老舊小區改造難題與創新路徑
老舊小區臟、亂、差，談何美好生活?老舊小區改造難，什么樣的模式最適合?改造固然好，維護價更高，如何保障改造成果?舊改市場空間大，如何分得一杯羹?......
這些問題成為時下困擾居民、政府、社會、資本方、產業界等各方的難題。4月14日，國務院常務會議在既有政策上進一步強調：推進城鎮老舊小區改造，是改善居民居住條件、擴大內需的重要舉措。并提出明確目標：2023年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，其中重點是2000年底前建成的住宅區。
溯源老舊小區改造，也是我國城市治理和發展中一個“老大難”問題。
早在2020年，北京市發布《老舊小區綜合整治工作方案(2020-2022年)》，老舊小區改造工程被各界高度關注。在國家政策助推下，這一進程再被提速。5月15日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市發展和改革委員會等七部門發布關于印發《2023年老舊小區綜合整治工作方案》的通知，明確工作落地目標：今年全市實現80個老舊小區綜合整治項目開工，完成50個老舊小區綜合整治項目，完成固定資產投資12.8億元。
除此之外，改造相關產業鏈比如施工、家庭裝修、后續物業管理、社區運營等潛在的商業空間不可估量，引發產業界的重視。
創新發展學模范--近兩年來，北京市勁松北社區通過引入社會資本實施改造的模式取得了明顯成效。
社區環境大為改觀，設施設備和配套明顯改善，“高齡社區”重新煥發出青春，與美好生活不再“絕緣”。這一案例被多家主流媒體競相報道，成為舊改學習的樣本之一。這一項目實施的主體正是xxx(以下簡稱“xxx”)。那么面對這一“硬骨頭”，他們有哪些所思、所為、所感?快來通過“五問”，學學“模范生”是如何落地老舊小區改造的吧。
1問：在“房住不炒”的房地產市場調控主基調下，老舊小區改造成為社會熱詞。北京老舊小區的市場空間有多大?在這一過程中，什么樣的企業受益程度相對較高?
北京市現有建設于1999年以前的老舊小區約2.3億平方米，有部分到了迫切需要改造的階段，而1999年以后建成的小區市場規模也達到2億平方米，若商品房以每年2%的更新率計算，每年也有400萬平方米的改造新增改造任務。以xxx前期改造經驗估算，老舊小區如涉及到樓體、小市政管線、公共區域等整體性改造，約需求1000元/平方米的改造成本，因此北京市舊改資金需求巨大。
北京市政府在2020-2022年已實施463萬平方米老舊住宅抗震加固、5504萬平方米節能改造、1033萬平方米公共區域清理整治，共投入市區兩級財政資金340余億元，基本解決了老舊小區安全性問題。但同時也要看到，老舊小區改造是一項復雜的系統工程，與新的形勢、任務要求相比，還存在很大的提升空間。
xxx將相關工作中存在的問題歸納為，重單項改造，缺整體設計;重部門延伸，缺“公共中心”;重政府包干，缺企業加盟;重“穿靴戴帽”，缺基本需求;重硬件改造，缺軟件管理，等等。因此，從問題導向和結果導向出發，時下，老舊小區改造對參與企業提出了新的能力要求，即應當具備資金拉動、設計改造、長效運營的系統性能力。
比如專業的項目包裝設計能力和資金融通能力，能夠通過項目形成的穩定現金流吸引各方資本進入。比如規劃、設計、施工、運營一體化能力，在改造之初就可以形成以社區善治為導向的“一張藍圖”。比如具備老舊小區改造上下游如建筑建材、水電氣暖、電梯等完整產業鏈能力，能夠發揮整體改造的集約優勢。還有尤為重要的是企業要具有較強的社會責任感，具有長期深入細致開展社區居民工作的能力，等等。應當說具備這些能力的企業，會在新一輪老舊小區改造中獲得自己的位置。
2問：作為城市更新的一條重要途徑，老舊小區改造工程不像新項目開發那么大體量，當前企業參與的積極性不高，主要瓶頸是什么?如何突破?
