物業管理知識培訓：中央空調管理知識

　　001制冷（暖）系統操作、保養和維護管理的基礎是：熟悉空調設備的工作原理及操作方法，制定相應的操作規程，并嚴格執行。定期巡查、記錄設備運轉情況，使設備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內。

　　002制冷（暖）系統機組運行時，應注意：應注意觀察儀表讀數是否處于正常范圍內，如果不正常，應及時調整．必要時可關機，以防止事故發生。

　　003檢查各風機、水泵應注意：定期檢查各風機、水泵的運轉情況，有無雜音、振動、滲水情況．并定時加潤滑油及檢修。

　　004檢查各風機、冷卻塔皮帶應注意：定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況．磨損太大時應及時更換。

　　005巡查各管間應注意：定期巡查各管間有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除保證水管暢通。

　　006檢查清理過濾器應注意：定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風管中的各種風閥要定期檢查，防止卡死。

　　007當班空調工對空調系統運行負有：全部責任。

　　008空調工按照巡回檢查制度，應監視：定時對外界及各空調區域的溫度、相對濕度進行監視，根據外界天氣變化及時進行空調工況調節，努力使空調區域的溫度、相對濕度符合要求的數值范圍。

　　009空調設備的日常保養和一般故障檢修由：空調值班人員。

　　010空調冷水機組操作規程中準備工作包括：檢查冷水機組的蒸發器進、出水閥是否全部開啟；檢查冷水泵、冷卻泵進出水閥是否全部開啟；檢查分水管上的閥．根據樓層的空調需要，決定是否開啟或關閉；檢查回水總管兩端的閥是否開啟；檢查系統里的水壓、以在規定范圍內為準；檢查加熱器，油溫必須大于50℃．并檢查油位是否到液位，電源電壓、閥門位置是否正常；啟動手動油泵，運行時間不得少于一分鐘．并密切注意蒸發器壓力和油泵壓力。

　　011空調冷水機組操作規程中機組啟動包括：觀看控制屏，要顯示：機組準備啟動；啟用冷卻塔、冷凍水泵，并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差，進出冷凍機的冷凍壓差；若沒有問題，按鍵啟動機組（注意電流變化狀態），此時控制中心即置機組于運行狀態，注意顯示器上顯示信息，觀看機組是否有故障顯示。

　　012空調冷水機組操作規程中機組運行包括：機組運行時．應檢查油泵指示燈是否亮著；檢查油泵顯示情況；注意機組運轉電流是否正常風葉是否打開，把風葉開到自動控制檔；做好機組運行記錄（每小時將冷水機組狀態記錄下來）。

　　013空調冷水機組操作規程中關機程序包括：先停冷凍機組；再停冷凍水泵、冷卻水泵；切斷總電源。

　　014空調的定義是：空調是空氣調節的簡稱，指的是使室內空氣溫度、相對濕度、空氣流動速度、壓力、潔凈度等參數保持在一定范圍內的技術。

　　015空氣調節的“四度”是溫度、相對濕度、空氣流動速度、清潔度。

　　016舒適性空調的標準是答：夏季：溫度在24-28℃，相對濕度40-65％，風速不大于0.3m／s；冬季：溫度在18-22℃，相對濕度40-60％，風速不大于0.2m／s。

　　017空調系統可以分為集中式空調系統、半集中式空調系統和分散式空調系統幾種形式。

　　018影響空調效果的主要因素有：室外氣溫、濕度的變化，太陽照射強度的變化，室內使用散熱設備的負荷，室內人員密度的影響等。

　　019空調的對象是室內的空氣。

　　020空調是如何實現對空氣的調節的：主要是通過冷處理或熱處理以及加濕控制空氣的溫度、濕度，并通過過濾控制空氣的含塵量，通過加新風控制空氣的清新度。

　　021空調的過程是：空調是通過向空間輸送并合理分配一定質量（按需要處理）的空氣，與內部環境的空氣之間進行熱質交換。然后排出等量的已經完成調節作用的空氣來實現。這實質上主要是空氣的置換而不是一種封閉的“再造”過程。

　　022從制冷的角度來看，空氣的組成是：由于空氣中含有一定水分，并對人體舒適感有較大影響，故一般指的空氣都是濕空氣，包括于空氣和水蒸汽。

　　023濕空氣中水蒸汽的含量可以用含濕量、相對濕度、絕對濕度來表示（一般采用相對濕度）。

　　024空調中出現冷凝水是因為：當空氣受到冷處理或碰到冷的表面時，隨溫度下降水蒸汽的含量趨向飽和，從而把多余的水蒸汽凝結成水析出來。

　　025實現制冷的兩種途徑一是利用天然冷源，二是利用人造冷源?？照{用制冷一般采用人造冷源。

　　026制冷的辦法有多種，空調用制冷主要采用：液體氣化制冷法。

　　027空調用制冷要求達到的溫度一般為0℃以上。

　　028液體氣化制冷法的基本原理是：由于液體氣化過程要吸收熱量，而且液體壓力不同，其飽和溫度（沸點）也不同，壓力越低，飽和溫度越低。因此，只要創造一定的低壓力條件，就可以利用液體的氣化獲取所要求的低溫。

　　029我們通常所說的“雪種”指的是：“雪種”就是制冷劑，指的就是利用其在不同壓力下氣化來制冷的液體。

　　030制冷主要包括壓縮、放熱、節流和吸熱四個主要熱力過程。

　　031制冷設備的“四大件”是壓縮機、冷凝器、膨脹閥和蒸發器。

　　032冷凝器對應著的過程是放熱，蒸發器對應著的過程是吸熱。

　　033冷凝器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程：風冷是空氣直接吹過冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來的熱量。水冷是由水流過冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來的熱量，而水的熱量可以通過冷卻塔散發到空氣中去，這種水稱為冷卻水。

