各縣市區人民政府，市人民政府各委、辦、局，市直企、事業單位：
現將《呂梁市物業管理暫行辦法》印發給你們，請認真遵照執行。
二OO五年八月二十八日
呂梁市物業管理暫行辦法
第一章總則
第一條為了規范我市物業管理活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造和保持整潔、安全、文明、舒適的人居環境，根據國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》和其它有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區域內的物業管理。
第三條本辦法所稱物業，是指房屋及配套的設施設備和相關場地。
本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。業主在物業管理活動中的權利和義務按照國務院《物業管理條例》的有關規定執行。
本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
物業使用人對物業的權利、義務由業主和物業使用人約定，但約定不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四條新建住宅小區必須按照本規定統一實行物業管理。鼓勵機關、企(事)業等單位推行物業管理。
第五條物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業管理服務相結合的原則。
物業管理應當向社會化、專業化、市場化發展，提高服務質量，改善人居環境。
第六條呂梁市建設局是本市物業管理的行政主管部門。呂梁市房地產管理局、各縣市區人民政府房地產管理局(中心)負責本行政區域內的物業管理工作。
各有關行政管理部門按照各自的職責，協同市、縣房地產管理部門做好物業管理工作。
第二章業主和業主大會
第七條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。只有一個業主的，由其履行業主大會、業主委員會職責。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第八條物業管理區域的劃分應當遵循下列原則：
(一)方便居民的生活和工作;
(二)有利于對物業實施統一管理;
(三)有利于社區建設與管理。
第九條有下列情形之一的，市、縣房地產管理部門可以將其確定為一個物業管理區域：
(一)屬于獨立封閉式小區的;
(二)處于同一街區或者位置相鄰的;
(三)配套設施設備可以共享的;
(四)其他可以整治成一個物業管理區域的。
根據前款第(二)、(三)、(四)項確定的物業管理區域，建筑物規模一般不小于3萬平方米。
物業管理區域劃分后，市、縣房地產管理部門應當在物業管理區域內公告。
第十條市、縣房地產管理部門要建立物業管理區域檔案。檔案資料應當載明下列事項：
(一)物業管理區域的范圍、占地面積和建筑面積;
(二)共用設施設備情況;
(三)建設單位、產權單位;
(四)業主總戶數、居住人口、產權構成比例;
(五)物業管理企業名稱、管理時間。物業管理企業變更的，業主委員會應當及時向市、縣房地產管理部門備案。
第十一條在一個物業管理區域內，有下列情形之一的，業主、建設單位(或者公有住房出售單位)、物業管理企業均可以向市、縣房地產管理部門提出召開首次業主大會會議的報告：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的;
(二)房屋出售并交付使用的建筑面積不足50%，但自第一個業主入住之日起滿2年的。
市、縣房地產管理部門應當自收到報告之日起30日內，指導成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。
籌備組由業主直接推舉產生的業主代表和建設單位(或者公有住房出售單位)組成?；I備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。公告時間不少于7日。
第十二條籌備組負責下列籌備工作：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)提出業主大會議事規則和業主公約草案;
(三)登記和確認業主身份，核定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)提出業主委員會委員產生草案;
(五)其他準備工作?；I備組應當在首次業主大會會議召開15日前，將前款所列內容以書面形式在物業管理區域內公告。公告時間不少于7日。
第十三條籌備組應當自成立之日起30日內，在市、縣房地產管理部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。
第十四條業主在首次業主大會會議上的投票權數由套(處)票和面積票組成，具體按照以下標準確定：
(一)住宅物業一套計1票，其建筑面積達到200平方米計2票，達到300平方米計3票，以此類推;
(二)非住宅物業一處計1票，其建筑面積超過100平方米，每增加50平方米增加1票。
業主在第二次及其以后的業主大會會議上的投票權數由業主大會議事規則規定。
第十五條業主大會會議應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主大會作出決定，應當經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會制定和修改業主公約、業主大會議事規則、專項維修資金使用和續籌方案，選聘和解聘物業管理企業，應當經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。
第十六條一個物業管理區域內業主在300人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉一名業主參加業主大會會議。被推舉業主應當于參加業主大會會議7日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求推舉業主的意見。凡需投票表決的事項，應當由推舉業主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由被推舉業主收集并提交業主大會，作為投票時的表決意見。
被推舉業主因故不能參加業主大會的，推舉業主可以另外推舉一名業主參加。
第十七條業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構。
業主委員會委員的人數應當是5至15人的單數，業主委員會任期為3至5年，可以連選連任。
召開業主委員會會議必須有過半數委員出席，所作決定必須經業主委員會全體委員半數以上同意。
第十八條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向市、縣(市)房地產管理部門備案：
(一)業主大會成立的情況;
(二)業主大會議事規則;
(三)業主公約;
(四)業主委員會委員的基本情況。市、縣房地產管理部門應當自收到備案資料之日起7日內，協助業主委員會辦理印章刻制等相關手續。
業主委員會換屆、委員資格終止或者變更，應當重新備案。
第十九條業主委員會認為有必要，或者有20%以上業主提議，可以變更業主委員會委員;變更業主委員會委員的，應當召開業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。
第二十條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：
(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域業主的;
(二)連續3次無故缺席業主委員會會議的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(四)以書面形式向業主大會提出辭呈的;
(五)拒不履行業主義務的;
(六)因其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。
業主委員會委員應當自委員資格終止之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。
第二十一條業主大會、業主委員會應當按照國務院《物業管理條例》有關規定履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供服務的物業管理企業中任職。
業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布。業主大會、業主委員會作出的決定對物業管理區域內全體業主和物業使用人具有約束力。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，市、縣房地產管理部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十二條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業主大會議事規則規定。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主的監督。
第三章物業管理企業
第二十三條物業管理企業應當依法取得物業管理企業資質，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。從事物業管理的人員，應當依法取得職業資格證書。
物業管理企業應當在經營服務場所公示營業執照、資質證書和從業人員的職業資格證書。
第二十四條物業管理企業在物業管理活動中享有下列權利：
(一)根據法律、法規的規定和物業服務合同的約定，制定物業管理工作制度;
(二)根據物業服務合同實施物業管理，收取物業服務費用;
(三)選擇專業性服務企業承擔專項服務業務;
(四)制止損害物業或者其他侵害業主公共利益的行為;
(五)法律、法規規定的其他權利。物業管理工作制度涉及約束業主行為的，應當經業主大會審議通過，或者經持有二分之一以上投票權的業主書面同意后執行。
第二十五條物業管理企業在物業管理活動中應當履行下列義務：
(一)履行物業服務合同;
(二)接受業主、業主大會和業主委員會的監督;
(三)執行物業管理行業規范、服務標準;
(四)妥善保管物業有關資料;
(五)接受有關行政管理部門的監督管理;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第二十六條物業管理企業被解聘的，應當自收到解聘通知之日起10日內與建設單位或者業主委員會辦理物業的交接驗收手續，并退出該物業管理區域。
第四章物業管理服務
第二十七條住宅小區開發建設項目在方案設計和設備安裝過程中，應當具備物業管理所必須的物業管理服務用房、安全防范設施以及便于開展物業管理服務的各項功能。住宅小區分期開發、分期驗收的，分期開發建設項目也應當具備實施物業管理的基本條件;不具備實施物業管理基本條件的，不得交付使用。
物業管理服務用房面積不應少于住宅小區總建筑面積的5‰。
第二十八條新建住宅小區商品房預售前，住宅出售單位應當通過招標方式選聘確立前期物業管理企業;未確立的，市、縣房地產管理部門不得頒發商品房預售許可證書。
第二十九條住宅出售單位不得將住宅的共用部位、共用設施設備和住宅小區其他公共建筑、設施、場地的所有權、使用權單獨轉讓。
住宅出售單位尚未出租、出售的空置房屋，其物業管理服務費用由住宅出售單位承擔，并享有和承擔相應的權利、義務。
第三十條住宅小區經房地產部門組織綜合驗收合格后，住宅出售單位應當持住宅小區綜合驗收合格證書，與業主委員會共同向房地產管理部門提出住宅小區移交書面申請;經房地產管理部門審查合格批準后方可辦理移交。
住宅出售單位應當在房地產管理部門批準移交住宅小區之日起5日內向業主委員會移交已分攤進住宅銷售成本且所有權屬于全體業主共同所有的物業管理服務用房和其他小區配套設施。
第三十一條住宅出售單位在提出移交申請時，應提交下列資料：
(一)住宅小區物業管理移交明細表;
(二)住宅小區規劃圖、竣工總平面圖;
(三)單體建筑、結構、設備竣工圖;
(四)共用配套設施、地下管網工程竣工圖;
(五)各種設施、設備的使用說明書、電路示意圖;
(六)物業管理服務用房資料;
(七)維修基金資料;
(八)包括環保、綠化等相關工程的住宅小區綜合驗收資料;
(九)房屋質量保證書、房屋使用說明書和物業管理委托合同文本;
(十)其他必要資料。
第三十二條住宅出售單位應當在辦理住宅小區移交手續的同時，將代收的維修基金移交給業主委員會。業主委員會成立前，在業主辦理房屋權屬證書時，住宅出售單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產管理部門代管。
移交新建住宅小區物業時，未售出的住宅，維修基金參照已售住宅維修基金標準由住宅出售單位墊付，并在以后售房時按照規定向購房者補收。在辦理房屋權屬證書時，由房地產管理部門或業主委員會按實結算，多退少補。
前期物業管理期間，未經房地產管理部門批準，任何單位不得使用維修基金。
第三十三條業主委員會成立之前，由住宅出售單位選聘的物業管理企業實行前期物業管理。業主委員會成立后，在選聘物業管理企業時，同等條件下應優先聘用實施前期物業管理的物業管理企業。
實行前期物業管理，物業管理企業應當與住宅出售單位簽訂前期物業管理委托合同并報房地產管理部門備案。
第三十四條從事物業管理的企業應當持有房地產管理部門核發的物業管理資質等級證書，方可從事相應的物業管理服務。
物業管理企業實行資質年審制度;物業管理人員實行持證上崗制度。
第三十五條業主委員會應當采用公開招標方式選聘物業管理企業。
新建住宅物業的建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模小于3萬平方米的，經物業所在地設區的市、縣房地產管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
業主、業主大會可以通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向市、縣房地產管理部門提交招標投標情況的書面報告。
第三十六條物業管理招標投標的具體程序按照國家有關規定執行。
第三十七條前期物業管理按照《山西省物業管理條例》有關規定執行。
第三十八條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業簽訂書面的物業服務合同。簽訂合同時，可以參照國家制定的物業服務合同示范文本。
