物業接管驗收、物業入伙及物業裝修控制程序

　　1.0目的

　　對樓宇驗收、接管物業、業主住戶的入住及裝修過程進行控制，確保業主住戶在最短時間內順利入住，業主住戶對房屋的裝修符合要求。

　　2.0范圍

　　適用樓宇驗收接管物業、入住前準備、入住過程及房屋裝修過程的管理。

　　3.0職責

　　3.1總經理負責組織成立物業驗收接管領導小組并負責樓宇的驗收和接管物業活動。

　　3.2管理處負責物業驗收接管物業的日常事務組織協調工作。

　　3.3各部門按規定組成接管小組時各專業組參與物業的驗收接管工作。

　　3.4管理處負責入住的具體實施負責接收裝修的申請批準和質量控制。

　　3.5工程部負責對業主住戶的房屋裝修的有關工程質量問題進行監督控制。

　　4.0工作程序

　　4.1樓宇的驗收接管物業的控制

　　加強物業綜合驗收和交接管理，保障房屋及配套設施的質量及各項功能指標符合規定要求和標準。

　　4.1.1物業驗收應具備的條件

　　4.1.1.1新建物業驗收應具備的條件：

　　a)建設工程施工全部完成經竣工驗收合格；

　　b)供電、供氣、經排水、衛生、道路、采暖冷（必要時）等設施能正常使用；

　　c)房屋幢戶編號經有關部門確認。

　　4.1.1.2原有物業驗收應具有的條件：

　　a)房屋所有權、使用權清楚；

　　b)土地使用范圍明確。

　　4.1.2成立物業接管工作小組，由總經理任組長，管理者代表和擬任管理處主任任副組長，小組成員由相關部門負責人組成，按專業設立資料組、工程土建組和機電組，管理處組織編

　　制物業接管計劃報總經理批準實施，管理處負責日常事務的運作，按計劃驗收。

　　a)各專業組長負責接管分工范圍內的工作，嚴格驗收，把好質量關；

　　b)各專業小組按國家省市工程驗收標準驗收物業，確保物業的各項功能、指標符合規定要求。

　　4.1.3參與房屋的竣工驗收

　　4.1.3.1驗收前資料準備：竣工驗收前資料組要求委托方提供開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配電工程施工單位、設計院等部門提供有關資料，適當時包括物業規劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結構竣工圖、地下管網竣工圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產權屬關系的有關資料、機電設備說明書、消防系統竣工驗收證明、電梯等公共設施檢查驗收證明，用水電氣指標批文，水電氣表校驗報告等圖紙資料并對所有資料進行查驗，為物業接管驗收提供資料和數據。

　　4.1.3.2物業的竣工驗收：驗收接管領導小組參與開發建設單位、工程施工單位、監理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設計院等依照建設部《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》（1993，12）《房屋接管驗收標準》（1991，2）等規定組織的竣工驗收工作。

　　4.1.4對已竣工在使用物業的驗收接管工作

　　4.1.4.1各專業組根據分工范圍分別負責對房屋主體結構、單元住宅、公共配套設施（水、電、氣、機電設備、消防、管線等）進行現場檢查驗收，管理處按《資料移交清單》、《房屋接管驗收表（水）》、《房屋接管驗收表（電）》、《房屋接管驗收表（土建）》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》所列項目進行逐項驗收并填寫好以上相關記錄。

　　4.1.4.2驗收結束后，驗收接管領導小組對驗收中存在的問題進行歸納匯總，并將《房屋接管驗收表（水）》、《房屋接管驗收表（電）》、《房屋接管驗收表（土建）》、《公建接管驗收表》、《園林綠化接管驗收表》、《設備接管驗收表》、《工程整改記錄單》、《接管驗收明細表》、《驗收遺漏問題統計表》的副本交委托方，以落實責任部門限期整改直至達到規定要求。

　　4.1.5物業移交內容

　　4.1.5.1建筑物移交內容：

　　a)各類房屋清單及配套鑰匙；

　　b)單體建筑結構、水電氣設備竣工圖；

　　c)住宅區規劃圖竣工總平面圖；

　　d)其它必要的技術資料含設計的變更和隱蔽工程驗收簽證。

　　4.1.5.2公共設施及公共場地移交：

　　a)公共設施及公共場地清單；

　　b)綠化竣工圖、室外竣工圖含地下管網、道路、停車場等；

　　c)機電設備操作、維護說明書；

　　d)其他必要的技術資料含設計變更和隱蔽工程驗收簽證。

　　4.1.5.3資料的移交：移交資料應包括：產權資料和技術資料兩大類。資料組負責各類資料的核對、接收，填寫《物業交接驗收表》并根據《文件控制程序》進行分類編號，列出清單，移交管理處歸檔保管。

