物業企業各部門前期準備工作

　　1、行政部前期準備工作

　　1.1　負責新建管理處所有標識的設計、制作并指導安裝。

　　1.2　負責新建管理處員工工作服的訂制。

　　1.3　負責審核各類物資、設備工具的采購申請。物資的采購：根據《物業管理方案》負責辦公用品、辦公設備及維修工具、設備、安全保潔工具、設備的購置計劃的制定、詢價、報批及采購工作。包括：a.辦公用品：家私、各類文具等。b.辦公設備：打印機、電話、復印機、傳真機、空調、電視機、音響等。c.后勤服務設施：食堂、宿舍用品、用具等。d.網絡設備：電腦等。e.清潔及綠化設備和工具：洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。f.安全設備：對講機、電警棍、手電筒等。g.加工維修設備工具：萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。

　　1.4　負責新項目入伙現場的策劃、布置及展板的設計、制作和擺放。

　　2、人力資源部前期準備工作

　　2.1　負責在入伙前三個月正式下發管理處成立的文件。

　　2.2　根據《物業管理方案》審核新建管理處人員編制，并確保管理人員及專業技術人員入伙前三個月到位，保安員、保潔員提前一個月到位。

　　2.3　負責新建管理處人員的入職培訓及管理專業技術人員的培訓考核。

　　3、財務部前期準備工作

　　3.1　負責前期介入費用及新項目管理費標準的測算，經副總經理審核、董事長審批后納入委托管理合同。

　　3.2　負責新項目各項服務收費標準的審定。

　　3.3　負責管理處接管物業入伙前清潔費用的審定。

　　3.4　負責指導管理處出納按財務制度建賬及財務軟件的使用。

　　3.5　負責監督新建管理處的物資采購工作。

　　4、品質部前期準備工作

　　4.1　負責新項目委托管理合同的評審，報副總經理簽定。

　　4.2　負責質量體系文件的發放及協助編寫相關作業指導文件。

　　4.3　協助管理處分類建立物業管理檔案資料。

　　4.4　負責審核各項規章制度及入伙資料。

　　4.5　協助新項目管理處質量體系文件及入伙工作辦理程序的培訓。

　　5、新建管理處經理前期準備工作

　　5.1　負責擬定入伙工作計劃時間表，包括：工作內容、負責人及完成時間等，并報副總經理審核、董事長審批。

　　5.2　負責內部管理運作相關工作：A.編制管理處組織結構、各崗位職責，報人力資源部及副總經理審核、董事長審批。B.根據物業實際情況，完善閉路監控、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康樂休閑文化設施、園林綠化等公共設施。C.指定專人記錄入伙前后發生的清潔、返修及配套完善工程等所產生的各項費用，以便與地產公司結算。

　　5.3　將《入住指引》、《業主(住戶)資料卡》于入伙前十天交建設單位，與《入伙通知書》一并發放業主。

　　5.4　負責入伙前一周準備好入伙應備資料，包括:A. 《入伙流程》B. 《委托銀行代收款協議書》;C. 《臨時管理規約》;D. 《業戶手冊》;E. 《前期物業管理協議書》F. 《房屋交付驗收表》;G. 《常規服務項目表》H. 水、電、氣、有線電視開戶申請資料;I. 防盜門、窗花、陽臺推拉門圖樣(包括材料、規格、尺寸、安裝要求等);J. 房內配送電器或其他需操作設施用品的說明書、保修卡;K. 房間設計平面圖(含水電走向);L. 其他與業主相關資料;M. 現場入伙宣傳展板及相關入伙指引標識;N. 所有“入伙資料” 的填寫樣本。

　　5.5　進行入伙模擬演練，檢驗入伙流程、資源配置等準備工作是否充分。

篇2：涉外項目前期物管工作心得

　　涉外項目前期物管工作心得

　　在房地產快速發展的今天，物業管理競爭已進入品牌逐力時代。物管品牌成為業主購房時考量的重要因素。品牌企業在競爭中的優勢得到了充分的體現，很多新開發的樓盤被品牌企業跨市或省接管(下稱涉外)。涉外物管，尤其是涉外前期物業管理面臨著新的機遇和挑戰。下面，筆者結合自己在中山市三鄉鎮“綠茵庭”高尚住宅前期物業管理的實踐中所獲得的體會與同行們分享。

