高層住宅項目物業管理的服務內容

　　本節主要闡述**院項目安全管理，環境衛生及綠化管理、設施設備的維修及維護三個方面的服務內容。

　?。ㄒ唬?*院花園安全管理

　　保安工作是物業管理的一個重要方面。人們常說"安全第一"，保安工作具有第一位的意義，只有物業的安全有了切實的保證，租戶才能放心地在樓內工作。因而安全管理也是物業管理的一切基礎性工作。門衛、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。

　　1、治安管理

　?。?）治安工作的特點及主要任務

　　特點：

　　A、以預防為主。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。

　　B、物業保安與社會治安緊密聯系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此物業的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。

　　C、服務性強。從本質上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安人員，要樹立"服務第一、用戶至上"的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。

　　D、軟件與硬件同時抓。一個物業保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統和消防報警系統。

　　主要任務：

　　A、門衛工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內方位及提送行李等，同時應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發生。

　　B、安全巡檢。定時和不定時地對物業內外各個部位進行巡視檢查，發現不安全的因素及時進行解決。

　　C、停車場管理。疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。

　　D、治安協助。防止治安事件，對物業內發生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件積極協助公安機關進行處理。

　　E、消防工作。消防控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防人員，建立義務消防組織，進行消防訓練。

　　F、與其他部門搞好配合工作。

　　2、相應的治安防范措施

　?。?）安保部的組織結構

　　**院管理處保安部的班組設置與樓宇規模有關，物業面積越大，配套設施越多，班組設置也就也多，越復雜。保安部一般的崗位設置為：

　?。?）合理安排治安崗

　　A、電梯服務：服務前臺小姐、門童二班倒16小時值班（視實際需要，擬在主出入口設置）

　　B、智能監控中心三班倒24小時值班

　　C、地下車庫出入口三班倒24小時值班（分設東北崗、東南崗、西部崗三個崗位）

　　D、小區巡邏崗三班倒24小時值班

　　E、小區主入口大門三班倒24小時值班

　　F、保安主管負責花園內安全管理工作的總體協調。

　?。?）加強非辦公時間門崗的監控力度

　　A.人流出區控制圖

　　門衛崗值勤

　　業戶

　　問候

　　詢問后、登記

　　詢問后、登記

　　進入**院

　　來訪客戶

　　進入**院（ 跟蹤觀察）

　　其他人員

　　進入**院 （跟蹤觀察）

　　B.圖

　　人流入區控

　　門崗值勤

　　業戶

　　所帶貴重物品須經業戶確認

　　在登記本簽字

　　檢查證件（出入證）無異常放行

　　來訪客戶

　　放行

　　其他人員

　　放行

　　C.物流出區控制圖

　　門崗值勤

　　用戶所帶物品

　　詢問

　　執用戶證明

　　執管理處開的放行條放行

　　來訪客戶

　　收回放行

　　其他人員

　　確認無誤，收回放行條放行

　?。?）組建機動快速應急分隊

　　快速應急分隊直屬管理處管理，負責突發事件的快速反應處理。它的特點是機動靈活，基本職能是：區內外巡邏、快速支援、便衣監察、機動。

　?。?）實行24小時巡視

　　巡邏人員實行24小時不間斷巡視，確保及時發現問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。

　?。?）加強區域巡邏

　　為加強對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。

　?。?）治安狀況統計

　　對治安狀況控制實行每月統計，分析所產生的各種問題，找出原因，制定相應的措施。

　?。ǘ┸囕v管理

　　車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點，首先要搞好停車場的建設。

　　1、位置規劃

　　車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態，**院管理處把停車場庫的區位作適當劃分，以下是停車場庫劃分的一個構想：