與棚改等城市改造模式相比，過去多數觀點認為老舊小區改造的商業模型不成立，難以吸引社會資本的投資。其實這是傳統觀念的偏誤，從xxx前期調研情況看，稟賦條件較好的老舊小區更新改造后產生的現金流，主要來自小區內閑置低效空間的運營收費、物業管理收費、停車管理收費以及隨后可能產生的入戶服務收費、養老、托幼、醫療服務項目收費，具有豐富運營經驗的企業精耕細作才有可能實現長周期低盈利。
而大多數老舊小區受地區發展度、人流活躍度、區位、房屋質量等因素影響，僅依靠小區資源內基本無法平衡社會資本投資。這些因素導致了很多企業參與的積極性不高，因此，這一輪老舊小區改造迫切需要解決市場化、金融化的問題，真正把老舊小區改造項目的“微利可持續”商業模型建立起來。
3問：由于社會資本投資參與老舊小區改造形成的主要是長期運營權益等，難以適應金融機構現行的以產權為主的融資條件要求，如不能獲得長周期低成本銀行融資產品和社會資本支持，將會造成企業資金成本高企，項目利潤嚴重攤薄或不足的風險。老舊小區改造可以從哪些方面進行金融創新?如何構建投融資和盈利的閉環，實現可持續模式?
可以探索在銀行政策性貸款、社會公募融資、財政稅收政策、老舊小改造工程政策審批方面給予定點傾斜。實施PPP、特許經營等，允許社會資本以老舊小區改造獲得的長期運營權為質押進行融資。落實相關稅費減免政策，給予適當政府貼息，并在經營權抵押、擔保費率等方面給予支持，推動將城市更新和老舊小區改造列入城市投資引導基金支持范圍。
在模式探索上，對于規模體量較大、內部具有較多低效可利用空間資源、配套設施等老舊小區，落地以“勁松模式”為代表的小區內自平衡模式試點項目，充分利用社區內的各種資源，促進企業社區運營收入多元化，更好實現小區內自平衡。
對于零星、分散的樓房或者規模體量較小、內部可利用資源較少的老舊小區，在堅持便民、微利、不增加政府隱性債務等基礎上，通過更大區域資源統籌平衡、跨區域資源組合平衡，包括危樓原拆重建適當增加公共服務空間、優質商業項目捆綁等方式，做到“肥瘦搭配”，幫助企業實現更加穩固的資金平衡框架，更好引入社會資本投入。
4問：老舊小區要想切實保障美好生活，改造后的維護與服務也十分關鍵。做好老舊小區的物業管理，是貫徹落實《北京市物業管理條例》重點要解決的問題，更是構建首都城市治理體系的重要基礎工作。如何有效實現老舊小區引入專業物業管理?
專業物業管理的缺失一直都是困擾老舊小區治理提升的難題，也是居民關心的首要問題。在實踐中首先需要關注居民參與及付費意識培養問題。由于老舊小區物業一直是“政府兜底、街道代管”，居民雖然對于社區物業現狀并不滿意，但也缺乏付費意識。所以老舊小區引入需要從根本上解決居民接受度的問題。
一方面需要動員居民的全員參與，例如勁松北社區居委會依托“居委會-小區-樓門”治理網絡，組織了近十居民議事會與樓門長會，率先獲得了部分社區積極分子的認可與支持，隨后社區居干又分成了10個工作組，每天早上7-8點開始入戶收集老年居民的意見，晚上9-10點再入戶收集工作忙碌的年輕居民的選票，最終獲得廣大居民的支持與贊賞。勁松北社區也成為北京市第一個以“雙過半”方式引入專業物業服務的老舊小區。
另一方面，需要企業積極承擔責任，以“先服務、再體驗、后收費”的方式，讓居民先感受到環境與服務提升的切身變化，再開始啟動收費工作。勁松物業由2020年8月正式啟動服務，從2021年1月1日正式啟動收費，即使經歷疫情期，居民自主繳費積極性仍然很高，目前物業費收繳率已超過半數。
5問：針對多產權單位的老舊小區物業管理，要注意權責統一的問題。
產權單位要與物業公司合理劃分責任區域以及對應的權益。老舊小區產權分散，居民訴求常態找不到反饋主體，社會化物業若想統籌服務園區，就需要明確產權單位與社會化物業的管理邊界，深化解決多產權、多物業主體老舊小區專業化物業服務問題。
xxx在石景山區xxx街道的項目，通過貫徹石景山區“四個一點”政策精神，通過“產權單位繳一點、業主付費交一點、政府補貼扶一把、公共收益出一點”四方資金，共同推進建立老舊小區物業服務長效機制，明確產權單位對房改房及公租房承擔公共區域的物業費用，商品房業主按照第三方評估價繳納市場化物業收費，成效顯著。
篇2：進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用通知
住房城鄉建設部辦公廳
財政部辦公廳
關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知