物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第三十九條業主委員會應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，按照規定，與物業管理企業辦理物業的交接驗收手續。
第四十條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協助做好救助工作。
物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當認真履行職責，不得侵害居民的合法權益，不得妨礙國家機關工作人員依法執行公務。
第四十一條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當直接向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務的最終分戶使用人。
前款所列單位不得強制物業管理企業代收前款規定費用，也不得因物業管理企業拒絕代收前款規定費用而停止提供服務。
物業管理企業接受委托代收第一款規定費用的，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十二條物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。
物業服務收費應當區別不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。物業管理企業應當遵守國家有關價格的法律、法規，實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項。
物業服務收費實行政府指導價的，物業管理企業應當按照國家和省價格主管部門的規定，同時標明基準收費標準、浮動幅度和實際收費標準。
第四十三條業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
物業服務費用實行酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質疑時，物業管理企業應當及時答復。
第四十四條市、縣房地產管理部門應當及時處理業主、物業使用人、業主委員會和物業管理企業在物業管理活動中的投訴，并將處理結果回復投訴人。
房地產管理部門接到投訴后，認為該投訴事項不屬于其職責范圍的，應當及時告知投訴人向有關部門投訴。
第五章物業的使用和維護
第四十五條業主、物業使用人和物業管理企業使用物業應當遵守有關法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。
業主、物業使用人應當按照城市規劃行政主管部門批準或者房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。擅自改變房屋使用性質的，物業管理企業應當制止，并及時向有關管理部門報告。
第四十六條物業管理區域內禁止下列行為：
(一)破壞房屋承重結構和主體結構、損壞房屋外貌;
(二)違法修建建筑物、構筑物;
(三)損壞物業共用部位、共用設施設備及場地，擅自移動、拆改共用設施設備;
(四)擅自設置營業攤點;
(五)占用、損壞綠地、樹木和綠化設施;
(六)擅自在物業共用部位、共用設施設備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃;
(七)擅自在城市中的住宅小區內飼養畜禽;
(八)違反有關規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產生超過規定標準的噪音;
(九)利用物業從事損害公共利益和侵害他人合法權益的活動;
(十)法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。
第四十七條車輛在物業管理區域內停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規定確定收費標準。
車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。
公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務，在物業管理區域內停放的，不得向其收費。
第四十八條物業管理區域內的機動車停車場(庫)，應當提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用;停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人，但不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人。
第四十九條物業管理企業利用物業的共用部位、共用設施設備及場地從事經營性活動的，應當經物業管理區域內相關業主和業主委員會書面同意并報有關部門批準。經營性活動的收益，主要用于補貼相關業主的物業服務費用和專項維修資金，具體補貼由物業管理企業和相關業主、業主委員會約定。業主委員會應當將有關情況報告業主大會。
第五十條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內的相關管線和設施設備維修、養護的責任和費用。
前款規定的單位因維修、養護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十一條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后未交納專項維修資金的，住房購買人和公有住房出售單位應當按照國家有關規定補交專項維修資金。
專項維修資金余額不足時，業主應當按照國家有關規定續交。
第五十二條專項維修資金由市、縣房地產管理部門或者其委托的單位代收。
未成立業主委員會的，專項維修資金由市、縣房地產管理部門代管;業主委員會成立的，市、縣房地產管理部門應當自業主委員會成立之日起30日內，將其代管的專項維修資金本息一并移交業主委員會。
第五十三條專項維修資金應當在金融機構開設專戶儲存，按幢建賬，按戶核算。
專項維修資金的代管單位和業主委員會應當每半年公布一次專項維修資金的收支情況。
專項維修資金的使用，應當按照國家有關規定接受審計監督。
第五十四條專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金按照下列規定使用：
(一)一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出;
(二)一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出;
(三)物業管理區域內共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。
第五十五條業主轉讓物業的，專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，剩余的專項維修資金應當退還業主。
第六章法律責任
第五十六條業主或者使用人未按物業管理委托合同約定繳交物業管理服務費的，業主委員會應當協助催繳，限期繳交。逾期仍不繳交的，物業管理企業可以按日加收欠交金額3‰的滯納金或者按照合同約定加收滯納金;逾期6個月仍不繳交的，物業管理企業可依法申請人民法院強制追繳欠費和滯納金。
第五十七條違反本辦法規定，法律、法規有處罰規定的，依照有關法律、法規的規定處罰。
第五十八條違反本辦法規定，未取得物業管理企業資質證書從事物業管理活動的，或者超越資質等級從事物業管理活動的，依據《山西省物業管理條例》第五十八條予以處罰。
第五十九條違反本辦法規定，物業管理企業自接到解聘通知之日起10日內不退出該物業管理區域的，依據《山西省物業管理條例》第五十九條予以處罰。
第六十條違反本辦法規定，擅自改變房屋使用性質的，由市、縣房地產管理部門責令改正，并依法予以處罰;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十一條違反本辦法規定，破壞房屋承重結構和主體結構的，由市、縣(市)房地產管理部門責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條違反本辦法規定，市、縣房地產管理部門挪用專項維修資金的，物業管理企業挪用專項維修資金的，業主委員會的成員及其工作人員、物業管理企業的工作人員挪用專項維修資金的，依據《山西省物業管理條例》第六十二條予以處罰。
第六十三條違反本辦法規定，市、縣房地產管理部門的工作人員或者其他有關行政管理部門的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章附則
第六十四條本辦法自發布之日起施行。主題詞：房地產物業管理辦法通知抄送：市委各部委，市人大辦公廳，市政協辦公廳，市中級人民法院，市檢察院，各人民團體，各新聞單位。呂梁市人民政府辦公廳2005年9月21日印發呂政辦發[2005]172號呂梁市人民政府辦公廳關于印發呂梁市城市房屋權屬登記管理辦法的通知各縣市區人民政府，市人民政府各委、辦、局，市直企、事業單位：
現將《呂梁市城市房屋權屬登記管理辦法》印發給你們，請認真遵照執行。二OO五年八月二十八日呂梁市城市房屋權屬登記管理辦法
第一條為加強城市房屋權屬管理，維護房地產市場秩序，保障房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《山西省城市房屋權屬登記管理辦法》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于全市城鎮規劃區和由國家、省、市確定的開發區范圍內房屋的權屬登記。
第三條本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產管理部門代表政府對房屋所有權以及由房屋所有權產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。
本辦法所稱房屋權利人(以下簡稱權利人)，是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權或者房屋他項權利的法人、其他組織和自然人。
本辦法所稱房屋權利申請人(以下簡稱申請人)，是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。
第四條房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。
房屋權屬證書使用市房地產管理局統一印制的《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。
共有的房屋，由權利人推舉的持證人收執《房屋所有權證》，其余共有人收執《房屋共有權證》，兩證具有同等的法律效力?！斗课菟棛嘧C》由他項權利人收執，他項權利人依法憑證行使他項權利、受國家法律保護。
第五條房屋權屬登記堅持房屋所有權與該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
第六條市房地產管理局負責本市城鎮規劃區和全市轄區內由國家、省、市確定的開發區范圍內房屋權屬的登記、發證工作。
各縣市區人民政府房地產管理部門負責本轄區房屋權屬的登記、發證工作。
市、縣兩級房地產管理部門為登記、發證機關。
第七條房屋權屬登記分為：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記。
第八條房屋權屬登記按下列程序辦理：
(一)受理登記申請;
(二)權屬審核;
(三)公告;
(四)核準登記;
(五)頒發房屋權屬證書。
本條第(三)項適用于登記機關認為有必要進行公告的登記。
第九條市、縣兩級人民政府可以根據需要在一定期限內對本行政區域內國有土地上的房屋進行總登記。
第十條新建的房屋，申請人應當自房屋竣工之日起90日內向登記機關申請房屋所有權初始登記。由集體土地轉為國有土地上的房屋，權利人(申請人)應當自事實發生之日起30日內向登記機關申請房屋所有權初始登記。
第十一條申請房屋權屬初始登記，應當提交下列材料：
(一)土地使用權證或者土地來源證明;
(二)建設工程規劃許可證;
(三)房屋竣工驗收證明;
(四)房屋測繪機構出具的房屋測繪成果報告。
第十二條房屋因買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、分割、合并、裁決等原因使權屬發生轉移的，當事人應當自事實發生之日起30日內申請房屋權屬轉移登記。
第十三條申請房屋權屬轉移登記，應當提交《房屋所有權證》，共有的房屋還應當提交《房屋共有權證》，并根據不同情況提交相應的材料：
(一)買賣、交換的，提交買賣、交換雙方簽訂的書面協議、合同;
(二)贈與、繼承、分割的，提交有關證明材料;
(三)法院判決、裁定、調解的，應當提交相應的《判決書》、《裁定書》、《調解書》以及《協助執行通知書》;
(四)劃撥的，提交有關部門劃撥文件及移交清單;
(五)合并的，提交協議書和有關部門的批準文件;
(六)單位公房出售的，提交房改審批手續。
第十四條有下列情形之一的，權利人應當自事實發生之日起30日內申請房屋權屬變更登記：
(一)權利人名稱變更的;
(二)房屋座落的街道、門牌號改變的;
(三)因翻建、改建、擴建而結構改變、面積增減等房屋狀況發生變化的。
第十五條申請房屋權屬變更登記，應當提交《房屋所有權證》，共有的房屋還應當提交《房屋共有權證》，并根據不同情況提交相應的材料：
(一)權利人名稱變更，屬于法人、其他組織的提交相關部門的證明文件;屬于自然人的提交當地公安機關出具的證明;
(二)權利人的房屋座落的街道、門牌號改變的，提交相關部門的證明文件或者權利人的書面說明;
(三)房屋翻建、改建、擴建的，提交建設規劃部門的建設工程規劃許可證。
第十六條設定抵押權、典權等其他項權利，當事人應當在合同簽訂后及時申請房屋他項權利登記。房屋抵押合同自他項權利登記之日起生效。
第十七條辦理房屋抵押登記，應當提交下列材料：
(一)《房屋所有權證》，共有的房屋還應當提交《房屋共有權證》和共有人同意抵押的證明;
(二)主合同和抵押合同;
(三)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與材料;
(四)可以證明抵押房屋價值的材料。
第十八條辦理房屋典權登記，應當提交下列材料：
(一)《房屋所有權證》，共有的房屋還應當提交《房屋共有權證》和共有人同意出典的材料;
(二)房屋出典合同。
第十九條因房屋滅失、他項權利終止，當事人應當自事實發生之日起30日內申請房屋權屬注銷登記。