　　034蒸發器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程：風冷是空氣直接吹過蒸發器表面，蒸發器里面的制冷劑吸收了空氣的熱量，從而使到空氣溫度降低。水冷是由水流過蒸發器表面，蒸發器里面的制冷劑吸收了水的熱量，從而使到水溫降低，水再流到末端空氣處理設備吸收空氣的熱量，降低空氣的溫度，這種水稱為冷凍水。

　　035載冷劑是指一種中間物質，它在蒸發器內被冷卻降溫，然后再用它冷卻被冷卻物。一般采用鹽水等。

　　036壓縮機按工作原理的不同，可分為兩類，即容積式制冷壓縮機和離心式制冷壓縮機。

　　037中央空調系統中冷凍水管、冷凝水管、膨脹水管、集水器、分水器、冷凍水泵、風管、空調主機低溫部分設備設施是需要保溫的。

　　038冷凍水管的作用是向末端空氣處理設備輸送冷凍水的管道。

　　039冷凍水管保溫的主要原因是：冷凍水管因為流動的水溫度低于周圍空氣溫度，如果管道表面直接接觸空氣，會在表面產生大量冷凝水，從而造成滴水等不良現象。

　　040冷凍水是由空調主機蒸發器出來之后經管道流向末端空氣處理設備，吸收熱量之后經管道流回空調主機蒸發器，在蒸發器里被冷卻溫度降低后繼續循環流動。

　　041冷凍水出水管的水流溫度是7℃左右。

　　042冷凍水回水管的水流溫度是12℃左右。

　　043冷卻水管的作用是向冷凝器冷卻方式的空調主機輸送冷卻水的管道。

　　044冷卻水從冷卻塔出來經管道流向空調主機冷凝器，在冷凝器中吸收熱量之后經管道流回冷卻塔，在冷卻塔中散發熱量，溫度降低后繼續循環流動。

　　045冷卻水進水管的水流溫度是32℃。

　　046冷卻水出水管的水流溫度是37℃。

　　047冷凝水管的作用是把末端空氣處理設備冷卻空氣過程中所產生的冷凝水收集起來排至泄漏或污水溝處。

　　048因為冷凝水的溫度低于周圍空氣溫度，如果冷凝水管表面直接接觸空氣會產生冷凝水，造成滴水等不良現象。所以冷凝水管需要保溫。

　　049冷凝水的流動：冷凝水從末端空氣處理設備產生后，由集水盤經冷凝水管直接排向泄漏或污水溝。

　　050膨脹水箱的作用：一是給冷凍水系統補水：一是在冷凍水由于溫度變化容積膨脹時能夠留有空間。

　　051膨脹水管的布置：膨脹水管從膨脹水箱引下來，直接接在冷凍水的回水管上或是接在集水器上。

　　052冷卻塔工作原理：冷卻水從主機回來后，由冷卻塔上部的布水器分散流進冷卻塔的填料中，在冷卻塔上方有一個風扇往上抽風，這樣空氣從冷卻塔的百葉流進，經過填料，吸收冷卻水的熱量后散發到空氣中去。

　　053冷卻塔接有：冷卻水進水管、出水管、溢流管、補水管、排污管、泄水管。

　　054在冬天或室外溫度較低的情況下，如果空調系統開啟，因為室外空氣溫度低于冷卻水溫度，冷卻水散發出來的水蒸氣接觸到室外空氣時凝縮成小水滴，從而出現白霧。

　　055末端空氣處理設備接有：有冷凍水進水管、冷凍水回水管和冷凝水管。

　　056空調主機接有：有冷凍水出水管、冷凍水回水管、冷卻水進水管、冷卻水回水管。

　　057空調機工作原理：由于風機的作用，室內空氣從回風口流進設備，經過濾器過濾之后，流過表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過風管經各個送風口分配入室內。

　　058新風機工作原理：由于風機的作用，室外空氣流進設備，經過濾器過濾之后，流過表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過新風管分配至各個地方，可以是直接送入室內，也可以接在空調機送風管上與送風混合后進入室內。

　　059冷凍水是個密閉系統，在充水時會在管道中積存空氣，只有通過排氣閥才能排除。所以冷凍水系統要裝排氣閥。

　　060空調主機的保護措施有：高壓保護、低壓保護、冷凍水斷水保護、冷卻水斷水保護、過電流保護、過電壓保護、缺相保護、油壓保護。

　　061空調主機開機注意事項有：檢查電壓是否正常、水泵啟動后是否正常、水泵啟動后進出水端兩側壓力是否正常、空調主機高低壓壓力表是否正常、空調主機油溫是否正常。

　　062空調系統的開機順序是：末端空氣處理設備→冷凍、冷卻水管閥門→冷凍水泵→冷卻塔→冷卻水泵→空調主機。

　　063空調系統的關機順序是：空調主機→冷卻塔→冷卻水泵→冷凍水泵→末端空氣處理設備。

　　064空調系統設備的控制方式是：空調系統的控制應納入大廈的摟宇自控系統，由控制中心對設備進行自動控制，按照預定的時間表，系統會定時按程序開啟主機、水泵、冷卻塔和末端設備。能夠根據負荷訣定開啟設備的數量和開度。

　　065空調機的自動控制：自控系統按預定時間表啟動空調機，并根據溫度探頭所測的室內室外溫度，并與設定值進行比較，決定水閥的開度以及新回風的比例，在達到舒適要求同時盡量節能。