　　一、相關手續的辦理

　　1. 必須依據《物業管理合同》在當地的工商行政部門注冊辦理營業執照，隨后辦理稅務登記、開設銀行帳戶以及到當地物管行政管理部門進行相關資質咨詢并按要求辦理有關手續等。

　　2.認真了解并掌握當地物業管理方面的相關政策法規，融入當地的行業管理。

　　二、人員編制確定與招聘

　　首先，根據小區物業整體狀況和相應的等級管理標準，為確保服務質量設定最低的人員編制底線，做到人員精干高效，服務保障有力，管理監管到位，使服務成本從一開始就得到嚴格控制。其次在管理服務人員的招聘中，在嚴格標準的前提下，能在當地招聘的盡可能在當地招聘，以便為以后的管理服務工作減少阻力創造條件，營造與當地政府及相關部門的和諧關系。

　　三、物管品牌的創立

　　物業管理企業的重要管理目標是建立物業管理品牌。要打好品牌，培訓是關鍵。

　　首先制定整套培訓計劃，將知識、能力、態度三位一體地進行綜合培訓。引導員工認知個人發展前途與品牌目標息息相關，充分發掘員工個人的潛能，使他們能開創性工作。

　　其次，必須制定嚴格規范的各項職責、服務考核標準、獎罰制度以及配裝必要的技防裝置等，做到量化清晰，考核有據、客觀實際、措施得力、品牌確立。

　　四、前期物業管理介入的作用

　　前期物業管理能為接管后規范管理奠定堅實的基礎。

　　介入前期管理，物管企業可能在設計之后、建設之中充分地熟悉樓宇的結構、管線的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括樓面、主體梁、柱、板、頂棚、地面、門窗、插座、線盒、配電房及報警器等等內容，為日后管理服務工作打下良好的基礎。

　　五、物業的接管驗收

　　我們從物業人的角度出發，要站在產權人立場上嚴把質量關，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面以及電、氣、水、附屬工程和其它項目部位，進行質量和使用功能的驗收，發現質量問題應及時與開發商協調，予以及時處理，減少后顧之憂。

　　六、配套設施的完善

　　業主收樓后，會發現工程質量一些地瑕疵和規劃設計上不盡人意的地方，物業公司應盡力協調各方進行補救。如:增設自行車棚;更換問題開關;增設分段水路控制閥門、安全防護設施;完善停車場配套設施等等。以上問題如能得到及時合理解決，既體現了開發商的高度責任心，也彰顯了物業公司專業、親和素質，更能贏得業主們的充分信賴和合作。

　　七、加強與業主的溝通交流

　　新入住的業主們從四面八方聚集到一個新的生活環境下，肯定有少量有著期望值過高的消費心理，他們遇到某些不理想或碰到一些煩惱事，會做出“不講理的事情”來，外地來的物業公司不予信任，甚至做出一些欺外的行為。對這種局面，涉外物業公司必須自我調整心態，主動創造和諧溝通的氛圍，主動引導輿論導向，在業主沒有完全認可接受的困難情況下，應積極主動地去多做一些宣傳示好工作，如積極配合開發商促銷多搞些與業主聯誼活動等，加強溝通，將物管服務理念漸進地深入業主;對極個別的業主在工作上的不配合要恩威并施，剛柔互濟;在樹立物管品牌的同時，讓業主們真正享受到品牌物業的服務。

　　筆者認為，涉外物管，真誠守信、人性化管理是根本，品牌服務是核心，建立與業主互信的氛圍是保證，經濟效益和社會效益相兼顧是目的。

篇3：物業管理前期介入必要性及管理工作

　　物業管理前期介入必要性及管理工作

　　一、前期介入的含義

　　物業管理的前期介入，是一個長效服務的概念，是指物業管理公司在接管物業以前的各個階段(項目可行性階段、建筑物規劃方案設計階段、施工階段等)就參與決策，制定出物業管理方案，并從管理和運作的角度為開發商提出從樓宇設計、施工監管、設備選用、功能規劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設性的意見。

