“業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?！边@是《物權法》第七十八條對業主利益進行保護的明確規定,但業主究竟該如何使用這項權利,法律沒有明確規定。昨日,西城法院開庭審理了一起《物權法》實施后業主要求業委會撤銷決議的案件。庭上被告認為,《物權法》第七十八條所規定的權利是所有業主共同所有,像王女士這樣的單個業主是不能單獨行使這項權利的。此案法院沒有當庭做出宣判。但單個業主真的不能依《物權法》維權嗎?業主應該怎樣正確與業委會打官司?

案情回放

業主大會被指違法聘物業

單個業主狀告業委會

原告王女士為北京市西城區萬通新世界廣場業主。20**年5月29日,在王女士不知情的情況下,萬通新世界廣場業主委員會決定與萬通鼎安國際物業管理顧問有限公司簽訂《物業服務合同》,并向包括王女士在內的業主征收每月28.3元每平方米的物業費。業主委員會的這種做法遭到了王女士的嚴厲反對。

20**年8月16日,業主委員會以書面形式向業主做問卷調查,討論已簽《物業服務合同》是否有效、是否重新簽訂。20**年9月18日,業主委員會依據8月16日的問卷結果做出《萬通新世界廣場業主大會決議》,宣布萬通鼎安國際物業管理顧問有限公司成為萬通新世界廣場的物業服務者,物業合同按原合同執行。

王女士認為,業委會在沒通知業主的情況下擅自與萬通物業簽訂了《物業服務合同》,并要求自己按照每月28.3元每平方米的標準繳納物業費,這種行為侵犯了自己的合法權益。在自己表示反對后,業主委員會又試圖以《物權法》實施需簽新合同為由使之前與萬通物業簽訂的《物業服務合同》合法化。

不僅如此,業委會在整個業主大會召開期間,委托萬通物業公司作為業委會操作整個業主大會意見的征集、統計票權等主要環節的工作,致使最終意見表的覆蓋比例和統計的公正性存有偏差。該物業公司虛構投票權份數,惡意促使持同意意見的票權數達到法定要求比例,致使原告的合法權益遭受損害。

據此,王女士請求法院確認20**年8月16日的業主大會召開程序違法,投票無效,并撤銷業主委員會于20**年9月18日做出的《萬通新世界廣場業主大會決議》。

律師釋案

單個業主有權狀告業委會

對于王女士的主張,業委會的代理人認為,《物權法》第七十八條所規定的權利是所有業主共同所有,對于像王女士這樣的單個業主不能單獨行使這項權利。

那么單個的業主是否可以憑第七十八條規定作為原告單獨起訴業委會呢?

北京大成律師事務所律師劉世杰表示,對于業主要求撤銷業主委員會的決議,單個業主是可以單獨起訴業主委員會的,這是由法律明確規定的?！皹I主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”,這可以理解為,業主委員會做出的決定有可能部分業主覺得受到侵害,而另外一部分沒有,甚至可能還有部分業主因此獲利,因此只要有一個業主覺得自己的權益受到侵害都可以單獨向法院提起訴訟。

業主怎樣訴業委會最理想

業主向法院提起訴訟要求撤銷業委會決議的大致分為幾種情況:

第一,單個業主向法院起訴要求撤銷,只要向法院提供相應的證據材料即可。第二,多數業主向法院起訴要求撤銷,全體受侵害業主都可成為原告,可由受侵害的業主共同推選一名業主來代為起訴,在這種情況下,法院所做的判決將對所有受到侵害的業主有效。第三,受侵害業主沒有推選共同訴訟人起訴,但有業主單獨起訴。這種情況下,法院做的判決只對起訴者有效,對其他受同樣侵害的業主沒有效力。但其他受到同樣侵害的業主可以持法院已生效的判決到法院主張權利。

另外,業委會在召開業主大會時,授權有利害關系的物業公司來組織操作也屬不恰當。法律雖然沒明確規定禁止有利害關系的物業公司參與組織操作,但業委會這樣做違背了選舉程序。這種做法會使業主產生合理懷疑。

篇2：交接受阻 物業公司狀告業委會獲勝訴

原告:上海實發物業管理有限公司(以下簡稱實發物業公司)
被告:上海市徐匯區金環大廈業主委員會(以下簡稱金杯大廈業委會)
第三人:上海新富物業發展有限公司(以下簡稱新富物業公司)

案情:

實發物業公司和金環大廈業委會于20**年1月23日簽訂《物業管理服務合同》,約定由金環大廈業委會委托實發物業公司對襄陽南路489號金環大廈進行物業管理,合同期為20**年2月1日起至20**年1月31日止。實發物業公司依約于20**年2月1日零時派員前往金環大廈履行合同時,因前期物業管理單位新富物業公司不肯辦理移交,致合同無法履行。鑒于在這之前于合同簽訂后,有部分業主在一份“業主意見”中簽名表示對實發物業公司的管理能力、水平及服務質量不了解,否定業委會的選聘決定,并認為選聘物業公司應召開業主大會表決。新富物業公司便以此為由,認為已簽合同無效,拒絕與實發物業公司便利交接。