第二十條辦理房屋權屬注銷登記，應當提交《房屋所有權證》，并根據不同情況提交相應的材料：
(一)房屋被批準拆除或者因其他原因滅失的，提交批準拆除的證件或者滅失的證明;
(二)他項權利終止的，提交由他項權利人出據的還款證明及房屋他項權證。
第二十一條有下列情形之一的，登記機關予以注銷其房屋權屬證書：
(一)當事人提供虛假證件、證明或者申報不實，導致核發房屋權屬證書不當的;
(二)因工作人員的工作失誤，導致核發房屋權屬證書不當的;
(三)當事人權屬登記事實依據已被撤銷的;
(四)涂改房屋權屬證書的;
(五)其他依法應當予以注銷登記的。
登記機關注銷房屋權屬證書，應當做出書面決定并通知當事人限期繳回房屋權屬證書;當事人未按規定的期限繳回房屋權屬證書的，登記機關應當在本地報紙上公告該房屋權屬證書作廢。
第二十二條房屋權屬證書破損，經登記機關查驗確需換領的;房屋權屬證書遺失的，權利人應當及時提出申請，由登記機關作出補發公告，經90日無異議的，予以補發。
第二十三條房屋權屬登記由權利人(申請人)提出申請。
共有的房屋，由共有人共同申請;設定他項權利的房屋，由權利人(申請人)和他項權利人共同申請。
權利人(申請人)為法人或者其他組織的，應當使用其法定名稱的全稱，并提交法人及其他組織的資格證件;權利人(申請人)為自然人的，應當提交身份證件。
第二十四條權利人(申請人)委托代理人代為登記的，代理人應當提交權利人(申請人)的書面委托書及身份證件。無民事行為能力或者限制民事行為能力人的房屋，由其他法定能力人或者指定代理人，代為申請登記并提交有關資格證明。
第二十五條申請房屋權屬登記，權利人(申請人)應當提交登記文件的原件;無法提供原件的，經登記機關同意，可以提交原件的副本或者復印件。
第二十六條房屋所有權登記應當按照權屬單位以房屋的門牌號、幢、套(間)以及有具體權屬界限的部分為基本單元進行登記。
第二十七條凡權屬清楚、產權來源資料齊全的初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記，登記機關應當在受理后的30日內核準登記，并頒發房屋權屬證書;申請房屋權屬注銷登記的，登記機關應當在受理后的15日內核準登記，注銷并收回權屬證書。
第二十八條有下列情形之一的，由登記機關依法直接代為登記，不頒發房屋權屬證書：
(一)依法由房地產管理部門代管的房屋;
(二)無人主張權利的房屋;
(三)法律、法規規定的其他情形。
第二十九條有下列情形之一的，登記機關可以暫緩登記：
(一)因正當理由不能按期提交證明材料的;
(二)按照規定需要補辦手續的;
(三)法律、法規規定可以準予暫緩登記的。
第三十條有下列情形之一的，登記機關不予登記：
(一)房屋產權有糾紛的;
(二)屬于臨時建筑的;
(三)在已發布拆遷公告范圍內的;
(四)被依法查封的;
(五)法律、法規和房地產管理部門規定的其他情形。
第(三)項范圍的，初始、繼承、遺贈等權屬登記除外。
第三十一條有下列情形之一的，不予辦理房屋他項權利登記：
(一)無合法房屋權屬證明的;
(二)權屬有爭議的;
(三)司法機關、行政機關依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋權利的;
(四)共有房屋未經其他共有人書面同意的;
(五)已依法公告列入拆遷范圍的;
(六)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的為事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;
(七)相關部門出具的列入文物保護的建筑物、有重要紀念意義的其他建筑物;
(八)依法不得抵押、出典的其他房屋。
第三十二條應依法辦理交易手續而未辦理的，不予登記。
第三十三條登記機關對暫緩登記、不予登記的，應當自受理登記申請之日起7日內，書面通知權利人(申請人)或者代理人。
第三十四條權利人申請房屋權屬登記,應繳納登記費和權屬證書工本費。
第三十五條權利人違反本規定，逾期不申請房屋權屬登記的，依據《山西省城市房屋權屬登記管理辦法》第二十八條予以執行。
第三十六條司法機關依法查封或者限制有證房屋權利的，應當在送達登記機關的協助執行通知書中詳細載明查封或者限制的內容、起止時間。
第三十七條登記機關的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條本辦法自發布之日起施行。
主題詞：城市房屋管理辦法通知抄送：市委各部委，市人大辦公廳，市政協辦公廳，市中級人民法院，市檢察院，各人民團體，各新聞單位。呂梁市人民政府辦公廳2005年9月21日印發呂政辦發[2005]171號呂梁市人民政府辦公廳關于印發呂梁市房地產交易管理辦法的通知各縣市區人民政府，市人民政府各委、辦、局，市直企事業單位：
現將《呂梁市房地產交易管理辦法》印發給你們，請認真遵照執行。二OO五年八月二十八日呂梁市城市房地產交易管理辦法
第一章總則
第一條為加強我市城市房地產交易活動的管理，規范房地產交易行為，保護房地產交易當事人的合法權益，促進房地產業的發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《山西省城市房地產交易管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條在本市城市規劃區國有土地范圍內進行房地產轉讓、抵押、房屋租賃和房地產中介服務活動以及實施對房地產交易活動的監督管理，適用本辦法。
第三條房地產交易應當遵循合法、自愿、公平和誠實守信的原則。
第四條市房地產管理局、各縣市區人民政府房地產管理部門對本行政區域內城市房地產交易活動實施監督管理。
市、縣人民政府其他有關部門應當按照各自職責，協同做好房地產交易活動的監督管理工作。
第二章一般規定
第五條房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。
第六條房地產抵押、房屋租賃期間，雙方當事人未經市、縣市區人民政府規劃行政主管部門同意，不得擅自對房屋進行改建、擴建;未經市、縣人民政府土地行政主管部門同意，不得改變土地用途。
第七條市、縣人民政府房地產管理部門應當依法履行職責，實行政務公開，設立房地產交易大廳，公示房地產交易程序、收費項目及收費標準;實行一站式服務，房屋所有權登記應當自受理登記之日起十五個工作內完成。
第三章房地產轉讓
第八條房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式，包括下列情形：
(一)房地產交換、繼承、遺贈;
(二)企業被收購、兼并或者合并、分立;
(三)其他合法轉讓情形。
第九條房地產轉讓時，雙方當事人應當簽訂書面轉讓合同，并自合同簽訂之日起三十日內，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十六條的規定辦理登記手續。
第十條下列房地產不得轉讓：
(一)未依法登記領取權屬證書的;
(二)權屬有爭議的;
(三)共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
(四)依法收回土地使用權的;
(五)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
(六)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第十一條房地產轉讓合同應當載明當事人的姓名或者名稱、住所，房地產的基本情況、成交價格，當事人的權利、義務及違約責任等內容。
私房交易的買賣雙方，應持身份證明和房屋所有權證到房地產交易機構申請填寫《呂梁市房地產交易申請書》，親自辦理房地產交易手續。如本人不能經手辦理的，可由代理人辦理，代理人應有合法的資格證明。
第十二條房地產開發企業銷售商品房時應當公示：
(一)營業執照和資質等級證;
(二)建設用地規劃許可證;
(三)土地使用權證;
(四)建設工程規劃許可證;
(五)建設工程施工許可證;
(六)其他。
房地產開發企業預售商品房，還應當公示商品房預售許可證;銷售經濟適用住房，還應當公示價格批準文件。
第十三條房地產開發企業預售商品房，應當向商品房所在地市、縣(市)人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證擅自預售商品房的,依據《山西省城市房地產交易管理條例》第四十七條予以處罰。
領取商品房預售許可證，應當符合下列條件：
(一)取得土地使用權證;
(二)有建設工程規劃許可證和建筑施工許可證;
(三)完成建筑物主體工程三分之一以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
商品房預售人應當按照國家有關規定，將預售合同報商品房所在地市、縣市區人民政府房地產管理部門登記備案。
第十四條商品房銷售廣告內容，應當合法、真實、科學、準確，不得進行虛假廣告宣傳。商品房銷售廣告發布要先經市、縣市區房地產管理部門審核批準，方可發布。商品房買賣合同必須采用市房地產管理部門統一監制的《商品房買賣合同書》。
商品房銷售廣告應當載明房地產開發企業名稱、商品房價格、環境、質量、交付使用日期等內容。商品房預售廣告，還應當載明預售許可證文號。中介服務機構代理銷售的，還應當在商品房銷售廣告中載明其機構名稱。
第十五條商品房預售必須用于預售項目的工程建設，不得挪作他用。
房地產開發企業應當在項目所在地銀行開設預售款專用帳戶。
第十六條商品房現售，除應當符合本辦法第十三條第一款第(一)、(二)項規定外，還應當符合下列條件，并向商品房所在地房地產管理部門辦理核準手續：
(一)已通過竣工驗收;
(二)物業管理方案已經能夠落實;
(三)進行過基本裝修，具備入住條件;
(四)拆遷安置已經落實;
(五)房地產開發企業已將《房地產開發項目手冊》及符合現售條件的有關證明文件，報送當地房地產管理部門備案。
如違反此規定，未辦理核準手續擅自現售商品房的，依據《山西省城市房地產交易管理條例》第四十八條予以處罰。
經濟適用住房的銷售，按照國家有關規定執行。
第十七條房地產開發企業銷售商品房時，應當說明商品房的質量、設備、裝修及環境設施情況。
房地產開發企業交付的商品房應當符合設計圖紙要求及合同約定的條件，設置樣板房的，應當與樣板房及其說明的情況一致。
房地產開發企業交付的商品房與設計圖紙、合同約定、樣板房及其說明的情況不一致的，買受人有權退房。造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第十八條房地產開發企業應當自商品房交付使用之日起三十日內，將需要由其提供的辦理房屋產權登記的資料報送商品房所在地的房地產管理部門，并應當協助商品房買受人辦理房屋所有權登記手續和土地使用權變更登記手續。
房地產開發企業向買受人交付商品房時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，并按國家規定承擔保修責任。
第十九條商品房銷售按建筑面積或者套內建筑面積計價，當事人應當在合同中載明約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
合同未約定面積誤差處理方式的，按以下辦法處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;
(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起三十日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的。產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
當事人對商品房銷售合同約定的面積與實際交付的面積有異議的，可以委托具有相應測繪資質的機構進行測繪。
第二十條商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以委托具有相應資質的工程質量檢測機構進行鑒定。經鑒定，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
第二十一條房地產交易當事人，應當如實申報成交價格，并按照國家規定繳納有關稅費。房地產交易當事人申報的成交價格明顯低于同類房地產市場平均價格的，按照評估價格計征稅費。
商品房銷售價格，由當事人協商議定;享受政府優惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第四章房地產抵押
第二十二條房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。抵押合同應當載明以下內容：
(一)雙方當事人姓名或者名稱、住所;
(二)主債權的種類、數額;
(三)抵押房地產的數量、質量、面積、住址、所有權權屬或者使用權權屬基本情況;
(四)抵押房地產的價值;
(五)抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任;
(六)債務人履行債務的期限;
(七)違約責任與爭議解決方式;
(八)抵押合同訂立的時間與地點;
(九)雙方約定的其他事項。
第二十三條房地產抵押時，應當向市、縣房地產主管部門辦理抵押登記。
第二十四條以房地產設定抵押權的，應當由具備房地產價格評估資質的中介服務機構評估其價值，但抵押人和抵押權人另有約定的除外。
第二十五條以約定土地使用年限的房地產設定抵押權的，所擔保債務的履行期限不得超過原出讓或者轉讓合同約定的使用年限減去已經使用年限的剩余年限。
第二十六條房地產開發企業銷售已經抵押的商品房時，按照《中華人民共和國擔保法》的有關規定執行。
第二十七條以已經出租的房屋設定抵押權的，抵押人應當書面通知承租人。抵押期間房屋租賃合同繼續有效。
出租已經抵押的房屋，應當通知抵押權人，并書面告之承租人。房屋租賃期間不得超過抵押期限。
第二十八條以在建工程設定抵押權的，其擔保的債務以該房地產項目已完工部分的價值為限，但應扣除依法已預售部分和已設定抵押部分的價值。
第二十九條因國家建設需要拆除抵押房屋的，抵押關系終結，由抵押人向抵押權人清償債務或者由抵押雙方另行設定抵押權。
第三十條處分抵押房地產所得價款，按下列順序分配：
(一)以劃撥方式取得土地使用權的房地產，繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的價款;
(二)支付抵押房地產應繳納的稅費;
(三)支付處分抵押房地產的費用;
(四)償還抵押權人債權本息及支付違約金;
(五)賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害;
(六)剩余部分退還給抵押人。
