三：遺留問題不解決 取暖費不交
購房時的遺留問題是業主不交取暖費用的另一大理由。西寧地區很多小區的供暖部門都是房地產開發公司派生出來的，物業費和取暖費捆綁在一起收，業主們自然也就將房地產開發商、物業公司在管理方面的問題牽扯進來，購房時的承諾不兌現、小區公共衛生、公共安全方面反映出的問題、擅自將業主公用設施挪作他用侵害業主利益的，都嚴重影響了業主的合法權益，業主雖然向物業管理部門屢次反映，要求解決，卻不予理會。諸如此類的問題長期得不到解決，導致業主拒交物業費、取暖費。于是 ，遺留問題解決不了，拒交取暖費也就成了一個普遍現象
篇3：業主建筑物區分所有權相關糾紛的淺析
業主建筑物區分所有權相關糾紛的淺析
業主的建筑物區分所有權是物權法第6章的內容。其第70條規定："業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。"依據本條的規定，業主的建筑物區分所有權，是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
關于建筑物區分所有權的概念，理論上分別有一元論說、二元論說、三元論說三種觀點。其中，一元論說認為，建筑物區分所有權是在專有部分上成立的所有權。二元論說認為，建筑物區分所有權是專有部分所有權和共有部分持分權構成的一項權利。三元論說認為，建筑物區分所有權是由專有所有權、共有部分持分權和基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。三元論說反映了建筑物區分所有權的本質特征，為目前階段物權法理論研究中的主導性學說，被物權法所采用。
業主的建筑物區分所有權的性質為一種特殊的復合性不動產所有權，其是關于專有部分的專有權、共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權三者的結合。此三者相互依賴、相互配合、相互制約，構成了不可分割的一個整體。其中，專有所有權指業主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權利。在建筑物區分所有權構成的三要素中，專有所有權具有主導性。共有所有權系指業主依據法律、合同以及業主公約，對建筑物的共有部分所共同享有的權利。共有所有權具有從屬性和不可分割性的法律特征。共同管理權，屬業主成員權的范疇，指業主基于一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體之一成員而享有的權利和承擔的義務。陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第326頁。如果說專有所有權和共有所有權是建筑物區分所有權的內部權利，那么成員權則構成它的外部權利。三者之區別在于，內部權利主要是基于財產共有而發生的關系，為建筑物區分所有權中之"物法性"因素；而作為外部權利的成員權不僅僅是單純的財產關系，更重要的是一種管理關系，因而構成建筑物區分所有權中之"人法性"因素。物權法對傳統三元論說予以改造的立法本意，在于通過對成員權本質特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰顯業主作為權利主體所享有的對區分所有建筑物共有部分的管理決策權利。本章將對業主的專有權和共有權進行講述，對于成員權將在業主部分講述。
第一節 業主的專有權及其限制
建筑物區分所有權是指建筑物區分所有的專有權、共有權和成員權。區分建筑物作為一個整體物是由各彼此相對獨立又相互毗連的部分(單元)有機構成。各部分歸屬于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物區分所有權人對專有部分的權利是建筑物區分所有權中占主導地位的權利。但專有部分只是一幢建筑物相對獨立的部分，業主在行使專有部分使用權時也受到限制，業主在行使專有部分使用權時不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益。
一、業主的建筑物專有部分所有權概述
所謂專有部分，指在構造上能夠明確區分，具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。一棟建筑物必須區分為數部分，而且被區分的各部分必須具備構造上的獨立性與利用上的獨立性，始可成立區分所有。一棟建筑物，若無構造上與利用上獨立性的專有部分，僅能成為單獨所有或共有，不得成立區分所有。因此專有部分，可以說是構成區分所有建筑物的基礎。于專有部分上成立的所有權即為專有所有權。專有部分領域的問題，有專有部分的范圍、專有部分的分類及專有部分的相互關系三個方面。
?。ㄒ唬I主專有所有權的概念
專有所有權指區分所有權人對專有部分享有占有、使用、收益及處分的權利。通說認為，專有所有權的性質是一種空間所有權。
