物業知識培訓：商務大廈物業管理

　　商業大廈的物業管理大體上分為早期介入、接管驗收管理、租戶入住管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設備設施管理、財務管理、質量管理、人力資源管理、檔案管理等方面，在實際操作中，應根據各階段的特點，有重點、有步驟地逐項落實。

　　(一)早期介入工作方案

　　在物業管理早期介入階段，從物業管理的角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大租戶的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。根據某廣場工程進展情況，特制訂如下方案：

　　1、工作內容：

　　(1)從政策法規的角度，提供有關物業管理的意見和依據；

　　(2)從物業管理的角度，對以下方面提出合理化意見：

　　園區規劃設計；

　　建筑設計和選材；

　　環境整體設計；

　　標識系統的設計、配置；

　　綠化設計；

　　其它公建配套設施配置；

　　電梯、空調系統的配置；

　　消防設施配置；

　　安全監控系統配置；

　　弱電系統其它配置；

　　各類設備配置、選型；

　　隱蔽工程施工。

　　2、管理措施

　　(1)熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循；

　　(2)制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作；

　　(3)參與有關工程聯席會議，協調各方面關系；

　　(二)接管驗收管理方案

　　為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護租戶的合法權益，方便日后的物業管理，特制訂大廈接管驗收方案。

　　1、管理內容：

　　(1)了解接管物業的基本情況；

　　(2)編制《物業接管驗收計劃》，確定物業驗收的標準、方法和日程安排；

　　(3)與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對大廈物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改；

　　(4)與開發、施工單位一起，對大廈物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準；

　　(5)與開發、施工單位聯合進行大廈物業交接：

　　核對、接收各類房屋和鑰匙；

　　核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；

　　核對、接收各類設施設備；

　　核對、接收各類標識。

　　2、管理措施：

　　(1)組建接管驗收小組，負責大廈的接管驗收工作；

　　(2)制定接管驗收規程；

　　(3)掌握物業驗收的標準和程序；

　　(4)提高對接管驗收重要性的認識；

　　(5)實事求是地開展接管驗收工作；

　　(6)按規定辦理接管驗收手續。

　　(三)租戶入住管理方案

　　在辦理租戶入住手續時，為租戶提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理公司的形象，給租戶留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案：

　　1、管理內容：

　　(1)在租戶領房前將所有資料準備齊全。

　　(2)精心布置租戶入住現場，為租戶辦理領房手續提供一條龍服務。

　　(3)憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明，發放交房資料。

　　(4)收回租戶按規定填寫的各類表格，收取租戶應繳納的費用。

　　(5)陪同租戶驗房，辦理領房手續。在驗房過程中，發現的房屋質量問題經租戶確認后，填入《租戶驗收交接表》。

　　(6)對驗房交接中發現的房屋質量問題，與租戶約定時間，及時解決。

　　2、管理措施：

　　(1)制定《租戶領房程序》；

　　(2)策劃租戶入住現場布置方案；

　　(3)按照租戶領房程序，安排工作流程；

　　(4)熱情接待，百問不厭，虛心聽取租戶意見；

　　(5)按規定辦理租戶入住手續。

　　(四)保安管理方案

　　在大廈管理中，應當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護大廈物業和租戶的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大租戶所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

　　1、管理內容：

　　(1)常規防范：采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、租戶安全的行為。

　　門崗的任務：

　　a、禮儀服務(向租戶行舉手禮或注目禮)；

　　b、維護出入口的交通秩序；

　　c、對外來車輛和人員進行驗證和換證；

　　d、制止身份不明人員和衣冠不整者進入大廈；

　　e、嚴禁攜帶危險物品進入大廈；

　　f、遇有外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記。

　　g、為租戶提供便利性服務。

　　巡邏崗的任務：

　　a、按規定路線巡視檢查，不留死角；

　　b、巡查車輛停放情況，維護道路暢通，做好安全防范工作；

　　c、對大廈內的可疑人員進行檢查防范；

　　d、大廈安全檢查；

　　e、裝修戶的安全檢查；

　　f、防范和處理各類治安案件；

　　g、防范和制止各類違反大廈管理制度行為。

　　(2)技術防范：應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，確保大廈安全。

　　對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄像措施，并及時通知值班保安就地處理。

　　值班保安接到治安報警，迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員作詳細記錄，留檔備查。

　　2、管理措施：

　　(1)實行半軍事化管理，制訂各項保安管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心。

　　(2)強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能，每年組織不少于4次會操。

　　(3)加強保安人員的行為規范教育，要求服裝統一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。

　　(4)嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量。

　　(5)監控中心設備每天檢查、保養，監控系統沿線影響監控效果的雜物及時清除。

　　(五)消防管理方案

　　某廣場是高層樓宇，消防管理是物業管理的重中之重，要根據消防法規的要求，并結合某廣場的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保租戶的生命財產安全。

