最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋答記者問
問:實踐中,對如何認定業主觀點不一,司法解釋作出相關規定主要基于何種考慮?
答:"業主"在建筑物區分所有權理論中被稱為建筑物區分所有權人,明確業主身份的界定標準,對貫徹執行物權法第六章規定具有重要意義,有必要在司法解釋中予以明確。根據物權法第九條、第二十八條等規定,司法解釋確定
依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈,以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人,應當認定為業主。這是界定業主身份的一般規則。
但在現實生活中,基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,房屋買受人在已經合法占有使用專有部分的情況下,仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在。在此情況下,如果僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標準,將與現實生活產生沖突,并有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權的行使需求更為強烈,與其他業主之間的聯系程度也更為直接和緊密,因此有必要對其"業主身份"問題進行特別規定。為了更好地維護業主自治秩序和建筑物區分所有權法律關系的和諧穩定,根據物權法等法律規定精神,司法解釋對這種情形下的業主身份認定問題作出特別規定,即可以認定其為物權法第六章所稱的業主。這樣的規定既可以有效地統一司法評價標準,也符合物權法的規定精神,適應現實生活。同時,還可以引導這部分人及時辦理物權登記。

問:如何認定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關鍵問題,司法解釋對此作出了怎樣的規定?
答:按照建筑物區分所有權理論通說認為,界定專有部分的標準是"具有構造和利用上的獨立性"。此外,專有部分屬于不動產,而不動產所有權的取得一般須經登記。因此有必要把登記作為專有部分界定的標準之一。盡管目前還存在一些本應屬于專有部分卻無法進行登記的情況,但隨著登記制度的不斷完善,并不意味著日后不能辦理登記。所以,司法解釋將"登記"表述為"能夠登記"。除了建筑物內住宅、經營性用房等房屋外,司法解釋從現實生活出發規定,專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。
實踐中很多建筑物區分所有權糾紛是圍繞共有部分產生的。物權法第六章對共有部分采取了較為分散的列舉式規定。綜合實踐中有關共有部分界定爭議的實際情況并經反復研究,司法解釋采用列舉、排除加兜底的方法,明確了共有部分的含義,以便于解決審判實踐中的問題。為了條文文字的簡潔,司法解釋對法定共有部分不再重復。根據物權法第六章的規定,法定共有部分包括建筑區劃內的道路(屬于城鎮公共道路的除外)、綠地(屬于城鎮公共綠地以及明示屬于個人的除外)、其他公共場所、公用設施和物業服務用房、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位及電梯、水箱等。此外,司法解釋也就天然共有部分作出了明確規定。天然共有部分,即法律沒有規定,合同也沒有約定,而且一般也不具備登記條件,但從其屬性上天然屬于共有的部分,包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等,其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分,是為了便于解決審判實踐中的糾紛。因共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡,按照"非特定權利人所有即為業主共有"的思路,司法解釋還專門作出了兜底性的規定。滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分:1.不屬于業主專有部分;2.不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。對建筑區劃內的土地,司法解釋根據物權法第一百三十五條也做出了相關規定。

問:車位、車庫爭議是建筑物區分所有權糾紛案件的熱點難點問題,司法解釋是如何處理此類問題的?
答:司法解釋在物權法第七十四條第一款規定框架內,著重解決如何認定建設單位已經履行法律有關"首先滿足業主的需要"問題。如果建設單位已經按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例,將車位、車庫以出售、[[附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為已符合物權法第七十四條第一款有關"應當首先滿足業主的需要"的規定。其原因在于,規劃確定的配置比例具有法定性和確定性,業主在購買專有部分的時候對此也是明知的。只要業主已經按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫,就應當認為其需要已經得到了"首先滿足"。否則,將有可能出現特定業主對車位、車庫提出過度主張。
車位、車庫糾紛的處理是一個極其復雜的問題,司法解釋的規定還有些原則,但思路是明確的。在審判實踐中,各級法院和法官可以在司法解釋確定的大原則下,結合糾紛具體情況妥處相關案件。待審判實踐經驗的積累足夠豐富之后,也可擇機就新問題、新情況作出單行批復。

