物管案例：房東房客誰承擔違約責任

　　案例簡介：

　　上海某科技有限公司與某物業公司于20**年9月簽訂房屋租賃合同一份，科技公司租賃物業公司辦公房一處，租期5年。20**年3月開始，科技公司就聽聞物業公司要將前述房產出售，因未有正式通知，就沒深究。

　　20**年9月，科技公司收到法院傳票，物業公司以科技公司拖欠房租為由將其起訴到法院，要求解除同科技公司的房屋租賃合同，并要求科技公司履行交付房租義務及承擔違約責任。

　　科技公司辯稱：造成遲延支付房租的原因不在科技公司，而是物業公司在出售房產時未依法提前通知，尊重其優先購買權，且房產業主幾經變換，根本無法交納房租，要求繼續履行合同且不承擔違約責任。后法院一審判科技公司敗訴，判決解除房屋租賃合同，科技公司于一個月內搬出，并償還所欠房租。

　　北京信利律師事務所上海分所段德遠律師：

　　本案共涉及兩層法律關系：一是科技公司未依約定交付房租，構成違約；二是物業公司在將房屋出售時未通知科技公司，侵犯了科技公司的優先購買權。依據最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第118條之規定：出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！逗贤ā返?30條之規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

　　《上海市房屋租賃條例》第37條第2款之規定：房屋在租賃期間出售的，承租人應當在出售前3個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。第23條第4款之規定：承租人逾期不支付租金累計超過6個月的，承租人可以解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。

　　據此本案中科技公司優先購買權未得到保護并不對抗物業公司要求其支付房租以及因遲延支付房租而要求解除合同的請求。作為買方的第三人支付房款，辦理了登記手續的，已經合法取得房產，法院從保護民事流轉關系之穩定出發，一般不會認定房屋買賣合同無效。本案中科技公司可另案要求物業公司侵犯其優先購買權之責任，因物業公司轉讓房產致使其無法支付房租時，可以將到期房租向有關機構提存，而不應消極等待。

篇2：物管案例：房東房客誰承擔違約責任

　　物管案例：房東房客誰承擔違約責任

　　案例簡介：

　　上海某科技有限公司與某物業公司于20**年9月簽訂房屋租賃合同一份，科技公司租賃物業公司辦公房一處，租期5年。20**年3月開始，科技公司就聽聞物業公司要將前述房產出售，因未有正式通知，就沒深究。

　　20**年9月，科技公司收到法院傳票，物業公司以科技公司拖欠房租為由將其起訴到法院，要求解除同科技公司的房屋租賃合同，并要求科技公司履行交付房租義務及承擔違約責任。

　　科技公司辯稱：造成遲延支付房租的原因不在科技公司，而是物業公司在出售房產時未依法提前通知，尊重其優先購買權，且房產業主幾經變換，根本無法交納房租，要求繼續履行合同且不承擔違約責任。后法院一審判科技公司敗訴，判決解除房屋租賃合同，科技公司于一個月內搬出，并償還所欠房租。

　　北京信利律師事務所上海分所段德遠律師：

　　本案共涉及兩層法律關系：一是科技公司未依約定交付房租，構成違約；二是物業公司在將房屋出售時未通知科技公司，侵犯了科技公司的優先購買權。依據最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第118條之規定：出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！逗贤ā返?30條之規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

　　《上海市房屋租賃條例》第37條第2款之規定：房屋在租賃期間出售的，承租人應當在出售前3個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。第23條第4款之規定：承租人逾期不支付租金累計超過6個月的，承租人可以解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。

　　據此本案中科技公司優先購買權未得到保護并不對抗物業公司要求其支付房租以及因遲延支付房租而要求解除合同的請求。作為買方的第三人支付房款，辦理了登記手續的，已經合法取得房產，法院從保護民事流轉關系之穩定出發，一般不會認定房屋買賣合同無效。本案中科技公司可另案要求物業公司侵犯其優先購買權之責任，因物業公司轉讓房產致使其無法支付房租時，可以將到期房租向有關機構提存，而不應消極等待。

篇3：小區物業服務監督和違約責任處理辦法

　　小區物業服務監督和違約責任處理辦法

　　一、日常監督

　　甲方聘請專門人員并授權監督人員按照本合同及各個附件的約定，代表甲方對乙方的履約情況進行全程監督。發現問題，及時向乙方發出整改通知書，并記錄在案，定期向業主委員會報告。乙方有義務配合甲方聘請的專門監督人員進行監督，對監督人員通知的整改事項要有積極的回應并認真整改。乙方沒有履行合同約定的管理服務職責，經甲方監督人員監督仍不改正的，視作違約。合同期內因同一問題或同一情況監督人員發出5次(含)以上整改通知書的，視作違約(不包括建設單位施工遣留問題及個別業主惡意破壞)。甲方及甲方聘請的監督人員不得干涉乙方按合同的約定實施的日常管理與服務。

　　二、違約責任

　　乙方沒有達到本附件約定的管理服務標準，構成違約的，由甲方向乙方發出書面處罰通知，每一項違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業公共部位、共用設施和經營用房經營收入總額中乙方1個百分點的可得金額，相應增加甲方1個百分點的可得金額。(即如果沒有任何違約行為發生，乙方可獲得最高35%的經營總收入，甲方獲得65%；如果發生一項違約，則乙方所得減少到34%，甲方所得增加到66%，依此類推)。

　　考核辦法和結果處理

　　一、每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業管理的主要計劃等，兩次向全體業主送發書面報告。

　　二、業主委員會年中和年底兩次向全體業主送發評議打分表，對以下內容進行打分評議：

　　1)供電管理；

　　2)供水管理；

　　3)消防治安管理；

　　4)衛生保潔管理；

　　5)綠化管理；

　　6)公共設施設備管理；

　　7)車輛管理；

　　8)維修服務；

　　9)服務態度；

　　10)遺留問題的解決；

　　11)總體評價。

　　打分的標準為：好、較好、一般、較差、差。

　　三、年中和年底回收的表格由業主委員會邀請江東區物業辦、社區居委會、部分業主代表和乙方代表進行公開匯總并將結果向全體業主公告。在“總體評價”中，80%(含)以上業主認為“好或較好”的，業主委員會向全體業主書面通知按合同規定邀清上半年或下半年物業管理費。30%(含)以上業主認為“差或較差”的，上半年或下半年物業費按90%收取。50%(含)以上業主認為是“差或較差”的，由業主委員會召開業主大會解聘現物業公司，并組織招投標選聘新的物業管理公司。