業主欠交物業費的各類處理措施
按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務。業主不按合同約定交納物業管理費，屬于違約行為，應承擔相應的違約責任。但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜，因此，處理此類糾紛時，必須針對業主的抗辯理由進行舉證、質證，根據查明的事實，分別情況作出處理：
(一)對于業主無理拒絕交費情形的，應判令業主按照合同規定交納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任;
(二)對于業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業管理費用的，一般不予支持;
(三)對于因為物業管理公司提供的服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的，則屬于物業管理公司違約在先，業主拒絕交物業管理費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下，可根據物業管理公司提供服務的質量狀況，判決駁回物業管理公司要求業主交納物業管理費的訴訟請求，或者判決減少業主的物業管理費，但應交的維修費用不在此限;
(四)對于確因公共費用的分攤不合理導致業主拒絕交費引起的糾紛，應當按照政府主管部門的有關規定，在合理確定各個業主應分攤費用的基礎上，判令相關業主支付其應分攤的物業管理費用和維修費用;
(五)對于物業管理公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費情形，業主因而拒交的，應判決業主按照物價部門核定的標準交付物業管理費用，物業管理公司未經業主許可自行增加的服務項目收費及收費不合理的部分，應予以駁回，同時建議政府價格監督管理機關對物業管理公司的違規收費予以處罰;
(六)對于雙方未簽訂書面的物業管理合同引發的糾紛案件，如何處理。由于未訂立物業合同，在雙方當事人間缺少書面協議來確定權利與義務，訴訟中，業主們會以此作為抗辯理由而拒不同意補交物業管理費用。我們認為對于雙方之間雖未簽訂書面的物業管理合同，但業主事實上享受了物業管理服務并因此受惠的，這在業主與物業管理公司間已構成事實上物業管理關系。法院根據公平合理、誠實信用原則，可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準判決業主交納相應的物業服務費用。
(七)對于業主拖欠物業管理費用，物業管理公司依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。
此外，在審理此類案件過程中，還應注意審查物業管理公司的收費標準是否經過物價部門審核，是否明碼標價;對特殊服務收費，業主及物業管理公司之間是否在合同中有約定;對合同約定物業收費可以預收的，其預收期限是否符合法律規定等等。
篇2：業主欠交物業費的制約不足
業主欠交物業費的制約不足
物業服務是一種公共物品，全體業主對物業共有部分享有共有和共同管理的權利，在享受這種權利的同時也需每一個業主承擔相應的義務。按時交納物業服務費用是業主應盡的最重要義務，但業主履責意識尚未建立，加之物業服務企業追討手段缺乏，現階段業主欠費情況很普通，甚至有些企業放棄追討服務費而以降低服務品質達到收支平衡，結果是企業無法健康發展，全體業主利益也隨之受損。
由歷史原因造成的業主有償消費意識淡薄、由開發企業遺留質量問題而造成的業主以欠物業費“維權”，以及物業服務企業確實存在服務瑕疵而讓業主有了欠費口實的情況十分普遍，本文不再贅述。
政策層面為何不能有效治理欠費
《物業管理條例》第七條規定，業主在物業管理活動中，履行按時交納物業服務費用的義務。由于對不按時交納物業服務費無罰則，不能有效遏制業主欠交物業服務費的情形。惟一對欠費業主作出限制性條款的是《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔20**〕274號)，第三十一條規定業主委員會符合遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務。但由于業主對模范履行業主義務存在異議，不認可欠費業主不能入選業主委員會，在實踐中，北京地區的政府指導籌備組在業主委員會選舉辦法、業主大會議事規則中明確業委會入選條件，在未明確欠費業主不能入選業主委員會的情況下，不能排除欠費業主。
