業委會，到底有無資格打官司?
—析物權法關于業委會的訴訟主體資格之規定
口張春麗

　　近年來，業主委員會(本文簡稱“業委會”)狀告開發商及物業公司的案件此起彼伏、惹人關注。20**年深圳南天一花園業委會起訴深圳某物業公司及所屬開發商，追索兩棟公用配套小樓出租所得。深圳中院認為，業委會不具備訴訟主體資格，駁回起訴。隨后業委會上訴，20**年3月，廣東省高院裁定，上訴人業委會是適格原告。

　　業主認為，業委會是業主的代表，當然有理由代表業主維權，而在開發商看來，業委會只能代表業主進行與物業管理有關的事項，法律沒有給予他訴訟的主體資格，因此不能代表業主訴訟，爭議由此而起。

　　業委會到底有無訴訟主體資格?

　　國家法律法規無明確規定，理論實務均有爭議

　　截至目前，理論界仍有兩種不同的聲音。支持者認為業委會有訴訟主體資格，一是實務中需要這樣的組織來代表業主維權，二是根據《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第四十條規定，業委會符合“其他組織”條件。

　　反對者卻認為訴訟主體資格應當是法定的，國家目前沒有法律法規明確規定業委會的主體資格；其次，民訴中的“其他組織”僅指“合法成立、有一定組織機構和財產的不具備法人資格的組織”，而業委會僅僅是業主大會這種會議形式的執行機構，沒有獨立的財產，不能作為訴訟主體。另外，業主要維權，可以通過群訴等方式，而不一定要通過業委會。

　　實務中各地法院也存在不同的判決的解釋。20**年8月20日，最高人民法院對合肥市金湖新村業委會是否具備民事訴訟主體資格給下級法院發了個復函：指出根據《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第四十條規定，金湖新村業委會符合“其他組織”條件，對房地產開發單位未向業委會移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房的，只要經過業主授權，就可以用業委會名義提起訴訟。與本案不同的是，20**年，溫州銀都業委會向開發商索賠5000萬，理由是開發商未兌現買賣房屋時的部分承諾。最高法院認定，業委會原告訴訟主體不適格，業委會不能取代全體業主以民事權利主體的身份作為原告直接參加民事訴訟活動。在溫州銀都業委會向開發商索賠5000萬元的案中，最高法院認為：銀都業委會與開發商之間沒有基于簽訂商品房買賣合同而形成相應的合同法律關系，不是相關合同一方當事人。按照《物業管理條例》規定，業主大會的職責沒有包括針對業主的合同權利涉及共有權問題提起訴訟。因此，業委會不是合適的訴訟主體。

　　立法現狀及分析建議

　　如何統一理論及實務中的這一分歧？行業內人士首先寄希望于《物業管理條例》，但條例因為自身的級別不夠，對業委會的主體資格并不能也沒有給予明確，只明確業委會是業主大會的執行機構。此后，即將出臺的物權法又被寄予了厚望。令人欣喜的是，物權法草案(本文簡稱“物權法”)已注意到了這個問題，并有了相關條款規定，其第87條規定“對侵害業主共同權益的行為，對物業管理機構等違反合同發生的爭議，業主會議經三分之二以上業主同意，可以以業主會議的名義提起訴訟、申請仲裁，業主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁?！钡z憾的是，此規定無論是從操作角度還是從法理上，均有值得完善之處；

　　一、業主會議是否適合做原告?事先應當明確的是，“業主會議”是物權法新出現的一個詞語，有“全體業主組成的組織”以及“全體業主召開的會議”等多種理解，物權法應當給予明確，否則會引起混淆。根據上下文的理解，這里的“業主會議”，應當就是《物業管理條例》中的“業主大會”(物業管理區域內全體業主組成業主大會)

篇2：業委會Z法院已開始接受對欠費訴訟進行立案登記報告

　　業委會關于Z法院已開始接受對欠費訴訟進行立案登記的報告

　　尊敬的**園全體產權人：

　　對園區所涉及的物業費與供暖費欠費的催繳問題，一直是業委會關心的重大問題之一。因為，它不僅影響園區的正常運行，也涉及維護繳費業主權益的重大利益。因此，業委會一直旗幟鮮明地提出，在繼續加大對物業公司管理服務質量進行監督、對其管理責任給于強化的同時，也支持和要求其加速對園區欠費的收繳工作。

　　根據業委會的工作安排，物業管理處近期已安排相關人員前往朝陽法院立案廳進行物業服務費、采暖費糾紛能否立案的咨詢工作。目前朝陽法院已經恢復接受物業服務費/采暖費類案件的先行登記工作。法院將盡快就正式立案給登記單位通知。管理處已經就園區的有關訴訟，“成功在6號立案窗口進行了登記”。業委會現就此進展向園區業主做出報告。

　　業委會在此懇請因各種原因（包括繳費習慣）尚未交費的業主盡快履行繳費義務。業委會將全力支持你們依法維護自身權益的行為和要求，但不主張你們通過欠費的方式，用“不合法”的方式去主張自己的合法權益?！笆虑橐淮a是一碼”。

　　同時，業委會也借此機會再次感謝已經履行了交費義務的業主。

　　業委會將繼續關注追繳欠費的工作，并及時向大家報告這一工作的進展。

　　**園業主委員會

　　20**年5月18日

篇3：美麗園業委會物業費訴訟結果公告

　　美麗園業委會關于物業費訴訟結果的公告

　　美麗園小區全體業主：

　　20**年8月11日，北京市一中院再審宣判，被中斷執行的美麗園物業費案維持原二審判決。根據法院判決結果匯總計算后，我小區20**年至20**年的物業費收費單價應為：

　　20**年: 一層 0.93元/月.平+12.08元/月.戶；二層以上 1.51元/月.平+12.08元/月.戶

　　20**-20**年: 一層 0.93元/月.平+11.03元/月.戶；二層以上 1.51元/月.平+11.03元/月.戶

　　我們注意到，ZZ物業公司在20**年8月15日的《告美麗園全體業主書（一）》中，已經表明準備執行法院判決。根據目前情況，我們向大家提出如下建議：

　　一、已經交納了20**年至20**年物業費的業主，如實際交費單價高于上述單價，可以要求物業公司返還多交的錢款，或要求以多交的錢款折抵其他應交費用；

　　二、尚未交納20**年至20**年物業費的業主，以及交費不足的業主，請按照上述交費單價主動到物業公司交費。

　　三、因物業公司已經表示可能會放棄為美麗園繼續服務，所以，為避免不必要的損失，請預付費業主勿預付過多錢款，并妥善保管好交費收據或發票。

　　對如何交費不清楚或有其它疑問的業主可于20**年8月26、27日晚8：00前來30號樓旁小白樓一層會議室，我們將召開說明會為大家做專門解答。

　　特此公告。

　　美麗園小區業主委員會

　　二○○六年八月十九日