　　1、管理內容：

　　(1)做好消防監控中心的管理；

　　(2)做好消防設施、器材的管理；

　　(3)保持消防通道的暢通；

　　(4)加強大廈裝修期間的消防安全管理；

　　(5)嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

　　(6)防止電器短路、管煤泄漏等引發火災因素。

　　2、管理措施：

　　(1)制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；

　　(2)制訂消防事故處理預案，防患于未然；

　　(3)建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；

　　(4)定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

　　(5)做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

　　(6)制止任何違反消防安全的行為；

　　(7)積極開展防火安全宣傳教育，定期向租戶傳授消防知識；

　　(8)發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

　　(六)清潔綠化方案

　　清潔綠化作為物業管理的重頭戲，是大廈內不可缺少的部分，關系到整個大廈的形象，也是測定環境質量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：

　　1、管理內容：

　　(1)綠化養護：綠化工應做到管理日?；?、養護科學化。

　　根據氣候，給花木適量澆水。

　　根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

　　及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗；

　　制定預防措施，防治病蟲害；

　　做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； ?定期(每年8月、11月)修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。

　　(2)大廈室內公共區域的綠化布置；

　　(3)清潔衛生：通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。

　　?綠化區域：每天打掃一次、撿拾綠化帶內雜物，清潔大廈所有設施(含各種標志牌)，隨時清除各類污漬，清掃積水，每周對垃圾桶進行清潔、消毒；每月對照明設施進行擦拭，定期清洗外墻面。

　　地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統，天花及管道外除塵。

　　垃圾房：每天收集一次各樓層的垃圾，清運到垃圾房，并清洗垃圾房內外墻壁及地面；每月對垃圾房消毒二次。

　　大堂：每天保持入口梯級、地面清潔，定期用補蠟機械打磨地面，每天擦拭墻身表面及各種標志牌；每天擦拭、清潔花槽、煙筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、門及墻腳線；每季清潔天花照明燈件及飾物，拂去天花灰塵。

　　樓層：大廈各樓層過道每天保潔一次，電表箱蓋、樓梯扶手、欄桿、臺階(含踢腳線)每天保潔一次，樓梯燈開關、樓道應急燈燈罩每周保潔二次。

　　電梯廳：每天清潔地面、墻面及各種標志牌，清潔垃圾箱及煙灰缸；擦拭消防栓、滅火器；每季清潔天花板及照明部件。

　　電梯：每天擦拭不銹鋼表面，玻璃及玻璃嵌板、按鈕、顯示板、扶手等，每天清潔轎廂地面；每周擦拭照明燈座以及金屬部件上油、擦亮；每月對電梯門槽進行清潔。

　　消防樓梯：每天擦拭梯級及休息平臺、消防設施；每周清潔墻身；每月大清洗。

　　各功能房：半月拖抹、清掃水泵房、鍋爐房、中央空調機房、電梯機房、消監控中心、供配電房、設備維修房等地面(日常清潔由各功能房工作人員負責)。

　　洗手間：每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、廁所隔板、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等，清理并清洗垃圾箱，點燃衛生香，小便斗放置衛生球；每月擦拭、清潔照明燈、通風口，徹底清潔和消毒洗手間內的設施，拂去天花板上的灰塵。

　　外墻：定期清洗。

　　2、管理措施：

　　(1)建立綠化保潔制度，狠抓落實；

　　(2)按操作規程進行規范操作；

　　(3)加強綠化保潔人員的思想教育和業務培訓，提高員工素質，增強專業技能；

　　(4)以“三查”形式對綠化保潔工作進行經常性監督檢查(“三查”指：保潔公司清潔督查巡查、管理員巡查、管理部經理抽查)；

　　(5)抓好綠化保潔人員的行為規范管理，要求服裝統一、標識齊全、言行文明。

　　(七)房屋、設施設備管理方案

　　房屋特別是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、租戶的使用效果和物業的使用年限，其重要性是不言而喻的。故擬訂以下管理方案：

　　1、管理內容：

　　(1)房屋公共部位維護管理：根據交房進度，大廈內房屋可分為租戶已領房和空關房。

　　租戶已領房：

　　a、辦公樓：房屋交付時，管理處應及時與租戶簽訂物業管理公約，書面告知裝修管理規定，督促租戶按規定辦理裝修申請手續，并建立租戶檔案。屋頂不得安裝任何設施設備，樓道墻面、地面、扶手、電梯前廳應根據租戶裝修進度，采取保護性措施，以確保房屋質量和美觀，并督促租戶和裝修隊在裝修施工時保護好智能化系統的預埋管線及各類公共管線設施。裝修垃圾實行袋裝化管理，統一時間、統一地點、統一收集清運，嚴禁高空拋物。裝修結束后，應注重房屋公共部位的養護和修繕。

　　b、商場：裝修期間按商場裝修管理規定操作，重點管理防火材料的使用、電氣線路接口的處理和隱蔽管線的施工。商場開張后，重點進行公共部位墻面、地面和外墻立面的管理，發現破損，及時維修。

　　空關房：空關房(含租戶托管房)移交后，管理部應每月通風打掃一次，并對房屋和設施全面檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、電表)，對發現的問題，或盡快處理，或及時報告開發商，并督促其予以解決。