北京市20**年制定本市的《業主大會和業主委員會指導規則》、《管理規約(示范文本)》、《業主大會議事規則(示范文本)》時，初稿明確業主委員會應按時交納物業服務費，在征求意見時，此條款受到質疑，最后《指導規則》刪除相關條款，弱化到寫入《業主大會議事規則(示范文本)》供業主參考。不過想想成立業主大會的數量，再想想又會有多少欠費業主愿意為了入選業主委員會而交費，政策層面能提供的支持確實有限。
業委會為何無所作為
物業服務費用是基于物業服務合同約定產生，當個別業主不按時交納費用時，不僅侵害物業服務企業的合法利益，由于物業服務不能將欠費業主排除在外，欠費業主自然與交費業主捆綁在一起，借助他人免費享受物業服務，這樣的行為嚴重侵害全體業主的合法權益?！段飿I管理條例》第六十七條規定，違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納?！稐l例》將業主欠費侵害行為的督促糾正義務賦予業主委員會，但由于得不到司法權的保障，不能產生任何實質上的強制力，在實踐中出現侵權行為時，業主委員會起到的作用微乎其微。
首要原因是業主大會成立比例低，北京一共成立約900家，不足總數的20%。業主委員會也有不少陷入癱瘓或半癱瘓的狀態，物業服務企業無法廣泛依靠業主委員會催交費用。當然也有例外，北京朝陽區某小區業主委員會主任懂政策，主動做欠費業主的工作，起訴長期欠費的業主，并向法院提出必須全額交納物業服務費和滯納金，法院予以支持，小區物業費當年收取率均能達到98%以上，通過催交能達到100%。
其次業主委員會缺乏運行資金，更缺乏健全的運行制度，以至于難以有效組織各項工作。在美國，業主向業主協會交納業主共有資金，共有資金包括物業服務費、律師顧問費、評估費等，出現業主欠費，董事會可以動用共有資金聘請律師，發函催交，催交無效可以通過司法途徑解決。在國內，也有項目嘗試建立業主共有資金，但由于業主委員會運行不規范，資金使用低效甚至影響物業服務的正常運轉。北京東城區某項目負責人反映業主委員會對物業服務企業每項支出均要審核，而且審批未定時限經常影響正常物業管理工作，尤其對每月物業管理人員工資的延誤，降低了員工的工作積極性。
法院為什么助長了欠費之風
司法訴訟是物業服務企業最后的救濟途徑，但也充滿重重障礙，法院基于以下三方面原因，對業主欠費案件采取謹慎態度，限額受理案件或者拖延宣判時間：第一方面20**年北京某區人民法院判決欠費業主限期交納物業服務欠費，對其中16名欠費業主進行了強制執行，結果引發群體事件，并受到各方質疑，自此之后，北京多數區縣人民法院出于維穩的考量，規定每年物業服務企業訴欠費業主不能超過5人，超過不予受理;第二方面法院認為物業服務企業在未與業主充分溝通的情況下，簡單地對欠費業主一訴了之，讓法院替其追債;第三方面因物業服務合同的標的是對物業共用部分的維修養護，不具有可逆性，對物業企業是否按照合同約定履行義務缺少客觀、專業的判定，給法院審判工作帶來困難。
物業服務企業綜合起訴成本、判決效果等因素，對司法起訴也持謹慎態度，主要基于以下三方面原因：
一方面法院一般以調解為主，滯納金基本不予支持，經常采取折中手段，要求物業服務企業酌情減免部分物業服務費用，這對欠費業主起到負面的激勵作用。
第二方面對拒不執行的欠費業主，法院強制執行力不足，畢竟“老賴”是法院多年的難點工作，何況物業服務費金額小不能引起足夠的重視，很多時候物業服務企業拿著判決勝訴書，卻仍然拿不到錢。北京昌平區某業主曾驕傲地賣弄，為躲避法院執法人員每天早出晚歸，區人民法院兩年未能找到他。想想也真是醉了，為了幾千元值得嗎?
第三方面是起訴欠費業主欠款能否追回未可知，但是與欠費業主“撕破臉”是確定的，而且實踐證明很多欠費業主都是“不好惹”的。北京東城區某小區物業服務企業得到大多數業主的認可，通過業主大會決議調高了物業服務費，在上調費用的同時法院正好判決一名欠費業主補交欠費，欠費業主通過信訪要求撤銷業主大會決議，街道辦事處頂不住壓力要求物業服務企業暫停提價，物業服務企業隨后撤離小區，業主委員會也集體辭職，目前暫無物業服務企業愿意以原物業服務費用標準接管該小區，小區陷入混亂。
公正、公平的司法判決是惟一、有效解決物業欠費問題的手段，如果過多考慮社會維穩，而刻意忽視法律核心價值，那司法的作用會大大降低，法律在人民心中權威性也會大打折扣，并且讓其他交費業主為欠費業主買單也有失公平，斷了物業服務企業合法申訴的渠道，讓他們何去何從呢?