　　4.1.6新竣工的物

業由驗收接管領導小組與委托方和開發建設單位就建筑物保修事宜進行協商，明確維修責任和保修期限。

　　4.1.7房屋的維修：應根據建設部《全國優秀管理住宅小區標準》加強對業主住戶的房屋及維修的管理，努力做到：

　　a)房屋外觀完好、整潔，執行《清潔服務控制程序》有關規定；

　　b)建筑物有明顯標志及方向指引，執行《服務提供控制程序》有關規定；

　　c)房屋完好率應達到98%以上；

　　d)無違章建筑；

　　e)房屋裝修無危及結構安全，執行本程序裝修部分；

　　f)房屋維修及時率達98%以上，合格率達成100%并建立回訪制度；

　　g)代收代付房租、水、電、氣等各項費用，收繳率達98%以上，執行《費用收取操作規程》；

　　h)房屋資料檔案齊全，便于查閱，執行本程序入住有關規定。

　　4.2樓宇入住

　　4.2.1入住準備

　　4.2.1.1管理處相關人員根據分工，應作好以下準備工作：

　　a)編制業主住戶入住資料清單，保證入住單必要的文字資料齊備；

　　b)適宜的辦公場所；

　　c)對各崗位人員進行專業培訓、考核合格后上崗。

　　4.2.1.2對新竣工的物業，如需要舉辦入住典禮儀式，由管理處主任安排和組織，護衛隊負責維護現場秩序。

　　4.2.1.3入住手續的辦理應盡量提供一條龍服務，為住戶節省時間，保證辦理入住手續簡捷方便。

　　4.2.2入住過程的控制

　　4.2.2.1辦理入住手續工作流程：

　　入住住戶登記鑰匙交接設備資料交接交接驗房驗收證件

　　4.2.2.2驗證收件：向業主住戶交樓時必須查驗《入伙邀請書》、《商品房屋銷售合同》及房屋購買付款憑證原件、業主身份證原件和復印件或業主委托代辦人代辦的證明、代辦人身份證原件和復印件，法人資格；確認手續后，業主根據合同規定需交首期管理費；方可辦理交接驗房手續。

　　4.2.2.3住戶登記：協助業www.airporthotelslisboa.com主住戶填寫《家居情況登記表》及《家庭成員登記表》并將業主住戶身份證、戶口或護照簽證復印存檔。具體執行《客戶服務中心工作手冊》關于住戶交樓的規定。

　　4.2.2.4鑰匙交接：與業主住戶當面清點所有房屋鑰匙，填寫《入伙鑰匙簽領表》并簽字。

　　4.2.2.5設備資料交接：與業主和住戶當面清點所有設施資料說明書，填寫《入伙簽收一覽表》請住戶簽字確認。

　　4.2.2.6驗房；管理處工程人員隨業主住戶前往樓宇住所，抄錄水、電、氣表底數，檢查所有家具房屋設施裝修狀況，填寫《業主入伙接樓表》、《入伙返修項目表》，對存在質量問題

　　約定時間限期維修，執行《設施設備技改修繕維修控制程序》和《工程維護部工作手冊》有關規定。

　　4.2.2.7入?。簶I主住戶入住后，管理處客戶服務人員應將有關文件資料整理完畢，交檔案室存檔。

　　4.2.2.8業主自行出租房屋的交接，業主委托物業公司辦理交樓手續時，根據《城市房屋租

　　賃管理辦法》（1995年建設部42號令）出具租賃合同等有關書面文件，并明確水電氣電話費用物業管理費的承付方和起止日期等事項。

　　4.3對房屋裝修的控制

　　4.3.1住宅使用房屋需進行裝修時，應執行《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》（建設部1995，6）、《建筑裝飾裝修管理規定》（建設部1995，8）、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》｛成人發[2000]3號《公告》（發布）｝和《住宅內裝飾裝修管理辦法》（建設部110號）的有關規定，業主住戶應填寫《房屋裝飾裝修申請表》向管理處申請獲得批準，審核是否符合有關規定。

　　4.3.2裝修人員憑已審批的《房屋裝飾裝修申請表》、營業執照、裝修裝飾資質證明等有關證件到管理處辦理《裝飾裝修服務協議》繳納有關費用后，按期開工，對個體裝修從業人員應具備個體裝飾裝修從業上崗證并辦理相關手續。

