物業管理案件所引起糾紛的處理規范
在物業管理區內車輛失竊、業主居室內財物失竊及業主被害的刑事案件所引起糾紛的處理規范
?。ㄒ唬I主車輛丟失賠償案件的處理規范
1．如果對小區業主車輛的管理是一種特約管理，在物業管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務，那么發生車輛丟失的，業主可以要求物業管理公司依保管義務承擔相應的賠償責任。
2．如果沒有約定，但有證據證明物業管理公司疏于管理，未盡到安全防范義務或未配備應有的安全防范設備，對車輛的丟失有過錯失的，物業管理公司應承擔與其過錯相適應的賠償責任。當然，如果物業管理公司履行了正常的安全防范義務，沒有過錯的，物業管理公司可不承擔賠償責任，因為物業管理公司不是侵權行為人，業主的車輛被盜，是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的侵害行為人。業主與物業管理公司之間不存在財產保管法律關系，對業主的車輛沒有保管義務。
3．如果物業管理公司設有專門的停車場，并對停放的車輛收取場地使用費，我們應根據其收費的數額和車輛的價值比率，確定物業管理公司應承擔賠償責任。在無法查清該車是否丟失，是否在本小區內丟失時，應按照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第73條關于高度蓋然性的證明標準，即在證據對待證事實的證明無法達到確定充分的情況下，如果一方當事人提出的證據已經證明該事實發生具有高度的蓋然性，人民法院即可以對該事實予以確認的規定，并同時結合物業管理公司的過錯程度、收費標準等確定物業管理公司應當承擔的賠償責任。
?。ǘI主居室內財物被盜賠償案件的處理規范
物業管理合同沒有約定財物保管服務，但物業管理公司在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理公司承擔與其過錯相適應的賠償責任。對于業主居室內財物被盜的損害賠償問題，我們還是應該看物業管理合同中物業管理公司與業主是否有約定，如果有約定則物業管理公司不能免責。如果沒有約定，但有證據證明物業管理公司沒有盡到保護業主財產不受非法侵害的義務的，物業管理公司也不能免責。這里有兩個問題需要注意：
1．盜竊案件已被偵破的，則應由犯罪分子承擔民事賠償責任。若犯罪分子不能賠償或不能全額賠償的，則由物業管理公司賠償或補充賠償其不足的部分。
2．盜竊案件未被偵破的，其業主財物損害的數額難以確認，則應按照公平合理原則，也就是權利義務均衡與對價的原則，確認物業管理公司應當承擔的賠償責任。
?。ㄈI主被害的刑事案件所引起糾紛的處理規范
業主在小區內被害，其家屬往往以物業管理公司未盡物業管理合同義務，而要求物業管理公司承擔民事賠償責任，物業管理公司往往以沒有過錯為由拒絕賠償，由此引起糾紛。物業管理區域內發生刑事案件，物業管理公司是否應當承擔賠償責任，這是一個頗有爭議的問題。我們認為，問題的關鍵在于對物業管理合同中所約定的治安管理義務應當如何理解，物業管理公司對治安管理服務要做到何種程度才算按照合同約定正確履行了此項義務。如果認為小區內的治安管理必須“保證小區內無重大火災、刑事案件和交通事故”，則物業管理公司只要未做到這一點，即為違反合同義務，就應當承擔違約賠償責任。但如此理解，對物業管理公司而一言過于苛刻。無論是從物業管理合同的締約目的，還是從各地制定的物業管理條例中關于物業管理公司應當提供的服務的規定來看，物業管理中的治安服務，都應理解為對物業管理區域內的公共秩序和公共安全提供防范服務，不可能要求物業管理公司保證服務區內不發生重大刑事案件；從權利義務相對等原則而言。
篇2：物業管理糾紛處理方式程序
一、物業管理糾紛處理方式概述
物業管理糾紛處理方式,概括起來有以下幾種:1)當事人各方自行協商和解;2)各方當事人請求第三人調解,請求政府主管部門行政調處。3)當事人之間約定仲裁;4)司法訴訟。
以上幾種方式孰優孰劣,難作評定,當事人可以自己決定。自行協商和解是雙方直接對話解決糾紛的方式,而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。
二、物業管理糾紛的調解
物業管理民事糾紛的調解,包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、組織和個人,由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見,經雙方同意并執行,由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束后,當事人一方如不執行,則前功盡棄。
物業管理糾紛的行政調解則是借助主管政府的勢力進行調解處理,但這種處理如一方不遵守執行,則要借助其他手段解決。
民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節,不具有獨立性。
三、 物業管理民事糾紛的仲裁
可以通過仲裁途徑解決的應是民事性質的爭議,主要是基于合同的糾紛或財產權益糾紛。依據我國<仲裁法>的規定:"平等主體的公民、法人或其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛,可以仲裁。"
仲裁庭管轄物業管理糾紛的依據是當事人認定的仲裁協議。仲裁協議有兩種方式:一種是在訂立合同時就約定一個條款,說明一旦有爭議就提交仲裁,這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當事人出現糾紛后臨時達成提交仲裁庭的書面協議。仲裁協議要寫明以下內容:1)請求仲裁的意思表示;2)仲裁事項;3)選定的仲裁委員會。如一個在廣州履行的合同寫明:"有關本合同的爭議,雙方應協商解決,無法協商時提交廣州仲裁委員會仲裁。"達成 仲裁協議的爭議,不得向法院起訴;即使起訴,法院也不受理。
物來管理糾紛仲裁處理的一般程序是:
(1) 一方當事人向選定的仲裁委員會提交仲裁申請書;
(2) 委員會于收到申請書后5日內決定立案或不立案;
(3)立案后在規定期限內將仲裁規則和仲裁員名冊送申請人,并將仲裁申請書副本和仲裁規則、仲裁員名冊送達被申請人。
(4)被申請人在規定期限內答辯,雙方按名冊選定仲裁員。普通程序審理時由三名仲裁員組成,雙方各選一名,仲裁委員會指定一名任首席仲裁員;案情簡單、爭議標的小的,可以適用簡易程序,由一名仲裁員審理;
(5)開庭:庭審調查質證、辯論、提議調解;
(6)制作調解書或調解不成時制作裁決書;
(7) 當事人向法院申請執行。
與司法審判的兩審終審制不同,仲裁裁決是一裁終局的。
四.物業管理糾紛的訴訟
當事人通過訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同,人民法院對已提交訴訟的當事人的管轄是強制性的。
物業管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個步驟:
(1) 當事人一方(原告)提交起訴狀,起訴至法院;
(2) 法院審查立案后將起訴狀副本送達被告;
(3) 被告提交答辯狀;
(4) 開庭:調查、辨論、調解;
(5) 制作調解書或一審判決書;
(6)雙方均不上訴,則判決書生效;或一方不服提起上訴,進入第二審程序;
(7)第二審審理:制作二審調解書或下達二審判決書,此為終審判決,不得上訴;
(8) 執行。
無論仲裁還是司法訴訟,均應貫徹合法公正的原則,即以事實為根據,以法律為準繩。由于物業管理