房屋本體及公用設施維護管理程序

　　1.目的

　　對房屋本體及公用設施進行養護及修繕，滿足使用功能，延長使用年限保證其使用安全及完好狀態。

　　2.適用范圍

　　2.1適用于**物業公司各管理處對房屋本體及公用設施的維修、養護和修繕。

　　2.2本規程中的房屋本體：指房屋結構相連或具有共有、共用性質的部位、設施和設備，包括：房屋的承重結構部位、抗震結構部位、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、公用排煙道、電梯、共用機電設備、防盜監控設施、本體消防設施及本體上下水主管道等。

　　2.3本規程中的公用(共)設施:指區內道路、公用部位照明、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所及設施、停車場、連廊、自行車房(棚)、地下排水管等。

　　3.職責

　　3.1值班管理員負責公用設施的日常巡視檢查，客服中心負責接受住戶投訴及根據管理員巡視檢查中發現的問題填發《派工單》。

　　3.2工程主管或領班負責每月對房屋本體的巡視檢查，負責按照《房屋本體保養、維護周期一覽表》上的要求組織對房屋本體設施的維護及保養。并負責所有中修以上房屋本體及公用(共)設施維修項目的申報和施工的現場監督工作。

　　3.3管理處負責房屋及公共設施的日常養護及零星小修。負責大、中修或改造、翻新項目的申報(包括報請業主審批)及配合實施、驗收。

　　3.4物業總部負責房屋本體及公共設施大、中修及改造、翻新項目的審批，并組織實施。

　　3.5公司總經理負責組織對房屋本體及公用(共)設施的接管驗收，負責重大事項的審批。

　　4.工作程序

　　4.1房屋本體及公用(共)設施的接管驗收：按照《接管驗收工作手冊》執行;屬房屋本體類的電梯及公用機電設備的管理，按照《公用設備(設施)管理規程》執行。

　　4.2房屋本體及公用(共)設施的標識：

　　4.2.1所有房屋須標識其棟號、單元號、樓層號、戶號等名稱。

　　4.2.2大型公用設施應標明具體的場所或名稱，如有必要還需說明其使用方法。

　　4.3房屋本體及公用設施的檔案管理

　　4.3.1管理處負責建立房屋本體及公用設施的圖紙檔案及住戶檔案資料。

　　4.3.2總部工程部負責指導、監督各管理處做好房屋本體及公用設施檔案的管理工作。

　　4.4房屋本體及公用設施的使用、監控

　　4.4.1管理處值班經理每日對公用(共)設施的巡視檢查，并將檢查情況填寫在《公共設施日巡視檢查記錄》上后交客服主管，客服主管根據檢查中發現的問題及住戶投訴情況，填發《派工單》，通知機電人員進行處理。

　　4.4.2工程主管或領班每月對房屋本體進行檢查，并將檢查的情況填寫在《房屋本體月巡視檢查記錄表》上，在檢查中發現的問題由機電主管或領班填發《派工單》，安排機電人員進行維修。

　　4.4.3管理處根據《房屋及設施設備管理檢查、考評周期》，組織對房屋本體及公用設施的狀態進行檢查，填寫《房屋及設施設備管理檢查、考評情況記錄表》，對發現的問題填發整改通知單，督促整改并復查。

　　4.4.4對房屋及公用設施的維護、修繕,屬保修范圍內的，聯系相應的保修單位按照相關的協議、條款及政府規定處理;對不屬于保修范圍且自身沒有力量維護修繕的，可對外委托維修，填報OA流程，報公司主管領導批準。如需簽訂委托合同，則按照公司相關要求執行。

　　4.5房屋本體的維護、修繕原則

　　4.5.1小修工程由管理處組織完成，中修以上工程應委托有專業資質的單位完成，一般采取招投標的方式擇優錄取。

　　4.5.2住戶進行室內裝修前，須按相關程序提前報批。未經批準，不得改變房屋主體結構、外貌和用途;不得對房屋內外承重墻、梁、柱、樓板、屋面(包括裙樓)及通道進行鑿、拆、搭、占。在裝修過程中，管理處應派專人進行裝修巡查，作好記錄，發現有損傷大廈承重結構的現象，要堅決制止。