問:物權法第七十六條規定了業主共同決定重大事項時對專有部分面積、建筑物總面積以及業主人數、總人數的比例要求,這些比例應如何計算?
答:專有部分面積、建筑物總面積以及業主人數、總人數如何計算,關系到業主共同管理權的具體行使問題,是認定業主自治決議作出的程序是否合法的重要依據。物權法第七十六條第二款規定了業主自治多數決的比例。但對計算該比例依據的專有部分面積、建筑物總面積,以及業主人數、總人數卻未作明確規定,對此有必要在司法解釋中進行解釋。
不動產登記實踐中,各地對專有部分面積依何種標準記載并不統一,但在同一建筑區劃內則是相同的,所以司法解釋僅籠統表述為"面積"。如果已經依法登記的,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。專有部分面積確定后,建筑物總面積則應以按照同一標準計算的專有部分面積的總和計算。業主

人數原則上應當按照專有部分的數量計算。但在一人(包括建設單位)擁有數個專有部分的情況中,如果同時復計人數將導致該人雙重優勢。因此,司法解釋特別規定,建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算。該規定并不會對這類權利人行使管理權造成影響,因為其專有部分面積在建筑物總面積中的比例未被改變。

問:當前,因"住改商"引發的糾紛比較多,司法解釋對物權法第七十七條作出了怎樣的解釋性規定?
答:物權法第七十七條規定,業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。對該條的理解主要有三個問題需要解決:一是如果未經有利害關系的業主同意,其法律后果是什么;二是有利害關系業主的同意是需全部同意還是多數同意即可;三是如何確定有利害關系業主的范圍。
按照物權法第七十七條規定,"住改商"行為的合法性需要滿足兩個條件:遵守法律、法規以及管理規約;應當經有利害關系的業主同意。未經有利害關系的業主同意,其行為仍不具備合法性。據此,物權法第七十七條實際上已經成為"住改商"業主對由此產生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據。
物權法施行后,在實踐中有做法是按照多數決來確定有利害關系業主的意見。這既沒有法律依據,也違反了物權法第七十七條的立法目的,針對這種情況,司法解釋特別規定,將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,不予支持。司法解釋綜合考慮"住改商"糾紛的實際情況,將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內,該范圍基本上有效涵蓋了與"住改商"行為有利害關系的業主,在審判實務中也比較容易掌握和操作。此外,實踐中確實有可能出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業主也與"住改商"行為存在利害關系的情況,但這部分業主的范圍難以統一劃定,為防止利害關系業主范圍的無限制泛化,司法解釋另外規定,其應證明利害關系的存在。

問:物權法第七十八條規定了業主的撤銷權,司法解釋對業主撤銷權行使問題有何具體規定?
答:物權法第七十八條第二款對業主撤銷權作出了規定,但業主撤銷權的行使還涉及到一些具體問題需要明確。比如,業主大會、業主委員會違反法定程序作出的決定,業主能否申請撤銷,以及業主撤銷權的行使應否有一個時間限制等。根據物權法第七十六條的立法精神,司法解釋將物權法第七十八條第二款規定的"業主合法權益"解釋為:不僅包括侵害業主的實體權利,也包括作出決定的程序違反法律規定。業主撤銷權作為一種形成權,應當受到除斥期間的限制,本條參照合同法有關債權人撤銷權的規定,將其確定為自知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年之內。如此規定,既可以督促受侵害的業主及時行使權利,也有利于盡量維護業主共同生活秩序的穩定。因該除斥期間的起算點為"在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起",所以也不會對業主合法權益保護帶來不利影響。

問:物業服務合同一般是由業主委員會與物業服務企業訂立的,一些業主以其不是合同當事人為由拒絕履行相關義務,司法解釋如何解決?
答:不僅是物業服務合同,前期物業服務合同也存在這個問題。根據《物業管理條例》的相關規定,在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位可以通過招投標或者經行政主管部門批準采用協議方式選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同。只要前期物業服務合同合法有效,其對業主即應具有約束力。物權法第七十六條規定,選聘物業服務企業應當由業主共同決定。業主委員會根據《物業管理條例》的相關規定,與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,是業主自治權行使的結果,全體業主都應遵守。在實踐中,有些業主以不是合同當事人為由,不愿接受物業服務合同的約束,拒絕履行相應義務并引發糾紛。業主雖然不是物業服務合同(包括前期物業服務合同)形式上的簽訂者,但其是物業服務合同項下權利義務的一方實際享有者和承擔者。從這個角度看,物業服務企業是和業主而不是與業主委員會建立的物業服務法律關系。據此,司法解釋規定,業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持。