　　2、內部要求

　　對于機動車，我們將根據物業的整體規劃，實施以下管理措施：

　?。?）了解用戶車輛情況，實行便捷停放

　?。?）實施停車專用車位制度

　?。?）物業道路設減速坡，限制車輛速度

　?。?）嚴禁無牌車進入停車場

　?。?）做好宣傳工作，除在標識牌上標明車輛停放標志外，平時也做好相應宣傳，發動大家自覺遵守停放規定

　?。ㄈ┫拦芾?/P>

　　消防安全責任重大，這是我們多年物業管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關鍵環節在于下列四個方面。

　　1、宣傳教育

　　開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹"預防為主，防消結合"的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的"119"消防日，設消防宣傳欄、收看錄相、發放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。

　　消防工作不只是少數人的事，而應是物業中全體人員的共同職責，對于物業的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面：

　?。?）物業防火工作的各項有關規定；

　?。?）手提式滅火器的放置位置及其使用方法；

　?。?）消防應急通道位置和緊急情況疏散方法；

　　管理處員工還應懂得以下兩點：

　?。?）遇到緊急情況時自己的職責任務；

　?。?）重要物資（貨幣、文件等）的轉移及辦法。

　　2、日常檢查

　?。?）防火門：是否關閉狀態，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。

　?。?）應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等；

　?。?）各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。

　?。?）各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規定的范圍內等。

　?。?）消防栓是否完好，水壓是否符合要求。

　　3、讓用戶參與物業的消防管理

　?。?）組織物業人員開展消防演習。

　?。?）請消防支隊做有關知識講座。

　?。?）成立義務消防檢查隊，對物業消防設施進行檢查。

　　4、消防報警特殊處理程序

　　通知--

往現場

　　報警--往現場

　　往現場--　報告

　　掌握現場情況--報告

　　往現場--通知

　?。ㄋ模?*院項目環境衛生及綠化管理

　　物業清潔保養是物業管理的重要組成部分之一，是體現物業管理水平的重要標志。高質量的物業清潔保養為業主或用戶提供整潔、舒適、優美的工作環境與生活環境。而且，物業通過清潔保養，可以延遲和減緩物業裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業的裝飾材料，延長物業再裝修翻新的周期，既經濟又能保持物業美觀。

　　在**院項目，我們將指導管理處對物業的清潔衛生、綠化等項目提供高標準的服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的辦公環境，我們將切實做好以下幾項工作：

　　1、全面實施ISO9001：2000質量保證體系和導入ISO14000環境管理體系

　　實施ISO9001：2000質量保證體系是進行物業規范化管理的保證，建立和實施ISO14000環境管理體系則保證**院項目成為"三無"的生態綠色環保辦公物業。

　　2、 環境管理主要任務和組織結構

　?。?）環境部主要任務：

　　負責物業各個樓面和各部位公用用具，使其達到標準的清潔要求；

　　負責制定清潔設備和清潔用具的采購、使用意見，掌握清潔費用的支出；

　　負責對清潔員工的業務培訓，使他們不斷提高業務素質；

　　負責接受客戶的委托清潔業務。

　　備注：**院環境保潔工作擬建議考慮以外包的方式委托專業保潔公司實施，管理處負責對受托專業保潔公司的保潔工作進行監督和管理，具體外包分析和建議將進行充分調查后在后續的顧問工作中專項提供貴司。

　?。?）組織結構

　?。?）16小時保潔制度

　　物業實行16小時兩班組保潔制度，早晨7：00上班直至晚上11：00時下班。以保證物業的衛生達到要求，每日的衛生全面清掃在物業人流低谷時和下班時進行，盡量減少對用戶辦公的影響。

　?。?）噪音污染控制

　　噪音污染已是一個現代都市普遍存在的環保問題，據了解，目前環保部門接到的環保投訴中，有關噪音的就占65%以上。把噪音控制在國家規定的"白天不高于55分貝，晚上不高于45分貝"的標準，是噪音控制工作的重要目標。

　　3、垃圾分流

　　在狠抓環境管理和培養用戶環保意識的基礎上，我們將對垃圾實施"三化"管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現有效的垃圾分流。