面對欠費，物業服務企業如何突圍
《北京市物業管理辦法》(市政府令第219號)第三十三條規定，物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。雖然政策有規定，仍屢禁不止，物業服務企業采用不售或限售水、電、拒開供暖證明、與停車捆綁等手段，但實操中催交效果并不理想，而且激化與業主矛盾，又要被行政計分。更有物業服務企業使用非常手段，北京東城區某小區收費率較低，物業服務企業派社會人員跟蹤欠費業主，跟蹤人員不與業主直接發生沖突，警察也無能為力，很多業主迫于壓力交納了欠費，但長期看如再次召開業主大會，該企業肯定會被解約。
同樣面對欠費，有些物業服務企業會打溫情牌，派保潔阿姨(千萬不能是保安員，保安員會給業主威脅的感覺)到欠費業主家訴苦，阿姨委屈地告訴業主，公司沒錢發工資，他們的勞動會打水漂，很多業主會有所動，畢竟大部分業主面對弱勢群體會有惻隱之心。還有物業服務企業主動與欠費業主座談，征求服務不足的意見建議，用誠心打動業主，實現收費率的提高。北京有些遠郊區物業項目收費率太低，物業服務企業實在入不敷出，向鄉鎮人民政府反映實際困難，欠費業主所在單位為政府機關、事業單位或國有企業的，區政府牽頭向所在單位發函督促業主交費。
物業服務企業無論是違規、打擦邊球，還是動情催費的，背后都折射出企業的無奈和法律的缺失，但隨著各項法律政策的完善及司法環境的轉變，筆者相信欠費問題在未來會有逐步好轉：
一是《北京市建設工程質量條例》于20**年1月1日實施，《條例》在落實工程建設各方主體的質量責任、進一步規范工程竣工驗收程序、推行工程質量保險和保修擔保制度、通暢保修渠道等方面做出了詳實的規定，有望解決開發遺留問題這個頑疾。
二是物業主管部門與司法系統加強溝通，建議取消“物業服務費打折”的判決，消減“失信有所得，守信卻有所失”的扭曲信號，重建良好的信用體系。
三是中國人的法治觀念正在逐步建立，70后、80后、90后逐步成為購房的主體人群，新一代比老一代對法律認知度、對物業管理的認可度及合同認同度都更理性、更進步，隨著社會發展，個人信用體系的建設，欠費逐步失去活動的空間，面對未來我們拭目以待。
篇3：業主欠交物業費的各類處理措施
業主欠交物業費的各類處理措施
按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務。業主不按合同約定交納物業管理費，屬于違約行為，應承擔相應的違約責任。但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜，因此，處理此類糾紛時，必須針對業主的抗辯理由進行舉證、質證，根據查明的事實，分別情況作出處理：
(一)對于業主無理拒絕交費情形的，應判令業主按照合同規定交納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任;
(二)對于業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業管理費用的，一般不予支持;
(三)對于因為物業管理公司提供的服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的，則屬于物業管理公司違約在先，業主拒絕交物業管理費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下，可根據物業管理公司提供服務的質量狀況，判決駁回物業管理公司要求業主交納物業管理費的訴訟請求，或者判決減少業主的物業管理費，但應交的維修費用不在此限;
(四)對于確因公共費用的分攤不合理導致業主拒絕交費引起的糾紛，應當按照政府主管部門的有關規定，在合理確定各個業主應分攤費用的基礎上，判令相關業主支付其應分攤的物業管理費用和維修費用;
(五)對于物業管理公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費情形，業主因而拒交的，應判決業主按照物價部門核定的標準交付物業管理費用，物業管理公司未經業主許可自行增加的服務項目收費及收費不合理的部分，應予以駁回，同時建議政府價格監督管理機關對物業管理公司的違規收費予以處罰;
(六)對于雙方未簽訂書面的物業管理合同引發的糾紛案件，如何處理。由于未訂立物業合同，在雙方當事人間缺少書面協議來確定權利與義務，訴訟中，業主們會以此作為抗辯理由而拒不同意補交物業管理費用。我們認為對于雙方之間雖未簽訂書面的物業管理合同，但業主事實上享受了物業管理服務并因此受惠的，這在業主與物業管理公司間已構成事實上物業管理關系。法院根據公平合理、誠實信用原則，可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準判決業主交納相應的物業服務費用。
(七)對于業主拖欠物業管理費用，物業管理公司依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。
此外，在審理此類案件過程中，還應注意審查物業管理公司的收費標準是否經過物價部門審核，是否明碼標價;對特殊服務收費，業主及物業管理公司之間是否在合同中有約定;對合同約定物業收費可以預收的，其預收期限是否符合法律規定等等。