項目前期物業管理規劃設計階段介入工作指引

　　1規劃設計評估準備

　　1.1規劃設計評估需要獲得的資料。

　　1.1.1報批報建文件

　　《可行性研究報告》及批復、《詳規》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。

　　1.1.2企劃文件

　　市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。

　　1.1.3設計文件

　　總說明、修建性詳規規劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、***圖）〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。

　　1.2地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。

　　1.3物業公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。

　　2項目評估細則。

　　2.1總體評估。

　　2.1.1住宅區規劃功能區分合理，居住私密性和社區交流協調。

　　2.1.2住宅區道路交通規劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。

　　2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風充足，環境優美。

　　2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

　　2.1.5設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

　　2.1.6注重環境生態，使用環保、節能等環保材料、設備設施。

　　2.1.7安全防衛設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。

　　2.1.8智能化配置先進，網絡資源充分，便于數字化小區建設。

　　2.1.9便于物業組織管理，節約管理成本。

　　2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。

　　2.2分類評估

　　2.2.1安保布局

　　a)便于安保管理區域分割，消除管理死角。

　　b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。

　　c)人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理。

　　d)安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。

　　e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速（詳見2.2.6智能化設備）。

　　2.2.2消防布局

　　a)消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。

　　b)消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規范。

　　c)消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范。

　　d)消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。

　　2.2.3交通布局

　　a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

　　b)主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

　　c)機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的2：1、另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1：1,另加訪客車位占車位數的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：1.5），便于停放。

　　d)有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。

　　2.2.4生活配置

　　a)根據小區周邊（1公里范圍）市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。

　　b)一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

　　c)如住宅區設置商業配套，宜獨立集中，并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所，出入口或樓梯須與住宅分開。

　　d)如住宅區設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

　　2.2.5設備配套

　　a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。

　　b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。

　　c)溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養。

　　d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

　　e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。

　　2.2.6智能化配置

　　a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。

　　b)網絡智能化一般

可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。

　　c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。

　　d)中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

　　e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。

　　2.2.7房屋單體

　　a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

　　b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

　　c)樓板厚度與隔音符合國家規范。

　　d)住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。

　　e)住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

　　f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2-3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。

　　g)衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

　　h)廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。

　　i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。

　　j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。

　　k)底層地坪應充分考慮防潮措施。

　　l)房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

　　m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。

　　n)陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。

　　2.2.8室內配置

　　a)室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。

　　b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。

　　c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。

　　d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統。

　　e)室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

　　f)當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。

　　g)如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。

　　h)室內各類插座、開關位置合理，應與家具布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

　　i)電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。

　　j)聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。

　　k)高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。

　　2.2.9綠化配置

　　a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。

　　b)綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

　　c)綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

　　d)綠化品種便于養護，養護成本節約。

　　e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

　　f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

　　g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

　　2.2.10景觀配置

　　a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。

　　b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。

　　c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

　　d)不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。

　　e)景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

　　2.2.11公共空間

　　a)應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。

　　b)宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。

　　c)公共活動區域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。

　　d)綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。

　　e)各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。

　　f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。

　　g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。

　　h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

　　i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

　　2.2.12生態環保

　　a)住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。

　　b)住宅區內污水處理排放符合國家規范。

　　c)住宅區內無各類污染源。

　　d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

　　e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。

　　f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

　　g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環境。

　　h)宜在住宅區內形成自然生態鏈。

2.2.13管理用房

　　a)物業管理處

　　管理中心功能：經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。

　　作業用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

　　總面積：根據住宅區管理面積和功能配置。（各地法規要求不一樣）一般：

　　管理部用房面積=住宅區總建筑面積/100*0.2

　　位置：住宅區中央，底層，管理本部及各作業面相對集中。

　　b)業委會、居委會（根據當地政策）

　　功能：辦公室、資料室、會議室、接待室

　　面積：根據具體情況而定

　　位置：和管理部相對接近，業委會與居委會可聯合設置于一處

　　2.2.14新材料、新技術

　　a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。

　　b)試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。

　　c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

　　d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。

　　2.2.15管理成本測算

　　a)對規劃應充分測算今后產生的管理成本。

　　b)管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協商，相應改進規劃、設計。

　　2.2.16與相似典型項目的比較

　　a)相似點

　　b)差異點

　　c)優勢

　　d)劣勢

　　e)改進建議

　　3規劃設計評估的程序：

　　3.1地產提前1個月向物業提出書面知會，要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估，并提供評估報告。

　　3.2物業接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發資料目錄。

　　3.3地產接到資料目錄后3日內向物業提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

　　3.4物業接到開發資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。

　　3.5評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》，并提交物業相關部門。

　　3.6物業相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進行評審。

　　3.7評估小組根據物業公司評審會議的意見，于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。

　　3.8經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業公司總經理審核簽發。

　　3.9物業公司總經理簽發后，評估報告提交地產公司。

　　4此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業管理業務關系類型，責任關系界定可參考《物業與地產相關業務操作指引》原則執行。若地產沒有明確要提交《項目規劃設計評估報告》的要求，物業可根據以上要點參與設計規劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業與地產相關業務操作指引》前期介入相關規定操作。

