圖書城工程前期介入方案
1、工作內容
工程管理前期介入工作的充分與否，將直接關系到接管以后的服務水準，房屋及其配套設施的驗收。
A 定期聯絡溝通
物業管理情況、工程進度、質量情況溝通
前期工程情況溝通
相關部門工作情況溝通
各施工單位溝通
相關部門的聯絡
供電部門的聯絡
供水部門的聯絡
有線電視臺的聯絡
電信部門郵電部門的聯絡
B項目前期介入
制訂工程管理分階段目標
對建筑、設施設備各系統的設計進行回顧與檢討
參與設施和設備的測試和調試
提出對不完善工程設計的整改補救建議
熟悉建筑結構，隱蔽工程情況，為驗收和維護作準備
建立設備臺帳，設備檔案.
資料的收集
工程竣工圖紙的收集整理
設施設備的產品說明使用操作說明文件
設施設備產品的技術資料零部件供應商情況
C文件制作
裝修管理規定
工程部員工日常巡檢路線、項目、記錄表格
保養計劃書、責任人、保養記錄表格
緊急故障應急預案
D預算
?。?）制運行和維修的成本
?。?）預算費用
?。?）使未來的經營管理的決定變的容易
2.工作過程
我們的技術審計包括施工規范、竣工圖及其他的相關文件，以及對現場機電設施和設備的檢查以及選擇如下一些關鍵的設備和系統進行性能試驗。
雨、污水排水系統和生活用水排水系統
供水系統
建筑安全系統
配電系統
消防系統
避雷系統
安防系統
我們將從物業使用的角度，對以上的系統進行評估。
1、運行、配置/分配的簡易性
2、運作的安全性和經濟性
3、系統的充足性、靈活性和多功能性，以便應付和滿足建筑物的可能用途和滿足由于功能變化的漸增的要求。
4、對建筑物的各職能范圍內的服務功能的配置。
5、節能和環保問題
我們也將判斷系統由于日常使用而產生的效率降低的問題，為維持系統長期的良好性能，我們將會特別比較系統的容量。
1、參與調試、驗收
2、資料歸類
A 建立設備臺帳
B建立設備檔案
對參與調試的設備
?。?）作詳細的測試記錄
?。?）調試過程記錄，作為今后維修的參考
我們將根據以上的現場工作情況，制定一套切合實際的圖書城工程管理方案。
2、工程前期介入時間表
工程管理進度細覽
項目內容時間人員
工程前期介入掌握施工現狀，熟悉隱蔽工程，對各系統作現場勘察了解，熟悉配電設施、機電設備詳細情況等。
從物業管理角度，提出合理化建議
進駐至大廈全部竣工
工程部部長及工程師主管
制訂工程管理方案對圖書城深入調查研究，針對設施設備的特點，制訂方案逐步完善，引入ISO9002質量保證體系
進駐兩個月后，至大廈全部竣工
設備調試驗收與接管依據標準逐項檢查發現問題，督促整改，辦理移交手續，做好遺留工程備案
根據工程進度，安排交接管時間
招聘培訓招聘人員的現場培訓、熟悉現場、管理設備視設備調試、驗收工作進度，部分員工到崗、開業前一個月。全部到崗
完善管理及工作條件安排管理用管，維修工作間，逐步配備工具、物資裝備合同簽定及大廈
全部竣工工程部長
試運作按制訂的管理方案開業后二個月
定型管理根據實際運作情況對管理方案修正試運作二個月后
培訓計劃
序號培訓內容培訓時間培訓對象
1物業管理概述：
1、物業管理起源和發展
2、物業管理基本內容
3、物業管理環節
4、物業管理法規入伙前兩個月全體工作人員
2職業道德、職業禮儀同上同上
3物業管理前期介入
1、前期介入工作內容和意義
2、物業管理與招商配合的工作方法
3、物管前期介入與施工的配合同上同上
4崗位技能培訓
1、保安前期工作
2、保潔前期工作
3、水電前期工作
4、水電、保安、保潔ISO9001操作規程同上同上
5接管驗收
1、接管驗收標準
2、接管驗收要點
3、建立工程技術檔案
4、工程返修管理入伙前一個月工程部為主
6入伙準備工作資料
1、入伙資料
2、入伙工作流程
3、業主接待與溝通技巧
4、建立業主檔案入伙前兩周全體人員
7 日常管理服務：按ISO9001體系運作
1、治安管理2、消防管理
3、停車管理4、電水氣及通信管理
5、設備設施管理6、裝修管理
7、維修服務8、保潔管理
9、綠化管理10、便民服務
11、社區文化活動 12、文件記錄管理
13、采購管理14、人事行政管理
15、財務管理16、應急管理入伙前一個月至入伙后三個月根據工作崗位和部門職責分工進行
8 業主意見調查，業主投訴和處理入伙前一周全體人員
9CI 系統的建立與管理入伙前一個月至入伙后一個月各部門負責人
10業主委員會，創優工作入伙六個月后各部門負責人
篇2：物業管理前期介入服務方案
前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
前期介入服務
要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用,若我方中標,將根據委托方物業施工進度的實際情況,對"××廣場××號樓項目(---)"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃,并按計劃和階段開展各項工作,為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規劃設計階段
對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。
監控和消控中心的設置;
小區人車分流的設計;
公共照明開關設置位置;
公共照明開關開閉形式;
物業管理用房的位置設計;
小區垃圾房的設置;
公共洗手間的設置;
信報箱的設立;
公共告示欄(來自:www.airporthotelslisboa.com)的配置;
家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;
......。
2、建設施工階段
建設過程中,物業管理前期顧問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。
提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;
分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;
審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;
提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;
提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;
幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;
提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;
檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等);
檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;
配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;
提出遺漏工程項目的建議;
對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。
3、竣工驗收階段
篇3：X項目前期介入服務接管驗收入住管理方案
某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
一、 前期介入服務
將根據委托方物業施工進度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學、成熟、相應的物業管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規劃設計階段
對于規劃設計，物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論，從管理的角度審視規劃設計方案是否合理，力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。