　　066新風機的自動控制：自控系統按預定時間表啟動新風機，并根據溫度探頭所測的送風溫度，并與設定值進行比較，決定水閥的開度。

　　067風機盤管的控制方式是：自控系統對風機盤管的控制采取電源控制，對于從同一個電井取電的風機盤管進行集體控制，按時間表送停電，同時風機盤管帶有當地三速控制開關，用戶可以按需要自行調節送風速度和送風溫度，本身的控制系統會根據測出的溫度調節水閥開度。

　　068在空調的冷凍水系統中，在集水器和分水器或是冷凍水進出水總管之間要設有旁通管：因為在末端設備由于溫度調節而關閉部分水閥時，會造成冷凍水出水管的壓力升高，這時可以通過旁通管達到進出水管壓力平衡。

　　069旁通管是如何作用：在旁通管上裝有壓差控制水流開關，當進出水管的壓差超過設定值時，水閥就會打開，部分出水管的水就會不經過末端設備而直接流向回水管。直到壓力平衡，閥門關閉。

　　070出風口為什么會滴水：這是因為末端空氣處理設備的出風溫度較低，使得出風口溫度低于室內空氣的露點溫度，因而在風口會結露，產生凝結水往下滴。

　　071空調設備出現滴水或漏水的原因是：原來運行正常的設備出現滴水，可能是因為設備的冷凝水管出現堵塞，冷凝水排不出，當設備的冷凝水盤滿了之后，水就會往外流，往下滴。這種情況出現時必須對冷凝水管進行疏通，使之恢復正常。

　　072水管出現滴水的原因是：水管出現滴水，如果不是接頭松動密封不好導致管中的水流出，就是因為水管的保溫不好或者沒有保溫，導致水管表面產生冷凝水把保溫棉滲透或直接往下滴。

　　073冷凍水從空調主機到末端設備要經過三層閥門，第一是豎向于管與主管或分水器之間的閥門，第二是水平于管與豎向于管之間的閥門，第三是末端設備與水平平管之間的閥門。

　　074當空調冷凍水系統出現漏水時應采取的措施：首先應確認是在什么位置漏水，關閉漏水位置之前的閥門，并對漏水處進行修補，如果是必須進行焊接或更換閥門，這時要把管道的水放干，為了節省水量，在操作之前應做仔細全面的實施方案，爭取不影響其它管系的水量。

　　075當末端設備由于冷凝水管堵塞滴水時應采取的措施：應先把滴水的末端設備的進出水閥門關閉，從而阻止冷凝水的產生，然后對管道進行疏通。

　　076冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過低的原因是：因為冷凍水管或冷卻水管的閥門沒開或開度不足，或是系統中水量不夠。如果是閥門沒開或開度不足，應馬上打開，防止水壓過高造成閥門接口漏水甚至破裂，如果是水量不足則影響不大。

　　077冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過高的原因是：因為冷凍或冷卻水管的閥門開度超過要求，導致水流量過大，這種情況會導致水泵過熱，應采取措施加減閥門開度來降低電流到正常范圍。

　　078出風口沒有出風或是風量減少的原因是：因為末端設備的風機馬達出現故障或是皮帶松動甚至斷了，或是因為未端設備的回風不好，如回風閥關閉或是回風過濾網臟堵，必須打開風閥或清洗過濾網。

　　079原來正常的房間或區域出現不冷的原因是：1）可能是室外溫度或室內負荷較大地偏離了設計值，從而出現冷量不夠；2）可能是因為電動比例調節閥由于執行器出現故障打不開或是由于自控系統設置溫度過高導致執行器沒有打開；3）如果是在系統維修放過水之后出現這種情況，則應該是管道中由于有了空氣，導致水量不足或水流不通，也可能是維修時關閉的閥門沒有打開：4）如果是設備在運行了較長時間后逐漸顯得不如原來冷，則是因為表冷器表面積垢過多導致換熱效率大幅下降。

　　080空調水系統必須進行水處理：這是控制冷凍水和冷卻水的酸性和堿性，以及硬度和污濁度，保證不對水管造成過大腐蝕或出現結垢。

　　081空調主機要保持連續通電，停電不能超過3小時。保持連續通電是為了給主機油箱持續加熱，如果停電超過3小時會導致潤滑油凝結，堵塞油管，油質變差。

　　082空調主機運行中突然停電了，工作人員應馬上到現場等候電力恢復。在恢復供電后應采取的措施：主機會自動重新進行檢測啟動，這時應先停機，確認電力供應正常后，開啟電動閥門，啟動水泵及冷卻塔，然后再開機。

　　083末端空氣處理設備必須定期清洗回風過濾網：因為在經過一段時間運行之后，過濾網會積滿灰塵，導致回風口不能回風，空調區域風壓過高，出風出不了，因此必須定期進行清洗。

　　084空調主機運行大約是五年至八年需進行一次大修。

　　085空調主機在室外氣溫較低情況下不能開啟：這是因為冷卻水溫度過低，導致蒸發溫度過低保護起作用，主機會自動停機。

　　086防排煙系統包括防煙和排煙兩大系統。

　　087高層建筑的排煙方式有：機械排煙和可開啟外窗的自然排煙。

　　088高層建筑的防煙方式有：正壓送風和可開啟外窗的自然防煙。

　　089排煙風機在溫度280℃時最少應保證連續運轉30分鐘。

　　090排煙口的風速規定：不宜大于10m/s。

　　091正壓送風口的風速規定：不宜大于7m/s。

　　092通風空調系統管道等應采用不燃材料制作.