篇2：前期物業管理前期介入協議

　　前期物業管理前期介入協議

甲方：樂山市z房地產開發有限責任公司

乙方：

　　為了優化設計、提高工程質量以及開發效益，同時為做好前期物業管理準備工作，提高物業管理水平，根據《合同法》及有關物業管理法法規，本著“平等、自愿”的原則，經甲乙雙方協商，甲方特委托乙方為“z花苑一期”提供前期介入物業服務。特簽訂以下協議：

　　一、物業基本情況如下

　　名稱:“z花苑”小區一期

　　類型:商業、住宅小區

　　位置:z縣建設路新興街66號

　　建筑面積:（預測面積）

　　二、甲方的權利與義務

　　1、協議期內甲方有權對本協議所服務的項目以“物管服務：樂山市宏利物業管理有限公司”的標準署名方式進行廣告宣傳，未經乙方書面許可，甲方不得以任何其他署名方式進行宣傳。

　　2、甲方對乙方的服務管理實施監督檢查，根據乙方提交的前期介入工作內容，按項目進展分階段確定前期介入工作量，并有權進行全面考核評定。

　　3、甲方須尊重乙方前期介入服務人員，積極配合乙方的服務工作。

　　4、甲方免費提供乙方在本項目現場辦公場所，并負責報銷所產生的合理的辦公管理費用及派駐服務人員的工資。

　　5、簽收乙方提供的報告等書面材料。

　　三、乙方的權利與義務

　　1、乙方根據在物業管理專業領域多年積累的人才、經驗、管理模式、管理制度、品牌等優勢為甲方提供前期介入物業服務。

　　2、前期介入人員有權要求甲方工作人員對乙方提出的意見或建議給予書面反饋，對于甲方因未及時采納或拒絕乙方建議而產生的不良后果乙方不承擔責任。同時，對甲方提出的合理化建議予以充分考慮，接受甲方的工作監督。

　　3、乙方應遵守協議約定，自覺履行協議條款，提供優質的前期介入物業服務。

　　4、當甲方需要更換乙方派駐的服務人員（須提出正當合理的更換理由）或乙方因特殊原因出現人事變動時，乙方須至少提前一周派出新任服務人員跟隨原人員熟悉本項目情況及辦理工作交接，保證本項目的服務正常運作不受影響。

　　5、在服務期內對甲方的合理服務需求給予充分的配合，與甲方保持良好的溝通聯系。

　　四、協議期限

　　自本協議簽訂之日起至本項目交房（20**年8月30日）止。

　　五、乙方派駐人員

　　前期物業介入服務期間，乙方根據甲方要求和物業服務工作內容及范圍派駐相應服務人員。

　　六、費用支付及方式

　　前期物業介入服務期間，乙方所產生的辦公管理費用實行乙方申請，甲方審批，給予報銷支付；乙方派駐的服務人員工資由乙方提工工資標準，甲方核實，由甲方按月支付發放。

　　七、違約責任與賠償

　　甲乙雙方任何一方若有違反本協議內任何條款的行為，守約方有權依照本合同條款終止本協議，并具有通過法律程序追償違約方責任之權利。如屬雙方的過失，則視具體情況由雙方分別承擔違約責任。

　　八、終止合同

　　在下列情況下，甲方可提前壹個月書面通知乙方無條件終止本協議：

　　1、在履行本協議時，因乙方或乙方駐場人員管理不善、嚴重疏忽造成重大事故、投訴并導致經濟損失的，或不能夠及時配合甲方工作要www.airporthotelslisboa.com求以及在本協議項下有意或蓄意之過失等行為的情況。

　　2、若乙方或乙方駐場人員發生嚴重違約時，乙方在收到甲方說明過錯的書面通知后5個工作日內未予糾正的情況。

　　3、因乙方或乙方駐場人員的原因，造成甲方形象或聲譽嚴重損害的，或造成本物業商業機密泄露的情況。

　　九、糾紛解決

　　因在履行本協議所發生的或與本協議有關的一切爭議，應通過友好協商加以解決。通過協商不能解決時，則任何一方可向本物業所在地人民法院提起訴訟。在訴訟過程中，除雙方有爭議正在進行訴訟的部分外，本協議應繼續履行。

　　十、經雙方協商一致，雙方可對本協議的條款進行修改并簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

　　十一、本協議執行期間，如遇不可抗力，致使一方無法履行時，雙方均不承擔違約責任。

　　十二、本協議及其附件中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規執行。

　　十三、本協議甲乙雙方簽字生效，一式肆份，甲、乙方各執兩份。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：法人代表：

　　年月日年月日

篇3：銷售項目前期物業管理介入和售樓服務協議書

　　銷售項目前期物業管理介入和售樓服務協議書

　　甲方：zz房地產開發有限公司（服務委托方）

　　乙方：CC物業管理有限公司**分公司（服務提供方）

　　為支持甲方項目銷售，給甲方客戶提供滿意的高品質服務，JJ市ZZ房地產開發有限公司與天津CC物業管理有限公司JJ分公司就前期物業管理介入和售樓服務事宜達成如下協議：