　　物業管理服務最好是在物業開發的初期，即基礎工程建設開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設備的專家參與，該專家將根據物業管理的需要對有關結構設計和設備配置等技術性問題提出專業意見，并且參與部分工程的施工監管。同時，由于物業管理公司熟知這些問題，因而能在前期介入時就提出專業意見。

　　二、前期介入的必要性

　　要讓物業管理由“后續部隊”變成“先行官”，那么，物業管理要從圖紙設計開始就參與房地產開發的全過程，從管理和服務的角度提出意見和建議。物業管理的“先行官”作用有以下幾個方面：

　　第一，物業管理的前期介入，有利于優化設計，完善設計細節，減少返工，防止后遺癥。

　　物業管理公司在項目設計和施工階段，從業主和使用人的角度，憑專業人士的經驗對所管物業進行審視，對不當之處提出解決方案，從而減少物業接管后的返工，避免一些在后期工作中難以解決的問題。

　　第二，物業管理的前期介入，有利于提高施工質量。

　　“質量是企業的生命”，這句話同樣適用于房地產開發，物業管理早期介入，參與圖紙設計的修改及工程施工，了解工程進度，加強對隱敝工程的驗收，并根據日后管理、維修、保養、服務的需要，及時向開發商提出設想和建議，防患于未然，變“事后”為“事前”就顯得尤為重要。其次，要把一般意義上的“售后服務’’工作做好。

　　對房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行及時有效地維護、修繕與整治，并向星級物業管理看齊，不斷提高服務檔次。

　　第三，物業管理的前期介入，有利于加強對所管物業的全面了解。

　　物業管理公司要想做到對物業及其附屬設施、設備安裝等情況了如指掌，就得對圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如，管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現場作記錄，在后期管理中，可能就會出現脫節的現象。相對來說，物業管理人員對土建結構部分不用了解得太深，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后期管理。

　　第四，物業管理的前期介入，有利于后期管理工作的進行。

　　在物業管理前期工作中，就應該設計出物業管理方案，草擬和制定各項規章制度，籌備成立業主管理委員會，印制各類證件，安排好機構設置、人員聘用、上崗培訓等工作，以便物業一旦移交，物業管理公司就能有序地工作。

　　第五，物業管理的前期介入，有利于物業管理發揮營造社區文化、引導消費的作用。

　　提高物業管理的品位，就要建立必要的文教娛樂設施，并通過一系列的工作和舉辦各類活動，引導住戶文明生活工作，讓社區充滿歡樂祥和的氣氛。因此，如果物業管理的主角作用發揮得好必會大大有利于房地產項目的順利經營，如上海的萬科城市花園就是以物業管理有特色而立足于上海樓市的。

　　第六，物業管理的前期介入，有利于促進銷售。

　　在房屋銷售中，許多開發商都亮出“業主至上，承諾是金”的信條，但由于房產銷售工作人員對房地產知識缺乏和對物業管理的不了解，為片面追求銷售業績，對顧客作了許多空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾的許多事項偏離了現實。

　　如果物業管理早期介入，那么，物業管理企業將會配合開發商在物業的建設與銷售上制訂可行性方案，并依據開發樓盤的總體規劃，拿出既可行又有新意的方法，統一銷售口徑，真正體現“以人為本，居有所值”。

　　總的來說，物業管理公司的提前介入，對于發展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發展商的設計思路，節約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。

　　三、物業管理前期介入的管理工作

　　物業管理前期介入的工作可以具體體現在參與物業的設計與施工。物業管理人員如果能從后期管理的角度，就物業的設計以及工程選料和安裝方法提出合理性意見，就可以通過事前參與避免一些后期工作中難以解決的問題，確保物業交付時遺漏工程大大減少。我們可以將物業施工周期分為四個階段，物業管理提前參與的工作在各個階段可表現如下：