　　093防煙分區內的排煙口距最遠點的水平距離規定不超過30米。

篇2：物業管理知識培訓：中央空調管理知識

　　物業管理知識培訓：中央空調管理知識

　　001制冷（暖）系統操作、保養和維護管理的基礎是：熟悉空調設備的工作原理及操作方法，制定相應的操作規程，并嚴格執行。定期巡查、記錄設備運轉情況，使設備的潤滑、水、制冷劑等保持在正常范圍內。

　　002制冷（暖）系統機組運行時，應注意：應注意觀察儀表讀數是否處于正常范圍內，如果不正常，應及時調整．必要時可關機，以防止事故發生。

　　003檢查各風機、水泵應注意：定期檢查各風機、水泵的運轉情況，有無雜音、振動、滲水情況．并定時加潤滑油及檢修。

　　004檢查各風機、冷卻塔皮帶應注意：定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況．磨損太大時應及時更換。

　　005巡查各管間應注意：定期巡查各管間有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除保證水管暢通。

　　006檢查清理過濾器應注意：定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風管中的各種風閥要定期檢查，防止卡死。

　　007當班空調工對空調系統運行負有：全部責任。

　　008空調工按照巡回檢查制度，應監視：定時對外界及各空調區域的溫度、相對濕度進行監視，根據外界天氣變化及時進行空調工況調節，努力使空調區域的溫度、相對濕度符合要求的數值范圍。

　　009空調設備的日常保養和一般故障檢修由：空調值班人員。

　　010空調冷水機組操作規程中準備工作包括：檢查冷水機組的蒸發器進、出水閥是否全部開啟；檢查冷水泵、冷卻泵進出水閥是否全部開啟；檢查分水管上的閥．根據樓層的空調需要，決定是否開啟或關閉；檢查回水總管兩端的閥是否開啟；檢查系統里的水壓、以在規定范圍內為準；檢查加熱器，油溫必須大于50℃．并檢查油位是否到液位，電源電壓、閥門位置是否正常；啟動手動油泵，運行時間不得少于一分鐘．并密切注意蒸發器壓力和油泵壓力。

　　011空調冷水機組操作規程中機組啟動包括：觀看控制屏，要顯示：機組準備啟動；啟用冷卻塔、冷凍水泵，并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差，進出冷凍機的冷凍壓差；若沒有問題，按鍵啟動機組（注意電流變化狀態），此時控制中心即置機組于運行狀態，注意顯示器上顯示信息，觀看機組是否有故障顯示。

　　012空調冷水機組操作規程中機組運行包括：機組運行時．應檢查油泵指示燈是否亮著；檢查油泵顯示情況；注意機組運轉電流是否正常風葉是否打開，把風葉開到自動控制檔；做好機組運行記錄（每小時將冷水機組狀態記錄下來）。

　　013空調冷水機組操作規程中關機程序包括：先停冷凍機組；再停冷凍水泵、冷卻水泵；切斷總電源。

　　014空調的定義是：空調是空氣調節的簡稱，指的是使室內空氣溫度、相對濕度、空氣流動速度、壓力、潔凈度等參數保持在一定范圍內的技術。

　　015空氣調節的“四度”是溫度、相對濕度、空氣流動速度、清潔度。

　　016舒適性空調的標準是答：夏季：溫度在24-28℃，相對濕度40-65％，風速不大于0.3m／s；冬季：溫度在18-22℃，相對濕度40-60％，風速不大于0.2m／s。

　　017空調系統可以分為集中式空調系統、半集中式空調系統和分散式空調系統幾種形式。

　　018影響空調效果的主要因素有：室外氣溫、濕度的變化，太陽照射強度的變化，室內使用散熱設備的負荷，室內人員密度的影響等。

　　019空調的對象是室內的空氣。

　　020空調是如何實現對空氣的調節的：主要是通過冷處理或熱處理以及加濕控制空氣的溫度、濕度，并通過過濾控制空氣的含塵量，通過加新風控制空氣的清新度。

　　021空調的過程是：空調是通過向空間輸送并合理分配一定質量（按需要處理）的空氣，與內部環境的空氣之間進行熱質交換。然后排出等量的已經完成調節作用的空氣來實現。這實質上主要是空氣的置換而不是一種封閉的“再造”過程。

　　022從制冷的角度來看，空氣的組成是：由于空氣中含有一定水分，并對人體舒適感有較大影響，故一般指的空氣都是濕空氣，包括于空氣和水蒸汽。

　　023濕空氣中水蒸汽的含量可以用含濕量、相對濕度、絕對濕度來表示（一般采用相對濕度）。

　　024空調中出現冷凝水是因為：當空氣受到冷處理或碰到冷的表面時，隨溫度下降水蒸汽的含量趨向飽和，從而把多余的水蒸汽凝結成水析出來。

　　025實現制冷的兩種途徑一是利用天然冷源，二是利用人造冷源?？照{用制冷一般采用人造冷源。

　　026制冷的辦法有多種，空調用制冷主要采用：液體氣化制冷法。

　　027空調用制冷要求達到的溫度一般為0℃以上。

　　028液體氣化制冷法的基本原理是：由于液體氣化過程要吸收熱量，而且液體壓力不同，其飽和溫度（沸點）也不同，壓力越低，飽和溫度越低。因此，只要創造一定的低壓力條件，就可以利用液體的氣化獲取所要求的低溫。

　　029我們通常所說的“雪種”指的是：“雪種”就是制冷劑，指的就是利用其在不同壓力下氣化來制冷的液體。

　　030制冷主要包括壓縮、放熱、節流和吸熱四個主要熱力過程。

　　031制冷設備的“四大件”是壓縮機、冷凝器、膨脹閥和蒸發器。

　　032冷凝器對應著的過程是放熱，蒸發器對應著的過程是吸熱。

　　033冷凝器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程：風冷是空氣直接吹過冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來的熱量。水冷是由水流過冷凝器表面，吸收冷凝器所放出來的熱量，而水的熱量可以通過冷卻塔散發到空氣中去，這種水稱為冷卻水。