法院認為,金環大廈業委會作為全體業主代表,與實發物業公司所簽的《物業管理服務合同》形式合法,內容也未違反國家法律和行政法規的禁止性規定,應為合法有效,并不因部分業主存有異議而致使該合同喪失有效或得以解決。金環大廈的業主對業委會選聘實發物業公司作為金環大廈物業管理公司的決定有意見,應當通過合法途徑進行;且這都是業委會與小區業主的內部關系,不能作為新富物業公司住張所簽的合同無效,并拒絕與實發物業公司辦理交接的抗辯理由。新富物業公司系金環大廈前期物業管理公司,至業委會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時,前期物業管理服務合同即告終止,繼續占有有關物業管理資料和設施是非法的?，F實發物業公司要求履行合同,金環大廈業委會亦同意履行,實發物業公司的訴訟請求本院僅予以支持,在執行中難以實施;鑒于第三人新富物業公司已參與訴訟,故為減少訟累,予以一并處理。致使雙方合同不能履行的障礙在于第三人新富物業公司不愿撤離金環大廈,不向實發物業公司辦理交接,新富物業公司對引發糾紛負有責任,應負擔相應訴訟費用。

注:此案已由新富物業公司向一中院上訴,正由一中院復審。

筆者觀點:這是一件發生在《物業管理條例》實施之前的案例。不同的是,選聘、解聘物業管理企業的職責,之前是由業委會履行,之后則是由業主大會經所持投票權的2/3以上業主通過。然而,在《條例》實施前后,相同的是,經由業委會(代表業主與業主大會)同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同的,此前的企業原由的合同已經終止,契約關系已經不復存在,因此,其必須按時退出,并將相關資料移交給業委會。但是,可以說在物業管理市場的形成初期,便就有企業不是這樣做的,而是“賴著不肯走”,從而形成為一家要“進”、一家不“出”、雙方“僵持”的糾紛局面,乃至雙方的保安對壘、劍拔弩張。物業管理市場的這種無序狀態必須予以節制。為此,物業管理企業應從這個案例中得到如下啟示:

一、善待“進”、“出”。

要作觀念的轉變,尤其是發展商屬下的物業公司所管理的由其發展商開發的項目,必須認識到這么一點,那就是隨著產權的轉移,管理歸屬同樣會起變化。對于此類企業而言,有兩條途徑可以選擇:一是認認真真、兢兢業業地為業主管理和服務,千方萬計、用心良苦地在服務中避免和減少瑕疵,讓絕大多數業主來認同你們的服務。再說,你們參與了早期介入,進行了前期物業管理服務,又有著同發展商熟悉的得天獨厚的條件,在業主大會成立之后的續聘選擇上,無疑會得到優先的考慮;二是不會或者不去珍惜前期物業管理階段的努力機會,不好好去理順同發展商之間諸如房屋質量等的相關責任,自認為此項目非己

篇3：首例業委會狀告開發商案終審法院認定其無權起訴

廣州市首例業主委員會狀告開發商一案于日前終審宣判,市一中院認定此案與物業管理無關,故以靜源居小區業主委員會不具備訴訟主體資格,無權代表業主提起商品房預售合同訴訟為由,終審裁定駁回業主委員會的起訴。

20**年入住靜源居小區的業主們發現,開發商售房時承諾的綠地面積、地下車庫和垃圾間等配套設施都沒能兌現,而且業主們的新房還普遍存在著墻體薄、隔音差等問題。業主們遂委托靜源居小區業主委員會起訴,要求開發商——中房華北公司履行32%綠化率、向轄區學校交納教育基金以解決業主子女就近上學問題等11項承諾。今年10月,被一審法院認定不具備訴訟主體資格的靜源居小區業主委員會提起上訴,要求市一中院撤銷一審裁定,并指定一審法院繼續審理。

市一中院終審維持了原判決,認為靜源居業委會的起訴針對的是開發商廣告欺詐和合同違約,與物業管理無關,因此業委會不具備原告主體資格。

四種情況業委會有權代表業主(法官說法)

市一中院審理此案的法官認為,業主委員會能代表業主成為原告的只有下面4種情況:

1.物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益;

2.業主大會決定提前解除物業服務合同,物業管理企業拒絕退出;

3.物業服務合同終止時,物業管理企業拒絕將物業管理用房和資料移交給業主委員會;

4.其它損害全體業主公共權益的情形。