　　(2)設備設施維護：

　　電梯在裝修期間實行保護性管理；

　　大廈內的公共水電設備設施應經常進行檢查，發現損壞，及時維修，要按不同型號產品的養護要求進行日常養護；

　　公共衛生設施每天檢查一次；

　　水泵房、中央空調機房、鍋爐房每天巡查兩次；

　　電梯機房設備，每周保養一次(半年保養和一年保養按規定進行)；

　　消防栓系統、噴淋和煙感報警系統、消防器材等消防設施設備按相關維護方案檢查養護；

　　供配電房設備每天巡查一次，每周檢查一次；

　　消監控系統設備按相關維護方案檢查養護；

　　電話機房、綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次；

　　租戶自用水電設施的維修，應按規定填寫《有償服務聯系單》，確保維修及時率與合格率。

　　2、管理措施：

　　(1)制訂房屋及共用設施設備管理制度和操作規程；

　　(2)維修人員持證上崗，操作規范，維修及時；

　　(3)抓好維修人員技術培訓，提高業務素質；

　　(4)建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率；

　　(5)加強裝修管理，督促做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

　　(6)加強共用設施設備的巡查，將故障消滅在萌芽狀態。

　　(八)財務管理方案

　　財務管理是物業管理中重要的內容之一，財務管理目標要求在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。

　　1、管理內容：

　　(1)加強現金收支管理；

　　(2)搞好財務核算；

　　(3)財務收支狀況每年公布一次；

　　(4)做好年度預算和決算工作；

　　(5)認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷；

　　(6)及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。

　　2、管理措施：

　　(1)根據財務法規政策，制定財務管理制度；

　　(2)財務人員持證上崗，規范操作；

　　(3)抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質；

　　(4)加強成本控制；

　　(5)加強財務監督和財務檢查。

　　(九)質量管理方案

　　導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助于實現決策、計劃與控制、協調的結合，有助于實現既定的質量目標。

　　1、管理內容：

　　(1)按照ISO9000質量體系標準，制定大廈質量工作計劃；

　　(2)實施所制訂的工作計劃和措施；

　　(3)對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題；

　　(4)根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。

　　2、管理措施：

　　(1)抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作；

　　(2)制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；

　　(十)人力資源管理方案：

　　一流的物業必需一流的管理，一流的管理必需一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工隊伍的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。

　　1、管理內容：

　　(1)按照合理的人才結構配置各類人才；

　　(2)任人唯賢，量材錄用；

　　(3)開展業務培訓，全面提高業務素質；

　　(4)進行業績考核，優勝劣汰。

　　2、管理措施：

　　(1)制定崗位職責，做到責、權、利分明；

　　(2)建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性；

　　(3)加強思想作風建設，樹立全心全意為租戶服務的觀念和企業的品牌意識；

　　(4)崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合：

　　(5)全面考核，做到公開、公平、公正。

　　(十一)檔案管理方案：

　　1、管理內容：

　　(1)工程檔案；

　　(2)租戶檔案；

　　(3)工作檔案；

　　(4)財務檔案；

　　(5)文件檔案。

　　2、管理措施：

　　(1)制定檔案管理制度，并嚴格執行；

　　(2)按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，利于管理；

　　(3)專人管理，責任到人，存放有序，管理規范；

　　(4)配置專門的檔案管理用房和必要的設施設備，以滿足檔案管理要求；

　　(5)根據檔案資料的形式、性質，采用不同的管理手段，科學管理，確保檔案資料完整、安全；

　　(6)實現電腦化管理，提高管理水平。

篇2：大廈物業管理服務協議

　　大廈物業管理服務協議

　　本協議當事人：

　　甲方：東莞市**營銷策劃物業管理有限公司

　　乙方：_______（業主）

　　前期物業管理是指：自單元出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理合同》生效時

　　止的物業管理。

　　本物業名稱：****

　　乙方所購物業銷售（預售）合同編號：

　　類型：

　　座落位置：_______

　　建筑面積：_______平方米

　　根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽訂《商品房買賣合同》時，甲乙

　　雙方就前期物業管理服務達成如下協議：

　　第一條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利義務

　　1、對商廈共用部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理；

　　2、根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本商廈的《管理公約》、《業戶手冊》和《裝修手冊》及有