　　034蒸發器的冷卻方式有風冷和水冷兩種。工作過程：風冷是空氣直接吹過蒸發器表面，蒸發器里面的制冷劑吸收了空氣的熱量，從而使到空氣溫度降低。水冷是由水流過蒸發器表面，蒸發器里面的制冷劑吸收了水的熱量，從而使到水溫降低，水再流到末端空氣處理設備吸收空氣的熱量，降低空氣的溫度，這種水稱為冷凍水。

　　035載冷劑是指一種中間物質，它在蒸發器內被冷卻降溫，然后再用它冷卻被冷卻物。一般采用鹽水等。

　　036壓縮機按工作原理的不同，可分為兩類，即容積式制冷壓縮機和離心式制冷壓縮機。

　　037中央空調系統中冷凍水管、冷凝水管、膨脹水管、集水器、分水器、冷凍水泵、風管、空調主機低溫部分設備設施是需要保溫的。

　　038冷凍水管的作用是向末端空氣處理設備輸送冷凍水的管道。

　　039冷凍水管保溫的主要原因是：冷凍水管因為流動的水溫度低于周圍空氣溫度，如果管道表面直接接觸空氣，會在表面產生大量冷凝水，從而造成滴水等不良現象。

　　040冷凍水是由空調主機蒸發器出來之后經管道流向末端空氣處理設備，吸收熱量之后經管道流回空調主機蒸發器，在蒸發器里被冷卻溫度降低后繼續循環流動。

　　041冷凍水出水管的水流溫度是7℃左右。

　　042冷凍水回水管的水流溫度是12℃左右。

　　043冷卻水管的作用是向冷凝器冷卻方式的空調主機輸送冷卻水的管道。

　　044冷卻水從冷卻塔出來經管道流向空調主機冷凝器，在冷凝器中吸收熱量之后經管道流回冷卻塔，在冷卻塔中散發熱量，溫度降低后繼續循環流動。

　　045冷卻水進水管的水流溫度是32℃。

　　046冷卻水出水管的水流溫度是37℃。

　　047冷凝水管的作用是把末端空氣處理設備冷卻空氣過程中所產生的冷凝水收集起來排至泄漏或污水溝處。

　　048因為冷凝水的溫度低于周圍空氣溫度，如果冷凝水管表面直接接觸空氣會產生冷凝水，造成滴水等不良現象。所以冷凝水管需要保溫。

　　049冷凝水的流動：冷凝水從末端空氣處理設備產生后，由集水盤經冷凝水管直接排向泄漏或污水溝。

　　050膨脹水箱的作用：一是給冷凍水系統補水：一是在冷凍水由于溫度變化容積膨脹時能夠留有空間。

　　051膨脹水管的布置：膨脹水管從膨脹水箱引下來，直接接在冷凍水的回水管上或是接在集水器上。

　　052冷卻塔工作原理：冷卻水從主機回來后，由冷卻塔上部的布水器分散流進冷卻塔的填料中，在冷卻塔上方有一個風扇往上抽風，這樣空氣從冷卻塔的百葉流進，經過填料，吸收冷卻水的熱量后散發到空氣中去。

　　053冷卻塔接有：冷卻水進水管、出水管、溢流管、補水管、排污管、泄水管。

　　054在冬天或室外溫度較低的情況下，如果空調系統開啟，因為室外空氣溫度低于冷卻水溫度，冷卻水散發出來的水蒸氣接觸到室外空氣時凝縮成小水滴，從而出現白霧。

　　055末端空氣處理設備接有：有冷凍水進水管、冷凍水回水管和冷凝水管。

　　056空調主機接有：有冷凍水出水管、冷凍水回水管、冷卻水進水管、冷卻水回水管。

　　057空調機工作原理：由于風機的作用，室內空氣從回風口流進設備，經過濾器過濾之后，流過表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過風管經各個送風口分配入室內。

　　058新風機工作原理：由于風機的作用，室外空氣流進設備，經過濾器過濾之后，流過表冷器，在表冷器被冷卻降溫去濕，然后通過新風管分配至各個地方，可以是直接送入室內，也可以接在空調機送風管上與送風混合后進入室內。

　　059冷凍水是個密閉系統，在充水時會在管道中積存空氣，只有通過排氣閥才能排除。所以冷凍水系統要裝排氣閥。

　　060空調主機的保護措施有：高壓保護、低壓保護、冷凍水斷水保護、冷卻水斷水保護、過電流保護、過電壓保護、缺相保護、油壓保護。

　　061空調主機開機注意事項有：檢查電壓是否正常、水泵啟動后是否正常、水泵啟動后進出水端兩側壓力是否正常、空調主機高低壓壓力表是否正常、空調主機油溫是否正常。

　　062空調系統的開機順序是：末端空氣處理設備→冷凍、冷卻水管閥門→冷凍水泵→冷卻塔→冷卻水泵→空調主機。

　　063空調系統的關機順序是：空調主機→冷卻塔→冷卻水泵→冷凍水泵→末端空氣處理設備。

　　064空調系統設備的控制方式是：空調系統的控制應納入大廈的摟宇自控系統，由控制中心對設備進行自動控制，按照預定的時間表，系統會定時按程序開啟主機、水泵、冷卻塔和末端設備。能夠根據負荷訣定開啟設備的數量和開度。

　　065空調機的自動控制：自控系統按預定時間表啟動空調機，并根據溫度探頭所測的室內室外溫度，并與設定值進行比較，決定水閥的開度以及新回風的比例，在達到舒適要求同時盡量節能。