　　一、服務內容：

　　1、甲方開發的JJCC太陽城項目售樓處、會館、，樣板間（外賣場）和示范區域等的清潔衛生服務、車輛停放服務、工地值班、食堂后勤服務、物業咨詢服務及售樓處及樣板間開荒、外圍玻璃清潔等其他有償服務，以及甲方舉辦的銷售推廣活動中安全、清潔衛生、設備設施維護等協調和支持服務。

　　2、物業的客戶調研、咨詢工作等，深入理解客戶群體服務需求，周邊市場環境，細致體會項目規劃設計思想，出具項目前期策劃方案，物業管理方案等。

　　3、物業管理的前期介入，從使用功能 、管理經驗出發提出建議。

　　二、雙方責任：

　　乙方根據雙方協商一致的服務標準與甲方協商定編配備（各項目人員配備明細及費用標準附后），協助甲方完成銷售工作和施工工地相關管理以及后勤服務。

　　甲方負責承擔相關的費用支出。

　　三、結算方式：

　　乙方應甲方要求提供的固定服務按照雙方約定的標準進行核算，由甲方代表簽字認可后按月結算；甲方臨時需要乙方提供的屬于計劃外的服務的，由甲方相關人員確認，按照服務收費標準每月進行一次結算。

　　四、如有未盡事宜，雙方協商解決。

　　五、本協議一式兩份，甲方雙方各執一份，簽字蓋章后生效。

　　六、附《售樓服務標準》、 《員工食堂服務標準》

　　甲方：JJ市ZZ房地產開發有限公司

　　代表人：

　　年月日

　　乙方：天津CC物業管理有限公司JJ分公司

　　代表人：

　　年月日

　　售樓物業服務標準

　　一、銷售現場及辦公區域保潔方面：

　　1、地面無積水，煙頭，雜物，衛生間整體整潔無異味；

　　2、桌面無灰塵，煙灰，辦公垃圾清理及時，辦公設施整體清潔；

　　3、辦公區域窗戶和玻璃門（墻）整潔透明，無明顯污漬；

　　4、外圍水池水質良好，無漂浮物，無雜質；道路整潔干凈，無雜物；

　　5、景觀示范區無垃圾，定時進行巡視，保持設施無明顯灰跡；

　　6、廣場隨時保潔，無紙片，煙頭以及其他雜物。

　　二、保安方面：

　　1、整體整齊著裝，站姿標準，立崗對過往客戶行軍禮；

　　2、保障人員、物品安全，杜絕閑雜人等隨便進入辦公區域；

　　3、保障露天場所設施設備安全完好，定時巡視；

　　4、廣場停車統一規范，杜絕亂停亂放；

　　5、禮貌待人，用語規范，協助銷售活動開展，提供安全保衛；

　　6、嚴格按照操作規程，展示公司形象。

　　三、接待方面：

　　1、為客戶提供物業咨詢服務，熟悉掌握物業管理條例和雙方確認制度，微笑服務，接待客戶要有親和力；

　　2、協助保潔員做好大廳清潔、更換桌面煙灰缸內的煙頭，廢物，保持桌面及沙發的清潔。

　　3、熟練掌握業務知識，準確介紹我物業公司情況，做好物業咨詢工作；

　　4、嚴格按照接待員日常行為規范，精神飽滿，儀表端莊、大方；

　　5、積極靈活觀察售樓處的各

種情況，妥善處理或上報上級人員。

　　四、維修方面：

　　1、保持辦公區域設施設備正常運行，積極處理辦公用水電；

　　2、熟悉本項目設備操作方法，具有排除故障的能力；

　　3、每天巡視售樓大廳、樣板間、衛生間等公共區域的照明、供水、空調運行的情況，發現問題及時維修，并做好記錄。

　　4、了解開發公司工程進度，熟悉工程設備，根據實際情況提出合理化建議和設想。

　　5、負責維修工具、材料的保管和保養。

　　員工食堂服務標準

　　1、主副食在售飯窗口擺放整齊，做好保溫和衛生；

　　2、準備好已消毒的售飯工具和碗筷，擺放整齊；

　　3、工作人員按要求著裝，戴好工作帽，胸卡佩帶整齊，儀表端莊舉止大方；

　　4、售飯要集中精力認真負責、熱情耐心、不厭其煩，做到語言文明，服務周到，遇事耐心解釋。

　　5、按規定盛添飯菜，不管生人熟人都要平等對待，不賣人情飯。

　　6、保持開飯時間的窗口衛生。

　　7、安排專人做好收尾飯，使晚來的就餐者能吃上熱飯菜。

　　8、搞好窗口衛生，清洗、消毒出售工具，處理好剩余食物。

　　9、每旬的前一天公布原料市場批發價和零售價。

　　10、設立意見箱，虛心接受就餐者的批評意見和建議，不斷改進工作提高服務水平。

　　11、加強成本核算，精打細算注意節約降低成本，不斷翻新增加飯菜的花色品種，努力提高飯菜的質量。