物業設備管理的意義、方式與內容

　　一、房屋設備管理的意義

　　物業管理的基本內容包括管理和服務兩個方面。

　　所謂管理，指的是對物的管理，也就是要做好建筑物和設備等方面的管理、運行、維修和保養工作。由于現代建筑配套設施設備的先進性和復雜性，因此，要求對物的管理要靠專業的知識、規范的程序、嚴格的標準和高超的性能。即以一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術管理要求，對各種物業設備的日常運行和維修，進行有效的管理。如果設備不能正常運行或經常損壞處于癱瘓狀態，房屋就不能很好的發揮其住用功能，更談不上保值或升值。因此，房屋設置的運行和維修管理是物業管理工作的重要內容之一。

　　1、房屋設備管理是人們生產、生活、學習正常進行的有力保障。

　　房屋設備不僅是人們生產、生活、學習正常進行所必需的物質基礎，也是影響工業、商業發展和人們生活水平提高的制約因素。房屋設備的運行和維修管理的好壞與否，直接影響到房屋的住用水平，影響到人們生產、生活、學習的正常進行。沒有良好的設備運行和維修管理，就不可能提供安全、舒適、可靠的生產、生活、學習環境，就不能使人們安居樂業。所以，良好的房屋設備管理是人們生產、生活、學習正常進行的有力保障。

　　2、房屋設備管理是延長設備使用壽命，保障設備安全運行的保證。

　　良好的房屋設備管理，可以保證設備在運行中的安全和技術性能的正常發揮，并能延長其使用壽命。這是因為，房屋設備會因長期使用、自然作用或使用不當等原因而發生磨損、毀壞，如果加強了設備的日常運行管理，就可以避免因設備使用不當引起的損壞，并保障其安全運行;加強設備的維修管理就可以提高設備性能，排除運行故障，避免事故發生，從而延長設備的使用壽命，提高設備的使用效益，不僅為企業和業主節約了資金，提高了生產經營效益和居民的生活居住水平，也為實現物業的保值、增值打好了基礎。

　　3、房屋設備管理是城市文明建設和發展的需要

　　現代化的城市要求房屋建筑能達到適用、經濟、衛生的要求，避免環境污染，達到人的生存與環境生態的協調與和諧。而這一切都離不開裝置在房屋建筑物內的設備管理，這些不同種類、不同功能的房屋設備經過科學技術發展的水平，而且標志著城市文明的程度。所以說，為了城市文明衛生建設和發展的需要，也要搞好房屋設置管理。

　　4、房屋設備管理能強化物業管理企業的基礎建設

　　由于房屋設備管理是一種開放型管理，因此，它的好與壞直接可以顯示出物業管理的行風好壞、管理服務質量的優劣，以及技術水平的高低，從而反映出物業管理企業形象。因此，搞好房屋設備管理，可以促使物業管理企業及時抓住和糾正不良的行風苗子，不斷提高管理服務質量和技術水平，從而強化物業管理企業和行業的基礎建設，促使物業管理更好地發展。

　　二、房屋設備管理的方式

　　設備管理工作一般由房管單位和物業管理公司的工程部門主管，并由專人負責?；鶎庸芾碛蟹稚⑿怨芾矸绞胶图械膶I化管理等各種方式。

　　設備管理主要由維修管理和運行管理兩大部分組成。維修與運行既可統一管理，也可分別管理。

　　設備的維修比起房屋建筑本身的維修，一次性投資大，設備使用年限短，靈敏度、精確度要求高。維修工作的好壞，直接影響著設備在運行中技術性能的發揮。所以，加強對設備維修工程的管理，將是一個越來越重要的工作環節。具體的管理措施主要有：

　　1、建立設備管理賬冊和重要設備的技術檔案;

　　2、建立設備卡;

　　3、建立定期檢查、維修、保養制度;

　　4、建立房屋設備大、中修工程的驗收制度，積累有關技術資料;

　　5、建立房屋設備的更新、調撥、增添、改變、改造、報廢等方面的規劃和審批制度;

　　6、建立承租戶保管房屋設備的責任制度;

　　7、建立每年年末對房屋設備進行清查、核對和使用鑒定的制度，遇有缺損現象，應采取必要措施，及時加以解決。

　　三、房屋設備管理的內容

　　不同的房屋設備有不同的特點，因此，房屋設備管理的內容也各不相同。一般包括以下內容：

　　1、房屋設備的基礎資料管理

　　房屋設備的基礎資料管理的主要內容是建立設備管理原始資料檔案和重要設備的維修資料檔案。

　　(1)設備原始資料檔案管理。

　　設備在接管后均應建立原始資料檔案。這類檔案主要有：

　　驗收文件：包括驗收記錄、測試記錄、產品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結構圖、使用維護說明、遺留問題處理協議與會議記要等;