　?。?）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統一采用垃圾袋進行袋裝并投于"三合一"功能的垃圾箱。

　?。?）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費。

　?。ㄎ澹┰O施、設備的維修與維護

　　高檔物業對機電設備維護管理要求甚高，為保障設備運行的安全、高效，我們將結合**院項目的實際情況，把zz在設備管理方面的成功管理經驗和模式運用到本物業的設備管理與維護當中，在實際的管理運行中建立一套有效而完善設備管理模式。

　　此外，我們將在**院項目的設備管理中導入環保、節能的管理理念，在降低運作成本的同時，盡可能為用戶創造一個舒適的綠色辦公環境。為此，我們對該物業設備管理與維護制定了以下管理方案。

　　1、機電設備管理的基本原則

　　(1)、物業設備設施的管理采用zz安全而高效的管理模式

　　建立完善的設備管理維護體系。服務使用部門依據管理體系對設備進行正常規范的使用，設備的基礎功能系統均由工程部負責其日常運行管理及定期檢查維修。運行管理將嚴格執行相應設備運行操作規程。

　　制訂高標準的設備的維護保養計劃。設備維護保養分為日常巡視保養和定期維修保養，設備設施的日常巡視保養由便用單位或責任單位負責，設備定期維護保養則均由工程部負責。設備的維護保養由相關單位根據《設備管理規定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關記錄。

　　實施高效的設備維修規程。設備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設備的大、中 修。維修均應有記錄，其中主要設均將建立《設備修理保養情況記錄卡》作為履歷性質一直保留。。

　　(2)、建立完善的設備編碼及標示方案

　　A、根據物業圖紙資料的有關圖則及通用圖則，制定《設備編碼規則》

　　B、制定含有設備編碼編號的《設備總覽表》。

　　C、依《設備總覽表》設立《設備卡》并執行設備責任人制度。

　　D、對于標貼明顯的將導入zz視覺標示系統。

　　E、機電的編號編碼由公司工程部統一進行。

　　(3)、主要設施設備將建賬冊、建立設備臺賬

　　A、設備臺賬內設備均需建立相應的《設備修理保養情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設備至報廢。

　　B、工程部建立內部例會制度，創造學習、討論．督促．建議的平臺，便各項工作均朝良性方向發展。

　　(4)、建立完善的質量記錄體系

　　A、任何工作做到有據可查。

　　B、以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。

　　C、完善合格供應商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設備零部件的供應商事項以確保今后各設備系統維修需要和可靠運行。

　　D、利用金地物業公司強大的技術資源結合供應商技術力量對**院管理處形成有力的技術支持。

　　(5)、技術資料的管理

　　A、對于技術資料管理，遵守"二級制"模式。管理處工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術資料以復印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺失。

　　B、工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。

　　(6)、有關設備類鑰匙的管理

　　A、定義設備類鑰匙：所有設備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。

　　B、設備類鑰匙均統一存放在工程調度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設備房及設備鑰匙箱。

　　C、設立與本物業相適應的鑰匙掌管制度，對內方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。

　　(7)、技術工種的管理

　　因物業機電設備的特殊性、對技術工種進行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應急處理能力，作到人力資源的合理配制。

　　2、設施、設備的維護管理

　　物業的公共設施、機電設備的維護管理采用zz成熟完善的管理模式。

　　A、消防中心、停車場及物業周圍由工程部和保安部聯同負責，設備的日常運行和使用由工程部門負責，并嚴格遵守各項制度和規程。

　　B、設施、設備的維護保養分為日常保養、定期維護保養和分級維護保養，設備設施的日常保養、設備定期保養和分級保養由工程部負責，根據有關設施、設備的管理規定開展工作并作好詳細記錄。