專有所有權的客體是建筑物的專有部分，亦即具有構造及使用上的獨立性的建筑空間。構造上的獨立性又稱物理上的獨立性，指某專有部分與建筑物的其他部分在外觀上能明顯分隔開來，形成獨立空間。使用上的獨立性又稱機能上的獨立性，指某專有部分具有能滿足區分所有權人一般生活目的的獨立機能，以能否單獨使用、有無獨立的經濟效用為判斷基準。
那么，在區分所有權中是否應當包括地基的使用權？毫無疑問，對建筑物區分所有權而言，不可能與地基使用權截然分開，因為房屋不是空中樓閣。但是，從我國的實際情況來看，地基的使用一般是包括在專有部分所有權之中的，買房人在購買房屋時，都已經確定了地基的使用權。從我國現行立法的規定來看，歷來將土地使用權和房屋所有權視為不可分割的整體。在這方面有兩個重要原則：一是所謂"地隨房走"原則，也就是說，房屋出讓，土地使用權也隨之移轉。二是所謂"房隨地走"原則，也就是認為土地使用權移轉，地上建筑物也要隨之移轉。1994年城市房地產管理法第31條回避了這種爭論，而籠統規定了"房地不可分割"的原則，物權法也沒有提及此問題。根據土地和房屋的權利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區分為不同所有者所有，建筑物所有權與土地使用權仍然是不可分割地聯系在一起的。這意味著建筑物的區分所有人應當基于對建筑物的區分所有而享有對基地的使用權。所以，我們認為，在區分所有權的內容中，不必要再突出單獨的地基使用權。如果將地基使用權包括在區分所有權之中，這種物權的類型就更為復雜。
?。ǘＳ胁糠值姆秶?/p>
確定專有部分的范圍也就是對專有所有權的客體進行量化。區分所有建筑物的專有部分是一立體構造物，具有一定平面的廣度與一定立體的厚度。其范圍究竟達到何處?亦即專有部分相互間，專有部分與共用部分間，專有部分與外部的境界壁如何劃分?在理論上有四種學說：
(1)空間說，又稱為共用部分說。依此說意見，專有部分僅限于天花板、地板及四周墻壁圍繞的空間而已，上下周圍之構造物均為共用部分。從而即使壁面內層粉刷部分亦屬共用部分。
(2)壁心說。依此說，專有部分之范圍可達到墻壁、地板、天花板構造物的中心線。換言之，墻壁縱面、地板、天花板橫面一半內側均為專有部分的范圍。
(3)墻面說。依此說，專有部分之范圍及于墻壁、地板、天花板內面粉刷之表層。換言之，墻壁、地板、天花板構造物內側表層粉刷以外屬于共用部分。
(4)折衷說。依此說，專有部分之范圍及于何處，應視內部區分所有人間的關系及外部第三人間的關系而采不同的標準。在內部關系上，基于維護共同關系及管理的需要，專有部分的范圍及于墻壁地板、天花板內面粉刷之表層，但與外部第三人的關系上，如專有部分之買賣、投?；蚣{稅等面積的計算，專有部分的范圍應及于構造物之中心線。戴東雄："從公寓大廈管理條例草案論建筑物區分所有大樓搭蓋屋頂建筑物及懸掛廣告牌之法律問題"，載《法令月刊》(臺灣)第45卷第12期。
物權法未對專有部分的范圍做出界定。從我國目前的交易實踐來看，采取的是"壁心說"。例如，建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第9條第2項規定："共有墻體的修繕(包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。"建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》第7條也規定："商品房各套(單元)之間的分割墻以及外墻(包括山墻)，均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內面積"。
?。ㄈＳ兴袡嗟臋嗄?/p>
專有權包括所有權的一切權能，區分所有權人作為專有所有權人所享的權利與一般所有權人所享受的權利相同。區分所有權人可在法律法規的限制范圍內，完整地享有對專有部分占有、使用、收益和處分的權利，并排除他人的干涉。盡管專有所有權在理論上與傳統物權法中的所有權并無本質區別，同樣享有占有、使用、收益、處分的權能。但是，由于建筑物的特殊屬性，此種所有權負擔更多的限制，如所有權人不得隨意變更房屋的使用目的，并且基于復雜的相鄰關系，所有權人負擔更多的容忍和協作義務。因為建筑區分所有人與他人已經形成共同生活關系，這種關系要求區分所有權的權利的行使不能有害于他人。這主要是基于區分所有*同生活等共同目的所決定的。所以，專有權人在享有和使用專有部分的時候應受到共同生活規則的限制。除了共同生活規則的限制之外，還應受相鄰關系與共有關系的限制，比如說幾戶共用的陽臺通常只能由相應的業主使用。在行使專有權過程中要承擔更多的義務，這些義務包括區分所有人不得因為行使專有部分的所有權而影響到建筑物的安全。行使自己的專有權不得侵害他人的利益，應當為他人行使權利提供必要的方便。區分所有人雖然能夠行使處分權，但此種處分權也受到嚴格的限制。因此不能用一般專有權的權能來調整業主的專有權。