　　066新風機的自動控制：自控系統按預定時間表啟動新風機，并根據溫度探頭所測的送風溫度，并與設定值進行比較，決定水閥的開度。

　　067風機盤管的控制方式是：自控系統對風機盤管的控制采取電源控制，對于從同一個電井取電的風機盤管進行集體控制，按時間表送停電，同時風機盤管帶有當地三速控制開關，用戶可以按需要自行調節送風速度和送風溫度，本身的控制系統會根據測出的溫度調節水閥開度。

　　068在空調的冷凍水系統中，在集水器和分水器或是冷凍水進出水總管之間要設有旁通管：因為在末端設備由于溫度調節而關閉部分水閥時，會造成冷凍水出水管的壓力升高，這時可以通過旁通管達到進出水管壓力平衡。

　　069旁通管是如何作用：在旁通管上裝有壓差控制水流開關，當進出水管的壓差超過設定值時，水閥就會打開，部分出水管的水就會不經過末端設備而直接流向回水管。直到壓力平衡，閥門關閉。

　　070出風口為什么會滴水：這是因為末端空氣處理設備的出風溫度較低，使得出風口溫度低于室內空氣的露點溫度，因而在風口會結露，產生凝結水往下滴。

　　071空調設備出現滴水或漏水的原因是：原來運行正常的設備出現滴水，可能是因為設備的冷凝水管出現堵塞，冷凝水排不出，當設備的冷凝水盤滿了之后，水就會往外流，往下滴。這種情況出現時必須對冷凝水管進行疏通，使之恢復正常。

　　072水管出現滴水的原因是：水管出現滴水，如果不是接頭松動密封不好導致管中的水流出，就是因為水管的保溫不好或者沒有保溫，導致水管表面產生冷凝水把保溫棉滲透或直接往下滴。

　　073冷凍水從空調主機到末端設備要經過三層閥門，第一是豎向于管與主管或分水器之間的閥門，第二是水平于管與豎向于管之間的閥門，第三是末端設備與水平平管之間的閥門。

　　074當空調冷凍水系統出現漏水時應采取的措施：首先應確認是在什么位置漏水，關閉漏水位置之前的閥門，并對漏水處進行修補，如果是必須進行焊接或更換閥門，這時要把管道的水放干，為了節省水量，在操作之前應做仔細全面的實施方案，爭取不影響其它管系的水量。

　　075當末端設備由于冷凝水管堵塞滴水時應采取的措施：應先把滴水的末端設備的進出水閥門關閉，從而阻止冷凝水的產生，然后對管道進行疏通。

　　076冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過低的原因是：因為冷凍水管或冷卻水管的閥門沒開或開度不足，或是系統中水量不夠。如果是閥門沒開或開度不足，應馬上打開，防止水壓過高造成閥門接口漏水甚至破裂，如果是水量不足則影響不大。

　　077冷凍及冷卻水泵在啟動后電流過高的原因是：因為冷凍或冷卻水管的閥門開度超過要求，導致水流量過大，這種情況會導致水泵過熱，應采取措施加減閥門開度來降低電流到正常范圍。

　　078出風口沒有出風或是風量減少的原因是：因為末端設備的風機馬達出現故障或是皮帶松動甚至斷了，或是因為未端設備的回風不好，如回風閥關閉或是回風過濾網臟堵，必須打開風閥或清洗過濾網。

　　079原來正常的房間或區域出現不冷的原因是：1）可能是室外溫度或室內負荷較大地偏離了設計值，從而出現冷量不夠；2）可能是因為電動比例調節閥由于執行器出現故障打不開或是由于自控系統設置溫度過高導致執行器沒有打開；3）如果是在系統維修放過水之后出現這種情況，則應該是管道中由于有了空氣，導致水量不足或水流不通，也可能是維修時關閉的閥門沒有打開：4）如果是設備在運行了較長時間后逐漸顯得不如原來冷，則是因為表冷器表面積垢過多導致換熱效率大幅下降。

　　080空調水系統必須進行水處理：這是控制冷凍水和冷卻水的酸性和堿性，以及硬度和污濁度，保證不對水管造成過大腐蝕或出現結垢。

　　081空調主機要保持連續通電，停電不能超過3小時。保持連續通電是為了給主機油箱持續加熱，如果停電超過3小時會導致潤滑油凝結，堵塞油管，油質變差。

　　082空調主機運行中突然停電了，工作人員應馬上到現場等候電力恢復。在恢復供電后應采取的措施：主機會自動重新進行檢測啟動，這時應先停機，確認電力供應正常后，開啟電動閥門，啟動水泵及冷卻塔，然后再開機。

　　083末端空氣處理設備必須定期清洗回風過濾網：因為在經過一段時間運行之后，過濾網會積滿灰塵，導致回風口不能回風，空調區域風壓過高，出風出不了，因此必須定期進行清洗。

　　084空調主機運行大約是五年至八年需進行一次大修。

　　085空調主機在室外氣溫較低情況下不能開啟：這是因為冷卻水溫度過低，導致蒸發溫度過低保護起作用，主機會自動停機。

　　086防排煙系統包括防煙和排煙兩大系統。

　　087高層建筑的排煙方式有：機械排煙和可開啟外窗的自然排煙。

　　088高層建筑的防煙方式有：正壓送風和可開啟外窗的自然防煙。

　　089排煙風機在溫度280℃時最少應保證連續運轉30分鐘。

　　090排煙口的風速規定：不宜大于10m/s。

　　091正壓送風口的風速規定：不宜大于7m/s。

　　092通風空調系統管道等應采用不燃材料制作.