　　C、擬建議外聘專業電梯維保公司對電梯進行專業化管理并充分發揮zz物業公司的電梯管理技術特長，技術支持和配合管理處作好小區電梯的管理工作。

　　D、建立完善的設施、設備編碼和標示方案。根據物業的圖紙資料制定《設備編碼規則》和《設備總覽

表》，并設立設備管理人和設備管理責任人。

　　E、對設施、設備及有關場所、通道及標貼明顯處將導入zzCI視覺標示系統，充分顯示zz的規范化管理模式。

　　3、增收節支，不斷提高管理水平

　　(1)、增收節支措施

　　A、經常對員工進行艱苦奮斗，勵行節約，勤儉辦企業教育，增強節約意識，在管理中，自覺地從一滴水，一度電做起，努力降低維修維護成本。

　　B、努力學習業務技術，不斷提高專業素質，提高維修技術服務水平。

　　C、加強成本控制，原材料控制，在確保服務質量的前提下，引進現代化的設備和手段，減少人力投入，減少人員開支。

　　D、加強各類消耗品的管理和控制，做到計劃采購，專人保管，合理領用。

　　E、物業內外路燈、停車場照明采取控光措施，節約用電，減少公用電費支出。

　　(2)、提高公共設施，機電設備管理水平的新設想。

　　A、提高工程部主要技術人員的素質，加強工程部工作的領導。

　　B、配備先進的維修工具和管理設備，實現管理微機化。

　　C、繼續完善配件的供應商體系。

　　D、配備用于高空作業的液壓升降臺。

　　E、加強公司技術職能管理作用，發揮公司的技術優勢，加大技術和管理的督導作用。

　　F、維修服務、公共設施、機電設備的管理參照國優物業的標準進行運作。

　　G、建立激勵機制，每季度、年度評選優秀員工，并給予精神和物質獎勵，提高員工的積極性。

　　H、實行公司、管理處工程例會制度，及時溝通解決工程技術難題。

　　I、成立專業技術應急小組，以處理緊急情況下的設備故障。

篇2：物業知識培訓：物業服務內容設定

　　物業知識培訓：物業服務內容設定

　　服務內容設定一：日常管理工作

　　物業管理公司應遵循以下原則，制定明確的管理程序及高效操作程序文件，嚴格執行。

　　(l)遵循國家及地方政府的有關法規；

　　(2)執行有關物業經營管理規定；

　　(3)遵循有關物業管理的總則；

　　(4)維護客戶及管理單位的正當權益；

　　(5)建立系統全面的物業管理社會化體系；

　　(6)健全具有可操作性的程序文件；

　　(7)確立工作過程中的明確標識并具有可追溯性。

　　1、物業管理的日常工作主要包括以下內容：

　　(1)物業管理區的安全保衛、清潔、綠化及消防；

　　(2)房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維護、管理；

　　(3)住戶裝修管理；

　　(4)車輛管理；

　　(5)客戶檔案管理；

　　2、安全保衛

　　(1)向當地有關部門了解物業管理區可能存在的治安問題，制定治安案件發生率控制標準；

　　(2)制定物業管理區治安管理條例，保安員崗位職責及保安工作作業指導書；3、清潔

　　(1)根據物業管理區的房屋、公共場所及配套設備的特點、制定清潔保潔率標準；

　　(2)制定物業管理區清潔衛生管理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業指導書。

　　4、綠化

　　(1)根據發展商的要求參與制定綠化方案或承擔綠化方案的實施；

　　(2)制定物業管理區綠化完好率標準及綠化管理規定；

　　(3)明確綠化人員的管理規定、崗位職責及作業指導書。

　　1)物業管理的日常工作主要包括以下內容：

　　(1)物業管理區的安全保衛、清潔、綠化及消防；

　　(2)房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維護、管理；

　　(3)住戶裝修管理；

　　(4)車輛管理；

　　(5)客戶檔案管理；

　　2、安全保衛