二、業主的建筑物區分所有專有權的限制
建筑物區分所有權與其他的不動產所有權相比較，具有一些特殊性，呈現出權利主體身份的多重性，即業主作為權利主體集專有權、共有權與成員權三種權利于一體。因此，結合物權法中建筑物區分所有權原理和民法中相鄰關系原理考慮，建筑物區分所有權人有關權利的行使要受到一定條件的限制。業主在行使專有部分權利的同時，負有相應義務：行使專有部分所有權時，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他區分所有權人的安寧、安全、衛生及相鄰義務；應接受物業服務企業的檢查、檢修等。
各區分所有人對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應受彼此間的強力約束，亦即專有部分相互間具有制約性關系。而表現區分所有權相互制約性的具體內容主要有二：一是禁止區分所有人實施違*同利益的行為；二是區分所有人彼此間對他人的專有部分于必要范圍內可以行使請求權。
物權法第71條規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。由此可見，區分所有權人作為專有所有權人應承擔的義務，主要表現為對其專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得損害其他區分所有權人的個人利益及共同利益，具體包括：
1.按照專有部分的原使用目的或規約規定使用的義務
如在用于居住的住宅、公寓的專用部分經營餐飲業、娛樂服務業，違背了其使用目的，構成對專有部分的不當使用。如物權法關于"住改商"的規定第77條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。就是如此，此內容將在后面論述。中國臺灣地區"公寓大廈管理條例"第5條規定："區分所有權人對一專有部分的利用，不得有妨礙建筑物的正常使用及違反區分所有權人共同利益的行為"。
?。?）按照專有部分的原使用目的使用的義務。如吳某購買某小區的一套三居室的商品房，入住后發現該新落成小區的各種配套設施還不完善，特別是飯館缺少。于是將自己一百多平方米的房子改成小餐館，吳某的行為違背了專有部分原有使用目的，隨意改變其用途，是違法的行為。
?。?）按照規約約定使用的義務。如對于在樓頂安裝太陽能熱水器，封閉自家陽臺，一般來說是允許的，但若是管理規約或者物業合同做出相應約定之后，則當事人應當嚴格遵守。20**年1月26日，白某購買位于北京市通州區的商品房一套。入住時，與物業公司簽訂了《物業管理協議》及《小區裝修管理規定》，在裝修規定中，雙方"約定未經物業公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"。20**年12月白某與物業公司協商，要求在樓頂安裝太陽能熱水器，但雙方分歧較大，未能達成一致，后發生糾紛起訴至法院。通州區法院經審理認為，對裝修規定中"未經物業公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"的條款應作擴張解釋，故判決駁回白某的訴訟請求?？梢?，對于有約定的，當事人應當嚴格遵守。
2.維護建筑物牢固安全和外觀美觀完整的義務
區分所有權人雖然可以對專有部分進行內部裝潢和適當改建，但不得因此危及整棟建筑物的安全或影響整棟建筑物的外觀，也不得妨礙其他區分所有權人的生活安寧、安全和衛生?！度鹗棵穹ǖ洹返?12條規定，樓層所有人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權利，但不得妨礙其他樓層的所有人行使相同的權利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設備或影響其使用及外觀，如業主在家安裝大型浴缸影響到建筑物安全的行為就是被禁止的。
改變住宅性質房屋結構的行為更是明令禁止的，建設部頒布的20**年5月1日起施行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第5條明確規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；(4)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；(5)其他影響建筑結構和使用安全的行為。該辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
3.不得隨意變動、撤換、毀損專有部分中涉及共有的部分