問:實踐中物業服務合同的約定內容一般較為簡單,產生糾紛時,當事人對如何確定物業服務企業的義務常發生爭議,司法解釋對此有何規定?
答:實踐中,很多物業服務合同約定內容并不十分詳細,而對物業服務管理行為的規范很多是通過法律、法規規定或者相關行業規范來進行的。除此以外,物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則,往往對業主作出選聘決定具有重要作用。為更好維護業主權益,司法解釋依據合同默示條款理論,合理擴充了物業服務企業應承擔義務的依據范圍,即不僅限于物業服務合同中的明示條款,法律、法規規定、相關行業規范,以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則也是確定物業服務企業應盡義務的依據。根據《物業管理條例》第2條規定,物業服務企業應當承擔的義務主要是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行

維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,就其義務量而言,司法解釋對物業服務企業應盡義務所做的規定并不會額外增加物業服務企業的義務。

問:很多業主認為,物業服務企業沒有權利就業主相關妨害物業服務秩序的行為提起訴訟,這種觀點是否正確,司法解釋是如何規定的?
答:這種觀點是不正確的。物業服務企業與業主之間的委托關系具有一定的特殊性,其中很重要的一個方面就是全體業主將維護物業服務區域秩序的管理權交給物業服務企業。該權利行使的主要途徑是對業主實施"人"的管理。業主實施妨害物業服務與管理的行為,既有可能是違反物業服務合同的違約行為,有時也可能是一種侵權行為。賦予物業服務企業以相應訴權,并未超出其對"人"管理權的行使邊界,而且可以及時有效地制止不法行為。實際上在實踐中,其他業主往往都是要求物業服務企業去制止妨害、侵害行為,而不愿自己親力親為?；谝陨峡紤],司法解釋規定,業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持。

問:欠費糾紛是物業服務糾紛的主要類型,如果業主提出不需要有關物業服務或者因出國等原因沒有享受物業服務而拒絕繳費,應如何處理?
答:業主委員會根據《物業管理條例》的規定,與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,是業主自治權行使的結果,全體業主都應遵守。實踐中,在物業服務企業已經按照約定以及規定全面履行了相應義務的情況下,有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務(比如業主提出其因出國而未享受服務)或者無需接受相關物業服務(比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。選聘物業服務企業是業主共同作出的決定,只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務,則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。否則,物業服務關系的穩定性和確定性將會被徹底打破。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定,業主以前述理由所提的抗辯屬于權利濫用,有損業主自治機制和物業服務秩序,所以不應得到支持。

問:服務合同解除后,如物業服務企業提出其尚有物業費被拖欠,應如何主張權利?如物業服務企業拒絕退出,并以存在事實物業服務關系為由要求支付物業費,應否得到支持?
答:物權法第七十六條規定,業主大會有權決定解聘物業服務企業。按照業主大會決定,業主委員會代表業主,應有請求解除物業服務合同的權利。業主委員會雖為物業服務合同的一方當事人,但其既不是欠費人又沒有責任財產,所以如果確實存在拖欠物業費的情形,物業服務企業可以在合同解除后,向拖欠物業費的業主提起訴訟。對此,司法解釋明確規定,如果物業服務企業在解除物業服務合同的訴訟中,提出要求業主委員會支付拖欠的物業費的請求,法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
實踐中,在物業服務合同權利義務終止后,因物業服務企業拒絕退出而引發的糾紛不在少數。司法解釋明確規定,在物業服務合同權利義務終止后,物業服務企業應當退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。如果物業服務企業拒絕退出,并以存在事實物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,法院不予支持。物業服務合同權利義務終止的情形,主要包括合同終止、解除、期限屆滿且未續期等。