　　(1)向當地有關部門了解物業管理區可能存在的治安問題，制定治安案件發生率控制標準；

　　(2)制定物業管理區治安管理條例，保安員崗位職責及保安工作作業指導書；

　　3、清潔

　　(1)根據物業管理區的房屋、公共場所及配套設備的特點、制定清潔保潔率標準；

　　(2)制定物業管理區清潔衛生管理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業指導書。

　　4、綠化

　　(1)根據發展商的要求參與制定綠化方案或承擔綠化方案的實施；

　　(2)制定物業管理區綠化完好率標準及綠化管理規定；

　　(3)明確綠化人員的管理規定、崗位職責及作業指導書。

　　5、住戶裝修管理

　　(1)制定住戶裝修管理規定，明確裝修范圍、肘間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續；

　　(2)建立裝修檢查監督制度，明確責任人，以確保房屋結構、小區消防、防盜安全及環境衛生不受影響。

　　6、車輛管理

　　(1)車輛管理包括機動車及非機動車的管理；

　　(2)制定物業管理區內車輛的進出、停放和行駛的管理規定，明確責任人的崗位職責及作業程序；

　　(3)制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標準。

　　10、客戶檔案管理

　　(1)客戶檔案包括與客戶有關的各類人住資料、申請表格、維修記錄、合同、協議、收費記錄等；

　　(2)建立客戶檔案的管理規定，明確責任人的崗位職責及作業程序。

　　服務內容設定二：階段性工作要點

　　1、物業管理工作一般可劃分以下三個階段：

　　階段一：前期介入至人住前

　　階段二：人住至業主委員會成立

　　階段三：業主委員會成立后至全面入住

　　2、前期介入階段物業管理公司作為獨立經營的法人企業，與發展商簽訂對物業管理區的委托管理合同，明確責、權、利，并開展以下工作：

　　(1)組建管理機構；

　　(2)如發展商有要求，可作為物業管理顧問參與規劃設計；

　　(3)按照國家規范，代表業主對物業管理區實施全面驗收；

　　(4)確定管理范圍及內容，制定管理服務費的收費標準；

　　(5)準備入住。

　　3、入住期間，物業管理公司應做到：

　　(1)對物業管理區實施正常的管理服務；

　　(2)在保修期內還肩負著解決職責范圍內業主提出的房屋及公共配套設施的返修；

　　(3)協調業主與發展商和建設單位的關系，督促或協助發展商和建設單位解決業生提出的有關房屋及公共配套設施方面的問題；

　　(4)建議在保修期期滿時，代表業生對其產權范圍內的物業進行一次全面的檢查。

　　4、八住平達到50%并有過半數業主同意，物業管理公司應做到：

　　(1)會同發展商和政府主管部門組織召開業主大會，選舉并產生業主委員會，制定章程，明確權利和義務；

　　(2)終止與發展商的合同，修改與業主委員會簽訂委托管理合同，明確責、權、利。

　　內容設定C：便民服務

　　1、物業管理公司應在管理區內設立使民服務，具體項目可根據物業管理區的特點及自身的實際情況確定。

　　2、便民服務

　　(1)可分為無償服務和有償服務兩類，內容及價格應透明化；

　　(2)無償服務的成本費用從管理服務費中支出；有償服務的價格應按政府有關法規執行。

　　3、建立使民服務的管理程序及作業指導書，明確責任，規范服務人員的用語及行為。

　　服務內容設定三：與業主日常溝通

　　1、與業主的日常溝通包括以下形式和內容：

　　(1)通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關的事務；

　　(2)通過登門或約見的形式，定期或不定期拜訪客戶；

　　(3)通過組織專題或系列活動，開展社區文化活動；

　　(4)應邀參加或列席業主大會或業主代表大會。

　　2、物業管理公司的高層管理人員應高度重視與業主的日常溝通，保持與每一業主的良好關系。