　　關物業管理規章制度，并書面告知乙方；

　　3、建立健全本商廈的物業管理檔案資料；

　　4、制止違反本商廈的《管理公約》、《業戶手冊》和《裝修手冊》及有關物業管理規章制度的行為；

　　5、物業管理企業可委托專業公司承擔本商廈的專項管理與服務業務，但不得將本商廈的整體管理責任轉讓

　　給第三方；

　　6、依據本協議向乙方收取物業管理費用；

　　7、編制物業管理服務及財務年度計劃；

　　8、每六個月向乙方公布物業管理費用收支帳目；

　　9、提前將裝飾裝修單元的注意事項和限制條件書面告知乙方，并訂立《裝修手冊》；

　　10、不得占用本商廈的共用部位、共用設施設備或擅自改變其使用功能；

　　11、向乙方提供商廈自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務；

　　12、自本協議終止時起5日內，與業主委員會選聘的物業管理企業辦理物業管理移交手續，物業管理移交手續須經業主委員會確認。

　　二、乙方的權利義務

　　1、參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權，被選舉權和監督權；

　　2、監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議；

　　3、遵守本商廈的《管理公約》、《業戶手冊》和《裝修手冊》及有關物業管理規章制度，并配合管理公司做好物業的各項管理工作；

　　4、按有關規定向甲方交納物業管理費用；

　　5、裝飾裝修單元時，遵守甲方制訂的《裝修手冊》；

　　6、不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或擅自改變其使用功能；因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償；

　　7、轉讓單元時事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協議；

　　8、對承租人、使用人及訪客等違反本商廈的《管理公約》、《業戶手冊》和《裝修手冊》及有關物業管理規章制度等所造成的損失、損害承擔民事責任；

　　9、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益，否則管理公司有權采取有關處理措施；

　　10、加強安全防范意識，自覺做好防火防盜工作。

　　第二條 物業管理服務內容

　　一、商廈共用部位的維護和管理

　　共用部位是指商廈主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、綠化用地、停車場等。

　　二、商廈共用設施設備及其運行的維護和管理

　　共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設施、綠化、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的物業等。

　　三、環境衛生

　　1、設專人負責樓宇大堂、樓梯間、商廈走廊過道等公共區域的環境衛生保潔工作；

　　2、負責商廈公共區域的鼠蟲滅殺工作；

　　3、上門收集及清運生活垃圾。

　　四、保安

　　1、內容

　　1）協助公安部門維護商廈內的公共秩序；

　　2）保安員24小時巡查商廈公共區域及對物業出入口、停車場等重要位置的看守；

　　3）定期檢查商廈公共區域的消防設施及做好防火安全工作。

　　2、責任

　　1）維持商廈公共區域的治安秩序；

　　2）保障商廈公共部位及設施設備的安全；

　　3）負責商廈公共區域的消防安全工作。

　　五、交通秩序與車輛停放

　　1、內容

　　1）對停放于停車場的車輛實行24小時保管，對進出車輛進行查證登記檢查；

　　2）維持商廈公共區域內的車輛停放秩序和行車安全；

　　3）對商廈公共區域內的車輛進行安全檢查工作。

　　2、責任

　　1）負責保障商廈公共區域的交通暢順和行車安全；

　　2）負責維持商廈公共區域的車輛停放秩序，禁止車輛在非停車區域亂停亂放；

　　3）乙方自行負責其車輛內的貴重物品的安全。

　　第三條 物業管理服務質量

　　一、物業外觀：整齊美觀。

　　二、設備運行：正常。

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：定期進行維修保養并維護好。

　　四、環境衛生

　　1、公共區域每天保持干凈整潔；

　　2、定期進行滅蟲工作，基本消除蚊蟲滋生地。

　　五、綠化

　　1、專人定期進行綠化修剪護理及更新；

　　2、綠化完好率達95%。

　　六、交通秩序與車輛停放

　　1、轄區內非停車公共通道禁止車輛亂停亂放，保證轄區內交通暢順；

　　2、對停車場的車輛實行24小時管理，進出車輛登記檢查。

　　七、保安

　　1、保安員在轄區范圍內24小時值班巡值；

　　2、轄區主要出入口設固定保安崗位，重要位置安裝閉路電視監控裝置。

　　八、消防

　　1、定期或不定期進行消防巡查，消除火災隱患；

　　2、消防設施完好率達100%。

　　九、物業共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　小修：

　　1、報修半小時內到現場檢查；

　　2、3天內處理。

　　急修：

　　1、一般故障當天解決；

　　2、較難故障3天內處理。

　　第四條 物業管理服務費用（不包括物業共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用以及公共能源分攤費）

　　一、乙方交納費用時間：買受人自向出賣人收樓成為業主之日起或承租人自與出租人簽訂租約之起租日起；

　　二、非住宅單元的物業管理服務費用按政府物價部門的定價收??；

　　三、因乙方原因空置物業的，仍按物業建筑面積每月收取管理費；

　　四、乙方出租物業的，物業管理服務費用由乙方交納或從其約定；

　　五、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用；

　　六、物業管理服務費用根據來年預算的管理開支或政府有關部門的最新規定作出適時調整；

　　七、每次交納費用時間：每月5日前。

　　第五條 公共能源分攤費

　　一、公共能源分攤費屬甲方代收代繳費用，收費標準執行政府規定。

　　二、公共能源分攤費的繳費時間及繳費原則均與上述物業管理服務費用一致。

　　第六條 其他有償服務費用

　　一、使用本商廈內的文化娛樂體育設施和停車場等公共設施、公共場所（地）時，應按規定交納有關費用。

　　二、車位及其使用管理服務費用：按政府物價部門規定執行。

　　三、有線電視：按有線電視公司規定執行。

　　第七條 代收代繳收費服務

　　受有關部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃（煤）氣費、房租等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業管理服務費用），收費標準執行政府規定。