問:如果物業服務糾紛是由于承租人、借用人等引起的,是否也適用司法解釋相關規定?最高法院對兩部司法解釋的施行有何特殊考慮?
答:實踐中,物業服務糾紛常常會涉及到房屋的承租人、借用人等物業使用人。該物業使用人雖然不是業主,但其居住生活在物業服務區域內,也應當受到物業服務合同、法律、法規以及管理規約的約束。從這個意義上說,司法解釋對物業服務糾紛的規定,應當同樣適用于因非業主的物業使用人實施違反物業服務合同、法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛案件的處理。對此,司法解釋明確作出了規定。
物權法施行前,法律并無"住改商"應當經有利害關系的業主同意的規定,也沒有規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要的規定,除此以外,物權法對共同事項多數決的比例規定也比修訂前的物業管理條例的規定高。如果不對司法解釋的時間效力進行適當限制,將有可能使得許多已經穩定的社會關系重新被打破,并引發大量糾紛案件?；诖朔N考慮,根據法不溯及既往的原則,建筑物區分所有權司法解釋明確規定,因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件,適用該解釋。同時,為了在司法解釋正式施行之前,給各界預留一個宣傳學習的時間,也為了最大限度通過自律、自糾的方式消化可能發生的糾紛案件,兩部司法解釋都將于20**年10月1日起正式施行。

篇2：業主建筑物區分所有權相關糾紛的淺析

　　業主建筑物區分所有權相關糾紛的淺析

　　業主的建筑物區分所有權是物權法第6章的內容。其第70條規定："業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。"依據本條的規定，業主的建筑物區分所有權，是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　關于建筑物區分所有權的概念，理論上分別有一元論說、二元論說、三元論說三種觀點。其中，一元論說認為，建筑物區分所有權是在專有部分上成立的所有權。二元論說認為，建筑物區分所有權是專有部分所有權和共有部分持分權構成的一項權利。三元論說認為，建筑物區分所有權是由專有所有權、共有部分持分權和基于對建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。三元論說反映了建筑物區分所有權的本質特征，為目前階段物權法理論研究中的主導性學說，被物權法所采用。

　　業主的建筑物區分所有權的性質為一種特殊的復合性不動產所有權，其是關于專有部分的專有權、共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權三者的結合。此三者相互依賴、相互配合、相互制約，構成了不可分割的一個整體。其中，專有所有權指業主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權利。在建筑物區分所有權構成的三要素中，專有所有權具有主導性。共有所有權系指業主依據法律、合同以及業主公約，對建筑物的共有部分所共同享有的權利。共有所有權具有從屬性和不可分割性的法律特征。共同管理權，屬業主成員權的范疇，指業主基于一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體之一成員而享有的權利和承擔的義務。陳華彬：《物權法原理》，國家行政學院出版社1998年版，第326頁。如果說專有所有權和共有所有權是建筑物區分所有權的內部權利，那么成員權則構成它的外部權利。三者之區別在于，內部權利主要是基于財產共有而發生的關系，為建筑物區分所有權中之"物法性"因素；而作為外部權利的成員權不僅僅是單純的財產關系，更重要的是一種管理關系，因而構成建筑物區分所有權中之"人法性"因素。物權法對傳統三元論說予以改造的立法本意，在于通過對成員權本質特征的分析，突出其具有的人法(管理制度)因素，彰顯業主作為權利主體所享有的對區分所有建筑物共有部分的管理決策權利。本章將對業主的專有權和共有權進行講述，對于成員權將在業主部分講述。

　　第一節 業主的專有權及其限制

　　建筑物區分所有權是指建筑物區分所有的專有權、共有權和成員權。區分建筑物作為一個整體物是由各彼此相對獨立又相互毗連的部分(單元)有機構成。各部分歸屬于不同的所有人(含占有人)所有(含占有)。建筑物區分所有權人對專有部分的權利是建筑物區分所有權中占主導地位的權利。但專有部分只是一幢建筑物相對獨立的部分，業主在行使專有部分使用權時也受到限制，業主在行使專有部分使用權時不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益。

　　一、業主的建筑物專有部分所有權概述

　　所謂專有部分，指在構造上能夠明確區分，具有排他性且可獨立使用的建筑物部分。一棟建筑物必須區分為數部分，而且被區分的各部分必須具備構造上的獨立性與利用上的獨立性，始可成立區分所有。一棟建筑物，若無構造上與利用上獨立性的專有部分，僅能成為單獨所有或共有，不得成立區分所有。因此專有部分，可以說是構成區分所有建筑物的基礎。于專有部分上成立的所有權即為專有所有權。專有部分領域的問題，有專有部分的范圍、專有部分的分類及專有部分的相互關系三個方面。

