如何做好物業管理走訪

　　我們做物業管理，就免不了要走訪，雖說走訪是溝通渠道的單一化、陳舊化溝通方式;但它也是打破溝通壁壘的利器，用好則通，不用則堵。那么如何做好走訪這個有效的溝通方法而達到我們管理服務的效果呢?注意以下幾點即可事半功倍：

　　1、是人都有一個特性--“臉熟好說話”。多與業戶接觸，混個臉熟后，在處理事情或投訴上就占得了先機或有利位置，事半功倍。

　　2、基本上是人都有的一點點特性--“容易或喜歡接受他人的恭維”。不要說淺薄，讓人當時聽不出拍馬可是需要很深的功底的。每個人都有自己的特長和愛好，投其所好，讓他視你為知己或優秀的聽眾。我們不可能是全才，但可以學習做一個優秀的聽眾，讓對方感受到你對他和他特長的尊重，好感也因此而建立了，后面就是繼續發揮了，不妨在他特長和愛好的方面了解點知識，以便更好地應對，但沒太大必要深入，除非你也開始愛好這個了。這個時候，你說話和辦事就會順利多了。

　　當你沒有辦法解決一個業戶的難題，而公司又不可能妥協或撕破臉時，就想辦法同這個業戶去交朋友吧!

　　3、每個人都受過或多或少的氣，都需要在另外的場合尋求一種平衡。這是不爭的事實。服務行業，特別是在客戶正在享受的服務中，他們是很容易也很有理由去找這種平衡的，所以恰倒好處地給予他們這種平衡后，事情也將會得到至少比較圓滿的處理結果。理行業來講，定期、不定期的走訪或稱為家訪是非常必要的，它非常有利于解決糾紛、促進管理舉措的有效實施。這種溝通的方式和方法可以簡單總結為幾句話：

　　嘴巴甜一點、笑容親切燦爛一點、問候多一點、溝通方式靈活隨機一點、交流工作長期一點、與業戶之間應酬多一點、酒多喝一點。哈哈，做到這幾點，物業管理工作就非常簡單了......

　　作為物業管理人員經常會去業主家中走訪處理問題。既講究實在，又講究藝術，才能夠取得最佳效果。下面介紹一些走訪時的要訣，希望對大家日常工作有所幫助：

　　見面問候時最好點名道姓。邁進業主家門，你的第一句話可能是：“你好，見到你很高興?！钡@卻不如說：“王先生，你好，見到你很高興?！睋y，后者比前者要熱情得多?！　∪魳I主沒請你坐下，你最好站著。坐下后不應直接掏煙給業主，如業主請你抽煙，你應說：“謝謝?！闭堄涀?，切莫把煙灰和火柴頭弄到地板上，那是很不得體的。

　　不要急于出示隨身帶的資料、函等文件。只有在交談中提及了，并已引起對方興趣時，才是向業主表達的最好時機。另外，你得事先準備好，針對你去業主家要解決的問題，預先要考慮業主可能會提出的問題，在業主提出問題事，應給予詳細的解釋或說明。

　　主動開始談話，珍惜時間。盡管對方已經了解到你的一些情況和來訪目的，你仍有必要主動開口。你可再次對某些問題進行強調和說明。

　　時刻保持相應的熱情。在談話時，你若對某一問題沒有傾注足夠的熱情，那么，業主會馬上失去談這個問題的興趣。

　　當業主因為某些問題，出現憤怒并難以抑制時，應提早結束此次走訪。憤怒會使你失去理解他人和控制自己的客觀尺度。它不僅無助于問題的解決，反而會把事情搞得更糟。

　　學會聽的藝術。聽有兩個要求，首先要給業主留出講話的時間，其次要"聽話聽音".如業主首先講話，你不可打斷他。應做好準備，以便利用恰當的時機給其以響應，鼓勵他講下去。