　　建立設備卡片：應記錄有關設備的各項明細資料，如房屋設備類別、編號、名稱、規格、技術特征、附屬物所在地點、建造年份、開始使用日期、中間停用日期、原值和預計使用年限、預提大修更新基金、進行大修理次數和日期、報廢清理情況等等。

　　(2)重要設備維修資料檔案管理。

　?、賵笮迒?/p>

　　每次維修填寫的報修單，每月統計一次，每季裝訂一次，物業修管理部門負責保管以備存查。

　?、谶\行記錄

　　值班人員填寫的設備運行記錄每月一冊，每月統計一次，每年裝訂一次，由物業管理企業設備運行管理部門保管好，以備存查。

　?、劭荚u材料

　　定期或不定期地檢查記錄獎罰情況、先進班組、個人事跡材料，每年歸納匯總一次并裝訂保存。

　?、芗夹g革新資料

　　設備運行的改進、設備革新、技術改進措施等資料，由設備管理部門匯總存查。

　　2、房屋設備的運行管理

　　房屋設備運行管理的主要內容是：建立合理的運行制度和運行操作規定、安全操作規程等運行要求(標準)及文明安全運行的管理，并建立定期檢查運行情況和規范服務的制度等。其中，對于設備安全管理，除了加強設備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業的訓練和管理外，還要建立安全責任制和對住(用)戶進行安全教育，向住(用)戶宣傳一些危險設備(如電梯)的安全使用知識。

　　3、房屋設備的維修管理

　　房屋設備的維修管理是指根據設備的性能，按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術管理要求，對設備進行日常養護和維修、更新。

篇2：物業設備管理中應注意的幾個問題

　　物業設備管理中應注意的幾個問題

　　通常意義上的物業管理主要包括：保安（治安防范、轄區安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運消納、地面養護、衛生設施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環境、提升品位）、餐飲（衛生、營養、可口、保?。?、車輛管理（疏導車輛確保暢通、車輛保潔、車位統計）、供水供電（飲水安全、水質優良、一般市電及特殊高質量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調節、濕度調節）、會館服務（禮儀形象、會務安排）、消防管理（消防設施配備及定期檢查試驗）、日常維護（修燈換鎖）以及社區文化活動（節日慶典、法規宣傳、義工互助、環境狀況通報）等，這些無疑是物業管理的重要部分，也是大家所熟知的內容，

　　而設備管理作為物業管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據多年的從業經驗，本人想在這方面談一點自己的認識。

　　一、早期介入

　　早期介入最好能夠在功能設計或設備選型階段，最晚也要在設備定貨合同簽訂前。親身從事過物業管理的人員，最了解客戶對物業功能的需求，這對物業的功能設計或設備選型至關重要。很多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進口設備，這些設備由原廠家進行專門的維修保養，對延長其使用壽命、安全、可靠地經濟運行都有好處，但是，超過設備維保期以后的廠家專業維保服務，是需要高額（國外公司人工成本高導致）付費的有償服務。如在設備招標訂貨時附帶后期維保服務條款，設備廠家為競得大額設備銷售合同，往往會對后期維保服務費作出一定優惠。還有許多自控設備及自控系統，由于科技發展迅速，軟、硬件更新換代很快，不在訂購時對今后產品升級換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級費用。另外，設備后期維修更換的方便性，管路、電路、風道改造更換的方便程度等都需要在設計之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發商、設計者、施工方、監理方容易忽視，而物業公司的人員已親身經歷過的問題。這些問題提前考慮，將會為后期物業管理的開展提供便利條件。

　　二、新項目應注意問題

　　與開發商進行物業資料交接時，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠對設備、材料、元器件、器械等各類商務合同進行交接。這是因為，一般的商務合同中都約定了供貨方的“三包”內容，有了合同，知道了供貨方的詳細信息和對買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過新設備投入伊始的故障多發期。

　　物業管理公司接手新物業項目后，應及時對各項功能逐一進行試驗檢查，施工方的工作疏忽，會出現部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關編號標示錯誤，可能導致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。