　?。ㄒ唬I主專有所有權的概念

　　專有所有權指區分所有權人對專有部分享有占有、使用、收益及處分的權利。通說認為，專有所有權的性質是一種空間所有權。

　　專有所有權的客體是建筑物的專有部分，亦即具有構造及使用上的獨立性的建筑空間。構造上的獨立性又稱物理上的獨立性，指某專有部分與建筑物的其他部分在外觀上能明顯分隔開來，形成獨立空間。使用上的獨立性又稱機能上的獨立性，指某專有部分具有能滿足區分所有權人一般生活目的的獨立機能，以能否單獨使用、有無獨立的經濟效用為判斷基準。

　　那么，在區分所有權中是否應當包括地基的使用權？毫無疑問，對建筑物區分所有權而言，不可能與地基使用權截然分開，因為房屋不是空中樓閣。但是，從我國的實際情況來看，地基的使用一般是包括在專有部分所有權之中的，買房人在購買房屋時，都已經確定了地基的使用權。從我國現行立法的規定來看，歷來將土地使用權和房屋所有權視為不可分割的整體。在這方面有兩個重要原則：一是所謂"地隨房走"原則，也就是說，房屋出讓，土地使用權也隨之移轉。二是所謂"房隨地走"原則，也就是認為土地使用權移轉，地上建筑物也要隨之移轉。1994年城市房地產管理法第31條回避了這種爭論，而籠統規定了"房地不可分割"的原則，物權法也沒有提及此問題。根據土地和房屋的權利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區分為不同所有者所有，建筑物所有權與土地使用權仍然是不可分割地聯系在一起的。這意味著建筑物的區分所有人應當基于對建筑物的區分所有而享有對基地的使用權。所以，我們認為，在區分所有權的內容中，不必要再突出單獨的地基使用權。如果將地基使用權包括在區分所有權之中，這種物權的類型就更為復雜。

　?。ǘＳ胁糠值姆秶?/p>

　　確定專有部分的范圍也就是對專有所有權的客體進行量化。區分所有建筑物的專有部分是一立體構造物，具有一定平面的廣度與一定立體的厚度。其范圍究竟達到何處?亦即專有部分相互間，專有部分與共用部分間，專有部分與外部的境界壁如何劃分?在理論上有四種學說：

　　(1)空間說，又稱為共用部分說。依此說意見，專有部分僅限于天花板、地板及四周墻壁圍繞的空間而已，上下周圍之構造物均為共用部分。從而即使壁面內層粉刷部分亦屬共用部分。

　　(2)壁心說。依此說，專有部分之范圍可達到墻壁、地板、天花板構造物的中心線。換言之，墻壁縱面、地板、天花板橫面一半內側均為專有部分的范圍。

　　(3)墻面說。依此說，專有部分之范圍及于墻壁、地板、天花板內面粉刷之表層。換言之，墻壁、地板、天花板構造物內側表層粉刷以外屬于共用部分。

　　(4)折衷說。依此說，專有部分之范圍及于何處，應視內部區分所有人間的關系及外部第三人間的關系而采不同的標準。在內部關系上，基于維護共同關系及管理的需要，專有部分的范圍及于墻壁地板、天花板內面粉刷之表層，但與外部第三人的關系上，如專有部分之買賣、投?；蚣{稅等面積的計算，專有部分的范圍應及于構造物之中心線。戴東雄："從公寓大廈管理條例草案論建筑物區分所有大樓搭蓋屋頂建筑物及懸掛廣告牌之法律問題"，載《法令月刊》(臺灣)第45卷第12期。

　　物權法未對專有部分的范圍做出界定。從我國目前的交易實踐來看，采取的是"壁心說"。例如，建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第9條第2項規定："共有墻體的修繕(包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。"建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》第7條也規定："商品房各套(單元)之間的分割墻以及外墻(包括山墻)，均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內面積"。