*監控和消控中心的設置；
*小區人車分流的設計；
*公共照明開關設置位置；
*公共照明開關開閉形式；
*物業管理用房的位置設計；
*小區垃圾房的設置；
*公共洗手間的設置；
*信報箱的設立；
*公共告示欄的配置；
*家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留；
2、建設施工階段
*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；
*分析物業建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；
*審查有關工程（包括綠化工程）的優劣，提供改善意見；
*提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見；
*提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見；
*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；
*提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能；
*檢查工程施工進度（根據需要參與建造期有關工程聯席會議和建筑師定期碰面會等）；
*檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；
*配合設備安裝、管線布置，進行現場監督，確保安裝質量；
*提出遺漏工程項目的建議；
*對小區公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業管理成本。
3、竣工驗收階段
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；
*發現可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；
*參與重大設備的調試和驗收；
*制訂物業驗收流程；
*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業銷售階段
制定合理的物業管理收費標準，為物業銷售作好準備；
*售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規范服務，建立良好的物業形象；
*委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問；
*對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作；
*提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。
二、 項目的接管驗收
1）物業的接管驗收是對新建物業竣工驗收的再驗收。
2）依據國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3）物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。
a．公司選派素質好、業務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；
b．既應從今后物業維護保養管理的角度驗收，也應站在業戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業戶的合法權益；
c．接管驗收中若發現問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；
d．落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定，由開發主體負責保修，向物業管理公司交付保修保證金，或由物業管理公司負責保修，開發主體一次性撥付保修
費用；6）接管驗收的作用
a．明確交接雙方的責、權、利關系
b．確保物業具備正常的使用功能，充分維護業戶的利益
c．為以后的物業管理創造條件：通過物業的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料，可以摸清掌握物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業管理創造了條件。
三、入住管理方案
*提示業主在入伙前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作
*為業主辦理入伙手續時，應程序順暢，手續完善，票據正規。
*即時完成入伙注記。
*受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。
1、業主入伙流程
1）業主向售房單位/發展商辦理售房手續后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2）憑售房合同與入伙通知書到物業管理公司辦理入伙手續。
3）物業管理公司在審核資料無誤后，向業主介紹物業管理服務情況、收費情況；代發展商與業主簽訂《使用公約》。
6）若業主驗房發現并提出質量問題，經確認，填寫返修表送交發展商，管理處應協助發展商對房屋進行整改后，請業主再次驗房。
7）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。
8）業戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。
3）由物業管理公司工作人員帶業戶到現場驗收房屋，如發現有房屋質量問題的，由物業管理公司通知工程隊整改。
4）整改后或驗收房屋沒問題，業戶就同物業管理公司簽驗收單，并從物業管理公司領取房屋鑰匙。
5）交付押金和首期租金。
6）如需二次裝修的，需到物業管理公司辦理裝修手續。
3、 入伙作業標準
*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
*入伙各項資料齊全，記錄規范完整，按戶建立業戶檔案。
*入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。
*特約服務手續齊全，收費合理，守時守約，保證質量。
*內部手冊登記及時，即時完成注記。
*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業規程
*由房產發展商或物業管理部門向業戶發出入伙通知書。
*業戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續書前往指定地點辦理手續。
*業戶到管理處簽收入伙資料，付清物業管理費用。
*由指定的業戶服務人員和維修技術人員陪同業戶驗房，抄錄水電表底數并共同確認。
*業戶驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協助發展商進行工程質量問題的返修工作。
*如發展商或施工單位將工程質量問題委托物業管理公司返修時，雙方須簽字確認。
*業戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續。
5、入伙作業檢查規范
為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。
1）集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節，發現問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發現不符合作業要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
2）正常情況入伙階段，管理處經理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發現問題應以不合格項發書面通知并整改。