各省、自治區住房城鄉建設廳、財政廳，直轄市建委（房地局）、財政局，新疆生產建設兵團建設局、財務局：
根據《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號，以下簡稱《辦法》）的有關規定，為進一步發揮住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）在老舊小區和電梯更新改造中的支持作用，提高維修資金的使用效率，維護維修資金所有者的合法權益，現將有關事項通知如下：
一、用好維修資金，支持老舊小區和電梯更新改造
老舊小區改造，有利于改善人居環境，提升人民群眾的生活質量，促進城市的有機更新和持續發展，是惠及百姓的民生工程。老舊電梯更新，有利于方便業主居民的出行，消除電梯運行的安全隱患，保障人民群眾的生命財產安全。加大維修資金的投入，是建立老舊小區和電梯更新改造多方資金籌措機制的重要途徑，有利于實現物盡其用，提高維修資金使用效率，發揮維修資金在保障住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造中的積極作用。
二、明確使用范圍，突出更新改造的目標重點
維修資金的使用，應當按照《辦法》規定的使用范圍和分攤規則，遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
在老舊小區改造中，維修資金主要用于房屋失修失養、配套設施不全、保溫節能缺失、環境臟亂差的住宅小區，改造重點包括以下內容：
?。ㄒ唬┓课荼倔w：屋面及外墻防水、外墻及樓道粉飾、結構抗震加固、門禁系統增設、門窗更換、排水管線更新、建筑節能及保溫設施改造等；
?。ǘ┡涮自O施：道路設施修復、路面硬化、照明設施更新、排水設施改造、安全防范設施補建、垃圾收儲設施更新、綠化功能提升、助老設施增設等。
在電梯更新中，維修資金主要用于運行時間超過15年的老舊電梯的維修和更換。未配備電梯的老舊住宅，符合國家和地方現行有關規定的，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主（以下簡稱雙三分之二）同意，可以使用維修資金加裝電梯。
各地可以根據實際情況確定本地區老舊小區及電梯更新改造的標準和內容。
三、切實履行職責，加強維修資金使用的指導監督
使用維修資金改造老舊小區和更新電梯，應當按照《辦法》第二十二條和第二十三條規定的程序辦理。在使用維修資金過程中，各地住房城鄉建設（房地產）部門應當加強對業主大會、業主委員會和物業服務企業的指導和監督，推行公開招投標方式選聘施工單位，引導第三方專業機構參與審價、監理、驗收等使用管理工作，督促業主委員會和物業服務企業履行維修資金的用前表決、工程內容、驗收結果及費用分攤等事項的公示義務，保證維修資金使用的公開透明。同時，應當督促建設單位或者公有住房售房單位，分攤未售出商品住宅或者公有住房的更新改造費用，強化落實住房城鄉建設（房地產）部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代修的義務，以保證危及房屋安全的緊急情況發生時，老舊小區和電梯更新改造工作能夠及時開展。
使用維修資金更新、加裝電梯的，應當接受質監部門的技術指導和監督檢查，應當取得質監部門出具的鑒定意見和驗收合格證明。
使用維修資金開展老舊小區和電梯更新改造，應當符合財務管理和會計核算制度的有關規定。使用由財政部門負責管理的已售公有住房維修資金，業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位應當向財政部門申請列支。
維修資金的使用和管理，應當依法接受審計部門的審計監督，并向社會公開審計結果。
四、優化表決規則，提高業主組織的決策效率
在老舊小區和電梯更新改造中使用維修資金，為解決業主“雙三分之二”表決難題，降低業主大會和業主委員會的決策成本，提高業主使用維修資金的決策效率，各地可以根據《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔20**〕274號）的有關規定，指導業主大會在管理規約和業主大會議事規則中約定以下表決方式：
?。ㄒ唬┪斜頉Q：業主將一定時期內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業主委員會或者業主代表行使；
?。ǘ┘媳頉Q：業主大會對特定范圍內的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用；