　?。ㄈＳ兴袡嗟臋嗄?/p>

　　專有權包括所有權的一切權能，區分所有權人作為專有所有權人所享的權利與一般所有權人所享受的權利相同。區分所有權人可在法律法規的限制范圍內，完整地享有對專有部分占有、使用、收益和處分的權利，并排除他人的干涉。盡管專有所有權在理論上與傳統物權法中的所有權并無本質區別，同樣享有占有、使用、收益、處分的權能。但是，由于建筑物的特殊屬性，此種所有權負擔更多的限制，如所有權人不得隨意變更房屋的使用目的，并且基于復雜的相鄰關系，所有權人負擔更多的容忍和協作義務。因為建筑區分所有人與他人已經形成共同生活關系，這種關系要求區分所有權的權利的行使不能有害于他人。這主要是基于區分所有*同生活等共同目的所決定的。所以，專有權人在享有和使用專有部分的時候應受到共同生活規則的限制。除了共同生活規則的限制之外，還應受相鄰關系與共有關系的限制，比如說幾戶共用的陽臺通常只能由相應的業主使用。在行使專有權過程中要承擔更多的義務，這些義務包括區分所有人不得因為行使專有部分的所有權而影響到建筑物的安全。行使自己的專有權不得侵害他人的利益，應當為他人行使權利提供必要的方便。區分所有人雖然能夠行使處分權，但此種處分權也受到嚴格的限制。因此不能用一般專有權的權能來調整業主的專有權。

　　二、業主的建筑物區分所有專有權的限制

　　建筑物區分所有權與其他的不動產所有權相比較，具有一些特殊性，呈現出權利主體身份的多重性，即業主作為權利主體集專有權、共有權與成員權三種權利于一體。因此，結合物權法中建筑物區分所有權原理和民法中相鄰關系原理考慮，建筑物區分所有權人有關權利的行使要受到一定條件的限制。業主在行使專有部分權利的同時，負有相應義務：行使專有部分所有權時，不得妨礙建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他建筑物的正常行使和損害區分所有權人的共同利益；維護、修繕時不得妨礙其他區分所有權人的安寧、安全、衛生及相鄰義務；應接受物業服務企業的檢查、檢修等。

　　各區分所有人對自己所屬專有部分的使用、收益或處分應受彼此間的強力約束，亦即專有部分相互間具有制約性關系。而表現區分所有權相互制約性的具體內容主要有二：一是禁止區分所有人實施違*同利益的行為；二是區分所有人彼此間對他人的專有部分于必要范圍內可以行使請求權。

　　物權法第71條規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。由此可見，區分所有權人作為專有所有權人應承擔的義務，主要表現為對其專有部分的利用，不得妨礙建筑物的正常使用，危及建筑物的安全，并不得損害其他區分所有權人的個人利益及共同利益，具體包括：

　　1.按照專有部分的原使用目的或規約規定使用的義務

　　如在用于居住的住宅、公寓的專用部分經營餐飲業、娛樂服務業，違背了其使用目的，構成對專有部分的不當使用。如物權法關于"住改商"的規定第77條業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。就是如此，此內容將在后面論述。中國臺灣地區"公寓大廈管理條例"第5條規定："區分所有權人對一專有部分的利用，不得有妨礙建筑物的正常使用及違反區分所有權人共同利益的行為"。

　?。?）按照專有部分的原使用目的使用的義務。如吳某購買某小區的一套三居室的商品房，入住后發現該新落成小區的各種配套設施還不完善，特別是飯館缺少。于是將自己一百多平方米的房子改成小餐館，吳某的行為違背了專有部分原有使用目的，隨意改變其用途，是違法的行為。

　?。?）按照規約約定使用的義務。如對于在樓頂安裝太陽能熱水器，封閉自家陽臺，一般來說是允許的，但若是管理規約或者物業合同做出相應約定之后，則當事人應當嚴格遵守。20**年1月26日，白某購買位于北京市通州區的商品房一套。入住時，與物業公司簽訂了《物業管理協議》及《小區裝修管理規定》，在裝修規定中，雙方"約定未經物業公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"。20**年12月白某與物業公司協商，要求在樓頂安裝太陽能熱水器，但雙方分歧較大，未能達成一致，后發生糾紛起訴至法院。通州區法院經審理認為，對裝修規定中"未經物業公司同意，禁止在樓宇外墻上及樓頂露天平臺上安裝花架、防盜護欄、窗框、天線或遮篷等物件"的條款應作擴張解釋，故判決駁回白某的訴訟請求?？梢?，對于有約定的，當事人應當嚴格遵守。