　　第八條 維修基金的管理與使用按政府部門最新規定執行。

　　第九條 保險

　　一、物業共用部位、共用設施設備的保險由甲方代為辦理，保險費用由全體業主按各自所占有的物業建筑

　　面積比例分攤。

　　二、乙方的家庭財產與人身安全的保險由乙方自行辦理。

　　第十條 廣告牌設置

　　一、商廈轄區內廣告牌的制作由甲方統一規劃設置，包括場內各商鋪的招牌燈箱，場內戶外、戶內公共空間的廣告等。

　　二、商鋪戶外及戶內公共空間的廣告收入由甲方統籌安排，用于商鋪整體推廣。

　　第十一條 違約責任

　　一、甲方違反協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任；

　　二、乙方違反協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任；

　　三、甲方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金；

　　四、乙方違反協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起每天按1‰交納違約金。

　　第十二條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、

　　水管破裂、救助人命，協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

　　第十三條 在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十四條 本協議內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

　　本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

　　第十五條 本協議在覆行中如發生爭議，雙方協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解；協商或調解無效的，可向所在地仲裁委員會申請仲裁，或向人民法院起訴。

　　第十六條 本協議正本共七頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

　　第十七條 在簽訂本協議前，甲方已將協議樣本送東莞市房管局（物業管理行政主管部門）備案。

　　第十八條 本協議自簽字之日起生效。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　代表人：代表人：

　　時間： 年 月 日 時間： 年 月 日

篇3：景洲大廈物業管理服務合同

　　景洲大廈物業管理服務合同

　　甲方：深圳市福田區景洲大廈業主委員會

　　乙方：深圳市z物業管理發展有限公司

　　經深圳景洲大廈業主大會20**年10月18日投票表決，深圳市z物業管理公司獲得深圳景洲大廈物業管理服務權。管理服務期限為3年零2個月，從20**年11月1日起，至從20**年12月31日截止。為保障景洲大廈物業管理服務正常運行，根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則等國家、地方法律、法規，在平等、自愿、協商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。

　　第一條 物業基本情況

　　小區位置：深圳市福田區新洲北輔道商報東路。

　　占地面積：5208平方米

　　建筑面積：52704.65平方米

　　裙樓面積： 2811.29平方米（其中海逸城：2412.75m2、中行：396.54m2）；

　　住宅面積：43019.75平方米（其中A座：20**2.83m2、B座：22846.92m2）；

　　住宅戶數：443戶（其中業主活動用房1戶、管理處用房1戶、保安宿舍2戶）

　?。ń刂?0**年10月28日，業主入伙戶數435戶，4戶未入伙）

　　物業類型：裙樓2層為小區配套商業用房；塔樓2棟為純商品住宅。

　　特別備注：以上數字如有不實，以大廈竣工驗收報告數字為準。

　　第二條 物業管理服務項目

　　1.承擔景洲大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等）的維修、養護和管理。

　　2.承擔景洲大廈房屋建筑本體共用設施設備（共用的上下水管道、污水管、垃圾庫、抽風排煙道、共用照明、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、供水系統等）的維修、養護、管理和運行服務。

　　3.承擔景洲大廈規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等）的維修、養護和管理。

　　4.承擔景洲大廈規劃紅線內的屬配套服務設施的維修、養護和管理。

　　5.承擔景洲大廈公共環境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛生、垃圾的收集、清運。小區消殺。公共區域綠化等。

　　6.承擔景洲大廈交通、車輛行駛、停泊及管理。

　　7.對景洲大廈實行24小時封閉式管理，對景洲大廈規劃紅線內范圍進行全天候監控巡視，實行外來人員檢查登記出入制度，配合和協助公安機關做好小區保安工作。

　　8.為景洲大廈業主提供社區文化娛樂服務。

　　9.做好景洲大廈物業及物業管理檔案、資料的建立、保存。

　　10.做好政府法規和行業政策所規定的應由物業管理公司承擔的其它事項。

　　第三條 物業管理服務標準

　　乙方提供的物業管理服務按深圳市優秀住宅小區考評標準執行，詳見附件一：深圳市住宅局文件（深住[1997]13號）。

　　其他未盡事宜見附件二：《深圳景洲大廈物業管理服務標準》。

　　第四條 物業管理服務費及其管理

　　1.經甲乙雙方協商決定，景洲大廈物業管理服務費按如下標準收?。鹤≌飿I每平方米2.30元/月。商業物業每平方米5. 00元/月。

　　2.景洲大廈物業管理服務費由乙方直接向業主收??；乙方應在每月10日前，向繳費業主提供上月物業服務收費明細帳單并接受業主查詢。乙方必須按政府規定、程序收費，不得亂收費，做到計費準確，收費公開透明。