處分抵押房地產所得價款不足以支付債務、違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。
第五章房屋租賃
第三十一條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
房屋出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕和保護責任、變更和解除合同的條件、能否轉租及違約責任等主要條款，明確雙方當事人的權利和義務。
第三十二條房屋租賃雙方當事人應當自合同簽訂之日起三十日內，向房屋所在地市、縣房地產管理部門辦理房屋租賃登記備案。
第三十三條房屋出租人出租的房屋影響承租人正常使用的，承租人有權要求出租人限期修復或者減少租金。
房屋出租人明知其出租的房屋是危險房屋或者具有鑒定資質的機構鑒定為危險房屋的，不得出租。
第三十四條承租人應當按照租賃合同約定使用房屋，不得擅自改變房屋用途或者從事違法活動。因承租人的過錯造成房屋損壞的，承租人應當負責修復或者依法賠償。
第六章房地產中介服務
第三十五條從事房地產價格評估、咨詢、經紀等中介服務的機構，應當領取營業執照，并依照國家房地產中介服務從業資質的規定，取得房地產中介服務機構資質證書，在資質等級許可范圍內從事中介服務活動。
第三十六條房地產中介服務從業人員，應當依照國家有關規定，取得相應的從業資格證書，并申請注冊后，方可在資格證書許可范圍內從事中介服務活動。
房地產中介服務從業人員，只能受聘于一個房地產中介服務機構;未受聘于房地產中介服務機構的，不得從事房地產中介服務活動。
凡違反此規定，擅自從事房地產中介服務活動的，依據《山西省城市房地產交易管理條例》第四十九條予以處罰。
第三十七條房地產中介服務機構從事中介活動，應當根據委托查驗有關資料、勘驗現場。委托人提供的資料不符合規定的，中介機構應當拒絕委托。
第三十八條由于房地產中介服務機構的過錯，致使房地產交易合同不能履行的，中介機構應當向委托人退還已收取的費用;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七章附則
第三十九條在城市規劃外的國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產交易活動，實施對房地產交易活動的管理，參照本辦法執行。
第四十條本辦法自頒布之日起施行。
篇2：邯鄲市物業管理辦法(2015)
邯鄲市物業管理辦法(20**)
河北省邯鄲市人民政府
邯鄲市物業管理辦法
第一章 總則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內物業管理活動適用本辦法。
第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，并負責叢臺區、邯山區、復興區、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。
縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設或房產行政主管部門（以下簡稱縣級房產行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和維修資金的收繳、管理工作。
財政、價格、規劃、建設、公用事業、城管執法、人防、公安、民政、工商、衛生、環境保護等部門在各自職責范圍內,對物業管理活動進行監督管理。
第四條 縣級人民政府應當做好轄區內物業管理與社區建設的相關工作,及時協調解決物業管理工作中出現的重大問題。
街道辦事處、鄉鎮人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業管理屬地監管主體。主要負責對物業服務企業服務情況進行監督考核和業績評定；在轄區物業管理主管部門的指導、協調、配合下調解物業管理糾紛；組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉、換屆工作；監督業主大會和業主委員會依法履行職責。
社區居民委員會協助街道辦事處對業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調，依法調解社區內物業管理糾紛，列席業主大會和業主委員會會議。
第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護物業管理市場秩序和公平競爭，督促物業服務行業及從業人員依法誠信經營，促進行業健康發展。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。
未成立業主大會的，在發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者決定其他事項時，由物業所在地街道辦事處指導、協助業主共同決定有關事項。
第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體辦法按省有關規定執行。
第八條 物業管理區域內，已交付使用的物業業主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設單位應當按照物業所在地街道辦事處的要求，按規定及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料?；I備首次業主大會會議所需的經費由全體業主共同承擔。
第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處應當在收到書面申請后30日內，組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表7至11人單數組成?；I備組中業主代表由街道辦事處或社區居民委員會推薦產生。其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告5日以上。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協調解決。
第十一條 籌備組自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會，并在首次業主大會會議召開之日15日前，將有關事項在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。
第十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第十三條 業主大會決定以下事項：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；
?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
?。ㄋ模┲贫ㄎ飿I服務內容、標準以及物業服務收費方案；
?。ㄎ澹┻x聘和解聘物業服務企業；
?。┗I集和使用維修資金；
?。ㄆ撸└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
?。ò耍└淖児灿胁糠值挠猛?；
?。ň牛├霉灿胁糠诌M行經營以及所得收益的分配與使用；
?。ㄊ┕ぷ鹘涃M的籌措、管理和使用；
?。ㄊ唬┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（六）、(七)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第十四條 業主拒付物業服務費，不繳存維修資金或者有其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。
第十五條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。
物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
第十六條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第十七條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5人以上單數組成。具體人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。
業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：
?。ㄒ唬┯型耆袷滦袨槟芰?；
?。ǘ┳袷貒矣嘘P法律、法規；
?。ㄈ┳袷貥I主大會議事規則、管理規約；
?。ㄋ模o欠交物業服務費、維修資金等損害業主共同權益的行為；
?。ㄎ澹嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔；
?。┚哂幸欢ǖ慕M織能力；
?。ㄆ撸┚邆浔匾墓ぷ鲿r間。
第十八條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。
業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任、執行秘書。
第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處備案：
?。ㄒ唬┯苫I備組組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；
?。ǘI主大會決議；
?。ㄈ┕芾硪幖s、業主大會議事規則；
?。ㄋ模I主委員會委員名單及基本情況。
街道辦事處應當在7日內將備案材料抄送物業所在地縣級房產行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。
前款第（二）、（三）、（四）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。
第二十條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。
第二十一條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。
第二十二條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物在街道辦事處監督下，向新一屆業主委員會移交。
第二十三條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。
工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。
第二十四條 業主大會或者業主委員會依法做出的決定對業主具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會可以決定終止其委員資格：
?。ㄒ唬┮詴娣绞教岢鲛o職請求的；
?。ǘ┎宦男形瘑T職責的；
?。ㄈ├梦瘑T資格謀取私利的；
?。ㄋ模┚懿宦男袠I主義務的；
?。ㄎ澹┣趾λ撕戏嘁娴?；
?。┮蚱渌虿灰藫螛I主委員會委員的。
第二十六條 業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的街道辦事處可以責令業主委員會限期召開業主大會會議，逾期仍不召開的，由物業所在地的社區居民委員會指導和監督，并及時組織召開：
?。ㄒ唬I主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；
?。ǘI主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的；
?。ㄈI主委員會未按規定組織召開業主大會會議的。
第二十七條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地街道辦事處可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。
第二十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處的指導和監督下，代行業主委員會職責。
第二十九條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。
第三章 前期物業管理
第三十條 住宅物業或多產權非住宅物業的建設單位應當通過招標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于３個或者住宅規模不足3萬平方米的，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第三十一條 建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向房產行政主管部門提供前期物業服務招標或議標備案文件、前期物業服務合同和臨時管理規約等資料。
建設單位在銷售物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約約定的內容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第三十二條 臨時管理規約對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
第三十三條 新建物業的建設單位應當依法在物業管理區域內配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主委員會辦公等物業服務用房。
物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業項目中心區域或者出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。
規劃、設計新建住宅物業時，應當統籌規劃，合理布局物業管理配套設施。按照不低于開發建設住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業服務用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業服務用房不低于60平方米。物業服務用房由物業服務企業和業主委員會使用，產權歸全體業主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。
第三十四條 規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置等是否符合規劃設計指標。