　　2.維護建筑物牢固安全和外觀美觀完整的義務

　　區分所有權人雖然可以對專有部分進行內部裝潢和適當改建，但不得因此危及整棟建筑物的安全或影響整棟建筑物的外觀，也不得妨礙其他區分所有權人的生活安寧、安全和衛生?！度鹗棵穹ǖ洹返?12條規定，樓層所有人有自由管理、利用并裝飾自己房間的權利，但不得妨礙其他樓層的所有人行使相同的權利，并不得以任何方式破壞建筑物的公用設備或影響其使用及外觀，如業主在家安裝大型浴缸影響到建筑物安全的行為就是被禁止的。

　　改變住宅性質房屋結構的行為更是明令禁止的，建設部頒布的20**年5月1日起施行的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第5條明確規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：(1)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；(2)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房；(3)擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；(4)損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；(5)其他影響建筑結構和使用安全的行為。該辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

　　3.不得隨意變動、撤換、毀損專有部分中涉及共有的部分

　　如不得隨意變更通過專有部分、維持建筑物正常使用的各種管線。區分所有權人新設、拆除或變更通過專有部分的各種管線，均不得影響建筑物整體對管線布置的許可。區分所有權人因維護、修繕、改良其專有部分或設置管線，必須進入其他區分所有權人的專有部分，其他區分所有權人無正當理由不得拒絕。如某專有部分天花板漏水，其樓上專有部分的區分所有權人就必須允許樓下的區分所有權人，利用樓上的地板從事修理補漏。當然，基于公平正義及誠實信用原則，進入或使用他人專有部分，應當選擇妨礙、損害最小的處所及方法。區分所有權人進入或使用他人專有部分造成損害的，應補償因此產生的損害，此時其主觀有無過錯并不影響其責任承擔，因為他人專有部分的損害并非違法行為所致，故只要有損害后果發生，進入或使用他人專有部分的區分所有權人就應當適當補償。區分所有權人作為專有所有權人承擔的此項義務，如果從權利的角度來審視，有學者認為，這是區分所有權人作為專有所有權人所享有的相鄰使用權，"系指區分所有權人為保存其專有部分或共用部分，或于改良之必要范圍內，可以請求使用其他區分所有權人之專有部分或不屬于自己所有之共用部分"。

　　例如，北京市海淀區學清路城華園某業主因家中暖氣過熱而拆除了自家的暖氣片，后被本小區物業公司起訴，被法院判令恢復被其拆除的暖氣片，如逾期不履行則按每日十元承擔罰金。該業主入住時與該小區物業公司簽訂了物業管理公約及承諾書，并承諾不拆改供暖管道和設施，但是在居住過程中，因其居住的室內供暖溫度過高，其在20**年5月自行將室內的三組暖氣片拆除。被告辯稱其家中供暖后溫度過高，勝似"夏天"，而高溫不利于人體健康，其曾向物業公司提出關閉自家暖氣管道閥門的要求，但物業公司沒有實施。他不得以將房間內的暖氣片拆除，而其拆除暖氣片后室溫正常，可以保證過冬。法院經審理認為，被告作為該小區的業主，在入住時曾就物業公司的物業管理公約及各項物業管理規定簽署了承諾書，表示愿意遵守，并承諾不拆改供暖管道和設施。其因溫度過高而拆去暖氣片的行為違背了其在入住時所做的承諾，并且被告也沒有證據證明其家中供暖后的確切溫度。之所以拆除暖氣片后室溫適宜，是因為其與相鄰業主房間內的傳熱所致，侵害了其他業主的利益，該物業公司作為小區的物業管理單位有權要求被告恢復其室內的暖氣管線。但是在判決中也認定若周先生家中溫度確實過高，在其恢復暖氣片后，物業公司應盡快解決其居室的適溫問題，以便于其及家人在適宜環境中居住。