　　3.業主應自覺按時繳納物業管理服務費，不得拖欠。逾期欠費業主將按每日萬分之五的標準計算繳納滯納金。乙方有權對欠費期超過1個月的業主進行公示通報；對欠費期超過3個月的業主，可提起訟訴進行追討，敗訴方除補繳納物業管理費外，還應承擔勝訴方合理的律師費用。

　　4.景洲大廈兩座塔樓屬純住宅高層樓宇，樓內二次加壓供水屬繳費業主投資所為，對故意拖欠物業管理服務費及水費，拒不改正者，對長期改變原住宅使用功能在景洲大廈住宅樓內開工廠、辦公司，拒不搬遷的商業用水、用電戶，經業主委員會同意或水務部門授權，乙方有權停止供水服務，并報請供電部門，要求對其停止供電。

　　5.甲方應協助乙方催繳物業管理服務費，甲方承諾不慫恿、煽動業主不繳物業管理服務費，反對“吃霸王餐”無理拖欠物業管理服務費，侵害其他繳費業主的合法權益。乙方應作好欠費業主的催繳、統計、記賬工作，景洲大廈物業管理服務費的欠繳戶數（僅限空置、拍賣問題房）在一個管理年度期間最多不得超過20戶，否則，超過部分的管理費以傭金抵扣。

　　6.乙方應按規定購買車場保險、小區公共設備、設施等財產保險，按規定為其員工辦理普通社會保險（按深圳相關標準）和人身意外保險（每人100元/年）。保險費列入物業管理服務成本費開支。

　　7.乙方應按政府、行業法規，如實列支物業管理服務成本費用，按政府規定提取10%的物業管理服務傭金，不得隱瞞物管收入，虛報多報支出費用。乙方弄虛作假，亂收費，做假賬，一經發現甲方有權單方解除雙方合同關系。

　　8.景洲大廈物業管理服務費所有收支賬目，按政府規定由乙方每3個月向業主公布一次（張貼時間不少于1個月），賬目公布前送交業主委員會審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業主委員會。乙方不公布賬目，業主有權暫停支付物業管理服務費。

　　9.甲方有權聘請獨立會計審計機構每年對上述帳目進行查驗審核一次，審計費用在物業收費中支出。乙方提供的帳務虛假或嚴重失實的，將構成甲方解除合同的合理理由。

　　第五條 專項本體維修基金的收支管理

　　1.景洲大廈專項本體維修基金按政府收費標準，每平方米0.25元，隨物業管理服務費一齊由乙方直接向業主收取，然后以業主委員會名稱單獨建帳列項，按政府規定的專項本體維修基

　　金使用范圍?？顚Ｓ?。

　　2.景洲大廈專項本體維修基金的使用，按物管公司先立項報價，業主委員會審核簽字后才實施的程序進行運作。

　　3.景洲大廈專項本體維修基金的收支、使用賬目，每3個月由業主委員會向業主公布一次（張貼時間不少于1個月），接受全體業主的監督，賬目公布前由業主委員會送交物業管理公司核查備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前。

　　4.業主拖欠專項本體維修基金的，由乙方按照拖欠物業管理服務費的規定辦法進行處理。

　　5.景洲大廈公用設施專用基金（指用于深圳市住宅區公用設施專用基金管理規定指定項目）由業主委員會負責向開發商追討。在大廈須動用該專用基金時，且原大廈開發商拒絕支付該專用基金的情況下，由業委會負責。

　　第六條 業主共有物業收入及其管理

　　1.景洲大廈停車場屬大廈配套的公共設施，其產權屬景洲大廈業主共同所有。景洲大廈停車場及公共場地出租的所有稅后收入歸景洲大廈業主所有，以業主委員會的名稱單獨建帳列項。

　　2.景洲大廈停車場及業主共有物業，甲方委托乙方代為管理（出租），并參照政府物業管理服務規定，按收入的10%提取車場管理服務費。

　　3.景洲大廈停車場及業主共有物業出租的收入（除應繳稅收和乙方提取10%的車場管理服務費外），和專項本體維修基金分別立項合并使用，用于景洲大廈新增改造項目和補貼物業管理使用，原則上每年提留30萬元（含本體維修基金）作積累，為今后大廈電梯更換、墻體維修儲備資金。如年度出現管理費不足，由業主委員會從車場收入（含本體維修基金）中劃撥。

　　第七條 業主委員會經費的收支管理

　　1.景洲大廈業主委員會按政府有關規定“每年每戶8元”的標準，在物業管理費中，提取業主委員會活動經費。業主委員會活動經費的收支情況，由業主委員會按季向業主公布，接受全體業主的監督。