　　3、如通業主發生違背管理規定或發生其他不愉快事件時，物業管理公司。必須堅持不采取任何制裁性的措施，而應通過正面協調直至尋求法律援助。

　　服務內容設定四：處理客戶投訴

　　1、物業管理公司應遵循公司的經營原則，規范客戶投訴的處理程序：

　　(1)接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題：

　　(2)出現投訴，一定要及時向上反映信息；

　　(3)面對重大的投訴問題，第一負責人要親自處理；

　　(4)在處理投訴的過程中，應正確把握好與新聞媒體的關系；

　　(5)在滿足客戶的要求時，應遵循公司的經營原則辦事，若客戶的要求違背公司的經營原則，則應尋求法律援助。

　　2、物業管理公司應及時分析、總結客戶投訴的案例，并列入崗位培訓的教材中。

　　服務內容設定五：處理客戶投訴

　　1、物業管理公司應遵循公司的經營原則，規范客戶投訴的處理程序：

　　(1)接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題：

　　(2)出現投訴，一定要及時向上反映信息；

　　(3)面對重大的投訴問題，第一負責人要親自處理；

　　(4)在處理投訴的過程中，應正確把握好與新聞媒體的關系；

　　(5)在滿足客戶的要求時，應遵循公司的經營原則辦事，若客戶的要求違背公司的經營原則，則應尋求法律援助。

　　2、物業管理公司應及時分析、總結客戶投訴的案例，并列入崗位培訓的教材中。

篇3：工業物業管理服務內容

　　工業物業管理服務內容

　　工業小區的定義

　　工業小區主要指用于生產、制造各種產品的建筑組合群體，一般由政府或企業統一建立、基礎設施齊全、自用或用來租賃。能滿足一般工業生產的需要。

　　工業小區的特點

　　建筑牲明顯，適合工業化生產，采光、通風良好，便于分隔，配套設施完善。

　　消防的工作量大，容易出現問題，比如：廠區內儲存的易燃爆物品和有害危險品，容易出現火警和險情；生產企業隨意違章搭建，共用部位與防火通道易受堵塞；因電器安裝，機器的用電不當而引發火災；消防設備種類不全和應急措施不落實等。

　　安全隱患較多，例如笨重的機器與存放過量的貨物，超過樓面結構提能承受的荷載，就會造成險情；機器運行時震動荷載太大，也會造成險情；在廠房進行期間隔改造和安裝設備時如損壞廠房結構等亦會造成險情。

　　環保的工作量特別大，污水難處理。廠房內機器的油污容易弄臟走廊等地方，加上人多手雜，要保持廠房內外整潔難度較大；生產過程中排放的在害氣體、有害塵埃、聲害等方面要花費較大的人力和財力。

　　由于廠房內機器劾的開動容易引起房屋建筑的震動，必須加強小區內建筑物的保養和維修，以維護業主的長期利益。

　　工業小區物業管理的內容

　　對于現代化的工業生產，“安全”永遠是最基本的要求：

　　1)由于超載放置機器、材料等而引起樓層損壞所造成的一切損失，由責任者承擔，并應立即修復至正常狀態；

　　2)因用電、用水不當而造成其他企業損失的，其損失由責任者承擔；

　　3)各企業的工業廢棄物不得向外排放或隨意丟棄，應由各企業自行處理；

　　4)為確保電梯安全使用，電梯應由合格的電梯工操作，并嚴格按照勞動部門的有關規定使用。有關電梯的維修及管理使用費用，由各使用企業共同承擔；

　　5)廠房不得用作生活居住、嚴禁在廠房內堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危害品、生產污水不得排入雨水陰溝或管道；不得向外排放有害氣體，對超過規定分貝的噪聲要采取噪音措施。

　　6)因生產需要，生主企業對廠房作分隔、改造和內部安裝機器設備時，不得損壞廠房結構，不得超過樓面允許的荷載，施工前必須與物業管理機構聯系并提供施工圖紙，經有關部門批準后方可施工。因施工和安裝設備、管道、線路等需要在其他要層架設和打洞的，要書面征詢涉及部位用戶的意見；