第三十五條 市、縣級人民政府房產行政主管部門應當
參與物業項目的聯合審查和聯合驗收。
第四章 物業服務企業
第三十六條 從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，并且依法取得物業服務企業資質證書。
從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業教育培訓。
外市物業服務企業進入本市從事物業服務經營活動的，應當持物業服務企業資質證書、工商行政管理部門核發的分支機構營業執照等有關合法有效證件,向市房產行政主管部門備案。
第三十七條 物業服務企業應當接受市房產行政主管部門的資質檢查和核定。拒不接受資質檢查和核定的，不得繼續從事物業服務業務。
第三十八條 物業服務企業享有下列權利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同進行相應服務管理；
?。ǘ┌凑瘴飿I服務合同收取服務費用；
?。ㄈρb飾裝修活動進行監督；
?。ㄋ模┘皶r制止損害物業共用部位、共用設施設備和場地的行為；
?。ㄎ澹┓?、法規、規章和物業服務合同約定享有的其他權利。
第三十九條 物業服務企業應當履行下列義務：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同約定提供物業服務；
?。ǘ┙邮軜I主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；
?。ㄈ┕疚飿I服務合同約定的收費項目和服務標準；
?。ㄋ模┕纠霉灿貌课?、共用設施設備經營的收益和支出情況；
?。ㄎ澹┲贫ㄊ褂镁S修資金的年度計劃；
?。﹨f助街道辦事處和社區居民委員會做好社區建設的相關工作；
?。ㄆ撸┓?、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他義務。
第四十條 物業服務企業應當加強物業管理區域的巡查管理，發現違反治安、消防、環保、物業裝飾裝修等方面的法律、法規、規章規定的行為，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當對違法行為者依法處理。
物業服務企業應當協助相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
第五章 物業管理服務
第四十一條 業主委員會應當與選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，將物業服務合同報物業所在地縣級房產行政主管部門備案。
物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十二條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位或業主委員會按規定辦理承接查驗手續。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地縣級房產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗過程和結果可以公證。
第四十三條 承接查驗應包含下列內容：
?。ㄒ唬┪飿I共用部位、共用設備、共用設施。
1.共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
2.共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
3.共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。
?。ǘ┫嚓P資料。
在首次業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位與前期物業服務企業辦理承接查驗手續時，應當移交下列資料：
1.建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；
2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；
3.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
4.物業質量保修文件和物業使用說明文件；
5.業主名冊及相對應的專有部分面積明細；
6.物業管理所必需的其他資料。
辦理承接查驗手續時，除移交上述規定的內容外，還包括預收的物業服務費用、預代收的水、電費，利用共用部位、共用設施設備經營所得收益及屬于業主的其他財物等。
建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。
第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業主所有，并委托業主委員會管理和使用。
首屆業主委員會成立后，業主委員會依法選聘的物業服務企業向業主委員會辦理物業服務管理資料的借用手續。
物業服務合同終止時，物業服務企業應將物業服務用房和相關資料交還業主委員會。
第四十五條 物業項目承接查驗時，交接雙方應列明詳細交接清單，其內容包括：資料及共用部位、設施、設備的名稱、數量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經辦人等。并按下列程序分別進行：
?。ㄒ唬┰谑状螛I主大會選聘物業服務企業之前，建設單位在物業項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業服務企業辦理承接查驗手續：
1.建設單位于現場查驗20日前，書面通知受托的前期物業服務企業辦理承接查驗手續，并提交有關資料。
2.物業服務企業應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項。
3.物業服務企業應會同建設單位對物業共用部位、共用設施、設備等進行查驗。
4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。
5.經查驗符合要求的，建設單位應與前期物業服務企業簽訂承接查驗協議，并在簽訂協議后10日內辦理有關交接手續。
?。ǘ┣捌谖飿I服務企業在業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后10日內，應按如下程序，向業主委員會及其選聘的物業服務企業辦理承接查驗手續：
1.業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后3日內，業主委員會應書面通知前期物業服務企業辦理交接手續，前期物業服務企業應在7日內提供有關資料。
2.業主委員會及其選聘的物業服務企業應按接管條件，對提供的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定現場查驗時間及有關事項。
3.業主委員會及其選聘的物業服務企業會同前期物業服務企業，對物業的共用部位、共用設施、設備等進行檢驗。
4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。
5.經查驗符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續。
6.有關承接查驗結果應在物業管理區域內向全體業主公布。
?。ㄈ┓制诮ㄔO的項目，可以按本辦法分期接管驗收。
第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由業主與物業服務企業按照價格行政主管部門會同房產行政主管部門制定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。
第四十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件，并通過符合法律規定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續所產生的物業服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規定的收房時限內不能辦理接房手續的，所產生的物業服務費用由建設單位承擔。
第四十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應當收費到戶。
物業服務企業接受委托代收有關費用的，不能向業主收取手續費等額外費用。
第四十九條 物業管理區域內的公用照明、水系景觀等設施的日常維護、管理由物業服務企業負責，所產生的費用由全體業主共同承擔。
第五十條 物業服務企業退出物業服務項目時，應當本著維護社會穩定、保證物業管理正常秩序、依法有序、平穩過渡、防止損失的原則進行。
業主、業主大會應當從保持物業服務的連續性和長遠利益出發，依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定，保證物業管理區域業主的正常工作、生活環境和秩序，積極維護社會穩定。
第五十一條 物業服務企業退出物業服務項目時應做好下列工作：
(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業主委員會、社區居民委員會和街道辦事處，同時在物業管理區域內公告，并報送縣級房產行政主管部門。
(二)在退出之日起10日內，按照本辦法第四十四條規定的內容向業主委員會或街道辦事處、社區居民委員會辦理移交事宜。
(三)擬退出服務的物業服務企業，在正式退出前應當繼續按照物業服務合同約定做好物業服務，業主應當按時足額交納物業服務費至合同終止之日。
第五十二條 業主委員會自接到物業服務企業書面告知退出之日起15日內，應當組織召開業主大會，重新選聘物業服務企業。
街道辦事處接到書面告知10日內，組織物業服務企業和業主就有關問題的解決進行協商，同時制定應對方案。
第五十三條 業主、使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業可以依法追究業主、使用人的法律責任。但物業服務企業不得以業主、使用人未繳納物業服務費等費用為由，拒絕退出物業服務項目。
第五十四條 未成立業主委員會或未完成物業服務企業選聘的，暫由街道辦事處和社區居委會組織相關專業服務企業做好環境衛生、垃圾清運、綠化養護、秩序維護等日常工作，發生的費用由全體業主共同承擔。
第五十五條 業主大會解聘物業服務企業或物業服務企業被注（吊）銷資質證書的，業主委員會應做好選聘新的物業服務企業的工作。物業服務企業資質審批部門應及時告知縣級房產行政主管部門。
第六章 物業的使用和維護
第五十六條 業主、物業使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。
第五十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十八條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設備的維修、養護。
采用城鎮集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養護。
采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養護。
上述單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
市、縣人民政府應制定相關政策，組織協調專業經營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產權無償移交給專業經營單位，由專業經營單位負責相關設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。
第六十條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并按規定與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。物業服務企業應將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業主：
?。ㄒ唬p壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌；
?。ǘ┥米愿淖兾飿I共用部分結構、布局及既定用途；
?。ㄈ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內的道路、場地；
?。ㄋ模p壞物業共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備；
?。ㄎ澹├梦飿I從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；
?。┥米蕴幹媒ㄖ?、裝飾裝修垃圾的活動；
?。ㄆ撸┕芾硪幖s和物業服務合同禁止的其他行為。
第六十一條 建設單位依法出售物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的人員。
建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。
物業管理區域業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約及有關停車管理的約定。
第六十二條 物業管理區域內車輛停放服務費按照政府價格主管部門的有關規定收取。
第七章 住宅專項維修資金
第六十三條 住宅業主、住宅小區內的非住宅業主、住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅業主、住宅小區外與住宅具有共有設施設備的非住宅業主均應按規定交存維修資金。
住宅只屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的，不交存維修資金。
第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。
維修資金管理使用實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。
第六十五條 住宅業主、非住宅業主按照房屋所有權證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。
