NJ物業共用設備設施運行制度
一、總則
本制度旨在規范物業共用設備設施的運行、維護和管理，確保設備設施安全、高效、穩定運行，提高物業服務水平。
二、設備設施范圍及分類
1. 設備設施范圍
本制度適用于物業區域內所有共用設備設施，包括但不限于：供配電系統、給排水系統、消防系統、電梯系統、空調系統、安防系統、通信系統等。
2. 設備設施分類
根據設備設施的重要性、復雜性和技術特點，將設備設施分為三類：
(1)一類設備設施：指涉及業主生命安全、重要財產安全或重要公共服務的關鍵設備設施，如消防系統、電梯系統等。
(2)二類設備設施：指具有一定的技術復雜性、影響范圍較廣的設備設施，如供配電系統、給排水系統等。
(3)三類設備設施：指技術復雜性較低、影響范圍較小的設備設施，如照明系統、停車場管理系統等。
三、設備設施運行管理
1. 設備設施運行監控
(1)建立設備設施運行監控制度，對各系統設備設施進行日常巡檢和監控，確保設備設施運行狀態良好。
(2)監控系統應具備實時顯示、異常報警、數據記錄等功能，方便物業人員及時掌握設備設施運行狀況。
2. 設備設施維護保養
(1)制定詳細的設備設施維護保養計劃，對不同類型設備設施進行定期檢查、維護和保養。
(2)維護保養工作需按要求進行，確保設備設施性能穩定，延長設備設施使用壽命。
(3)維護保養記錄應完整、準確，便于跟蹤設備設施運行狀況和維護保養情況。
3. 設備設施故障處理
(1)建立設備設施故障應急處理機制，對設備設施故障進行快速響應和處理。
(2)接到設備設施故障報告后，應立即組織人員進行檢查和維修，盡快恢復設備設施正常運行。
(3)重大設備設施故障應向上級部門報告，并及時通知相關業主和使用者。
(4)設備設施故障處理完成后，應填寫故障處理記錄，總結故障原因和經驗教訓，改進設備設施維護保養工作。
四、設備設施安全管理
1. 設備設施安全操作規程
(1)制定各系統設備設施的安全操作規程，確保設備設施安全、正確使用。
(2)組織員工認真學習安全操作規程，提高員工安全意識和操作技能。
2. 設備設施安全檢查
(1)定期進行設備設施安全檢查，發現安全隱患及時整改，確保設備設施安全運行。
(2)對存在重大安全隱患的設備設施，應及時采取措施進行整改，消除安全隱患。
3. 設備設施防火、防雷、防潮、防鼠等措施
(1)落實設備設施的防火、防雷、防潮、防鼠等措施，防止因自然災害和動物侵害造成設備設施損壞。
(2)定期檢查防范措施的執行情況，發現問題及時整改，確保設備設施安全。
4. 設備設施安全管理培訓
(1)定期組織員工進行設備設施安全管理培訓，提高員工安全意識和應對能力。
(2)對新入職的員工進行設備設施安全知識培訓，確保員工具備基本的設備設施安全操作技能。
五、設備設施更新改造
1. 設備設施更新改造計劃
(1)根據設備設施運行狀況和行業技術發展，制定設備設施更新改造計劃，提高設備設施性能和物業服務水平。
(2)設備設施更新改造計劃應充分考慮業主需求、資金預算和技術可行性等因素，確保改造計劃的合理性和可行性。
2. 設備設施更新改造實施
(1)嚴格按照更新改造計劃和相關技術標準，組織實施設備設施更新改造工作。
(2)更新改造過程中應加強質量控制和進度控制，確保改造工程質量和工期。
(3)改造完成后，應進行驗收和試運行，確保設備設施正常運行。
3. 設備設施更新改造檔案管理
(1)建立設備設施更新改造檔案，詳細記錄更新改造全過程，便于跟蹤和管理。
(2)更新改造檔案應包括改造方案、圖紙、合同、驗收報告等資料，便于查閱和借鑒。
六、設備設施運行管理制度執行與監督
1. 各級員工應嚴格執行本制度，確保設備設施安全、穩定運行。
2. 物業主管部門應定期對設備設施運行管理制度的執行情況進行檢查和監督，發現問題及時整改。