　　7)各企業必須遵守消防監督管理的若干規定，確保消防安全。由于生產操作不當和用電操作不按規定而引發火災所造成的損失，由責任者企業賠償；

　　8)經協調同意臨時停放在公共場地的貨物、設備、材料、車輛等，由各企業自行看管，如委托治安部門看管的，治安部門可收取看管費；

　　9)建立各企業員工、車輛、貨物出入廠區大門必須自覺遵守的門衛制度；

　　10)為確保安全保衛工作實施，根據實際需要，管理機構可組建一支精良的安保隊伍，實施24小時值班和巡邏制度。

　　注重環保是現代工業小區的一個重要管理的內容：

　　1)為確保文明生產和美化環境，各生產企業不得占用綠化園地；

　　2)通用廠房外的公共空地，除管理機構確定停放自行車、汽車外，各企業不得堆放貨物、雜物等。管理機構3)可按各企業共同要求制定公共場地管理制度，對亂停、亂放者可以處罰；

　　4)為確保公用場所清潔衛生，管理部門應督促各企業執行市容光煥發衛生管理的有關規定。

　　5)應保持廠房大樓的走道和樓梯暢通，不得以任何形式占用公用部位。如發現損壞應及時通知管理機構修復，如系人為損壞，由責任者對此負賠償責任；

　　6)確保廠房區域內廠房大樓和附近建筑群體相協調，滿足給排水的要求和消防安全。

　　工業小區物業管理的重點

　　在實際管理工作中，小區內保安工作要以消防管理和防盜防竊管理為重點，工業用的原料和成品往往帶有易燃易爆性材料，管理不善極易造成火災危險。因此，為確保工人生產的安全，做好消防管理是至關重要的，必須根據園區工業的特點，制定消防管理條例，落實消防管理措施，購置消防管理設備，組織消防管理隊伍。在防竊防盜管理方面，應建立嚴格的門衛制度，做好人員和貨物的進出管理，并配之于值班巡邏制度，以加強防竊防盜的安全保衛工作。

　　時常保持園區內貨物運輸的管理是新工為園區管理的重要內容。保持園區內貨物運輸暢通的關鍵，一是要經常檢查園區道路完好暢通；二是設立和管理園區的貨物裝卸區和貨物堆放區，使材料、貨物的裝卸、堆放不影響園區道路的功能，也便于貨物的取放。

　　物業管理企業有責任確保水電供應和下水道的疏通，保證生產順利進行。工業生產離不開水電，也免不了排污，所以平時就要注意對房屋建筑內的附屬供水供電設備系統的精心養護和及時維修，并定期檢查其性能是否完好。此外，疏通下小道窨井也是園區附屬設備養護、維修的重要環節，需定期檢查和疏通陰溝窨井中的垃圾和污泥。