　　不能夠認真聆聽別人談話的人，也就不能夠“聽話聽音”，更不能機警、巧妙地回答對方的問題。記?。翰徽撌巧缃粓龊?，還是在工作中，善于聽乃是一個人應有的素養。

　　避免不良的動作和姿態。玩弄手中的小東西，用手不時地理頭發、攪舌頭，清牙齒，掏耳朵，盯視指甲、天花板或對方身后的字畫等，這些動作都有失風度。

　　也不應忘記自己的身份去故作姿態，賣弄親近：“咱倆無話不談，要是對別人，我才不提這個呢!”俚話和粗話更應避免。

　　要誠實、坦率、有節制。若在一件小事上做假，很可能使你的整個努力付諸東流。對方一旦懷疑你不誠實，你的各種不同凡響的作為都將黯然失色。誰都不是十全十美的完人，因此，你可以坦率地談起或承認自己的缺點或過失。在評論第三者時不應失去體量他人的氣度，無節制地使用尖刻語言只會讓人疑心：“誰知哪一天，他也許會在背后這樣說我呢?！?/p>

　　要善于“理亂麻”，學會清楚地表達。|考試|大|善于表達使人終生受益。講話不會概括的人，常常引起人們的反感：敘事沒有重點，思維頭緒混亂的人，常常迫使人們盡量回避他。一般來說，你若從沒有擔心過別人會對你的話產生反感，就意味著你已引起他人的反感了。

　　注意自己說話的語氣和語調。說話要保持清晰，喉音、鼻音不宜太重，語速平緩，語調老成、平淡，充滿朝氣的語調會使你顯得年輕。此功重在平時留心多練。

　　注意衣著和發式。第一次見面就給人一種不整潔的印象，往往會給你的自我表白投下陰影。

　　過度的關心和說教應該避免，要表現出誠意和合作精神。

　　結束出門時，不要忘記帶走你的帽子、手套、公事包等東西。告別語應適當簡練，克制自己不要在臨出門時又引出新的話題，因為沒有理由認為告別才是會見的高潮。

篇2：學校物業管理工作職責

>　　學校物業管理崗位職責

　　1、對包干區地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。

　　4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。

　　5、有責任教育學生節約水電。

　　6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設施的維護工作，發現損壞及時報修。

　　7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務的調配。

　　8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。

　　9、工作時間內，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。

篇3：師大后勤物業公司監控條例

　　師大后勤集團物業公司監控條例

　　為加強公司管理，明確責任，促進管理制度化、規范化、不斷提高服務質量，特制定本條例：

　　第一條監控機構：承總公司監控機構后物業管理公司專人負責全面監控。

　　第二條監控范圍：物業公司全部員工。

　　第三條監控原則：堅持公正、公開、公平原則。

　　第四條監控責任：違反條例規定，除直接負責人之外，各級負責人承擔連帶責任，領導責任到經理。

　　一、工作紀律

　　第五條上班時不按公司規定，不掛工號牌，不掛服務證，每次扣責任人1分和10元。

　　第六條上班時精神不振、儀容不整、穿拖鞋，每次扣負責人1分和10元。

　　第七條上班時間打牌、閑聊、干私活，每次扣責任人1分和10元。

　　第八條私自挪用公司未用易耗品或送與他人。每次扣責任人1分和10元。并按所送價值3倍罰款。

　　第九條擅自離開工作崗位、串崗、無故不參加會議每次扣負責人1分和10元。

　　第十條工作中弄虛作假、隱瞞實情、毀壞公司形象，每次扣負責人1分和10元。

　　第十一條無故遲到早退10分鐘，每次扣責任人1分和10元，累計三次以上按曠工一天記。

　　第十二條未按手續辦理請假或擅自換班，每次扣負責人1分和10元。

　　第十三條未按規定時間和要求完成工作任務，每次扣負責人2分和20元，

　　第十四條違反承諾服務規定，服務不規范的。每次扣負責人1分和10元。

　　第十五條大型綠化或維修工具等未經領導同意，私自外出作業。每次扣責任人2分和20元。

　　二、崗位職責

　　綠化及花房管理

　　第十四條花房及相關區域內隨意晾曬衣物。亂放工具及設備、影響花房整體美觀，每次扣責任人1分和10元。

　　第十五條花卉培育中發生非正常死亡在10%以上，每次扣責任人3分和30元。

　　第十六條綠化養護責任區未及時清除雜草，未及時修剪，未及時防病除蟲，每次扣責任人2分和20元。

　　第十七條綠化養護不當造成喬木、灌木草坪等死亡。每次扣責任人3分和30元。

　　第十八條花卉栽培中，未完成規定產量，按情況扣責任人2-5分，和20元-50元。

　　第十九條觀賞植物管理不當，私自外借，送人。每次扣責任人2分和20元。

　　第二十條擅自同意私人花卉植物擺放在花房，每次扣責任人1分和10元。

　　環境及校園管理

　　第二十一條校園內張貼物和窨井等未及時清理和解決的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十二條未及時處理亂晾曬衣物，私拉繩子等的，每次扣負責人1分和10元。