維修資金主管部門根據住宅開發建設周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數據，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。
第六十六條 出售公有住房的，按照下列規定交存維修資金：
?。ㄒ唬I主按照物業建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
?。ǘ┦鄯繂挝话凑斩鄬幼≌坏陀谑鄯靠畹?0%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。
業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十七條 維修資金交存程序。
?。ㄒ唬┬陆ㄗ≌?。
1.辦理商品房預（銷）售許可證時，開發建設單位到維修資金主管部門辦理建設項目維修資金開戶手續。
2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發建設單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。
開發建設單位領取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續。
未經交存人委托，開發建設單位不得代收維修資金。
3.開發建設單位在辦理房屋產權初始登記時，應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。
4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內的，交存的維修資金不作調整。
?。ǘ┕凶》?。
售房單位在收取售房款時應代收購房人首期維修資金，并在30日內將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。
第六十八條 未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產部門不予辦理房屋登記。
第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業所在地維修資金主管部門負責管理。業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的維修資金，由物業所在地維修資金主管部門代管。
維修資金主管部門應當委托所在地商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。
開立商品住房維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
開立公有住房維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬。其中，業主交存的維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。
第七十條 業主大會成立后，物業管理區域內的維修資金的管理，由本物業管理區域內業主大會決定?？衫^續由維修資金主管部門代管，也可劃轉業主大會管理。經業主大會討論通過，決定劃轉的，按照下列程序劃轉：
?。ㄒ唬I主大會向維修資金主管部門提交下列材料：
1.劃轉維修資金的申請；
2.業主大會關于劃轉維修資金的決定；
3.維修資金管理方案；
4.辦理人員身份證復印件和業主大會的委托書等。
?。ǘ┙浘S修資金主管部門同意業主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設立分戶賬。
?。ㄈ┚S修資金主管部門在收到申請之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金專戶，并將有關賬目等移交業主委員會。
維修資金主管部門認為業主大會劃轉維修資金不符合條件的，應當向業主大會書面說明原因。
第七十一條 維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業資格。業主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應當接受維修資金主管部門的監督。
第七十二條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應及時告知業主委員會或業主，業主應當及時續交。續交方案由全體業主按規定討論通過。
第七十三條 業主按規定應交存維修資金而未交存的，應予補交。
第七十四條 維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
?。ㄒ唬┪飿I服務企業根據維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。建議內容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業主范圍和戶數等；
?。ǘ┚S修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
?。ㄈ┪飿I服務企業或者相關業主組織制定使用方案；
?。ㄋ模┪飿I服務企業或者相關業主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支?。?/p>
1.使用維修資金申請；
2.專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業主且占相關總人數三分之二以上業主同意使用維修資金的決議；
3.業主會議對物業服務企業或者相關業主辦理維修資金使用事宜的授權書；
4.維修施工方案和合同；
5.維修費用分攤明細表；
6.辦理人身份證復印件。
?。ㄎ澹┚S修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
?。艄芾磴y行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。
第七十五條 維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
?。ㄒ唬┪飿I服務企業提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用方案；
?。ǘ┯上嚓P業主按照業主大會決定的規則通過使用方案；
?。ㄈ┪飿I服務企業或者相關業主組織實施使用方案；
?。ㄋ模┪飿I服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支維修資金；
?。ㄎ澹I主委員會依據使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
?。I主委員會、公有住房維修資金主管部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；
?。ㄆ撸艄芾磴y行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。
第七十六條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。
第七十七條 發生危及房屋、生命財產安全及嚴重影響生產生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支維修資金：
?。ㄒ唬┚S修資金劃轉業主大會管理前，按照下列程序辦理：
1.物業服務企業或者相關業主持有關材料，向維修資金主管部門申請列支；
2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。
3.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后將所需維修資金劃轉至維修單位。
?。ǘ┚S修資金劃轉業主大會管理后，按照以下程序辦理：
1.物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；
2.業主委員會依據使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
3.業主委員會、公有住房維修資金管理部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；
4.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉至維修單位。
發生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應將費用支出情況向相關業主公示，接受業主監督。
第七十八條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業主，業主需提交以下資料領?。?/p>
?。ㄒ唬┓颠€申請；
?。ǘ┓课轀缡ёC據；
?。ㄈI主身份證原件；
?。ㄋ模┐鷺I主領取維修資金的需出具業主委托書及委托人身份證原件。
第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業主委員會，與專戶管理銀行應當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。
維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進行復核；維修資金管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核；業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。
第八章 法律責任
第八十一條 建設單位未在銷售場所公示前期物業服務合同、臨時管理規約的，由房產行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。
第八十二條 建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，房產行政主管部門可處3000元以下的罰款。
第八十三條 建設單位、物業服務企業拒不移交有關資料、物業服務用房的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，并依據國務院《物業管理條例》第五十九條規定予以處罰。
第八十四條 物業服務企業擅自撤離服務區域停止物業服務活動的或拒不撤出物業服務項目的，由房產行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十五條 物業服務企業有下列情形的，房產行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業信用檔案警示系統。限期改正期間，該企業不得參與本市物業項目的投標活動，不得參評各級物業管理評優活動：
?。ㄒ唬┪飿I服務企業未按照本辦法規定退出或接管物業服務項目、拒絕接受政府有關部門的指導和監督管理的；
?。ǘ┪飿I服務合同期限未滿，物業服務企業擅自提前撤管的；
?。ㄈ┣捌谖飿I服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業拒不撤出物業服務項目的；
?。ㄋ模┢渌`反法律法規的行為。
第八十六條 建設單位擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十七條 未取得資質證書從事物業管理的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十條規定予以處罰。
第八十八條 物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十一條規定予以處罰。
第八十九條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十二條規定予以處罰。
第九十條 開發建設單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規定將房屋交付買受人的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第九十一條 挪用維修資金的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十三條規定予以處罰。
第九十二條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十四條規定予以處罰。
第九十三條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十五條規定予以處罰。
第九十四條 有下列行為之一的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰。
?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
?。ㄈ┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的。
第九十五條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可向人民法院起訴。
第九十六條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十七條 房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第九章 附則
第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發的《邯鄲市業主大會和業主委員會指導規則》（〔20**〕59號）同時廢止。
篇3：大連市實施《物業管理條例》辦法(2009)
大連市實施《物業管理條例》辦法(20**)
大連市人民政府令
第105號
《大連市實施〈物業管理條例〉辦法》業經20**年7月31日市政府第21次常務會議通過，現予公布，自20**年10月1日起施行。
代市長 李萬才
二〇〇九年八月十三日
大連市實施《物業管理條例》辦法
第一章 總則
第一條 為了實施國務院《物業管理條例》，結合大連市實際，制定本辦法。
第二條 大連市行政區域內，業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，適用本辦法。