　　4.3.3裝修中非結構性變動應由工程部負責查驗、批準，工程部可進行有償代辦，對結構性變動及專用設備（如管線、儀表）的變動，應向主管部門申請批準。

　　4.3.4工程部應加強對裝修作業現場的監督管理，防止擾民、污染或安全事故的發生。

　　4.3.5裝修后的驗收：業主住戶裝修完畢后應通知管理處與業主住戶共同驗收，業主住戶除按照裝修合同進行驗收外，工程部按公司《房屋裝修管理規定》和國家有關裝修規定進行驗收，對違章情況應限期糾正，填寫《房屋裝飾裝修竣工驗收表》。

　　4.3.6業主住戶在管理處對其裝修驗收并在《房屋裝飾裝修竣工驗收表》中填寫驗收合格意見并簽名后，方可正式啟用。

　　5.0支持/相關文件

　　《服務提供控制程序》

　　《文件控制程序》

　　《基礎設施和工作環境控制程序》

　　《設施設備技改修繕維修控制程序》

　　《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》（建設部1993，12）

　　《房屋接管驗收標準》（建設部1991，2）

　　《建筑裝飾工程施工企業資質等級標準》（建設部1995，6）

　　《建筑裝飾裝修管理規定》（建設部1995，8）

　

　《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》｛成人發[2000]3號《公告》（發布）｝

　　《住宅內裝飾裝修管理辦法》（建設部110號）

　　《客戶服務中心工作手冊》

　　《工程維護部工作手冊》

　　6.0記錄

　　《資料移交清單》

　　《房屋接管驗收表（水）》

　　《房屋接管驗收表（電）》

　　《房屋接管驗收表（土建）》

　　《公建接管驗收表》

　　《園林綠化接管驗收表》

　　《設備接管驗收表》

　　《工程整改記錄單》

　　《接管驗收明細表》

　　《驗收遺漏問題統計表》

　　《入伙邀請書》

　　《家居情況登記表》

　　《家庭成員登記表》

　　《入伙鑰匙簽領表》

　　《入伙簽收一覽表》

　　《業主入伙接樓表》

　　《入伙返修項目表》

　　《房屋裝飾裝修申請表》

　　《裝飾裝修服務協議》

　　《房屋裝飾裝修竣工驗收表》

篇2：花園工程培訓之接管驗收安排及程序概說

　　花園工程培訓課程1--接管驗收安排及程序概說

　　物業前期工作概述

　　內容略述

　　接管驗收安排與程序概說

　　1.1物業工程接管驗收流程圖

　　a 物業驗收移交程序

　　b 竣工資料遞交要求

　　C一般維護保養手冊遞交要求

　　1.2zz花園接管驗收程序

　　驗收重點表格

　　2.1 電器工程安裝隱蔽工程驗收單;

　　2.2 照明工程驗收單;

　　2.3 配電柜(盤)及動力柜工程驗收單;

　　2.4 分體式空調機驗收項目記錄單;

　　2.5 供暖、排、送風工程驗收單;

　　2.6 單元功能區塊工程驗收單;

　　2.7 功能區塊消防設施驗收單;

　　2.8 單元驗收樓交接書(收樓表格);

　　2.9 分項工程驗收報告。

　　前期工作重點

　　3.1編訂工程設備一覽表

　　內容包括：序號、設備名稱、品牌、產地、規格參數、型號、數量，用

　　途、供應商名稱及聯絡傳真或電話。

　　3.2各專業系統設備預防性維修保養計劃表

　　明細列出各設備在每個月特定周期維修計劃。

　　3.3預防性維修保養所需工具及設備零配部件一覽表

　　列出各專業各件要求名稱及數量、如可能，對不同專業的共同配件、工具、共存共用、再減少存放空間及積壓資金。

　　zz花園接管驗收程序

　　1.0原則

　　1.1基本上按照國家建設部"1991年 2月4日《房屋接管驗收標準》執行，但考慮到實際情況，因客觀因素未達到接管驗收標準，可先實行"代管"，只負責成品保護和日常清潔。