　　此外，從業主的角度看，業主應當遵守物業服務合同和管理規約的規定，不得妨害物業管理秩序。關于相鄰權，在建筑物區分所有制度中，是否應當規定相鄰關系，理論上有不同看法。有一種觀點認為，在建筑物區分所有的情況下，為調整相鄰或相近的不動產權利人之間的關系，應設獨立的不動產役權制度，輔之有關相鄰關系的法律規范。應當看到，在建筑物區分所有的情況下，各區分所有人之間的相鄰關系是客觀存在的，如因飼養寵物而妨害他人正常生活，修繕自己專有部分而影響鄰人專有部分的安全或給鄰人造成損害，因使用自己的專有部分或設施而散發出煤氣、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動等給鄰人造成妨害，這些都涉及相鄰關系問題，也應該適用有關相鄰權的一般規則來處理。另一方面，因為區分所有中的相鄰關系具有其復雜性，在不能完全適用相鄰關系一般規則解決的情況下，可以依據管理規約來處理。

　　在物業使用過程中，存在著單一業主的所有權與全體業主的共有權的連接，在單一業主就專有部分的使用過程中，會出現個別業主的權利與全體業主整體權利的沖突，在此情況下，業主的個別權利要服從或不得影響業主整體權利的行使。對于業主就專有部分的使用，也有相關的法律法規進行規范，如相應的法規明確規定了業主在進行家庭居室裝飾裝修有違法行為的，就應當由業主委員會和物業服務企業予以制止、批評教育、責令限期改正，依照法律和依法制定的業主公約和共用部分使用規則等物業管理自治規則提請有關部門處理。如果造成損失的，違法業主應當賠償損失：

　?。?）在車輛、行人通行的戶外施工，不安置警示標志；

　?。?）在晚間居民正常的睡眠時間進行有噪音的房屋裝修施工；

　?。?）從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄因裝飾、裝修居室而產生的廢棄物及其他物品；

　?。?）違規堆放、使用、清運易燃裝飾材料，家庭居室裝飾、裝修所形成的各種廢棄物，不按照有關部門指定的位置、方式和時間進行堆放和清運；

　?。?）破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施；

　?。?）任意刨鑿頂板，不經常穿管直接埋設電線或者改線；

　?。?）隨意增加樓地面凈荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具及吊扇；

　?。?）隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗；

　?。?）其他影響相鄰居民正常生活、違反家庭裝飾、裝修法律規定的行為。

篇3：建筑物區分所有權案民事反訴狀范文

　　建筑物區分所有權案民事反訴狀范文

　　反訴人（本訴被告）：z總（個人信息 ）

　　住址：**市**區**北三里

　　被反訴人（本訴原告）： 吳先生（個人信息）

　　住址：**鎮**村

　　反訴請求：

　　1、判令被反訴人將**市**區古龍居住公園*號房產的入戶門退回以房產證為準的歷史入戶門位置；

　　2、判令被反訴人將其占用的共有部分恢復原狀；

　　3、判令被反訴人承擔本案訴訟費用。

　　事實與理由：

　　反訴人系址在**市**區古龍居住公園V號房產（下簡稱為“301室”）的業主，并已于20**年1月份入住至今。被反訴人系301室對門即址在**市**區古龍居住公園V號302室房產（下簡稱為“302室”）的業主。

　　20**年4月22日，被反訴人曾將302室的入戶門外移幾十厘米，后因反訴人反對，經小區物業公司出面調解而作罷。20**年6月11日，被反訴人將302室入戶門向共有部分外移40厘米左右并灌漿固定。為此，20**年6月11日，古龍居住公園的物業管理單位**華菲物業管理有限公司古龍居住公園服務中心向302室的業主發出了整改告知書，要求其將向共有部分外移的入戶門恢復原狀；次日，**市**區城市管理行政執法局禾山中隊發現302室業主將入戶門向外移動，向302室業主發出單號：0000641#的《責令改正通知書》。但被反訴人拒不改正，并致本案本訴所指爭議的發生。

　　被反訴人侵占古龍居住公園共有部分事實清楚，其行為已構成侵權，給反訴人造成了損害和妨礙，應承擔相應的法律責任。

　　本案訴爭雙方為鄰居，反訴人提起反訴的目的即在于完整展現雙方爭議過程，以利于法院查明案件事實真相，依法及時妥善化解鄰里矛盾。請貴院判如所訴。

　　此致

　　**市**區人民法院

　　反訴人：z總

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　　20年 月日