物業案例：維修不及時業主拒交物業費

　　【案情介紹】

　　20**年11月14日，10#西單元901業主何先生報修，9層樓道頂燈燈罩滴水。維修接到報修后安排維修工王工前去維修。維修結果是，一切正常，未發現異常。

　　11月16日，業主何先生非常氣憤的來到的物業辦公室，投訴9層頂燈報修2天多至今未修復，頂燈一直處于通電狀態，并不斷的滴水，擔心電路短路影響安全，業主情緒非常激動，指責物業公司維修不及時，覺得物業公司未履行職責，起不到應有的作用，不能及時為業主排憂解難，表示拒交物業費，并且說了許多非常難聽的話，然后就甩門而去。

　　【處理措施】

　　接到投訴，物業辦公室主動站起來笑臉相迎，仔細聽完業主訴說，詳細做了投訴記錄，答應立即查看現場進行處理。

　　業主走后，辦公室人員立即和維修人員一起查看9層現場，發現頂燈確實在滴水。為避免短路，維修立即停了電源。仔細檢查，查明原因是10樓業主家自來水管滲水所致。立即告知業主，我們會立即修復，并表示是由于我們工作失誤給業主帶來麻煩，表示道歉，我們會對責任人進行處罰。

　　物業立即通知學校（建設單位）進行修復，經過一天時間水管修復，頂燈漏水問題得到解決，供電照明得到恢復。

　　物業追查責任，由于維修工王某責任心不強，前去維修時候未能仔細查看現場，導致問題不能及時解決，滴水日益嚴重。決定對王某處罰。

　　最后，主任帶領助理上門做回訪，態度誠懇，把我們處理的過程告訴業主，把我們的出現的責任誠懇的承擔，把我們對責任人的處理意見征求業主的意見，業主痛快的在投訴處理表上寫下了非常滿意幾個字。結果業主對我們整個事情的處理的態度、方式、積極程度等各個方面，非常的滿意。以后每次見面，業主主動的跟我們辦公室人員打招呼，有其他業主違章也主動的來跟我們報告，并且積極主動的帶頭繳納物業管理費，收費通知都還沒貼出來，他都已經主動上門來繳納管理費用。

　　【案例點評】

　　這是一次典型的業主投訴處理的案例，通過我們的努力，化解了跟業主之間的矛盾，消除了隔閡，融洽了關系，讓業主接納了我們。但是這是一起不應該發生的投訴，應該吸取以下教訓：

　　1、說明維修工王工責任心不強，對業主報修的問題沒有引起足夠的重視，沒有仔細的檢查。

　　2、說明維修的監控制度落實的不好，作為業主報修問題處理完畢以后，不管處理結果怎么樣，維修班長應當及時做回訪，尤其像這樣危險緊急的問題。維修主管要及時的了解監控整個維修工作的服務質量。

　　3、另外，維修質量問題往往是拒繳物業管理費的主要理由之一，作為服務中心，應當對維修質量問題，引起高度重視，也要定期的對維修的問題進行抽查，進行回訪。

　　4、遇到業主投訴，一定要積極、主動、態度誠懇，如果是我們的責任，勇于承擔，如果不是我們的責任向業主解釋清楚，萬不可推諉。

篇2：物管案例：以自行車丟失為由業主拒交物業費怎么辦

　　物管案例：以自行車丟失為由業主拒交物業費怎么辦

　　20**年初，李某所在的小區物業管理公司催收20**年度的物業管理費。李某認為自己交納的物業管理費中包含保安費，可小區保安并沒有真正做到保證自己的財產安全，造成自己在小區內丟失三輛自行車，因此拒絕交納物業管理費。物業管理公司反復說明保安只負責維護小區公共秩序和安全，定時開關小區大門，巡邏時發現火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件，應由公安機關負責處理，與物業公司無關。但李某仍不聽解釋勸說，堅決拒絕交納20**年度的物業管理費。

　　[案例提示]

　　交納物業管理費是業主應盡的義務，但物業管理公司在收繳中總能遇到一些以各種原因為理由拒絕交納物業管理費的業主，對此物業管理公司應按實際情況，采取一般性追繳和區別性追繳的不同追繳方式進行催繳，必要時可利用法律手段保護企業利益。

　　[案例分析]

　　物業公司無奈訴至法院，要求被告李某給付404元物業管理費。法院經審理判決李某全額交納20**年度物業管理費404元。法院認為，物業公司收取的物業管理費中雖然包含每戶每月4元保安費，但并不意味著住戶丟失的財物都應由物業公司負責。物業公司的保安職責有一定的范圍，盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪，應在公安機關破案后由行為人負責賠償。在物業公司履行職責過程中沒有明顯過失的情況下，這一責任不應由物業公司承擔。

篇3：新買房屋漏水而拒交物業費

　　新買房屋漏水而拒交物業費

　　案例介紹：

　　胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業管理公司交納了當年的物業管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發現天花板有水洇濕的現象，后來竟然發展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業管理公司報修。物業管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經對現在的房屋有些反感，經過和開發商協商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產生了爭議。

　　胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發商造成的，所以準備不再交納第二年的物業管理費和供暖費。

　　開發商認為自己出售的房屋有質量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經濟損失，但是他們認為自己已經同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。

　　物業管理公司認為自己及時聯系維修房屋，并且現在看來房屋存在質量問題也不是物業管理不到位，如果胡女士不交納物業管理費他們無法接受，并且，因為這個小區是采用小區外的供熱廠的熱力供熱，統一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經濟損失。

　　由于三方對于債權、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協議，三方協商解決，由開發商向物業管理公司支付了胡女士下年度的物業管理費，胡女士不再向開發商要求賠償，同時胡女士向物業管理公司支付本年度供暖費。

　　律師分析：

　　胡女士不能直接向物業管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外.

　　開發商、胡女士、物業公司三者存在債權、債務關系。

　　開發商與胡女士之間存在合同關系，因為房屋質量問題，開發商　　基于賠償責任對胡女士負有債務;

　　胡女士與物業管理公司之間存在合同關系，如果物業管理公司如約履行自己的義務，胡女士不交納物業管理費，那么就是胡女士對物業公司負有債務;

　　關于供暖費的問題，一般是業主和物業管理公司單獨簽有供暖協議，應當依照執行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業管理公司負有債務;

　　開發商與物業管理公司之間沒有債權、債務關系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發商對胡女士負債而胡女士卻對物業管理公司負債，這兩種債務雖然都是金錢債務，但是并不符合"當事人互負到期債務"的條件。

　　判決結果：

　　最終的解決方案的產生也是依據法律做出的，法律規定：債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。在物業管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業管理公司所負有的交費義務轉移給開發商，開發商在替胡女士向物業管理公司支付物業管理費后，開發商對胡女士的賠償義務就履行完畢。

　　本案中，因胡女士向開發商要求的賠償數額僅與物業管理費相當，所以胡女士自己還要交納供暖費。

　　點評：

　　經濟活動中的各方參與人之間的關系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務都沒有爭議，分析清楚各自的關系后履行各自的義務能夠節省時間和金錢，物業管理公司和開發商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務轉換環節，例如用實測面積后發生的退款沖抵物業管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協商一致，以免日后無法說明白。