　　1.2在接管驗收過程中，除目測外觀外，還做以下運行/使用測試：

　　1.2.1給排水──開停水泵、開閉閥門、開關水龍頭、排水試驗等等。

　　1.2.2強電───電氣開關、照明、電源插座等。

　　1.2.3弱電───電話、電視、閉路電視等。

　　1.2.4消防───煙感、溫感、報警、廣播、防火閘、消防水、噴淋、防火閥等。

　　1.2.5土建裝修──開閉門窗、門鎖等。

　　1.3在接管驗收設備機房時，要做單機運行測試和系統聯動測試。

　　1.4接管驗收前，施工單位應完成自檢，對所有設備、設施、系統做100%運行測試和聯動測試。

　　1.5接管驗收前，外墻要清洗;外墻、玻璃外窗應完成滲水試驗。

　　1.6接管驗收前，所有垃圾應清理完畢(包括吊頂內、風管內、排水管內等隱蔽地方)，所有污染應清理完畢(如水泥、油漆等)，接管后，管理公司只負責表面清潔。

　　1.7接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備和系統運行培訓。

　　1.8接管驗收前，應向管理公司工程部提供有關部分的設備資料和保修資料。

　　2.0責任劃分

　　2.1由于管理公司沒有承建合同，設施圖紙不全，沒有設計變更單、沒有見證隱蔽工程、沒有參與設備系統調試或者其他測試，管理公司只對外觀和簡單的設備運行測試結果決定接管與否。接管驗收時，管理公司亦會綜合先前所發現的問題(物業工程報告)和不符合使用要求和不符合規范等問題匯報發展商統一考慮。

　　2.2接管后，管理公司負責成品保護、設備運行、日常清潔和維修保養。

　　2.3代管后，管理公司只負責成品保護和日常清潔。

　　2.4保修期內，非人為破壞和誤操作的設備設施問題，由保修單位負責(開會進一步討論，若保修單位在限定時間內不能修復，將如何處理?)

　　3.0zz別墅劃分

　　為了分部接管zz別墅基本上劃分為2大部分：

　　3.1公建區

　　鍋爐房、污水處理站、水泵房、燃氣站、辦公區

　　3.2別墅區

　　別墅單元、外圍工程(綠化、道路、室外停車)、公共設施(兒童娛樂器材等)

　　4.0接管驗收檢查順序

　　4.1單元

　?、駨N房：門 門鎖 天花 可燃氣體探測器 地面 墻面洗滌盆 灶

　　臺 暖器 窗.柜 燈具 開關 電源插座 排油煙風口 給水管 地漏 燃氣管 　?、蛐l生間：土建裝飾門 窗 天花 墻面 地面防水 座便器 洗手盆 電器(照明燈具、電源插座、開關) 暖通(供水管、暖器、檢修閥門、地漏)

　?、缶邮?廳：墻面(空調預留孔) 弱電端口(報警、電話、電視) 地面 天花 燈口 煙感 窗(空調室外機位置) 門(門鎖) 配電箱

　?、粑蓓?平臺

　　地板平臺 防水層 雨水斗 女兒墻 防護檔 防雷帶 屋檐

　?、踝呃?步行梯

　　地面 墻面 天花 照明 通道門 消防栓

　?、鲕噹?/p>

　　地面 地漏 墻面 柱 門/門框 門鎖 天花 排水管 燈具 配電箱 照明開關 電源插座 車庫自動門

　　4.2設備/機房

　　按設備安裝使用說明書核對(如：車庫門)

　　4.3外圍/外墻

　　外墻 墻面 踏步梯 花園草皮(包括預埋噴水設備)

　　4.4公用動力系統

　　檢查表格只包含中心機房和末端設備/用點，兩者之間的管線/電纜和閥門大部分已隱閉，全面檢查系統要花大量時間，所以由施工方提交隱蔽工程驗收記錄，另逐一再對系統進行仔細檢查，包括閥門位置、閥門開閉、管道保溫、色標等項目。

　　5.0接管驗收人員安排

　　物業公司內部委任接管驗收總負責人，全力配合發展商，協調驗收事宜，物業工程部組織若干驗收小組，進行驗收工作。

　　5.1設備/機房(公建區)

　　管理公司會針對不同設備/機房安排不同專業主管帶領技工，進行檢查和測試。除有關消防部分有保安部配合參與外，主要由工程部進行。

　　5.2其他部分

　　每組驗收小組由1名專業主管負責帶頭，帶領若干名技工，分區進行檢查。

　　6.0接管驗收程序

　　移交單位確定已符合接管驗收條件后，填寫交接申請表。管理公司工程部會預備好檢查表、測試工具和儀表(除隨機的專用工具和儀表外)、照相機等進行檢查，把所有問題記錄在檢查表內和有需要時拍照存底，得到了三方(建設單位、施工單位、管理公司)簽字認可，看問題的多少和嚴重性，經開會討論后，才決定全部或局部接管或代管，及落實完成整改日期。一旦決定接管或代管，馬上開始鑰匙移交，由保安部保管鑰匙(或做適當調整)，負起成品保護責任。