　　2.景洲大廈業主委員會主任每月領取500元職務津貼，用于交通、通訊等方面的補貼。職務津貼在物業管理服務費中立項列支。

　　第八條 業主委員會自律承諾

　　1.景洲大廈業主委員會全體成員應同物業管理服務公司加強溝通，相互尊重；不得利用監督權以權謀私，不得在本大廈物管隊伍中安插親友。

　　2.景洲大廈業主委員會全體成員不得免交、少交物管服務費和停車費，不得無理干涉物業管理公司的正常經營；不得無理煽動業主不交物業管理服務費。

　　3.業主委員會不得從事于物業管理服務監督無關的經營活動。

　　4.業主委員會應按政府有關規定進行換屆選舉，并制定《業主公約》，對全體業主產生約束效力。

　　第九條 z物業管理公司自律承諾

　　1.z物業管理公司應同景洲大廈業主委員會及全體業主加強溝通，相互尊重；接受景洲大廈業委會和全體業主的監督；

　　2.z物業管理公司承諾，不作假帳、亂收費，定期公布物管帳目，嚴格按深圳市優秀住宅小區標準提供管理服務。加強大廈治安巡邏管理，若因物業安全管理違規、失職、脫崗，造成業主家中被盜，財產損失和其它意外事故，除現金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔賠償責任。若因物業車場管理責任，造成業主車輛被盜，乙方將承擔賠償責任。承諾小區治安消防重大責任事故發生率為零。

　　3.z物業管理公司承諾，不得干涉業主委員會的正常監督、維權活動。

　　4.乙方對小區的改造計劃須征得業委會同意后方可實施。

　　第十條 合同的終止、續約與交接

　　1.景洲大廈物業管理服務合同到期后，雙方合同關系即終止。乙方應提前10天按政府、行業法規，填報固定資產、辦公、設備、大廈資料等交接清單，送業主委員會審核。大廈物業收費財務帳目，應于合同終止后的10日之內，送交業主委員會審核，由業主委員會聘請專業財務公司進行審計。

　　2.乙方愿意續簽合同，應在合同到期前60天，書面通知業主委員會。由業主委員會召開業主大會（合同到期前30天召開）進行表決確認。管理服務期間無重大失職過失，無賬務弄虛作假，表決結果業主滿意率達到法定三分之二的，由業主委員會直接同乙方續簽合同。

　　3.業主大會表決，業主滿意率達不到三分之二，原合同到期后自行終止。由業主委員會另行招聘物業管理服務公司。

　　4.新老物業管理公司的交接過渡期最長為2個月，原物業管理公司應提供過渡期物業管理服務；2個月過渡期滿后，必須按規定進行交接、撤離。

　　第十一條 雙方爭端與解決方式

　　1.一方單方解除合同的理由不充分的，另一方有權請求賠償損失。

　　2.乙方未給予甲方交接過渡期而擅自停止物業管理服務的，應向甲方賠償損失，損失難以計算的，按照全體業主一個月物業管理服務費總額計算。

　　3.乙方服務未達到服務標準，給物業共同利益造成損害的，應向甲方賠償損失；給業主個人造成損害的，應向業主個人賠償損失。

　　4.甲方、乙方以及業主因物業服務發生爭議的，應平等協商解決。協商不成的，任何一方均可向物業所在地法院提起訴訟，判決結果對各方均有約束力。

　　第十二條 其他事項

　　1.本合同所有附件均為本合同的組成部分，具有合同同等的法律效力。

　　2.乙方可制訂約束其內部工作人員的管理辦法和操作規程以履行本合同。乙方在業主公約與本合同以外制訂涉及業主權利義務的物業管理辦法的，以及向業主收取本合同約定以外的其他費用的，應獲得甲方批準。

　　3.本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，一份交政府主管部門備案，三份合同具同等效力。

　　本合同自甲乙雙方簽字并蓋章起生效，對甲乙雙方及景洲大廈全體業主具有約束力。

　　甲方：深圳市福田區景洲大廈業主委員會乙方：深圳市z物業管理發展有限公司

　　負責人：負責人：

　　簽署日期:簽署日期:

　　深圳景洲大廈物業管理服務標準

　　乙方按深圳市優秀住宅小區評比標準提供物業管理服務，沒有明確規定的，以雙方約定

　　的本服務標準（見附件二：《深圳景洲大廈物業管理服務標準》）為準。附件二為本合同的

　　組成部分，具有同等法律效力。

　　一、綜合管理

　　1.小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理。

　　2.負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施。

　　3.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃,組織實施。

　　4.白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修15分內到現場。

　　5.全體員工統一著裝，持證上崗率100%。

　　6.管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全。

　　7.與業主簽訂物業管理服務合同、《業主公約》等手續；公開服務標準、收費依據及標準。

　　8.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理。

　　9.每年進行一次物業管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數80％， 綜合服務滿意率達到深圳市優秀住宅小區評比標準。

　　二、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護

　　按政府規定的行業物管標準執行，有法定標準的不得低于法定標準。共用部位公用設施所包括的范圍以本物業劃定紅線內為準。確保小區樓內共用部位、共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護，包括：

　　1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，按相關維修服務標準執行。

　　2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、通路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝渠洞通暢。