3. 對違反設備設施運行管理制度的員工，應視情節輕重給予批評教育、處罰或者處分。
通過實施本制度，將規范物業共用設備設施的運行、維護和管理，確保設備設施安全、高效、穩定運行，提高物業服務水平。
篇2：供配電設備設施運行管理標準作業程序
一、目的
規范供配電設備設施運行管理工作，確保供配電設備設施良好運行。
二、適用范圍
適用與物業部供配電設備設施的運行管理。
三、職責
1、工程部主管負責配電設備運行的實施情況。
2、工程部變配電室組長負責供配電設施運行管理工作。
3、變配電室值班電工負責供配電設備設施的運行管理。
四、程序要點
1、巡視監控
(1)變配電室值班電工每班巡視兩次高壓開關柜、變壓器，每兩小時巡視一次;中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一次落地箱、電表箱。
(2)變配電室值班電工應按規定的頻次進行檢查、巡視、監控，并把每次所到巡視點的時間記錄在《供配電設備設施運行日記》上。
(3)巡視內容：
?、僮儔浩饔臀?、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運行是否超溫(85℃);
?、谟袩o異常響聲或氣味;
?、鄹鞣N儀表指示是否正常，指示燈是否正常;
?、軉蜗?、三相電壓是否在額定值±10%范圍以內，是否超載運行;
?、莞鞣N接頭是否有過熱或燒傷痕跡;
?、薹佬游镌O施是否完好;
?、呓拥鼐€有無銹蝕或松動;
?、喔鞣N臨時用電接駁情況;
?、岣鞣N表示牌、標示物是否完好;
?、獍踩镁呤欠颀R全，是否存放與規定位置;
按時開關管轄區域內的路燈、燈飾或噴水池，及時維修好轄區內路燈。
(4)對于巡視中發現的問題，當值變配電室值班電工應及時采取整改措施加以解決，處理不了的問題應及時如實地匯報給組長或主管，在組長或主管的協同下加以解決。整改時應嚴格遵守《供配電設備設施安全操作標準作業程序》和《供配電設備設施保養標準作業程序》的相關規定。
2、異常情況處置
(1)觸電位置。發現有人觸電時，當值變配電室值班的電工應保持鎮靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救：
?、倮_電源開關、拔去插頭或熔斷器;
?、谟酶稍锏哪景?、竹竿移開電線或用絕緣工具(平口鉗、斜口鉗等)剪斷電線;
?、塾酶稍锏囊路蚪^緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源;
?、芊乐褂|電者在斷電后跌倒;
?、萑绻|電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫生進行診治，密切注意其癥狀變化;
?、奕绻|電者已失去知覺，但呼吸尚存，應使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現象，則應積極進行人工呼吸，并及時送進醫院;
?、呷绻|電者的呼吸、脈搏及心跳都以停止，此時不能認為其已死亡，應當立即對其進行人工呼吸。人工呼吸必須連續不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫生感到現場救治為止。
(2)配電柜自動空氣開關跳閘的處置：
?、倥袛嗵l原因(短路或過載);
?、诓榍宄撦d種類及分布情況;
?、蹖梢商幹饌€檢查，確認故障部位或報告組長/主管，請求支援解決;
?、苋绻收弦雅懦龖⒓椿謴凸╇?。
(3)變配電房發生火災按《火警、火災、應急、處理標準作業程序》處置。
(4)變配電房發生水浸時的處置：
?、僖曔M水情況，拉下總電源開關或高壓開關;
?、诙伦÷┧?