第三條 市及縣（市）區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
大連經濟技術開發區管理委員會等市人民政府派出機構，負責管理范圍內物業管理活動的監督管理工作。
價格、民政、工商、建設、城建、城鄉規劃、公安等行政管理部門依據各自職責，負責與物業管理活動有關的工作。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建設的關系，協助房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會日常工作。
第四條 鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范經營行為，培訓從業人員，調解行業內部爭議，維護會員合法權益，促進行業健康發展。
第二章 業主及業主大會
第五條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
?。ㄒ唬┌凑瘴飿I服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
?。ǘ┨嶙h召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、業主大會議事規則的建議；
?。ㄋ模﹨⒓訕I主大會會議，行使投票權；
?。ㄎ澹┻x舉業主委員會委員，并享有被選舉權；
?。┍O督業主委員會的工作；
?。ㄆ撸┍O督物業服務企業履行物業服務合同；
?。ò耍ξ飿I共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
?。ň牛┍O督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
?。ㄊ┓?、法規、規章規定的其他權利。
第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
?。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業主大會議事規則，履行物業服務合同；
?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
?。ㄈ﹫绦袠I主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P規定交納專項維修資金；
?。ㄎ澹┌磿r交納物業服務費用；
?。﹨⒓訕I主大會時遵守大會程序；
?。ㄆ撸┫蛭飿I服務企業提供詳實、準確的聯系方式；
?。ò耍┙邮軜I主大會、業主委員會對其履行業主義務的監督；
?。ň牛┓?、法規、規章規定的其他義務。
第七條 下列事項由業主共同決定：
?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I主大會議事規則；
?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；
?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業；
?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；
?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第八條 新建物業項目，包括分期建設和多個單位開發建設，其配套設施設備和相關場地是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但是，該物業項目規模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的，可以劃分為若干個獨立的物業管理區域。
新建物業項目的物業管理區域，由城鄉規劃主管部門在詳細規劃圖上明確。
第九條 同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會。
房屋實際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業主大會。
第十條 物業管理區域符合成立業主大會條件并準備成立業主大會的，由建設單位（公有住房出售單位）在三十日內，書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告，同時提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。
房地產行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內，會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導組建業主大會籌備組?；I備組由業主代表三人、街道辦事處或者鄉鎮人民政府和建設單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業主代表由業主推選或者在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下選定?；I備組成員名單確定后，在物業管理區域內書面公告。
建設單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業主大會報告的，經百分之二十以上業主提議，可以書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告。符合條件的，房地產行政主管部門按照前款規定指導組建業主大會籌備組，建設單位（公有住房出售單位）提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。
籌備成立首次業主大會的費用，由業主和建設單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔。
第十一條 業主大會籌備組履行下列職責：
?。ㄒ唬┐_定會議召開的時間、地點、形式和內容；
?。ǘ﹨⒄帐蟹康禺a行政主管部門制訂的示范文本，擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案；
?。ㄈ┐_認業主身份，核定業主的投票權數；
?。ㄋ模M定業主委員會委員候選人產生辦法，組織推薦業主委員會候選人；
?。ㄎ澹┳龊脮h的其他準備工作。
前款第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規定的事項，應當在會議召開十五日前，在物業管理區域內書面公告。
第十二條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。
業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。數人共有一個物業的，共有人可以推選其中一人參加業主大會會議。
第十三條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十四條 業主大會應當依法選舉產生一個業主委員會。
業主委員會由委員五人以上十五人以下單數組成，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會委員的任期由業主大會議事規則規定。
業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任一人，副主任一至二人。
業主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。
業主大會在選舉業主委員會委員的同時，具備條件的，應當選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業管理區域內公示。
第十五條 業主委員會委員應當符合下列條件：
?。ㄒ唬┦潜疚飿I管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
?。ǘ┠７堵男邪磿r交納物業服務費用及其他業主義務；
?。ㄈ嵝墓媸聵I，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；
?。ㄋ模┚邆渑c物業管理相關的專業知識；
?。ㄎ澹┥眢w健康，有必要的工作時間。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起十日內，將業主委員會委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業管理區域內顯著位置公示。
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案材料中應當載明業主大會成立情況、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單和各項表決結果。備案材料齊全的，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府出具備案回執。
業主委員會的印章刻制，按照市房地產行政主管部門與市公安部門的規定執行。
第十七條 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。物業管理區域內有百分之二十以上業主提議，或者經業主委員會決定，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。但是，已經業主大會決定的事項，在下次業主大會定期會議召開前，不得提議召開業主大會臨時會議重新決定。
物業管理區域召開業主大會會議前，業主委員會應當告知相關的居民委員會。居民委員會可以派員列席。
業主委員會不按規定組織召開業主大會會議的，物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期組織召開；逾期仍不召開的，經百分之二十以上業主申請，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主召開。
第十八條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；
?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，掌握物業服務企業履行物業服務合同情況；
?。ㄋ模┍O督管理規約的實施；
?。ㄎ澹┓?、法規以及業主大會賦予的其他職責。
第十九條 三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。
召開業主委員會會議，應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員人數的半數以上書面同意。
業主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內在物業管理區域內公告后生效。
第二十條 業主委員會有下列情形之一的，應當召開業主大會予以改選：
?。ㄒ唬┻^半數以上委員不履行職責的；
?。ǘ┒啻吻址笜I主合法權益又不整改的；
?。ㄈ┳鞒鲞`法或者錯誤決定，經有關行政主管部門責令改正，但拒不改正或者拖延改正的。
業主委員會不召集業主大會改選的，經百分之二十以上業主申請，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會改選。新的業主委員會成立后，按照本辦法第十六條的規定公示、備案。
第二十一條 業主委員會委員、候補委員不再是本物業管理區域內業主的，其委員、候補委員資格自行終止。
業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：
?。ㄒ唬┮詴嫘问较驑I主大會或者業主委員會提出辭職的；
?。ǘ┦苓^刑事處分的；
?。ㄈ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ?；
?。ㄋ模┎宦男袠I主義務的；
?。ㄎ澹o正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；
?。┎灰死^續擔任業主委員會委員、候補委員的其他情形。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物交還給業主委員會。
第二十二條 業主委員會根據業主大會議事規則規定的任期屆滿二個月前，應當召集業主大會，組織換屆選舉；無力召集業主大會、組織換屆選舉的，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織換屆選舉。
第二十三條 物業管理區域不成立業主大會的，可以由房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數的業主同意后，將本辦法第七條第（二）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項事項，委托物業管理區域所在地的居（村）民委員會組織實施。委托期限為三年，可以連續委托。
按照城市總體規劃屬于農村城市化范圍內的住宅項目，需要對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本區域環境衛生和相關秩序的，可以由居（村）民委員會參照業主委員會職責，按照有關法律、法規和規章的規定開展工作。
第二十四條 業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會開展工作的經費由全體業主承擔，不得由物業服務企業承擔。業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會工作經費使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督。
第三章 前期物業管理
第二十五條 建設單位應當在物業管理區域內提供物業管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內，增加五十至一百平方米。物業管理用房中的業主委員會用房面積不低于三十平方米。
物業管理用房應當為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設施設備齊全，具備使用條件。門衛房、電話交換機房、監控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業管理用房面積。