　　3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損。

　　4.負責小區智能化設施的日常運行維護。

　　5.每年1次清洗大廈外墻。每5個月對水箱進行二次供水設施清冼，對蓄水池定期消毒，確保蓄水池清潔衛生，水質達到深圳市飲用水標準。

　　6.乙方承諾小區房屋完好率、零星維修合格率100%；維修保養滿意率100%。

　　三、維護和保持服務范圍內的清潔衛生，包括：

　　1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍。

　　2.設定垃圾集納地點，每日不少于2次清運樓內垃圾，按相關服務標準，對垃圾中轉站、桶進行管理。

　　3.每日對保潔服務范圍內的區域進行清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物。

　　4.對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行清掃。

　　5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑。

　　6.在雨天氣應及時對區內道路積水進行清掃處理。

　　7.小區紅線范圍內的綠地和道路兩側、墻壁實行區間立體綠化，按相關綠化服務標準執行。

　　8.乙方承諾小區環境衛生達標率、 消殺達標率 、綠化達標率100%。

　　四、小區安全

　　1.乙方承諾對大廈實行24小時封閉式監控管理，認真做好外來人員登記管理工作，有效避免各類偷盜、治安事件發生。非大廈人員進入大廈前需通過對講機讓業主確認，然后登記放行。應加強大廈治安巡邏管理，若因物業安全管理違規、失職、脫崗，造成業主家中被盜，財產損失和其它意外事故，除現金、有價證券、珠寶、古董外，乙方將承擔賠償責任。

　　2.若因物業車場管理責任，造成業主車輛被盜，乙方將承擔賠償責任。

　　3.乙方承諾小區治安消防重大責任事故發生率為零。

　　五、公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：

　　1.封閉管理：做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；保證門禁系統運行正常。

　　2.維護交通秩序：對小區內機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度有明顯標識。

　　3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的井蓋、桌椅、小品、花、草、樹木等。

　　4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行防范檢查和巡邏，巡邏做到有計劃、有記錄。

　　5.小區內發生治安案件、刑事案件、意外事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理，并通報全體業主，不得隱瞞。

　　六、車場管理

　　機動車輛在停車場的看管

　　1.有健全的機動車存車管理制度和管理方案。

　　2.對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行。

　　3.保證停車有序，24小時設專人看管。

　　七、消防管理

　　公共區域消防設施的維護及消防管理

　　1.有健全的消防管理制度，建立消防責任制。

　　2.消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護。

　　3.定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

　　八、電梯維護

　　養護、運行、維護

　　1.景洲大廈電梯更換后，保證景洲大廈電梯24小時（例行保養和故障維修除外）安全運行，

　　按政府行業有關法規標準對大廈電梯進行維護 。電梯出現關人事故，管理人員應在15分鐘以內到場進行處理。

　　2.嚴禁大廈內公司使用住宅電梯承載運送貨物。

　　3.電梯必須按國家規定每年定期實行年檢。

　　九、裝修管理服務

　　房屋裝飾裝修管理

　　1.有健全的裝修管理服務制度。

　　2.查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽定裝修管理協議，告知業主裝修注意事項。

　　3.裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛。

　　4.業主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門處理；

　　5.及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過2天。

　　深圳市景洲大廈業主委員會

　　深圳市z物業管理公司

　　景洲業主委員會承諾提供下列工作條件

　　1.按深圳政府、行業、有關規定標準，提供管理用房，免費供管理處使用。

　　2.甲方向乙方提供本物業的各項物業檔案、資料，移交本物業的公共財產，包括用管理費、公共收入積累形成的資產。

　　3.地下停車場每月每車250元，地面停車每月每車110元，由于地下、地面停車，車位不足，難于均衡操作，故將地面停車位收費差額，均衡到全部停車業主中，地面、地下停車收費標準統一按230元收取，由業委會告之全體業主（若政府指導價格變動，停車收費相應調整）。

　　4.景洲大廈電梯改造前所發生的所有電梯事故與乙方無關。電梯的更換改造由業委會同原開發商協商解決。

　　深圳市福田區景洲大廈業主委員會

　　20**年10月30日

　　深圳景洲大廈業主大會選聘物業管理公司中標通知

　　深圳市z物業管理公司：

　　20**年10月18日，深圳景洲大廈舉行業主大會，就深圳景洲大廈選聘物業管理公司進行業主投票表決。 投票表決結果現已揭曉，業主大會共回收有效票數2996票（應投票數為4185票），投票數均分別超出法定的過半票數和三分之二票數。

　　貴公司在應聘的三家物管公司中名列第一，獲得了2727票，以最高票獲得深圳景洲大廈物業管理權。

　　特此通知

　　深圳景洲大廈業主大會

　　深圳景洲大廈業主委員會

　　20**．10．20.

　　關于進駐接管景洲大廈的函

　　深圳市景洲大廈業主委員會:

　　感謝貴小區業主選擇我公司為景洲大廈提供物業管理服務。

　　經雙方平等協商已達成共識，簽訂《深圳景洲大廈物業管理服務合同》。我公司將于20**年10月31日正式進駐景洲大廈，辦理相關物管交接手續。

　　特此函告。

　　深圳市z物業管理發展有限公司