　　7.0接管驗收時間表

　　由發展商制定接管驗收計劃時間表，定期檢討驗收進度，但管理公司有以下要求：

　　7.1驗收檢查時，水、電、燃氣都要通，所有設備設施都可投入運行/使用(除因季節性外)，任何簡單測試都可以做。

　　7.2施工單位已完成100%自檢。

　　7.3明白到每個工程交接時肯定會有整改清單，但管理公司要求交接時，需整改的項目減至最少，減少日后施工單位返修的干擾。

　　8.0配合/協助

　　發展商除提供一般交接時的配合外，管理公司還需要以下的配合/協助：

　　8.1安排施工單位/設備廠家培訓。

　　8.2保修期談判。

　　8.3保修期后的設備維護保養合同的商務談判。

　　8.4對口政府部門負責人(負責本項目)的介紹(供電、熱力公司、環保、消防、自來水公司、煤氣公司等)

　　8.5能源收費標準的談判

　　9.0代管或接管后管理

　　鑰匙移交后，由管理公司按有關規定統一管理，包括人員出入管理、施工管理、二次裝修管理、用水、電、燃氣管理等等。

　　符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表

　　序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注

　　1工程質量竣工核驗證書北京市建設工程質量監督總站

　　2衛生許可證(供水)區防疫站1次/年

　　3供用電協議書北京市供電局依協議年限

　　4消防驗收備忘錄北京市消防局長期

　　5物業管理維修公約北京市房管局小區管理辦公室

　　6停車經營許可證

　　7衛星電視經營許可證國家安全局/廣電局2年以"三局"通知為準

　　8市政排污證北京市自來水公司

　　9消防系統噴淋/消火栓主泵北京市消防局一次終身

　　10配電室(變壓器絕緣)區供電局依絕緣用具種類，按供電局要求送檢1次/2年

　　符合交用條件驗收資料明細及需要政府部門檢驗的項目表

　　序號證件名稱出證單位取證情況取證日期驗收周期備注

　　11各專業技術崗位操作證、上崗證依有關部門的管理規定，各工種不同，電工每2年復審

　　12生活水箱及生活水區防疫站每年一次

　　13紫外線消毒市防疫站一次終身

　　14環境噪音區環保局每年一次

　　15防雷接地檢測氣象局、避雷檢測中心1次/年

　　16用水指標市節水辦核定/年

　　17北京市消防局消防驗收意見書一次終身

篇3：接管驗收程序資料清單

一、目的
規范公司物業驗收程序,確保物業驗收工作得到有效控制,以便對物業進行全面接管,保證物業入住工作順利進行。

二、適用范圍
適用于公司所承接的物業的驗收,與房地產開發商的交接。

三、職責
1.物業公司接到發展商竣工驗收的通知報告后,總物業經理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業的技術人員組成驗收小組。
2.驗收小組負責對物業原設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書及設備試運行記錄等技術檢驗資料的驗收。
3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按規格型號、容量及設計要求進行驗收,設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖驗收。
4.驗收小組對物業按運行系統驗收,主要驗收供電系統、給排水系統、土建工程裝飾工程、給排風系統、消防系統、防盜對講系統及電梯系統。
5.由總物業經理跟發展商辦理接管手續。

四、工作程序
1.驗收的準備
驗收小組根據發展商提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。

2.驗收的實施
(1)驗收小組依據驗收計劃、標準,按專業分工進行預驗收。
(2)在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備,提出書面整改報告返回發展商,由發展商督促施工單位進行整改。
(3)對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備,整改實施后,驗收小組進行檢查、驗證,整改合格后進行正式驗收。
(4)樓宇的實物驗收,應注意:對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查,并將檢查結果記錄在樓宇接管驗收清單中。
(5) 設備的實物驗收,要做到符合以下幾點:
1.圖紙設計與設備的規格、型號、數量符合。
2.主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。
3.設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。
(6) 對物業的其它配套系統、設施進行驗收,驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內。
(7) 移交檔案、資料驗收:根據驗收計收提交檔案、資料進行對照檢查,并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。

接管驗收應檢索提交資料

一、產權資料
1.項目批準文件。
2.用地批準文件。
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