如不得隨意變更通過專有部分、維持建筑物正常使用的各種管線。區分所有權人新設、拆除或變更通過專有部分的各種管線，均不得影響建筑物整體對管線布置的許可。區分所有權人因維護、修繕、改良其專有部分或設置管線，必須進入其他區分所有權人的專有部分，其他區分所有權人無正當理由不得拒絕。如某專有部分天花板漏水，其樓上專有部分的區分所有權人就必須允許樓下的區分所有權人，利用樓上的地板從事修理補漏。當然，基于公平正義及誠實信用原則，進入或使用他人專有部分，應當選擇妨礙、損害最小的處所及方法。區分所有權人進入或使用他人專有部分造成損害的，應補償因此產生的損害，此時其主觀有無過錯并不影響其責任承擔，因為他人專有部分的損害并非違法行為所致，故只要有損害后果發生，進入或使用他人專有部分的區分所有權人就應當適當補償。區分所有權人作為專有所有權人承擔的此項義務，如果從權利的角度來審視，有學者認為，這是區分所有權人作為專有所有權人所享有的相鄰使用權，"系指區分所有權人為保存其專有部分或共用部分，或于改良之必要范圍內，可以請求使用其他區分所有權人之專有部分或不屬于自己所有之共用部分"。
例如，北京市海淀區學清路城華園某業主因家中暖氣過熱而拆除了自家的暖氣片，后被本小區物業公司起訴，被法院判令恢復被其拆除的暖氣片，如逾期不履行則按每日十元承擔罰金。該業主入住時與該小區物業公司簽訂了物業管理公約及承諾書，并承諾不拆改供暖管道和設施，但是在居住過程中，因其居住的室內供暖溫度過高，其在20**年5月自行將室內的三組暖氣片拆除。被告辯稱其家中供暖后溫度過高，勝似"夏天"，而高溫不利于人體健康，其曾向物業公司提出關閉自家暖氣管道閥門的要求，但物業公司沒有實施。他不得以將房間內的暖氣片拆除，而其拆除暖氣片后室溫正常，可以保證過冬。法院經審理認為，被告作為該小區的業主，在入住時曾就物業公司的物業管理公約及各項物業管理規定簽署了承諾書，表示愿意遵守，并承諾不拆改供暖管道和設施。其因溫度過高而拆去暖氣片的行為違背了其在入住時所做的承諾，并且被告也沒有證據證明其家中供暖后的確切溫度。之所以拆除暖氣片后室溫適宜，是因為其與相鄰業主房間內的傳熱所致，侵害了其他業主的利益，該物業公司作為小區的物業管理單位有權要求被告恢復其室內的暖氣管線。但是在判決中也認定若周先生家中溫度確實過高，在其恢復暖氣片后，物業公司應盡快解決其居室的適溫問題，以便于其及家人在適宜環境中居住。
此外，從業主的角度看，業主應當遵守物業服務合同和管理規約的規定，不得妨害物業管理秩序。關于相鄰權，在建筑物區分所有制度中，是否應當規定相鄰關系，理論上有不同看法。有一種觀點認為，在建筑物區分所有的情況下，為調整相鄰或相近的不動產權利人之間的關系，應設獨立的不動產役權制度，輔之有關相鄰關系的法律規范。應當看到，在建筑物區分所有的情況下，各區分所有人之間的相鄰關系是客觀存在的，如因飼養寵物而妨害他人正常生活，修繕自己專有部分而影響鄰人專有部分的安全或給鄰人造成損害，因使用自己的專有部分或設施而散發出煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動等給鄰人造成妨害，這些都涉及相鄰關系問題，也應該適用有關相鄰權的一般規則來處理。另一方面，因為區分所有中的相鄰關系具有其復雜性，在不能完全適用相鄰關系一般規則解決的情況下，可以依據管理規約來處理。
在物業使用過程中，存在著單一業主的所有權與全體業主的共有權的連接，在單一業主就專有部分的使用過程中，會出現個別業主的權利與全體業主整體權利的沖突，在此情況下，業主的個別權利要服從或不得影響業主整體權利的行使。對于業主就專有部分的使用，也有相關的法律法規進行規范，如相應的法規明確規定了業主在進行家庭居室裝飾裝修有違法行為的，就應當由業主委員會和物業服務企業予以制止、批評教育、責令限期改正，依照法律和依法制定的業主公約和共用部分使用規則等物業管理自治規則提請有關部門處理。如果造成損失的，違法業主應當賠償損失：
?。?）在車輛、行人通行的戶外施工，不安置警示標志；
?。?）在晚間居民正常的睡眠時間進行有噪音的房屋裝修施工；
?。?）從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾、裝修居室而產生的廢棄物及其他物品；
?。?）違規堆放、使用、清運易燃裝飾材料，家庭居室裝飾、裝修所形成的各種廢棄物，不按照有關部門指定的位置、方式和時間進行堆放和清運；
?。?）破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施；
?。?）任意刨鑿頂板，不經常穿管直接埋設電線或者改線；
?。?）隨意增加樓地面凈荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；
?。?）隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗；
?。?）其他影響相鄰居民正常生活、違反家庭裝飾、裝修法律規定的行為。