　　093防煙分區內的排煙口距最遠點的水平距離規定不超過30米。

篇3：物業客戶服務禮儀培訓內容

　　物業客戶服務禮儀培訓內容

　　物業客服禮儀形象是物業本身形象風度以及修養的反映，物業客服是否懂得和運用現代物業客服中的基本禮儀，不僅反映出該客服自身的素質，而且也反映了物業公司本身的企業文化水平。并且物業管理行業屬于服務業，為人服務是其活動的主要形式。因此在與人打交道、為客戶搞好服務中，講究禮貌、禮節，對于搞好物業管理工作具有重大意義。

　　一、物業客服電話禮儀

　　物業客服其中一項重要工作就是每天要接打大量的電話?？雌饋泶螂娫捄苋菀?，對著話筒同對方交談，覺得和當面交談一樣簡單，其實不然，打電話大有講究，可以說是一門學問、一門藝術。

　　及時接電話

　　一般來說，在辦公室里，電話鈴響3遍之前就應接聽，6遍后就應道歉：“對不起，讓你久等了。”如果受話人正在做一件要緊的事情不能及時接聽，代接的人應妥為解釋。

　　如果既不及時接電話，又不道歉，甚至極不耐煩，就是極不禮貌的行為。盡快接聽電話會給對方留下好印象，讓對方覺得自己被看重。

　　確認對方

　　對方打來電話，一般會自己主動介紹。如果沒有介紹或者你沒有聽清楚，就應該主動問：“請問你是哪位?我能為您做什么?您找哪位?”但是，人們習慣的做法是，拿起電話聽筒盤問一句：“喂!哪位?”這在對方聽來，陌生而疏遠，缺少人情味。

　　接到對方打來的電話，您拿起聽筒應首先自我介紹：“你好!我是某某某。”如果對方找的人在旁邊，您應說：“請稍等。”然后用手掩住話筒，輕聲招呼你的同事接電話。如果對方找的人不在，您應該告訴對方，并且問：“需要留言嗎?我一定轉告!”

　　講究藝術

　　接聽電話時，應注意使嘴和話筒保持4厘米左右的距離;要把耳朵貼近話筒，仔細傾聽對方的講話。最后，應讓對方自己結束電話，然后輕輕把話筒放好。不可“啪”的一下扔回原處，這極不禮貌。最好是在對方之后掛電話。

　　并且打電話時要選好時間，如非重要事情，盡量避開受話人休息、用餐的時間，而且通常一次通話不應長于3分鐘。

　　調整心態

　　當您拿起電話聽筒的時候，一定要面帶笑容。不要以為笑容只能表現在臉上，它也會藏在聲音里。親切、溫情的聲音會使對方馬上對我們產生良好的印象。如果繃著臉，聲音會變得冷冰冰。

　　5WH技巧

　　用左手接聽電話，右手邊準備紙筆，便于隨時記錄有用信息。電話記錄既要簡潔又要完備，有賴于5WIH技巧，即When何時，Who何人，Where何地，What何事，Why為什么，HOW如何進行。

　　所以說，接打電話不可太隨便，得講究必要的禮儀和一定的技巧，以免橫生誤會。無論是打電話還是接電話，我們都應做到語調熱情、大方自然、聲量適中、表達清楚、簡明扼要、文明禮貌。

　　二、物業客服儀容儀表

　　服裝:工作時間應著公司統一制作的工作服，服裝應干凈、平整，無明顯污跡、破損，且袖扣，外衣口袋內不裝物品。不準穿背心、牛仔褲、短褲、短裙、無領T恤、拖鞋等及其它不適合在辦公場所穿著的服飾。

　　工牌：上班時必須佩戴工作牌。不得翻戴、遮擋。要愛護工作牌，保持牌面清潔。

　　面容：男士員工不留胡須，不得殘留眼垢、鼻垢、耳垢，鼻毛不外露，不得蓄須;牙齒白凈，上班前不吃有異味的食物。女士員工須化淡妝，不得濃妝艷抹，避免使用濃味化妝品。不得佩戴款式夸張的首飾。不在公共場所整理妝容。

　　鞋襪：保持光亮無浮灰，不準釘響底，著肉色無花紋襪子，襪口不外露。鞋面應保持干凈光亮，不準釘金屬掌，男士員工須穿黑色皮鞋。

　　手部：應保持干爽清潔，不得留長指甲，不涂有色指甲油。

　　頭發：男士員工不得蓄長發，不得剃光頭，做到發不蓋耳遮領。女士員工頭發應梳理整齊，不做怪異發型，做到莊重文雅。操作層人員佩戴統一頭花。

　　表情規范：真誠的微笑，做到笑口常開，面對客戶、同事應表現出熱情、親切、友好，必要時還要有同情的表情。做到精神振奮、情緒飽滿、不卑不亢。

　　三、物業客服禮貌用語

　　稱呼語：小姐、夫人、太太、先生、同志、大姐、阿姨、老師等。

　　問候語：您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、您回來了。

　　歡迎語：歡迎您來我們小區，歡迎您入住本樓、歡迎光臨。

　　祝賀語：恭喜、祝您節日愉快、祝您圣誕快樂、祝您新年快樂、祝您生日快樂、祝您新婚愉快、祝您新春快樂、恭喜發財。

　　告別語：再見、晚安、明天見、祝您一路平安、歡迎您下次再來。

　　道歉語：對不起、請原諒、打擾您了、失禮了。

　　道謝語：謝謝、非常感謝。

　　應答語：是的、好的、我明白了、謝謝您的好意、不要客氣、沒關系、這是我應該做的。

　　征詢語：請問您有什么事?我能為您做什么嗎?需要我幫您做什么嗎?您還有別的事嗎?