?、廴绻┧^大，應立即通知機電處主觀，同時盡力阻滯進水;
?、苈┧炊伦『?，應立即排水;
?、菖鸥伤?，應立即對濕水設備設施進行除濕處理(如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等);
?、薮_認濕水已消除(如各絕緣電阻達到規定要求)，開機試運行，如無異常情況出現，則可以投入正常運行。
3、“市電”停時，當值變配電室值班電工應按《柴油發電機操作標準作業程序》進行巡視監控。從“市電”停到發電機開始供電，規定時間不超過5分鐘。
4、變配電室管理
(1)非值班人員不準進入機房，若需要進入，須經機電處主管，并在值班人員陪同下方可進入機房。
(2)機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內應備齊消防器材，并禁止吸煙。
(3)每班打掃一次機房的衛生，每周清潔一次機房內和設備設施衛生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無油漆、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。
(4)機房內應當通風良好、光線足夠、門窗開戶靈活，防小動物設施完好。
(5)對機房都應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙。
5、交接班要求
(1)接班人員應認準時來接班。
(2)接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《供配電設備設施運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《供配電設備設施運行日記》上簽名。
(3)有下列情況之一者不準交接班：
?、偕弦话噙\行情況未交代清楚;
?、谟涗洸灰幏?、不完整、不清晰;
?、蹤C房不干凈;
?、芙影嗳宋吹綅?
?、菔鹿收谔幚?。
篇3：給排水設備設施運行管理標準作業規程
一、目的
規范給排水設備設施運行管理工作,確保給排水設備設施良好運行。
二、適用范圍
適用于物業管理處轄區內給排水設備設施的運行管理。
三、職責
1、機電維修部主管負責檢查給排水設備設施運行管理工作的實施情況并負責給排水設備設施運行管理工作的組織實施。
2、管理員具體負責給排水設備設施的運行管理。
四、程序要點
1、巡視監控
(1)管理員應每兩個小時巡視一次小區內水泵房(包括機房、水池、水箱),每周巡視一次小區內主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。
(2)巡視監控內容如下:
a、泵房有無異常聲響或大的振動;
b、電機、控制柜有無異常氣味;
c、電機溫升是否正常(應不燙手),變頻器散熱通道是否順暢;
d、電壓表、電流表指示是否正常,控制柜上信號燈顯示是否正確,控制柜內各元器件是否工作正常;
e、機械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相條例,是否滿足供水壓力要求(正常值為4.5kgf/cm2);
f、水池、水箱水們是否正常;
g、閘閥、法蘭連接處是否漏水,水泵是否漏水成線;
h、主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好,閘閽是否漏水,標識是否清晰;
i、止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠;
j、臨時接駁用水情況;
k、雨水井、沉沙井、排水井是否有塞現象。
(3)管理員在巡視監控過程中發現給排水設備設施有不正常情況時,應及時采取措施加以解決;處理不了問題,應及時詳細地匯報給機電維修部主管,請求協助解決;整改時,應嚴格遵守《給排水設備設施維修保養標準作業規程》。
2、給排水設備設施異常情況的處理
(1)主供水管爆裂的處置;
a、立即關閉相關連的主供水管上的閘閥;
b、如果關閉了主供水管上相關連的閘閥后仍不能控制住大量泄水,則應關停 相應的水泵房;
c、立即通知服務中心主管及機電維修部主管。機電維修部主管聯絡供水公司進行搶修;負責通知相關的用水單位和用戶關于停水的情況;
d、服務中心在機民維修主管的組織下,盡快開挖出所爆部位水管;
e、供水公司修好所爆部位水管后應由維修管理員開水試壓(用正常供水壓力試壓),看有無漏水或松動現象;
f、確認一切正常后,回填土方,恢復水管爆裂前的原貌。
(2)水泵房發生火災時按《火警、火災應急處理標準作業規程》處置。
(3)水泵方發生水浸時的處置;
a、視進水情況關掉機房內運行的設備設施并拉下電源開關;
b、堵住漏水源;
c、如果漏水較大,應立即通知機電維修部主管,同時盡力阻滯進水;
d、漏水源堵住后,應立即排水;
e、排干水后,應立即對濕水設備設施進行除濕處理。如用干的干凈抹而擦拭、熱風吹干,自然通風、更換相關管線等;
f、確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后