　　4.5.3人為造成損壞的，由損壞者負責修復或賠償。

　　4.5.4屋架、柱、梁、剪力墻等修繕時應查清隱患，損壞變形嚴重的，應加固、補強或拆換。不合理的結構，若影響安全的，大修時應整修改做。損壞嚴重的木構件，盡量用磚石砌體或鋼筋混凝土代替。對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的，應及時修補，混凝土碳化、產生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算，采取加固或替代措施。

　　4.5.5基礎不均勻沉降，引起上部結構砌體弓凸、傾斜、開裂、變形等，應立即聯系開發商、設計院查清原因，拿出方案，有針對性地加固或拆砌。

　　4.5.6玻璃幕墻安裝牢固，接縫嚴密，氣窗鉸鏈剛度好，開關靈活且密封好，不滲雨水。發現有滲水現象，應立即更換鉸鏈或密封圈或作防水處理。玻璃幕墻發生爆裂，應及時清除碎片，并盡快聯系專業廠家修復。在未修復前，應以木板遮擋牢固，以防風雨及發生意外。

　　4.5.7裝修工程，室內部分由住戶負責維修，公共和室外部分，墻面，吊頂和地面，發生損壞應按原狀修復。對墻面，應定期刷新。問題嚴重的應拆補或重鋪。

　　4.5.8主樓和裙樓屋面結構有損壞的，應修復或拆換，不牢固的應加固。

　　4.5.9屋面原結構過于簡陋，或流水過長、坡度小，造成滲水漏雨時，應找出原因，針對損壞情況，用防水材料嵌補或做防水層，若按原樣修繕仍不能排除屋漏的，應翻修改建。

　　4.5.10屋面上原有隔熱保溫層損壞的應修復。

　　4.5.11室內公用部分墻面如有大理石破損，或內墻灰粉起殼，剝落的，應修復，每面墻若損壞超過一半以上，可鏟除重抹。

　　4.5.12室外墻面，若有大理石或瓷片破損，應加以修復，如墻面滲漏雨水，應做防水處理。

　　4.5.13木門、木欄桿等油漆起殼、剝落，失去保護作用的，應周期性地進行保養，上述木構造整件或零件拆換應油漆。

　　4.5.14對房屋本體的維修均需填寫《房屋本體維修登記表》。

　　4.5.15房屋本體保養/維護周期見附件一《房屋本體保養、維護周期一覽表》。

　　4.5.16房屋完損等級一律以建筑面積為計量單位，房屋完好等級的評定按照國家相關法規、標準執行。房屋完好率計算公式為：完好房屋建筑面積加上基本完好房屋建筑面積/房屋建筑總面積。