?。ㄈ┠J表決：業主大會約定將未參與投票的業主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數計入已投的贊成票；
?。ㄋ模┊愖h表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。
五、確保應急維修，及時消除房屋使用安全隱患
發生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，需要使用維修資金對老舊小區和電梯立即進行更新改造的，可以不經
過業主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金：?。ㄒ唬╇娞莨收?；
?。ǘ┫涝O施故障；
?。ㄈ┪菝?、外墻滲漏；
?。ㄋ模┒喂┧眠\行中斷；
?。ㄎ澹┡潘O施堵塞、爆裂；
?。求w外立面存在脫落危險；
?。ㄆ撸┢渌＜胺课菔褂煤腿松碡敭a安全的緊急情況。
老舊小區和電梯更新改造需要應急使用維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位向物業所在地的住房城鄉建設（房地產）部門、公有住房維修資金管理部門提出申請。
沒有業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位的，可以由社區居民委員會提出申請，住房城鄉建設（房地產）部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代修，代修費用從維修資金賬戶中列支。
住房城鄉建設（房地產）部門、公有住房維修資金管理部門應當在接到應急使用維修資金申請后3個工作日內作出審核決定。應急維修工程竣工驗收后，組織維修的單位應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在住宅小區內的顯著位置公示。
六、建設信息平臺，保障業主的參與權和監督權
各地應當充分利用移動互聯網、大數據和云計算等現代網絡信息技術，建設業主共同決策電子平臺，便于業主通過計算機和手機等電子工具參與小區共同事務決策，提高業主參與維修資金使用表決的投票率，保證計票的準確率，解決業主到場投票表決的難題。
各地維修資金管理部門應當建立統一的維修資金信息管理系統，推進維修資金歸集、使用、核算、查詢和監督等工作的信息化和網絡化，逐步實現維修資金管理流程規范化、過程要件格式化、監督管理透明化，開辟方便快捷的查詢渠道，切實保障業主維修資金的知情權和監督權。
為加大維修資金使用管理的公開力度，各地維修資金管理部門應當建立維修資金公告制度，將本地區年度維修資金交存、支出、增值和結余等情況在當地政府網站、報刊等媒體上進行公告。各地住房城鄉建設（房地產）主管部門應當指導監督業主委員會、物業服務企業建立維修資金公示制度，將本小區年度維修資金使用、增值和結余等情況在住宅小區內的顯著位置公示。
七、加強統計分析，改革創新維修資金使用管理制度
20**年開始建立的維修資金歸集、使用、增值和管理數據統計制度，是全面摸清維修資金底數，及時掌握維修資金管理動態信息，輔助維修資金監管工作和完善維修資金法規政策的基礎性工作。各地維修資金管理部門應當高度重視此項工作，完善維修資金統計制度和信息報送制度，加強維修資金管理的動態監測和分析，全面、準確、及時匯總上報維修資金基礎性數據信息。
在加大維修資金對老舊小區和電梯更新改造的支持力度的同時，各地應當以當前維修資金使用管理中存在的問題為導向，借鑒國內外先進經驗，根據本地的實際情況，積極探索在維修資金使用中引入商業保險，在專戶銀行選擇中引入市場競爭機制等制度創新，進一步發揮維修資金對于保障住房正常使用的積極作用。
中華人民共和國住房和城鄉建設部辦公廳
財政部辦公廳
20**年10月17日
篇3：物業小區湖邊圍欄改造意見征詢
物業關于小區湖邊圍欄改造的意見征詢
被稱**最美風景點“情海灣”是大家最喜愛的一角，目前情海灣周邊的木圍欄經過長達6年時間的風吹雨曬，現已腐朽、變形，部分已經斷裂，經服務中心與業委會協商，經業委會同意，準備近期將湖邊的木圍欄進行改造，現向廣大業主意見征詢：
1、仍舊使用原本風格的木圍欄(相關圖片)
2、將木圍欄改造成鐵藝圍欄(相關圖片)
歡迎大家給予意見，服務中心將以業主朋友們的支持票數進行改造！
**物業服務有限公司
**物業服務中心
二Ο**年*月**日