　　倉庫的物業管理

　　1、倉庫的物業管理概述

　　●定義

　　倉庫是指為了儲存生產原料、半成品、成品以及為了配合物流管制面建造的適合存儲的建筑物。

　　●倉庫的類型

　　--從安全角度上考慮，可以分為：

　?、?一般倉庫；

　?、?危險品倉庫。

　　--從建筑結構上考慮，可以分為：

　?、?封閉式倉庫；

　?、?敞開式倉庫。

　　--從堆放的貨物性質上考慮可以分為：

　?、?原料倉庫；

　?、?半成品倉庫；

　?、?成品倉庫。

　　●倉庫物業管理的內容

　　--消防管理是倉庫管理的首要內容

　?、?消防器械齊備，消防水源和龍頭要專用；

　?、?備有先進的報警設備和工具；

　?、?嚴禁漏油運輸車輛進入倉庫；

　?、?定期組織消防教育和消防演習；

　?、?建立嚴格的消防制度，明確消防責任人，要及時消防火災事故等隱患；

　?、?倉庫、站場范圍內要有明顯的禁煙、禁火標專和警示牌，對違反規定動用明火、吸煙者要加以處罰。

　　--倉庫的環境日常管理，包括：

　?、?防潮、防高溫、防水浸應該是倉庫環境管理的關注重點；

　?、?倉庫周圍要定期打掃、保持整潔；

　?、?加強綠化管理，做好四季常綠，美化庫區；

　?、?建立倉庫清潔打掃制度，倉位和通道要保持干凈，有的倉庫還要做好滅鼠、滅害工作；

　?、?倉庫高處的大玻璃要定期擦洗，使倉庫保持明亮清潔；

　　--倉庫的安全保衛是倉庫管理的重要一環，包括：

　?、?在倉庫范圍內安裝預警設備，實行24小時監控；

　?、?無關人員不得出入倉庫；

　?、?嚴格執行兩人以上進入倉庫的制度。

　?、?建立嚴格的值班守衛制度，在倉庫范圍內實行24小時巡邏安全檢查制度，對人員、貨物進出都要認真檢查登記。

　　--建立嚴格的管理制度，例如：

　?、?機器設備的安裝、管理、使用規定；

　?、?產品、貨物出入庫、材料出放庫規定；

　?、?成品發貨出庫制度；

　?、?機動車輛及鏟車使用管理規定；

　?、?各種崗位的職責及操作規程；

　　--加強對倉庫公用設施的管理，例如：

　?、?消防設施；

　?、?汽車停車場、自行車棚；

　?、?垃圾箱、垃圾桶；

　?、?供電設施：配電房、配電箱、供電總表、分表、路表等；

　?、?供水設施：水泵房、水泵、水閥、水表、自動供水的電控部分等。

　　2、倉庫物業管理的“收費服務規范”

　　1、目的

　　本文件規定物業部收費服務特性和驗收標準，用于規范和評價收費服務。

　　2、范圍

　　適用于各物業管理部為本轄區客戶所提供的收費服務。

　　3、服務提要

　　物業管理部對提供的收費服務實施全過程的控制，通過控制收費過程的服務質量，使物業管理部所提供的收費服務達到收費規范的要求，且受客戶的好評。

　　該規范規定的服務性作為物業管理部開展收費服務的質量要求，這些要求通過制定并實施服務提供規范來實現，通過制定和實施收費服務質量控制規范使收費服務質量得到有效的控制和評價。

　　服務項目服務內容

　　保安服務

　　廠區內24小時保安值班、巡邏；

　　消防管理；

　　車輛出入、停放管理和交通秩序維護；

　　外來人員與貨物進出登記；

　　郵件、報刊雜志收發；

　　突發事件應急處理預案。

　　保潔服務

　　廠區大廳、門窗、走道、樓梯、扶手及公共廁所等公用部位的保潔；

　　廠區公共部位墻面、天頂、空置房、屋面清掃；

　　廠區內道路路面清掃；

　　廠區內生活垃圾日產日清，垃圾房打掃沖洗；定期消殺；

　　廠區內明溝清理。

　　綠化服務

　　廠區綠地的澆水、培土、施肥、除雜草、打藥水、修剪苗木、補苗；

　　綠化地內的保潔。

　　設備維修和保養

　　房屋建筑及附屬設施的維修保養；

　　泵房間與生活水泵的操作維護保養和保潔；給、排水管道閥門維保；

　　消防泵、噴淋泵、消火栓、火災報警系統、消防滅火器材的保養；

　　廠內生活水箱清洗；

　　供配電設備、設施維護和保養;

　　雨水井、污水井和窨井管道的疏通。

　　工業廢棄物處理

　　工業廢棄物回收、處理

　　延伸服務

　　根據廠方的要求，開展其它服務項目