　　4.6公共設施養護和修繕原則

　　4.6.1小修工程由管理處組織完成，中修以上工程應委托有專業資質的單位完成，一般采取招投標的方式擇優錄取。

　　4.6.2公共設施維修均須填寫《公共設施維修登記表》。

　　4.6.3管理處經理負責對日常養護、修繕工作進行監督，并負責檢查公共設施的維修質量及工作完成情況。

　　4.6.4公共設施維修養護工作按附件二《公用(共)設施維護、保養一覽表》中的要求進行。

　　4.7對房屋本體及公用設施進行維修的費用支出，按照政府頒布的法規、條例、規定及物業管理合同的相關條款執行。

　　4.8辦公場所及辦公設施、設備的管理

　　4.8.1總經辦負責公司辦公設施設備的使用和管理。

　　5.記錄表格

　　5.1《房屋本體月巡視檢查記錄表》

　　5.2《公共設施日巡視檢查記錄表》

　　5.3《房屋本體維修登記表》

　　5.4《公共設施維修登記表》

　　5.5《派工單》

篇2：長青灣小區房屋使用維護管理規定

　　長青灣小區房屋使用、維護與管理規定

　　★業主/用戶須按所購房屋規定的用途使用，不得私自改變房屋用途。

　　★敬請各位業主/用戶應按【KD·長青灣】《業主臨時管理規約》的規定使用房屋，請勿私拆私改房屋結構。

　　★您所購置物業的自用部位在保修期內，如因物業質量問題，由開發商承擔維修義務。超過保修期限后，應自行承擔維修責任。

　　★如自行維修，應委托具有專業資質的公司或人員進行施工，或委托【KD·長青灣】客戶服務中心幫您聯系專業人員進行維修。

　　★如果需要委托【KD·長青灣】客戶服務中心維修，請與【KD·長青灣】客戶服務中心聯系。

　　★房屋在使用過程中存在安全隱患，危及公共利益或其他業主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。責任人不履行或者無法履行應急維修義務的，【KD·長青灣】客戶服務中心可在社區工作站（社區居民委員會）、業主委員會有關人員到場見證下進入物業內部應急維修；維修所需的費用由責任人承擔。

　　★因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或【KD·長青灣】客戶服務中心應事先告知相關業主，相關業主應給予必要的配合。相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。

　　★發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護但無法通知相關業主的，【KD·長青灣】客戶服務中心可向相鄰業主說明情況，在第三方（如所在地居委會或派出所）的監督下，進入相關業主的物業專有部分進行維修養護，事后應及時通知相關業主并做好善后工作。

　　★當您出租房屋時，除應到政府相關部門辦理有關手續外，業主應與租戶一同到【KD·長青灣】客戶服務中心辦理備案登記手續。

　　★當出租房屋租戶搬出時，應至少提前1日到【KD·長青灣】客戶服務中心辦理相關手續，并須提交業主簽名認可的《物品放行條》。

　　★當轉讓房屋后，望務必通知新業主及時前往【KD·長青灣】客戶服務中心辦理入住手續。

篇3：房屋本體維護管理程序

1.0 目的

　　對物業區域內房屋本體進行維護,以延長樓宇的安全使用壽命,維護業戶的利益。

2.0 范圍

　　適用于物業集團所轄物業區域內所有房屋本體的維護和管理。

3.0 職責

　　3.1 工程維護部負責編制房屋本體維修保養和大修改造項目計劃書并組織實施。

　　3.2 物業公司(管理處)負責審批房屋本體維修保養、大修改造計劃。

　　3.3 業務總部參與外委單位的審定,對房屋本體維修、改造進行業務指導。

　　3.4 全面質量管理辦公室負責對房屋本體維修保養、大修改造計劃的實施情況進行檢查、監督。

4.0 工作內容

　　4.1 日常維護檢查

　　各單位對管轄區域內公共設施和房屋本體進行日常檢查,業戶反映或在檢查中發現的問題及時通知工程維護部,由其安排維修。

　　4.2 定期維修養護

　　4.2.1工程維護部每年11月份對建筑物本體完好狀況進行一次全面檢查,并將檢查情況記錄在《房屋本體年度檢查記錄》中。

　　4.2.2工程維護部根據審批的房屋修繕工程計劃,組織實施,結果記錄在《房屋維修保養記錄》內。

　　4.2.3房屋本體維修、大修改造的資金根據相關法律法規及有關規定落實。

　　4.2.4房屋本體維修保養工作由工程維護部根據《采購程序》評估、挑選合格的分包商,起草《維修保養合同》,::上報審批后,由分包商組織實施;

　　4.2.5在房屋本體維修施工過程中,工程維護部對施工情況進行現場跟蹤,并填寫《施工過程檢查表》,施工完畢由業務總部、各單位組織聯合驗收。

　　4.2.6建筑物本體的防避雷與接地設施需由工程維護部定期進行保養,保養工作按《防避雷與接地系統保養規程》執行。

　　4.2.7防避雷系統應進行年檢,由工程維護部向檢測機構申請檢測。防雷檢測合格證明存檔并報備業務總部。

5.0 相關文件

　　5.1《防避雷與接地系統保養規程》 (WI-7.5.1-17-01)

　　5.2《采購程序》 (QP-7.4-01)

　　5.3《維修保養合同》 (無固定格式)

　　6.0 記錄表格

　　6.1《房屋維修保養計劃》 (QR-7.5.1-17-01)

　　6.2《房屋本體年度檢查記錄》 (QR-7.5.1-17-02)

　　6.3《施工過程檢查記錄》 (QR-7.5.1-17-03)

　　6.4《房屋維修保養記錄》 (QR-7.5.1-17-05)