　　第一時間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度認識新物業中存在的功能不足。入住后的房間調整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風質量等）不能滿足使用要求。對于存在的問題，利用項目尾款、質量保證金等費用及時進行改進，進一步完善物業的功能，為今后的物業服務奠定基礎。

　　三、與使用者的溝通

　　很多物業公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭得客戶對服務的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項功能這一重要環節。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設有完整的空氣循環系統，而該系統不是顯而易見和易于感知的。室內溫度調節（或采用個體送風方式）是寫字樓具有的基本功能，指導客戶掌握溫度的設定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環境中。高質量不間斷的電源（UPS）已經在樓內合理分布，物業人員應向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價格高于一般電價而不會間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會燒毀配電設施，甚至導致火災。特殊區域設有氣體滅火裝置，何時和如何使用至關重要，未經培訓的客戶很難正確使用。

　　四、日常管理中容易忽視的問題

　　大部分寫字樓都選用了一些進口設備，這些設備通常價值昂貴 (制冷機組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類設備建議以合同的方式委托專業公司進行維護保養（以確保正常運轉、故障搶修，延長使用壽命）。此類合同涉及的專業性較強，物業公司一般無力起草，通常是設備廠家擬定好格式合同文本，雙方認可。而這類合同多是出于維護廠家利益起草制定的，建議物業公司應聘請專業人員提出有利于自己的補充條款，（比如要求增加專業人員的巡檢次數、規定故障搶修時限、要求廠家儲存易損備品配件、對提供給甲方的材料備品給予折扣優惠、進行必要的經濟性調整、根據設備運行情況更換潤滑油、過濾器、免費更換低值易耗品等等），維護物業公司的的利益。

　　制定詳細的潤滑防銹蝕計劃，不僅僅要考慮轉動機械的摩擦潤滑，更強調常年不改變狀態（不開關操作）且裸露在空氣中的截門養護。很多截門安裝在隱蔽處，不易實施潤滑防銹工作，容易出現疏漏。所以，潤滑防銹蝕計劃一定要全面詳細（對截門編號防遺漏）、科學（潤滑間隔及次數）、可操作（專門或與設備維保工作同時進行），責任落實到人，并輔以不定期的抽查驗證，確保系統中的調節閥和截止閥時時處于靈活可控狀態。

　　日常記錄一定要真實、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經濟分析的數據來源。第一次故障出現可能是偶然因素所致，第二次重復出現就有其必然的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現的頻次，沒有及時消除故障，可能會導致引起大的事故。有些故障暫時不能處理，要專門記錄，以便具備條件時修復。不然會因時間長而遺忘，留下事故隱患。對比分析運行參數（供電電流值或不同時段水表表示數）的變化，也是定性分析、預測能源消耗等運行成本的重要手段。

　　五、運行調整

　　運行調整是提高運行經濟性的重要手段。一臺機組滿負荷供冷比兩臺機組半載要經濟許多；利用低谷電價時間儲備冷負荷，待到高峰電價時使用，一可減少電費支出；二有利于電能指標的利用，并會產生電網削峰填谷的社會效益。制定溫度調整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創造了舒適的工作環境。根據房間朝向、通風狀況、保溫效果等多種因素，對媒質在系統中各個支路的壓力、流量進行調整，減少干、支路上媒質工況不均勻帶來的系統性損失，使系統運行在最優狀態?？傊?，運行調整是最行之有效的節能降耗方法之一，物業公司應該給予足夠的重視。

　　北京中興物業管理有限公司 文/馬超英

篇3：物業知識教材：供暖設備管理概述

　　物業知訓教材：供暖設備管理概述

　　一、供暖系統及設備簡介

　　1.供暖系統組成

　?、贌嵩?制取具有壓力、溫度等參數的蒸汽或熱水的設備。

　?、跓崦捷斔凸艿?把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統。

　?、凵嵩O備:把熱量傳送給室內空氣的設備。

　　2.供暖系統設備的構成

　　供暖系統所涉及的設備設施很多，其中主要包括：

　　(1)鍋爐房

　　鍋爐房是供暖系統的熱源部分，它主要由以下幾部分組成:

　?、馘仩t本體:包括燃燒設備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預熱器、省煤器)、爐體圍護結構等。

　?、跓崃ο到y:包括水處理設備、分水定壓系統、循環系統。

　?、蹮燂L系統:包括鼓風機、引風機、煙道、風道、除油器等。

　?、苓\煤除灰系統:包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設備等。

　　(2)室外供熱熱網

　　室外供熱管網的敷設方式主要有架空敷設和埋地敷設，埋地敷設比較常見，埋地敷設又分為通風地溝、半通風地溝、不通風地溝、直接埋地幾種敷設方式，其中涉及的主要設備設施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