　　1.立項決策階段

　　房地產開發企業在取得土地開發使用權后，要對市場進行調研并對項目做可行性研究。一些有遠見的開發商還會聘請專業的物業管理人員對其項目進行評估分析，例如對同檔次的樓盤中的定位、未來業主的構成及其消費力水平如何等，并探討物業未來的服務檔次標準。除此以外，還要了解物業周邊的競爭對手的物業管理情況，估算管理成本、利潤等。如果可以的話，物業管理專家可對項目日后的管理提出書面咨詢報告，以便開發商在預算決策時能綜合考慮各方面的意見，減少決策的盲目性和主觀隨意性，同時也有效節省了項目后期運作的成本。如，廣電物業管理公司總經理方佑和提到，物業管理要在開發全過程中進行配合，能了解開發物業的設計理念、文化內涵、人文環境等，才能研究如何開展物業管理。

　　2.規劃設計階段

　　規劃設計是物業能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素，但目前考慮得最多的是與房屋相關的一些配套設施，而往往忽略了使用人將來的需求趨勢，以及日后給物業管理造成的矛盾和遺憾。所以，物業管理的早期介入，能使建成后的物業發揮最佳效用，以最好的方式滿足業主和使用人的要求。物業管理可從用戶的角度，詮釋用戶服務要求，分析樓宇設計，審查建筑物設計圖紙，審核評估設計及施工程宇，建議一切必須改善及改良的工程，如是否考慮了足夠的停車位或車棚、車庫，是否考慮了商業配套用房和管理用房，樓盤電量設計是否足夠，空調位置有否考慮，電梯數量夠不夠，還有建筑物內部的管線布局是否利于日后的維修養護等等。物業管理要堅持以人為本的現代設計理念，在規劃布局、功能結構、廚衛安排、公共設施、環境綠化、采光通風、室(內)外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現代科技成果在經濟可行范圍內，盡可能地融入能提高生活質量的住宅產品之中，以表現出完整的人情和人性。

　　3.施工安裝階段

　　在此階段，物業管理應審查有關工程及設備的優劣，分析物業建造的材料及安裝方法，提供機電安裝及能源分配的有關專業管理意見。如維修檢查通道的位置及供電量的設計，避免日后維修工作中的麻煩，降低遺漏工程，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力，或因增加設備而影響其他的運作，以至于損害整個物業的外觀和形象。

　　另外，物業管理的專家也應提供功能布局或用料更改的有關專業管理意見。施工期內對樓宇布局或用料，由管理人員從物業管理的角度提供有關意見，會令有關修改更能達到理想效果，更能直接地把以往開發中“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。最終可使日后管理期的操作成本減少及物業經濟效益增長。

　　4.竣工驗收階段

　　在物業交付給業主使用前，物業管理公司有責任先行對物業進行質量驗收。一般而言，管理人員應重點檢查以下部位或設施的質量問題：

　　(1)門窗部位。門窗是否密縫、貼合，框架是否牢固、安全、平整，門鎖有無質量問題等；

　　(2)供排水設施。水管、水表、水龍頭是否完好，下水道是否有堵塞，地漏、馬桶排水是否通暢，是否有注水現象；

　　(3)墻面、屋頂、地板。墻面、屋頂及地板是否平整，是否有剝落或起砂現象，是否滲水等；

　　(4)供電系統。電線、電燈、電表是否有質量缺陷，空調是否漏水，制冷效果是否正常。若確是因施工驗收時的疏漏而存在的質量問題，物業公司應及時通知施工單位或房地產開發公司盡快整修。

　　而且，物業管理公司不僅要對物業進行質量驗收，還要針對物業制定各類設施的使用、維修及保養的規章制度，以確保設施的正常使用以延長其經濟壽命，減少及避免人為事故的發生。

　　值得注意的是：由于超前介入，設計人員、監理人員、開發企業以及物業管理人員都參與開發過程，在發生問題時容易產生扯皮推諉，從而產生監管部門多而監管力度差的現象，造成質量難以提高的局面。因此，開發企業在這幾個階段應協調好各類人員的關系，尤其是對物業管理人員。要把握好他們是“配角”的定位，明確其責任，規定其處理問題的程序，嚴格按照程序與職權行事，以避免“越權”和推卸責任現象的發生。