物業管理用房具體位置，由城鄉規劃主管部門在確定詳細規劃圖時明確。
物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房移交給業主委員會或者建設單位管理。
市房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房房號。
第二十六條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。招標時應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，持下列材料到物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門備案：
?。ㄒ唬┙ㄔO項目中標確認書或者具有法律效力的其他批準文件；
?。ǘ┙浥鷾实慕ㄔO項目詳細規劃圖；
?。ㄈ┱袠斯婊蛘咄稑搜垥?；
?。ㄋ模┱袠宋募?；
?。ㄎ澹┓?、法規、規章規定的其他材料。
房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規、規章行為的，應當責令招標人改正。
選聘物業服務企業，投標人少于三個或者同一物業管理區域住宅物業建筑面積在二萬平方米以下的，經物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。
第二十七條 新建住宅物業，建設單位應當在取得商品房預售許可證之前完成前期物業服務企業選聘工作，并與中標或者協商選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。
建設單位在辦理商品房預售許可證時，應當提供前期物業服務合同和物業服務方案，物業服務方案應當載明選聘物業服務企業情況。
第二十八條 建設單位銷（預）售物業時，應當將選聘的物業服務企業情況、前期物業服務合同、臨時管理規約、物業管理區域圖、物業服務內容、服務標準、物業服務費標準（需注明以價格主管部門批準為準）等事項，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約及同意公示的其他事項。
第二十九條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。經查驗存在問題的，雙方應當書面約定解決時限和方法。
物業共用部位、共用設施設備有重大質量問題的，建設單位應當進行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。
第三十條 建設單位在物業竣工或者交接物業時，應當將物業管理區域內的下列資料分別移交城市建設檔案館和物業服務企業保管：
?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；
?。ㄋ模┪飿I管理所必需的其他資料。
移交物業服務企業的前款資料歸全體業主所有。物業服務企業因管理不善導致資料丟失或者損壞的，應當負責補齊。前期物業服務合同終止時，應當全部移交給業主委員會或者建設單位。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。
建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業服務企業可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監管。
保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業服務的單位應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，向市房地產行政主管部門申請取得物業服務企業資質證書。
物業服務企業資質證書不得轉讓、出租、出借。
第三十三條 物業服務企業應當在辦公地點顯著位置，將物業服務企業資質證書、服務項目、服務標準、服務電話等公示，并按照價格主管部門的規定進行收費公示。
第三十四條 業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位按收費標準交納。
違反物業服務合同約定，業主未按時交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第三十五條 業主出租物業的，應當在物業租賃合同中，對物業服務費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內，將物業承租人、出租期限及物業費用的交納等約定事項書面告知業主委員會和物業服務企業。
物業轉讓時，買受人應當要求出賣人結清物業服務費和住房維修費用。未結清的，由買賣雙方與物業服務企業約定結清方式。
第三十六條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當向接受其服務的最終用戶收取相關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第三十七條 物業服務企業應當履行物業服務合同，接受業主、業主大會、業主委員會的監督。業主委員會應當就物業服務企業履行合同約定情況每年至少一次征求業主意見，認為履行合同約定的，予以確認；業主要求整改的，通知物業服務企業及時整改。
第三十八條 物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業服務合同的，應當提前二個月書面告知對方及物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門。
物業服務合同期滿二個月前，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不繼續聘用的，應當按照本辦法規定重新選聘新的物業服務企業。
第三十九條 物業服務合同期滿不再續訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除的，原物業服務企業應當自合同終止之日起十日內退出該物業管理區域。在退出物業管理區域之前，應當按照國務院《物業管理條例》的規定，向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理所需資料、預收的物業服務費用及其收支賬目和物業管理用房。
物業服務合同終止時，業主委員會與原物業服務企業應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業管理資料移交等事務。原物業服務企業不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。
物業服務企業退出物業管理區域后，業主大會尚未選聘出物業服務企業的，環境衛生工作由城建部門委托經核準的生活垃圾經營性處置單位負責；物業共用設施設備、場地需要維修養護的，由利益相關的業主按照規定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，由利益相關的業主自籌。
第四十條 業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中發生矛盾和爭議的，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。
市房地產行政主管部門應當建立物業投訴制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，市房地產行政主管部門應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。
第五章 物業的使用與維護
第四十一條 業主、物業使用人使用物業時，應當遵守法律、法規、規章和管理規約的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權益的原則，處理好相鄰關系。
第四十二條 在物業管理區域內不得有下列行為：
?。ㄒ唬┥米圆鸶姆课莩兄亟Y構；
?。ǘ┣终?、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；
?。ㄈ┥米愿淖兾飿I規劃用途；
?。ㄋ模┻`反規定飼養家禽、寵物；
?。ㄎ澹┻`反規定擺攤設點、占道經營；
?。┻`反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
?。ㄆ撸┰诮ㄖ?、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；
?。ò耍┒逊乓兹?、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音；
?。ň牛┻`反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動；
?。ㄊ┓?、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十三條 業主或者物業使用人裝飾裝修物業，應當事先書面告知物業服務企業。物業服務企業按照有關規定，與業主或者物業使用人簽訂物業裝飾裝修協議，發現違反法律、法規、規章和協議行為的，應當制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定處理。
第四十四條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，業主委員會應當持業主大會決議到有關行政管理部門辦理手續，經批準的，由業主委員會持有關批準文件告知物業服務企業。涉及需要改變物業服務合同約定事項的，應當與物業服務企業重新約定。
業主大會決定前款事項前，由業主委員會征求物業服務企業的意見。物業服務企業根據法律、法規和規章的規定，認為不宜改變用途的，應當向業主委員會做出書面說明。業主大會的決議違反法律、法規和規章規定的，物業服務企業應當報告相關行政主管部門。
第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護的責任。
供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業管理區域內的新增、養護、維修、更新和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應當在計劃施工十五日前，持施工計劃書、圖紙等材料，與物業服務企業就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協議后，方可施工。物業服務企業不得無故阻撓施工。
緊急搶險的，施工單位應當在搶險同時向物業服務企業通報，施工后及時恢復原狀。
第四十六條 車輛在物業管理區域內公共場地或者占用業主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業主大會決定。
物業管理區域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產行政主管部門制定。
第四十七條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，在向有關行政主管部門辦理審批手續前，應當征得相關業主、業主大會書面同意，并征求物業服務企業意見。經批準的，應當與物業服務企業簽訂有償使用協議，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
物業服務企業與物業共有部位、共用設施設備的經營者簽訂有償使用協議，不得損害業主的合法權益。
第四十八條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動，應當遵守有關法律、法規和規章的規定，不得影響房屋安全和正常使用。
第四十九條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業管理有關規定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應當認真履行并承擔相應責任。
業主應當在物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將物業轉讓或者出租的有關情況書面告知物業服務企業。
第五十條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一條 物業共用部位、共用設施在保修期滿后出現嚴重損壞，影響業主和物業使用人正常生活和安全，業主不同意維修的，市房地產行政主管部門可以組織物業服務企業維修，并告知業主大會，維修費用在專項維修資金中支付。
第六章 法律責任
第五十二條 建設單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：
?。ㄒ唬┻`反本辦法第十條規定，不提出成立首次業主大會報告或者不提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料的；
?。ǘ┻`反本辦法第二十八條規定，未將應當備案、公示的事項備案、公示的。
第五十三條 物業服務企業違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門按照下列規定處罰：
?。ㄒ唬┻`反本辦法第三十條第二款規定，將資料丟失或者損壞，又不補齊的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；
?。ǘ┻`反本辦法第三十二條第二款規定，轉讓、出租、出借物業服務企業資質證書的，責令限期改正，處五千元罰款；
?。ㄈ┻`反本辦法第四十五條規定，無故阻撓施工的，給予警告，責令改正。
第五十四條 物業服務企業違反本辦法第三十九條規定不退出物業管理區域的，業主委員會可以依法提起訴訟。
第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權限的，由有關行政主管部門依法處理。
第七章 附則
第五十六條 業主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，可以參照本辦法執行。
第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。
大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區物業管理辦法》（大政發[1999]123號）同時廢止。