　　(3)室內供暖系統

　　室內供暖系統主要是指室內的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設備及室內地溝等。

　　3.供暖系統的分類

　　供暖系統有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統、蒸汽供暖系統、熱風采暖系統;按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

　　二、供暖管理職責劃分

　　供暖設備管理就是對供暖系統生產和再生產過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應分清物業管理公司同城市供暖公司的職責。

　　1.采用鍋爐房供暖，無論是區域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設備、設施及供熱管線均由物業管理公司負責維護管理，或委托專業供暖公司維護管理。

　　2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網及供熱設備設施均由供熱部門負責維護管理，供熱部門可以將物業公司管轄區內的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內散熱設備等委托物業管理公司維護、管理。

　　三、供暖系統的物業管理模式

　　目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。

　　1.自營管理

　　自營管理就是由物業管理公司對供暖系統全面負責日常操作運行和維修養護，在這種管理模式下，要求物業管理公司對供暖系統的設備設施管理要配備專職的專業技術人員，技術人員要熟悉本崗位及供暖系統情況，掌握供暖系統的一些管理指標，主要包括:

　?、儆脩羰覝睾细衤?。

　?、谶\行事故率。

　?、塾脩魣笮尢幚砑皶r率。

　?、苁?。

　?、菟|達標率。

　?、掊仩t負荷率。

　?、哓搨鹿事?。

　?、鄟砣?、來電、來信*率。

　?、釤焿m、煙氣排放達標率。

　?、夤芄芾砉具M行管理

　　交給專門的供熱公司管理，就是由物業管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責供熱系統的運行和管理，即進行熱源和熱網管理，甲方提供必要的費用和監督，即進行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時，一定要選擇具有有關管理部門簽發的資質證書，并且人員素質高，管理組織嚴密，企業信譽好的企業，以保證管理效果。

　　在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問題，解決方式如下:

　?、僭谌晔杖〉牟膳M中提取必要的系統折舊費、更新改造及大修等費用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數額。

　?、谥Ц兑曳降馁M用，主要包括能源費(煤、水、電)、勞務費、運行管理費、小修費等。

　?、墼谶\行中，如果設備出現故障，需要大修和更換零部件時，如屬自然原因損壞由甲方支付費用;如因乙方運行維護不好或誤操作造成的，由乙方負責修復或更換。

　?、苜Y金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質量保證金，待運行結束無誤后再付清。

　　四、供暖設備設施的資料管理

　　供暖設備管理包括供暖設備設施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養護管理，為了保證管理工作的質量，供暖系統的管理應從竣工驗收開始，以便于物業管理公司了解和掌握供暖系統狀況和設備的使用性能?？⒐を炇蘸细窈?，物業管理公司作為接管部門應檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進行做好準備。

　　1.鍋爐房的資料

　?、馘仩t資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書;水流程圖及動力計算書;安全閥數量和管道直徑的計算書;鍋爐質量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。

　?、阱仩t房設計及安裝資料包括鍋爐房平面設計、竣工圖;環保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監測報告;其他各種輔助設備均須有產品質量合格證書及產品規格與安裝使用說明書;鍋爐房各項安裝工程的質量評定表和各階段安裝記錄;水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調試記錄，鍋爐及輔助設備單機調試的冷態試運行記錄，72h熱態試運行記錄，儲煤灰渣場地是否符合要求等。

　　2.供熱管網的資料

　　物業管理公司從開發商手中接管供熱管網時，應索要下列資料，并審查其設計和施工是否符合國家的有關規范要求。

　?、偈彝夂褪覂裙┡矫?、系統圖。

　?、诠芫W設備的合格證及使用說明書。

　?、垭[蔽工程的分段驗收記錄。

　?、芄芫W的水壓試驗記錄。

　?、葜匾缚诤附淤|量檢查記錄。

　?、薰艿赖臎_洗記錄。

　　另外在新建供熱管網時，開發商對采暖期的保修期為一個采暖期，因此應通過檢查第一個采暖期發生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調等問題，及時修理，掌握情況，第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。

　　當接管運行幾年的舊熱網時，要求對方移交已運行幾年中的運行記錄，提取的熱網及設備折舊費和大修資金及熱用戶的采暖費收費檔案。