　　基本禮貌用語10字：您好、請、謝謝、對不起、再見。

　　四、物業客服行為舉止

　　站姿：端正。要求頭正、頸直、肩平，兩眼平視前方，挺胸收腹，兩臂自然下垂，腳跟并攏，將雙手合起，放在腹前。

　　坐姿：得體。入座要穩，挺胸立腰略收腹，手勿放在臀下、大腿間或抖腿、抱膝搖晃;女士雙腿并攏，可疊放、平行放、前后放或交叉放，身體稍向前傾，則表示尊重和謙虛。

　　行姿：穩重。要求雙肩平穩，雙臂自然擺動，步伐步幅適度，不要搶行，不要東張西望。注意：行走時不要將手放在口袋內;工作場所不要有三人以上并行;遇到業主或客人，主動讓道，微笑著說：“你好!”。

　　蹲姿：如果你在拾取低處的物件時，應保持大方、端正的蹲姿。優雅蹲姿的基本要領是：一腳在前，一腳在后，兩腿向下蹲，前腳全著地，小腿基本垂直于地面;后跟提起，腳掌著地，臀部向下。切不可一頭栽下，似鴕鳥躲進沙堆。

　　與人見面握手時，力度要適中。不要握得太久、太大力，也不宜太軟、太無力;不要大力地搖動對方的手;不要用濕手去握手。同時眼神要望著對方，面帶笑容，可以說“幸會”或“很高興認識你”。女士先伸手，男士才可以握。

　　手勢適度，宜少不宜多，不用手指指點。與人談話時雙手不要插入衣褲兜，不要雙臂抱胸。

　　不得在辦公室與小區內大聲談笑、喧嘩、哼唱歌曲、吹口哨。

　　與業戶交談時應保持目光接觸，微笑自然，用心傾聽，表現出尊重和理解。

　　禁止在顧客面前吸煙、吃東西、嚼口香膠、看書報、挖鼻孔、掏耳朵、伸懶腰、打哈欠、摳指甲、搔皮膚、整理個人衣物及做出其它一些不雅行為。

　　避免在業戶面前咳嗽、打噴嚏，不得已時，應以紙巾遮住口鼻，將頭轉向無人之側處理，并及時道歉，說“對不起”。

　　在上班時間不做與工作無關的事如：收聽廣播、炒股票、玩電腦游戲等。

　　參加各種會議期間，自覺關閉手機、傳呼機，或將其調至震動狀態。

　　進入上級領導或其他部門辦公室時，應用彎曲的食指不輕不重，不急不慢連敲三下;門虛掩著或開著，也應敲門，并問“可以進來嗎?”，經同意后方可入內;若進去時門是關住的，出來時則應隨手將門輕輕帶上;若無人回應，則可問“請問有人嗎?”，若仍無回應，便改時再來，不可擅自闖入。

　　保持辦公桌面干凈整齊，只允許擺放文件籃、文具盒、日(月)歷、水杯等必備品，禁止亂堆放報紙、資料、文件及其它雜物。

　　五、物業客服8大情境

　　1、接聽電話時：

　　您好

　　您好，物業管理公司

　　請問您貴姓?

　　請問有什么可以幫您的嗎?

　　當聽不清楚對方說的話時--

　　對不起，先生，您剛才講的問題我沒聽清楚，請您重述一遍好嗎?

　　先生，您還有別的事嗎?

　　對不起，先生，我把您剛才說的再復述一遍，看妥不妥當?

　　您能聽清楚嗎?

　　當對方要找的人不在時--

　　對不起，他不在，有什么事情需要我轉告他嗎?

　　謝謝您，再見。

　　2、打出電話時

　　先生，您好，我是**管理公司，麻煩您找**先生。

　　當要找的人不在時--

　　您能替我轉告他嗎?

　　謝謝您，再見

　　3、用戶電話投訴時

　　先生，您好!**管理公司。

　　請問您是哪家公司?

　　先生，請問您貴姓?

　　請告訴我詳情，好嗎?

　　對不起，先生，我立即處理這個問題，大約在**時間給您答復。請問怎樣與您聯系?

　　您放心，我們會立即采取措施，使您滿意。

　　很抱歉，給您添麻煩了。

　　謝謝您的意見。

　　4、用戶來訪投訴時

　　先生，您好!請問我能幫您什么忙嗎?

　　先生，請問您貴姓?

　　您能把詳細情況告訴我嗎?

　　對不起，給您添麻煩了。

　　如職權或能力不能解決時--

　　對不起，先生，您反映的問題由于某種原因暫時無法解決，我會把您的情況向公司領導反映，盡快給您一個滿意的答復。

　　當投訴不能立即處理時--

　　對不起，讓您久等了，我會馬上把您的意見反饋到有關部門處理，大約在***時間給您一個答復。請您放心。

　　謝謝您的意見。

　　5、用戶室內工程報修時

　　您好，服務中心。請問您室內哪里要維修?

　　您可以留下您的姓名和聯絡電話以方便維修嗎?

　　謝謝您的合作，我們盡快派人替您維修，大約在十分中內給您一個答復。

　　6、收費管理時

　　先生，您好!請問您是來叫管理費的嗎?請問您的房號?

　　您本月應交管費***元、上月電費***元、維修費***元

　　收您***元，找回***元。

　　這是您的發票，請保管好。

　　謝謝您，再見。

　　7、用戶電話咨詢管理費時

　　先生，您好!請問有什么可以幫忙的嗎?

　　請稍等，我幫您查一下。

　　貴公司*月份的管理費*元、電費*元、維修費*元、倉庫租金*元，共計*元。您打算來交款嗎?

　　一會兒見。

　　8、催收管理費

　　先生，您好!

　　貴公司*月份的管理費還沒有交。我們于*日已經發出《繳款通知》，想必您已經收到了，現在再提醒您一下，按管理公約，管理費應在當月15日之前交納，逾期管理公司將按0.1%計收滯納金。