　　第二十三條未能及時完成包干區衛生，影響校容的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十四條校園垃圾箱未及時清理、及時關閉，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十五條垃圾未按規定倒放規定區域，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十六條垃圾房四周不整潔，垃圾房頂有雜草，雜物的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十七條清掃衛生清潔時間內有明顯垃圾超過20分鐘未清理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十八條轄區自行車停放不整齊，未及時整理的，每次扣責任人1分和10元。

　　樓群管理

　　第二十八條大樓內走廊、樓梯等公共場所堆放量物品未及時處理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第二十九條大樓周圍非自行車、機動車停放點發生停放車輛的每次扣責任人1分和10元。

　　第三十條大樓周圍堆放物品對觀瞻有明顯影響，未及時處理的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十一條懸掛彩旗、橫幅不及時不規范，每次扣責任人2分和20元。

　　第三十二條上課教室未及時開關的，影響正常教學秩序，每次扣責任人4分和40元。

　　第三十三條上課教室未及時配備教學用具、每次扣責任人2分和20元。

　　第三十四條包干區衛生未及時清理，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十五條教室內課桌發現有明顯刻畫未及時處理，扣責任人1分和10元。

　　第三十六條未及時報修水電設施、教學設施的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十七條浴室管理不嚴，違反浴室管理制度、每項每次扣責任人1分和10元。

　　維修、水電管理

　　第三十八條一般水電維修因主觀原因未能當天完成的，每次扣責任人1分和10元。

　　第三十九條維修服務中，未能到工完場清，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十條維修過程中，操作馬虎，引起故障問題，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十一條遇搶修時未按通知規定時間到達，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十二條高配值班人員未按有關安全操作規程而發生錯誤工作指令而造成損失，視情節輕重每次扣責任人1-10分和10-100元。

　　第四十三條查詢電話，24小時維修值班電話振鈴三次響未接聽不詳，未及時上報，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十四條水電操作過程未遵守有關規程，產生安全隱患，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十五條水電收費未按規定，視情

　　節輕重，每次扣責任人2-5分和20-50元。

　　文印管理

　　第四十六條考試期間違反規定擅自允許他人進入文印作業場所的，每次扣責任人2分和20元。

　　第四十七條未在規定時間內未及時完成打印、膠印、復印任務的，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十八條打印資料差錯率在5%以上，每次扣責任人1分和10元。

　　第四十九條紙張損耗率在5%以上，每次扣責任人1分和10元。

　　第五十條私用文印消耗材料，視情節輕重，每次扣責任人1分或10元。

　　第五十一條造成保密資料泄密，每次扣責任人10分和100元以上，視情節輕重予以解職，直至追究刑事責任。

　　三、財務紀律

　　第五十二條在權限范圍內采購過程中不堅持原則，違反規定，收取人情貨、關系貨的，每次扣2-10分和20-100元以上。

　　第五十三條出現質次價高，造成經濟損失，酌情賠償，情節嚴重調度崗位，每次扣責任人2-10分和20-100元。

　　第五十四條違反規定，私自采購物品，一切貨款自理，每次扣責任人1-5分和10--50元。

　　第五十五條未經領導同意，私自出售物品，每次扣責任人2-5分和20-50元。

　　第五十六條不遵守現金收支規定、未及時上交現金款的，每次扣責任人2分和20元。

　　第五十七條私分現金，追回所有現金，情節嚴重調離崗位、

　　直至解職，每次扣責任人2-10分和20-100元。

　　第五十八條采購和銷售物品應計數物資和錢款，必須兩人以上同時在場，并作詳細記錄，違反規定每次責任人扣2分和20元。

　　四、安全生產

　　第五十九條發生安全事故，知情不報或不及時匯報，每次扣責任人5分?